פסקי דין על חסן אלקוואסמי (המנוח) | פסקי דין על חנאן קוואסמי | פסקי דין על נג'ואן גפאל ואח' | פסקי דין על עיסא אלפקיה | פסקי דין על סלימאן אלפקיה | פסקי דין על מחמוד אלפקיה ואח' |

34354-11/15 א     05/08/2019




א 34354-11/15 חסן אלקוואסמי (המנוח), חנאן קוואסמי, נג'ואן גפאל ואח' נ' עיסא אלפקיה, סלימאן אלפקיה, מחמוד אלפקיה ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 34354-11-15 אלקוואסמי (המנוח) ואח'
נ' אלפקיה ואח'






בפני

כבוד השופטת
מוריה צ'רקה


תובעים

1.חסן אלקוואסמי (המנוח)

2.חנאן קוואסמי

3.נג'ואן גפאל

4.ענאן קואסמי

ע"י ב"כ עוה"ד מוחמד סייד-אחמד


נגד

נתבעים
1.עיסא אלפקיה

2.סלימאן אלפקיה

3.מחמוד אלפקיה

4.מוחמד אלפקיה

5.מוסא אלפקיה

6.מוסטפא אלפקיה

7.שפיק אלפקיה

ע"י ב"כ עוה"ד מוחמד עווידה




פסק דין


התביעה שבפני
היא תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בעיצומו של הסדר, בשכונת בית חנינא, ירושלים. הצדדים הגיעו להסכמה לפירוק שיתוף בעין, על פי תכנית בניין עיר שהוכנה על ידי עיריית ירושלים, ותשלום תשלומי איזון. המחלוקות הטעונות הכרעה נוגעות לתוקפה של ההסכמה, ולגובה תשלומי האיזון.
עובדות מוסכמות
המקרקעין בהם עסקינן הם מקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים בפנקסי המקרקעין, אלא בלוח הזכויות הלא סופי המנוהל על ידי פקיד הסדר המקרקעין. בלוח הזכויות רשומים המקרקעין כחלקה 209 גוש 30615, בשטח של 4,254 מ"ר, בבית חנינה ירושלים (להלן: "המקרקעין"). כמקרקעין רבים מסוגם, הליכי ההסדר בהם החלו בהיות המקרקעין תחת השלטון הירדני, הוקפאו מאז 1967, וטרם חודשו. לפי נסח עדכני מפקיד ההסדר (הוגש ביום 14.12.17), 507 חלקים מתוך 720 (כ- 70.42%) מהזכויות במקרקעין רשומות על שם מר חסן עמראן עבד אלג'באר אלקואסמי המנוח, ויתרת הזכויות (29.58%) רשומות, בחלקים שונים, על שם שבעת הנתבעים, כולם ממשפחת אלפקיה.

