פסקי דין על הכונס אבירם מזיוב | פסקי דין על עו"ד דרור חטר ישי | פסקי דין על אסנת - חברה לעבודות קבלניות | פסקי דין על שלתם בנין ואח' |

59532/05 א     04/07/2019




א 59532/05 הכונס אבירם מזיוב נ' עו"ד דרור חטר ישי, אסנת - חברה לעבודות קבלניות בע"מ, שלתם בנין בע"מ ואח'








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 59532-05 חטר ישי נ' אסנת - חברה לעבודות קבלניות בע"מ ואח'






לפני כבוד השופט עדי הדר

ה
מבקש:
הכונס אבירם מזיוב
, עו"ד


נגד

ה
משיבים:
1.
דרור חטר ישי
, עו"ד
2
. אסנת - חברה לעבודות קבלניות בע"מ
3. נמחקה
4. שלתם בנין בע"מ
5. ע. צובארי בנין בע"מ

6. נמחקה
7. ששון נמני
8. רן נמני
9. אלי דרויש

10. עובדיה רפי שוחט
11. יצחק שוחט

12. נמחקה
13. יעקב גבריאלי

12. ג.ש.י.ב נכסים והשקעות בע"מ
14
. איציק הובלות ואריזות חקלאיות בע"מ







החלטה


לפני ביהמ"ש בקשת הכונס עו"ד אבירם מזיוב, לפסוק שכר טרחתו, בגין פינוי מקרקעין, בהתאם ל

פסק דין
שניתן בת.א. ,6811/01 שהוגשה בחודש מאי 2014.

רקע
1.
ביום 7.3.10 ניתנה החלטת כב' השופטת ניב, לפיה מונה עו"ד אבירם מזיוב, ככונס נכסים לצורך פינוי המקרקעין, זאת בהתאם ל

פסק דין
שניתן בת.א. 6811/01.
2.
ביום 7.5.14 הגיש הכונס בקשתו לפסיקת שכר טרחתו, לאחר פינוי המקרקעין.
3.
במהלך השנים, התקיימו במסגרת הבקשה מספר הליכים ודיונים.
4.
ביום 21.11.16 ניתנה החלטת כב' השופטת ניב לפיה תם תפקידו של כונס הנכסים.
5.
בחודש ינואר 2017, התובענה העיקרית והבקשה של הכונס הועברו לשמיעה לפני מותב זה.
6.
המותב קבע הבקשה לדיון בחודש פברואר 2017 בו נמסר לו שהצדדים נמצאים בהליך גישור ביחס לבקשת הכונס.
7.
בחודש ספטמבר 2017 הכונס ומרבית המשיבים ביקשו ליתן תוקף של החלטה להסכמתם ובימ"ש נעתר. אולם, לאחר מתן ההחלטה בימ"ש העיר שיש בהסכמה כדי להטיל חבות על התובע וזה האחרון הגיש בקשה לביטול ההחלטה.
8.
בימ"ש ביטל ההחלטה וביום 2.12.17 ניתנה
החלטה מפורטת ביחס לבקשת הכונס לפסיקת שכר טרחתו, במסגרתה ניתנה סקירה רחבה ביחס למינוי הכונס ופועלו, ותשובות הצדדים לבקשה. ההחלטה כללה, בין היתר, הקביעות שלהלן:
-
שכ"ט הכונס ייגזר בהתאם לסעיף 9(ג) לכללי לשכת עורכי הדין.
-
לשכ"ט שיקבע תתווסף תוספת מאמץ מיוחד של 20%.
-
משכ"ט שיקבע ינוכו תשלומים שהתקבלו בידי הכונס במסגרת ההליכים השונים לרבות תיקי ההוצל"פ שפתח הכונס, כאשר מהשליש בו יישא התובע יש לנכות סך של 67,000 ₪.
-
התובע יישא בשליש שכר הטרחה שיקבע ואילו שאר המשיבים יישאו בשני השלישים הנותרים, ויחלקו בינם לבין עצמם, בהתבסס על החלוקה שנקבעה בהסדר הגישור שבוטל.
9.
לצורך קביעת שווי שכר הטרחה של הכונס, נקבע כי יש צורך במינוי מומחה לעריכת חוות דעת שמאית, כדי לגזור ממנה שווי המקרקעין שפונו. כמו כן, נקבע כי יש צורך במינוי רו"ח לצורך הגשת דו"ח סופי ומעודכן של הסכומים שגבה הכונס.
10.
בהתאם, מונו המומחה השמאי מר ניצן גרינפלד לצורך עריכת חוות דעת שמאית, ורואת החשבון גב' חמוטל כהן, לצורך בדיקת ההתחשבנות.
11.
ביום 21.5.18 הגיש המומחה גרינפלד חוות דעת מטעמו, וביום 17.7.18 הגיש השלמה לחוות דעתו.
12.
ביום 9.8.18 הגישה רו"ח כהן חוות דעתה.
13.
לאחר שהוגשה בקשת הכונס עו"ד מזיוב לפסילת חוות דעתו של המומחה גרינפלד, התקיימה ביום 18.12.18 ישיבה בה נחקר המומחה גרינפלד על חוות דעתו.
14.
ביום 6.1.19 נקבעו מועדים להגשת סיכומי הצדדים ביחס לבקשת הכונס לפסיקת שכר טרחתו.

