פסקי דין על אדוארד שולמן | פסקי דין על ורוניקה שולמן | פסקי דין על מיכאל עירוני ואח' | פסקי דין על קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ

9391-06/16 א     16/07/2019




א 9391-06/16 אדוארד שולמן, ורוניקה שולמן, מיכאל עירוני ואח' נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ








בית משפט השלום בפתח תקווה



ת"א 9391-06-16 שולמן ואח'
נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות
בע"מ


תיק חיצוני: תיק עזר


בפני

כבוד השופט
נחום שטרנליכט


בעניין:
.1

אדוארד שולמן

.2

ורוניקה שולמן

.3

מיכאל עירוני
.4

אילנה עירוני
.5

משה אוסטרובסקי
.6

מרינה אוסטורובסקי
.7

תומר מנשה
.8

אורית תומר



ע"י ב"כ עו"ד
אורלי בראונשטיין
התובעים


נ
ג
ד


קלוד נחמיאס יזום והשקעות
בע"מ



ע"י ב"כ עו"ד
מרדכי כהן
הנתבעת


פסק דין
1.
פתח דבר
התובעים רכשו דירות מידי הנתבעת בפרוייקט "קי בוטיק", ברחוב שבטי ישראל, מודיעין (להלן – הפרוייקט). הנתבעת היא חברה קבלנית היא חברה קבלנית, שמכרה את הדירות לתובעים השונים, איש איש ודירתו הוא. התובעים טוענים לאיחורים גדולים במסירת הדירות על ידי הנתבעת ועותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין איחורים אלו.

2.
טענות התובעים
2.1
כללי
בהתאם להסכמי המכר השונים, אשר נחתמו עם התובעים השונים, כל אחד אחד ביחס לדירתו, היו כל הדירות אמורות להימסר לרוכשיהן עד ליום 30.6.15. חרף זאת לא נמסרו הדירות לרוכשיהן במועד אלא באיחור רב, כפי שיפורט להלן ביחס לכל דירה ודירה.

זכותם של התובעים לקבלת היא הן מכח הוראות הסכמי המכר, שנכרתו בין הנתבעת ובין התובעים השונים, והן מכח הוראות החוק. זכות התובעים לקבלת פיצויים אינה טעונה הוכחת נזק.

2.2
טענות התובעים 1-2
ביום 26.3.13 נכרת הסכם בין התובעים 1-2 ובין הנתבעת לרכישת דירה בת 5 חדרים בקומת קרקע בפרוייקט. בהסכם המכר התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים 1-2 עד ליום 30.6.15. חרף זאת נמסרה הדירה לתובעים 1-2 רק ביום 14.4.16. המדובר באיחור בן כתשעה חודשים וחצי.

במועד מסירת החזקה בדירה לתובעים 1-2 היא לא היתה ראויה למגורים, ואף טרם חוברה לרשת החשמל.

הנתבעת טוענת, כי חלק מהאיחור נעוץ בשינויים, שביקשו התובעים 1-2 לבצע בדירתם. התובעים 1-2 דוחים טענה זו מכל וכל. לטענתם, כי אין באף אחד מהשינויים, שביקשו לבצע בדירה, כדי להצדיק איחור, ולו קל בלבד. התובעים 1-2 מעולם לא נתנו הסכמתם לאיחור כלשהו מחמת השינויים. המדובר בשינויים מינוריים בלבד, שמרביתם לא בוצעו, או לא היו אמורים להיות מבוצעים עובר למסירת החזקה בדירה.

התובעים 1-2 עותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בסך 174,000 ₪ ופיצוי נוסף בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪.

2.3
טענות התובעים 3-4
ביום 7.11.13 נכרת הסכם בין התובעים 3-4 ובין הנתבעת לרכישת דירה בת 5 חדרים בקומת קרקע בפרוייקט. בהסכם המכר התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים 3-4 עד ליום 30.6.15. חרף זאת נמסרה הדירה לתובעים 3-4 רק ביום 19.4.16. המדובר באיחור בן כתשעה חודשים וחצי.

הנתבעת טוענת, כי חלק מהאיחור נעוץ בשינויים, שביקשו התובעים 3-4 לבצע בדירתם. התובעים 3-4 דוחים טענה זו מכל וכל. לטענתם, כי אין באף אחד מהשינויים, שביקשו לבצע בדירה, כדי להצדיק איחור, ולו קל בלבד. התובעים 3-4 מעולם לא נתנו הסכמתם לאיחור כלשהו מחמת השינויים. המדובר בשינויים מינוריים בלבד, שמרביתם לא בוצעו, או לא היו אמורים להיות מבוצעים עובר למסירת החזקה בדירה.

התובעים 3-4 עותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בסך 174,000 ₪ ופיצוי נוסף בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪.

2.4
טענות התובעים 5-6
ביום 22.10.13 נכרת הסכם בין התובעים 5-6 ובין הנתבעת לרכישת דירה בת 5 חדרים בקומה שלישית בפרוייקט. בהסכם המכר התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים 3-4 עד ליום 30.6.15. חרף זאת נמסרה הדירה לתובעים 5-6 רק ביום 22.5.16. המדובר באיחור בן כאחד עשר חודש.