על המקרקעין חלה תב"ע מספר 7160ב, שנכנסה לתוקף בשנת 2010, ולפיה החלקה חולקה לשני מגרשים: 209א ו209ב (נספח ד לכתב התביעה). על פי טבלת איחוד וחלוקה תכנונית שצורפה (נספח ו לכתב התביעה), שטח חלקה 209 כולה הוא 4,254 מ"ר, ולאחר החלוקה והפרשות לצרכי ציבור, שטח חלקה 209א הוא 1,718 מ"ר, ושטח חלקה 209ב הוא 940 מ"ר.
מר חסן אלקואסמי, אשר על שמו רשומות מרבית הזכויות, נפטר ביום 15.12.08 בירושלים. יורשיו על פי דין (בהתאם לפס"ד של בית הדין השרעי, נספח ג1 לכתב התביעה) הם התובעים 2 - 4. יצוין כי במהלך ניהול התביעה נפטרה גם התובעת 2, ולטענת התובעים 3 ו- 4, הם יורשיה.
גם הנתבעים 1 – 4 והנתבע 7 הלכו לבית עולמם. על פי כתב ההגנה, יורשי נתבעים אלו, יחד עם הנתבעים 5 ו- 6 מכרו חלקיהם לששה מבני משפחת עווידה (שמות הרוכשים כפי שפורטו בכתב ההגנה הם אמגד עווידה, ת.ז. 039580774, רבאח עווידה ת.ז. 027581206, פלאח עווידה, ת.ז. 080810245, גמאל עווידה, ת.ז. 081034985, מוחמד עטייה עווידה, ת.ז. 31610360 ומחמוד עטייה עווידה, ת.ז. 314935959). בשום שלב הנתבעים, או חליפיהם, לא הציגו צווי ירושה, ולא נדרשו לעשות כן. התובעים מצדם לא ביקשו לתקן את תביעתם ולתבוע באופן ישיר את הרוכשים, והסתפקו בכך שהוצגו ייפויי כח המעידים לכאורה על הרכישות, ועל כך שב"כ הנתבעים פועל בשמם של הרוכשים. כך שלמעשה, התביעה היא כנגד מי שרשום בלוח הזכויות, ומבוססת על הצהרת ב"כ הנתבעים, לפיה הוא מייצג גם את מי שכל הזכויות הועברו אליהם, מבלי שהדבר נרשם בלוח הזכויות או הוכח בפני
.

השתלשלות ההליכים וטענות הצדדים
התובעים תבעו פירוק שיתוף בעין, על פי החלוקה שבתכנית 7160ב. על פי כתב התביעה, התובעים מבקשים שהחלוקה בעין תיעשה באופן שלהם יינתנו זכויות בלעדיות בחלקה 209א ולנתבעים יינתנו זכויות בלעדיות בחלקה 209ב. בנוסף, כיוון שחלקי התובעים בחלקה המקורית גדולים הן מאשר שטחה היחסי של חלקה 209א והן מאשר שוויה היחסי, טענו התובעים שהם זכאים גם לחלקים מחלקה 209ב.
הנתבעים הסכימו לפירוק השיתוף בעין, אך הם חלקו על דרישת התובעים לקבל את חלקה 209א. הצעת החלוקה המקובלת עליהם היא, שהנתבעים יקבלו את חלקם מתוך 209א, והתובעים יקבלו את חלקה 209ב ואת היתרה מחלקה 209א.
בדיון ביום 9.10.16, הגיעו הצדדים להסכמה אשר נרשמה בפרוטוקול הדיון, לפיה:
"ב"כ התובעים – הגענו להסדר. נסכים על שני עקרונות, האחד שהתובעים יקבלו את המגרש הגדול ולגבי הקטן בית המשפט ימנה שמאי להערכת תשלומי האיזון אותם ישלמו הנתבעים לתובעים בגין חלקם במגרש הקטן. את זהות השמאי אנחנו משאירים לשיקול דעת בית המשפט. עד שימונה שמאי נפעל לרישום הזכויות של התובעים בלוח התביעות (צ"ל לוח הזכויות – מ.צ'.).
החלטה – החלטה על מינוי שמאי תישלח
."
בהתאם להסכמת הצדדים, מונה השמאי מחמד קיימרי (להלן "המומחה") לקבוע את גובה תשלומי האיזון. חוות דעת המומחה הוגשה ביום 12.5.17. על פי חוות הדעת, שווי מגרש 209א הוערך ב- 5,010,000 ₪, ושווי מגרש 209ב הוערך ב- 2,520,000 ₪. משמעות קביעה זו, בשים לב לחלקי הצדדים כפי שהם רשומים בלוח הזכויות, היא שעל הנתבעים לשלם לתובעים תשלומי איזון בסך של 290,000 ₪.
התובעים חלקו על קביעות המומחה, ושלחו לו שאלות הבהרה. בתשובותיו עמד המומחה על דעתו, ולפיכך ביקשו התובעים לחקור אותו על חוות הדעת. הנתבעים מצדם בקשו לאמץ את חוות דעת המומחה.
בחקירת המומחה הוא נשאל באשר לאופן בו התייחס לכל אחד מהיתרונות והחסרונות הנובעים ממצבה הפיזי של החלקה ומיקומה. בסיומה של החקירה, התבקש המומחה לשקול שנית את שווין היחסי של החלקות, בשים לב לנקודות שעלו בחקירה.
ביום 13.9.18, לאחר שנחקר בפני
, נתן המומחה חוות דעת משלימה, בה הוא תיקן במעט את חוות דעתו, וקבע כי יש להפחית 6,000 ₪ מסך תשלומי האיזון שעל הנתבעים לשלם לתובעים, במידה וחלקה 209א תימסר לתובעים וחלקה 209ב תימסר לנתבעים.

