פסקי דין על רבינוביץ יהושוע בניה והשקעות בע"מ | פסקי דין על גבריאל בר מנשה | פסקי דין על אביגיל בר מנשה | פסקי דין על אברהם פייג ואח' |

30797-07/18 פרק     11/06/2019




פרק 30797-07/18 רבינוביץ יהושוע בניה והשקעות בע"מ נ' גבריאל בר מנשה, אביגיל בר מנשה, אברהם פייג ואח'








בתי משפט

בית המשפט המחוזי בבאר שבע




בפני
כב' השופטת שרה דברת

פר"ק 30797-07-18
בקשה 39



בעניין:
פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג - 1983
להלן: "הפקודה"
ובעניין:
רבינוביץ יהושוע בניה והשקעות בע"מ
להלן: "החברה"

ובעניין:
עוה"ד עדי גילה חכמון
ע"י ב"כ עו"ד באסם כרכבי
להלן: "המפרקת/ המבקשת"
ובעניין:
1. גבריאל בר מנשה
2. אביגיל בר מנשה
3. אברהם פייג
4. אוסנת פייג
5. פנחס אריאל וולף
6. מרים רבקה וולף
7. מרדכי גולדשטיין
8. יונית גולדשטיין
9. מנחם מנדל ליפשיץ
10. חגי מזרחי
11. רוית עטרה מזרחי
12. חנוך סורסקי
13. אריה אשר ספרן
14. עידן מזרחי
15. אחימאיר קלה
16. אסתר קלה
17. אליהו קרסיאנטה
18. מיטל קרסיאנטה
19. חיים שאול אייזנשטדט
ע"י ב"כ עו"ד רהב עוז
20. קלנגל שירה
21. קלנגל מתן משה
22. אסתר מלכה נוטיק
23. חיים משה לייב נוטיק
הרוכשים 22-23 ע"י ב"כ עו"ד אברהם ברזל
להלן: הרוכשים"
ובעניין:
1. משה גליק
2. בתיה ריזל
3. יהושע סורסקי
4. לוי יצחק גולדמן
5. צבי כץ
6. מוטי דוידי
7. נפתלי קסטנליץ
8. אלימלך אדלשטיין
9. חיים בילר
ע" ב"כ עו"ד יהודה יוד
להלן: המשקיעים"
ובעניין:
כונס הנכסים הרשמי
ע"י ב"כ עו"ד ליאור גפן
להלן: "הכונ"ר"

החלטה
1.
בפני
בקשה של המפרקת להצהיר, כי על הרוכשים בפרויקט סביוני אלומה, לשלם את מלוא היתרה שנותרה לתשלום - מבלי לקזז עלויות השלמת בניית הדירות ו/או פיצוי בגין כל נזק שנגרם להם - ובנוסף, לשאת בעלויות הנדרשות להשלמת הבניה.

2.
החברה נקלעה לחדלות פרעון והותירה פרויקטים של בניה שטרם הסתיימו. ביום 12.7.18 הוגשה בקשה לפירוק החברה יחד עם בקשה למינוי מפרק זמני במעמד צד אחד. ביום 27.7.18 מונתה עוה"ד עדי גילה חכמון כמפרקת זמנית לחברה ובהמשך מונתה עוה"ד חכמון כמפרקת קבועה.