סיכומי הכונס
15.
לטענת הכונס יש להורות על פסיקת שכרו בהתאם לחוו"ד מטעם השמאי מר רוזנברג בעניין המחלוקת בין הצדדים בתובענה לדמי שימוש ראויים שהגיש התובע, חלף חוו"ד של השמאי גרינפלד.
כשלטענת הכונס, השמאי גרינפלד התעלם, ואף לטענתו לא הכיר את חוות דעתו של בן חיים, אשר צורפה לבקשת הכונס, עליה הסתמך בבקשתו לפסוק שכרו.

לטענת הכונס, השמאי גרינפלד לא ראה תשריט מדידה של הקרקע, אלא הסכמי שכירות בטרם כתב את השמאיות.
בנוסף, השמאי גרינפלד לא ביצע סיור בשטח אלא רק לאורך הכביש, ואף לא בדק את ההכנסות והאם קיים היתר.

עוד נטען, כי השמאי גרינפלד לא בדק את המצב בשטח לשנת 2014, לפיו היה מגלה כי בשטח פעלו כ- 6 בתי עסק.
לטענת הכונס, השמאי גרינפלד הודה בחקירתו כי לא בחן את הקרקע ואישר כי חוו"ד הינה רק לחניון המגודר.

הכונס טען, כי יש לשום את הקרקע לפי דמי השימוש. לטענתו יש להסתמך על שווי קרקע מושא הפינוי בהתאם לממצאים שנקבעו בחוות דעתו השנייה של המומחה רוזנברג המתייחסת לשווי נכון לשנת 2014.

לטענת הכונס, דמי השכירות לשנת 2014 בגין כל השטח מושא הפינוי הינו בסך של 3,743,087 ₪ שנתי. התשואה השנתית הינה כ- 6%. משכך, שווי הקרקע לטענת הכונס הינו 62,384,783 ₪.

משכך, שכר טרחתו הינו כ- 1% משווי הקרקע ובסך של 623,847.83 ₪, לרבות תוספת מאמץ מיוחד בשיעור של 20%, הינם בסך נוסף של 124,769.56 ₪.


סיכומי התובע/המשיב 1
16.
לטענת התובע, השמאי גרינפלד אמד שווי המקרקעין בשמאותו על סך של 10,248,832 ₪, כאשר שווי המקרקעין נערך בהתאם להנחיית בית המשפט, לפיה יש לאמוד את שווים לפי מצבם הייעודי והתכנוני.

לטענת התובע, הכונס יוצר לעצמו שמאות משלו, הגיע לתוצאה לפיה יש לייחס למקרקעין שווי של פי 6 משווי המקרקעין שהוערך על ידי השמאי גרינפלד, ופי 3 משווי המקרקעין שהוערך על ידי הכונס עצמו במסגרת סעיפים 10-11 לבקשתו.

