פסקי דין על אליהו עקנין | פסקי דין על רות אלה | פסקי דין על שמעון שגיא |

15184-09/14 א     25/06/2019




א 15184-09/14 אליהו עקנין נ' רות אלה, שמעון שגיא








בית משפט השלום בטבריה



ת"א 15184-09-14 עקנין ואח' נ' אלה ואח'




תיק חיצוני: מספר תיק חיצוני





בפני

כבוד השופטת
ברכה לכמן


תובעת

אליהו עקנין


נגד

נתבעים
1. רות אלה
2. שמעון שגיא





החלטה



1.
עניינו של ההליך בפני
, פירוק השיתוף בחלקה 41 בגוש 15173 בשטח של 1,354 מ"ר, המצויה ברחוב אלחדיף
15 בעיר טבריה (להלן: "החלקה").

2.
על גבי החלקה מבנה מגורים צמוד קרקע, חד משפחתי חד קומתי מבניה ותיקה משנות השלושים, בשטח של 148 מ"ר ו- 27 מ"ר מרפסת פתוחה מקורה, המהווה מבואה לבית המגורים, המחולק לשתי יחידות דיור ומוחזק בפועל על ידי שני דיירים. החלק המזרחי בשטח של כ- 93 מ"ר על ידי הנתבעת (להלן: "הבית"). החלק המערבי בשטח של כ- 55 מ"ר מוחזק על ידי התובע. (הנתונים נלקחו מטיוטת חוות דעת השמאי מר זוהר דרורי, מיום 12/4/10, שמאי שמונה בהסכמת הצדדים).

3.
זכויות הבעלות בחלקה כיום, הרשומות בפנקסי המקרקעין, הינם כלהלן; 4/6 בידי התובע. 1/6 בידי הנתבעת. 1/6 בידי הנתבע.

4.
סבתה של הנתבעת, הגברת יעל ביבי ז"ל (להלן: "הסבתא") גרה בחלקה, יחד עם ילדיה, בינהם, אמא של הנתבעת, הגברת שרה לוגסי ז"ל (להלן: "האם"). בשנת 1946, התחתן אביה של הנתבעת, מר יוסף לוגסי (להלן: "האב") עם האם. האב והאם, התגוררו בבית עד יום מותם. ביום 20/2/89, רכשו האב והאם, את חלקיו של מר עקנין עמנואל, 1/6 מזכויות הבעלות בחלקה, ומאותו מועד, הפכו לבעלים נוספים בחלקה, "שותפות במושע" כהגדרת ההסכם. ביום 16/2/94 רכשו האב והאם, את חלקיו של עקנין אברהם, 1/6 מזכויות הבעלות בחלקה, והפכו לבעלים של שליש מהחלקה.

מעמדה של הנתבעת בחלקה

5.
הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה, כמו גם בחשיבות השאלה, האם הנתבעת דיירת מוגנת בבית? עיקר הסיכומים מטעם התובע התמקדו בשאלת הדיירות המוגנת, 72 סעיפים מתוך 82 סעיפים. מנגד, התייחסות מועטה, זניחה, עד כדי לא קיימת לשאלת הדיירות המוגנת בסיכומי הנתבעת. לטענת הנתבעת, ראוי לדון בשאלת פירוק השיתוף, כאילו היא השאלה היחידה העומדת בפני
בית המשפט.

6.
מעבר לעובדה, שטענה זו של הנתבעת עומדת בסתירה לתצהירה של הנתבעת, שם עסקה באריכות רבה בזכויותיה כדיירת מוגנת בבית, וטענה לזכות דיירות מוגנת מכוח היות אביה דייר מקורי בבית. אני סבורה שלא ניתן לדון בשאלת פירוק השיתוף, בטרם תוכרע, לצורך הליך זה, שאלת הזכויות בחלקה, הואיל והזכות לדיירות מוגנת, היא חלק בלתי נפרד משאלת פירוק השיתוף, על כל המשתמע מכך. מי שנושא בנטל להוכיח את התקיימותם של התנאים המקנים זכות של דיירות מוגנת היא הנתבעת.