ביום 23.12.18, הגישו התובעים בקשה לפסילת המומחה, וביום 6.3.19, לאחר קבלת תגובות ותשובות הצדדים, דחיתי את בקשת הפסילה.
לאחר הגשת סיכומי התובעים, הגישו הנתבעים בקשה לביטול ההסדר הדיוני מיום 9.10.16, ולמחיקת התביעה. בסיכומיהם, העלו הנתבעים לראשונה, ומבלי לקבל רשות, טענות הסותרות את כתב ההגנה (למשל, שלתובעים 3 ו- 4 אין זכות במקרקעין), או שלא הועלו בשום שלב בפני
המומחה (בנוגע לשווי חלקה 209ב). כמו כן שבו התובעים לטענות מקדמיות שכבר נדחו בהחלטת כבוד הרשמת בשלב המקדמי, ועליהן כבר ויתרו בס' 11 לכתב ההגנה (בנוגע לייפוי הכח של ב"כ התובעים). במאמר מוסגר יצוין, שבדין ויתרו הנתבעים בכתב ההגנה על טענה זו (ר'
רע"א 6397/14

אורי

סייג

נ

'

city bank n.a tel-aviv
(13.1.15)
).
כבר בשלב זה יצוין כי לא ניתן להעלות לראשונה טענות מסוג זה בסיכומים, שכן הן מצריכות בירור עובדתי. לפיכך, אני דוחה את הטענות, שעצם העלאתן במועד זה נגועה בשיהוי,
ולא מצאתי לנכון להתייחס אליהן לגופן בפסק הדין.
דיון והכרעה
פירוק שיתוף במקרקעין הרשומים בלוח הזכויות המנוהל אצל פקיד ההסדר
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף
."
סעיף דומה נקבע בסעיף 10(א) לחוק המיטלטלין תשל"א-1971, והוא חל גם על זכויות אובליגטוריות, שדינם כדין מיטלטלין:
"כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף
."
אכן כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, אבל עצם קיומה של שותפות היא תנאי יסוד לתביעה כאמור. תביעה לפירוק שיתוף יכולה להתקיים רק בין שותפים:
"קיומה של בעלות משותפת מותנה בכך שלשותפים זכות זהה בנכס, שהזכות האמורה היא בעלות וכי הנכס, נשוא זכותם של הבעלים המשותפים, זהה"
(י.
ויסמן "דיני קניין - בעלות ושיתוף"
(תשנ"ז-1977) עמ' 125).
במקרה שבפני
, זכותם של הצדדים, או ליתר דיוק, המגבלות על זכויותיהם של הצדדים בנכס, זהה. במה דברים אמורים? כאמור לעיל, עסקינן במקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים, אלא מצויים בעיצומו של הליך הסדר, ולגביהם מנהל פקיד ההסדר רישום בלוח הזכויות. לפיכך, למעשה לאף אחד מהצדדים הרשומים בלוח הזכויות אין זכות קניינית בהם, אלא רק טענה לזכות, אשר תתברר כאשר יחודשו הליכי ההסדר ((ר' לעניין זה רע"א 4890/15 אהרן אלוש נ' עיריית טבריה, בפסקה 6 והאסמכתאות הרבות שם).
שנית, וכאמור לעיל, כל האנשים הרשומים בלוח הזכויות הלכו לבית עולמם, ועל כן כתב התביעה הוגש בשם עזבון אחד מהם כנגד עזבונות של אחרים. לכאורה לא התובע 1 ולא הנתבעים כשירים לתבוע או להיתבע, שכן עזבון אינו אישיות משפטית (ר'
רע"א 6590/10