3.
פרויקט סביוני אלומה (להלן - "הפרויקט"), מורכב מ-16 דירות והתמורה עבור הדירות אמורה להיות משולמת לפי התקדמות הבניה, מלבד אותם רוכשים שרכשו את הדירות בשלב מאוחר יותר, כאשר בנייתן היתה בשלבי סיום, או כאלה, שהקדימו התשלום מתוך בחירה . ההשלמה הנדרשת להשלמת הדירות אינה רבה, שכן חלק מהרוכשים אכלסו את הדירות כשנחשפו לקשיי החברה
ורובם פינו אותן בהסכמה עם המפרקת. למעשה כבר הוגשה בקשה לקבל טופס 4, אך בין לבין, לא ממש ברור את אשר אירע וטרם ניתן לאכלס את הדירות וטופס 4 אינו בנמצא.
קופת הפירוק ריקה ועל מנת להשלים הפרויקט, יש צורך בהתגייסות הרוכשים כדי לסיימו. בדו"ח שהגישה המפרקת התברר, כי טרם שולמה מלוא התמורה עביר הדירות. יצוין, שמדו"ח המפרקת עולה
שישנם רוכשים, שהרכישה מעוררת סימני שאלה, לגבי קשריהם עם החברה. הבקשה מתיחסת לשני סוגי רוכשים, אלה שלא נמצא פגם בהתקשרותם עם החברה אך תשלומי התמורה שנויים במחלוקת ואותם רוכשים שלא נמצא פגם בהתקשרותם עם החברה, אך קיימת יתרת חוב מוסכמת.

4.
המפרקת, בסמוך למינויה, פעלה לגיבוש מתווה להשלמת הפרויקט, כדי לאפשר לרוכשים לקבל הדירות בכפוף לתשלום יתרת התמורה על פי הסכמי המכר בכפוף לעיקרון השוויון כלפי כלל הנושים.
במשך חודשים מספר התנהל מו"מ בין הרוכשים למפרקת שעניינו השלמת הבניה, אשר למרבה הצער לא יצא לפועל וגם האפשרות שניתנה לרוכשים להשלים הבניה בעצמם, אף היא כשלה, אך לאחרונה הגיעו הצדדים להסדר, להשלמת הבניה והמתווה יצא לדרך.

טענות הצדדים
5.
המפרקת טוענת, כי יתרת התמורה על פי ההסכמים היא נכס של קופת הפירוק, שאמורים לחלוק בה כלל הנושים ואין לרוכשים זכות מיוחדת בתמורה זו, מעבר למעמדם כנושים רגילים ובכפוף לאישור תביעות החוב שיוגשו על ידם. ניסיון הרוכשים לייעד את יתרת התמורה החוזית להשלמת בניית הפרויקט מהווה העדפת נושים, ואין ליתן להם מעמד מיוחד, השונה מיתר הנושים.
הערת האזהרה הינה זכות קניינית, אך אין בה כדי להבטיח את השלמת הבניה לפי הסכם המכר. הרוכשים גם פגעו בעצמם וביתר הנושים, עת הקדימו תשלומים לחברה טרם הגיע המועד לכך.

6.
הרוכשים מפוצלים בייצוגם, אך כולם מתנגדים לבקשה. הרוכשים 1-19 טוענים, כי חברה בפירוק אינה יכולה לדרוש מהרוכשים לקיים התחייבויותיהם על פי ההסכם, מבלי ליתן התמורה לה התחייבה בהסכם, משמע מסירת הדירה בתמורה לתשלום. אין מחלוקת, שהחברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה, כיוון שלשם כך עליה לקבל טופס 4 ועמדת המפרקת לפיה על הרוכשים לעמוד במלוא התחייבויותיהם החוזיות, מבלי שיקבלו את הדירות, אינה יכולה להתקבל ועומדת בסתירה להלכת בית המשפט העליון בע"א 3071/89 אלברט בן עזרא נ' אברהם גינדי בע"מ (בפירוק) מד(3) 117.

