פסקי דין על מרדכי סטרוגנו | פסקי דין על יהודה בן עזרא | פסקי דין על אילנית בן עזרא |

21999-04/13 א     04/08/2019




א 21999-04/13 מרדכי סטרוגנו נ' יהודה בן עזרא, אילנית בן עזרא








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 21999-04-13 סטרוגנו נ' בן עזרא ואח'



לפני
כבוד השופטת יסכה רוטנברג


התובע:

מרדכי סטרוגנו


נגד


הנתבעים
:

1.יהודה בן עזרא

2.אילנית בן עזרא


פסק דין


תביעה כספית בסכום של 400,000 ₪ בין בעלים במשותף במקרקעין.
ההליך
1.
הצדדים רכשו במשותף מגרש בשטח 532 מ"ר, על חלקו היה בנוי בית בו התגוררו הנתבעים בשכירות עוד טרם הרכישה. בין הצדדים הוסכם שהמגרש יירכש במשותף ולכל צד יהיו חזקה ושימוש ייחודיים בחלק מהמגרש, כאשר חלק המגרש עליו בנוי הבית יהא בחזקת הנתבעים והחלק האחר יהא בחזקת התובע, עליו הוא יבנה את ביתו.
2.
התובע טוען שטרם הרכישה הוא הוטעה לחשוב שהשטח שיקבל יהא 275 מ"ר כפי שכך הציגו בפני
ו הנתבעים. הנתבעים טוענים שלא כך הוצג, ובהתאם להסכמים בין הצדדים לכל צד מחצית המגרש, שטח של 266 מ"ר.
3.
בעקבות מחלוקת זו הגיש התובע נגד הנתבעים המרצת פתיחה בה עתר ל

פסק דין
הצהרתי הקובע כי הוא הבעלים של 275 מ"ר מהמגרש (ה"פ 8975-11-10; "ההליך הקודם"). עתירת התובע נדחתה, נקבע שלא עלה בידו להוכיח שחלקו במקרקעין גדול מחלקם של הנתבעים, ובעינה עומדת החזקה הקבועה בסעיף 28 לחוק המקרקעין לפיה "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים". עם זאת, נקבע כי "מסקנה זו לא מונעת מהמבקש (התובע בהליך זה) להגיש תביעה נגד המשיבים (הנתבעים בהליך) בעילות אחרות, בהן ייתכן שיהיה משקל רב יותר למסמכים שהציג..."

(עמ' 7 לפסק דינה של כב' הנשיאה גרסטל, נספח 12 לתצהיר התובע).
4.
תביעה זו היא תביעת המשך להליך הקודם בה טוען התובע שעל הנתבעים לפצותו על הנזקים שגרמו לו עקב גריעת חלק מהמגרש. התובע טוען גם לנזקים נוספים הקשורים לסכסוכים אחרים, אשר אינם קשורים להליך הקודם. הנתבעים כופרים בטענות כולן.
5.
אציין כבר עתה, התמונה המצטיירת היא שבין הצדדים קיים סכסוך שכנים ארוך שנים, חלק מהטענות ההדדיות אינן מבססות עילה לתביעה משפטית, וחלק מהנזקים הנטענים לא הוכחו. במהלך הדיונים התובע הוסיף וטען לנזקים שזכרם לא בא בכתב התביעה, ובהתאם להחלטה שניתנה בפתח ישיבת ההוכחות, אין להידרש לטענות שהן הרחבת חזית. אדון, אפוא, בטענות שעלו בכתב התביעה.
6.
ואלו העדים שהעידו:
מטעם התובע העידו חמישה עדים: התובע (תצהיר ת/4); עו"ד סטרוגנו שייצג את התובע בעסקה לרכישת המגרש ובהליך הקודם ("עו"ד סטרוגנו"; תצהיר ת/3); השמאי יוסף בן יונה שערך חוות דעת שמאי לצורך נטילת משכנתא על ידי התובע ("השמאי בן יונה"; חוות דעת ת/6); האדריכל תומר פדרמן שהעניק לתובע שירותי אדריכלות והוצאת היתר בנייה
("האדריכל פדרמן"; תצהיר ת/7); והשמאי אפרים יהוד שהגיש חוות דעת בעניין ירידת הערך שנגרמה לבית התובע ("מומחה התובע"; חוות דעת ת/1).

מטעם הנתבעים העידו שישה עדים: הנתבעת (תצהיר נ/8); הנתבע (תצהיר נ/15); עו"ד מסיקה שייצג את הנתבעים בעת רכישת המגרש ("עו"ד מסיקה" תצהיר נ/12); עו"ד לשם שייצג את הנתבעים בהליך הקודם ("עו"ד לשם" תצהיר נ/10); האינסטלטור יחיאל פנחס שנשכר על ידי הנתבעים לתקן את מערכת הביוב ("האינסטלטור" תצהיר נ/13); והמהנדס יאיר אברהמי שערך חוות דעת נגדית לעניין ירידת הערך הנטענת ("מומחה הנתבעים" חוות דעת נ/9).
עיקר הרקע העובדתי
7.
הנתבעים התגוררו בשכירות בבית ברחוב טהון 17 חולון ("בית הנתבעים" או "הבית"). לאחר מספר שנים ביקשו הנתבעים לרכוש את הבית, ולשם כך חיפשו קונה שירכוש עימם במשותף את המגרש כולו הידוע כחלקה 214 גוש 6018 ("המגרש" או "המקרקעין").
8.
בחודש ינואר 2009 פנה התובע לנתבעים, לטענתו בעקבות מודעה שפורסמה באינטרנט
ביום 23.06.08 ("המודעה"; נספח 1 לתצהיר התובע; נ/5), בה נכתב שמוצע למכירה מגרש בשטח 275 מ"ר ברחוב טהון בחולון. התובע פנה לנתבעים ואלו הציגו בפני
ו את המגרש המדובר ואף מסרו לו עותק ממפת מדידה שנערכה עבור אנשים קודמים שהתעניינו ברכישת המגרש ("מפת המדידה" נ/1; סעיף 4 לתצהיר התובע; סעיף 4 לתצהיר הנתבעת).
בתאריך 06.02.09 ביקר במקום השמאי בן יונה וזאת לבקשת התובע וכדי להעריך את חלקו במגרש לצורך משכנתא שהתובע ביקש לקחת מבנק הפועלים (חוות דעת ת/6).
ביום 09.02.09 בוצעה העסקה, והתובע והנתבעים רכשו במשותף את המגרש מהבעלים הקודם מר רובינשטיין ("רובינשטיין"). במסגרת העסקה נחתמו שני חוזים נפרדים: חוזה מכר מיום 09.02.09 בין מר רובינשטיין לתובע ולנתבעים ולפיו המגרש נמכר לרוכשים תמורת 2.5 מיליון ₪ ("הסכם המכר"). בתוספת להסכם המכר נקבע שהתמורה שעל הקונים לשלם תחולק כך שהנתבעים ישלמו 1,330,000 ₪ והתובע ישלם 1,170,000 ₪ ("תוספת להסכם המכר"). בחוזה נוסף הסדירו הצדדים את יחסי השיתוף ביניהם, וקבעו שלכל צד יהיו חזקה ושימוש ייחודיים בחלק המגרש כמסומן בתשריט המצורף לחוזה באותיות
a
ו –

b
("הסכם השיתוף" ו"התשריט").
9.
אין מחלוקת שהסכם המכר נחתם ביום 09.02.09. אין גם מחלוקת שהסכם השיתוף נחתם לאחר חתימת הסכם המכר ובסמוך לכך, אולם יש מחלוקת על המועד המדויק בו הוא נחתם. הנתבעים טוענים שהסכם השיתוף נחתם באותו היום בו נחתם הסכם המכר, 09.02.09, כרשום בהסכם, התובע טוען שהסכם השיתוף נחתם רק למחרת היום, 10.02.09, למרות התאריך הרשום בו. אין למחלוקת זו משמעות שעה שעל שני הצדדים מוסכם כי הסכם המכר נחתם תחילה.
10.
לפי האמור בהסכם השיתוף המגרש שרכשו הצדדים יחולק לשני חלקים "כמפורט בתרשים המצורף להסכם", כאשר לנתבעים יהיו זכות שימוש וחזקה ייחודיים ובלעדיים בחלק המסומן בתרשים באות
a
, ולתובע יהיו זכות שימוש וחזקה ייחודיים ובלעדיים בחלק המסומן בתרשים באות
b
(סעיף 2 להסכם השיתוף).
11.
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשטח שבחזקת כל אחד מהם, ואין הסכמה על התשריט שצורף להסכם.

התובע טוען שהוסכם על חלוקה לא שווה של המגרש, כאשר חלקו אמור להיות 275 מ"ר כאמור במודעה, והתשריט שהנתבעים ביקשו לצרף להסכם השיתוף אינו משקף את שהוסכם. הנתבעים טוענים שהוסכם על חלוקה שווה, לכל אחד 266 מ"ר, כמופיע בתשריט
שצורף להסכם.