7.
לטענת התובע בסיכומים, הדיירת המקורית בחלק המזרחי של המבנה היא הסבתא. האב והאם דיירים מוגנים מכוח זכויות הסבתא. הנתבעת אינה דיירת מוגנת משלא התגוררה עם הסבתא. עוד טען התובע, שמעת רכישת 1/6 מזכויות הבעלות בחלקה, חדלה האם להיות דיירת מוגנת.

8.
לטענת הנתבעת בסיכומים, הסבתא החלה להתגורר במקרקעין כדיירת מוגנת עם ילדיה, כאשר האב הצטרף למגורים כדייר משנה בשנות ה- 40. לקראת סוף שנות ה- 40, התחתן האב עם האם, והם הפכו להיות דיירים מוגנים במקרקעין יחד עם הסבתא. בשנת 1998 חזרה הנתבעת לגור בבית עד היום. האם נפטרה בשנת 1998 והאב בשנת 2006.

9.
אין מחלוקת בין הצדדים כי הסבתא, נולדה בשנת 1898, הייתה דיירת מוגנת מקורית, עד פטירתה בטבריה ביום 13/3/87. אין חולק שהאב והאם, התגוררו עם הסבתא והפכו לדיירים מוגנים בבית. השאלה הנדרשת להכרעה, האם האב והאם, ביחד או בנפרד, דיירים מוגנים מקוריים, כטענת הנתבעת, או שזכותם לדיירות מוגנת עברה אליהם מכוח הזכות לדיירות מוגנת מקורית של הסבתא, כטענת התובע. יש לציין, אין בנמצא מסמכים המלמדים על הסכם השכירות המוגנת, שכאמור, נערך לפני קום המדינה, ולא הובאו ראיות ללמד על תוכנו של הסכם השכירות המקורי.

10.
האם נולדה בשנת 1917 בישראל, נרשמה כנשואה במרשם האוכלוסין ביום 8/11/48 ונפטרה ביום 11/7/1998. האב נולד בשנת 1911 בצרפת, נרשם כנשוי במרשם האוכלוסין ביום 8/11/48, ונפטר ביום 07/6/2006.

11.
העובדות שהובאו על ידי הנתבעת הן כלהלן: שהסבתא וילדיה, בהם האם, הבכורה מבין ילדי הסבתא, החלו להתגורר בבית בשנת 1936. האב התגורר בבית החל מיום עלייתו לארץ בשנת 1937. בשנת 1946 התחתן האב עם האם, ומאז ועד יום פטירתם התגוררו בבית.(סעיפים 5 ו- 7 לתצהיר הנתבעת).

12.
זכות הדיירות המוגנת בדירת מגורים ועבירותה קבועה בסעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: החוק). וזו לשון החוק:

בעל דירה שנפטר
20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

הפסק ההגנה
27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;
...

13.
על פי הוראות החוק, נמצא כי קיימים שלושה סוגים של דיירים מוגנים בדירת מגורים; "דייר מקורי" הצד להסכם השכירות, "דייר נגזר" מי שהפך לדייר מוגן מכוח סעיפים 22-20 לחוק, לאחר פטירת הדייר המקורי, "דייר נדחה" החריג הקבוע בסעיף 27(1), אדם שעומד בהוראות 20 או 22 לחוק, וזכותו נדחתה בשל סדר העדיפות שנקבע בסעיף 20. "אותם ילדים או קרובים אחרים יזכו בהגנת החוק אך ורק אם התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו". ובתנאי שהם הוסיפו להתגורר בדירה ולא הייתה להם דירה אחרת למגורים בזמן שהדייר לפניהם נפטר או חדל מלהחזיק בנכס. (ראו בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר מהדורה שניה, עמודים 274, 274(1).