הנתבעת טוענת, כי חלק מהאיחור נעוץ בשינויים, שביקשו התובעים 5-6 לבצע בדירתם. התובעים 5-6 דוחים טענה זו מכל וכל. לטענתם, כי אין באף אחד מהשינויים, שביקשו לבצע בדירה, כדי להצדיק איחור, ולו קל בלבד. התובעים 5-6 מעולם לא נתנו הסכמתם לאיחור כלשהו מחמת השינויים. המדובר בשינויים מינוריים בלבד, שמרביתם לא בוצעו, או לא היו אמורים להיות מבוצעים עובר למסירת החזקה בדירה.

התובעים 5-6 עותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בסך 201,524 ₪ ופיצוי נוסף בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪.

2.5
טענות התובעים 7-8
ביום 18.7.13 נכרת הסכם בין התובעים 7-8 ובין הנתבעת לרכישת דירה בת 5 חדרים בקומה שלישית בפרוייקט. בהסכם המכר התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים 3-4 עד ליום 30.6.15. חרף זאת נמסרה הדירה לתובעים 7-8 רק ביום 4.4.16. המדובר באיחור בן כתשעה חודשים.

במועד מסירת החזקה בדירה לתובעים 7-8 היא לא היתה ראויה למגורים, ואף טרם חוברה לרשת החשמל.

הנתבעת טוענת, כי חלק מהאיחור נעוץ בשינויים, שביקשו התובעים 7-8 לבצע בדירתם. התובעים 7-8 דוחים טענה זו מכל וכל. לטענתם, כי אין באף אחד מהשינויים, שביקשו לבצע בדירה, כדי להצדיק איחור, ולו קל בלבד. התובעים 7-8 מעולם לא נתנו הסכמתם לאיחור כלשהו מחמת השינויים. המדובר בשינויים מינוריים בלבד, שמרביתם לא בוצעו, או לא היו אמורים להיות מבוצעים עובר למסירת החזקה בדירה.

התובעים 7-8 עותרים לחיוב הנתבעת בתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בסך 174,000 ₪ ופיצוי נוסף בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪.

3.
טענות הנתבעת
לנתבעת ניתנה אפשרות לדחות מועד המסירה ב-60 יום. פרק זמן זה אינו מזכה מי מהתובעים בפיצוי כלשהו. הדבר סוכם במפורש בהסכמי המכר, שנכרתו עם התובעים השונים. זאת גם הפרשנות אותה יש לייחס להוראות הרלוונטיות שבחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק).

מעבר לכך, התובעים השונים ביקשו שינויים בדירותיהם. ביצוע אותם שינויים גרם להתמשכות עבודות הבנייה ולדחייה במועד מסירת הדירה. התובעים ידעו והבינו, כי בעטיים של השינויים המבוקשים יידחה מועד מסירת החזקה בדירה. הדבר אף נקבע בהסכמי המכר, שנכרתו עם התובעים השונים.

איחור נוסף במסירת החזקה בדירות לידי התובעים נעוץ במבצע "שובו בנים" ובמצע "צוק איתן", שהתרחשו בחודשים 6-8/2014. מבצעים אלו ערכו כ-60 יום וגרמו לשיבושים בביצוע עבודות הבנייה. עיכוב זה לא היה בשליטת הנתבעת. על כן, אין התובעים או מי מהם זכאים לפיצוי כלשהו בגין ימים אלו.

4.
חוות דעת מומחה בית המשפט והסכמות הצדדים
4.1
בהתאם להסכמת הצדדים מונה שמאי המקרקעין טובי פרי (להלן – המומחה) לשם מתן חוות דעת בשאלת גובה דמי השכירות החודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לזו שרכש כל אחד מהתובעים, וזאת ביחס לתקופה הרלוואנטית, שממועד המסירה החוזי המוסכם ועד למועד מסירתה בפועל של כל אחת מהדירות לידי רוכשיה.

המומחה הגיש חוות דעתו מיום 2.10.17. בחוות דעתו העריך המומחה את דמי השכירות הראויים כמפורט לעיל בהתאם לפירוט הבא:

·
דירת התובעים 1-2 – 9,900 ₪ לחודש;
·
דירת התובעים 3-4 – 10,100 ₪ לחודש;
·
דירת התובעים 5-6 – 9,000 ₪ לחודש;
·
דירת התובעים 7-8 – 9,900 ₪ לחודש.

4.2
ביום 28.11.17 הןגשה הודעה משותפת של שני הצדדים, ולפיה הגיעו להסכמות הבאות:

"1.
על מנת לקדם את ההליך מתכבדים הצדדים להודיע כי הינם מסכימים עם קביעותיו של חווה"ד המומחה שמונה מטעם בית המשפט.
2.
משכך, הצדדים סבורים כי בשל מהות התיק והעניינים שנותרו במחלוקת לאחר חווה"ד מטעם המומחה, ניתן להכריע בהליך גם ללא הגשת תצהירי עדות ראשית מטעמם, ולהסתפק בהגשת סיכומים מטעם הצדדים.
3.
לאור האמור לעיל, ועל מנת לבחון את האפשרות להגעת הצדדים להסכמות גם ללא הגשת סיכומים, יתבקש בית המשפט הנכבד, כי בטרם יוגשו סיכומי הצדדים, כי יקבע מועד לדיון במסגרתו יבקשו הצדדים את עזרתו של בית המשפט הנכבד להגיע להסכמות בתיק דנן.
4.
לאור האמור לעיל, ועל מנת שניתן יהיה לייעל את ניהול ההליך, יתבקש בית המשפט הנכבד לקבוע מועד לדיון מוקדם ככל הניתן בתיק דנן, במתווה המוצע על ידי הצדדים כאמור (בטרם הגשת סיכומים וללא הגשת תצהירים מטעם הצדדים)".

