פסקי דין על אילן חיים | פסקי דין על ברונו חיים | פסקי דין על יהונתן הלל שטיינברג ואח' | פסקי דין על אדית יוכבד מדינה

50711-11/17 א     01/07/2019




א 50711-11/17 אילן חיים, ברונו חיים, יהונתן הלל שטיינברג ואח' נ' אדית יוכבד מדינה








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 50711-11-17 חיים ואח'
נ' מדינה



לפני
כבוד השופט עמית יריב


התובעים:

1.אילן חיים

2.ברונו חיים

3.יהונתן הלל שטיינברג

4.ענבל אסיף רוטמן

5.מוסן שרון

6.רונן מוסן
ע"י ב"כ עו"ד עדי פורת


נגד


הנתבעת
:

אדית יוכבד מדינה
ע"י ב"כ עו"ד צחי הרבון


פסק דין


1.
לפניי תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר, תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק") חל עליו, וזאת מחמת עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (10) לחוק, והיא – העובדה שבעלי הבית, התובעים, מבקשים להרוס את הבניין כולו ולבנות תחתיו בניין אחר.
רקע
2.
התובעים הם בעלי מלוא זכויות הבעלות בבניין הנמצא בחלקה 58 בגוש 6930, ברחוב כפר גלעדי 17, תל אביב (להלן: "הבניין"). הבניין כולל, בין היתר, חנות הנמצאת בקומת הקרקע (להלן: "המושכר" או החנות").
3.
הנתבע המקורי בתביעה זו היה מר יוחנן מדינה (להלן: "המנוח"). לאחר הגשת כתבי הטענות ועוד בטרם החל ניהול התיק, הלך המנוח לעולמו, ומשכך אלמנתו,
הגב' אדית יוכבד מדינה
(להלן: "הנתבעת") נכנסה בנעליו כדיירת מוגנת, בהתאם לסעיף 23 לחוק הגנת הדייר.
המנוח היה דייר מוגן במושכר בהתאם להסכם שכירות מיום 14.6.1983 (להלן: "הסכם השכירות" או "הסכם הדיירות המוגנת"). המנוח הפעיל במושכר עסק למסחר סיטונאי של מוצרי סדקית ואביזרי אופנה. יובהר, כי התובעים לא היו צד להסכם השכירות משנת 1983, שכן הם טרם הפכו לבעלי הבניין, והמנוח חתם על הסכם השכירות עם "בית היתומים הגדול דיסקין בירושלים" - הבעלים הקודמים של הבניין (להלן: "הבעלים הקודמים").
4.
ביום 10.10.2013 חתמו התובעים על הסכם לרכישת הבניין מהבעלים הקודמים.
ביום 6.9.2015 נרשמו התובעים כבעלים של הבניין בלשכת רישום המקרקעין, כאשר הסכם הדיירות המוגנת בין המנוח לבעלים הקודמים, נותר כשהיה.
5.
ביום 18.9.2017 קיבלו התובעים היתר בנייה שלפיו הם רשאים להרוס את הבניין, ולהקים תחתיו בניין חדש. משכך, פנו התובעים למנוח והציעו לו לפנות את החנות שבבניין לצמיתות, תמורת סך של 1,250,000 ₪. המנוח התנגד הן לפינוי והן לסכום שהוצע לו, ומכאן התביעה שלפניי.
6.
ביום 22.3.2018 מונה השמאי מר יואל היילברון כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בנוגע לשווי הזכויות במושכר. לאור תוצאותיו ומסקנותיו של המומחה, ייאמר זה עתה, כי הסכומים המבוקשים בכתבי הטענות מטעם הצדדים שונים מן הסכומים המבוקשים בסיכומים.
טענות הצדדים
טענות התובעים
7.
התובעים טוענים כי בהתאם להיתר הבנייה שקיבלו, בכוונתם להרוס כליל את המושכר, באופן שכלל לא יהיה ניתן לזהותו.
כאמור לעיל, התובעים שלחו למנוח ביום 23.10.2017 מכתב ובו הודיעו לו על כוונתם להרוס את הבניין בהתאם להיתר הבנייה. משכך, התובעים ביקשו מהמנוח לפנות את המושכר תמורת סך של 1,250,000 ₪, המהווה לשיטתם סידור חלוף.