עזבון

המנוח

פואד

אשתייה

ז

"

ל

ואח'


נ

'

מדינת

ישראל

-

משרד

הביטחון

(28.05.2012)
;
א' גורן,
סוגיות


בסדר

דין

אזרחי
(מהד' 12, 2015), עמ' 160)
. בהקשר זה יצוין, כי התובעים צירפו לתביעת העזבון גם את היורשים. בכך לכאורה רפאו את הפגם, לפחות ככל שהדבר נוגע לכתב התביעה.
את ההליך מנהלים אנשים הטוענים שהם יורשי מי שרשום בלוח הזכויות (בשם התובע), או מי שטוען שרכש מהיורשים (בשם הנתבעים). לפיכך, אילו היו התובעים מבקשים שבסוף ההליך יירשם פירוק השיתוף בפנקסי המקרקעין, לא ניתן היה לקיימו מבלי לברר את זכויות הצדדים בפני
ערכאה מוסמכת. אלא שפסקי דין הניתנים בנוגע לזכויות הרשומות בלוח הזכויות שמתנהל על ידי פקיד ההסדר יכולים לחייב אך את הצדדים להם (ר' לעניין זה
ע"א 10559/08

רבחי שרים נ' עזבון המנוח אחמד אלחוסייני (2.7.08) וכן
ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' חמיס מוחמד חוסיין אל קימרי (28.9.07)). פסק הדין שלהלן, כמו גם תכנית החלוקה כולה, לא יירשם בפנקס הזכויות, או אפילו בלוח הזכויות המנוהל על ידי פקיד ההסדר.
כיוון שזכויות התובעים או הנתבעים במקרקעין לא היו במחלוקת לכל אורך ההליך, ואף לא הוגדרו כפלוגתא בכתבי הטענות, לא הובאו ראיות בנושא זה. יש להניח שאילו כתב ההגנה היה מגלה מחלוקת בדבר זהות יורשי התובע 1 או בדבר זהות יורשי הנתבעים, היו הצדדים דואגים להגיש ראיות בנקודה זו, וניתן היה להכריע במחלוקת, או להמתין עד אשר תינתן הכרעה בפני
הערכאה המוסמכת.
על כן, מקום בו הצדדים אינם חולקים על עצם קיומה של שותפות, ומקום בו ממילא פסק הדין מחייב רק את הצדדים עצמם, אין מניעה לקיים ההליך, ולהכריע במחלוקות בין הצדדים.
ההסכמה הדיונית בין הצדדים
כאמור, בישיבת קדם המשפט שנערכה ביום 9.10.16, הודיעו הצדדים שהגיעו להסכמה דיונית, לפיה התובעים יקבלו את מגרש 209א, והנתבעים (או חליפיהם) יקבלו את מגרש 209ב, והנתבעים (או חליפיהם) ישלמו תשלומי איזון לתובעים, על פי קביעת מומחה שימונה על ידי בית המשפט.
כמעט שלוש שנים מאוחר יותר, ביום 5.5.19, הגישו הנתבעים בקשה לביטול ההסדר הדיוני מיום 9.10.16, ולמחיקת התביעה. לטענתם, ההסכמה הדיונית שניתנה ביום 9.10.16, הייתה מותנית בכך שהתובעים יירשמו כבעלים של החלקה בנסח. לדברי הנתבעים מדובר בתנאי מתלה, וכיון שלא נתקיים, בידם לחזור בהם מן ההסכמה שניתנה. זאת ועוד, לטענתם, זכותם לחזור בהם מההסכמה נובעת מכך שלא ניתנה להסכמה זו תוקף של

