פסקי דין על עלי יוסף מוחמד חסארמה | פסקי דין על מוחמד יוסף מוחמד חסארמה | פסקי דין על אחמד יוסף חסארמה |

52781-02/16 א     14/07/2019




א 52781-02/16 עלי יוסף מוחמד חסארמה, מוחמד יוסף מוחמד חסארמה, אחמד יוסף חסארמה נ' מדינת ישראל








בית המשפט המחוזי בחיפה



ת"א 52781-02-16 חאג'ה עלי חוסיין סמארה(המנוח) ואח' נ' מדינת ישראל

ת"א 52814-02-16 איסמעיל יוסף מוחמד חסארמה(המנוח) ואח' נ' מדינת ישראל


תיק חיצוני:


לפני כבוד השופט אברהים בולוס



התובעים
(ת"א 52781-02-16)











התובעים
(בת"א 52814-02-16)
1.
עלי יוסף מוחמד חסארמה

2.
מוחמד יוסף מוחמד חסארמה

3.
אחמד יוסף חסארמה

4.
עיזבון המנוח סאלח חסארמה ז"ל

באמצעות יורשיו:

א. נור סאלח חסארמה

ב. אנור סאלח חסארמה

ג. עאטף סאלח חסארמה

ד. עטאף סאלח חסאמרה
5.
עיזבון המנוחה חאג'ה עלי חוסין חסארמה ז"ל
באמצעות יורשיה התובעים 1-4.


1.
נימר איסמעיל חסארמה
2.
יוסף איסמעיל חסארמה
3.
דיב איסמעיל חסארמה



ע"י ב"כ עוה"ד א' אבוריא


נגד

הנתבעת

מדינת ישראל

ע"י פרקליטות מחוז חיפה - אזרחי




פסק דין


שתי תביעות לפיצויי הפקעה שהדיון בהן אוחד.

רקע כללי וההליכים
1.
החלקות 48 ו- 57 בגוש 18991, וחלקות 260 ו- 262 בגוש 18984 (להלן: החלקות) הופקעו על ידי הנתבעת בהודעה מיום 10.3.76, אשר פורסמה על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות).

2.
התובעים 1-4
בת"א 52781-02-16 (להלן: התיק הראשון), הינם אחים והיו ערב ההפקעה
בעלי זכויות בחלקות. תובעים אלה הם גם יורשיה של המנוחה חאג'ה חסארמה שעיזבונה הינו התובע מס' 5 (להלן: המנוחה חאג'ה), שאף היא הייתה לפני פטירתה שותפה באותן החלקות.

3.


לפני שאפרט את זכויות הצדדים, חשוב להדגיש כי
תובע מס' 4 הלך לבית עולמו,
ורק חלק מיורשיו ( שחלקם הינו
13/18) ראו לעמוד על זכויותיהם בגדרי הליך זה, הם התובעים 4(א)-4(ד).

עוד יש להדגיש, כי מי מהצדדים לא התייחס בסיכומיו לעניין שיעור זכויותיו של
כל תובע בכל אחת מהחלקות מושא שני ההליכים (דבר שהינו נכון גם בתיק השני ). מכאן,
ולפני מתן פס"ד, ערכתי טבלאות
שנשלחו לעיון והתייחסות הצדדים במסגרת החלטתי מיום
3.7.19.

לאחר קבלת התייחסות הצדדים, נערכו שינויים, והטבלאות שלהלן
(בשני התיקים) הינן מוסכמות.

4.
זכויות התובעים בחלקות שהופקעו


גוש
חלקה
שטח כולל
חלק התובע 1
חלק התובע 2
חלק התובע 3

חלק יורשי התובע 4

18991
48
2,150 מ"ר
3/32
3/32
שולם פיצוי
0.0677
18984
260
13,165 מ"ר
3/64
3/64
3/64
0.03385
18991
57
3,493 מ"ר
9/128
9/128
שולם פיצוי
0.05078
18984
262
4,264 מ"ר
3/64
3/64
3/64
0.03385