ביום 2.11.2017 דחה המנוח את הצעת התובעים, אולם התובעים טוענים כי המנוח לא התייחס בתשובתו מפורשות לסכום הכסף שהוצע לו בעבור הפינוי. לטענת התובעים, עצם העובדה שהמנוח לא התייחס באופן מפורש לסכום, מעיד כי ידע שמדובר בסכום הגון וראוי.
התובעים מציינים כי אין באפשרותם להציע למנוח או למי מטעמו סידור חלוף בעין הזהה לגודל המושכר, ולכן הציעו לו פיצוי כספי כמקובל.
8.
לטענת התובעים, התנהלות המנוח נועדה להערים קשיים ולסכל את בניית הבניין החדש. עוד מציינים התובעים, כי ניסו להגיע עם המנוח להסכמות אולם לא היה כלל שיתוף פעולה מצדו. לשיטת התובעים, התנגדותו זו של המנוח אינה סבירה שכן כל מטרתו היא לנסות להגדיל את סכום הפיצויים, מעבר לאלה המגיעים לו על פי דין ועל פי הפסיקה.
במצב דברים זה, התובעים מבקשים את פינוי הנתבעת, שכאמור באה בנעלי המנוח, וזאת על פי סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר. עוד מוסיפים התובעים, כי יש לקבוע פינוי כנגד פיצוי שלפיו הנתבעת תפנה את המושכר תמורת
סך של 1,250,000 ₪.
טענות הנתבעת
9.
הנתבעת טוענת כי המנוח עסק במסחר סיטונאי
ברחוב כפר גלעדי במשך כשישים שנה, ומתוכן, החזיק בחנות נושא ההליך כ-34 שנים. לטענת הנתבעת, רחוב כפר גלעדי ייחודי ביותר שכן הוא מתאפיין בריבוי חנויות העוסקות במכירה סיטונאית של מוצרים מן הסוג שאותם מכר המנוח. עוד מוסיפה הנתבעת כי במשך השנים העסק צבר מוניטין רב, בעיקר עקב מיקומו, כך שכל מעבר לאזור אחר יגרום לה ולעובדיה נזק כבד.
10.
הנתבעת טוענת כי כאשר המנוח רכש את זכות הדיירות המוגנת בחנות, הבעלים הקודמים הצהיר בפני
ו כי מאחר שהמושכר בבחינת הקדש, אין אפשרות למכור אותו. משכך, הנתבעת טוענת להעדר יריבות ומכחישה את זכות הבעלות של התובעים במושכר, עד שיוכח אחרת. לחילופין, טוענת הנתבעת כי הרכישה בוצעה שלא כדין ושלא על פי הוראות ההקדש, ולכן יש לראותה כבטלה. יתרה מזאת, הנתבעת מציינת כי מהרגע שבו התובעים הפכו לבעלי הבניין, הם התנהלו כלפי המנוח והנתבעת שלא בתום לב.
11.
זאת ועוד, הנתבעת טוענת כי התובעים לא קיימו את הוראות סעיף 133 (א) לחוק הגנת הדייר, המחייב את בעל הבית להציע סידור חלוף במקרה של הריסת הבניין. לשיטת הנתבעת, התובעים כלל לא הציעו למנוח סידור חלוף אלא רק הציעו לשלם סכום זעום ביותר בתמורה לפינוי. בנוסף, הנתבעת מדגישה כי סעיף 133 (ב) לחוק קובע, כי כאשר מדובר בפינוי מבית עסק, כבענייננו, אין די בפיצוי כספי ולבטח שלא בסכום שהציעו התובעים.
12.
הנתבעת מציינת
כי שטח החנות כיום הוא 173 מ"ר, ושטח החנות שתיבנה בבניין החדש יהא 155 מ"ר. הנתבעת טוענת כי היא מוכנה לסידור חלוף בתנאים הבאים: (1) התובעים יעבירו לה את מלוא הזכויות בחנות החדשה. (2) התובעים ישלמו לה פיצוי כספי בגין הפרש השטחים בין החנויות. (3) התובעים ידאגו לה גם לסידור חלוף בתקופת הביניים, קרי, עד לבניית החנות בבניין החדש.
13.
הנתבעת מדגישה כי סירובה לקבל פיצוי כספי כפי שהציעו התובעים, הוא סביר ביותר בנסיבות העניין. לשיטתה, יש לייחס חשיבות רבה למיקומו הייחודי של העסק ולכך שבבניין החדש תיבנה חנות שיכולה להוות תחליף לחנות שממנה מבוקש הפינוי. כמו כן, טוענת כי אם לא יינתן לה סידור חלוף בדמות עסק חלופי באותו מיקום, אזי מצב זה יפגע באנשים רבים המועסקים בחנות.
14.
סיכומם של דברים, הנתבעת מבקשת לדחות את התביעה, ולחילופין לאפשר סידור חלוף בהתאם לתנאים הבאים:

