פסקי דין על עשת סורין ייזום ובניה בע"מ | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

1051/19 תיק     01/07/2019




תיק 1051/19 עשת סורין ייזום ובניה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה




בפני
: יו"ר הועדה: עו"ד דקלה מוסרי טל

חברי הועדה: אדר' שמחה אפק, נציג לשכת האדריכלים
עו"ד חנה קציר, נציגת ציבור
עו"ד יצחק אדלר, נציג ציבור
העוררת: עשת סורין ייזום ובניה בע"מ


-נגד-

המשיבים: ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה


תאריך הישיבה: 26/06/2019

נוכחים:
מטעם העוררים: עו"ד ישי שנידור

סימונה סורין
אילן ליברמן
צירלין סבטלנה
אוייזנהיימר הדרה
מטעם המשיבים: עו"ד הילה אגרבלי

גב' סיגל ג'ינו

מזכירת ועדה: גב' אוריה סעדון

קלדנית: גב' נעמי אמיר

החלטה
הערר הוגש בגין החלטת הוועדה המקומית לדחות את הבקשה, תוך התייחסות לכלל הנימוקים התכנוניים שעלו מן ההחלטה אך במקביל תוך הצגת עקרונותיה של חלופה אפשרית המפנימה חלק מהשגותיה של הוועדה המקומית אשר למבנה המבוקש. בדיון הציגו העוררים חלופה המפנימה אף ביתר שאת את דרישותיה של הוועדה המקומית. בחלופה תכנונית זו החריגה שנתבקשה בבקשה להיתר למרווח הקדמי צומצמה, וכעת מוצגת חריגה של 3 מ' עבור מרפסות זיז ושני ממ"דים עבור הדירות בקומת הקרקע בלבד. כמו כן, מוצעות 17 יח"ד, לעומת 20 יח"ד בבקשה שנדונה בוועדה המקומית.
יובהר כבר כעת כי אין בכוונת וועדת הערר לקיים דיון ראשון בבקשה שלא הוצגה לוועדה המקומית ולא נבחנה על ידי הצוות המקצועי ולא נדונה על ידי הוועדה המקומית. על כן, הבקשה תוחזר לדיון בוועדה המקומית.

עם זאת, ובטרם נשיב את הבקשה לדיון בוועדה המקומית, נכריע בנקודות שנותרו במחלוקת בין הצדדים ויש להן רלבנטיות לבקשה גם לאחר השינויים שבוצעו בה.
חישוב השטחים
שטח קומת העמודים
1. בהוראות תמ"א 38 נקבע כי ביחס לקומה מפולשת ניתן להוסיף כתמריץ שטח בשיעור של קומה טיפוסית מורחבת בהפחתת השטח הבנוי המשולב בקומה המפולשת (סעיף 14א(א)). כלומר, ניתן לקבל תוספת שטח העולה כדי שטחה של קומה טיפוסית בהפחתה של השטח המבונה המשולב בקומה המפולשת.
2. הוועדה המקומית טענה כי קומת עמודים אשר העמודים בה ממוקמים מתחת למרפסות אינה יכולה להיחשב קומת עמודים. כמו כן, טענה כי קיים שטח בקומת העמודים שעל פי היתר אמור היה להיות בנוי, אף בפועל הוא פנוי.
3. קומת עמודים מוגדרת בהוראות תקנות חישוב שטחים כך:
4. "'קומת עמודים מפולשת' – חלל מכוסה תקרה אשר –
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;
(2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים;
(3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;
(4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;"
קומה מוגדרת בתקנות אלה כך:
"'קומה' - חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;"
5. שטח העונה להגדרה זו ייחשב קומת עמודים.
6. מאחר שקומת העמודים שהוצגה לנו עונה על הגדרות אלה, הרי שיש להוסיף את השטח הפנוי כתמריץ. מקובלת עלינו טענת העוררים – המתגוררים במקום עשרות שנים – כי בשטח קומת העמודים מעולם לא נבנו המחסנים המתוארים בהיתר הבניה. מדובר במבנה וותיק וההיתר אף הוא משנות ה- 70 של המאה הקודמת. לא ברור מדוע לא נבנו המחסנים, ויתכן כי יצא היתר מתקן. מכל מקום, אנו סבורים כי במצב דברים ייחודי זה, כאשר ברור על פניו שקומת העמודים לא שינתה את פניה מאז הקמת המבנה, מתקיים הרציונל למתן התמריץ עבור קומת העמודים הפנויה כולה. בהתאם יש להוסיף לשטחי הבניה שטח של 84 מ"ר.