בהחלטתי מאותו יום ניתן תוקף של החלטה להסכמה ונקבע מועד לדיון ליום 24.1.18. בהעדר התייצבות של ב"כ הנתבעת באותו מועד נדחה הדיון 27.2.18. בדיון זה נכשל הנסיון להביא הצדדים להסכמה, וניתנו הוראות בדבר הגשת ראיות הצדדים.

לאחר שהצדדים הגישו ראיותיהם בהתאם להחלטתי מיום 27.2.18 ובהתאם להסכמת הצדדים מיום 28.11.17 הוריתי לצדדים על סדר הגשת סיכומיהם. בסופו של דבר ולאחר עיכובים הגישו התובעים כתב סיכום טענותיהם. לאחר מכן הגישה הנתבעת כתב סיכום טענותיה. בהמשך הודיעו התובעים, כי הם מוותרים על הגשת סיכומי תשובה.

5.
דיון והכרעה
5.1
באשר למועדי מסירת הדירות לרוכשיהן אין מחלוקת בין הצדדים. הנתבעת מאשרת, כי דירת התובעים 1-2 נמסרה להם ביום 14.4.16, דירת הנתבעים 3-4 נמסרה להם ביום ביום 19.4.16, דירת הנתבעים 5-6 נמסרה להם ביום 22.5.16 ודירת הנתבעים 7-8 נמסרה להם לא לפני יום 30.3.16. לעניין זה ראה האמור בתצהיר עדותו של עו"ד יואב רייכטלר (להלן – עו"ד רייכטלר), יועצה המשפטי של הנתבע (סעיפים 11.ב, 14.ב, 20.ב ונספח ה לתצהיר).

אמנם לגבי מועד מסירת החזקה בדירה לנתבעים 5-6 מעלה הנתבעת טענות שונות. בסעיף 17.ב לתצהיר עדותו של עו"ד רייכטלר נטען, כי דירתם של התובעים 5-6 היתה מוכנה למגורים כבר ביום 6.4.16, והתובעים 5-6 היו אלו שסירבו לקבל לידיהם את הדירה. כל טענות הנתבעת בסעיף 17.ב הנ"ל בנוגע לסירוב התובעים 5-6 לקבל את הדירה לחזקתם כבר ביום 6.4.16 אינו מגובה באסמכתא כלשהי. טענות אלו עומדות בסתירה לאמור בנספח ה לתצהירו של עו"ד רייכטלר. המדובר באישור קבלת החזקה בדירתם על ידי התובעים 5-6 מיום 22.5.16. לא מצויינת במסמך זה הסתייגות כלשהי מצידה של הנתבעת או ציון כלשהו, לכך שמדובר במועד שנדחה בעטיים של התובעים 5-6. לפיכך דין טענות הנתבעת בעניין זה להידחות. לפיכך יש לקבל טענת התובעים 5-6, כי הדירה נמסרה לחזקת התובעים 5-6 רק ביום 22.5.16.

5.2
בסעיף 5א לחוק נקבע:

"(א)
לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1)
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2)
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)
הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג)
על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

בסעיף 7א(א) לחוק נקבע:

"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

הוראות אלו שבסעיף 5א לחוק הינן הוראות קוגנטיות, ולא ניתן להתנות עליהן. לעניין זה ראה האמור ברע"א 6605/15, שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ
, ניתן ביום 21.2.16, בסעיף 3 לפסה"ד, שם נאמר:

"נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת
סעיף 5א

לחוק היא הוראה קוגנטית".

5.3
הנתבעת טוענת, כי את התקופה המזכה בפיצויים עפ"י הוראות סעיף 5א הנ"ל בגין איחור במסירה יש למנות החל מתום ששים הימים שלאחר המועד החוזי עליו הוסכם בהסכמי המכר. יש לדחות הטענה. הדברים עומדים בסתירה מפורשת למה שנקבע בפסה"ד הנ"ל בפרשת שמש. שם נקבע (סעיף 31 לפסה"ד), כי הוראת סעיף 5א לחוק מזכה רוכש דירה בפיצוי בגין איחור במסירתה גם "בגין ששים ימי האיחור הראשונים מיד לאחר שחלפו".

עוד ראה בעניין זה ע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין, ניתן ביום 12.4.11, בסעיף 27 לפסה"ד וכן הדברים שנאמרו לאחרונה ברת"ק(מחוזי-ת"א)30787-01-19, עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ
, ניתן ביום 5.3.19, סעיף 6.ד לפסה"ד.