א.
הנתבעת תחזור לחנות שתוקם בבניין החדש, כאשר זכויותיה תהיינה אותן הזכויות שהיו לה במושכר המוגן.

ב.
יהא על התובעים למצוא לנתבעת סידור זמני חלוף לתקופת הביניים, וכן לממן את כל העלויות שיידרשו במסגרתו.

ג.
יהא על התובעים לשלם לנתבעת פיצוי כספי בגין הבדלי השטח שבין המושכר המוגן לבין החנות שתוקם.

ד.
לחייב את התובעים לשאת בכל הוצאות הנתבע, ובכללן שכר טרחת עורך דין ומע"מ כדין.
דיון והכרעה
15.
השאלה הטעונה הכרעה היא: האם יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, ואם כן, באילו תנאים?
העדר יריבות
16.
אבהיר כבר כעת, כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעת להיעדר יריבות, וזאת משני טעמים:

א.
כעולה מנסח רישום המקרקעין (ראו נספח א' לתצהיר התובעים), התובעים רשומים כבעלי הזכויות בבניין. סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע כי הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראייה חותכת לתוכנו. על כן, משרשומים התובעים כבעלי המקרקעין, חזקה היא כי זהו המצב המשפטי הנכון.

ב.
בית המשפט אישר את הסכם המכר בין התובעים לבין הבעלים הקודמים של הבניין (ראו נספח י"ב לתצהיר התובעים), ולכן חזקה היא, כי עסקת המכר נעשתה כדין. גם אילו הייתי סבור כי הבעלים הקודמים התחייבו הצהירו בפני
המנוח כי לא ימכרו את הבניין, טענה שלא הובאה לה כל ראיה עצמאית, גם אז לא היה בכך כדי לשלול את תוקפה של העסקה, אלא לכל היותר – היה בכך כדי להקים לנתבעת עילה נגד הבעלים הקודמים. זאת ועוד, כל טענה ביחס לבעלותם של התובעים במקרקעין היא טענה שאינה יכולה להידון במסגרת דיונית זו (וראו לעניין זה: ת"א 19428-01-14 עזבון המנוח לב נ' מדינת ישראל (2018)).
האם התובעים קיימו את סעיף 133 (א) לחוק הגנת הדייר, והציעו לנתבעת סידור חלוף?
17.
הנתבעת טוענת כי מלבד פיצויים, התובעים לא הציעו לה סידור חלוף
אחר, ובכך הפרו את הוראות סעיף 133 (א) לחוק. לטעמי לא כך עולה מחומר הראיות: כעולה מתמליל ההקלטה בין המנוח לתובע 5 (ראו נספח 8 לתצהיר הנתבעת- (להלן: "התמליל") נראה כי התובע 5 העלה בפני
המנוח והנתבעת אפשרות שתינתן להם חנות חלופית (ראו עמ' 5 ש' 15-17 לתמליל). הצעה זו הסתיימה בכך שהמנוח הודיע לתובע 5 כי הוא מעדיף לקבל ייעוץ משפטי בטרם יקבל החלטה סופית (ראו עמ' 6 ש' 15-16 לתמליל). כמו כן, התובע 5 נחקר על שיחה זו וטען (ראו עמ' 20 ש' 10-16 לפרוטוקול):
" ... בשיחה הבהרתי לו שאנחנו רוצים לבנות ואני מעוניין בחנות והצעתי לו סידור חלוף. לאחר מכן היו עוד פגישות אפילו אצלו במשרד, בתוך החנות והבהרתי לו שאולי נמצא איזה סידור כספי או חנות שנרכוש בדמי מפתח עבורו".
18.
נוסף על כן, גם בחקירתה של הנתבעת לא הוכח כי לא הוצע לה כל סידור חלוף (ראו עמ' 26 ש' 5-8 לפרוטוקול):
"ש. האם נכון שהוא הציע לכם סידור חלוף?
ת. הוא לא הציע לנו סידור חלוף. הוא אמר שאפשר לעשות איזה שהם סידורים..."
19.
משכך, לא מצאתי לקבוע כי התובעים לא הציעו לנתבעת כל סידור חלוף מלבד פיצויים, קל וחומר כאשר הנתבעת מודה שהתובע 5 הציע אפשרויות, וכדבריה "סידורים". יודגש, כי עצם העובדה שלא עלה בידי הצדדים לגבש הסכמה בנוגע לסוג הסידור החלוף – אין בה כדי לקבוע שלא היו הצעות מצד התובעים. יתרה מכך, הנתבעת עצמה העידה, כי המנוח והיא סירבו לכל פתרון של מתן סידור חלוף שלא על דרך של חזרתם, לאחר תום השיפוץ, לנכס המקורי (וראו לעניין זה עמ' 26 לפרוטוקול, ש' 13-9). די בכך כדי לקבוע, כי המנוח והנתבעת סירבו לסידור חלוף בעין, כאשר הייתה היתכנות מעשית לסידור כזה.
בחינת סידור חלוף על פי סעיף 133 (ב) לחוק הגנת הדייר
20.
בין הצדדים אין מחלוקת, כי ניתן היתר בניה לבניין וכי התובעים מקדמים תכנית בנייה חלופית במקרקעין. משכך,ובהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט, התובעים הוכיחו כי קמה להם עילת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק. כעת, נותר לבחון את מהותו של הסידור החלוף ואופיו.
21.
כאמור, לטענת הנתבעת יש ליתן לה עסק כסידור חלוף, ולמעשה – היא דורשת שתועמד לרשותה החנות שתיבנה בבניין החדש, תוך מתן פיצוי על ההפרש בשטחי החנויות. התובעים סבורים, כמובן, כי יש להסתפק בתשלום פיצויים כסידור חלוף.
22.
סעיף 133 (ב) לחוק הגנת הדייר קובע:
"בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר."
23.
כעולה מהסעיף לעיל, אכן נראה שכאשר מדובר בבית עסק, יש עדיפות למתן סידור חלוף בעין ולא פיצוי כספי. עם זאת, הפסיקה קבעה, כי הדבר נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של המקרה (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט (3) 97 (1965)) ; ע"א 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ

(14.2.06)). בענייננו, אני סבור כי יש לקבוע שהסידור החלוף ייעשה במתן פיצוי כספי, ולא בחיוב התובעים להעמיד לרשות הנתבעת את החנות שתיבנה בבניין החדש. כך משני טעמים.
24.
ראשית, אין מחלוקת, כי התובעים הציעו לנתבע לרכוש בעבורו נכס חלופי בדמי מפתח. התובע 5 העיד על כך, ועדותה של הנתבעת מלמדת כי היא אינה סותרת את גרסתו. מכאן שהתובעים היו נכונים לעשות מאמץ ולרכוש עבור המנוח חנות חלופית בדמי מפתח. היה זה המנוח אשר נמנע ממתן תשובה להצעה זו במועד שהיה מאפשר בחינתה היסודית של ההצעה, ומכאן שהמנוח עצמו גילה דעתו כי אין הוא מעוניין בסידור חלוף בעין. יש לציין עוד, כי האפשרות למצוא נכס חלופי בדמי מפתח אינה פשוטה כלל ועיקר, לאור שינוי העיתים, והשינוי באופי ההתקשרויות שהוריד את מוסד הדיירות המוגנת מתפארתה, ועל כן, משנמנע המנוח מלתת תשובה חיובית להצעתם של התובעים לרכוש בעבורו נכס חלופי בדמי מפתח, אני סבור שוויתר בכך על הזכות הקבועה בסעיף 133 (ב).
25.
לאור האמור, אני סבור כי הסירוב לקבל פיצוי כספי חלף סידור חלוף בעין מהווה סירוב בלתי סביר, שהרי כאשר הוצע לו סידור חלוף בעין, הוא לא נתן את הסכמתו (אלא נמנע ממתן תגובה כלל), ורק כאשר אפשרות זו אינה עוד על הפרק, עלה הסירוב לקבל פיצוי כספי.
26.
טעם נוסף המצדיק את הקביעה כי הסירוב לפיצוי כספי אינו סביר נעוץ בעובדה שהנתבעת טוענת, כי החנות משגשגת ומהווה את מקור הפרנסה היחיד לה ולעובדים רבים (וראו סעיפים 13, 20 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת טוענת, כי רק סידור חלוף בעין יאפשר לה להמשיך ולנהל את עסקו המשגשג של המנוח. אלא שמן ההקלטה שצירפה הנתבעת עצמה לראיותיה, המתעדת את השיחה בין התובע 5 ובין המנוח, עולה דווקא כי מצבו של העסק אינו מן המשובחים, וכי חלה ירידה משמעותית בהכנסות ממנו (ראו עמ' 13 ש' 1-5 לתמליל):
המנוח : "אתה יודע מה? יש דבר אחד. אתה מייבא סחורה, אתה מוכר את זה ואתה פשוט לא מרוויח. כל כך הרבה אנשים מביאים את אותה סחורה, אז מוכרים ב- 20 אחוז כמו שהיה לנו פעם.... היום אתה שם את ה- 20 אחוז זה כמו 3 אחוז ממה שהיו מרוויחים קודם. אז אי אפשר להתפרנס מזה."
וכן (ראו עמ' 19 ש' 1-3):
המנוח: " אין מה לעשות, כולנו מביאים את אותו דבר מה שאני מביא. אי אפשר להתפרנס מזה. האחוז אחוז הרווח שהוא של 20 אחוז אבל זה גרושים. הבעיה שאתה מוכר משהו עם 20 אחוז אבל רווח לא נשאר לך."
נוסף על כך, בחקירתה הנגדית של הנתבעת, היא אישרה כי הדברים שאמר המנוח בהקלטה נכונים, וכי הרווחיות של העסק ירדה משמעותית (ראו עמ' 24 ש' 8-12 לפרוטוקול).