זו מהות המחלוקת, וזה גם הרקע למחלוקות הנוספות.
עיקר טענות התובע
12.
התובע התעניין בעסקה לאחר שנחשף למודעה שפורסמה באינטרנט בה נכתב שמוצע למכירה מגרש בשטח 275 מ"ר. בעקבות המודעה
הוא נפגש עם הנתבעים, אלו הציגו בפני
ו את המגרש ואף נתנו לו עותק של מפת מדידה שערך מודד מוסמך. התובע היה משוכנע שהוא עומד לרכוש מגרש בשטח 275 מ"ר.
לאחר שפרטי העסקה סוכמו ונחתם הסכם המכר, והצדדים אמורים היו לחתום גם על הסכם שיתוף, נוכח התובע לראות שהנתבעים מבקשים לצרף להסכם תשריט שונה ממפת המדידה שמסרו לו עת הציגו בפני
ו את המגרש. התברר שהנתבעים "קשקשו" על הקו הקיים ושרטטו קו חדש המגדיל את חלקם על חשבון חלקו, באופן שמשטחו (שטח
b
) נגרעו 9 מ"ר לטובת שטח הנתבעים (שטח
a
). בשלב זה התובע לא יכול היה לסגת מהעסקה מאחר והסכם המכר כבר נחתם, על כן הוא חתם רק על הסכם השיתוף וסירב לחתום על התשריט.
לאחר שהנתבעים סרבו לדרישותיו הוא פנה לבית משפט במסגרת ההליך הקודם, אמנם התובענה שהגיש נדחתה, אולם נקבע בפסק הדין כי עומדת לו הזכות להגיש תביעה נוספת על מכלול נזקיו. מכאן תביעתו.
13.
התובע טוען שגריעת שטח של 9 מ"ר מחלקו גרמה לו לנזקים רבים ובכלל זה ירידת ערך המגרש, העדר יכולת לנצל את מלוא זכויות הבניה השייכות לו ועוגמת נפש רבה. לטענתו, פסק הדין בהליך הקודם יוצר השתק פלוגתא לגבי כך שהנתבעים הציגו בפני
ו מצג שווא ביחס לגודל חלקו במגרש ועליהם לפצותו על נזקיו.
14.
הנתבעים שינו את תוואי הגדר הקיימת בין שני חלקי המגרש וסיפחו לשטחם את השטח שבמחלוקת.
15.
הנתבעים או מי מטעמם הרסו את המחסן שהיה בנוי בחלקו של התובע טרם הרכישה, ובכך גרמו לתובע לשלם מיסים גבוהים יותר מאחר ומס הרכישה בו חויב, חושב לפי מגרש ריק ולא לפי מגרש מבונה, בסכום של כ – 50,000 ₪.
16.
הנתבעים סירבו להתאים ביתם לבנייה כדי שהתובע יוכל להצמיד את ביתו לקיר המשותף, הם סירבו להרוס את חלק הגג הפולש לשטחו, סרבו לאטום את החלונות הבנויים על הקיר המשותף ולא הסירו את סורגי החלונות ואת צינור המזגן. כתוצאה מכל אלו ערך הבית ירד ונמנעה מהתובע האפשרות לנצל את מלוא זכויות הבניה ולבנות חדר בגג. התובע גם נאלץ לבצע שינויים בתוכנית ההיתר ולשלם לאדריכל כספים נוספים בגין עדכון התוכנית בסכום של 13,000 ₪.
17.
הנתבעים גרמו לתובע לנזקים נוספים: הם סירבו לאפשר לו להתחבר למערכת הביוב של ביתם דבר שחייב התקנת מערכת ביוב עצמית ויקרה יותר, הם גם סירבו לשלם לו עלות מודד שנאלץ לשכור וכן את עלות הליך הגישור.
18.
הנתבעים גרמו לתובע לנזקים נוספים, הם נהגו כלפיו בחוסר תום לב, ניסו להבאיש ריחו בקרב שכניו, הטרידו והגישו נגדו תלונות סרק למשטרה ופנו בבקשה למתן צו הרחקה, כל אלו מתוך נקמנות ובכוונה להזיק. הנתבעים גם הערימו קשיים בזמן בניית הבית והגישו התנגדויות לבקשה שהגיש לקבלת היתר בנייה בניגוד לאמור בהסכם השיתוף.
התנהלות הנתבעים גרמה לתובע עוגמת נפש רבה ונזקים בריאותיים והוא מעריך נזקים אלו בסכום של 200,000 ₪.
19.
בכתב התביעה העמיד התובע תביעתו על סכום כולל של 400,000 ₪ מבלי לפרט כל ראש נזק בנפרד. בתצהירי העדות הראשית נוספו טענות חדשות, בין היתר הוגשה חוות דעת מומחה בגין הנטענים בסכום כולל של 369,951 ₪ בה התייחסות לנזקים נוספים (ת/1) וגם סכום התביעה הוכפל. בהתאם להחלטה שניתנה, לא הותרה הרחבת חזית.
עיקר טענות הנתבעים
20.
התובע ידע היטב שהמגרש יחולק בין הצדדים בחלקים שווים, כך קובע הדין וכך נכתב גם בהסכמים עליהם חתם. המגרש הוא בשטח של 532 מ"ר, מחציתו היא 266 מ"ר ואין יסוד לדרישה או לטענה כי התובע סבר שהוא עתיד לרכוש יותר ממחצית המגרש.
במפת המדידה שנמסרה לתובע כתוב ששטח המגרש 532 מ"ר ואין כל ציון נוסף ממנו ניתן להסיק ששטח המגרש שיימכר יעלה על מחצית המגרש. הן בהסכם המכר והן בנסח הטאבו נכתב ששטח המגרש הוא 532 מ"ר, וגם נכתב שהתובע רוכש מחצית השטח וכל אחד מהנתבעים רוכש רבע מהשטח. גם במסמכים שהוגשו לרשויות המס נכתבה אותה חלוקה, וכל אלו מוכיחים שהתובע ידע שחלקו יהא 266 מ"ר.
21.
התובע ביקר במגרש טרם הרכישה, ראה את מיקום הגדר הבנויה בין שני חלקי המגרש, על כן ידע שהשטח הנתון כיום במחלוקת מצוי בחלקם של הנתבעים.
22.
דבר העסקה נודע לתובע משמאי מטעמו אותו שכר לביצוע עבודה אחרת ולא עקב עיון במודעה שפורסמה באינטרנט. ובכל מקרה המודעה עליה טוען התובע כי הסתמך, פורסמה באתר נדל"ן ולנתבעים אין כל קשר אליה. הנתבעים אכן פרסמו מודעה באינטרנט אולם זו פורסמה באתר
win win
ונכתב בה ששטח המגרש המוצע למכירה הוא 266 מ"ר (סעיף 1 לתצהיר הנתבע; סעיף 18 לתצהיר הנתבעת ונספח יד לתצהירה). לאור זאת, אין לנתבעים כל אחריות לכך שהתובע הסתמך על מודעה שלא הם פרסמו.
23.
הנתבעים מודים שהם מחקו את הקו המפריד ששרטט המודד על מפת המדידה, ושירטטו תחתיו קו חדש, אולם הם עשו כן טרם הצגת המפה לתובע, והקו החדש ששרטטו גם תואם למיקום הגדר אותה ראה התובע עת ביקר במגרש. ובכל מקרה, הקו שנמחק אינו אלא קו דמיוני, אין לו כל נפקות בשטח והוא גם לא נועד לחלוקת המגרש בין הצדדים.
24.
בעת חתימת ההסכמים התובע לא העלה כל הסתייגויות ביחס לתשריט או לחלוקת השטח.
25.
פסק הדין בהליך הקודם אינו יכול להשתיק את הנתבעים מאחר והם זכו בדינם ותביעת התובע נדחתה. עם זאת, יש השתק בכל הקשור לשאלת בעלות התובע בשטח שבמחלוקת, ולפיו שטח זה אמור להיות בחלקם של הנתבעים.
26.
הנתבעים לא התנכלו לתובע, להיפך התובע הוא שהתנכל להם, הזיק לרכושם במזיד, ומעשים אלו הם שהובילו להגשת תלונות במשטרה. התובע פגע בגדר פעם אחר פעם, איים ודרש לקבל את השטח שבמחלוקת, ולאור זאת החליטו הנתבעים להקים במקום גדר איסכורית במקום גדר הקנים הישנה.
27.
לבקשת התובע הנתבעים הזמינו אינסטלטור כדי שינתק את הצינורות החיצוניים על קיר הבית המשותף, ובעת העבודה התמוטטו לפתע גג ודופן הסככה שהיתה בנויה בחלק התובע וצמודה לקיר המשותף. התובע סירב להצעת הנתבעים להקים מחדש את הסככה שקרסה.
28.
התובע שפך שק מלט לצינור הביוב וגרם נזק בלתי הפיך למערכת הביוב בבית הנתבעים דבר שחייב החלפת מערכת הביוב כולה. התובע לא עמד בהתחייבותו לשלם על הנזק שגרם ובנסיבות אלו אין מקום לדרישותיו להתחבר למערכת הביוב החדשה שהנתבעים נאלצו להתקין על חשבונם.
29.
התובע ביצע בנייה לא חוקית וההתנגדויות שהגישו היו כדין, בהתאם להסכם השיתוף ולצורך שמירה על זכויותיהם הקנייניות.
דרישות התובע להתאמת ביתם לבניית ביתו לא היו סבירות, בית הנתבעים הוא בית ישן, הנתבעים נענו ככל האפשר לדרישות התובע וביצעו התאמות כגון סגירת חלונות, אולם לא ניתן להרוס את הגג, והיה על התובע להתאים את ביתו למצב בשטח כפי שנקבע גם בהסכם השיתוף.
30.
הנזקים הנטענים לא הוכחו. הנתבעים הגישו חוות דעת נגדית השוללת את טענות התובע לירידת ערך או פגיעות אחרות (חוות דעת נ/9).
דיון והכרעה
31.
בחנתי את מכלול הראיות והטענות והגעתי למסקנה כי יש לקבל רק חלק קטן מהתביעה, ודין מרביתה להידחות. וזה פירוט הדברים.
השטח שבמחלוקת – טענות ההטעיה
הטענה העיקרית היא שהנתבעים הטעו את התובע, גרמו לו להבין שהוא רוכש מגרש בשטח של 275 מ"ר ועליהם לפצותו על נזקיו.
מעשה בית דין
32.
הטענות בדבר המצג שהציגו הנתבעים בפני
התובע טרם הרכישה נדונו בהליך הקודם, בסיומו נקבע שהתובע לא הוכיח שהוא אכן רכש זכות קניינית בשטח העולה על מחצית המגרש. עם זאת – נקבע – אין בכך כדי למנוע מהתובע להגיש נגד הנתבעים תביעה בעילות אחרות.