תוספת שטחים מכוח הקלה כמותית 6%
7. על פי מסמך המדיניות של הוועדה המקומית והנוהג המתבטא בהחלטותיה, לא ניתנת תוספת של אחוזי בניה כהקלה כמותית בפרויקטים של תמ"א 38, וזאת מן הטעם שפרויקטים מסוג זה ממילא מתוגברים בזכויות רבות מכוח תמ"א 38. בענייננו ההצדקה לה טענו העוררים לחרוג מנוהג זה נוגעת להפקעה שבוצעה לכאורה בעבר מן החלקה, מכוח תכנית שמעולם לא אושרה ואשר לו היתה מתאשרת ניתן היה לחשב מכוחה את שטחי הבניה בהתאם לשטח המגרש לפני ההפקעה. בעניין זה ומאחר שאיננו שומעים עדויות או מכריעים בסוגיית ההפקעה, לא מצאנו צורך להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית שלא לסטות ממסמך המדיניות בעניין זה. עם זאת, כאמור, הדיון בבקשה מוחזר לוועדה המקומית, ואנו ממליצים לה לבחון את האפשרות להגיע להסכמות בעניין זה באופן שעשוי לייתר הליכים משפטיים אופציונליים בעניין אותה הפקעה נטענת.

תוספת קומה בהקלה
8. המבנה הקיים על המגרש הוא בן 3 קומות. ולפיכך, זכאי לתוספת של עד 3 קומות מכוח תמ"א 38. על פי התכניות החלות ניתן להקים במגרש מבנה בן 3 קומות על קומת עמודים ומעל עליית גג. תוספת שלוש קומות מביאה אותנו ל - 7 קומות מעליהן אפשר להוסיף עליית גג. העוררים מבקשים 8 קומות מלאות ללא עליית גג.
במסמך המדיניות ליישום הוראות תמ"א 38 נקבע אזור זה לגובה של עד 6.5 קומות. כלומר ביחס למסמך המדיניות מתבקשת תוספת של קומה ומחצית.
9. אין מחלוקת כי מסמך מדיניות אינו סוף פסוק וכי יש בכל מקרה לבחון כל מקרה לגופו ובמקרים המתאימים ניתן לסטות ממסמך המדיניות. בענייננו השתכנענו כי מתקיימים תנאים המצדיקים סטיה ממסמך המדיניות. בעוד הוועדה המקומית משווה את המגרש בו עסקינן ליתר המגרשים לאורכו של רחוב ווג'ווד, לא יכולה להיות מחלוקת שהיסטורית ועל פי מסמך המדיניות למרכז הכרמל (חפ/ 2168) מגרש זה נחשב כחלק ממרכז הכרמל, וזאת בניגוד ליתר המגרשים המצויים בהמשך הרחוב. במסמך המדיניות נקבעה אפשרות לתגבור זכויות משמעותי במגרשים שנכללו באזור שהוגדר "מרכז הכרמל". בנוסף, סביבתו המיידית של המגרש היא המגרשים באלחנן 6 ו- 8 אשר בהם אושרה תכנית המאפשרת בניה בת 9 קומות (לפחות). מרכז הכרמל סומן בתכנית המתאר חפ/2000 לתגבור זכויות ולבניה גבוהה של בין 10 ל- 15 קומות. אכן, אין אנו עסקינן בתכנית נקודתית מכוח תכנית המתאר. עם זאת, יש בתכנית המתאר כדי להצביע על התפיסה התכנונית של האזור ועל הסביבה התכנונית של הנכס המבקש.
10. נזכיר כי הבקשה היא להתחדשות של מבנה קיים ובו חמש יחידות דיור קיימות המאוכלס בחמש משפחות. לשם מקרים כאלה נועדו תמריצי התמ"א. והנטיה צריכה להיות לאשר את התמריצים על מנת לקדם את הפרויקט. מימוש התמריצים בחלופה אחרת יחייב תכסית גדולה יותר של המבנה, וניצול המרווח הקדמי המאוד חריג (20 מ'). תכנון הבניין בשמונה קומות מאפשר את הנסיגה לקו הבניין הקדמי המאושר (למעט נקודתית בקומת הקרקע) באופן העולה עם רצונה של הוועדה המקומית להותיר מרווח קדמי משמעותי מגונן ותוך הימנעות מעקירה מאסיבית של עצים הקיימים היום במגרש. מאידך, ביחס לסביבה המיידית, לא מדובר במבנה החריג בגובהו ובעתיד סביר שיהיה בין הנמוכים בסביבת מרכז הכרמל.