14.
למעט טענת הנתבעת, כי הוריה הם דיירים מוגנים מקוריים, לא נמצאו בפני
סימוכין, או הסברים מניחים את הדעת, מדוע יש להכיר בהורי הנתבעת כדיירים מוגנים מקוריים יחד עם הסבתא. המסמכים אליהם הפנתה הנתבעת בתצהירה, בנוגע לדמי השכירות ומצב המושכר, מסבירים את מעמדם כדיירים מוגנים, אך לאו דווקא כדיירים מוגנים מקוריים. ההורים התחתנו 10 שנים לאחר כניסת הסבתא לבית כדיירת מוגנת מקורית, תקופת זמן לא מבוטלת, שיש בה להצביע על כך שהם לא דיירים מוגנים מקוריים, אלא כמי שנסמכו על שולחנה של הסבתא ועל זכותה כדיירת מוגנת מקורית. כמו כן, אפנה לרישום בתעודת הזהות של האב, לפיה החל להתגורר בקביעות בעיר טבריה בשנת 1947 ולא כטענת הנתבעת החל משנת 1936 (נספח ה לתצהיר הנתבעת) ואף להודאת הנתבעת, כי אביה היה דייר משנה בבית ואין כל בסיס ראייתי ששינה מעמדו לדייר מוגן מקורי.

15.
אין בנמצא תשתית ראייתית מספקת ברמה הנדרשת במשפט אזרחי, שיש בה כדי ללמד על זכות דיירות מוגנת מקורית של האם והאם, משכך, אני קובעת כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח שהאם והאב היו דיירים מוגנים מקוריים בבית, ובהתאם אני קובעת כי האם והאב היו דיירים מוגנים נגזרים מכוח זכותה של הסבתא, היא הדיירת המוגנת המקורית. מסקנה המבוססת על היגיון ודרך החיים. בנוסף,
אפנה להלכת שפי, ע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'נסקי ז"ל, פורסם ביום
7/2/00, בו נדונה והוכרעה שאלת מעמדה של בת הזוג אשר איננה חתומה על חוזה השכירות, ונפסק בדעת רוב, כי לנוכח ההסדר הסטטוטורי שבסעיף 20(א) לחוק, לפיו בן הזוג בא בנעלי הדייר המקורי, ולאור המגמה הפרשנית המצמצמת בדיני הגנת הדייר, אין מקום להחיל את דיני השליחות בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג, כדייר מקורי או כדייר נגזר, אשר לא היה צד לחוזה השכירות. "מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, כמוצע על-ידי חברי. איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית." (שם מפי כבוד הנשיא דאז ברק). מבחינת קל וחומר, במקום שנפסק שבת זוג של שוכר מקורי אינה נהנית מזכויות דייר מוגן מקורי, אלא מזכויות דייר מוגן נגזר, אין לאם ולאב, בת וחתן של הסבתא, זכויות של דייר מוגן מקורי, ללא שיש לכך סימוכין, בהסכם שכירות.

16.
זאת ועוד, רכישת זכויות בעלות בחלקה על ידי ההורים, בשנת 1989 ובשנת 1994, כמפורט לעיל, ושינוי מעמדם ל "שותפים במושע", כפי שנכתב בהסכמי המכר, יש בה כדי לבסס את המסקנה שההורים הבינו שאין בידם להעביר זכויות דיירות מוגנת למי מצאצאיהם, והחליטו לרכוש את הזכויות בחלקה. מפנה לזיכרון דברים שערך נתבע 2, אחיה של הנתבעת עם עמנואל ועקנין בחודש פברואר 1989, זיכרון דברים המלמד שבכוונת משפחת הנתבעת הייתה לרכוש את מלוא הזכויות בחלקה (נספח כא לתצהיר הנתבעת). בעניין זה אוסיף, עסקינן בפירוק שיתוף הזכויות בחלקה בין שותפים, הנתבעת לא תיוותר ללא קורת גג, אלא תקבל את זכויותיה הרשומות בחלקה.

17.
משנקבע כי האם והאב היו דיירים מוגנים נגזרים, אבחן האם הנתבעת דיירת מוגנת נדחית. כבר עתה אומר, שהתשובה לכך היא בשלילה. על מנת שהנתבעת תוכר כדיירת מוגנת נדחית, עליה לעמוד במספר תנאים מצטברים; התגוררה עם הסבתא לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתה, שבעת פטירת הסבתא לא הייתה לה דירה אחרת למגורים, שהתגוררה בבית מאז פטירת הסבתא ועד לפטירת הוריה, בעת פטירת הוריה לא הייתה לה דירה אחרת למגורים (ראו הלכת שפי). הואיל והנתבעת אינה טוענת שהתגוררה עם הסבתא שישה חודשים לפני פטירתה, די בכך, כדי לקבוע שהיא אינה דיירת מוגנת נדחית.