5.4
כל אחד מהתובעים צירף לתצהיר עדותו כנספח א את הסכם המכר, שנכרת בינו ובין הנתבעת (להלן – הסכם המכר).
בכל אחד מהסכמי המכר נקבע בסעיף 7:

"א.
בכפוף למילוי מלא התחייבויות הקונה, מתחייב בזה המוכר למסור את החזקה בנכס לקונה כשהנכס בנוי כמותנה בהסכם זה עד ולא יאוחר מיום 30.6.15 (להלן: "מועד המסירה") ובתנאי שעד למועד זה מילא הוקנה אחר ההתחייבויות שהיה עליו למלא בהתאם להסכם זה במלואן ובמועדן.
ב.
על אף האמור בסעיף הקטן הקודם, מוסכם בין הצדדים כי המוכר יהיה זכאי לדחות את מועד המסירה של הנכס למשך תקופה של עד 60 יום ממועד המסירה הנקוב לעיל, מבלי שהדבר יחשב להפרת הסכם מטעם המוכר ומבלי שהדבר יקנה לקונה זכות תביעה כלפי המוכר למעט המפורש בפירוש בהקשר לכך בהסכם זה. היה וידחה מועד המסירה לפי תנאי סעיף זה, אזי מועד המסירה הנדחה ייחשב ל"מועד המסירה" לפי הסכם זה.
ג.
בנוסף לאמור בסעיף הקודם מוסכם כי המוכר יהיה רשאי לדחות את מועד המסירה הנקוב בסעיף 7 א' לעיל במקרה של עיכובים בביצוע עבודות הבנייה ו/או בהשלמת היחידה או באפשרות לאכלסה מטעמים שאינם תלויים במוכר ואינם רק בשליטתו. במקרה כזה, ידחה מועד המסירה למשך אותה תקופה שבה תימשך הסיבה המוצדקת בעיכוב בבניה.

כסיבה מוצדקת לדחיית מועד המסירה, ומבלי לגרוע בכלליות האמור בסעיף זה, מוסכם על הצדדים כי יחשבו גם: מחסור כללי בעובדים בענף הבנייה, אי מתן היתרים להעסקת פועלים זרים ו/או קיצוץ במכסת העובדים הזרים, שביתות והשבתות בענפי המשק הקשורים בבניה, מחסור כללי בחומרי בניה, פיגור שאינו קשור במוכר בחיבור מים ו/או חשמל ו/או ביוב ליחידה ולבניין, מצב מלחמה, מצב חירום ו/או משטר הג"א ו/או אירועי טרור ו/או "אינתיפדה", מהומות, גיוס מלא ו/או חלקי ו/או ביטול ו/או עיכוב מתן רשיונות עבודה לפועלים זרים או כל גורם אחר הנובע מכח עליון.
למען הסר ספקות מובהר כי במקרה של דחיית המסירה על פי סעיף זה, לא תהיה לקונה כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר גם אם תקופת הדחייה תעלה על 60 הימים הנקובים בסעיף 7ב' לעיל.
...
ו.
הנכס יחשב כראוי למסירה והקונה יהיה חייב לקבל החזקה בו כאשר קיים "טופס 4" לפי תקנות התכנון והבניה (אישור למתן שרותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981".

אין בהוראות אלו כדי להוות הגנה כלשהי לנתבעת. ראשית, אין בהוראות סעיף 7.ב להסכמי המכר כדי להקנות לנתבעת מתשלום הפיצוי בגין איחור במסירה העולה על 60 יום, גם אם כך יש להבין את הוראותיו של סעיף 7.ב הנ"ל. אם אכן פירושה של הוראה חוזית זו הוא, שניתן לנתבעת פטור מתשלום פיצוי בגין שישים ימי האיחור הראשונים, גם אם האיחור היה ארוך יותר, הרי שמדובר בהוראות חוזיות, העומדות בניגוד להוראות סעיף 5א לחוק, אשר התפרשו בפסיקה האמורה לעיל כשוללות פטור שכזה בעת שהאיחור ארוך משישים יום. הוראותיו של סעיף 5א לחוק הן קוגנטיות, כאמור לעיל. לפיכך הן גוברות על תניה חוזית, העומדת בניגוד להוראות סעיף 5א הנ"ל.

יתירה מכך, אינני מוצא בהוראות סעיף 7.ב להסכמי המכר את הפטור הנטען בגין שישים ימי האיחור הראשונים, כאשר האיחור היה לפרק זמן ארוך יותר.

בעניין זה ראה הדברים האמורים בפסה"ד הנ"ל בפרשת רפאלי (סעיף 27 לפסה"ד):

"כמו כן, אין בידי לקבל את הטענות בדבר מניין תקופת האיחור והארכת החסד שניתנה למוכר במקרה דנן. בית המשפט המחוזי ביסס את קביעתו בדבר חישוב הפיצוי מיום האיחור בפועל בהתאם לחוזה בין הצדדים וההלכה הפסוקה. סעיף 7.1 לחוזה המכר קובע:

'... על אף האמור בחוזה זה, איחור של עד 3 (שלושה) חודשים בהשלמת הדירה וגם/או במסירתה, מכל סיבה שהיא, וכן איחור שהוסכם עליו במפורש בחוזה זה ... לא יחשב כלל כהפרה של חוזה זה ולא יקים לקונה כל זכות וגם/או עילת תביעה'.