פסק דין
. כפי שעולה מן ההחלטה "החלטה על מינוי שמאי תישלח".
התובעים מבקשים לדחות הבקשה, הן בשל השיהוי במועד הגשתה, הן נוכח הסתמכותם על ההסכמה הדיונית, אשר לאחריה הוציאו כספים רבים, ביניהם למימון חוות דעת המומחה ועוד. עוד טוענים התובעים, כי על ההסדר הדיוני חלים דיני החוזים, והנתבעים לא הצביעו על עילה לביטול חוזה, כגון טעות או הטעיה.
דין הבקשה לביטול ההסדר הדיוני להידחות. נכונה טענת התובעים, כי לאורך כל ההליך, מאז הדיון המקדמי הראשון ביום 9.10.16, התנהל ההליך על בסיס אותה הסכמה, אותה הנתבעים שבו ואשררו שוב ושוב (ר' בקשת הנתבעים מיום 16.10.17, ואמירת בא כוחם בדיון ביום 11.11.18).

אמנם, נכון הדבר כי ההסכמה לכאורה לא קיבלה תוקף של החלטה, אולם כבר נקבע בכגון זה על ידי כבוד השופט י' עמית בבר"ע (מחוזי חיפה) 3369/08


עזבון

המנוח

זידאן

עלי

בן

מחמוד

ז

"

ל

ואח'


נ

'

אריה

חברה

לבטוח

בע

"

מ

(24.07.2008)
:

"מפרוטוקול הדיון מיום 25.12.2007 עולה כי הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לגבי אופן הגשת הבקשה לצירוף המסמכים. אני דוחה מכל וכל טענת המבקשים לפיה הסכמה זו אינה "פורמלית" או שאינה מחייבת אותם, אך ורק מאחר שלא ניתן לה תוקף של החלטה. הסכמה דיונית, גם אם לא קיבלה תוקף של החלטה, אינה "תוכנית כבקשתך" שיכול בעל דין להתעלם ממנה כרצונו".
מעבר לכך, ההסכמה קיבלה תוקף של החלטה בהחלטה מיום 6.3.19, בה דחיתי את פסילת המומחה. בהחלטה נכתב בין השאר:
"בין הצדדים ישנה הסכמה לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, על פי תכנית איחוד וחלוקה שחלה על המקרקעין, כאשר התובעים יקבלו את מגרש 209א' והנתבעים יקבלו את מגרש 209ב'. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לגובה תשלומי האיזון
."
הטענה כי ההסכמה כפופה לתנאי מתלה, לפיה התובעים יירשמו כיורשים בלוח הזכויות אצל פקיד ההסדר אינה עולה בקנה אחד עם לשונה של הצהרת הצדדים בדיון, או אם לשונה של הצהרת הנתבעים בשלבים המאוחרים יותר. יתרה מזו, נדמה כי קיימת מידה לא מבוטלת של עזות מצח מצד הנתבעים לעמוד על דרישתם לפיה זכות התובעים תירשם, בעוד שהם עצמם אינם רשומים בלוח הזכויות, כפי שפורט לעיל.
לפיכך, אני נותנת תוקף של