5.
זכויות התובעים 1-4
בחלקות כיורשי המנוחה חאגה

גוש

חלקה
שטח כולל
חלק המנוחה חאג'ה
חלק תובע 1
חלק תובע 2
חלק תובע 3

חלק יורשי תובע 4

18991
48
2,150מ"ר
4/32
1/32
1/32
שולם פיצוי
0.0208333
18984
260
13,165מ"ר
4/64
1/64
1/64
1/64
0.010416
18991
57
3,493 מ"ר
12/128
3/128
3/128
שולם פיצוי
0.015625
18984
262
4,264 מ"ר
4/64
1/64
1/64
1/64
0.010416


6.
התובעים 1-3 בת"א 52814-02-16 (להלן: התיק השני) הינם
ילדיו ויורשיו
בחלקם שווים
של המנוח איסמעיל חסארמה (להלן: המנוח איסמעיל) ונכדיה ויורשיה בחלקים שווים של המנוחה פאטמה תיתי (להלן: המנוחה פאטמה).

7.
המנוח איסמעיל והמנוחה פאטמה היו בחייהם בעלים במספר חלקות כלהלן:

גוש
חלקה
שטח כולל (מ"ר)
חלק המנוח איסמעיל
חלק המנוחה פאטמה
סה"כ
חלקים
18991
48
2,150
3/32
4/32
7/32
18984
260
13,165
3/64
4/64
7/64
18991
57
3,493
9/128
12/128
21/128
18984
262
4,264
3/64
4/64
7/64

כאמור חלקו של כל אחד מהתובעים בתיק השני בזכויות שלעיל עומד על שליש, כחלקו בירושתם של המנוחים איסמעיל ופאטמה.

8.
שני הצדדים הגישו חו"ד שמאיות מטעמם ועיקר המחלוקת היא לעניין שיעור דמי החכירה האבודים
לפי סע' 13 לפקודת הקרקעות. שמאי התובעים בדעה כי יש לשום את דמי החכירה האבודים בשיעור שנתי של 6%, ואילו שמאי הנתבעת בדעה כי השיעור הנכון לרכיב הקרקע החקלאית עומד על 1.5%, ולמגורים על 2.5%.

9.
בין היתר, בשל מחלוקת זו מונה מומחה
מטעם ביהמ"ש, השמאי יצחק סיוון (להלן : המומחה הממונה), אשר העריך את שיעור דמי החכירה האבודים לשנים 1986 ועד 2008 בשיעור 6%, משנת 2009 ועד 2014 בשיעור 5%, ועד לשנת 2017 בשיעור 4%. מדרג זה מצא המומחה הממונה לקבוע, בין השאר, בהתחשב בשיעור ריבית הפריים של בנק ישראל; שיעור דמי החכירה
או דמי השימוש אותם גובה מנהל מקרקעי ישראל העומד על 5%-6% לשנה מערך הקרקע; וגם הקווים המנחים את השמאי הממשלתי לפיהם נהוג ומקובל לייחס לקרקע שיעור היוון שבין 5% ל-6%.

10.
עוד לפני שאסקור את טענות הצדדים חשוב לעמוד על התפתחות שהתרחשה במהלך ניהול ההליכים. בתחילת הדרך התובעים, בשני ההליכים, עתרו אף לחיוב הנתבעת לפצותם בגין הפקעת החלקות 11 בגוש 18992 ו-30 בגוש 18986, אלא שלקראת סוף ההליך התברר כי
אין
למי מהתובעים זכויות בחלקה 11 בגוש 18992 שהועברו,
עוד בשנת 1980, לאחר. עוד התברר, כי בגין הפקעת זכויות התובעים בחלקה 30 בגוש 18986, וגם זכויותיו של התובע מס' 3 בתיק הראשון בחלקות 48 ו-57 בגוש 18991, שולמו זה מכבר פיצויים. בעקבות גילוי זה המבקשת עתרה בבקשה לסילוק התובענות על הסף, שבעקבותיה התקבלה הסכמת התובעים לדחיית התובענות ביחס לזכויות שלעיל (פרוטוקול הדיון מיום 23.5.19).

טענות הצדדים
11.
הצדדים הגיעו להבנות לפיהן המומחים, לרבות המומחה הממונה, לא ייחקרו ע"י מי מהצדדים,
יוגשו פרוטוקולי ישיבות בהן מומחה זה נחקר לאחרונה בתיקים אחרים ולאחר מכן
סיכומי הצדדים - להסדר זה נתתי תוקף של החלטה.