במקרה דנן תקופת האיחור עלתה על שלושת החודשים הקבועים בסעיף 7.1. השאלה היא האם חישוב הפיצוי הוא מיום האיחור בפועל או שמא חישוב הפיצוי מתחיל שלושה חודשים לאחר יום האיחור בפועל. המערערים טוענים כי על פי סעיף 7.1 הקונה מוותר על זכות הפיצוי בגין אותם שלושת החודשים, אפילו היה האיחור גדול יותר. אין בידי לקבל טיעון זה ועצם העובדה כי כתוב בסעיף שאיחור של עד שלושה חודשים לא יקים לקונה כל זכות וגם/או עילת תביעה אינה שוללת את הפיצוי אם האיחור היה גדול יותר. כאמור כתוב כי סעיף זה מתייחס לאיחור של עד שלושה חודשים. משמעות הדברים הינה כי אם איחרה החברה למסור את הדירה בתוך תקופת שלושת החודשים המהווים 'ארכת חסד', לא תקום לרוכשי הדירות כל עילת תביעה או זכות אחרת. יחד עם זאת, בחוזה לא נאמר, כי במקרה שהאיחור במסירת יהיה גדול מ'ארכת החסד' - הקונים מותרים על פיצוי אף בגין תקופת שלושת החודשים. החוזה מדבר רק על תקופת החסד וזה גם הגיונם של דברים, שכן אם המוכרת אף איחרה מעבר לתקופת החסד מדוע היא תהיה פטורה מפיצוי בגין אותה תקופה, אם לא הוסכם אחרת בין הצדדים. בע"א 4337/02
ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ
נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ
, פ"ד נח

(1) 799, 806 (2003), עליו הסתמך בית המשפט המחוזי, קבעתי:

'הלכה היא כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם כי איחור של תקופה מסוימת לא ייחשב כאיחור המהווה הפרת החוזה, פרשנות בתי-המשפט לעניין הפיצוי במקרה של הפרה הינה כי איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת'.

דברים אלו נכונים גם למקרה דנן, שכן כאמור אין בחוזה בין הצדדים משום קביעה כי איחור
מעבר
לתקופת החסד מבטל את זכותם של הקונים לפיצוי בגין אותה תקופה. כך למשל לא כתוב בחוזה בין הצדדים כי לא תהיה בידי הקונים זכות תביעה 'גם אם מועד המסירה ידחה מעבר לפרק הזמן האמור' (השוו
ע"א (חיפה) 734/08

אבירד אחזקות 1998 בע"מ
נ' טאבור אפרת (ניתן ביום 11.5.2009)). אשר על כן, לא מצאתי כל בסיס להתערב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי בסוגיה זו".


הדברים מתאימים גם למקרה דנן, כאשר נקבע בהסכמי המכר, שאיחור של עד שישים יום לא יקנה לתובעים את הזכות לפיצוי, אך לא נאמר בהם דבר לעניין ויתור של התובעים על הזכות לפיצויים בגין שישים ימי האיחור הראשונים, כאשר האיחור במסירה גדול יותר.

לנוכח האמור
לעיל יש לדחות טענות הנתבעת, ולפיהן הן פטורות מתשלום פיצוי בגין שישים ימי האיחור הראשונים, הן מחמת הטענה עומדת בסתירה להוראות סעיף 5א לחוק והן מחמת אי היותה תואמת את הוראות סעיף 7.ב להסכמי המכר. יש לקבוע, כי הנתבעת חבה בתשלום פיצוי גם בגין ימים אלו.

5.5
ומה עם הימים בהן התחוללו מאורעות מבצע "שובו אחים" ומבצע "צוק איתן", 12.6.14 – 26.8.14? האם ימים אלו לא יימנו במנין הימים האמורים בסעיף 5א לחוק?

בעניין זה נטען על ידי הנתבעת בסעיף 12.3 לכתב ההגנה לשיבושים בביצוע עבודות הבניה, שנגרמו בעטיו של מצב הלחימה. לטענת הנתבעת התעוררו עיכובים עקב גיוס עובדים ואי הגעת "עובדים רבים מהשטחים, המשמשים כמנהלי עבודה וכעובדים אצל קבלני המשנה באתר ... וכל מאמצי הנתבעת להבאת כוח אדם שיפעל להתקדמות הבנייה לא צלחו, ובשל מחסור בעובדים משך כחודשיים ימים, צומצמה למאוד העבודה והתקדמות השלמת הפרוייקט".

בעניין זה העיד עד הנתבעת, מר אסף רחימי בתצהירו (סעיף 4 לתצהיר):

"כמי שפעל ועבד בפרוייקט וביקר באתר באופן קבוע, וכחלק מתפקידי, אבהיר כי בשל המצב הביטחוני ושני המבצעים 'שובו אחים' ו-'צוק איתן' שחלו בין התאריכים 08/07/14 – 26/08/14, העבודה בפרוייקט פשוט נעצרה, פועלים לא הגיעו לעבודה בשל החשש מהמצב. המדובר בעובדים ערבים מהשטחים, המשמשים כמנהלי עבודה וכעובדים רגילים אצל קבלני המשנה ... שבשל הסגר הבטחוני עקב המצב הבטחוני לא הותרה כניסתם ארצה ואשר תוצאת אי הגעתם לעבודה במשך כחודשיים ימים! עצרה את המהלך התקין והרציף של התקדמות הבניה והשלמת הפרוייקט, וזכור לי היטב שבמהלך תקופה זו העבודה פשוט הושבתה".