11. לנוכח כל האמור, אנו סבורים שיש לאשר את ההקלה במספר הקומות ולהתיר בניה של מבנה בן 8 קומות, המתכנס לקווי הבניין המאושרים (ואף נסוג מקו הבניין האחורי), למעט חריגות לטובת שני ממ"דים ומרפסות זיז.
12. בעניין המרפסות נוסיף, כפי ששנינו בעבר, כי הוספת המרפסות אינה נעשית מכוח תמ"א 38 כי אם מכוח התקנות ולכן, ועל אף האפשרות הקבועה בתמ"א 38 להתיר קווי בניין שונים בתכלית ומצומצמים ביותר לעומת אלה המאושרים, ככלל אין לאשר מרפסות החורגות מתקנות סטיה ניכרת ולכן יש לצמצם את רוחב המרפסות באופן שלא יחרגו למעלה מ- 2 מ' מקו בנין קדמי.
13. לעניין מספר יחידות הדיור המבוקש בבקשה המתוקנת – 17 יח"ד, הרי שזה תואם את מסמך המדיניות של הוועדה המקומית, אליו התייחסה הוועדה המקומית בהחלטתה. מספר יחידות הדיור מייצג צפיפות של כ- 16 יח"ד. בהתחשב במיקום הנכס במרכז הכרמל ובתכנון המתקדם בסביבתו, לא ניתן לומר כי מדובר בצפיפות חריגה, במיוחד לנוכח החזון התכנוני לאזור כולו העולה מתוך חפ/2000. עם זאת, בשלב זה אנו מותירים סוגיה זו לשיקול דעת הוועדה המקומית, אצלה הנתונים הדרושים להכריע בה, בהתחשב בין היתר בפרויקטים המתקדמים בסביבת הנכס וביכולת הנשיאה של התשתיות.
14. לעניין המחסנים- אין מניעה כי המחסן ימוקם בקומת המגורים בהתאם לחפ/229/י/5. יש להקפיד שיבוצעו קירות בטון מפרידים בין המחסן והדירה.
15. סוף דבר, הבקשה להיתר על פי החלופה שהוצעה בדיון תתוקן בהתאם להחלטה זו ותוגש לוועדה המקומית וזו תדון בה כבקשה מתוקנת בהקדם הניתן ולא יאוחר מ- 90 יום מהגשתה.
16. לעניין הפרסום - מדובר בבקשה מצומצמת מאוד הן בתכסית הן בהשפעת המבנה על הרחוב ועל הגובלים, לעומת הבקשה המקורית שפורסמה. גובה המבנה ביחס לבקשה המקורית - לא משתנה. התקרבות למגרשים באלחנן 6 ו- 8 ביחס לבקשה המקורית היא מינורית, ועדיין נעשית בתחום קו הבניין. נזכיר כי לבקשה המקורית, שהשפעתה על הסביבה היתה משמעותית הרבה יותר, לא הוגשו התנגדויות כלל. בנוסף, חלק משמעותי מתוך השינויים שנערכו נובע מיישום החלטת הוועדה המקומית. לכן, אנו סבורים כי אין צורך בפרסום נוסף של הבקשה.
ניתנה היום כ"ח סיון תשע"ט, 01.07.2019.
___________________
אוריה סעדון
מזכירת ועדת ערר
מחוז חיפה

___________________
דקלה מוסרי טל, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז חיפה
מדינת ישראל
מס' תיק:
חי/ 0319/ 1051
ועדת הערר לתכנון ובניה
מס' ישיבה:
031
מחוז חיפה
תאריך ישיבה:
כתובת הבניה:
26.06.2019
שד' וודגווד 5 חיפה
ועדת ערר לתכנון ובניה - מחוז חיפה
שד' פלי"ם 2, בניין אורן, קומה 5, חיפה 33095
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 08:00-14:00, יום ד' 08:00-16:30
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111 מייל: [email protected]
1








תיק ועדת ערר לתכנון ובניה 1051/19 עשת סורין ייזום ובניה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה (פורסם ב-ֽ 01/07/2019)