לטענת התובע, הכונס שוגה בחישוביו, שכן השמאי רוזנברג העריך כי בשנת 2014 היקף דמי השימוש הראויים למקרקעין כולם היה בסך של 3,743,087 ₪, כאשר סך זה מתייחס לכל המקרקעין, ולא רק לשטח החלקי בענייננו, לגביו ציין השמאי רוזנברג דמי שימוש בסך מצטבר של 1,706,063 ₪.

טענת הכונס לפיה יש לראותו כמי שזכאי לשכ"ט בגין כל המקרקעין הינה מופרכת, ובקשתו לפסילת חוות דעת המומחה, אינה מבוססת על נימוקים הנוגעים לפסילת חוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש.

עוד טען התובע, כי אין לחייבו בכל תשלום נוסף לכונס, שכן בכל מקרה השקעותיו עולות על כל סכום אשר נובע מחלקו בסכום שייפסק לטובת הכונס, זאת בין אם נלך לפי השמאות של המומחה גרינפלד ובין אם לפי השמאות של הכונס בבקשתו.

סיכומי נמני ונחום
17.
ביחס לטענת הכונס כי לצורך חישוב שכרו, יש לכלול את כל השטח, נטען כי מדובר בשינוי חזית לעומת הטענות בבקשת השכר, וכי אין חולק שהכונס לא פינה את כל חטיבת הקרקע, אלא רק את החלק שהוחזר על ידי הפולש המכונה "אברג'יל".

לטענת המשיבים, יתרת שכרו של הכונס לפי שטח של 18 דונם, ובהסתמך על חוות דעתו של המומחה גרינפלד, הינו בסך של 90,466 ₪ בתוספת מע"מ.

עוד נטען, כי ביחס לטענות לעניין חוות דעתו של המומחה גרינפלד, אין בהן ממש, וכי צדק השמאי גרינפלד כשערך את שומתו תוך שימוש בעסקאות השוואה בלבד, ובחקירתו הוכיח המומחה כי פעל על פי תקינה שמאית מפורשת.
השמאי גרינפלד הבהיר כי על פי ייעודם של המקרקעין, לא ניתן לעשות בהם שימוש לאחסנה פתוחה ושימושים למסחר.
עוד נטען, כי חוות הדעת של השמאי רוזנברג והשמאי בן חיים, נועדו לקבוע שווי דמי שימוש ראויים, ולא את שווים של המקרקעין.

18.
שאר המשיבים לא הגישו סיכומים. בחלוף המועד להגשת הסיכומים הגישו המשיבים המיוצגים ע"י עו"ד שחר סיכומים, אך לא היה בהם כדי להוסיף על עמדות המשיבים שהגישו סיכומים במועד.

דיון והכרעה

19.
ביום 17.4.19, ולאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם, התקיימה ישיבת מענה לשאלות, בסופה נקבע כלהלן:
-
מהסכום שיחויב בו התובע יש להפחית הסך של 23,112 ₪ בלבד ולא כפי שנקבע קודם.
-
מהסכום הסופי שייפסק לכונס, אם ייפסק, יש להפחית הסך של 116,246 ₪ שהתקבלו בידי הכונס.
-
עוד נקבע כי לנוכח דרישת הכונס בבקשתו המקורית והסכמת התובע ונחום ונמני, יעמוד היקף השטח לצורך חישוב שכר הכונס על 18,000 מ"ר.
20.
ביהמ"ש מוצא, שכונס הנכסים פעל במשך תקופה ארוכה, ואף נאלץ להתמודד עם מצבים לא קלים במסגרת הליך הפינוי מול הפולש המכונה "אברג'יל", כאשר בחלק מהמקרים הפולש נעזר בחלק מבעלי הזכויות, בין אם מכח איומים כטענתם, ובין אם מסיבות אחרות. אי לכך, וכפי שנקבע בהחלטה קודמת, ביהמ"ש זיכה הכונס בתוספת מאמץ בשיעור 20%.