7.
עוד טוענים הם, שככל ואין בידי המפרקת לסיים את הפרויקט באין כסף בקופה, קמה לרוכשים זכות הקיזוז מכח סעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל והיותה של החברה חדלת פרעון אינה שוללת מהרוכשים את זכות הקיזוז ואין לראות בכך העדפת נושים.
8.
ב"כ ה"ה קלנגל - הם הרוכשים 20-21 - לאחר הגשת התגובה התפטר מהייצוג ורוכשים אלה אינם מיוצגים. בתגובה נטען, כי רוכשי הדירות הם נושים מובטחים מכח הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על הזכויות שרכשו בפרויקט, כשהערות אזהרה נועדו לשמור על זכויותיהם על פי הסכמי הרכישה ובכך עדיפותם על פני יתר הנושים, כשהחברה נקלעת לחדלות פרעון, תוך הפניה לע"א 621/88 בנק המזרחי המאוחד נ' זלמן רוזובסקי פד"י מח(2) עמ' 102. במצב זה עדיף לנושים לבטל ההסכם ולדרוש השבת הכספים ששילמו מאשר לשאת הן במימון השלמת הפרויקט והן בתשלום יתרת התמורה החוזית לקופת הפירוק. הכספים ששולמו עד כה לחברה על חשבון רכישת הדירות הם בגדר נשייה מובטחת ולכן, עת נטלה על עצמה המפרקת את השלמת הפרויקט פועלת היא למימוש התחייבויות החברה, דהיינו, השלמת הפרויקט כנגד תשלום התמורה החוזית ע"י הרוכשים.
מעבר לאמור, עומדת לרוכשים טענת קיזוז מיתרת התמורה כלפי החברה.

9.
המשקיעים בחברה קיבלו רשות בית המשפט להצטרף לבקשה וטענו, כי השקיעו מליוני ש"ח בחברה, אשר אבדו עם כניסתה של החברה להליכי חדלות פרעון והמקור הכספי היחידי הקיים כיום טמון בתמורה שנותרה לתשלום ע"י רוכשי הדירות ויש להעמיד תמורה זו לטובת כלל הנושים. לאחר מכן יש לבחון את שאלת הבניה בתשלום נוסף של הרוכשים, תוך שמירת זכויותיהם להיפרע בעתיד מקופת הפירוק, לחילופין יקבעו הצרכים המינימליים הדרושים לקבלת טופס איכלוס וישולמו מתוך קופת הפירוק.
כספי המשקיעים שמשו באופן ישיר למימון פעולות החברה והמצב בו מצוי הפרויקט מקורו בצורת התשלומים הבלתי מוסדרת של רוכשי הדירות, אשר הגיעה לכדי מחדל של ממש.
הכספים אותם חייבים הרוכשים שייכים לכל הנושים וקבוצת המשקיעים מייצגת הון כספי, העולה פי כמה על יתרת תמורת הדירות ומתן עדיפות לרוכשים מהווה פגיעה בנושים האחרים, תוך התעלמות מהשוויון בין הנושים.

10.
המפרקת בתגובה מציינת כי עמדתם הדווקנית של הרוכשים מגלמת עמדה קיצונית על חשבון כלל הנושים ומהווה התעשרות שלא כדין והתוצאה האופרטיבית מעמדה זו תחייב בחינה פרטנית של כל עסקה, כאשר חלקן תיחשבנה נכס מכביד.
באשר לטענת הקיזוז - זו נטענה באופן סתמי וכללי.
תשלומי יתרת התמורה לא יספיקו לכיסוי עלות השלמת הבניה והחזר החובות לנושים וייחוד תשלום התמורה להשלמת הפרויקט תפגע בנושים האחרים, תוך פגיעה בעיקרון השוויון, שכן אין זה סביר שהרוכשים יהנו משויים של החומרים שהושקעו בדירותיהם, בעוד הספקים לא יקבלו דבר. מה גם שהרוכשים יקבלו דירות ששווים עלה, בהשוואה לתמורה החוזית ששילמו.

11.
הכונ"ר סבור, כי על המנהלת המיוחדת לנהל חשבון נפרד להשלמת הבניה ועל רוכשי הדירות להפקיד התמורה לחשבון מיוחד זה ובנוסף לממן את עלויות הבניה. בעלי הדירות הם בעלי זכות מעין קניינית, לאור רישום הערת אזהרה לטובתם ויתרת התמורה, אינה בגדר חוב של הרוכשים, אלא החברה היא זו שחבה להם, עת הפרה ההסכם עימם. רעיון זה, כך נטען,
עמד במתווה שהוסכם עליו בתיק
חברת עמרם אזולי פש"ר 6401/05 בש"א 4686/06.
בתגובה משלימה מטעם הכונ"ר, על פי החלטת בית המשפט, עת התבקש להתייחס לטענת הקיזוז, אשר החסיר, חוזר הכונ"ר על עמדתו ולעניין הקיזוז, נטען, כי בשל הנזקים שנגרמו לרוכשי הדירות, עליהם להוכיח זכות זו ועל כן, זכות זו תמוצה במסגרת תביעת חוב ואין בנכונות להשלים הבניה, כדי לגרוע מזכויותיהם.