הדברים לא גובו באסמכתא כלשהי.

על דברים דומים וכמעט זהים חזר גם עו"ד רייכטלר בתצהיר עדותו (סעיף 8 לתצהיר). גם עו"ד רייכטלר לא צירף לתצהירו אסמכתא כלשהי לטענות אלו.

עינינו רואות, כי הטענות בעניין זה נטענו באופן סתמי ובלתי מפורט. לא תורפה אסמכתא כלשהי בעניין זה. הנתבעת נמנעה מצירוף יומני העבודה של הפרוייקט, שבאמצעותם ניתן היה להוכיח, כי אכן היה מחסור בפועלים. הנסיון לגיוס עובדים חלופיים נטען באופן סתמי ובלתי מפורט בכתב ההגנה. בתצהירי העדות לא נאמר דבר בעניין זה. לא ניתן לדעת, איפוא, מה עשתה הנתבעת כדי לנסות להדביק את הפערים, אשר נוצרו בעטיו של מצב הלוחמה.

הנטל להוכיח קיומו של הפטור הנטען מתשלום הפיצוי רובץ במקרה זה על הנתבעת, והיא לא עמדה בו, ולא הוכיחה את הטענה.

יפים גם לענייננו הדברים שנאמרו בעניין זה ברת"ק(מחוזי-ב"ש)15816-11-16, אחים אום נ' חיים, ניתן ביום 31.3.17:

"לא מצאתי ממש בטענת המבקשת. אכן, מבצע צוק איתן, אם הוא השפיע, יכול היה להביא לדחיית מועד המסירה. אולם, המבקשת לא פרטה כיצד הייתה השפעה זו, ולא הוכיחה כי יש ממש בעניין. המדובר במידע המצוי תחת ידה של המבקשת, ולו באמצעות יומני העבודה באתר, אשר ניתן היה להביאם לבית המשפט כדי להוכיח הטענה. כך לדוגמא, אי הגעה של פועלים, מחמת סגר, הייתה נרשמת. אולם, אם העבודות נעשו על ידי עובדים ישראלים או זרים מהמזרח הרחוק, לדוגמא, אין לסגר השפעה, והדבר היה בא לידי ביטוי ביומן. לא פורט, ... לא ידוע
אם עבדו באתר או לא בתקופת המלחמה, אם הגיעו חומרים, ואם בכלל שיבש המבצע את העבודות, ואם כן עד כמה. לטעמי, מכל מקום, צריכה הייתה המבקשת להראות, בכתב ההגנה ובראיות, לא רק כי הייתה השפעה, אלא כי בתום המבצע נתנה למשיבים התראה מנומקת ומפורטת אודות דחיית מועד המסירה. התראה, אשר היה מאפשר לרוכשים לבחון הטענה לגופה, קרוב לזמן אמת".

משלא עמדה הנתבעת בנטל, שהוטל עליה, ולא הוכיחה טענה זו לאיחור במועד המסירה הנעוץ במצב הלוחמה וקיומו של קשר סיבתי בין המצב הבטחוני ובין האיחור במסירת הדירות, דין הטענה להידחות.

5.6
ומה באשר לשינויים, שביקשו התובעים לבצע בדירותיהם? האם שינויים אלו מצדיקים מתן פטור לנתבעת מתשלום הפיצוי הנתבע?

נושא ביצוע שינויים בדירות ואיחור במסירה בגינו מוסדר בסעיף 4.יז להסכמי המכר, וכך נאמר שם:

"מבלי לגרוע בשום דבר הקבוע בהסכם זה, מוסכם ומובהר כי עבודות נוספות ו/או תוספות ו/או שינויים בנכס לעומת האמור בחוזה ובמפרט והתוכניות (להלן: השינויים") עד למסירת החזקה בנכס, יבוצעו אך ורק בהסכמת המוכר בכתב ומראש ...

מבלי לגרוע באמור מוסכם ומובהר כי במקרה של שינויים עלול מועד מסירת החזקה בנכס להידחות והוא מוותר על כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר בקשר לכך. מוסכם כי דחיית מועד מסירה כאמור לא תגרע ו/או תדחה התחייבות של הקונה כלפי המוכר".

הוראות חוזיות אלו אינן קובעות מועד מסירה חדש במקרה של שינויים שהתבקשו על ידי מי מהתובעים. בעניין הוראות חוזיות דומות ראה האמור בפסה"ד הנ"ל בפרשת שמש (בסעיף 29 לפסה"ד):

"סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחייה של המועד החוזי למסירת הדירה 'למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום'. הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. על-פי האמור בסעיף, כל בקשה לשינוי בדירה תאפשר למשיבה לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ'משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים'. נקל לראות כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה, ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. אם כן, במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה".