12.
פרוטוקולים אלה הוגשו, ובדיון שהתקיים ביום 23.5.19, התובעים בשני התיקים המאוחדים הודיעו בסיכומיהם כי הם סומכים את ידם על חו"ד של המומחה הממונה ומטעמיו.

13.
מנגד, הנתבעת, בסיכומיה שהוגשו בכתב,
טענה כי נגרם לה נזק ראייתי לאור חלוף מעל 40 שנה ממועד ההפקעה והפנתה בהקשר זה גם לבקשתה לסילוק התובענה על הסף (בקשה מס' 10 מיום 15.4.19). בבקשה נטען כי בעוד שהחלקות הופקעו בשנת 1976, התביעות הוגשו בשנת 2016, כ – 40 שנה לאחר ההפקעה. שיהוי זה גרם לנזק ראייתי לנתבעת שכן
אינה יכולה לשלול על הסף את האפשרות כי שולמו פיצויים מלאים בגין כל הזכויות; הגם, כך נטען, השיהוי מעיד על ויתור מצד התובעים לגבי זכויותיהם בחלקות בשני התיקים המאוחדים.


הנתבעת טענה, כי לקראת סוף ההליך היא בחנה מחדש את המסמכים לרבות תיקי רשות מקרקעי ישראל הנוגעים לחלקות שבמחלוקת. עקב כך,
היא איתרה מסמכים אשר קודם לכן לא היו בפני
ה, מהם עולה כי שולמו בפועל פיצויים כמפורט בסע' 10 שלעיל.

לטענת הנתבעת, גילוי זה מבסס את טענת השיהוי שהעלתה והנזק הראייתי שנגרם לה עקב היעדר יכולת לאתר מסמכים נוספים, אשר יעידו על תשלום מלוא הפיצויים בגין הפקעת יתר החלקות.

הנתבעת טענה, כי דין חו"ד המומחה הממונה להידחות בשל פגמים שנפלו בעריכתה. לטענתה,
המומחה הממונה סמך על עסקאות השוואה שבחלקן הינן חריגות. באשר לשיעור דמי החכירה, הנתבעת טענה, כי הנמקתו של המומחה הממונה מבוססת על ריבית הפריים, על הנחיות השמאי הממשלתי, ודמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל נוהגת לגבותו; אלא, שטעמים אלה
אינם שמאיים ולא משקפים את דמי השכירות שהיו מתקבלים לפי ייעוד הקרקע והשימוש בה. על כן, הנתבעת בדעה כי יש לדחות את חו"ד המומחה הממונה ולאמץ את חו"ד המומחה מטעמה.

השיהוי
14.
אין חולק שתביעה זו לא התיישנה משהוגשה בתקופת המעבר שנקבעה בהלכת ארידור
(דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21.3.13)
. למרות זאת, הנתבעת בדעה כי בשל השיהוי הניכר שדבק בהגשתה, בחלוף עשרות שנים ממועד ההפקעה, הדבר הסב לה נזק ראייתי המצדיק את דחיית התביעה.

15.
כידוע חסימת דרכו של תובע מפאת הטענה לשיהוי הינה צעד דרסטי (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003) (להלן: עניין תלמוד תורה).

קבלת טענה זו אפשרית בהתקיים שני תנאים; הראשון, שעה שמהשיהוי נכון להסיק כי התובע זנח את תביעתו :"איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446); והשני, בקיומה של
הרעה במצב הנתבע בשל שיהוי זה: "התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע." (עניין תלמוד תורה, עמ' 446; ראו גם : ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000); ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997).
ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, עמ' 53; ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 755-756)).

16.
אכן, שינוי במצב הנתבע לרעה אפשרי בעקבות נזק ראייתי (רע"א 901/07 מדינת ישראל
-הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פס' 97 לפס"ד של השופט עמית (19.9.10)), כמו למשל אובדן ראיות
ופטירת עדים (ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר, פס' כ"ג (4.5.08); ע"א 6187/15 פסגות גמל ופנסיה בע"מ
נ' מיכאל צולר, פס' 39 (28.5.18)), ובתנאי שהנזק שהוסב לנתבע אינו תוצאה של נסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע עצמו (ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת, פס' 14 (3.5.16)). יחד עם זאת, נזק כזה,
גם בהתקיים
יתר התנאים, לא מצדיק בכל מצב חסימת דרך, שכן הדבר נתון לשיקול דעתו של ביהמ"ש ולרוב האיזון נמצא בהקפדה או בהקלה עם מי מהצדדים במישור הראייתי (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פס' 21 (21.2.07)).