דיון
12.
שלוש שאלות עיקריות לדיון, האם הרוכשים הם נושים מובטחים, האם קמה להם זכות קיזוז והטענה לביצוע הדדי ודווקני של ההסכם.

13.
הרוכשים מפנים לע"א 307/89 אלברט בן עזרא נ' אברהם גינדי בע"מ (בפירוק) מד(3) 177, (פורסם ביום 1.5.90). בית המשפט בעניין זה הורה על רישום המגרש שנמכר ע"י המערער, על שמה של החברה, מבלי ששולמה לו מלוא התמורה כאשר יתרת התמורה תשולם למערער בדרך של הזכות להיפרע מהכספים המגיעים לו במסגרת דיבידנד פירוק לאחר שתוגש תביעת חוב ומעמדו כנושה רגיל ביחס ליתרת התמורה המגיעה לו, בעוד המערער טען, כי היה מקום לאכוף החוזה כנגד תשלום מלוא התמורה. בפסה"ד נקבע שככל וסבור המפרק שהחוזה אינו כדאי יכול הוא להתנער ממנו, בטענה של נכס מכביד, אך לא ניתן לדרוש מצד לקיים החוזה במעמד של נושה רגיל, באופן שעליו לקיים חיוביו מבלי שיכול להשתחרר מהעסקה עם החברה שבפירוק ומנגד אין הוא מקבל את התמורה עליה הוסכם. על כן נקבע , "...כי היה מקום לאכוף את החוזה כנגד תשלום מלא עבור המקרקעין או לא לאכוף את החוזה כלל. זאת מהטעם, שבנסיבות, בהן הצד המבקש אכיפה אינו מסוגל לקיים את חיוביו לפי החוזה - אין האכיפה צודקת" (עמ' 183).

14.
הערת אזהרה, אינה הופכת את הרוכשים לנושים מובטחים. משמעותה של הערת אזהרה, שלא ניתן לבצע עסקה נוגדת והיא נועדה להבטיח את התשלומים ששולמו ע"י הרוכש, אך אין היא מעניקה מעמד של נושה מובטח, באופן שיש חובה למסור לרוכשים את דירותיהם, מבלי ששולמה התמורה ואין בה כדי ליתן להם זכות קדימה להשלמת הבניה, ממקורות החברה.
ס' 127(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע את משמעות רישום הערת האזהרה:
"(ב)
נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה".
בע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי פד"י מח(2) (פורסם ביום 26.4.94), נקבע כי הערת אזהרה מהווה זכות מעין קניינית כי "... קובע סעיף 127(ב) את עדיפותו המהותית של בעל ההערה על פני נושים אחרים של החייב, בהבטיחו כי זכויותיו של הראשון לא תיפגענה בשל עיקול מאוחר או חדלות פרעון של החייב" (עמ' 103).
"בקרות אחד הארועים המנויים בסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מקימה הערת האזהרה לבעליה עדיפות מהותית על בעלי זכויות אחרים, וזאת מכוחה היא ובעצם רישומה. עדיפות זו גוון קנייני בולט לה, שכן מידת עמידותה של הזכות במצבי חדלות פרעון, היא אחד המבחנים החשובים והקובעים בשאלת קניינותה".
ובהמשך: "סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מורה כי במצבים של חדלות פרעון לא נפגעות הזכויות הנובעות מהתחייבות נשוא הערת האזהרה. במובן זה, ההערה "מייחדת" את נכס המקרקעין, בראש ובראשונה להבטחת זכויותיו של בעליה ובכך מעניקה לו עדיפות על שאר נושיי החייב, שפשט רגלו או שנפתחו הליכים לפירוק" (123 א', 123 ה-ו).