גודל השטח לחישוב
21.
הסוגיה הראשונה שבמחלוקת שנותרה להכרעה, בהמשך להחלטה מיום 2.12.17, היא גודל השטח שפונה.
22.
לנוכח האמור בהחלטה מיום 17.4.19, לפיה גודל השטח לחישוב שכר הטרחה הינו השטח של 18 דונם, כבר בשלב זה, ניתן לקבוע שיש לדחות את טענות הכונס לפיהן יש לחשב את שכרו בהתאם לגודל כל השטח. יש לציין שטענות הכונס בסיכומיו בעניין זה סותרות טענתו בבקשתו לתשלום שכרו בהסתמך על שטח של 18 דונם. מכיוון שלא ביקש לתקן הבקשה, אין מקום לקבוע שטח גדול יותר מכפי שביקש.


הבאה בחשבון של סכומים שכבר שולמו לכונס
23.
הסוגיה השנייה שבמחלוקת שנותרה להכרעה , טענת המשיבים כי יש להביא בחשבון סכומים שהכונס כבר גבה.
24.
הכונס אינו מתייחס לסוגיה בסיכומיו ואף אינו מפחית מהסכומים, את הכספים אשר התקבלו בידו במסגרת ההליכים השונים, ביניהם תיקי ההוצאה לפועל שנפתחו.
25.
ביהמ"ש מינה את רו"ח כהן כדי לבדוק ההתחשבנות בין הצדדים בהתאם לסכומים שכבר נגבו. המומחית קבעה שלכונס שולמו סכומים בסך מצטבר של 136,008 ₪.
26.
הצדדים לא ביקשו לחקור רו"ח כהן ולכן בימ"ש מאמץ ממצאיה.

שיעור תוספת מאמץ
27.
במסגרת בקשת הכונס, הוא חישב את שכרו על סך של 432,000 ₪, וביקש להוסיף לשכרו תוספת מאמץ של 100%. במסגרת סיכומיו עתר הכונס לתשלום שכר של לא פחות מהסך של 623,847.83 ₪ לרבות תוספת מאמץ מיוחד של 20%. כאמור לעיל, ביום 2.12.17 בימ"ש העמיד תוספת המאמץ על שיעור של 20%.
28.
אשר על כן, יש להפחית מהסכום שייקבע, הסכומים שכבר שולמו, בסך של 116,246 ₪ שהינו סכום ללא תוספת המע"מ, כפי שנקבע בהחלטה מיום 17.4.19.

שווי המקרקעין
29.
המחלוקת העיקרית שנותרה להכרעה, הינה טענת הכונס לפיה אין לאמץ ממצאי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, השמאי מר ניצן גרינפלד.
30.
כאמור לעיל, הכונס מעלה טענות ביחס לחוות דעתו של המומחה גרינפלד, לפיהן המומחה מטעם בימ"ש, לא הכיר את חוות דעתו של המומחה בן חיים, לא ראה תשריט מדידה, לא ביצע סיור בשטח, אלא רק לאורך הכביש, וכי יש להסתמך על חוות דעתו של המומחה רוזנברג חלף חוות דעתו של המומחה גרינפלד. אולם, הטענה העיקרית היא כי יש לשום המקרקעין לפי השימוש בפועל בשנת 2014, ואילו המומחה מטעם ביהמ"ש, ערך השומה לפי המצב התיכנוני.
31.
אין בידי בימ"ש לקבל טענותיו של הכונס. ניסיון הכונס להסתמך על חוות דעותיהם של בן חיים ורוזנברג, אינה מוצדק. זאת, מכיוון שחוות דעת אלו, ניתנו לבחינת דמי שימוש ראויים, בהתאם לתביעה שהוגשה. חוו"ד לא ניתנו לצורך קביעת שווי המקרקעין לצורך חישוב שכר הכונס שמונה כדי לפנות המקרקעין.
32.
ביחס לשאר טענותיו של הכונס, הרי שנקבע שככל וברצון הכונס שהמומחה יעשה השלמות לחוות דעתו, יבקש זאת. אולם, הכונס בחר שלא לעשות כן (ראה החלטה מיום 19.12.18 לפיה התבקש הכונס להודיע אם הוא מבקש שהמומחה גרינפלד יבצע השלמות והודעתו מיום 27.12.18 בה בחר שלא לבקש ביצוע השלמות.
33.
עוד יש לציין, כי בהודעת הכונס מיום 27.12.18 הוא מאשר שבחוות הדעת של רוזנברג אין קביעה של שווי המקרקעין, אלא שומה של שווי דמי השימוש, וכי לצורך קביעת שווי המקרקעין נדרש שהמומחה רוזנברג יקבע את שוויה.
34.
על פי הפסיקה, בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (
ע"א 293/88

חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי

[פורסם בנבו]

31.12.88,
בר"מ 5171/07

מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון


[פורסם בנבו]
31.12.07,
א' גורן סוגיות בסד"א 496


(מהדורה 11, 2013).
35.
מכאן שלא בנקל בית המשפט ייעתר לבקשה שלא להסתמך על חוות דעת מומחה מטעמו או יורה על פסילתה.
36.
השמאי גרינפלד ערך חוות דעתו, בהתאם להנחיות בית המשפט, ובמיוחד על פי האמור בהחלטת מותב זה מיום 19.3.18, לפיה השומה שתיערך על ידי המומחה תהיה למועד הפינוי והגשת הבקשה ולא על פי היתר תכנוני שניתן מאוחר למועד הפינוי והגשת הבקשה.
37.
בהחלטה נוספת מיום 3.5.18, נקבע כי אין מקום לשום שכרו של הכונס בהתאם לאירועים שהתרחשו לאחר שפינה את המקרקעין, דהיינו, השבחה תכנונית בה לא היה לו חלק. נקבע כי הכונס אינו שותף של בעלי המקרקעין ואינו זכאי להשבחה שארעה לאחר מועד הפינוי, ואילו סבר כי כך יש לקבוע שכרו, היה עליו להתנות זאת במפורש בעת מינויו.

38.
בימ"ש לא מצא נימוק המניח את הדעת לפיו אין לקבל את חוות דעתו של המומחה גרינפלד. חוות דעתו מבוססת ונערכה תוך שימוש בעסקאות השוואה. המומחה פעל בהתאם לתקינה שמאית מפורשת.
39.
מנגד, בעמדת הכונס סתירות בטענות ובחישובים השונים שערך הכונס הן בבקשתו והן בסיכומיו, כאשר בכל פעם הכונס משנה את חישוביו ובהסתמך על חוות דעת אחרת. בימ"ש לא מצא הסבר מניח את הדעת הכיצד יכול הכונס שהגיש בקשתו לשכר בסך של 432,000 ₪ ולשנות דרישתו בהמשך לסך של 623,847.83 ₪. אך בשל כך, היה מקום לדחות טענות הכונס ולקבל את חוות דעת המומחה גרינפלד כמות שהיא.
40.
אשר על כן, בימ"ש מאמץ את חוות דעתו של המומחה גרינפלד במלואה.
41.
בהתאם לחוות דעת המומחה גרינפלד, בסעיף 12.1 לחוות דעתו מיום 22.5.18, שווי למ"ר הינו 638 ₪, מאחר ונקבע כאמור לעיל, כי השטח אותו יש לחשב הינו לפי 18 דונם, מכאן ששווי הקרקע ממנו יש לגזור את שכר טרחת הכונס, הינו בסך של 11,484,000 ₪.