17.
ועוד, יש להזכיר ולהדגיש, כי קבלת טענה זו אפשרית במקרים חריגים במיוחד, והרתיעה מקבלתה תגבר ככל שעסקינן בזכות בעלת משקל רב יותר כמו זכות קניינית או בפיצוי בגין הפקעת זכות קניינית (ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437, חו"ד השופט חשין בעמ' 458-459), הגם
שהנטל בהוכחת כל התנאים רובץ לפתחו של הטוען והרמתו: "מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).


18.
בענייננו - הנתבעת טוענת כי השיהוי הסב לה נזק, והראיה לכך שבעקבות בדיקה
שנעשתה על-ידה אותרו כל המסמכים המעידים כי בגין חלק מהדרישות שולמו מלוא הפיצויים. אני סבור כי עובדה זו מוכיחה ההפך, שכן התברר כי בשקידה סבירה הנתבעת כן יכלה למצוא את כל המסמכים בגין פיצויי הפקעה ששולמו בפועל, ולא נמצאה אף ראיה או מסמך שבכוחם לתמוך בטענתה לקיומה של אפשרות כי פיצויי הפקעה שולמו בגין מלוא הזכויות מושא התיקים המאוחדים. מציאת כל המסמכים לעניין פיצויי ההפקעה שכן שולמו לא מקימה ולו ראשית ראיה לאפשרות בדבר תשלום כלשהוא בגין יתר הזכויות, ודווקא היא
הנותנת שהנתבעת לא נתקלה בקשיים באיתור מסמכים למרות חלוף הזמן, ובפועל לא הוסב לה נזק ראייתי כלשהו.

19.
ושוב,
העובדה שהנתבעת לא טרחה בתחילת ההליך לערוך את החיפוש המתאים, אין לזקוף לחובת מי מהתובעים וגם אין להסיק או להניח כי מהגילוי המאוחר, שולמו פיצויים בגין הפקעת כל החלקות ולכל התובעים. זו מסקנה מרחיקת לכת המבוססת בעיקר על השערות שלא נתמכו באף ראיה או עדות שמהן ניתן ללמוד, ולו בדוחק, אודות תשלום פיצויי הפקעה מעבר לאלה שהוכח כי שולמו, וגם לא כאלה שיצדיקו את העברת הנטלים לתובעים
(ע"א 5110/05 מדינת ישראל
נ' שטיינברג, פס' ו' (18/1/2007
)) –
עסקינן בהשערות שאין בהן די כדי להרים את הנטל הכבד הרובץ לפתחה של הנתבעת בהוכחת טענה זו, וביחוד שעה שעסקינן בפיצוי בגין הפקעת זכות קניינית במקרקעין.

20.
אמנם מתקבל הרושם כי התובעים, או מי מהם, הסתירו מידע זה בפני
יתם לביהמ"ש. אולם
בעניין זה עסקינן ברושם ראשוני "גולמי" שלא השתכלל לכדי מסקנה הנתמכת בראיות או בהתרשמות ביהמ"ש מהעדים, שכן הצדדים הסכימו כי לא ישמעו עדים ופס"ד ינתן על סמך מסמכים וחו"ד. ועוד, מאותו הטעם שהוא חלוף הזמן, לא ניתן לשלול את האפשרות לטעות תמה שמקורה באי ידיעה או
בשכחה.

אין זה הוגן גם לא מידתי, כך אני סבור, לחסום את דרכם של התובעים תוך דחיית תביעותיהם לפיצויים בעקבות הפקעות זכויות במקרקעין מהטעם שפנייתם לביהמ"ש לוקה בהיעדר ניקיון כפיים או הסתרה לחלק מהעובדות; הגם שאין בהתנהלות זו, לכשעצמה, כדי להקים את יסודות השיהוי.