ובהמשך (בסעיף 33 לפסה"ד):

"המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של
סעיף 5א
לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד".

ועוד (בסעיף 35 לפסה"ד):

"המסקנה המתחייבת מן האמור לעיל היא שהתניה האמורה בסעיף 6(א) לחוזה המכר היא תניית פטור המנוגדת להוראות הקוגנטיות הקבועות
בסעיף 5א
לחוק. הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה, ולכן לצורך קביעת הפיצוי על-פי
סעיף 5א
לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים, קרי שבעה וחצי חודשים טרם מועד המסירה בפועל".

גם במקרה דנן הוכנסה להסכמי המכר תניית פטור, אשר מעניקה לנתבעת פטור גורף מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה מחמת בקשת שינויים על ידי רוכשי הדירה. הפטור אינו מוגבל בזמן, והינו פטור גורף, כפי שעולה מלשונו של סעיף 4.יז להסכמי המכר. פטור זה, ומבלי שנקבע מועד מסירה מוסכם חדש, המחייב את הנתבעת, מהווה למעשה התניה על הוראות סעיף 5א לחוק, ועל כן הינו בטל.

למעלה מן הצורך ייאמר, כי גם אם היה מדובר בתנייה חוזית לגיטימית, הרי שלא הוכח קשר סיבתי כלשהו בין השינויים ובין האיחור במסירת החזקה בדירות. אכן בכתב ההגנה (סעיף 12.2) מופיעה טבלה בה מפרטת הנתבעת טענותיה לעניין משך האיחור בגין השינויים בכל אחת מהדירות. טבלה זו מופיעה שוב בתצהיר עדותו של עו"ד רייכטלר (סעיף 6). משך הימים הנקוב בטבלה זו ביחס לכל אחת מן הדירות לא מנומק ואינו נתמך באסמכתא כלשהי. במצב דברים זה יש לומר, שהנתבעת לא הוכיחה ואף לא הביאה ראשית ראיה לעניין טענה זו.

לפיכך דין הטענה לאיחור מוצדק מחמת שינויים בדירות להידחות.

5.7
באשר למועדי מסירת הדירות לרוכשיהן אין מחלוקת בין הצדדים. הנתבעת מאשרת, כי דירת התובעים 1-2 נמסרה להם ביום 14.4.16, דירת התובעים 3-4 נמסרה להם ביום ביום 19.4.16, דירת התובעים 5-6 נמסרה להם ביום 22.5.16 ודירת התובעים 7-8 נמסרה להם לא לפני יום 30.3.16. לעניין זה ראה האמור בתצהיר עדותו של עו"ד יואב רייכטלר (להלן – עו"ד רייכטלר), יועצה המשפטי של הנתבע (סעיפים 11.ב, 14.ב, 20.ב ונספח ה לתצהיר).

אמנם לגבי מועד מסירת החזקה בדירה לנתבעים 5-6 מעלה הנתבעת טענות שונות. בסעיף 17.ב לתצהיר עדותו של עו"ד רייכטלר נטען, כי דירתם של התובעים 5-6 היתה מוכנה למגרוים כבר ביום 6.4.16, והתובעים 5-6 היו אלו שסירבו לקבל לידיהם את הדירה. כל טענות הנתבעת בסעיף 17.ב הנ"ל בנוגע לסירוב התובעים 5-6 לקבל את הדירה לחזקתם כבר ביום 6.4.16 אינו מגובה באסמכתא כלשהי. טענות אלו עומדות בסתירה לאמור בנספח ה לתצהירו של עו"ד רייכטלר. המדובר באישור קבלת החזקה בדירתם על ידי התובעים 5-6 מיום 22.5.16. לא מצויינת במסמך זה הסתייגות כלשהי מצידה של הנתבעת או ציון כלשהו, לכך שמדובר במועד שנדחה בעטיים של התובעים 5-6. לפיכך דין טענות הנתבעת בעניין זה להידחות. לפיכך יש לקבל טענת התובעים 5-6, כי הדירה נמסרה לחזקת התובעים 5-6 רק ביום 22.5.16.

6.
סכומי הפיצוי
6.1
החזקה בדירת התובעים 1-2 נמסרה להם ביום 14.4.16, בעוד שהמועד החוזי המוסכם היה 30.6.15. האיחור במסירת החזקה הינו בן 9 חודשים ו-14 יום. בהתאם לחוות דעתו של המומחה דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דומה לדירת התובעים 1-2 הינם בסך 9,900 ₪. ממילא, ובהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק זכאים התובעים לפיצוי לפי החישוב הבא: 9,900 ₪
x
1.5
x
8 = 118,800 ₪, וכן סך נוסף: 9,900 ₪
x
1.25
x
(1 + 14/30.5) = 18,055 ₪. בסך הכל זכאים תובעים אלו לפיצוי בגין האיחור במסירה בסך 136,855 ₪.

