פסקי דין על נמר אחמד אברהים נעמה | פסקי דין על חסן אברהים נעמה | פסקי דין על מוחמד אחמד אברהים נעמה ואח' |

53182-08/15 הפ     04/07/2019




הפ 53182-08/15 נמר אחמד אברהים נעמה, חסן אברהים נעמה, מוחמד אחמד אברהים נעמה ואח' נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 53182-08-15 נעמה ואח'
נ' רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

ת"א 4978-03-16 נעמה ואח'
נ' רשות הפיתוח

לפני כבוד השופט חננאל שרעבי




התובעים
בה"פ 53182-08-15

התובעים
בת"א 4978-03-16

.1
נמר אחמד אברהים נעמה
.2
חסן אברהים נעמה
.3
מוחמד אחמד אברהים נעמה

.4
חוסין אחמד אברהים נעמה

.5
עזבון המנוח מחמוד איבראהים נעמה ז"ל

באמצעות יורשיו על פי דין:


5.1 חיסין נעמה

5.2 חסן נעמה

5.3 אברהים נעמה

5.4 אחמד נעמה

5.5 חוסין נעמה

5.6 מוחמד נעמה

5.7 פאטמה חלאילי

5.8 רימה עריאן


5.9 בדיעה עומר


5.10 זינב דרויש
ע"י ב"כ עו"ד סלים וקים


6. עזבון המנוח נעמה חאלד ז"ל

באמצעות יורשיו על פי דין:


6.1 נעמה זינב חוסין

6.2 נעמה וליד ח'אלד

6.3 נעמה מוחמד ח'אלד

6.4 נעמה נאסר ח'אלד

6.5 נעמה סייף אללה ח'אלד

7. נעמה יוסף
8. נעמה קאסם
9. נעמה אבראהים
10. נעמה מוחמד
11. נעמה פאטמה
ע"י ב"כ עו"ד הייתם אסדי


נגד

הנתבעת

מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

באמצעות פרקליטות אזרחית – מחוז חיפה





פסק דין

1.
עסקינן בתביעות מאוחדות לפיצויי הפקעת מקרקעין בגין הפקעת 11 חלקות מאדמות בענה, לפי הפירוט כדלקמן
:

גוש
חלקה
החלק
השטח במ"ר
1
18983
116
בשלמות
2364
2
18983
75
בשלמות
2032
3
18983
101
בשלמות
2238
4
18983
139
בשלמות
3821
5
18982
208
בשלמות
2735
6
18982
110
מחצית
554.5
7
18982
108
מחצית
770.5
8
18982
87
מחצית
1052.5
9
18982
86
בשלמות
5295
10
18982
22
בשלמות
3167
11
18982
70
מחצית
3529



סה"כ
27,558.5


(להלן: " המקרקעין" או "החלקות").
2.
המקרקעין הופקעו בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה
לצורכי ציבור)

1943 (להלן: "הפקודה").
ההודעה על ההפקעה הנ"ל בהתאם
לסעיפים 5
ו-
7
לפקודה פורסמה ביום 25.10.1962 (להלן: "המועד הקובע"), והמקרקעין נרשמו על שם מדינת ישראל בהתאם
לסעיף 19
לפקודה ביום 13.09.1965.

זכותם של התובעים לפיצויי הפקעה
3.
היות שהנתבעת טענה בסיכומיה כי התובעים לא הוכיחו את זכאותם לפיצויי הפקעה בגין הפקעת המקרקעין, אפרט קמעה בנדון.
4.
לגרסת התובעים בסיכומיהם, המנוח אבראהים ח'ליל
חג'אזי נעמה ז"ל ת.ז. 2003209 (להלן: "המנוח") היה הבעלים הרשום של המקרקעין במועד הקובע.

יורשיו על פי דין של המנוח, שהלך לעולמו ביום 24.9.1985, הם שלושת בניו, כדלקמן:

מוחמד אבראהים נעמה ת.ז. 2103379 (להלן: "מוחמד");

אחמד אבראהים נעמה ת.ז. 2103354 (להלן: "אחמד");

מחמוד אבראהים נעמה ת.ז.2003211 (להלן: "מחמוד").

יורשי המנוחים אחמד ומחמוד הם התובעים בה"פ 53182-08-15, והם ירשו 2/3 (שני שלישים) מזכויותיו של המנוח, ואילו יורשי המנוח מוחמד הם התובעים בת"א 4978-03-16 והם ירשו 1/3 (שליש) מזכויותיו של המנוח.

צווי ירושה אחר כל המנוחים בתובענה זאת צורפו על ידי ב"כ תובעים. משכך, סברו ב"כ התובעים בסיכומיהם (שהוגשו במאוחד) כי אין מחלוקת לגבי עצם זכאותם של התובעים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת המקרקעין, אלא רק על שיעורם (סעיף 10 לסיכומי התובעים).
5.
לעומתם הנתבעת בסיכומיה טענה כי התובעים לא הוכיחו את זכאותם לפיצויי הפקעה מהטעמים הבאים:
א.
בהתאם לנסחים היסטוריים, טרם פרסום הודעת ההפקעה, בעל הזכויות הרשום בחלקות נשוא ההליך נרשם ללא ציון מספרי תעודות זהות, כאשר ישנה חוסר התאמה בשמות הרשומים בנסחים (בחלק מופיע אבראהים ח'ליל אבראהים חג'אזי ובחלק מופיע אבראהים ח'ליל נעמה). מכאן שעל התובעים להוכיח זהות בין הבעלים הרשום לבין המנוח הנטען.
ב.
התצהיר שהומצא על ידי התובעים ביום 21.3.16 הינו תצהיר זיהוי מטעם אחד התובעים, המנוח מחמוד אבראהים ח'ליל נעמה ז"ל שנפטר ביום 9.2.17, ולא תצהיר אדם זר כנדרש בנהלי הנתבעת.
ג.
עד למועד כתיבת הסיכומים טרם הועבר לידי הנתבעת צו ירושה מקורי או צו מאומת בחותמת הערכאה שנתנה תוקף לצו הכרזת הירושה בענין המנוח מחמוד אבראהים ח'ליל חגאזי ז"ל (להלן: "המנוח מחמוד").
6.
התובעים הגישו סיכומי תשובה, בהם התייחסו לענין הוכחת זכאותם לפיצויי הפקעה, כדלקמן:
א.
בכל הקשור לצו ירושה בעניין עזבון המנוח מחמוד, צו ירושה מתוקן יצא תחת ידיו של הרשם לענייני ירושה בחיפה ביום 12.2.19 כשהוא חתום דיגיטלית, כמצויין בו. העתקו צורף לסיכומי התשובה, והומצא במקביל שוב לבאת כח הנתבעת.
ב.
באשר להוכחת זהות המנוח (המוריש) – זהותו הוכחה לשביעות רצונה של הנתבעת, מהטעמים הבאים:
1.
לדרישת הנתבעת המציאו התובעים אישור זיהוי מהמועצה המקומית ותצהיר זיהוי של מחמוד נעמה ז"ל, אשר הוגשו לבית המשפט כבר ביום 8.9.16.
2.
לאחר הגשת תצהיר הזיהוי של מוחמד נעמה ויתרה הנתבעת על חקירת המצהיר האמור שהיה עדיין בחיים (דברי ב"כ הנתבעת, עמ' 3 לפרו' שו' 17) ו/או על חקירת מי מטעם המועצה המקומית, ודרישתה בענין הזיהוי הצטמצמה להמצאת העתקי צווי ירושה עם חותמת הערכאה שהוציאם, והתובעים מילאו אחר דרישה זאת (עמ' 12-13 לפרו').
3.
במצב דברים זה – משוויתרה הנתבעת על חקירת המצהיר מטעם התובעים (כשעוד היה בחיים), ולא דרשה לחקור את עורך מסמך הזיהוי מטעם המועצה המקומית, הכירה למעשה בזכויות, בכפוף להצגת צווי הירושה, שהוצגו (לרבות צו הירושה המתוקן של מחמוד נעמה ז"ל, שנחתם כאמור דיגיטלית וצורף לסיכומי התשובה).
4.
טענת הנתבעת כיום בסיכומיה, כי לא הוכחו זכויות המנוח במקרקעין, וממילא לא הוכחה זכותם של התובעים לפיצויי הפקעה, אינה הוגנת.
5.
הטענה כי לא הוגש תצהיר אדם זר (שאינו חלק מהיורשים) כמתחייב בנוהלי הנתבעת, אינו ברור. ראשית לא הוצגו נהלים אלה. שנית נהלים אלה אינם בגדר דבר חוק המחליף את דיני הראיות. שלישית דרישה כזו לא הועלתה במהלך הדיון בתיק, כחלק מהדרישות לצורך ענין הזיהוי.
6.
הנתבעת מנסה "לאחוז בחבל משני קצותיו". מצד אחד טוענת שהתובעים לא הוכיחו את זכותם במקרקעין ולכן אינם זכאים לפיצויי הפקעה. מצד שני טוענת בסיכומיה כי הציעה לתובעים פיצוי כבר בשנת 1995 (הצעה שבאה לאחר שהוכחו זכויות התובעים לשביעות רצונה של הנתבעת באמצעות תצהירים חתומים בפני
עורך דין, שצורפו לכתב ההגנה) והצעתה זאת מפסיקה את הזכאות לדמי חכירה אבודים מעבר למועד ההצעה (שנת 1995).
7.
לאחר עיון ושקילה של טענות הצדדים בנדון, נחה דעתי מטענות התובעים בסיכומי התשובה, כמפורט בסעיף 6 לעיל, לענין הוכחת זכותם לפיצויי הפקעה.