מנגד, בע"א 205/83 סעידה חובני ועזבון המנוח זכריה חובני ז"ל נ' דיקלה חברה לבניין והשקעות בע"מ פד"י יא(3) עמ' 96 (פורסם ביום 29.7.87) קובע השופט בייסקי: "אכן נכון, כי
סעיף 127(ב)

, כפי שחוקק בשנת
1972
, יצר זכויות עדיפות לבעל הערת האזהרה לגבי מעקלים, נושים בפשיטת-רגל ובפירוק חברות וכונס נכסים שנתמנה על נכסי בעל המקרקעין; הדבר נדרש לצורך הגנת רוכשי דירות, שלעתים נמצאים במצב ללא נשוא. אך אין בכך כדי ללמד, כי מעבר לאותה הגנה יש לסווג את הערת האזהרה כזכות קניינית מטבעה ועל-פי מהותה"
(סעיף 6 לפסה"ד).
לגבי אותם רוכשים שאין מחלוקת לגבי זכותם בדירות שרכשו, המחלוקת נוגעת לשאלה האם עליהם לשלם את יתרת התמורה לקופת הפירוק, גם אם לא קיבלו את החזקה בדירות או שיכולים הם לעשות שימוש ביתרת התמורה להשלמת הדירות.

15.
התשלומים שהיו אמורים לבצע הרוכשים היו לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, (להלן: "תקנות המכר") דהיינו לפי התקדמות הבניה.
הסייג בתקנות אלה נועד להגן על הרוכש, וכלשון תקנה 1 הרוכש "לא יהיה חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה הקבועים בתוספת, על אף האמור בחוזה המכר", אך אין כל איסור על הקדמת התשלום וככל שנמצאו רוכשים ששילמו מלוא התמורה, אין להם להלין אלא על עצמם, אך אין לזקוף זאת לחובתם.

16.
הזכות המובטחת של הרוכשים על פי הערת האזהרה, מקימה להם הגנה מסוימת. באים הרוכשים ואומרים, מדובר בהדדיות – את החברה תשלימי את הטעון השלמה ואנחנו נשלם היתרה, אך החברה המצויה בחדלות פרעון אינה מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה, שכן אין כל מקור כספי בנמצא בקופת החברה בשלב זה.
השאלה, אם בכלל קמה חובה על הרוכשים בשלב זה לשלם את יתרת התמורה, מעבר להתקדמות הבניה כמוסכם בין הצדדים
עת לא נמסרו הדירות לרוכשים ולמעשה טרם ניתן טופס 4?
המחלוקת שבין הצדדים - והקושי להניע את התהליך לקבלת טופס 4
ומסירת החזקה בדירות - מלמדים, שטרם קמה החובה של הרוכשים להשלים את התמורה, שכן התחייבותם לשלם מלוא התמורה היא כנגד מסירת החזקה בדירה.
הדירות נמצאות בשלב בו 90% מהבניה הושלמה וכך גם שולמה התמורה ע"י חלק מרוכשים לפי התקדמות הבניה, כך שחלקם להשלמת היתרה הינו נמוך. משהחזקה טרם נמסרה לא קמה החובה להשלים התמורה לקופת הפירוק, ממנה יהנו כלל הנושים. התוצאה מכך תהיה, שלא רק שהרוכשים לא קיבלו הדירות, אלא יצטרכו להשלים את מלוא התמורה, אף כי על פי ההתחייבות בהסכם – טרם הגיעה העת לכך, גם לא על פי הוראות תקנות המכר.
בנסיבות בהן, טרם קמה החובה להשלים את יתרת התמורה בשיעור של 10%, שכן הדירות טרם נמסרו - רוכשים ששילמו ביתר או ששילמו כדין לפי התקדמות הבניה, אינם חייבים ביתרת התשלום לקופת הפירוק, שכן טרם הגיע מועד התשלום החוזי ובניגוד לטענת המשקיעים אין מדובר בהעדפת נושים, אלא בעמידה בתקנות המכר, כאמור לעיל.
יחד עם זאת אותם רוכשים, אשר שילמו 90% מהתמורה או למעלה מכך ישלימו התמורה במלואה ל – 100%, כאשר תמורה זו תשמש להשלמת הפעולות לקבלת טופס
4 ומתן החזקה בדירות
ובמידת הצורך ישלמו סכום נוסף, כאשר הכספים מיועדים לאפשר מסירת החזקה בדירות.