הצדדים חלוקים במשמעות הדברים כשכל צד טוען להשתק לטובתו; התובע טוען להשתק פלוגתא לפיו הנתבעים הוליכו אותו שולל, הנתבעים טוענים שעקב דחיית תביעת התובע הוא מושתק מלהעלות טענותיו בשנית.
33.
טענת הנתבעים לקיומו של השתק אינה ברורה, לא נהיר לאיזה השתק מכוונים הדברים (עילה או פלוגתא) וגם הבסיס המשפטי לא פורט. הנתבעים לא חזרו על טענת ההשתק
בסיכומים ודומה כי היא נזנחה. מכל מקום, ככל והטענה היא להשתק עילה, טענה זו נדחית, מאחר ואין בתביעה לסעד הצהרתי כדי למנוע הגשת תביעה לפיצוי כספי גם בהיעדר
היתר לפיצול סעדים (רע"א 7703/17 אחימן נ' המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור). על אחת כמה וכמה שכך מתבקש שעה שפסק הדין בהליך הקודם קובע במפורש את זכותו של התובע להגיש נגד הנתבעים תביעה נוספת בעילות אחרות. ככל והטענה היא להשתק פלוגתא הקובע שהתובע רכש את מחצית המגרש, קביעה זו אינה שוללת תביעת פיצויים בגין הטעייה. לאור זאת טענות הנתבעים למעשה בית דין נדחות.
34.
טענת התובע להשתק פלוגתא נדחית גם היא מאחר ולא נתקיימו התנאים הדרושים לקיומו של השתק שכזה.
בהתאם לפסיקה השתק פלוגתא קם רק מקום בו נתקיימו ארבעה תנאים מצטברים, והם: הפלוגתא בשני ההליכים זהה מבחינה עובדתית ומשפטית; הפלוגתא נדונה והוכרעה בהליך הראשון ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; הממצא שנקבע בהליך הראשון היה חיוני להכרעה; קיימת זהות בין בעלי הדין בשני ההליכים (
ע"א 9211/09

איזוטסט בע"מ נ' ד"ר דריזין
;
ע"א 9656/08

מדינת ישראל נ' סעידי
; רע"א 9771/16 נובל אנרג'י מדיטרניאן לימיטד נ' נזרי).

בענייננו לא נתקיימו התנאים הדרושים מאחר והקביעה לפיה התובע סבר שהוא רוכש שטח של 275 מ"ר לא היתה חיונית לתוצאה, שעה שנקבע שאין די בה כדי לבסס את בעלותו בשטח המריבה בניגוד לחזקה הקבועה בדין. זאת ועוד, הכלל בדבר מעשה בית דין מבוסס על הרעיון של סופיות ההליכים, והוא נועד למנוע דיון חוזר בעניין שכבר נדון והוכרע בבית משפט מוסמך לאחר שניתן לכל אחד מהצדדים יומו בבית משפט (רע"א 5138/18 עוואד נ' עו"ד נפתלי נשר;
נינה
זלצמן

מעשה

בית

דין

בהליך

אזרחי

137 (1991)).

בענייננו, הנתבעים – כמי שזכו בדינם – לא יכלו לערער על שנפסק, ובנסיבות אלו אין זה ראוי להשתיקם
(ע"א 53/74 בריסטול מייארס קומפני נ' ביצ'ם גרופ לימיטד).


35.
התוצאה היא
שפסק הדין בהליך הקודם אינו יוצר מחסום בפני
הצדדים, והם רשאים
להעלות מלוא טענותיהם בהליך זה.
מכאן לבחינת טענות הצדדים.
האם הנתבעים הטעו את התובע לחשוב כי חלקו במגרש יהא 275 מ"ר
36.
כמבואר, טענת התובע כי חלקו במגרש הוא 275 מ"ר נדחתה בהליך הקודם. אין בכך כדי לשלול טענות של טעות, הטעיה וחוסר תום לב בניהול מו"מ. טענות אלו הן מוקד הדיון בהליך זה. אציין כבר עתה. לאחר בחינת מלוא הראיות והטענות מסקנתי היא שהתובע הוכיח גרסתו כי טרם החתימה על חוזה המכר הוא סבר והבין שהוא עתיד לרכוש מגרש בשטח של 275 מ"ר, הנתבעים ידעו זאת אך נמנעו מלגלות לו את המצב לאשורו.
מסקנה זו נשענת על מכלול הראיות והעדויות שיפורטו להלן.
37.
המודעה שפורסמה:
מדובר במודעה שפורסמה לראשונה באתר נדל"ן ביום 23.06.08 בה נכתב שמוצע למכירה מגרש עם זכויות בניה ברחוב טהון בעיר חולון בשטח 275 מ"ר (נ/5 ונספח 1 לתצהיר התובע). התובע טוען שבעקבות מודעה זו נוצר קשר טלפוני עם הנתבע 1 (סעיף 4 לתצהיר התובע). הנתבעים טוענים שאין להם כל קשר למודעה, זו לא פורסמה על ידם והיא גם לא היתה יכולה להיות מפורסמת על ידם שכן היא פורסמה באתר נדל"ן האוסף ומפרסם מידע רק למנויים שהם אנשי נדל"ן כגון שמאים, מתווכים וכד' (סעיף 18 לתצהיר הנתבעת, נ/8), והם מפנים למודעה אחרת שפרסמו באתר

win win
ביום 07.07.08, בה מצוין ששטח המגרש הוא 266 מ"ר (סעיף 19 לתצהיר הנתבעת ונספח א' לתצהיר).
לאחר עיון בטענות ובעדויות הגעתי למסקנה כי אין לקבל את גרסת הנתבעים כי אין להם קשר והם אינם אחראים למודעה לה נחשף התובע באתר נדל"ן, והמסקנה ההגיונית יותר היא כי המידע המצוי במודעה נמסר על ידי הנתבעים.
כך מתחייב מאחר ובמודעה מצויים פרטים אישיים של הנתבעים ואין לנתבעים כל הסבר הגיוני כיצד הגיעו פרטים אלו למודעה. במודעה מצוין שמו הפרטי של הנתבע, יהודה, כמי שפרסם את המודעה, ויש בה הפניה למספר טלפון אחד בלבד, הטלפון הנייד של הנתבע. אם הנתבעים לא קשורים למודעה כיצד פרטיהם, ואך ורק פרטיהם, צוינו במודעה? בנוסף, יש התאמה בין פרטי המודעה לפרטי העסקה, כגון תאריך פרסום המודעה בחודש יוני 2008 התואם ללוחות הזמנים שמתארים הנתבעים לביצוע העסקה.
זאת ועוד. הנתבעים מודים כי פרסמו מודעה למכירת המגרש, אך לשיטתם זו המודעה שפורסמה באתר
win win
בה נכתב ששטח המגרש הוא 266 מ"ר (סעיף 19 לתצהיר הנתבעת וסעיף 1 לתצהיר הנתבע). טענה זו לא הוכחה. מפרטי המודעה עולה שאמנם היא פורסמה לראשונה ביום 07.07.08 אולם היא עודכנה כעבור יותר משנה, ביום 24.11.09, לאחר פרוץ הסכסוך בין הצדדים, כך שלא ניתן לדעת מה פורסם בפרסום המקורי. טענת הנתבעת כי תאריך עדכון המודעה הוא תאריך כניסת נציג האתר למודעה לשם העברתה לנתבעים לא נתמכה בדבר, ולא הוכחה. לטעמי הודאת הנתבעים כי דאגו לפרסום המכירה באינטרנט תומכת אף היא במסקנה כי הם אחראים למידע באתר נדל"ן.

38.
המפה שהנתבעים הציגו לתובע
על שני הצדדים מוסכם שבחודש ינואר 2009 התובע פנה לנתבעים, הם הציגו בפני
ו את המגרש ומסרו לו עותק של מפת מדידה שנערכה של ידי מודד בשם אחמד קדח ביום 20.09.08 (סומנה נ/1; סעיפים 4 ו-6 לתצהיר הנתבעת; סעיפים 5 ו-7 לתצהיר הנתבע; סעיף 4.ד לתצהיר התובע).
מפת המדידה מציגה את המגרש כולו הנחלק לשני חלקים:
a
ו –

b
. על שטח
a

משורטט
מבנה הצמוד לקו הגבול בין שני חלקי המגרש, הוא בית הנתבעים. על שטח

b
משורטטות שתי סככות, אחת צמודה לקו הגבול. בין שני חלקי המגרש ובהמשך לקו הבניין משורטט קו הפרדה. בעותק שהוגש קו ההפרדה נמחק במעין קשקוש בעט כחולה, ולידו וכהמשך לקו הבניין משורטט קו הפרדה אחר בצבע ירוק ובצורת משולש ישר זווית החודר לתוך תחום חלק

b
של המגרש, הוא חלקו של התובע, כך שנוצרת מובלעת משולשת המתווספת לחלקם של הנתבעים (ראו התשריט נ/1, קשקוש בעט כחולה ולידו קו הפרדה משולש מסומן בטוש ירוק).

הנתבעים מודים כי הם אלו שמחקו את קו ההפרדה שסימן המודד ושרטטו תחתיו קו הפרדה חדש (עדות הנתבעת בעמ' 40 לפרוטוקול, 17-32; עמ' 58, 24-25), טענתם היא כי סימונים אלו נעשו טרם מסירת המפה לתובע, טענה עליה התובע חולק. לטענתו הוא הבחין בסימונים החדשים המקטינים את חלקו רק בעת החתימה על הסכם השיתוף, ומשום כך סירב לחתום על התשריט (סעיף 6.ב לתצהיר התובע).
מצאתי
את גרסת התובע לפיה הנתבעים שינו את מפת המדידה אחרי שהיא הוצגה בפני
ו משכנעת יותר, זאת בשל מספר נימוקים.
ראשית
, למרות חשיבות הסוגיה, בתצהירי הנתבעים אין כל התייחסות לשינוי מפת המדידה, כל שנטען הוא כי זו נמסרה לתובע (סעיף 6 לתצהיר הנתבעת, סעיף 7 לתצהיר הנתבע). רק בחקירה הנגדית העידה הנתבעת כי בעת מסירת המפה לתובע הקו הירוק המשולש כבר היה משורטט אף שהיא אינה זוכרת אם גם הקו המקווקו המוחק את הקו המקורי כבר היה (עמ' 40 שורה 28 – עמ' 41 שורה 5 לפרוטוקול). מדובר בגרסה כבושה ולא סבירה, ואני מעדיפה על פניה את עדותו החד משמעית של התובע לפיה במפה שנמסרה לו, לא היו
לא מחיקה ולא קו ירוק.
שנית
, עדות התובע כי במועד החתימה על הסכם השיתוף הוצג לו תשריט עם שינויים נתמכת במלואה בעדות ב"כ עו"ד סטרוגנו