21.
ועוד, הנתבעת גם לא הוכיחה כי מהתנהלות התובעים, או ליתר דיוק ישיבתם משך שנים בחיבוק ידיים, סביר להסיק זניחת זכיותיהם וויתור על הפיצויים המגיעים להם. אמנם כך נטען, אלא שאין די בטענה, אותה יש לגבות כראוי ולשכנע. גם בהנחה שהתובעים, ולפניהם מורישיהם, ידעו לעניין זכות התביעה העומדת להם, הדבר לא מלמד כי ויתרו על זכות זו. בצד הידיעה יש להצביע על התנהלות שממנה ניתן להסיק ברמת הסתברות גבוהה זניחת הזכות וגם הרעה במצב הנתבעת או הסתמכות לגיטימית מצדה, דבר שלא הוכח.

פיצויי ההפקעה
22.
התכלית העומדת מאחורי פיצויי ההפקעה היא העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה,


בכך שיוכל לרכוש זכויות דומות לאלו שהופקעו (ע"א 738/10 מפיד מחמד קאסם דבאח ואח' נ' מדינת ישראל
, פס' 12 והאסמכתאות שם (17.11.13)(להלן: עניין דבאח)).

23.
במלאכת הערכת הפיצוי הראוי קיימת חשיבות באשר לשווי הקרקע, הזכות או טובת ההנאה המופקעת במועד הקובע שהינו מועד ההפקעה. בהתאם לסע'
12(ב) לפקודת הקרקעות הערכת שווי המקרקעין או הזכות שהופקעה נגזר משווי השוק, היינו כפי המחיר הצפוי בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בזמן ההפקעה.

24.
בקביעת השווי יש להתחשב רק
בשימוש האפשרי
על פי היעוד
התכנוני של המקרקעין נכון למועד ההפקעה, ואשר יניב את הערך הגבוה ביותר בהתחשב בתכונותיהם (ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, בעמ' 40 (28.4.2013)); עם זאת, משקל יש ליחס
גם
לפוטנציאל הטמון במקרקעין, אפשרויות הניצול הגלומות בהם לרבות בהתבסס על ציפייה לשינוי תכנוני (ע"א 832/13 רונן טוסי ואח' נ' מדינת ישראל
פס'
27-28 (23.9.14);

ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 157 (1986); ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3) 228, 233 (1988)).

25.
שווי השוק של קרקע מופקעת נקבע לרוב באמצעות שומתו של שמאי מקרקעין: "קיימות מספר שיטות לאמוד שווי של מקרקעין, בין היתר, על פי היוון ההכנסות המופקות מהמקרקעין, ההוצאות שהושקעו בפיתוחם ('השיטה השיורית'), ובהיעדר נתונים אחרים - על פי עליית המחירים הכללית של שוק הנדל"ן. ככלל, שיטת ההערכה המועדפת היא "השיטה ההשוואתית" המכונה לעיתים גם "שיטת שווי השוק" (עניין דבאח, פס' 13).


26.
כפי שיטת ההשוואה, שווי השוק נגזר
מבחינת עסקאות מכר של נכסים בעלי מאפיינים דומים, לרבות
הקרובים במקום ובזמן, תוך ביצוע
ההתאמות המתחייבות
מההבדלים בין המקרקעין המופקעים לאלו שעמדו ביסוד עסקאות ההשוואה: "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהוה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1980)). עוד יש להדגיש, כי ככל ומספר עסקאות ההשוואה הינו רב יותר, אזי סביר להניח כי רמת הדיוק עולה וכך גם הנטייה לאמץ את השומה תגבר (ע"א 9750/11
עומר מסרי נ' מנהל מקרקעי ישראל, פס' 13(3.2.14)).

27.
למקרה והנפקע לא קיבל את הפיצוי בגין שווי המקרקעין שהופקעו מיד לאחר המועד הקובע, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין שווי המקרקעין עצמם במונחים נומינליים כקבוע בסע' 12(ב) לפקודת הקרקעות, וגם לפיצויי פירות נומינליים. פיצויי השווי אינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן ולאובדן היכולת לרכישת נכס דומה בתקופת הביניים - בין תפיסת החזקה ע"י הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים לידי הנפקע (ע"א 8937/08 מדינת ישראל
נ' סלים חביב אללה ואח', פס' 15 (1.12.11)(להלן: עניין חביב אללה)).