18.
על כל זה אוסיף את המגמה הקיימת לצמצום תחולת החוק ואפנה לרע"א 3299/08 כרים זריק נגד עזבון המנוח סמיר סרוג', פורסם ביום 12/4/10:

"אכן, לעיצומם של דברים יצוין, כי המגמה בפסיקה היא לפרשנות מצמצמת להוראות
חוק הגנת הדייר
, כדי שלא תיווצר מכוח החוק שרשרת אינסופית של דיירות (
רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שדז'ונסקי, פ"ד נ"ד
(1) 395;
רע"א 2701/95 כנען נ' גזאוי, פ"ד נג
(3) 151, 166;
רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב
(2) 625, 635;
רע"א 5727/04
בן עמי נ' ברסלב [פורסם בנבו];

ע"א 10308/06
שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי [פורסם בנבו] (להלן עניין שטוב)).
בעבר הבעתי דעתי בהקשר זה:
חוק הגנת הדייר
נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק (

ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ
(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם" (
רע"א 5727/04
בן עמי נ' ברסלב [פורסם בנבו]; ראו גם

רע"א 10343/05
"עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה [פורסם בנבו])" (
רע"א 4664/06
צארום נ' פרלמוטר ואח' [פורסם בנבו]).

19.
לסיום חלק זה, ולצורכי ההליך, אני קובעת כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי היא דיירת מוגנת בבית.

ההסכמה

20.
מחלוקת נוספת שהתגלתה בין בעלי הדין, נוגעת להסכמה שהושגה במסגרת ההליך ביום

12/11/09:
"ב
"
כ

הצדדים

:
הגענו

לידי

הסכמה

לפיה

יבוצע

פירוק

שיתוף

על

דרך

של

חלוקה

בעין

כך

שהגב'


רות

לוגאסי

תקבל

את

המבנה

וחלק

מחצר

קדמית.

התובע

והנתבע

מר

שמעון שגיא
לוגאסי

יקבלו

שטח

בצורת

ח'


על

פי

חלקיהם

היחסיים

בשטח

היום
,
שטח

כולל

בחובו

את

השטח

האחורי

בחלקה (הצפוני)

ושתי

דרכי

גישה

מחזית

המגרש,

הפונה

לרח'

אלחדיף,

עד

לשטח

האחורי,

מתוך

מטרה

שמגרש

זה

יוכל

להיות

מופרד

רישומית

מחלקה

של

הגב'

רות

לוגאסי,

ועליו

ניתן

יהיה

לבנות

בניין

בהתאם

לזכויות

בשטח. לתובע

ולנתבע

מר

שמעון

לוגאסי

הזכות

לקנות

זה

את

חלקו

של

זה

בכפוף

למו
"
מ

בפרק

זמן

של
60
יום

ממועד

קבלת

השמאות. ככל

שלא

יעלה

הדבר

בידם

יהיה

ב
"
כ

התובע

רשאי

למכור

את

החלק

בדרך

של

מכרז

לכל

המרבה

במחיר

בהתבסס

על

שווי

שמאות

למימוש

מהיר.

מוסכם

כי

השטח

לא

יימכר

בפחות

ממחיר

מינימאלי

כפי

שיקבע

אותו

השמאי

למימוש

מהיר

והצדדים

יחלקו

בתמורה

בהתאם

לחלקיהם

היחסיים.