27.
כאמור לעיל, הסיבה היחידה שבגינה הנתבעת דורשת עסק חלופי היא כיוון שטוענת שיגרם לה נזק כלכלי, בשים לב לכך שמחזור החנות כיום הוא 3,600,000 ₪ (ראו עמ' 16 ס' 30 לסיכומי הנתבעת). אלא שהנתון בדבר מחזורה הנטען של החנות הוצג בסיכומים בלבד, ולא הוגשה כל חוות דעת מקצועית המאפשרת לאשש טענה זו – שהיא, במובהק, טענה עובדתית. טענה זו גם אינה עולה בקנה אחד עם עדותה של הנתבעת עצמה בדבר הירידה הניכרת ברווחים – הן בעדות הנתבעת והן בהקלטה של המנוח עצמו. על כן יש לקבוע, שככל שהסירוב לפיצוי כספי מקורו ברצון להמשיך ולנהל עסק רווחי ומשגשג – טענה זו אינה נכונה עובדתית, ואינה יכולה להוות טעם סביר לעמידה על הזכות לסידור חלוף בעין.
28.
לטעמים אלה – המבוססים על העובדות שהוכחו לפניי – יש להוסיף את שיקול המדיניות השיפוטית הראויה. כידוע, מגמת הפסיקה, בחריגים מסוימים, היא לצמצם את היקף ההגנה הנתונה לדיירים מוגנים (וראו לעניין זה: רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (2006)). אף שחוק הגנת הדייר לא בוטל, והוא עומד בתוקפו, קבע בית המשפט העליון זה מכבר, כי ההיגיון העומד בלבו של הסדר הדיירות המוגנת – אינו תקף עוד (וראו לעניין זה עמדתו של כב' השופט ברנזון בע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי פ"ד ל 421 (425) (1976)). על כן, לטעמי, בכל מקום שבו נדרש בית המשפט לבחור בין פתרון שיביא לניתוק הקשר שבין בעל בית ובין דייר מוגן ובין פתרון שיביא לשימורו של קשר זה – יש להעדיף את הפתרון המשחרר את הצדדים מקשרי הדיירות המוגנת, תוך הבטחת זכויותיו הרכושיות של הדייר המוגן.
אני ער, כמובן, לעמדת בית המשפט העליון כפי שבאה לידי ביטוי בפסק הדין ברע"א 3666/16 פלונית נ' הירקון 278 בע"מ (2017), שלפיה אין ב"שינוי המגמה" כדי לאיין את הזכויות מכוחו של חוק הגנת הדייר. אלא שגם בעניין פלונית, בית המשפט העליון אינו קובע כי יש לשנות את כיוונה של "תנועת המטוטלת", קרי – לחזור להגנה הדוקה על הדייר המוגן, אלא אך קובע כי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו המיוחדות.
29.
אולם, כאמור, מצאתי – בהיבט העובדתי – כי סירובה של הנתבעת להסכים לסידור חלוף כספי הוא בלתי סביר בנסיבות העניין, הן מאחר
30.
יש להזכיר כי ההלכה כיום באשר לדיירות מוגנת הן למגורים והן לעסקים, כי יש לצמצם את ההגנה שמקנה חוק הגנת הדייר לדיירים מוגנים, ולאזן את זכויותיו של הדייר המוגן אל מול זכותו הקניינית של בעל הנכס.