28.
לקושי זה הוצעו
שלושה פתרונות חלופיים שהבחירה ביניהם בידי הנפקע:

הראשון
, פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בצירוף פיצוי פירות נומינליים בהתאם לדמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) לפקודה, אשר בוטל בינתיים במסגרת חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור)(מס' 3), התש"ע-2010; השני, פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בצירוף ריבית והצמדה כקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964; השלישי, מסלול נוסף, שהינו יציר ההלכה, לפיו ישולמו
פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי ריבית והצמדה בשיעור קבוע של
6% לשנה (ע"א 2405/91 מדינת ישראל
נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 37-38 (1997)).

29.
עוד חשוב להזכיר, כי לפני ההפקעה חלה על החלקות תוכנית המתאר המנדטורית
the galilee district regional outline planning scheme
אשר סימונה הרשמי הינו
rp/50/42
. לפי תוכנית זו
ייעוד המקרקעין היה כאזור חקלאי (
agricultural zone
), ועם זאת
התירה שימושים נוספים, וביניהם בתי מגורים. נקבע בתוכנית המנדטורית כי ניתן בכל חלקה לבנות בית מגורים עד שתי קומות ובגובהה מרבי של - 8 מטרים, ששטחו 15% משטח החלקה אך לא יותר מ-180 מ"ר, ובתנאי ששטח החלקה הינו לפחות דונם אחד.
התוכנית המנדטורית, בזיקה לסוגיית פיצויי ההפקעה ובעיקר לשווי המקרקעין המופקעים, נידונה במספר הליכים שהגיעו לפתחו של ביהמ"ש העליון, ובעניינה נקבעו מספר הלכות (
ע"א 9355/02 מדינת ישראל
נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004);
ע"א 8937/08 מדינת ישראל
נ' סלים חביב אללה ואח' (1.12.11); ע"א 738/10 מפיד מחמד קאסם דבאח ואח' נ' מדינת ישראל
(17.11.13);
ע"א 7060/14
מדינת ישראל
נ' סמיח סאלח דבאח ואח' (6.12.16);
ע"א 4299/15 צאלח אסדי ואח' נ' מדינת ישראל
(8.12.16). באשר לתוכנית המנדטורית אין לי צורך להרחיב, שכן הדבר אינו דרוש לשם ההכרעה במחלוקות שנטשו בין הצדדים.

30.
כזכור הנתבעת טענה, כי השמאי הסתמך, בין היתר, על עסקאות חריגות. לגישתה חלק מהעסקאות סוטות באופן ניכר משווי העסקאות האחרות. טענה זו אין בידי לקבל, ול
ו מהטעם: "שאלות

בדבר

המשקל

שיש

לייחס

לעסקות

שונות

במסגרת

חישוב

שווי

המקרקעין

לפי

שיטת

שווי

שוק
,
הינן

ענין

שבמומחיות
,
דבר

המצוי

בלב

ליבו

של

שיקול

הדעת

הניתן

לשמאי

מקרקעין

(ע"א 832/13

טוסי

ואח' נ' מע"צ

, פס' 38

(23.9.14));
הגם שהנתבעת לא ראתה לחקור מומחה זה, דבר הנוטל רבות מטענה זו ואף שומט את הבסיס תחתיה.

31.
עוד הלינה הנתבעת לעניין קביעת המומחה הממונה באשר לשיעור דמי החכירה. לגישתה,
המומחה טעה עת התחשב בקביעה זו בשיעור ריבית הפריים, שיעור דמי החכירה אותה גובה רמ"י
וגם הקווים המנחים של השמאי הממשלתי.

גם בהקשר זה לא ראיתי לקבל את גישת הנתבעת. דמי החכירה האבודים הינו רכיב פירותי בגין העיכוב בתשלום הפיצויים ובקביעתם בהחלט סביר להתחשב
גם בריבית הפריים ובתשואה המקובלת במשק. כדברי המומחה "הן הריבית והן דמי החכירה מהווים פיצוי פירותי-כספי בגין העיכוב בתשלום הכספים"( עמ' 21 לחו"ד המומחה הממונה), מכאן, ומהטעם שהתכלית העיקרית העומדת מאחורי פיצויי ההפקעה הינה העמדת הנפקע במצב בו היה
אלמלא ההפקעה, הרי ריבית הפריים הינה אינדיקציה אף חשובה לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים.