הסכמה

זו

כפופה

כולה

לקבלת

אישור

השמאי

אשר

יביא

בחשבון

מצב

הזכויות

בהתאם

לרשויות

התכנון

והבניה,

שניתן

לבצע

חלוקה

רישומית

בעין

בין

זכויות

הגב'

לוגאסי

לבין

זכויות

התובע

והנתבע
3
כפי

שהוסכם

עליהן

בהסדר

זה
.
הצעת

השמאי

תוגש

לבית

המשפט

לצורך

קבלת

תוקף

של

פסק

דין
.
ככל

שיהיה

צורך

להוסיף

תשלום

לשמאי

שמונה

על

ידי

הצדדים,

יחלקו

הצדדים

בתוספת

בחלקים

שווים

ביניהם.

מבקשים

ליתן

להסכמה

זו

תוקף

של

החלטה.

מסכימים

כי

ב
"
כ

התובע

יפנה

לשמאי

בתוך
7
ימים

מהיום

וכי

שמאות

תוגש

בתוך
30
יום

לאחר

מכן
".

(להלן: "ההסכמה").

21.
בית המשפט אישר את ההסכמה ונתן לה תוקף של החלטה.

22.
שש שנים לאחר ההסכמה, ביום 22/10/15, הגיש התובע בקשה לתיקון כתב התביעה, בנימוק, שההסכמה היא על תנאי, לבדיקתו, לא ניתן לבצע חלוקה בעין של החלקה בהתאם להסכמה, ועל כן הוא בטל. הנתבעת הגישה תשובה לבקשה והתנגדה לתיקון כתב התביעה בטענה, שההסכמה מסיימת את הסכסוך בפועל והיא ניתנת לקיום וביצוע ודרשה מינוי מודד להכנת תשריט חלוקה על פי ההסכמה.

23.
ביום 7/12/15, דחה בית המשפט את התנגדות הנתבעת וכבוד השופטת אילונה אריאלי קיבלה את בקשת התובע לתקן את כתב התביעה בנימוק: "הואיל ושאלת תוקפו של הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של החלטה הינו במחלוקת בין הצדדים ועל מנת שבית המשפט יוכל להכריע בכל המחלוקות שביניהם, מן הראוי להיעתר לבקשה ולהתיר את תיקון כתב התביעה כמבוקש".

24.
בסיכומי התובע נטען, כי בהסכמה שלושה תנאים שלא ניתן לקיימם, האחד, הקצאה של 5/6 מהחלקה לתובע ולנתבע, השני, האפשרות למימוש 5/6 מזכויות הבניה בחלקה בשטח שיוקצה לתובע ולנתבע, השלישי, ביצוע חלוקה בעין. מאחר ולא ניתן לקיים את התנאים, אין תוקף להסכמה.

25.
בסיכומי הנתבעת נטען, כי התנאי המתלה הוא "אישור השמאי

אשר

יביא

בחשבון

מצב

הזכויות

בהתאם

לרשויות

התכנון

והבניה,

שניתן

לבצע

חלוקה

רישומית

בעין

בין

זכויות

הגב'

לוגאסי

לבין

זכויות

התובע

והנתבע
3
כפי

שהוסכם

עליהן

בהסדר

זה". בפועל, טענה הנתבעת בסיכומים, לא הוכנה מפת מדידה לחלוקה בעניין גודל השטח של התובע ולא נערכה חוות דעת רשמית של שמאי, וזו קיימת כטיוטה בלבד מיום 12/4/10, לפיה, שטח המוקצה לתובע ולנתבע הינו 780 מ"ר, שטח המאפשר לו זכויות בניה ל- 11 דירות ולא 25 דירות. עוד טענה הנתבעת, שההסכמה אינה נוקשה ורק נקבע בה שהיא תקבל את הבית, דבר שמשאיר גמישות ויישום ההסכמה בדרך של רישום בית משותף. הנתבעת טוענת שיש לקיים את ההסכמה ואין צורך להכריע בשאלת בטלות ההסכמה.