שהעיד כך: "...אני זוכר שהיה תשריט שסירבנו לחתום עליו. מאחר והיה לו תוספת של עיפרון" (עמ' 27, 5-6). וכן: "...אני זוכר שהיתה מחלוקת מאחר ובמקום שאני מקיף בעיגול בעט כחולה... במקום שרואים בתמונה קו מזוגזג זה בעצם היה בעצם קו בעיפרון, או בעט, אני לא זוכר, אבל הקו נמחק על ידי עו"ד מסיקה, ואז הוסף החלק של המשולש ולכן, סירבנו לחתום על המפה..." (בעמ' 27, 16-21). וכן: "...עו"ד של המוכרים...סירב להיכנס לחלוקה בין הצדדים....ולכן נקבע למחרת פגישה אצל עו"ד מסיקה בה עשינו הסכם שיתוף עם מפה ופה למעשה הכל התפוצץ. מאחר וגילינו שהם מחקו עם עט או עיפרון על התשריט ושינו את המפה. סירבנו לחתום" (עמ' 30 לפרוטוקול, 19-23). גם עדות זו תומכת בעדות התובע כי הנתבעים צרפו להסכם השיתוף תשריט שונה מהמפה שהוצגה לו, באופן ששטח משטחו סופח לשטח הנתבעים.
שלישית
, הנתבעים טוענים בתצהיריהם כי בין שני חלקי המגרש היתה גדר קנים, וכי זו היתה בנויה כבר עת התובע ביקר בנכס כך שהוא יכול היה להבחין בה ובחלוקת השטח לשני חלקים שווים (תמונות ת/5). אמנם הגדר אינה משורטטת במפת המודד, אולם לטענת הנתבעים זו הוזזה על ידם לאחר שהמודד ערך את המפה, כדי להוסיף לשטחם 9 מ"ר כך ששני חלקי המגרש יהיו שווים, וכחצי שנה טרם פניית התובע אליהם (סעיף 4 לתצהיר הנתבעת, סעיף 5 לתצהיר הנתבע, עדות הנתבעת בעמ' 39 לפרוטוקול, 8-30).
גרסה זו אינה אפשרית. מפת המודד נערכה בתאריך 20.09.08, ביקורו של התובע במגרש היה בתחילת חודש ינואר 2009, כך שממועד עריכת המפה עד לביקור התובע לא חלפה חצי שנה. גרסת הנתבעים גם אינה עקבית, הנתבעת העידה שהנתבעים הזיזו את הגדר אך לעומתה הנתבע העיד שהגדר לא הוזזה (בעמ' 58 לפרוטוקול, 4-13), וטענות הנתבעים בסיכומים לעניין סתירה זו אינן מניחות את הדעת.
הודאת הנתבעים בשינוי תוואי הגדר והסתירות לעניין מועד הזזת הגדר, תומכים אף הם בטענה שבמפה שהוצגה לתובע כמו גם בשטח עצמו נראה חלקו של התובע גדול יותר.
39.
חוות דעת השמאי בן יונה
ראיה נוספת התומכת בגרסת התובע היא חוות דעת השמאי בן יונה (ת/6). חוות דעת זו נערכה לבקשת בנק הפועלים לאור בקשת התובע ליטול משכנתא לרכישת המגרש. השמאי בן יונה ביקר במגרש ביום 06.02.09, מספר ימים טרם החתימה על ההסכמים, ובסעיף 2.5 לחוות הדעת נכתב: "שטח המגרש: כ-280 מ"ר (עפ"י תשריט החלוקה)". מכאן יש להסיק שגם בפני
מר בן יונה הוצג תשריט בו חלקו של התובע במגרש גדול ממחציתו, שטח של כ – 280 מ"ר.
40.
היעדר חתימה על התשריט
כל אחד מהעמודים בהסכם המכר ובהסכם השיתוף חתומים על ידי שני הצדדים אולם לא הוגש ולא הוצג עותק חתום של התשריט שצורף להסכם השיתוף. התובע טוען כי לא בכדי לא הוצג עותק חתום, וזאת נוכח סירובו לחתום על התשריט לאחר שהבחין שהנתבעים שינו מהמפה שנמסרה לו וסיפחו לחלקם שטח נוסף. הנתבעים טוענים שלא נדרשה חתימה.
אף לעניין זה אני מוצאת את גרסת התובע, כי התשריט לא נחתם מאחר והוא סרב לחתום, משכנעת יותר.
גרסת התובע הגיונית ומוצאת חיזוק בעדות עו"ד סטרוגנו שהובאה לעיל. מאידך לנתבעים אין כל הסבר הגיוני לכך שדווקא התשריט שצורף להסכם השיתוף לא נחתם. טענתם כי לא היה צורך בחתימה אינה סבירה שעה שמדובר בעניין מהותי בהסכם השיתוף, החלק בו יינתנו חזקה ושימוש ייחודיים לכל אחד מהצדדים, וכאשר הסכם השיתוף מפנה לתשריט ומעבר לכך אין כל ציון של מיקום השטח של כל אחד מהצדדים (סעיף 4 להסכם). ולא רק הסכם השיתוף מפנה לתשריט, גם התוספת להסכם המכר מפנה לתשריט, כאשר בתוספת זו קבעו הצדדים מה הסכום שישלם כל אחד מהם ומדובר בחלוקה לא שוויונית ואף בה הפנייה לתשריט. בנסיבות אלו, טענה כי התשריט אינו מסמך מהותי עליו יש לחתום, אינה יכולה להתקבל. ואכן, גם עו"ד מסיקה שייצג את הנתבעים בעסקה סבר תחילה שהתשריט נחתם, רק לאחר שהופנה לכך שהתשריט לא נחתם העיד כי יתכן והסיבה לכך היא היסח דעת (עמ' 54, 26-32).
המסקנה היא כי התשריט לא נחתם בשל חילוקי דעות לגביו ומכאן חיזוק לגרסת התובע.
41.
עדויות הצדדים
בכל הקשור לנסיבות קו הגבול בין החלקות, אני מוצאת את גרסת התובע עקבית ואת גרסת הנתבעים לא עקבית, וכבושה.
לאורך כל ההליך ואף בהליך הקודם שב התובע על אותה גרסה לפיה רק לאחר החתימה על הסכם המכר ועובר לחתימה על הסכם השיתוף התברר לו שהנתבעים שינו את התשריט ואת קו הגבול בין שני חלקי המגרש וסיפחו לחלקם שטח נוסף (סעיף 6 לכתב התביעה בהליך הקודם, נספח 7 לתצהיר התובע; סעיף 5 לתצהיר בהליך הקודם, נספח 9 לתצהיר התובע; סעיף 6(ב) לתצהיר התובע; סעיף 7 לכתב התביעה).
לעומת זאת, גרסת הנתבעים היא גרסה מתפתחת ומעוררת תמיהות. בכתב ההגנה ובתצהירים אין כל התייחסות לנסיבות שינויי מפת המודד למרות חשיבות הסוגיה, אלא רק לשינוי תוואי הגדר. בעדות הנתבעת עלתה לראשונה טענה החוזרת גם לאורך הסיכומים כי קו הגבול המקורי ששרטט המודד הוא קו דמיוני שאינו קיים בשטח, מטרתו למדוד את מרחק הבניין מגבול המגרש, הוא לא נועד להראות את חלוקת המגרש לשני חלקים, ומחיקתו נועדה למנוע בלבול (עמ' 40, שורות 22-23; סעיפים 10, 33-35, 40-41 לסיכומי הנתבעים). מדובר בגרסה כבושה שאין לקבלה.
42.
הסכמים ומסמכים המצביעים על חלוקת המגרש
הנתבעים טוענים כי המסמכים שנחתמו תומכים בגרסתם בדבר חלוקה שוויונית של המגרש באופן שחלקו של התובע הוא 266 מ"ר בלבד. טענה זו מחמיצה את העיקר, מאחר והשאלה שבמחלוקת אינה מה נכתב במסמכים, פלוגתא שנדונה בהליך הקודם, אלא אם התובע הוטעה לחשוב כי חלקו יהא שונה. מכל מקום, בחינת המסמכים אינה מסייעת לנתבעים, ובניגוד לנטען בשום מקום לא נכתב שלכל אחד מהצדדים שטח של 266 מ"ר.
אשר להסכם המכר. הסכם זה אין עניינו חלוקת המגרש בין הצדדים בינם לבין עצמם אלא ביחסים בין המוכר לקונים במשותף. לאור זאת, גם אם ליד שמות הקונים נכתב שכל אחד מהנתבעים רוכש 1/4 מהזכויות והתובע רוכש את מחיצתן, אין זה משליך על חלוקת הזכויות בין הקונים.
אשר לתוספת להסכם המכר. תוספת זו רלוונטית ליחסים בין הרוכשים בינם לבין עצמם, אין בה כדי לתמוך בגרסת הנתבעים, אלא אולי לחזק דווקא את גרסת התובע. בתוספת להסכם יש התייחסות לחלוקת המגרש, אך לא נכתב בה כי מדובר בחלוקה שוויונית דווקא אלא יש הפנייה לתשריט. וכך נכתב: "והואיל ובהתאם להסכם השיתוף... חילקו הצדדים ביניהם את החזקה בנכס והשימוש בו ל-2 חלקים כמפורט בתרשים שמצורף...".
ואשר להסכם השיתוף. אף בהסכם זה לא נכתב שהמגרש יחולק לשני חלקים שווים, אלא בדומה לתוספת להסכם המכר, יש הפנייה לתשריט (למשל סעיף 2 לפרק המבוא להסכם בו נכתב שזכות החזקה והשימוש יהיו לפי המסומן בתרשים מבלי לציין שמדובר בחלוקה שוויונית).
הנתבעים מפנים להצהרות לרשות המיסים (נ/3, נ/4), אולם מסמכים אלו אינם מציינים את פרטי החלוקה בין הרוכשים. גם הבקשה להעברת זכות השכירות (חכירה) החתומה על ידי המוכר ועל ידי עו"ד סטרוגנו (נ/2) אינה מעלה או מורידה, מאחר ועניינה דיווח על עסקת המכר.
סיכום ביניים
43.
סיכומם של דברים.
הגעתי למסקנה כי התובע הוטעה על ידי הנתבעים לחשוב כי חלקו במגרש יהא 275 מ"ר ולא 266 מ"ר. כך עולה ממקבץ הראיות: מהמודעה שפורסמה באתר נדל"ן ואשר מצאתי כי המידע בה מקורו בנתבעים; מחוות דעת השמאי בן יונה; מהשינויים שהנתבעים ערכו במפת המודד; משינוי תוואי הגדר על ידי הנתבעים; מהעדר חתימות על התשריט שצורף להסכם השיתוף; מניתוח העדויות ולאחר שלא מצאתי שבמסמכים שנחתמו יש כדי להכריע לכאן או לכאן.
הסעד בגין הטעיית התובע
44.
התובע טוען שעל הנתבעים לפצותו בגין מצג השווא שהציגו בפני
ו טרם העסקה בכל הנוגע לגודל המגרש, וזאת לפי הנזק שנגרם לו עקב אובדן שטח של 9 מ"ר. טענה זו מקובלת עלי.
45.
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את החובה לנהל מו"מ לקראת כריתת חוזה בדרך מקובלת ובתום לב. בהתאם לפסיקה על צד למשא ומתן שיודע על טעותו של הצד האחר לנקוט בפעולה אקטיבית ולסלק טעותו. וכך נפסק בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו:
"כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלב... אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים

בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש'רשע היה יושב ושותק'.... אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב.. יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי.... ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע

שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12
" (פסקה 12 לפסק דינו של כב' הנשיא שמגר; וראו עוד למשל ע"א 2720/08 סימון ז'אן נ' פיוטר ליבמן; ע"א 8817/02 קליר כימיקלים שווק (1994) בע"מ נ' צבי עצמון ז"ל).
הנתבעים יצרו מצג לפיו אף שהמגרש נרכש במשותף, חלקו של התובע במגרש 275 מ"ר. הנתבעים ידעו שהתובע מסתמך על מצג זה, אך לא העמידו אותו על טעותו, ולא גילו לו שבפועל לפי ההסכמים עליהם הוא חותם חלקו במגרש קטן יותר. בכך הפרו הנתבעים חובתם לנהוג במשא ומתן עם התובע בדרך מקובלת ובתום לב, ועליהם לפצותו על נזקיו.
46.
בענייננו הפיצוי לו זכאי התובע עקב הפרת חובת תום הלב, הם פיצויי הסתמכות לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים. בפרשת מבני גזית (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ) נמכר נכס תוך יצירת מצג כי צמודה לו מרפסת מקורה, אף שבפועל היתה זו מרפסת המיועדת להולכי רגל. נקבע כי התובע זכאי לפיצויי הסתמכות, שיחושבו כך:
"במקרה שלפנינו, ניתן לראות בהטבת הפער שבין מחיר הנכס לולא היתה המרפסת מיועדת למעבר הולכי רגל, לבין מחירו בפועל, כשיקום אינטרס ההסתמכות, בכך שהוא מציב את המערער במצב בו היה לולא הוטעה בנוגע למצבה התכנוני של המרפסת" (פסקה 18 לפסק הדין).
בענייננו הפיצוי לו זכאי התובע הוא לפי הפרש המחיר בין מגרש בשטח 266 מ"ר ובין המחיר ששולם בפועל, מאחר ויש בו כדי להעמיד את התובע במצב בו היה לולא הוטעה לחשוב כי חלקו גדול משנקנה בפועל.
47.
ומה הפרש הסכומים? התובע מבסס טענותיו לעניין הנזק שנגרם על חוות דעת המומחה מטעמו (ת/1). הנתבעים מבססים טענותיהם על חוות דעת המומחה מטעמם (נ/9).
חוות דעת מומחה התובע מתייחסת לכלל הנזקים להם טוען התובע, לא רק לנזקים בגין גריעת שטח של 9 מ"ר, בסכום כולל של 369,951 ₪, לפי 142,951 ₪ בגין ירידת ערך וכן 227,000 ₪ בגין פגיעה אסתטית והעדר פרטיות (ת/1, סעיף 10). מסקנות המומחה לעניין הנזקים הנוספים יידונו להלן, בשלב זה ענייננו בנזק שנגרם עקב גריעת שטח של 9 מ"ר. מפירוט הנזקים בחוות הדעת ומנספח החישובים שצורף לה עולה שהמומחה סבר שכתוצאה מהפסד השטח נגרמה לתובע פגיעה בניצול מלוא זכויות הבנייה (סעיף 5.1 לחוות הדעת). בהתאם לכך הערכת הנזק בגין גריעת השטח היא לפי הערכת שווי זכויות הבנייה שנגרעו (סעיף 5.1 לחוות הדעת ונספח החישובים).

מומחה הנתבעים כתב בחוות דעתו שהתובע לא איבד כל שטח על כן גם לא נגרם לו כל נזק.
ובכל מקרה בהתאם להסכם השיתוף זכויות הבנייה נחלקות בין הצדדים בחלקים שווים על כן התובע לא איבד כל זכויות בנייה (סעיף 5 לחוות הדעת נ/9).
48.
לעיל קבעתי שהתובע זכאי לפיצוי בגין אבדן שטח של 9 מ"ר שהם ההפרש בין השטח שהוצג בפני
ו לשטח שנרכש בפועל, על כן איני מקבלת את עמדת מומחה הנתבעים כי התובע לא איבד כל שטח ולא זכאי לפיצוי. עם זאת, אני מקבלת את מסקנת מומחה הנתבעים כי גריעת השטח לא גררה אובדן אחוזי בנייה.
מומחה הנתבעים כותב בחוות דעתו שלפי חוק התכנון והבנייה זכויות בנייה נגזרות משטח המגרש כולו, ולא מהשטח היחסי של כל שותף (סעיף 2(ג) לחוות הדעת). מכאן שגריעת השטח אינה מובילה בהכרח להפחתת אחוזי בנייה. הסכם השיתוף קובע כי "לכל אחד מהצדדים צמודים 50% של כלל זכויות הבניה המקרקעין" (סעיף 4 להסכם), מכאן שהצדדים הסכימו שאחוזי הבנייה יחולקו שווה בשווה. ואם כך הוסכם, אין לקבל את טענת מומחה התובע כי מאחר והתובע הפסיד שטח הוא הפסיד גם אחוזי בנייה.
49.
המסקנה היא זו. בניגוד לעמדת מומחה הנתבעים, התובע זכאי לפיצוי בגין אבדן שטח של 9 מ"ר. עם זאת, בניגוד לעמדת מומחה התובע, התובע לא הפסיד אחוזי בנייה. מסקנה נוספת היא שאין להעריך את הנזק שנגרם לתובע עקב אובדן שטח לפי שווי אחוזי בנייה,
ויש למצוא אמת מידה אחרת.
אלא שכאמור לעיל, התחשיב שערך מומחה התובע מבוסס אך ורק על שווי אחוזי הבנייה שלסברתו נגרעו. בנספח לחוות דעתו מפרט המומחה את התחשיב שערך לעניין שווי זכויות הבנייה, כדלקמן. המומחה ערך שני תחשיבים לגבי שווי המגרש ומצא ששווי מגרש לפי שטח של 275 מ"ר הוא 979,094 ₪ ושווי מגרש לפי שטח של 266 מ"ר הוא 836,143 ₪. ההפרש ביניהם, סכום של 142,951 ₪, הוא להערכתו הנזק שנגרם. תחשיב זה מבוסס כאמור על הפרש בזכויות הבנייה הנתונות לכל אחד מהמגרשים, אך כאמור, הוא אינו משקף את הנזק שנגרם.

עם זאת ולמרות זאת, אין ספק כי נגרם לתובע נזק כספי בגין גריעת שטח של 9 מ"ר משטחו. מומחה הנתבעים שלל כל נזק ולפיכך לא ערך חישוב חלופי. בנסיבות אלו, ובהעדר כל תחשיב אחר, אני מוצאת להעריך את הנזק שנגרם לתובע על יסוד חוות דעת מומחה התובע, שמבחינת הנתונים בה, לא נסתרה, בהתאמות הנדרשות.
50.
מומחה התובע העריך את הנזק לפי גריעת אחוזי בנייה משטח עיקרי, עליית גג וחצר. כאמור אחוזי הבנייה לא פחתו. עם זאת, בהעדר אינדיקציה אחרת, יוערך הנזק שנגרם בגין אובדן שטח חצר לפי שווי אבדן אחוזי בנייה בחצר. היינו מתוך חוות הדעת תילקח בחשבון הערכת הנזק שנגרם עקב אובדן זכויות הבנייה אך ורק ככל שהיא מתייחסת לחצר. לפי חוות הדעת, השטח האקוויוולנטי של החצר לפי מגרש של 275 מ"ר הוא 42.66 מ"ר והשטח האקוויוולנטי של החצר לפי מגרש של 266 מ"ר הוא 38.89 מ"ר, היינו הפרש של 3.77 מ"ר. שווי מטר מבונה מוערך בחוות הדעת ב - 3,800 ₪, בהתאם לכך יש להעריך את שווי הפגיעה בגין גריעת שטח חצר בסכום של 14,326 ₪ (לפי 3,800
x
3.77).

ערה אני לכך שמדובר בחישוב לא מדויק המבוסס על אובדן אחוזי בנייה, אולם בהעדר כל
הערכה אחרת, מאחר והתובע איבד 9 מ"ר משטח החצר ונגרם לו נזק, אני מוצאת בהערכה זו משום קריטריון אפשרי לשומת הנזק.