סבורני כי תצהיר הזיהוי של המנוח מחמוד ואישור הזיהוי של המועצה המקומית, כמו גם מסמכי ההסדר, שצורפו לתיק בית המשפט ביום 8.9.16, לימדו לכאורה על זכותו של המנוח במקרקעין, ומכאן על זכותם של התובעים (יורשיו) לפיצויי הפקעה.

הנתבעת ויתרה על חקירת המנוח מחמוד עוד בחייו ועל חקירת עורך אישור הזיהוי מטעם המועצה המקומית, שזיהו את המנוח עם הבעלים הרשום של המקרקעין.

טענת הנתבעת כי תצהיר הזיהוי אינו של אדם זר כנדרש בנוהלי הנתבעת אכן אינה ברורה. נוהלי הנתבעת בנדון לא הוצגו, לא ברורה מידת מחוייבותם בהליכים משפטיים וכן לא ברור מדוע טענה זאת לא נטענה במסגרת הדיון בתיקים המאוחדים אלא לראשונה רק בסיכומים.

מעבר לכך, הצעת הפיצוי שטוענת לה הנתבעת בסיכומיה ובכתב ההגנה כי נמסרה לתובעים בשנת 1995, ניתנה על סמך שני תצהירי זיהוי כדלקמן (צורפו לכתב ההגנה):
א.
אחמד אברהים נעמה – אחד מיורשי המנוח;
ב.
נמר אחמד נעמה – אחד מיורשי המנוח.
היינו – גם בשנת 1995 הסתפקה הנתבעת בתצהירי בני משפחת המנוח ולא דרשה תצהיר זיהוי מאדם זר. אז מה השתנה כעת כי דורשת זאת?!
8.
לסיכום ייאמר – התובעים הוכיחו זכאותם לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת המקרקעין.

תקופת פיצויי ההפקעה

9.
תקופת הפיצוי שייפסק לתובעים לפי
סעיף 13
לפקודה
לכאורה צריכה להיות עד למועד תשלום הפיצויים בפועל. במקרה דנן, לשם פשטות החישוב, תקופת הפיצויים תהא עד החודש המלא האחרון עובר למתן פסק הדין הנדון, חודש יוני 2019 (כך למעשה גם ביקשו התובעים בסעיף 45 לסיכומיהם).

ראו לענין זה
:


ע"א 3079/08
מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר
(4.7.2012) – (להלן "ענין הייטנר").
ת"א (חי') 411/04
צאלח אסדי נ' מדינת ישראל
(פסק דינו של כב' השופט גרשון מיום 30.4.15, ופסק דינו המשלים של כב' השופט רניאל, שניתן לאחר פרישת כב' השופט גרשון, בעקבות ערעור מיום 20.6.17).
ת"א (נצ') 25725-09-15
עזבון המנוח איסמעיל ואח' נ' מדינת ישראל
(17.9.17, סעיף 28 לפסק הדין).
ת"א (חי') 17340-01-16
עיסא בולוס נ' מדינת ישראל
(1.11.17, סעיף 26 לפסק הדין).
10.
לא בכדי השתמשתי במילה "לכאורה" בסעיף 9 לעיל, שכן הנתבעת טענה בכתב הגנתה ובסיכומיה, כי התובעים זכאים לפיצויי הפקעה רק עד ליום 12.2.1995 מועד בו הציעה לשלם לתובעים פיצויי הפקעה אך הם סרבו לקבלו. על-כן ובהתאם לסעיף 13(1) לפקודה הם זכאים לקבל תשלום דמי חכירה רק עד המועד בו הוצע להם הפיצוי (אותו סרבו לקבל).
11.
לתמיכה בטענתה זאת צירפה הנתבעת לכתב הגנתה מסמכים כדלקמן:
א.
פניה בכתב של מר ח'ליל ג'רייס מנסור למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") מיום 20.2.1992 בשם יורשי המנוח לפיצויי הפקעה לחלקות הבאות בגוש 18982: 208, 110, 108, 87, 86 ו-22.

(הפניה לא כללה את חלקה 70 בגוש 18982 וארבע החלקות בגוש 18983, שנכללו בתובענה דנן – להלן: "החלקות הנעדרות").
ב.
צורף מסמך נושא כותרת "חוזה סופי לתשלום פיצויים", שנמסר (כך עולה ממסמך נוסף שבתיק מיום 14.2.1995) למר ח'ליל מנסור, ביום 19.2.1995, לשם החתמת יורשי המנוח.
ג.
צורף מכתב מעו"ד ג'מאל דהאמשה מיום 8.6.2003, ובו דרישה להחזר האדמות המופקעות שאינן מנוצלות, ולחילופין לתשלום פיצויי הפקעה.
ד.
צורף מכתב התשובה מממ"י לעו"ד דהאמשה, בו צויין כי ליורשי המנוח זכויות לקבלת פיצויי הפקעה בלבד. סכום הפיצויים העומד ליורשי המנוח נכון ליום 25.3.2004 הינו 40,824 ₪.

12.
התובעים הגיבו לטענה זאת של הנתבעת בסיכומי התשובה מטעמם, וביקשו לדחותה מטעמים כדלקמן:
א.
ח'ליל מנסור שפנה לכאורה בשם יורשי המנוח בשנת 1992 אינו עורך דין במקצועו, בניגוד לטענת הנתבעת בסעיף 6 לכתב הגנתה.
ב.
בכל מקרה הצעת שנת 1995 אינה מתייחסת לכל החלקות נשוא תובענה זאת (ראו החלקות הנעדרות).
ג.
הנתבעת לא התאמצה להביא כל ראיה בקשר לנסיבות המשא ומתן, ככל שהתקיים על אודות פיצויי ההפקעה אז, ומדוע לא השתכלל לכדי הסכם פיצויים חתום. דווקא המסקנה המסתברת מאי-חתימת יורשי המנוח על הסכם הפיצויים היא, כי יורשי המנוח דאז לא קיבלו את הצעת הנתבעת.
ד.
סכום הפיצוי שהוצע אז נמוך משמעותית משיעור הפיצויים המגיע כיום לתובעים, אף לשיטת הנתבעת עצמה.
ה.
הנתבעת לא צירפה כל מסמך כי הפקידה את סכום הפיצויים בפועל לזכות התובעים ושהם סרבו לקבלם.
13.
בחנתי היטב את טענות הצדדים בנדון.
בכל מקרה טענה זו של הנתבעת לפיצוי עד חודש 2/1995 אינה נוגעת לחלקות הנעדרות שלא נכללו בטיוטת הסכם הפיצויים. לגביהם הפיצוי יהיה עד חודש 6/19 (ועד בכלל), בהתאם לדברינו בסעיף 9 לעיל.
14.
מעבר לכך, הנתבעת לא הוכיחה לטעמי כי הצעת הפיצוי משנת 1995, לרבות טיוטת הסכם הפיצויים, הגיעו לידיעת או לידי יורשי המנוח.

לכאורה מי שפנה בשם יורשי המנוח בשנת 1992 היה מר ח'ליל ג'רייס מנסור. מכתבו צורף כאמור לכתב ההגנה, ואינו נושא כותרת "עורך דין". בצדק טענו התובעים בסיכומי התשובה כי מר מנסור לא היה עורך דין, בניגוד לטענת הנתבעת בסעיף 6 לכתב הגנתה. לכן מעמדו ביחס ליורשי המנוח כלל לא הוכח.

זאת ועוד – הודעה על הסכם הפיצויים נשלחה למר מנסור ביום 14.2.19, והעתק הסכם הפיצויים ליורשי המנוח נמסר לידיו, כפי שנרשם בכתב ידיו על העתק המכתב שנשלח אליו ביום 14.2.1995 (צורף לכתב ההגנה).

משלא הוכח כי מר מנסור הוא עורך דין שייצג את יורשי המנוח, ומשלא הוכח מה מעמדו בקשר ליורשי המנוח, ומשלא הוכח כי העביר את ההצעה ו/או את הסכם הפיצויים ליורשי המנוח, אין כל משמעות להצעת הפיצוי מחודש 2/1995.

דווקא מכתבו של עו"ד דהאמשה מיום 8.6.2003 בשם יורשי המנוח לקבלת פיצויי הפקעה (ללא אזכור ההצעה משנת 1995), מלמד לכאורה כי יורשי המנוח לא היו מודעים להצעת שנת 1995.
יותר מזה, תשובת ממ"י לעו"ד דהאמשה מיום 25.3.2004 ללא אזכור הההצעה משנת 1995 מלמדת לכאורה, כי גם הנתבעת הבינה כי ההצעה משנת 1995 כנראה לא הגיעה לידי יורשי המנוח , אינה מחייבת אותם ואף לא עוצרת את מועד חישוב דמי החכירה. הראיה – באותו מכתב הצעתה של הנתבעת לתשלום פיצויי הפקעה היתה עד ליום 25.3.2004 (הרבה מעבר לחודש 2/1995).
15.
שמא נאמר כי הצעתה של הנתבעת מיום 25.3.2004 היא המועד שעד אליו יש לשלם את תשלום דמי החכירה האבודים?