שיעור אחוז שכר הכונס משווי המקרקעין
42.
סוגיה נוספת היא, מהו שיעור שכ"ט, בה כבר ניתנה החלטה ביום 2.12.17.
43.
התובע טען כי אחוז שווי המקרקעין לפיו יש לחשב את שכר הטרחה הינו 1%, ואילו ב"כ נמני ונחום טען, כי אחוז השכר משווי המקרקעין הינו בשיעור של 1.5%.
44.
בישיבה שהתקיימה ביום 3.7.19 בימ"ש ביקש התייחסות הצדדים לסוגיה. התובע טען כי השיעור הנכון על פי התקנות הינו אחוז, אך הודיע כי אינו מתנגד לעמדת בימ"ש לפיה יש לקבוע שיעור של אחוז וחצי.
45.
לכן, בימ"ש קובע כי מהסכום בסך של 11,484,000 ₪, יש לגזור את שווי שכרו של הכונס כאמור בהתאם לסעיף 9(ג) לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס- 2000 כפי שנקבע בהחלטה קודמת מיום 2.12.17. סעיף 9(ג) לכללים קובע בזו הלשון "הוצאה לפועל של פסקי דין להחזרת חזקה, לפינוי או לסילוק יד לגבי נכס דלא ניידי – מחצית שכר הטרחה כמפורט בסעיף קטן א(1)(א) עד (ג) לעיל, אך לא פחות מ- 554 ₪ (סכום החוב הכולל לעניין חישוב שכר הטרחה, יהא שווים של המקרקעין כשהם פנויים)".
46.
הסעיף הנוגע לעניין כאן, הינו סעיף 9 א(1)(ג) הקובע "כשסכום החוב הכלול בבקשת הביצוע עולה על 537,140 ₪ - 3% מהסכום הכלול בבקשת הביצוע אך לא פחות מ- 21,435 ₪"
47.
מכאן שיש להעמיד השכר על מחצית השיעור הקבוע לעיל 3%, דהיינו, על שיעור של
1.5% בהתאם לסעיף 9(ג) לכללים.

חישוב חיובי המשיבים
48.
שכר בשיעור של 1.5% מסתכם בסך של 172,260 ₪. בנוסף לסכום זה יש להוסיף סך של 20% תוספת מאמץ, קרי סך של 34,452 ₪.
49.
אשר על כן, שכרו של הכונס אמור לעמוד על הסך של 206,712 ₪. מסכום זה יש לנכות את הסך של 116,246 ₪, שהכונס כבר גבה, כך שיתרת שכרו של הכונס הינו בסך של 90,466 ₪.
50.
כאמור לעיל, על התובע לשאת בשליש משכר טרחת הכונס, ומהסכום המתקבל
יש לנכות בנוסף את הסך של 23,112 ₪, ואילו יתרת המשיבים יישאו בשני השלישים הנותרים, בהתאם ליחס שקבעו ביניהם בהסכם הפשרה שכרתו עם הכונס, ללא הסכמת התובע.
51.
להלן יפורטו הסכומים שעל כל צד לשאת בהם לתשלום שכרו של הכונס:
-
עו"ד דרור חוטר ישי הסך של 30,155.33 ₪ ובניכוי הסך של 23,122 ₪, קרי סך של 7,043.3333 ₪.
-


אסנת- חברה לעבודות קבלניות בע"מ הסך של 4,221.7 ₪.
-
שלתם בניין בע"מ ו- ע.צובארי בנין בע"מ הסך של 14,836.42 ₪.
-
ששון ורן נמני הסך של 13,027.1 ₪.
-
דרוויש אלי הסך של 7,599.14 ₪.
-
שוחט רפאל ויצחק הסך של 6,513.552 ₪. בימ"ש ער לכך שעל הסכם הפשרה שבוטל חתמו ה"ה נחום ולא ה"ה שוחט, אולם על בימ"ש לחייב לפי המשיבים לבקשה ולא לפי הסכם פשרה שבוטל.
-
גבריאלי יעקב הסך של 7,599.14 ₪.
-
ג.ש.י.ב נכסים והשקעות בע"מ הסך של 6,513.552 ₪.
-

52.
לסכומים הנזכרים לעיל יש להוסיף מע"מ כדין. כמו כן יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 19.2.14, שהינו המועד הקובע לאומדן שווי הקרקע כפי שנקבע בחוות דעתו של המומחה מר ניצן גרינפלד.
53.
לנוכח הפער בין דרישות הכונס לפסיקת שכר הטרחה לבין הסכום שנותר לתשלום, בימ"ש לא מצא מקום לחייב מי מהצדדים בהוצאות.




ניתנה היום, א' תמוז תשע"ט, 04 יולי 2019, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 59532/05 הכונס אבירם מזיוב נ' עו"ד דרור חטר ישי, אסנת - חברה לעבודות קבלניות בע"מ, שלתם בנין בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 04/07/2019)