סיכומו של דבר, בגין ראש הנזק של אבדן שטח מגרש, על הנתבעים לפצות את התובע בסכום של 14,326 ₪.
נזקים נוספים
51.
התובע טוען בתביעתו לנזקים נוספים שאינם קשורים בעסקת המכר והם לא עלו בהליך הקודם. כאמור בתחילה, חלק מהטענות לא עלו בכתב התביעה ואין להידרש להן. אדון להלן בכל אחד מהנזקים הנטענים.
טענות בקשר עם תכנון ובניית בית התובע
52.
התובע טוען שהנתבעים סירבו לאטום את החלונות בקיר הפונה לשטחו וגם סירבו להרוס את חלק הגג הפולש לשטחו. כתוצאה מכך הוא לא יכול היה לבנות את ביתו כפי שתכנן, הוא נאלץ לשנות תכניות, להנמיך את הבית, לוותר על חדר בגג ונגרמה לו ירידת ערך.
בתמיכה לטענות הוגשה חוות דעת המומחה מר יהוד בה כאמור יש התייחסות הן לירידת ערך עקב גריעת אחוזי בנייה בגג והן לפגעה אסתטית ופגיעה בפרטיות (ת/1).
53.
הנתבעים טוענים שהיה על התובע להתאים ביתו למצב קיים כפי שנקבע במפורש בהסכם השיתוף, שסעיף 4 לו קובע שחלוקת השטח בין הצדדים תהא כפופה "לאילוצי שטח". הם גם לא סירבו להרוס את גג הבית אך דרשו שהתובע יישא בעלויות, הם אטמו את החלונות ודבר לא מנע את הצמדת בית התובע לקיר המשותף כפי שגם נעשה בפועל. ובכל מקרה, פלישת הגג לשטח התובע מינימלית ומדובר בגג שנבנה לפני עשרות שנים ולא על ידי הנתבעים. התובע יכול היה להגביה את ביתו ולבנות חדר בגג, קיימים מגוון פתרונות המאפשרים בנייה גם אם קיימת בליטה קטנה של הגג, ואפילו אדריכל התובע העיד שניתן להתחבר לגג קיים, כגון על ידי יצירת "גמלון" סביב בליטת הגג (עדות האדריכל בעמ' 35 שורות 16 – 20). בכל מקרה התובע הציב בשטחו בית מוכן והצמידו לקיר ביתם (עדות הנתבעת בעמ' 45 לפרוטוקול), ומכאן שהתובע לא תכנן לבנות חדר בגג. ולבסוף, לתובע לא נגרם כל נזק כמפורט בחוות דעת מומחה הנתבעים, נ/9.
54.
מבחינה עובדתית, אין מחלוקת שגג בית הנתבעים פולש לשטח התובע, ואף הנתבעים אינם חולקים על כך. מדובר בבליטה של כחצי מטר לכל אורך קיר הבית, בליטה שהצדדים והמומחים כינו בשם "ארגז רוח". אין גם מחלוקת שהקיר המשותף אינו קיר חלק, ונראים בו חלונות בית הנתבעים אף שהנתבעים טוענים שהם אטמו את החלונות מצדם הפנימי (ראו בתמונות שצורפו לחוות הדעת ת/1).
55.
הטענה כי לפי הסכם השיתוף היה על התובע להתאים ביתו למצב קיים אינה מקובלת עלי. הסכם השיתוף קובע כך: "הצדדים מסכימים בזה הדדית כי הזכויות בחלקה ... יחולקו ביניהם בחלקים שווים ככל הניתן וכפוף לאילוצי השטח ועל פי התרשים....". איני מקבלת את טענת הנתבעים כי מכאן שהיה על התובע להתאים ביתו למצב הקיר המשותף, לחלונות ולבליטת הגג לשטחו, וזאת משני טעמים לפחות. ראשית, מהקשר הכתוב עולה כי המונח "אילוצי שטח" משמעו אילוצים במגרש, לא בבית, מאחר וסעיף 4 ענייננו חלוקת הזכויות בחלקה והוא גם מפנה לתרשים המצורף להסכם. שנית, בליטת גג, חלונות פתוחים או צינורות חיצוניים אינם יכולים להיחשב "אילוצי שטח", גם אם הנתבעים לא בנו את הבית. הנתבעים ביקשו לרכוש את הבית עם שותף ועליהם לאפשר לרוכש לבנות את ביתו, בצמוד לקיר המשותף. התאמת ביתם לבנייה זו אינה יכולה להיחשב כאילוץ שלא ניתן לשנותו. מהעדויות בפני
גם עולה שלא היתה מניעה לבצע את הנדרש ולהתאים את הקיר כך שהתובע יוכל להצמיד את ביתו לבית הקיים, הנתבעת עצמה העידה שאת החלונות הנתבעים סגרו, לא בקיר אלא בדיקט עם מסגרת מבפני
ם (עמ' 45 שורות 18 – 19), ואת הגג הפולש לא היתה בעיה להרוס "אבל על חשבונו, למה אני צריכה על חשבוני?" (עמ' 47 שורה 12).
56.
מומחה התובע כותב בחוות דעתו כי על פי חוק "נדרש להקים קרי עיוור בקו אפס בין שני מבנים בחלקה" (ת/1 סעיף 5.2), וגם האדריכל מטעם התובע העיד שהקיר המשותף אמור להיות אטום כדי שניתן יהא להיצמד אליו (עמ' 35 שורה 3ׂ). מומחה הנתבעים חולק על האמור אולם אני מוצאת את חוות דעתו לא משכנעת. לא ברורה הטענה כי מאחר ומדובר במגרש בבעלות אחת אין צורך להתאים את הקיר (סעיף 6 לחוות הדעת נ/9), שהרי המגרש מצוי כיום בבעלות משותפת. הטענה כי הסכם השיתוף מחייב התאמת בית התובע לבית הנתבעים הקיים אף היא אינה משכנעת, פרשנות ההסכם אינה עניין למומחה לענות בו, וכאמור לעיל איני מקבלת פרשנות זו.
57.
לאור האמור אני מקבלת את טענת התובע כי היה על הנתבעים להתאים ביתם ולאפשר הצמדת בית התובע לביתם בצמוד לקיר המשותף. התובע פנה לנתבעים לבצע את השינויים הנדרשים אך פנייתו לא נענתה (מכתב ב"כ התובע מיום 24.10.10, נספח 13 לתצהיר התובע). על כן אני קובעת כי הנתבעים הפרו חובתם.
58.
עם זאת, עדין יש לבחון אם התובע הוכיח נזקיו, אם הוכח שהתובע נאלץ לבנות ביתו בצורה שונה משתכנן, אם נמנעה ממנו האפשרות לבנות חדר בגג ואם הוא הפסיד אחוזי בנייה ונגרמה לו ירידת ערך עקב כך.
בעניין זה ולאחר ששבתי ובחנתי את הראיות לא מצאתי שטענות התובע הוכחו. לא שוכנעתי שעקב בליטת הגג נאלץ התובע לשנות את תכניות הבנייה או שהוא לא יכול היה לבנות חדר נוסף בגג, הפסיד אחוזי בנייה ונגרמה לבית ירידת ערך (הטענות לנזקים לא ממוניים יידונו בנפרד).
59.
הטענה כי עקב בליטת הגג התובע נאלץ לוותר על חדר בגג נסמכת על חוות דעת מומחה התובע. חוות דעת זו אינה משכנעת. ראשית, מומחה התובע הוא שמאי מקרקעין, לא מהנדס. שנית, אל מול חוות דעת זו עומדת עדותו של אדריכל התובע שלא שלל פתרונות שיאפשרו בניית חדר בגג אף במצב הקיים (עמ' 35 לפרוטוקול). ואכן, גם בתצהירו, עת התייחס האדריכל לשינויים שנדרשו בעטיו של בית השכן, הוא לא שלל את האפשרות לבניית חדר, וכל שנכתב בתצהיר הוא שנדרשים שינויים ולא ניתן היה לבצע בנייה בגובה מקסימלי (סעיף 6 לתצהיר ת/6). שלישית, מומחה התובע אינו מבהיר ואינו מפרט מסקנתו ולא ברור מדוע בליטת גג בת 50 ס"מ מונעת כליל בניית חדר בגג (גם אם בשינויים שונים), וגם בעדותו לא הצליח המומחה להבהיר את הדברים (עמ' 24 שורות 20 – 23 לפרוטוקול).
המסקנה היא שהתובע לא הוכיח כי הבליטה בגג לא איפשרה בניית חדר בגג.
60.
זאת ועוד, מהראיות שהוצגו עולה ספק רב אם התובע תכנן בכלל לבנות חדר בגג או קומה נוספת, והדבר נמנע ממנו.
התובע צרף לתצהירו הזמנת העבודה מהאדריכל מיום 14.06.09 ולפיה הוזמנה עבודה ביחס למבנה חד קומתי בבניה קלה (נספח 28 לתצהיר התובע). מכאן שמלכתחילה תוכנן בית חד קומתי ללא תוספת חדר או קומה. מתברר גם שהתובע לא בנה את הבית אלא הביא בית עץ מוכן חד קומתי שהוצמד לבית הנתבעים (מכתב ב"כ התובע מיום 24.10.10 נספח 13 לתצהיר התובע, התמונות שצורפו לחוות דעת מומחה התובע, ת/1; עדות הנתבעת בעמ' 45 לפרוטוקול). אין כל טענה, וודאי לא ראייה כי התובע ביקש להביא בית מוכן עם חדר בגג ולא יכול היה להביאו.
61.
הטענה לפגיעה באחוזי בנייה גם היא אינה ברורה. לא הובהר מדוע הבליטה בגג או החלונות הפתוחים גורעים באחוזי בנייה וכאמור, דחיתי את הטענה כי הבליטה בגג לא איפשרה בניית חדר בגג. ומכל מקום, מומחה הנתבעים כותב בחוות דעתו, שאחוזי בנייה יכולים להיות מנוצלים בדרך אחרת (סעיף 6(טו)).
62.
סיכומו של דבר. התובע לא הוכיח שבליטת הגג או החלונות הפתוחים מנעו בניית חדר נוסף בגג או גרעו מאחוזי הבנייה. מכאן שהתובע לא הוכיח כי נגרם לו נזק של ירידת ערך.
כאמור לעיל, מומחה התובע העריך את ירידת ערך המגרש שנגרמה לתובע בגין גריעת שטח של 9 מ"ר מהמגרש ואי יכולת לניצול מלוא זכויות הבנייה בגג עקב הבליטה בגג, בסכום של 142,951 ₪ (סעיפים 1.1 ו- 1.3 + סעיפים 5.1 ו – 5.2 + סעיף 10.1 לחוות הדעת ת/1).
ירידת הערך שנגרמה עקב גריעת שטח החצר נדונה לעיל. יתר הטענות לעניין פגיעה בזכויות בנייה או יכולת לבנות חדר בגג נדחו, ומשכך נדחות גם מסקנות המומחה לעניין הערכת נזקים אלו (הטענות הנוספות לעגמת נפש, או פגיעה אסתטית ופגיעה בפרטיות כמפורט בסעיף 10.2 לחוות הדעת יידונו להלן).

טענות בקשר עם תוואי הגדר
63.
בין שני חלקי המגרש יש גדר בצורת האות ר הפולשת לתוך חלקת התובע, סמוך לביתו. התובע טוען שמעבר להפסד שטח המגרש, הגדר גורמת לפגיעה נוספת, היא מגבילה את יכולת הבנייה, גורמת לירידת ערך ואבדן זכויות בנייה, לפגיעה אסתטית ואי נוחות.