אפשרות זאת יש לדחות משלושה טעמים כדלקמן:
א.
היא לא נטענה על ידי הנתבעת בכתב הגנתה (שם טענה רק לעצירת מועד הפיצוי בחודש 2/95 – טענה שדחינו כמפורט לעיל).
ב.
הנתבעת לא הראתה כל נסיון לשלם בפועל ליורשי המנוח את הסכום שהציעה בשנת 2004 (וגם לא בשנת 1995). אז איזו הצדקה יש לעצור את מועד הפיצוי בתאריך הנ"ל?!
על טענה דומה ציין בית משפט זה כי
:
"ללא ויתור מפורש בכתב על זכויותיו לא ניתן לשלול מהמנוח או מיורשיו את זכותם לקבל את מלוא הפיצוי.
ואדגיש כי ככל שמדובר בפגיעה בזכות יסוד לא די בהצעת פיצוי כדי לשלול זכויות המגיעות לנפגע, למצער היה על הנתבעת לשלוח את סכום הפיצוי למנוח או להפקידו בנאמנות עבורו ולהוכיח כי סרב לקבלו..."
(ת"א (חי') 28754-01-13 איוב נגד מדינת ישראל, פסקה 11 (26.7.16) – להלן: "ענין איוב").
ג.
בהמשך לנימוק בסעיף קטן (ב), סבורני כי לנוכח לשונו של סעיף 13(1) לפקודה, יש להבדיל בין מקרה בו שולמו לנפקע פיצויים שאינם שנויים במחלוקת, לבין מקרה בו ניתנה הצעה בלבד לנפקע, שלא מומשה על ידו.
נבהיר את דברינו
:
סעיף 13(1)
לפקודה, העוסק בפיצויים על אבדן דמי חכירה, קובע כדלקמן
:
"מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה"

(ההדגשות שלי – ח"ש).
הריישא של סעיף 13(1) לפקודה עוסקת בפיצויים ששולמו, והסייפא (החל במילים "בתנאי כי") עוסקת בהצעה בכתב שניתנה על ידי הרשות המפקיעה.
לאחרונה דן בית המשפט העליון בטענה דומה של הנתבעת, לגבי פיצויי הפקעה ששולמו (לפי

פסק דין
שבוטל בערעור), וקבע כי אכן מועד פסק הדין הראשון, בעקבותיו שולמו פיצויי הפקעה (שבהמשך גדלו ב

פסק דין
שני, לאור תוצאת הערעור על פסק הדין) הוא המועד הקובע לפי סעיף 13(1) לפקודה.
בנדון נפנה לדברי בית המשפט בע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' אסדי ואח' (23.6.19) – (להלן: "ענין מדינת ישראל"), כדלקמן
:
"על פי פשוטו של מקרא, כל אימת שלא שולמו הפיצויים בגין ההפקעה, על הרשות המפקיעה לשלם לבעל המקרקעין עבור אובדן דמי החכירה. כך גם בענייננו, בו הרשות לא שילמה את מלוא הפיצויים. במצב כגון דא, אין הרשות נדרשת לשלם עבור אובדן דמי החכירה בגין מלוא ערכם של המקרקעין, אלא רק עבור החלק היחסי של ערך המקרקעין שטרם שולם. אם לא תאמר כן, יימצא בעל המקרקעין מתעשר על חשבון הרשות שלא על פי דין. מן העבר השני, כל אימת שהרשות המפקיעה טרם שילמה את מלוא הפיצויים – גם אלו המשולמים לפי סעיף 12 לפקודה בגין אובדן החלק ההוני של המקרקעין, וגם אלו המשולמים לפי סעיף 13 לפקודה עבור אובדן החלק הפירותי – היא אינה יכולה לבור לה לשם תשלום את רכיב הפיצויים הנוח לה ולטעון ששילמה את מלוא הרכיב ההוני. זאת, על מנת להימלט מהמשך תשלום הפיצויים הפירותיים ולעצור את מרוץ השעון הסופר ומונה את התקופה החולפת עד לתשלום פיצויים מלאים לבעל המקרקעין. אם לא תאמר כן, תימצא הרשות המפקיעה מתעשרת על חשבון בעל המקרקעין שלא כדין..."
(ציטוט מפסקה 11).
בהמשך פסק הדין, עומד בית המשפט על מקרה בו משולם רק חלק מהתשלום ההוני או הפירותי, ומציין כדלקמן
:
"כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם. לדוגמה, היה ושולמה מחצית מהרכיב ההוני, על הרשות המפקיעה לשלם מחצית מדמי החכירה האבודים. והיה ושולם 75% מהרכיב ההוני, על הרשות המפקיעה לשלם 25% מדמי החכירה האבודים. באופן זה תתקיימנה שתי התכליות עליהן דובר לעיל: מצד אחד, בעל המקרקעין יוכל להפיק מהמקרקעין את הפירות להם הוא זכאי עד אשר יקבל פיצוי מלא על אובדן המקרקעין באופן שיוכל לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו; מצד שני, יהיה למדינה תמריץ שלא להתמהמה בתשלום פיצוי הוגן לבעל המקרקעין"
(ציטוט מפסקה 12).

באשר לפיצויים שטרם שולמו ורק ניתנה הצעה בכתב לשלמם (לכאורה כבמקרה דנן), מצב בו עוסקת הסייפא של סעיף 13(1) לפקודה – עמד על כך בית משפט זה בענין איוב, בציינו כדלקמן
:
"ואם לא די בכל אלה מן הראוי לעיין בסיפה של סעיף 13(1) לפקודה.
על מנת שנפגע שקיבל הצעת פיצוי בגין אותה קרקע, לא יהיה זכאי לפירות בגין עיכוב הפיצוי, צריך להתקיים תנאי נוסף, גובה הפיצוי שנפסק לאחר מכן על ידי בית משפט
בגין הקרקע
לא צריך לעלות על סכום הפיצוי שהוצע, או במילים אחרות, אם אדם זכאי לפיצוי בסכום של 100 והוא מסרב לקבלו ובדיעבד ייקבע על ידי בית משפט שהוא לא זכאי ליותר מ-100, כשיקבל הנפגע בסופו של יום את התשלום של 100 באיחור, הוא לא יהיה זכאי לפיצוי על הזמן שחלף ממועד ההצעה ועד שהסכים לקבל את התשלום"
(ציטוט מפסקה 12).
במקרה דנן טענו התובעים בצדק בסיכומי התשובה, כי סכום הפיצוי שהוצע להם, הן בשנת 1995 והן בשנת 2004 היו נמוכים משמעותית משיעור הפיצויים המגיעים לתובעים אפילו לגרסת הנתבעת עצמה. מכאן שאין בהצעת הנתבעת בשנת 2004 (וגם לא בשנת 1995) בכדי לעצור את תקופת פיצויי ההפקעה במקרה דנן, שיפסקו עד לחודש 6/19, כמצויין בסעיף 9 לעיל.

תמצית חוות דעת שמאי הצדדים ומומחה בית המשפט

16.
התובעים תובעים בתובענה זו פיצויי הפקעה לפי
סעיף 13
לפקודה ("דמי חכירה אבודים").
התובעים סמכו תביעתם על חוות דעתו העדכנית של השמאי פהים מחול מיום 4.6.17 שקבע את שיעור דמי החכירה האבודים, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, על שיעור של 6% כפי שנקבע במספר פסקי דין, ביניהם ענין הייטנר, וקבע את שווי המקרקעין לפי שנים בהתאם לעסקות השוואה שציין.
17.
מן העבר השני, הנתבעת תמכה עמדתה בחוות דעתו העדכנית של השמאי יגאל גרשון מיום 28.8.17, שערך הבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין הדונם לבניה לשטח החקלאי. לגבי השטח החקלאי קבע שיעור דמי חכירה של 1.5% ולגבי הדונם לבניה קבע שיעור של 2.5%, וקבע את שווי המקרקעין לפי שנים בהתאם לעסקות השוואה שציין [ראוי לציין כי לתיק בתחילת דרכו הוגשה חוות דעת של השמאי גרשון מיום 22.3.16 בה קבע שיעור דמי חכירה בשיעור של 5% ללא אבחנה בין קרקע חקלאית לדונם לבניה (שטרם נקבעה אז בפסיקה), בין היתר בהסתמך על שיעור דמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל מחוכריה – (להלן: "רמ"י)].
18.
לנוכח פערים משמעותיים בין שמאיי הצדדים לענין שווי המקרקעין, הן בדונם לבניה והן בשטח החקלאי, במהלך השנים ושיעור דמי החכירה האבודים, מונה השמאי יצחק סיוון כשמאי מטעם בית המשפט, לחוות דעתו בנושאים אלה בתובענה דנן.
19.
חוות דעתו של השמאי סיוון מיום 23.4.18 הוגשה לבית המשפט. כן הוגשו לבית המשפט שאלות הבהרה ששלחה הנתבעת לשמאי סיוון ביום 18.6.18 ותשובותיו לשאלות אלה מיום 3.7.18 (להלן: "תשובות ההבהרה").