לא זו אף זו, סביר והגיוני ליחס משקל לדמי החכירה המקובלים על רמ"י בקביעת דמי השימוש למקרקעי הנתבעת וגם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי הפועל מטעם ובשם הנתבעת עצמה. אלה פרמטרים וכלים שמאיים שהמומחה הממונה ראה להתחשב בהם בקביעת שומתו, ועסקינן בפועל במלאכה הנמצאת בליבת שיקול דעתו של מומחה שמונה מטעם ביהמ"ש. המדובר בקביעה שמאית מובהקת המבוססת על הידע המקצועי שבידי המומחה, ובכגון דא ביהמ"ש יתערב רק במקרים מיוחדים (ע"א 2797/15 מדינת ישראל
- רשות הפיתוח נ' עיסא, פס' 10 (22.5.2016).


אמנם חו"ד של המומחה הממונה אינה חזות הכול, והמילה האחרונה לעולם נתונה לביהמ"ש; יחד עם זאת, נקבע רבות כי הנטייה תהיה לאמץ מסקנותיו של מומחה ממונה אלא בקיומה של טעות בולטת או חוסר היגיון שדבק במסקנותיו (ע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, פס'
14 (23.2.2014)., ובמקרה זה לא מצאתי כאלה שיצדיקו סטייה מחו"ד זו.

32.
איני רואה מקום לסטות מדמי החכירה שנקבעו ע"י המומחה מטעם ביהמ"ש, שכן עסקינן בעניין שמאי מובהק. ושוב אלה הן מסקנותיו של מומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, שלא נחקר ואשר במסקנותיו לא נמצאה אף טעות, לא כל שכן בולטת שתצדיק התערבות במסקנות אלו.

ועוד,
מעיון בחו"ד
ניכר כי מומחה זה נתן את דעתו לתוכנית המנדטורית והשלכתה על השומה, כמו, למשל,
לעניין יעוד המגורים והחקלאי, מדיניות ההקפאה
ששררה באותם הימים. המומחה גם לא התעלם מנתונים רבים אחרים וחשובים, כמו מיקום
החלקות
ומאפייניהן, תוכנית מתאר מאוחרת וכל פרט דרוש בעל השלכה על קביעת השווי ושיעור דמי החכירה האבודים. המלאכה שנעשתה בגדרי חו"ד הינה יסודית ומקיפה, ומכאן לא ראיתי לסטות ממסקנותיו של המומחה הממונה.

בהקשר זה איני רואה צורך להרחיב מעבר לאמור לעיל, ואפנה לנימוקים עליהם עמדתי בפס"ד בה"פ 25781-06-15 לביב ג'ריס נ' מדינת ישראל
, פס' 25 (31.3.19), שכוחם יפה גם במקרה זה.

33.
בעמ' 29 לשומתו השמאי ציין את פיצויי ההפקעה בגין מלוא הזכויות בכל אחת מהחלקות, כאשר הפיצוי המגיע לכל אחד מהתובעים נגזר משיעור זכויותיו בכל אחת מהחלקות כמפורט בסע 4, 5 ו-7 שלעיל, כלהלן:

בת"א 52781-02-16

א. חלקה 48 בגוש 18991: המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 300,155 ₪.

-
חלקו של התובע
1 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/32 + 1/32)* 300,155 = 37,519 ₪.
-
חלקו של התובע 2 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/32 + 1/32)* 300,155 = 37,519 ₪.
-
לתובע
3 שולם פיצוי
-
חלקם של יורשי התובע 4 (מכח ירושתם לנתבע 4
ולמנוחה חאגה):

(0.0677 + 0.0208333) * 300,155
= 26,573 ₪.
פיצוי זה יש לחלק בארבע, כך שחלקו של כל אחד מיורשי התובע 4 הינו סך
6,643 ₪.

ב. חלקה 57 בגוש 18991 : המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 416,130 ₪.