הנתבעים טוענים שמדובר בגדר ישנה, אולם הודו כי שינו בעצמם את תוואי הגדר כדי ששני חלקי המגרש יהיו שווים. לגבי יתר הטענות, נטען להרחבת חזית אסורה.
64.
בכל הקשור לסוגיית הגדר, ניתנה החלטה כי חלק מהטענות הן הרחבת חזית, וסעיף 19(ב) לתצהיר, בו נטען שהגדר בנויה קרוב מידי לקו גבול בית התובע נמחק (עמ' 17 לפרוטוקול). לאור זאת הטענות לנזק עקב הצבת הגדר סמוך מידי לבית התובע נדחות.
הטענות הנוספות כי הגדר אינה מאפשרת בנייה נאותה בחצרו של התובע, גורעת מאחוזי בנייה או גורמת לירידת ערך הנכס, אף הן אינן חלק מחזית המחלוקת. מעבר לדרוש אוסיף כי הטענות לא הוכחו, הטענות לאבדן אחוזי בנייה נדחו לעיל כנוגדות את הסכם השיתוף והטענות להגבלת יכולת הבנייה לא הוכחו כל עיקר.
הטענות הנוספות לעניין עגמת נפש ופגיעות לא ממוניות, ייבחנו להלן.
עלות הכנת תכניות אדריכליות חדשות
65.
התובע טען כי נאלץ לשנות את תכניות הבנייה ושילם בגין כך לאדריכל כספים נוספים בסכום של 13,000 ₪ כמפורט בהזמנה לשירותי אדריכלות וחשבוניות מס שצורפו לתצהיר (נספח 28 לתצהיר). האדריכל העיד שהוא ערך עבור התובע תכניות והתקבל היתר, ולאחר שהחלה הבנייה התעורר הצורך בביצוע שינויים בעטיו של השכן (תצהיר ת/7).
66.
ראש נזק זה לא הוכח. אף שהתובע הוכיח כי התבקשו על ידו שינויים, הוא לא הוכיח שאלו קשורים בנתבעים.
התובע צרף לתצהירו את שתי הזמנות העבודה שהזמין מהאדריכל (נספח 28). ההזמנה הראשונה היא מיום 14.06.09 והיא מתייחסת ל"מבנה בבניה קלה חד קומתי +ממ"ד", מכאן שמלכתחילה תוכנן בית חד קומתי, על כן לא ברורה הטענה כי סירוב הנתבעים ליישר את הגג הצריך הגשת תכנית שינויים והנמכת הבית. יש להוסיף כי התובע לא הגיש את היתרי הבניה וגם לכן לא הובהר אלו שינויים נדרשו ולמה.
זאת ועוד. מפירוט העבודות שנדרש האדריכל לבצע עולה כי עבודות רבות אינן קשורות לנתבעים ולא ברור אם יש בכלל עבודות שכאלו. בפירוט העבודות נזכרות עבודות לתכנון גדר היקפית, סידור כלים סניטרים, איתור נקודות חשמל, הכנת תכנית ריהוט, ועבודות נוספות שלא יכולות להיות קשורות בנתבעים. האדריכל נחקר בנקודה זו ולא מצאתי כי יש בעדותו כדי להבהיר את הדברים (עמ' 37 שורות 15 – 32).
67.
התובע גם לא הוכיח את הסכום הנתבע. התובע טען כי נאלץ לשלם לאדריכל 13,000 ₪ נוספים, אך החשבוניות שצירף מתייחסות גם לעבודה הראשונה והחשבוניות הרלוונטיות הן בסכום של 7,000 ₪ בלבד. האדריכל עצמו, עת נחקר, אישר כי שולמו לו רק 7,000 ₪ ומאחר והעבודה לא הושלמה לא מגיעים לו כספים נוספים (עמ' 38 שורות 12 - 20).

כאמור, מאחר ומתברר שמרבית השינויים אם לא כולם אינם קשורים בנתבעים, אין לחייב את הנתבעים בגין עלות עריכת תכניות חדשות.
חיבור לתשתית הביוב

68.
התובע טוען שהנתבעים סירבו לאפשר לו להתחבר לתשתית הביוב של ביתם והוא נאלץ לבנות מערכת ביוב חדשה ולשלם בגין כך סכום גבוה משמעותית, סכום של 24,493 ₪ (סעיף 22(ב) לתצהיר התובע, נספחים 24 – 25 לתצהיר).
הנתבעים אינם מכחישים כי סירבו לאפשר לתובע להתחבר לתשתית הביוב הקיימת אך טוענים כי עשו כן מאחר והתובע הסב נזק למערכת הביוב עת שפך לתוכה שק מלט, הם נאלצו להקים מערכת ביוב חדשה בעלות של 15,145 ₪, התובע התחייב לפצותם בסכום של 13,000 ₪ אך לא עמד בהבטחותיו על כן הם סירבו לאפשר לו להתחבר למערכת החדשה (סעיף 17 לתצהיר הנתבע; סעיף 15 לתצהיר הנתבעת וקבלה מיום 20.08.09 נספח ט1 לתצהיר). גרסת הנתבעים נתמכת בעדות האינסטלטור פנחס שהעיד כי הנתבעים הזעיקו אותו לביתם עקב הצפת מים והוא נדהם לגלות כי פתח הביוב נסתם בבטון ולא נותרה בידו כל ברירה אלא להתקין מערכת ביוב חדשה בעלות של 13,000 ₪ לא כולל מע"מ (נ/13).
התובע אינו מכחיש את טענת הנתבעים אך טוען כי עשה כך בשוגג, לטענתו סבר שמדובר בקו ביוב לא פעיל מאחר ולאחר שהנתבעים גרמו להרס המחסן הם אמרו לו שקו הביוב נותק. לאור זאת ומאחר ובזמן שטרקטור ניקה את השטח יצאו מהפתח מקקים, הוא שפך לפתח שק מלט כדי להרעילם (עמ' 41 לפרוטוקול, 23-27)

69.
התובע צרף לתצהירו מכתב מיום 07.03.10 מתאגיד המים "מי שיקמה" לנתבעים בו נכתב שהתובע פנה לתאגיד בבקשה לאשר חיבור לקו הביוב והמים, ומובהר לנתבעים כי על פי חוק עליהם לאפשר את החיבור, שאם לא כן יהא צורך למצוא חיבור אלטרנטיבי בעלות כספית גבוהה (נספח 24 לתצהיר התובע). כאמור אין מחלוקת שנתבעים סרבו לדרישה ומהמסכים שהוצגו עולה כי עלות החיבור האלטרנטיבי היתה 24,493 ₪ (קבלות תשלום נספח 25 לתצהיר התובע).

70.
אני סבורה ששני הצדדים תרמו לנזק שנגרם לתובע עקב הצורך להקים מערכת ביוב אלטרנטיבית. מחד, התובע נהג שלא כדין עת פגע במערכת הביוב של הנתבעים, בין אם היתה זו פגיעה מכוונת ובין אם הדבר נעשה בטעות. מאידך הנתבעים נהגו שלא כדין עת סרבו לאפשר לתובע להתחבר למערכת הביוב גם לאחר שהותרו על ידי התאגיד כי סירובם נוגד את הדין.
71.
לאור זאת יש לחייב את הנתבעים בתשלום אותו נאלץ התובע לשלם ל"מי שקמה". עם זאת, אין לחייב את הנתבעים בתשלום מלוא הסכום ששולם בשל מספר טעמים. ראשית, התובע הסב נזק למערכת הביוב בבית הנתבעים והם נאלצו להקים מערכת חדשה בעלות של 13,000 ₪. שנית, בצדק טוענים הנתבעים כי לפחות בחלק מהעלויות היה על התובע לשאת בכל מקרה גם לו היה מחובר למערכת הקיימת, כגון אגרות, תשלום עבור שעון מים ועוד, אך התובע לא הוכיח היקפם.
בנסיבות אלו אני מוצאת לפסוק לתובע פיצוי בגין ההוצאות הנוספות בהן נשא על דרך אומדנה ולחייב את הנתבעים בשליש מהנזק הנתבע, סכום של 8,164 ₪.
פיצוי בגין נזקים כתוצאה מהרס מבנה בשטחו של התובע
72.
אין מחלוקת כי בשטחו של התובע וצמוד לבית הנתבעים היה קיים מבנה ישן, המודד קדח מתאר מבנה זה כסככה (תרשים נ/1), המודד עמנואל מכנה מבנה זה כמחסן (נ/11). מדובר במבנה ישן בנוי איסכורית שנשען על בית הנתבעים (תמונות ת/5, תצהיר האינסטלטור נ/13, עדות הנתבעת (עמ' 41 שורות 28-31 לפרוטוקול; עמ' 43 לפרוטוקול, 10-13).