בחוות דעתו התייחס השמאי סיוון לנקודות הבאות:
א.
המצב התכנוני, תוך הדגשה כי במועד הקובע החלקות נמצאו בתחום התוכנית המנדטורית
50/42
/
rp
.
ב.

פסקי הדין דבאח ואסדי בדבר ההתחשבות בדונם לבניה (
ע"א 4299/15

אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.16);
ע"א 7060/14
דבאח נ' מדינת ישראל
(6.12.16) – להלן: "הלכת אסדי" ו-"הלכת דבאח", בהתאמה).
ג.
עמדות שמאי הצדדים ותגובתו להן.
ד.
פירוט העקרונות, הגורמים והשיקולים שהנחו אותו לאמוד שווי המקרקעין דנן.
ה.
שיעור הריבית הראוי לצורך חישוב פיצויי ההפקעה.
בסופו של דבר קבע השמאי סיוון את השווי החקלאי והדונם לבניה של המקרקעין משנת 1986 ועד 2017 (נספחים א'+ב' לחוות הדעת).
את שיעור דמי החכירה קבע בהתאם לשנים
:
משנת 1986 ועד 2008 – 6%.
משנת 2009 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
נתייחס ביתר הרחבה לנימוקי המומחה סיוון בהמשך, כשנדון בטענות הצדדים נגד חוות הדעת האמורה.


עמדות הצדדים בסיכומיהם

20.
דעתם של שני הצדדים בסיכומיהם לא היתה נוחה מקביעות השמאי סיוון בחוות דעתו באשר לשיעור דמי החכירה האבודים, אך לא העלו השגות באשר לעסקות ההשוואה שהביא בחוות דעתו.

21.
התובעים בסיכומיהם טענו כי לטעמם, ובהסתמך על חוות דעת השמאי מטעמם, שיעור דמי החכירה צריך היה לעמוד על 6% לכל אורך השנים ללא הבחנה בין השטח החקלאי לדונם לבניה. לחילופין טענו כי יש לאמץ את קביעות השמאי סיוון באשר לשיעורי דמי החכירה בשנים השונות.

הנתבעת בסיכומיה גם לא חלקה או לא השיגה על עסקות ההשוואה ושווי המקרקעין שקבע השמאי סיוון הן לגבי השטח החקלאי והן לגבי הדונם לבניה, אך חלקה על שיעורי דמי החכירה האבודים שקבע לאורך השנים, וביקשה להעמידם על השיעורים שקבע השמאי גרשון מטעמה בחוות דעתו (1.5% בעבור השטח החקלאי ו-2.5% בעבור הדונם לבניה).

דיון והכרעה

22.
טרם שנדון בטענות הצדדים ונכריע בתובענה דנן, נסכם בקצרה את סוגיית פיצויי ההפקעה, מטרותיה ודרכי הפיצוי האפשריות.

23.
נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה, כי מי שנפגע עקב הפקעה, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד גיסא ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך גיסא. מצב זה מבטא עקרון של הוגנות, ועולה בקנה אחד עם עקרון השבת המצב לקדמותו.
ראו לענין זה
:
ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים פ"ד מד
(1) 105 (1989);
ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים פ"ד מט
(1) 625 (1995);
ע"א 2991/06
מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007);
ענין הייטנר
;
ע"א 8622/07
רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(14.5.2012);
ע"א 6407/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי ואח' (24.5.18), סעיף 85;
ה"פ (חי') 20187-06-13
עלי סועאד נ' רשות מקרקעי ישראל
(30.6.16);
ת.א. (חי') 213-05-15
חאזן נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל

(13.6.18) – (להלן: "ענין חאזן").
24.
הפקודה קבעה במועד רלבנטי לענייננו שני מסלולי פיצוי כדלקמן:
א.
פיצויי קרן לפי
סעיף 12(ב)
לפקודה;
ב.
פיצויי פירות לפי
סעיף 13(1)
לפקודה;
בהתאם למסלול האחרון (
סעיף 13
לפקודה), נקבע כי אם לא יקבל בעל הקרקע את פיצויי הקרן בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים.
ראה לענין זה
:
ע"א 3015/06

מדינת ישראל נ' פינקלשטיין
[פורסם בנבו]
(9.12.08) – (להלן: "ענין פינקלשטיין").
ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ פ"ד נא(5) 23, 37 - 40 (1997) – (להלן: "ענין הורוביץ").
כן נקבע לענין הפיצוי לפי
סעיף 13
לפקודה, כי יחושב כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים (ענין הייטנר).
25.
נקבע עוד בפסיקה, כי בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי הבאים:
א.
פיצויי קרן נומינליים לפי
סעיף 12
לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי
סעיף 13(1)
לפקודה;
ב.
פיצויי קרן נומינליים לפי
סעיף 12
לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך "התשואה הפיננסית", שהיא פרי פיתוח הלכתי);
ג.
פיצויי קרן לפי
סעיף 12
לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק המתקן.


עוד נקבע בפסיקה, כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני.
ראו לענין זה
:
ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נז(6) 468, 478 (2003);
ענין הורוביץ
עמ' 36-40;
ע"א 8937/08
מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה
(1.12.11) – (להלן: "ענין חביב אללה").
26.
במקרה דנן בחרו המבקשים במסלול הראשון המצויין בסעיף 25(א) לעיל. היינו - פיצויי קרן נומינליים לפי
סעיף 12
לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי
סעיף 13(1)
לפקודה.

בחינת חוות דעתו של מומחה בית המשפט, השמאי יצחק סיוון
27.
טרם שנבחן את חוות דעתו של מומחה בית המשפט (השמאי סיוון), נאמר מספר מילים בקצרה על אופן עריכת השומה בדרך הנכונה בהליך הפקעה ומעמדו של מומחה בית המשפט.
28.
באשר לאופן עריכת השומה – נקבע בפסיקה כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה. היינו - שווי מקרקעין יוערך על פי השוואה לשווי שנקבע בין צדדים בעסקות מקרקעין, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכד'.
יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר, כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה.
במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים.
את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים על שווי העסקה.
המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלה הנוגעים לייעוד הנוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל, כמו גודלו של השטח, מיקומו, מצבו הפיזי, המוניטין השייך לנכס (להבדיל ממוניטין של המשתמש) ושאר הנתונים הסביבתיים המיוחדים.
לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים כאלה על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים.
התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה.
לענין זה ראו
:
ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד
(3) 225 (1979);
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט
(4) 185 (1985);
ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה פ"ד טו
1681, 1691-1694 (1961);
ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר פ"ד לד
(1) 617, 626 (1979);
ע"א 3159/09
חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה
(28.4.2013);
ע"א 782/88
מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל

פ"ד מה
(5) 625, 639 (1991).
29.
באשר למעמדו של מומחה בית המשפט - הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפני
ו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
ראו לענין זה
:
ע"א 974/91
עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה
פ"ד נ(5) 104 (1997);
ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח
(2) 583 (2004);
ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים פ"ד מז
(3) 240, 263-262 (1993);
ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד סעד קנג' אבו סאלח פ"ד נ
(1) 499, פסקה 11 (1996).
יחד עם זאת, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת.
כך למשל, נאמר בע"א 3056/99
שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו
(2)
936, 949 (2002):
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".
דברים דומים על מעמדו של מומחה בית המשפט ראו
:
ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט
(4) 185, 189 (1985);
ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון פ"ד מא
(1) 133, 139 (1987);
ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד פ"ד מד
(2) 771, 779 (1990);
ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ פ"ד מה
(2) 1, 11 (1991);
ע"א 293/88
חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי
(23.4.1990);
ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל פ"ד נב
(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם;
ע"א 6407/14
הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' מסרי ואח'
(24.5.18), סעיף 27.
30.
על רקע עקרונות אלה נבחן את השגות הצדדים על האמור בחוות דעתו של השמאי סיוון, ונכריע בהן.

עסקאות השוואה ושווי המקרקעין

31.
כמצויין לעיל, הצדדים לא השיגו בסיכומיהם על עסקות ההשוואה שהביא השמאי סיוון בחוות דעתו, הגם שהנתבעת הפנתה לאימוץ עסקות ההשוואה של השמאי גרשון מטעמה.

כנראה שזו הסיבה ששני הצדדים הגיעו להסכמה דיונית שהוגשה בכתב לבית המשפט, על-פיה יוגשו כראיה חוות דעת השמאים מטעמם, וכך גם חוות דעתו של השמאי סיוון. כן הסכימו הצדדים כי פרוטוקול חקירתו של השמאי סיוון מיום 9.12.2018 בתיק אחר (47547-10-11) שהתנהל בפני
גם יוגש כראיה, ללא צורך בחקירתו של השמאי סיוון בתיק זה. לכן כשאפנה להלן לחקירתו הנגדית של השמאי סיוון אתכוון לחקירתו האמורה בתיק האחר.
32.
במצב דברים זה, ובהיות השמאי סיוון מומחה בית המשפט שלו מעמד מיוחד כמפורט לעיל, ולאור העובדה כי אף צד לא הצביע על טעות בולטת בחוות דעתו שתצדיק סטיה ממנה בכל הקשור העסקות ההשוואה ושווי המקרקעין, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, שוכנעתי לקבוע כי שווי המקרקעין, הן בדונם לבניה והן בשטח החקלאי, יהיו כקביעת השמאי סיוון בחוות דעתו.