6.2
החזקה בדירת התובעים
3-4 נמסרה להם ביום 19.4.16, בעוד שהמועד החוזי המוסכם היה 30.6.15. האיחור במסירת החזקה הינו בן 9 חודשים ו-19 יום. בהתאם לחוות דעתו של המומחה דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דומה לדירת התובעים 3-4 הינם בסך 10,100 ₪. ממילא, ובהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק זכאים התובעים לפיצוי לפי החישוב הבא: 10,100 ₪
x
1.5
x
8 = 121,200 ₪, וכן סך נוסף: 10,100 ₪
x
1.25
x
(1 + 19/30.5) = 20,490 ₪. בסך הכל זכאים תובעים אלו לפיצוי בגין האיחור במסירה בסך 141,690 ₪.

6.3
החזקה בדירת התובעים
5-6 נמסרה להם ביום 22.5.16, בעוד שהמועד החוזי המוסכם היה 30.6.15. האיחור במסירת החזקה הינו בן 10 חודשים ו-22 יום. בהתאם לחוות דעתו של המומחה דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דומה לדירת התובעים 5-6 הינם בסך 9,000 ₪. ממילא, ובהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק זכאים התובעים לפיצוי לפי החישוב הבא: 9,000 ₪
x
1.5
x
8 = 108,000 ₪, וכן סך נוסף: 9,000 ₪
x
1.25
x
(2 + 22/30.5) = 30,615 ₪. בסך הכל זכאים תובעים אלו לפיצוי בגין האיחור במסירה בסך 138,615 ₪.

6.4
החזקה בדירת התובעים 7-8 נמסרה להם ביום 30.3.16, בעוד שהמועד החוזי המוסכם היה 30.6.15. האיחור במסירת החזקה הינו בן 9 חודשים. בהתאם לחוות דעתו של המומחה דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה דומה לדירת התובעים 7-8 הינם בסך 9,900 ₪. ממילא, ובהתאם להוראות סעיף 5א(א) לחוק זכאים התובעים לפיצוי לפי החישוב הבא: 9,900 ₪
x
1.5
x
8 = 118,800 ₪, וכן סך נוסף: 9,900 ₪
x
1.25
x
1 = 12,375 ₪. בסך הכל זכאים תובעים אלו לפיצוי בגין האיחור במסירה בסך 131,175 ₪.

6.5
בהתאם להוראות סעיף 5א(ב) לחוק היה על הנתבעת לשלם את הפיצוי בגין האיחור במסירה בתום כל חודש של איחור בגין אותו חודש. היות שהתובעים לא דרשו בכתב התביעה תשלום הפרשי הצמדה וריבית כחוק בהתאם לכך, אין לצרף לסכומים הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית כחוק לתקופה שקודם למועד הגשת התביעה, 5.6.16.

6.6
התובעים עותרים לפיצוי נוסף בגין עוגמת נפש. סבורני, כי משבחרו התובעים לתבוע את הפיצוי הסטטוטורי, הקבוע בסעיף 5א לחוק, אין אפשרות לפסיקת פיצוי נוסף, ואותו פיצוי סטטוטורי כולל בחובו את רכיבי הנזק האפשריים כתוצאה מאיחור במסירתה של דירה, כאשר יש בקביעת המחוקק כדי לפטור רוכש דירה מהצורך להוכיח נזקיו.

בעניין דומה, פיצוי ללא הוכחת נזק בגין פרסום לשון הרע, נאמר בע"א 7426/14, פלונית נ' דניאל, ניתן ביום 14.3.16, בסעיף 79 לפסה"ד:

"לאחר שבית המשפט קבע כי הוכח נזק בלתי ממוני, ופיצה את אורי בגינו, לא היה מקום לפסוק בנוסף לכך פיצוי ללא הוכחת נזק. פיצוי ללא הוכחת נזק, כשמו כן הוא, ואין מדובר בפיצוי 'בונוס' ... מסלולי הפיצוי הם מסלולים חלופיים: פיצוי ללא הוכחת נזק, עד לסכום הקבוע בחוק; או פיצוי על פי הוכחת נזק, שעשוי להיות הן בגין נזק ממוני (כללי או מדוייק) והן בגין נזק בלתי ממוני. יצויין כי בפועל, נוכח קשיי ההוכחה והכימות של נזק בלתי ממוני, לעיתים אין הבדל רב בינו לבין פיצוי ללא הוכחת נזק, אך לא ניתן לפסוק אותם במצטבר זה לזה. פיצוי ללא הוכחת נזק עודנו פיצוי בגין נזק, ורק רכיב ההוכחה הוא שמתייתר".

נראה כי הדברים יפים גם לענייננו, וכי אין מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, בעת שנפסק פיצוי עפ"י הוראות סעיף 5א לחוק.

7.
סיכום
הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים:
·
לתובעים 1-2 סך של 136,855 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.16 ועד התשלום המלא בפועל;
·
לתובעים 3-4 סך של 141,690 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.16 ועד התשלום המלא בפועל;
·
לתובעים 5-6 סך של 138,615 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.16 ועד התשלום המלא בפועל;
·
לתובעים 7-8 סך של 131,175 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.6.16 ועד התשלום המלא בפועל;

בנוסף תשא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 17,000 ₪ ובשכ"ט ב"כ התובעים בסך 35,000 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום,
י"ג תמוז תשע"ט, 16 יולי 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 9391-06/16 אדוארד שולמן, ורוניקה שולמן, מיכאל עירוני ואח' נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 16/07/2019)