אין גם מחלוקת כי המבנה נהרס, האינסטלטור העיד שהוא התבקש על ידי הנתבעים לסלק צינורות מים שהיו מותקנים על הקיר החיצוני ותוך כדי עבודה קרס לפתע הגג ובעקבותיו גם הדופן, אך התובע סרב להצעה להקים את הסככה מחדש.
73.
התובע טוען שהרס המבנה גרם לו לנזק מאחר וכתוצאה מכך המגרש הוערך לצורכי מס כמגרש פנוי, לא כמגרש מבונה, דבר שגרר תשלום מס רכישה בשיעור של 5% ולא בשיעור נמוך יותר כשל דירת מגורים.
74.
גם אם הוכח שהנתבעים אחראים לקריסת המבנה, הנזקים הנטענים לא הוכחו.
לא הוכח שהמבנה הישן יכול היה לזכות את התובע במס מופחת. התובע לא הציג כל ראייה או עדות התומכים בתזה זו ואין די בטענתו כי כך נאמר לו בפגישה עם נציג רשות המיסוי. התובע גם העיד שהמבנה נבנה ללא היתר, והוא התכוון לפעול לקבלת היתר למבנה קיים ואז לשלם מס רכישה מופחת (עמ' 37 לפרוטוקול, 16-25). לא ברור כלל אם ניתן היה לפעול בדרך זו וגם לא ידוע אם עלות קבלת ההיתר לא היתה עולה על הפרש המס. ולבסוף, התובע לא הוכיח גובה המס ששולם וגובה המס המופחת אותו אמור היה לטענתו לשלם, כך שלא ניתן לדעת מה גובה ההפסד שנגרם, ככל ונגרם.
התובע טען בסיכומיו לנזקים נוספים בגין שווי המבנה ועלות פינוי ההריסות. טענות אלו יש לדחות הן מהטעם שהן עלו לראשונה בסיכומים והן מאחר ולגופן הן לא הוכחו.
החזר הוצאות
75.
התובע טוען כי התנהלות הנתבעים גרמה לו להוצאות, והן תשלום למודד שהוא נאלץ לשכור ותשלום ששולם למגשר בגין הליך הגישור שלא צלח.
76.
טענות אלו יש לדחות, מאחר ולא הוכחה אחריות הנתבעים להוצאות.
החלטת התובע להיעזר בשירותי מודד היא עניינו שלו, והטענה לפיה הנתבעים התחייבו לשאת במחצית ההוצאה לא הוכחה. גם הטענה כי על הנתבעים לשאת בעלות המגשר לא ברורה בעיקר כאשר עלויות אלו הושתו על הצדדים בחלקים שווים.
התנגדויות לבקשות לקבלת היתר בנייה והגשת תלונות למשטרה
77.
התובע טוען שהנתבעים הגישו נגדו תלונות שווא למשטרה במטרה לפגוע בו, התלונות נסגרו מהטעם שנסיבות העניין אינן מצדיקות המשך חקירה, אך הן גרמו לו לנזק רב (סעיף 24(א) לתצהיר התובע, נספחים 31 – 34 לתצהיר). הנתבעים טוענים שהתובע התנכל להם ובדין הוגשו התלונות למשטרה.
78.
מצאתי לדחות גם טענות אלו. גם אם התלונות שהוגשו נסגרו לא הוכח שהן הוגשו ללא בסיס או גרמו נזק ספציפי. כאמור בתחילה, הרושם שנוצר הוא שבין הצדדים סכסוך רב שנים, שני הצדדים פנו למשטרה, אולם לא ניתן לקבוע כי הוגשו תלונות ללא כל בסיס, וודאי שלא הוכחו נזקים.
79.
ועוד נטען כי הנתבעים הגישו התנגדויות סרק לבקשות שהגיש התובע לקבלת היתרי בנייה, וזאת בניגוד להסכם השיתוף הקובע שלא יוגשו התנגדויות (סעיף 9). התובע טוען שבהגשת התנגדויות אלו הפרו הנתבעים את הסכם השיתוף וגם גרמו לו לנזקים עקב עיכובים בבנייה, תשלומים נוספים לבעלי מקצוע ועגמת נפש רבה.
80.
הנתבעים אינם חולקים על שהגישו התנגדויות אולם טוענים שההתנגדויות הוגשו כדין, מאחר והתובע בנה ללא אישורים ובניגוד לחוק, נמצאו אי התאמות, והם פעלו לשם הגנה על זכויות קנייניות (סעיפים 20-23 לתצהיר הנתבעת).
81.
גם טענות אלו לא הוכחו. גם אם ההתנגדויות שהגישו הנתבעים נדחו, אין זה אומר שהיו אלו התנגדויות סרק, או שלא עמדה לנתבעים הזכות להגישן, והסכם השיתוף אינו אוסר על הגשת התנגדויות אלא מצמצם את עילות ההתנגדות.
מעבר לכך. הנזקים הנטענים לא הוכחו, לא פורט ולא הוכח אלו עיכובים נגרמו כתוצאה מההתנגדויות שהוגשו, מה גרם לעיכובים ככל והיו, לא פורט ולא הוכח באלו תשלומים נאלץ התובע לשאת עקב העיכובים הנטענים, וגם לא הוכחו נזקים נוספים.
עגמת נפש ונזקים לא ממוניים
82.
התובע שב וטוען כי הנתבעים הסבו לו עגמת נפש רבה, הכפישו את שמו הטוב בקרב שכניו, פגעו בבריאותו, שינו את תוואי הגדר, גרמו לפגיעה אסתטית בביתו, פגעו בפרטיותו, וגרמו לו סבל רב.

הנתבעים טוענים שהנתבע הוא שפגע בהם על לא עוול בכפם.
83.
מומחה התובע מעריך את הפגיעה עקב אסתטיקה והעדר פרטיות בסכום של 227,000 ₪ (סעיף 10.2 לחוות הדעת). הפגיעות שצוינו לעניין זה בחוות הדעת הן קביעת קו גבול בין החלקות באופן הפוגע בפרטיות לרבות מעקה פולש בקומה השנייה (סעיף 1.2 לחוות הדעת), אי הכנת קיר משותף חלק בין שני חלקי המגרש (איטום חלונות, פירוק סורגים ומעקות והעתקת צינורות) באופן הגורם לפגיעה אסתטית ואקוסטית (סעיף 5.3 לחוות הדעת), והקמת גדר בצורת ר המביאה לחסימת נוף, פגיעה אסתטית והעדר פרטיות (סעיף 5.4).
מומחה הנתבעים שולל מכלול פגיעות אלו וטוען כי הן תואמות להסכם.
84.
בכל הקשור לנזק הלא ממוני, אני מוצאת כי אין להסתמך על חוות דעת מומחה התובע, וזאת משני טעמים.
ראשית, הטענות רובן ככולן הן הרחבת חזית שלא הותרה. המומחה לא פרט תחשיבו והנזקים הוערכו על ידו בהערכה כוללת. עם זאת, מפירוט הפגיעות עולה כי מרביתן לא עלו טרם הגשת חוות הדעת (כאמור בפתח ישיבת ההוכחות, לא התרתי הרחבת חזית, בין היתר מאחר וסכום התביעה כמעט והוכפל). וכך, הטענה כי הנתבעים בנו מעקה הפולש למגרש התובע לא עלתה מעולם וגם לא ברור למה מכוונים הדברים. גם הטענה כי הגדר נבנתה סמוך מידי לבית הנתבעים נמחקה (אציין כי הגדר קדמה לבית). הטענות לפגיעה אקוסטית עלו לראשונה בחוות הדעת ולא פורטו כלל. בנסיבות אלו ושעה שחוות הדעת אינה מפרטת כל נזק ונזק, לא ניתן להסתמך על האמור בה.
שנית, חוות הדעת אינה משכנעת וגם אילולא סברתי שמרביתה הרחבת חזית לא ניתן היה
להסתמך על מסקנותיה. המומחה מפרט בנספח החישובים שצירף את האופן בו חישב את הנזק כדלקמן: שווי זכויות הבנייה במגרש 836,143 ₪ + שווי מחוברים 375,000 ₪ + רווח יזמי, סה"כ שווי נכס, 1,513,928.13 ₪. שיעור פגיעה הוא 15% סה"כ 227,089 ₪. לא ברור מדוע יש לגזור את הערכת הנזק הלא ממוני משווי הבית, לא ברור מדוע יש לקחת בחשבון רווח יזמי, לא ברור מדוע יש להעריך את הנזק לפי 15% משווי הבית דווקא, ואין כל פירוט או נימוק לתחשיב שהוצג.
לאור האמור אין מקום להסתמך על הערכות המומחה. עם זאת, חלק מהטענות נושא חוות הדעת יילקחו
במסגרת פיצוי כללי בגין עגמת נפש.
85.
עם זאת, מצאתי כי התובע זכאי לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לו, גם אם הערכת המומחה מטעמו אינה יכולה לשמש בסיס להערכת ראש נזק זה.
לעניין עגמת הנפש אני לוקחת בחשבון את מכלול הטענות שעלו, בהן הטענה כי גריעת שטח המגרש גרמה לתובע לעגמת נפש רבה מעבר לשווי הכספי של אבדן השטח.
אני לוקחת בחשבון גם את הטענות בדבר בניית גדר בצורת ר הפולשת לתוך שטח התובע. גם אם היתה גדר קודמת, הנתבעים הודו כי הם שינו את תוואי הגדר (עדות הנתבעת בעמ' שורות 20 – 30), והפלישה שנוצרה משמעותית. מומחה התובע העיד כי "אני בכל שנות הניסיון שלי, לא נתקלתי בתשריט שגולש לשכן בצורה שכזו, משהו שלא נתקלתי בו..." (עמ' 23 שורות 3 – 5).
עוד אני לוקחת בחשבון את סירוב הנתבעים להתאים את קיר ביתם ולאפשר את בניית בית התובע ללא הפרעות. גם אם קבעתי שלא הוכח שבגין כך נמנעה בנייה, אני מקבלת את הטענות לפגיעה בפרטיות ופגיעה אסתטית. וכך למשל, בתמונות שהוגשו ניתן להבחין בחלון על קיר בית הנתבעים בעדו ניתן להשקיף לחצר התובע, וטענת הנתבעים כי החלון סגור מחלקו הפנימי אינן מענה. לא רק שהנתבעים יכולים להסיר את החסימה בכל עת אלא שאין בכך כדי לרפא את הפגיעה האסתטית הנראית.
אין מקום לקחת בחשבון את יתר הטענות, כגון הגשת תלונות סרק למשטרה, התנגדויות שווא לבקשות לקבלת היתר בנייה, הכפשת שם התובע וגרימת נזקים בריאותיים באשר טענות אלו לא הוכחו.
בהתחשב במכלול הנסיבות אני מעריכה את עוגמת הנפש שנגרמה לתובע בסכום כולל של 30,000 ₪.
תוצאה


86.
סיכומם של דברים. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סכום של 14,326 ₪ בגין אבדן שטח החצר, בתוספת סכום של 8,164 ₪ בגין סירובם לאפשר לתובע להתחבר לתשתיות הביוב בשטחם, ובתוספת פיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 30,000 ₪, סה"כ 52,490 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

כן יישאו הנתבעים במחצית סכום אגרת בית משפט, וזאת נוכח הפער בין סכום התביעה וסכום פסק הדין, ובתוספת שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪. מעבר לאמור יישא כל צד בהוצאותיו.

כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.
המזכירות מתבקשת לשלוח לצדדים עותק מפסק הדין.
ניתן היום,
ג' אב תשע"ט, 04 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 21999-04/13 מרדכי סטרוגנו נ' יהודה בן עזרא, אילנית בן עזרא (פורסם ב-ֽ 04/08/2019)