השמאי סיוון נקט בגישת ההשוואה המועדפת. לכן ניתן לומר כי השמאי סיוון נקט בדרך שמאית ראויה בכל הקשור לבחירת עסקות לעיל בדבר אופן עריכת השומה.

שיעור דמי החכירה

33.
סבורני כי שאלת שיעור דמי החכירה הראויים בתובענה דנן, היא לב ליבה של התובענה הנדונה, ועיקר המחלוקת בין הצדדים.

34.
את קביעות שמאיי הצדדים בנדון ציינתי בסעיפים 16-17 לעיל, ואת עמדת השמאי סיוון תמצתתי בסעיף 19 לעיל. כעת ארחיב קמעא בעמדתו של השמאי סיוון.

35.
את קביעותיו של השמאי סיוון בחוות דעתו לענין שיעור דמי החכירה האבודים ניתן לסכם כדלקמן:
א.
אין מקום להבחנה בענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרשון מטעם הנתבעת.
ב.
אין מקום במקרה דנן לקבוע שיעור תשואה אחיד, דוגמת 6%, באופן גורף לכל שנות השומה, כפי שעשה שמאי התובעים.
ג.
דמי החכירה האבודים אמורים לשקף את הפיצוי הפירותי מהמקרקעין, אשר הוא פיצוי בגין עכוב תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין. הוא מפנה בנדון לעניין הייטנר, שם נקבע כי יש אפשרות לפצות בדרך של פסיקת ריבית, שיכולה להשתנות בהתאם למצב הכלכלי ו/או שיעור הריבית במשק.
ד.
רשות מקרקעי ישראל, המחכירה ומנהלת את מרבית מקרקעי ישראל, מבססת את תחשיביה לדמי חכירה ולשימוש על שיעור של 5%.
ה.
הוא הפנה לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, פרק טו המדבר על שיעור היוון של קרקע חקלאי בשיעור שבין 5- 6 אחוזים.
ו.
לכן במקרה דנן יש לקבוע שיעור תשואה ראוי, המבוסס על מספר רכיבים, ובהם: ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון ועוד (באשר לסוגיית הריבית והתייחסותו אליה בחוות דעתו, גם הרחיב השמאי סיוון בתשובות ההבהרה).

ז.
לאור כל האמור מסקנתו היא, כי שיעור התשואה, שישמש כשיעור דמי
החכירה האבודים, משתנה במהלך השנים, והוא כדלקמן:

משנת 1986 ועד 2008 – 6%.
משנת 2009 ועד 2014 – 5%.
משנת 2015 ועד 2017 – 4%.
36.
כאמור הצדדים הגישו בהסכמה את חקירתו הנגדית של השמאי סיוון בתיק אחר (שהתקיימה בפני
ביום 9.12.18).
תמצית תשובותיו שם בכל הקשור לשיעור דמי החכירה היא כדלקמן:
א.
הוא מסכים כי קביעת שיעור דמי החכירה האבודים היא קביעה שמאית מובהקת שצריכה להתבצע בכלים שמאיים (עמ' 32 לפרו' שו' 27-28).
ב.
הוא הבין את פסק הדין בענין הייטנר באופן שלא חייבים לקבוע שיעור דמי חכירה אבודים בהתאם לשימוש שניתן היה להפיק מהמקרקעין, אלא כאחוז מסויים משווי הקרקע במהלך השנים. לטעמו שווי הקרקע עליו צריך להיות מפוצה הנפקע, מכיל יותר מהשימוש שניתן היה להפיק מהקרקע, במיוחד בקרקעות חקלאיות (עמ' 33 לפרו' שו' 1-9).
ג.
לכן אפילו כאשר השימוש בפועל תואם את יעוד המקרקעין, יש לקבוע שיעור דמי חכירה על פי שיעור התשואה שקבע, שכן פיצוי על-פי יעוד, יקפח את הנפקע (עמ' 34 לפרו' שו' 1-25).
ד.
כשהופנה לע"א 7137/15
לאפי נ' מדינת ישראל
(23.2.17 – להלן: "ענין לאפי"), ממנו עולה כי אם השימוש והיעוד של המקרקעין עולים בקנה אחד, הרי ששיעור דמי החכירה צריך להיקבע בהתאם לשימוש, שלל זאת וציין, כי ענין לאפי היה מיוחד. שם דובר בקרקע למחצבה. לכן דמי השימוש נקבעו לא לפי שווי המקרקעין אלא לפי התפוקה של המחצבים שהוציא מהקרקע. החלקות דנן אינן מחצבות. לכן אין להשליך מענין לאפי למקרה דנן (עמ' 34 לפרו' שו' 26-34).
ה.
רשות מקרקעי ישראל גובה דמי חכירה למקרקעין חקלאיים למטרות מגורים בשיעור של 5% (עמ' 36 לפרו' שו' 32-35; עמ' 37 לפרו' שו' 1-37).
ו.
לריבית הפריים במשק יש השפעה על שיעור התשואה שהוא קבע (עמ' 37 לפרו' שו' 32-34).
ז.
למעשה שיעור התשואה שקבע לצורך דמי החכירה האבודים משקפים מצב כלכלי במשק, עד תקרה של 6% כקביעת הפקודה (עמ' 38 לפרו' שו' 1-3).
ח.
הוא מודה כי אכן מדובר יותר על ידע כלכלי פיננסי מאשר שמאי, אך בכל אופן לטעמו זה חלק מידע כלכלי של שמאי. לטעמו שמאי לא קובע "שווי" בהתעלם מהמצב הכלכלי במשק (עמ' 38 לפרו' שו' 10-21).
ט.
לטעמו שיעור הפיצוי לפי
סעיף 13
לפקודה בא לפצות גם על מחיר הכסף (הפיצוי) שהנפקע לא קיבל בזמנו במועד, סמוך לאחר הפקעת המקרקעין (עמ' 38 לפרו' שו' 34-35).
37.
בסיכומיה יצאה הנתבעת חוצץ נגד קביעותיו של השמאי סיוון בדבר שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על שיעור תשואה פיננסי, וציינה כדלקמן:
א.
קביעותיו אלה אינן נסמכות על נימוקים שמאיים אלא כלכליים, בניגוד לנדרש ממנו, כפי שנקבע בענין עיסא [ע"א 2797/15
מדינת ישראל נ' עיסא (2016)].
ב.
הוא טעה כשסבר שבענין הייטנר נקבע שהפיצוי לפי
סעיף 13
הוא תחליף לריבית. אמירה זאת נאמרה שם כהנמקה לביסוס חיוב בדמי חכירה רעיוניים, מקום יש הבדל בין דמי החכירה הקונקרטיים לבין דמי חכירה רעיוניים. מה שלא צריך להיות כשיש התאמה בין השניים,

כבמקרה דנן.
ג.
היה
על השמאי סיוון לקבוע את דמי החכירה במקרה דנן בהסתמך על ממצאים וקביעות שמאיים בלבד, ולא תוך הסתמכות על נתונים כלכליים/פיננסיים דוגמת ריבית פריים וכד'.
ד.
הוא טעה כשקבע שרמ"י גובה דמי חכירה בשיעור של 5%, ואין תימוכין לכך. ההיפך – הנתבעת הראתה, באמצעות השמאי גרשון, כי רמ"י אינה גובה באופן גורף דמי חכירה בשיעור של 5%, במקרקעין דוגמת אלה דנן.

זאת ועוד – רמ"י גובה שיעור דמי חכירה של 6% רק במקרה של פלישה, שאינו המקרה דנן.
ה.
הסתמכותו על הקווים המנחים אינה במקומה. פרק טו לקווים המנחים מדברים על שיעור היוון כולל הנע בין 5-6 אחוזים לשנה בקרקע חקלאית כאשר אין נתונים מהם ניתן להסיק את דמי ההיוון. במקרה דנן יש נתונים לענין דמי החכירה כפי שהובאו בחוות דעתו של השמאי גרשון מטעמה.
פרק ח' לקווים המנחים מדבר על קרקע חקלאית ללא פוטנציאל התפתחות
כלשהו מה שאין כן המקרקעין דנן שהינם בעלי פוטנציאל התפתחות. לכן לא ניתן היה להסתמך על הקווים המנחים לשם קביעת שיעור דמי החכירה.
38.
לאור כל אלה ביקשה הנתבעת לאמץ את קביעת שיעור דמי החכירה שנקבעו על ידי השמאי גרשון מטעמה, בשיעור של 1.5% לשטח החקלאי של החלקות ו - 2.5% לדונם למגורים.
39.
התובעים בסיכומיהם גם ביקשו לסטות מקביעת השמאי סיוון בנושא שיעור דמי החכירה, ולהעמידו על 6% לכל אורך השנים, כקביעת השמאי מחול מטעמם.
40.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנדון, שוכנעתי לסטות מקביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים, ולהעמידו על 5% לכל אורך השנים, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה.