17.
מעיון בטבלה שהוגשה ע"י המפרקת נלמד כי חלק מהרוכשים, כאמור, שילמו על פי ההסכם, חלקם אף מעבר להתקדמות הבניה, כאמור, והוראות תקנות המכר, אך חלקם אינם עומדים בתקנות המכר כמפורט בטבלת המפרקת.
אותם רוכשים, שלא השלימו את התמורה לפי התקדמות הבניה ל - 90%, עליהם להשלים יתרת התמורה ל - 100%. כאשר ההשלמה ל - 90% מהתמורה, הם כספי החברה, דהיינו קופת הפירוק, שכן תמורה זו היה עליהם לשלם זה מכבר, כיון שדירותיהם נבנו, למרות שלא שילמו על פי התקדמות הבניה. המקורות הכספיים ששימשו לבניית הדירות, הם מקורות של כלל החברה, לרבות המשקיעים למיניהם ועל כן בשל השוויון בין הנושים ושעה שהיו צריכים לשלם התמורה זה מכבר, חובה עליהם להשלים התמורה. (כלל זה יחול גם על אותם רוכשים, שבהסכמים עימם, התשלומים אינם לפי התקדמות הבניה, כיון שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם תקנות המכר). היתרה
בשיעור של 10% תשמש להשלמת הבניה ובמידת הצורך גם רוכשים אלה ישלמו סכום נוסף, כאשר הכספים מיועדים לאפשר מסירת החזקה בדירות.

(החלטה זו אינה חלה על הגב' אביקזר, בענינה מתקיים הליך נפרד).
המפרקת תנהל חשבון נפרד של הכספים שיתקבלו המיועדים להשלמת הבניה.
18.
בעניינינו, כל שנותר להשלמה הוא למעשה קבלת טופס 4 ואולי פריטים קטנים נוספים. על הרוכשים להפנים שיקבלו דירה למגורים, אם כי יתכן ויתברר, כי פגמים בה, אך ככל שיקבלו הדירה לא קמה להם הזכות לאי תשלום יתרת התמורה, או לקיזוז הנטען על ידם. מכל מקום קיזוז זה לא הוכח, אך מאחר ועסקינן בשלב מקדמי, בו טרם הושלמו הדירות, הסכומים אינם מוגדרים ולכן שמורה לרוכשים הזכות לטעון לקיזוז עם הגשת תביעות החוב על ידם.

19.
למען הסר ספק אבהיר, כי החובה להוכיח התשלום במלואו הוא על הרוכשים ולא על המפרקת. ככל שסבורים הרוכשים ששילמו מעבר לפירוט בטבלת המפרקת שהוגשה ביום 31.3.19, יפנו אליה וימציאו לה מלוא האסמכתאות בדבר התשלום, שבוצע וזאת תוך 20 יום מהיום.

20.
ובשולי הדברים לאור עמדת המפרקת בתגובתה - כי אין כל מניעה שהמפרקת תבחן כל עסקה באופן פרטני וככל שעסקה כלשהי היא בגדר נכס מכביד,
תפעל בהתאם.



ניתנה היום,
ח' סיוון תשע"ט, 11 יוני 2019, בהעדר הצדדים.

שרה דברת
, שופטת








פרק בית משפט מחוזי 30797-07/18 רבינוביץ יהושוע בניה והשקעות בע"מ נ' גבריאל בר מנשה, אביגיל בר מנשה, אברהם פייג ואח' (פורסם ב-ֽ 11/06/2019)