האם יש לחייב את התובעים להעמיד לרשות הנתבעת את החנות שתוקם בבניין החדש?
31.
כאמור, הנתבעת דורשת לקבל לחזקתה – כסידור חלוף – את החנות החדשה שתוקם בבניין לאחר השיפוץ. אין ספק, כי פתרון מעין זה מצוי בגדרי סמכותו של בית המשפט מכוח הוראות סעיף 133 (ג) לחוק הגנת הדייר, אלא שפתרון כזה הוא פתרון הנתון לשיקול דעתו של בית המשפט.
32.
אני סבור, כי אין מקום לחייב את הנתבעים להמשיך ולקיים את יחסי הדיירות המוגנת גם בחנות החדשה שתוקם, וזאת מכמה טעמים. ראשית, משקבעתי שאין לחייב את התובעים להעמיד לנתבעת סידור חלוף בעין, וכי ניתן להסתפק בפיצוי כספי, ממילא אין מקום לספק סידור חלוף בעין דווקא בחנות החדשה שתוקם בבניין.
33.
שנית, טעמי המדיניות שהובאו לעיל שרירים וקיימים גם בעניין זה, וכפי שציינתי, אני סבור שמקום שבו ניתן לנתק את יחסי בעל-בית – דייר מוגן, מוטב לעשות כן.
34.
שלישית, התובעים הצהירו, כי הייתה להם כוונה ברורה שהחנות החדשה תהא לשימושם האישי, קרי – בדעתם לממש את זכותם לפי סעיף 131 (7) לחוק הגנת הדייר (וראו לעניין זה סעיפים 10-9 לתצהיר התובע 5). טענה זו לא נסתרה על ידי הנתבעת, ודי בה כדי לדחות את הדרישה לסידור החלוף הקונקרטי המבוקש.
35.
רביעית, ואף זאת – מטעמים שבמדיניות שיפוטית ראויה – אני סבור שחיוב בעל בית לאפשר לדייר מוגן להמשיך ולנהל את עסקו בבניין לאחר שיפוץ עלול ליצור תמריץ שלילי לבעלי בתים לשפץ את נכסיהם ולשפרם. אם בעל הבית נדרש למסור את החנות לאחר השיפוץ והשדרוג לידי הדייר המוגן – מצטמצם התמריץ שלו לערוך שיפוץ כזה, אשר תועלתו הציבורית – רבה.
36.
הפועל היוצא הוא, שאני קובע כי התובעים זכאים ליתן לנתבעת סידור חלוף בצורת פיצוי כספי ("דמי פינוי") ללא צורך להעמיד לרשותה סידור חלוף בעין, בין בחנות החדשה שתוקם בבניין ובין במקום אחר.
קביעת הפיצוי הכספי
37.
כאמור בכתב התביעה, התובעים הציעו לשלם לנתבעת סך של 1,250,000 ₪ כנגד פינויה מהחנות. הנתבעת סירבה לסכום זה בטענה שהוא נמוך מדי. לאור אי ההסכמה בין הצדדים מונה השמאי מר יואל היילברון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), על מנת שיעריך מה שווי זכויות הבעלות בחנות ומה שווי זכויות דמי המפתח בחנות.
כאשר הגיע המומחה לביקור בחנות, התברר כי בין הצדדים קיימת מחלוקת נוספת,
והיא באשר לשטח החנות, קרי – האם זכויותיה של הנתבעת בחנות כוללות גם את המחסן והגלריה או רק את החנות, ללא כל תוספות. יוער כי מחלוקת זו התעוררה כאמור במסגרת ביקור המומחה בחנות