להלן אפרט את נימוקיי.
41.
אתחיל בקביעתו של המומחה סיוון, עליה חזר גם בחקירתו הנגדית בתיק האחר,
כי דמי השכירות בפועל אינם משקפים בקרקע חקלאית את דמי החכירה הראויים. לכן בחר בדרך "התשואה הפיננסית" בשיעור משתנה לאורך השנים לחישוב דמי החכירה האבודים.

סבורני כי בצדק טוענת הנתבעת, כי המומחה סיוון טעה בנקודה זו, ונקט בגישה שאינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה, ואף לא עם חוות הדעת מטעם שמאי הצדדים.
נבהיר נקודה זו בדבריו של בית המשפט העליון בענין פינקלשטיין כדלקמן
:
"... לטענת באת-כוחה של פינקלשטיין שגה בית המשפט בקביעתו זו, שכן חוות-דעת השמאי - במסגרתה חושב ערכם של אובדן דמי החכירה על-פי שיעור ריבית שנתי של 6% - עולה בקנה אחד עם הקריטריונים הקבועים בפסיקה...
לא מצאתי ממש בטענות באת-כוחה של פינקלשטיין בהקשר זה. בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי על הפיצוי לפי סעיף 13 להיגזר מערכם של דמי השכירות על הקרקע, כפי שאלו נקבעים משנה לשנה, ולא על בסיס חישוב כוללני המתבסס על ריבית של 6% לשנה. זאת, מאחר שהפיצוי לפי סעיף 13(1) נגזר מערך דמי החכירה של הקרקע שכן הוא משקף זיקה נמשכת בין בעל המקרקעין לבין הקרקע...
"בית המשפט אף צדק בקבעו כי הפיצוי לפי סעיף 13 מבוסס על הייעוד התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה..."
(סעיף 27 לפסק הדין).
[ראו לענין זה גם:
ת.א. (חי') 29344-01-16
חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח
(18.3.18)].
היינו – תמיכה בטענת המשיבה דנן, על-פיה הפיצוי בגין
סעיף 13
לפקודה אינו מהווה "ריבית" על בסיס כזה או אחר, אלא פיצוי בגין אובדן דמי חכירה, כעולה מפורשות מלשון הסעיף.
שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לראיות השמאיות המוצגות. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת/החכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
במצב דברים זה, גישתו של המומחה סיוון, הקובע את שיעור דמי החכירה האבודים בשיעור משתנה בהתאם לדרך "התשואה הפיננסית", המתבססת גם על ריבית הפריים במשק (ועוד משתנים כלכליים כמצויין לעיל, בחוות דעתו ובתשובות ההבהרה) ולא על-פי דמי השכירות/החכירה שניתן להפיק מהמקרקעין על פי יעודם, אינה נכונה לטעמי ואינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה האמורה.
42.
לטעמי בכך שהמומחה סיוון קבע את שיעור דמי החכירה האבודים בהסתמך על גישה פיננסית, הוא "ערבב מין בשאינו מינו".

כפי שפירטנו בסעיף 25 לעיל, בעל מקרקעין שהופקעו רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצוי חלופיים, שאף הם פורטו באותו סעיף.

במקרה דנן, בחרו התובעים בדרך שפורטה בסעיף 25(א) לעיל אשר היא "פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה".


אחת הדרכים החלופיות לה היא דרך "התשואה הפיננסית", שפורטה בסעיף 25(ב), הנושאת ריבית כללית וקבועה של 6% לשנה.

כאמור אלה דרכים חלופיות שאינן אמורות להשליך זו על זו.
עמד על כך בית המשפט העליון בענין מדינת ישראל בציינו כדלקמן
:
"...הלכה פסוקה היא שהבחירה במסלול הפיצוי הרצוי מצויה בידיו של בעל המקרקעין, אולם מדובר במסלולים חלופיים המוציאים זה את זה, ואין בעל המקרקעין רשאי להסב לשולחן אחד ולאחר מכן לשולחן אחר"
(ציטוט מפסקה 9).

מכאן כי הדרך בה הלך המומחה סיוון בקובעו שיעור דמי חכירה
בהסתמך על
דרך "התשואה הפיננסית" והשלכתה מבחינת שיעור הריבית, על שיעור דמי החכירה האבודים כל שנה ושנה, שהינה כאמור דרך אחרת, חלופית, ותלויית שמאות [כדברי בית המשפט בענין עיסא;
ע"א 7730/14
מנהל מקרקעי ישראל נ' חוסין
(2.6.16)], אינה במקומה ולא ניתן לקבלה.

[ראו דברים וביקורת דומה שהעברתי על שמאי ממונה אחר, שבחר לקבוע שיעור דמי חכירה בהסתמך על גישה פיננסית דומה (אם כי לא זהה)
ה"פ (חי')61540-01-15
תיתי נ'
מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל
, פסקות 71-74 (29.10.18) – (להלן: "ענין תיתי"); כן ראו דברים וביקורת דומה שהעברתי על השמאי סיוון בת"א (חי') 47547-10-11 דהוד אל ח'לילי נ' מדינת ישראל (19.5.19)].
43.
לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי לא ניתן להסתמך על קביעת המומחה סיוון בקביעת שיעור דמי החכירה האבודים.
44.
משכך "הדרא קושיא לדוכתא" – מהו שיעור דמי החכירה האבודים?
לאחר שבחנתי היטב את שאלת שיעור דמי החכירה האבודים, שוכנעתי לקבוע שיעור של 5% לאורך כל השנים, הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה, ולהלן נימוקיי
:
א.
כפי שציינתי לעיל, שיעור הפיצוי האמור הוא שאלה שמאית בה יש להכריע בכל מקרה לגופו, בהתאם לכלים ולשיקולים שמאיים. לכן שיעור דמי החכירה "הרעיוני" (לפיו יש לחשב את דמי החכירה האבודים) זהה לשיעור דמי החכירה שניתן להפיק בפועל מהשכרת המקרקעין בהתאם ליעודם, ועל השמאי לחשב מהו שיעור תשואה זה.
ניתן בשאלה זו להיעזר במחכיר הגדול בישראל אשר הוא רשות מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שעשה השמאי גרשון מטעם הנתבעת בחוות דעתו המקורית בתיק זה מיום 22.3.16.
(לא בכדי טענו התובעים בסיכומיהם כי הנתבעת מנועה מלטעון, מכוחו של השתק שיפוטי, לשיעור דמי חכירה אבודים הפחותים מ-5%, כפי שנוהגת רמ"י לגבות בהחכרת קרקעות, כפי שגם טענה בהליכים משפטיים אחרים, וטענתה התקבלה. הנתבעת טענה נגד ההשתק השיפוטי הנטען בסיכומיה, אך לא מצאתי לנכון להכריע במחלוקת זאת, שכן בכל מקרה שוכנעתי לקבוע דמי חכירה בשיעור של 5%)
רמ"י
גובה דמי חכירה ממחכיר/משכיר מרצון לחוכר/שוכר מרצון בשיעור של 5%.
לענין זה ראה
ע"א 3137/15
עיריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) ואח'
[פורסם בנבו]
(21.5.18) (להלן: "ענין עיריית חיפה"). שם נקבע כי עיריית חיפה לא עמדה בנטל להוכיח כי נכרת הסכם מכר מקרקעין בינה לבין בעלת המקרקעין. משכך חוייבה עיריית חיפה בתשלום דמי שימוש עבור שימושה במקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התובענה.
שם נחלקו שמאי הצדדים לענין שיעור התשואה
ממנו יש לגזור את דמי השימוש במקרקעין.
שמאית עיריית חיפה, מי שלמעשה החזיקה במקרקעין שלא על-פי זכות שבדין,
קבעה
שיעור תשואה של 5%, ושמאי המשיבים קבע שיעור תשואה של 8%.
בית המשפט המחוזי שם (כב' השופט רניאל) העמיד את שיעור התשואה על 6%, תוך שמציין כי רמ"י, המחכיר הגדול שבמדינה, גובה שיעור תשואה של 5%.
על-כך ציין בית המשפט העליון (כב' השופטת ברון) כי לא מצא סיבה לסטות מקביעת שיעור התשואה של רמ"י, שהינו 5%, בהיותה המחכיר הגדול של המדינה. לכן קיבל הערעור בנקודה זו, והפחית את שיעור התשואה שקבע בית המשפט המחוזי מ-6% ל- 5% (ראו עמ' 25 לפסק הדין).
שיעור התשואה בענין עיריית חיפה שקול לשיעור דמי החכירה האבודים. לכן לכאורה מ