26.
אפתח בכך, טיוטת חוות דעת השמאי שמינו הצדדים עוד ביום 18/6/2008
מצויה בתיק בית המשפט, ברם אף אחד מהצדדים לא זימן את השמאי לעדות והטיוטה לא הושלמה לחוות דעת סופית ונותרה כטיוטה לעיון. פועל יוצא מכל, שעד היום, יותר מעשר שנים מיום מינוי השמאי ועשר שנים מיום השגת ההסכמה, לא פעלו הצדדים לקיים את התנאי המתלה, אישור שמאי, שניתן לבצע חלוקה רישומית בעין של החלקה בין זכויות הצדדים ואין בידם חוות דעת של שמאי, כפי שנקבע בהסכמה. יוער, יש ממש בטענת ב"כ הנתבעת, שלא ברור מדוע הסכימו הצדדים למנות שמאי בעניין זה ולא מודד שזה תחום מומחיותו. אך זו ההסכמה ואין אחרת.

27.
כן הוגשו לתיק בית המשפט חוות דעת מטעם הצדדים, כמפורט להלן:

חוות דעת מטעם התובע של האדריכל ומתכנן ערים, מר דורון רוהטין מנהל חברת יעד אדריכלים ומתכנני ערים ונוף בע"מ (להלן: "דורון"). על פי חוות דעתו, בתמצית, מלוא זכויות הבנייה בחלקה טרם חלוקתו הם בסך הכול 3,084.1 מ"ר. חלוקת החלקה תביא לאי אפשרות לממש 2,084 מ"ר מזכויות הבנייה ובנוסף שלילת יכולת לקבל היתר לזכויות מוקנות לנכס מניב, חנויות ומשרדים, חלוקה שיוצרת עיוות ופער שקשה עד בלתי אפשרי לגשר עליו.

חוות דעת מטעם הנתבעת של האדריכל מר ברם פיין (להלן: "ברם"). על פי חוות דעתו, ניתן לחלק את הזכויות החלקה, מבלי לפגוע במבנה הקיים ובזכויות הבנייה, באופן של בניית בית משותף אחד וחלוקת הדירות בין בעלי הזכויות. ברם ציין דרך נוספת, של שינוי תכנית בניין ערים, אך כפי שציין בעצמו, מדובר באופציה קשה ביותר שתוצאותיה לא ידועות מראש, אין לדעת אם תאושר, אינה מבטיחה ניצול כל זכויות הבנייה ואינה ריאלית. עוד ציין ברם בסיכום חוות הדעת באופן מפורש "אין אפשרות להגיע לניצול מלא של זכויות הבניה ע"י חלוקת החלקה לשני חלקות רישום נפרדות". (כך במקור) (ההדגשה של הח"מ).

אציין, שהמומחים נחקרו על חוות דעתם ולא מצאתי בחקירה הנגדית, כדי לשנות, לסתור או להפריך מחוות הדעת והן נותרו על מכונם גם לאחר החקירה הנגדית.

28.
המסקנה העולה מחוות הדעת היא - שלא ניתן לחלק את החלקה חלוקה בעין. המומחים של שני הצדדים תמימי דעים בפגיעה הקשה במימוש זכויות הבנייה בעת חלוקה. כך חיווה דעתו דורון, שחלוקה בעין תביא לאי ניצול משמעותי של זכויות הבנייה, וכך אף חיווה דעתו ברם, שחלוקת החלקה לא תביא לניצול מלא של זכויות הבנייה. אי לכך, ניתן לקבוע, שחלוקת החלקה לא תביא לחלוקת
זכויות באופן שהתובע יוכל לבנות בניין בשטח שיוקצה לו בחלקה, בהתאם לזכויות בחלקה, כפי שנקבע בהסכמה. דבר שמביא למסקנה שההסכמה אינה ישימה ולא ניתן להוציא אותה לפועל.

29.
זה המקום לומר, שטענת הנתבעת, בהסתמך על חוות דעת ברם, שניתן
לנצל את מלוא זכויות הבנייה בדרך של בניית בית משותף, אינה מהווה דרך לפירוק שיתוף על פי הדין, בטרם נבנה הבית המשותף. לא ניתן לצוות על בניית בית משותף במסגרת הליכי פירוק. ניתן להניח שהבית הקיים ראוי להירשם כבית משותף, אך לא כך לגבי הדירות שטרם נבנו. רק לאחר בניית הדירות, ניתן יהיה לבקש את פירוקם בדרך של רישום בית משותף וחלוקת הדירות בהתאם לזכויות הבעלות בחלקה. יודגש, ניתנה לצדדים האפשרות להגיע להסכמה לבניה משותפת וחלוקת הדירות ולנצל ביחד את מלוא זכויות הבנייה בחלקה, ראו פרוטוקול הדיון מיום 3/6/18, אך לא הושגה הסכמה בסופו של יום בעניין זה.