ולאחר הגשת כתבי הטענות. משכך, בכתבי הטענות אין התייחסות לסוגיית שטח החנות, והטיעונים בנושא זה מובאים במסגרת הסיכומים. מאחר שנושא זה נדון במסגרת חוות דעתו של המומחה, ומאחר שהוא נדרש להכרעה, והצדדים שניהם טענו בנושא זה, יש לקבוע כי הם הסכימו להרחבת החזית לעניין זה, ויש להציג בקצרה את עיקר טענותיהם:

א.
לטענת התובעים החנות אינה כוללת את הגלריה ולא את המחסן. לטענתם, על פי חוזה השכירות שהמנוח חתם עם הבעלים הקודמים של החנות (ראו נספח א' לתצהיר הנתבעת), לא מצוין כלל שהחנות כוללת את המחסן או את הגלריה. כמו כן, מציינים התובעים כי ככל שהנתבעת רצתה להוכיח אחרת, כלומר לסתור את האמור בהסכם השכירות, אזי
היה עליה לתמוך בקשתה בראיה בכתב או לזמן לעדות את מי שיכול להעיד כן.

ב.
לעומת זאת, הנתבעת טוענת כי הגלריה והמחסן הם חלק אינטגרלי מהחנות, ממספר סיבות:

i.
לטענת הנתבעת, החנות הושכרה למנוח ולה מלכתחילה עם הגלריה והמחסן.

ii.
לטענת הנתבעת, שילמו המנוח והיא דמי מפתח בעבור שטחים אלה.

iii.
לטענת הנתבעת, בהסכם המכר בין התובעים לבין הבעלים הקודמים של החנות, התובעים ציינו בחוזה כי הם מוותרים על כל טענת אי התאמה שתהא בבניין (ראו ת/1 – ס' 4.2 לחוזה המכר). לטענת הנתבעת, החנות היא כאמור חלק מהבניין, ולכן אין ביכולתם של התובעים לטעון כעת לאי התאמה.

iv.
בתיק התיעוד של הבניין (ראו נספח י"ג לתצהיר התובע 5) צוין כי לא אותר היתר הבנייה של הבניין כולו, ובנוסף צוין כי לא נמצאו התוכניות המקוריות של הבניין. לכן, הנתבעת טוענת כי עצם העובדה שלא אותר היתר הבנייה אינה מלמדת שהמחסן והגלריה אינם חלק מהחנות או שהם אינם בהיתר.