פסק דין
זה דווקא עולה תמיכה בקביעת שיעור דמי החכירה בשיעור של 5%, ללא הבחנה בין השטח החקלאי לבין דונם לבניה. בנקודה זו שוכנעתי מקביעתו של השמאי סיוון בחוות דעתו
כי אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה, כפי שעשה השמאי גרשון מטעם הנתבעת. עסקינן עדיין בחלקות שלמות, שלא פוצלו, למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח. משמדובר בחלקות שלמות ראוי ומקובל בשמאות, ששיעור התשואה יהא אחיד להן, ללא פיצול והבחנה (ראו סעיף 35(א) לעיל, וסעיף קטן ב' להלן).
השמאי סיוון גם עמד בחוות דעתו ובחקירתו הנגדית על שיעור דמי חכירה זה (5%) שגובה רמ"י, ועמדנו על כך לעיל
.
רק לאחרונה עמד בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופטת עירית הוד) בת"א (נצ') 64966-12-15 עזבון המנוחה עאישה זערורה ז"ל ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (4.6.19) - (להלן: "ענין זערורה") על הלגיטימיות השמאית בהסתמכות על שיעור דמי החכירה אשר גובה רמ"י מחוכריה, בציינו כדלקמן
:
"אין פגם בהתייחסות המומחה לדמי החכירה המקובלים, אשר נקבעים בין היתר על פי עסקאותיה של רשות מקרקעי ישראל. אציין, כי לא פעם הסתמכה הנתבעת בעצמה על שיעור דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל לצורך תמיכה בעמדתה בנוגע לשיעור דמי החכירה האבודים..."
(ציטוט מסעיף 27).
כן ראוי להפנות בנדון לדבריו של בית משפט זה (כב' השופט טובי) בת.א. (חי') 12500-03-15
חסארמה נ' מדינת ישראל
(13.5.19) – (להלן: "ענין חסארמה") לענין ההשפעה של שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י בנדון כדלקמן

:
"
בהקשר זה ראוי להפנות לכך שכאשר המדינה היא שדורשת תשלום דמי חכירה, במקרים בהם לא מדובר בעסקת חכירה רצונית, כגון מקרים בהם תובעת המדינה דמי חכירה רטרואקטיביים ממחזיק שלא כדין או מפולש, היא מעמידה את דרישתה על שיעור של 6% לשנה. אם במקרה של פלישה דורשת הנתבעת דמי שימוש בשיעור 6% משווי הקרקע, יש להניח כי היא מאמינה שזהו השיעור המשקף נכונה את דמי השימוש הראויים, שהרי אין חולק כי לא עומדת לה זכות שבדין "להעניש" את הפולש, ולגבות ממנו יותר מאשר דמי שימוש ראויים (ראו בעניין זה דברי כב' השופט רניאל בת"א (חי') 29064-07-15
עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.08.2016))".
דבריו אלה של כב' השופט טובי מקובלים עלי, בהסתייגות אחת. אין דין הפקעה כדין פלישה. בנדון כבר כתבתי ב-ת.א. (חי') 19274-03-15
עיזבון המנוח פרחאת אחמד פרחאת ז"ל נ' מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל

(להלן: "ענין פרחאת") כי:
"
יחד עם זאת לטעמי, לא כשיעור דמי פיצוי של של פולש (6%) אלא בשיעור האחר והרגיל הנוהג ברמ"י ממחכיר (משכיר) מרצון לחוכר (שוכר) מרצון (5%). דין המדינה לאחר הפקעה כדין, לענין דמי שימוש, אינו כשל פולש"
(ציטוט מפסיקה 57 לפסק הדין).
לכן שיעור דמי השימוש/דמי החכירה צריך לעמוד על 5% ולא 6% כבמקרה של פלישה (בענין חאסרמה קבע כב' השופט טובי שיעור דמי חכירה של 6%, וכאמור דעתי שונה).
הנתבעת בסיכומיה גם ציינה, כי אם כבר הולכים להסתמך על דמי חכירה שגובה רמ"י, כי אז יש להעמיד השיעור על 5% ולא 6% לנוכח הקביעה שבענין עירית חיפה (סעיפים 41(ד+ה) לסיכומי הנתבעת).
יצויין שוב, כי השמאי גרשון בחוות דעתו המקורית בתיק זה גם הסתמך על שיעורי דמי החכירה שגובה רמ"י, בקבעו שיעור של 5% לדמי החכירה האבודים.
ב.
שוכנעתי גם מגישתו של השמאי סיוון בחוות דעתו כי אין מקום להבחנה לענין שיעור דמי החכירה בין השטח החקלאי לבין הדונם לבניה. עסקינן בחלקות שלא פוצלו והופקעו בשלמות (הגם שלמנוח היה רק מחצית הזכויות בהן), למרות החישוב הנפרד לדונם לבניה מכח הלכות אסדי ודבאח [ראו לענין זה:
ת.א. (חי') 47547-10-11
עזבון המנוח נאיף דהוד אל-חלילי ז"ל נ' מדינת ישראל
(16.5.19), סעיפים 38(א) ו-47(א)].
ג.
באשר להסתמכות על הקווים הכללים של השמאי הממשלתי – על אף השגותיה של הנתבעת בסיכומיה על הסתמכות כאמור (כמפורט לעיל), סבורני, כשמאי סיוון, כי ניתן לסמוך על שיעורי דמי השימוש הקבועים בהם בהיותם קווים עקרוניים לדמי חכירה רעיוניים.

הוסיף השמאי סיוון בתשובות ההבהרה, כי:
"קווים מנחים מתייחסים לשיעור ההיוון הראוי לקרקע, גם אם אינה בשלב זה או אחר בשימוש".
ניתן לומר כי שיעורי דמי השימוש הקבועים בקווים המנחים יכולים להוות קנה מידה או כלי עזר לבחינת שיעור דמי החכירה האבודים. בנדון נזכיר כי תכלית פיצויי הפקעה, ועמדנו על כך לעיל, היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש מקרקעין אחרים בכספי הפיצויים. ודאי שעם שיעור של 1.5% (השטח החקלאי) או 2.5% (הדונם לבניה), כקביעת השמאי גרשון מטעם הנתבעת, הנפקע לא יהיה מסוגל לקנות מקרקעין אחרים בכספי הפיצויים, ובכך נחטא למטרת פיצויי ההפקעה.
לכן, יש מקום להיעזר בקווים העקרוניים של הקווים המנחים שכן גם המקרקעין דנן היו ביעוד חקלאי במועד הקובע. יחד עם זה ולנוכח פוטנציאל ההתפתחות של המקרקעין דנן, יש מקום להעמיד את שיעור דמי החכירה על 5% ולא על 6% כאפשרות המקסימלית שבקווים המנחים.
[השוו לענין זה:
ת"א (חי') 27731-03-16
לוטפי חראמי נ' מדינת ישראל
, פסקה 39 (20.5.19)].
ד.

לא מקובל עלי שיעור דמי החכירה שקבע השמאי גרשון מטעם הנתבעת, תוך הבחנה בין השטח החקלאי (1.5%) לבין הדונם לבניה (2.5%) בהסתמך על הלכת לאפי.


נאמר לא אחת כי פסק הדין בעניין לאפי לא שינה את עקרונות השומה שהיו קיימים קודם לכן, בדבר אופן הערכת דמי החכירה האבודים, ואשר נעו בין 5-6 אחוזים, ללא הבחנה בין השטח החקלאי לדונם לבניה.
פסק הדין בענין לאפי ניתן על פי הנסיבות המיוחדות שנדונו שם (קרקע למחצבה), שאינן זהות לענייננו. אין דינה של קרקע המשמשת למחצבה שהיא, מטבע הדברים, קרקע מתכלה, כדינה של קרקע אחרת, המשמשת לחקלאות. לטעמי, בשל ההבדלים המהותיים בין שימוש למחצבה לבין שימוש לחקלאות, עניין לאפי אינו מהווה בסיס ראוי ונכון לשינוי שיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית.
הסתייגות דומה מהשוואת הלכת לאפי, שעסקה בקרקע למחצבה, שפירותיה פוחתים עם השנים, לקרקע לחקלאות או לבניה, מבחינת שיעור דמי החכירה, מצאנו בדברי כב' השופט כהן בענין חלאילה [
ת.א. (חי') 29344-01-16
חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח
(18.3.18)].
כך גם בדברי בית המשפט בענין חאסרמה, פסקה 25, ובענין זערורה פסקה 22.
בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפיצוי המרבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים. הלכה זו מן הראוי שתחול הן על קביעת שווי הקרקע המופקעת והן על קביעת שיעור הפירות שהיא מניבה. ראו בעניין זה את עניין חביב אללה שם הובהר, כי את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה.
ראו לענין זה גם
:
ת.א. (חי') 13451-03-15
עז' המנוח אבורייא ז"ל נ' מדינת ישראל
, פסקאות 63-65 (21.1.18);
ענין פרחאת
, עמ' 33 לפסק הדין.
ה.
לטעמי גם אופן קביעת שיעור דמי החכירה בחוות דעתו של השמאי גרשון מטעם הנתבעת אינו מבוסס דיו.
לגבי קרקע חקלאית המושכרת בשוק הפרטי ציין כי קיים קושי להשיג סימוכין למחירי השכירות לשימושי חקלאות (סעיף 10.2 לחוות דעתו). כך גם לשיעור דמי חכירה למגורים (סעיף 9.13 לחוות דעתו), לגביהם ציין כי בהעדר שוק ממשי להשכרת (או להחכרת) קרקעות למגורים יילמד השיעור מניתוח שוק השכירות בדירות מגורים הן בבניה נמוכה והן בבניה רוויה, ממנו נחלץ את דמי השכירות לרכיב הקרקע בנפרד.
בנדון נצטט מדבריה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15
שהוזכר לעיל, שאומצו על ידי בענין פרחאת, ורלוונטיים גם למקרה דנן, כדלקמן