30.
בהינתן האמור, הזמן הרב שחלף מאז הושגה ההסכמה ומאז אף צד לא שינה את מצבו והכל נותר כשהיה לפני ההסכמה, אי מילוי התנאי הנדרש בהסכמה עד היום ואי מימוש ההסכמה בכל דרך שהיא וטיוטת השמאי נותרה טיוטה, חוות הדעת של בעלי הדין שלפיהן חלוקה בעין תביא לפגיעה קשה וממשית בזכויות הבנייה, מביא למסקנה שנכון וראוי, ולשם קידום הליך פירוק השיתוף בחלקה, להורות על ביטול ההחלטה שנתנה תוקף של החלטה להסכמה, ולאפשר לתובע לחזור בו מההסכמה, וכך אני מורה.

31.
לסיום חלק זה אני מקבלת את בקשת התובע וקובעת כי ההסכמה בטלה.

פירוק השיתוף

32.
חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") נותן עדיפות לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק). סעיף 40 לחוק מורה על פירוק שיתוף בדרך של מכירה, במקום שלא ניתן לחלק בעין, וכך מורה סעיף 40 לחוק:

"א)
במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב)
המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין."

33.
בנוסף לחוות הדעת של האדריכלים מטעם הצדדים, כמפורט בסעיף 27 לעיל, המצביעות על "הפסד ניכר" ומשמעותי של זכויות בנייה קיימות, לבעלי הדין אם יפעלו לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, הגיש התובע חוות דעת של השמאי, ד"ר בועז ברזילי,
שהניח הנחה שניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות שוות של 677 מ"ר כל חלקה, (הגם שאין, על פי החומר המצוי בתיק, כל סימוכין שניתן לחלק את החלקה לשתי חלקות שוות), ולאחר מימוש זכויות הבנייה, מצא שייגרם הפסד כספי בגבולות מקורבים של 5-15 אחוזים, לעומת שווי המגרש המאוחד. ניתן להניח שחלוקה לא שווה של החלקה, ובהתחשב בחוות הדעת של האדריכלים מטעם הצדדים, שחלוקה בעין תביא להפסד ממשי של זכויות בנייה קיימות, תגרום לנזק כספי גבוה יותר.

34.
כמו כן, הוגשה לתיק תעודת עובד ציבור של מהנדס העיר טבריה (ת/1), שמצא שהחלוקה שהציע השמאי המוסכם בטיוטת חוות דעתו, סותרת תכנית קיימת. כך שניתן לקבוע, ברמה גבוהה של סבירות, שהצעת החלוקה היחידה שהוצעה עד כה, לאורך כל השנים, אינה ישימה.

35.
נוכח חוות הדעת של בעלי הדין, אני מוצאת שחלוקה בעין אינה ישימה, הן מטעמי תכנון כמפורט בחוות הדעת לעיל, הן מטעמי תועלת ומיצוי הזכויות, וכי חלוקה בעין תביא להפסד ניכר, כמשמעותו בחוק.

36.
לפיכך, דרך הפירוק הראויה היא פירוק על ידי מכירה כפי שנקבע בסעיף 40 לחוק.

37.
בית המשפט מתכוון למנות את באי כוח הצדדים ככונסי נכסים למכירת החלקה. ב"כ הצדדים יודיעו בתוך 20 ימים מהיום, האם הם מסכימים למינוי, לחילופין, יודיעו זהות כונס נכסים מוסכם, אחרת, ימונה כונס נכסים ללא הסכמה.

38.
המזכירות תשלח את ההחלטה לב"כ הצדדים ולתזכורת פנימית ליום 20/7/19.


ניתנה היום, כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 15184-09/14 אליהו עקנין נ' רות אלה, שמעון שגיא (פורסם ב-ֽ 25/06/2019)