v.
הנתבעת טוענת כי ניתן ללמוד שהמחסן והגלריה שייכים לחנות, בין היתר מהסכם הפשרה (צורף לבקשה 7) ועל פי תיק התיעוד.
38.
בחוזה השכירות שערכו הבעלים הקודמים עם המנוח, נקבע רק כי הנכס המושכר הוא החנות. בחוזה השכירות לא פורט מה גודלה של החנות וכן לא פורט האם היא כוללת את הגלריה והמחסן. חרף זאת, ולאחר שעיינתי בתיק התיעוד, אני סבור כי יש לראות את הגלריה כחלק מן החנות.
בסעיף 1.5.4 בעמוד 12 לתיק התיעוד נכתב:
"
המבנה המתועד הינו בעל מאפיינים משותפים למבנים הנמצאים ברצף המבנים של רחובות שכונת מרכז מסחרי.... לכל חנות בקומת המסחר קומת גלריה הבאה לידי ביטוי בחזית הראשית בחלונות מלבניים
".
מהאמור לעיל ניתן ללמוד כי קומת הגלריה היא – והייתה מאז ומעולם – חלק ממבנה החנות. יש להעיר, כי גם מן הבחינה הפיזית, קומת הגלריה נמצאת בתוך החנות, ועל כן אין זה בלתי סביר שהיא לא הוזכרה באופן ספציפי בהסכם השכירות. על כן, יש לחשב את שטח החנות כולל הגלריה.
39.
לעומת זאת, המחסן הוא חיצוני לשטח החנות, ואני סבור כי מקום שבו לא נכתב מפורשות כי החנות כוללת את המחסן, מוטל היה על הנתבעת להוכיח את טענותיה, שלפיהן המחסן הוא חלק מן המושכר. לשם כך, יכלה הנתבעת להזמין לעדות את הבעלים המקוריים, או מי מטעמם, אך היא לא עשתה כן. לא הוכח גם כי דמי המפתח ששולמו – כללו גם את המחסן. למעשה, פרט לטענה בעלמא בעניין המחסן, לא הביאה הנתבעת כל ראיה המלמדת כי היא זכאית לזכויות של דיירת מוגנת במחסן. כידוע, הטוען לתחולת חוק הגנת הדייר על מקרקעין – עליו הנטל להוכיח זאת, ואני קובע כי הנתבעת לא עמדה בנטל זה ביחס למחסן.
40.
אשר על כן אני קובע, כי יש לחשב את דמי הפינוי לחנות כאשר היא כוללת את הגלריה, אך אינה כוללת את המחסן.
41.
על פי חוות דעתו של המומחה, השטח האקוויוולנטי של החנות, כולל שטח המחסן (עמ' 18 לחוות דעת המומחה), הוא 97.19 מ"ר. מתוך זה, השטח האקוויוולנטי של המחסן הוא 10.95 מ"ר, כלומר ללא המחסן (אך כולל הגלריה), עומד השטח האקוויוולנטי על 86.24 מ"ר. התאמת שווי דמי המפתח המלאים לפי חלופה זו עומדת על סך של 1,622,417 ₪ (היחס שבין דמי המפתח כולל המחסן ליחס שבין השטח ללא המחסן).
על פי הנוסחה המקובלת לחישוב דמי הפינוי, שהם ארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים, נוסחה שהתקבלה כסבירה והוגנת לחישוב דמי פינוי במקרה של פינוי כפוי, אנו מגיעים לדמי פינוי בסך 2,163,223 ₪, ובמעוגל – 2,164,000 ₪, אשר תשלומם ייחשב כ"סידור חלוף" לנתבעת.
כידוע, כאשר מינה בית המשפט מומחה, הוא ייטה לקבל את חוות דעתו, אלא אם התברר כי חוות הדעת פגומה במהותה, או כי חל ליקוי חמור אחר בה. לא זה המצב בענייננו. חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט מקיפה ויסודית, ומר היילברון נחקר על חוות דעתו, ועמד היטב בחקירה נגדית. בנסיבות אלה, לא מצאתי כל טעם לסטות מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ואני קובע כי דמי הפינוי שישולמו יהיו בסך של 2,164,000 ₪.
סוף דבר
42.
מכל הטעמים שהובאו לעיל, דין התביעה להתקבל. אני קובע כי לתובעים קמה עילת פינוי נגד הנתבעים מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר, ועל כן ניתן בזה צו, המורה לנתבעת לפנות את החנות
ולמסור את החזקה בה לתובעים, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לה או למי מטעמה.
43.
תנאי לביצוע הפינוי – תשלום דמי הפינוי בסך 2,164,000 ₪. הסכום יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ התובעים לא יאוחר מיום 1.8.2019. עם הפקדת הסכום, יודיע ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת כי הסכום מצוי בידיו. בכפוף להודעה זו, תמסור הנתבעת את החזקה במושכר לידי התובע לא יאוחר מיום 1.11.2019, שאז תקבל לידיה את דמי הפינוי.
הצדדים יהיו רשאים, כמובן, להסכים ביניהם על לוחות זמנים אחרים לביצוע הפינוי ולביצוע התשלום.
44.
מאחר שדמי הפינוי שהוצעו לנתבעת היו נמוכים ביחס לקביעת השמאי, ועל כן לא ניתן לומר כי הנתבעת ניהלה הליך סרק, לא ייעשה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום,
כ"ח סיוון תשע"ט, 01 יולי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 50711-11/17 אילן חיים, ברונו חיים, יהונתן הלל שטיינברג ואח' נ' אדית יוכבד מדינה (פורסם ב-ֽ 01/07/2019)