-
חלקו של התובע
1 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(9/128 +3/128)* 416,130 = 39,012 ₪.
-
חלקו של התובע 2 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):

(9/128 +3/128)* 416,130 = 39,012 ₪.
-
לתובע
3 שולם פיצוי
-
חלקם של יורשי התובע 4 (מכח ירושתם לנתבע 4
ולמנוחה חאגה):
(0.05078 + 0.015625) * 416,130 = 27,633 ₪.
פיצוי זה יש לחלק בארבע, כך שחלקו של כל אחד מיורשי התובע 4 הינו סך
6,908 ₪.


ג. חלקה 260 בגוש 18984 : המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 1,251,345 ₪.


-
חלקו של התובע
1 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):

(3/64+1/64)*1,251,345 = 78,209 ₪.

-


חלקו של התובע
2 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/64+1/64)*1,251,345 = 78,209 ₪.
-
חלקו של התובע
3 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/64+1/64)*1,251,345 = 78,209 ₪.

-
חלקם של יורשי התובע 4 (מכח ירושתם לנתבע 4
ולמנוחה חאגה):
(0.03385 + 0.010416) * 1,251,345 = 55,392 ₪.
פיצוי זה יש לחלק בארבע, כך שחלקו של כל אחד מיורשי התובע 4 הינו סך
13,848 ₪.



ד. חלקה 262 בגוש 18984 : המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 482,709 ₪.

-
חלקו של התובע
1 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/64+1/64)*482,709 = 30,169 ₪.
-
חלקו של התובע
2 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/64+1/64)*482,709 = 30,169 ₪.
-
חלקו של התובע
3 (מכח זכויותיו וכיורש של זכויות המנוחה חאגה):
(3/64+1/64)*482,709 = 30,169 ₪.
-
חלקם של יורשי התובע 4 (מכח ירושתם לנתבע 4
ולמנוחה חאגה):
(0.03385 + 0.010416) * 482,709 = 21,367 ₪.
פיצוי זה יש לחלק בארבע, כך שחלקו של כל אחד מיורשי התובע 4 הינו סך
5,341.5 ₪.


סה"כ פיצוי : 609,161 ₪.

בת"א 52814-02-16

א.

חלקה 48 בגוש 18991
: המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 300,155 ₪.
-
7/32 * 300,155 = 65,659 ₪.
חלקו של כל אחד מהתובעים הינו שליש, סך 21,886.3 ₪.

ב.

חלקה 57 בגוש 18991
: המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 416,130 ₪.
-
21/128 * 416,130 =68,271 ₪.


חלקו של כל אחד מהתובעים הינו שליש, סך 22,757 ₪.

ג.

חלקה 260 בגוש 18984
: המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 1,251,345 ₪.
-
7/64 * 1,251,345 = 136,866 ₪.

חלקו של כל אחד מהתובעים הינו שליש, סך 45,622 ₪.

ד. חלקה 262 בגוש 18984 : המומחה מצא כי הפיצוי הכולל עומד על סך 482,709 ₪.
-
7/64 * 482,709 = 52,796 ₪.

חלקו של כל אחד מהתובעים הינו שליש, סך 17,598.6 ₪.


סה"כ פיצוי : 323,592 ₪.

סוף דבר
34.
מקבל בזאת את שתי התביעות ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים
כדלקמן:

בת"א 52781-02-16 פיצוי בסך
609,161 ₪.


בת"א 52814-02-16 פיצוי בסך
323,592 ₪.


הפיצויים ישולמו לתובעים בשני התיקים כפי החלוקה שנעשתה לעיל.

35.
הנתבעת תשלם לתובעים גם שכ"ט עוה"ד בשני התיקים בסך 120,000 ₪ והמע"מ, וכן הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ בכל אחד מהתיקים.

36.
הסכומים ישולמו לתובעים באמצעות ב"כ תוך 45 יום מהיום.


המזכירות תשלח פס"ד זה לצדדים

ניתן היום,
י"א תמוז תשע"ט, 14 יולי 2019, בהעדר הצדדים.











א בית משפט מחוזי 52781-02/16 עלי יוסף מוחמד חסארמה, מוחמד יוסף מוחמד חסארמה, אחמד יוסף חסארמה נ' מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 14/07/2019)