:
"לא מצאתי בחווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין שיעור דמי החכירה לנכסי מגורים ויש לתת את הדעת גם לכך, שבהעדר עסקאות להשוואה בקרקעות דומות לחלקות דנן ביסס שמאי הנתבעת את השיעור שנקבע על ידו, על שיעורים נטענים לגבי בנייה אחרת, במקומות אחרים, תוך שהוא כורך, יחדיו, בנייה פרטית ובנייה רוויה, זאת - על אף שבנייה רוויה כלל איננה הולמת את החלקות דנן.
לא אוכל לקבל את קביעת שמאי הנתבעת בעניין זה, גם משום כך, שמשמעות הדבר היא, כי קרקע למגורים מניבה פירות נמוכים יותר מאשר קרקע חקלאית. קביעה זו היא, לטעמי, בלתי סבירה על פניה, ואף יש בה משום קיפוח הנפקע, בשים לב לנושא בו אנו דנים וכן בשים לב לכך שדמי החכירה האבודים באים, למעשה, במקום ריבית.
בנסיבות אלה סבורה אני ... הן לגבי החלק למגורים והן לגבי החלק החקלאי ייגזר שיעור של 5% מהשווי"
(ציטוט מסעיף 71 לפסק הדין).
דבריה אלה של כב' השופטת תמר שרון נתנאל מקובלים עלי
.
אוסיף ואחזק מסקנה זו, בכך שאפנה להערת שוליים 1 בעמ' 19 לחוות דעתו העדכנית של השמאי גרשון. שם ציין כי החכרת קרקע בידי רמ"י לצרכי מגורים מוגדרת בידי רמ"י כ"חכירה עירונית" ובה דמי החכירה מחושבים לפי שיעור תשואה שנתי אחיד של 5%, ולא פחות מכך. אם כך – למה לסטות משיעור זה בהערכת הדונם הראשון לבניה במקרה דנן?!
כן ראוי לציין בנדון את דבריו של כב' השופט כהן בענין חלאילה (שם דובר בשמאי ויסבלום מטעם הנתבעת ובחוות דעת עדכנית לענין שיעורי דמי החכירה אשר היו 2.5% ו-1.5%), כדלקמן
:
"ואולם, כדי לקבוע שיש לחשב את דמי החכירה על פי השיעורים בהם נקב השמאי ויסבלום בחוות דעתו, היה על הנתבעת להוכיח שיעורים אלה (כפי שהוכיחו את שיעור דמי החכירה במחצבות בפסק הדין בעניין לאפי). מצופה היה, שכשם שהשמאי ויסבלום בסס את שומת השווי על עסקאות השוואה, גם שיעורי דמי החכירה בהם נקב יהיו מבוססים על עסקאות השוואה בקרקע חקלאית. ראיות שכאלה לא באו לפני, וממילא נשמט הבסיס מתחת לקביעותיו של השמאי ויסבלום ביחס לשיעורי דמי החכירה"
(ציטוט מעמ' 15-16 לפסק הדין).



לדברים אלה אני מצטרף, בהיותם רלוונטיים ומדוייקים גם למקרה דנן.
אוסיף לנדון את דבריו המסתייגים של בית המשפט בענין חאסרמה, משיטת חילוץ דמי שכירות הקרקע בלבד ממחיר שכירות דירות מגורים כפי שעשה השמאי גרשון במקרה דנן, כדלקמן:

"
הקונסטרוקציה עליה מתבסס מר רוגובין בקביעת דמי החכירה הראויים למקרקעין שייעודם למגורים, מתוך דמי השכירות הנהוגים לנכסי מגורים, אגב חילוץ מרכיב המבנה, הנה מעשה לוליינות. ודוקו - שמאי הנתבעת בעצמו קבע אף בחוות דעתו העדכנית כי שיעור דמי השכירות לנכסי מגורים, כאחוז מהשווי, נע לרוב בטווח שבין 3.5% - 5%. אלא שמתוך שיעור זה יש לבצע הפחתה בגין פחת, ניהול ותקורה ויזמות,
באופן שמרכיב הקרקע בלבד נע בין 2%-2.5%. כאמור, אין בידי לקבל עמדה זו וראיתי להעדיף תחתיה את עמדת השמאי מטעם התובעים"
(ציטוט מפסקה 27 לפסק הדין).
הדברים מדוייקים גם למקרה דנן ואני מסכים עימם, שכן זו השיטה בה נקט השמאי גרשון מטעם
הנתבעת
.

הסתייגות דומה הביע בית המשפט בענין זערורה מאותם טעמים, תוך שציין כי:

"הנה כי כן, האמור בחוות דעת השמאית מטעם הנתבעת בנוגע לשיעור דמי החכירה מבוסס על מידע חלקי ועל התאמות שנובעות מחוסר מידע. מצאתי, כי חוות הדעת האמורה אינה נשענת על אדנים יציבים המצדיקים את העדפתה על פני חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט"
(ציטוט מפסקה 32).
ו.
לא יכולתי להסתמך על שיעור דמי חכירה של 6%, כקביעת השמאי מחול מטעם התובעים, כיוון שלא הציג כל נימוקים שמאיים לקביעה זו בחוות דעתו, והסתמך בעיקר על פסקי דין שקבעו זאת.
45.
בהינתן כל אלה, שוכנעתי לקבוע את שיעור דמי החכירה האבודים על 5% בהסתמך על
שיעור דמי החכירה שגובה רמ"י ממחכיר מרצון לחוכר מרצון, ללא הבחנה בין "הדונם הראשון" לבניה לבין השטח החקלאי שבמקרקעין.

בנדון יש לקחת בחשבון כי תכלית פיצויי ההפקעה היא, להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס אחר בכספי הפיצויים (ענין הייטנר סעיף 25). שיעור זה של 5% יתן לו הסיכויים לכך, אך וודאי שלא שיעור של 1.5% או 2.5% כקביעת השמאי גרשון.
סבורני כי קביעה זאת קיבלה חיזוק משמעותי לאחרונה בענין עיריית חיפה המצויין לעיל.
כך למעשה גם נקבע ע"י כב' השופטת תמר שרון נתנאל בת.א. (חי') 13451-03-15
המוזכר לעיל ועל ידי בענין פרחאת (ראה עמ' 33-34) ובענין תיתי (פסקה 76).

סוף דבר
46.
התובעים זכאים לפיצויים בגין דמי חכירה אבודים עד ליום 30.6.19 (ראו סעיף 9 לעיל) -
(להלן: "פיצויי ההפקעה").
47.
פיצויי ההפקעה יחושבו בהתאם לשווי המקרקעין, הן בשטח החקלאי והן בדונם לבניה, כקביעת השמאי סיוון בחוות דעתו.

היות שנתוני שווי המקרקעין (הן לשטח החקלאי והן לדונם לבניה) הם עד 2017, החישוב לשנים 2018 ועד חודש יוני 2019 יהיה לפי השווי של שנת 2017 הנקוב בחוות דעת השמאי סיוון (כבקשתם המוצדקת של התובעים בסעיף 45 לסיכומיהם).

48.
שיעור דמי החכירה יהיה 5% הן "בדונם הראשון" לבניה (השטח למגורים) והן ביתרת השטח החקלאי שבמקרקעין.

49.
באשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד:
א.
כל צד יישא בהוצאות חוות הדעת מטעמו, לנוכח הפערים ביניהם שחייבו מינוי מומחה מטעם בית המשפט, שתוצאותיה (בחלקים שהתקבלו) אינן תואמות מי מחוות הדעת.
ב.
הנתבעת תישא בעלות השתתפותם של התובעים במימון מומחה בית המשפט בצירוף אסמכתא על התשלום, וכן החזר אגרות ששולמו בתיקים המאוחדים בצירוף אסמכתאות על התשלום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום תשלומם ועד ליום מתן פסק הדין.
ג.
הנתבעת תשלם לתובעים בתיקים המאוחדים שכ"ט עו"ד בשיעור של 200,000 ₪, באמצעות באי כוחם (החלוקה בשכר הטרחה בין המייצגים בתיקים המאוחדים, יהיה כיחס הזכיה בכל תיק לעומת סכום הפיצוי הכללי בתיקים המאוחדים).
50.
כל סכום שנפסק לעיל ישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.
51.
ב"כ הצדדים יגישו פסיקתא משותפת לחתימתי בהתאם לנפסק ב

פסק דין
זה (ומתומצת בפרק "סוף דבר" לעיל) תוך 21 ימים מהיום.

המזכירות תעביר

פסק דין
זה לצדדים.

ניתן היום,

א' תמוז תשע"ט
, 04 יולי 2019, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 53182-08/15 נמר אחמד אברהים נעמה, חסן אברהים נעמה, מוחמד אחמד אברהים נעמה ואח' נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 04/07/2019)