פסק דין
להסכמת הצדדים. יחד עם זאת, וכפי שנאמר לעיל,

פסק דין
זה ניתן במערכת היחסים שבין הצדדים ובין עצמם, ואין בו לחייב צדדים שלישיים, למעט את בני משפחת עווידה, אשר שמותיהם פורטו בס' 4 לעיל, ואשר על פי הצהרת בא כוחם, הם היו שותפים להליך.
דמי האיזון
לא נותר אלא להכריע בשאלת גובה דמי האיזון. כאמור לעיל, בהסכמת הצדדים מונה השמאי מוחמד קיימרי לשום את שווי כל אחד משני המגרשים, על מנת שניתן יהיה לקבוע את גובה דמי האיזון. לאחר שבחן מספר רב של עסקאות השוואה, העריך המומחה ששווי הקרקע ייגזר מ- 3,000 ₪ עבור כל מ"ר שניתן לבנות עליה. כמו כן קבע המומחה מהו הניצול המרבי של כל אחד מהמגרשים, מבחינת אפשרות הגדלת זכויות הבניה, אופן העמדת המבנים שיעמדו עליו, וסוג השימוש שייעשה בו. על קביעות אלו לא חלקו הצדדים.
כמו כן, על מנת לשום את שווי המגרשים, העריך המומחה את חסרונותיו של כל מגרש בעסקה של קונה מרצון ומוכר מרצון, מבחינת דרכי הגישה אליו, הטופוגרפיה שלו, צורתו, מיקומו וכיוצ"ב. המומחה ייחס לכל אחד מהחסרונות שיעור ההפחתה מסוים, כפי שיפורט להלן. לאחר שקלול ההפחתות, קבע המומחה את שווי כל אחד מהמגרשים, וחישב את דמי האיזון.
התובעים חלקו על חוות הדעת בכל מה שנוגע להיקף ההפחתה בגין החסרונות האמורים, והפנו למומחה שאלות הבהרה, לאחר קבלת תשובותיו, לא נחה דעתם
של התובעים, והם זימנו אותו לחקירה נגדית. בסיומה של החקירה הנגדית, התבקש המומחה לחשב מחדש את שווי כל אחד מהמגרשים, וכך עשה בחות דעת משלימה. כיוון שהתובעים עודם חולקים על חוות הדעת המשלימה, לא נותר אלא להכריע בסוגיה זו.
נקודת המוצא לדיון היא שרק במקרים נדירים וקיצוניים יתערב בית המשפט בקביעת שמאי מוסכם:
"ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב [ראו: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)]. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם... צדדים שהסכימו ביניהם למנות מומחה שייתן מענה לשאלה פלונית מחויבים להחלטתו מכוח ההסכם שנכרת ביניהם... אכן, בית משפט זה הכיר בעבר בעילה של "שגיאה גסה" אשר נפלה בחוות דעתו של שמאי על מנת לשנותה או לבטלה [ראו: ע"א 311/66 נחמיאס נ' "לקט" קואופרטיב לאיסוף נייר פסולת, פ"ד כ (4) 48, 50 (1966) (להלן: "עניין נחמיאס"); ע"א 713/84 בניאס נ' רפאל, פ"ד מ (2) 602, 607 (1986) (להלן: "עניין בניאס")], אולם עילה זו מצומצמת למקרים בהם השגיאה "עולה מן הכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים" (עניין בניאס הנ"ל, שם) כאשר אין מקום לאפשר את הפרכתה לגופה על ידי עדות חיצונית אחרת (עניין נחמיאס הנ"ל, שם)." (
ע"א 1168/07

יפה

נוף

-

תחבורה

,

תשתיות

ובניה

בע

"

מ

נ

'

מאיר

הפלר

,

עו

"

ד

(1.2.09)
)
יחד עם זאת, גם במקום בו הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מוסכם, אין בית המשפט פטור מלבחון אם נפלה בחוות הדעת "שגיאה גסה" כלשון פסק הדין שם, וכך ייעשה.
המומחה קבע שיש להפחית את שווי מ"ר לבינוי במגרש א' בגין 5 נושאים: צורתו, המבנה הטופוגרפי שלו, מיקומו לעומת מגרשים אחרים, צפיפות הבניה בו ומקדם בגין שוליות שטחים. גם את שוויו של מ"ר לבינוי במגרש ב' קבע המומחה שיש להפחית, וזאת בגין דרכי הגישה אליו ומקדם בגין שוליות השטחים. בכל אחד מאלו נדון להלן.
צורת המגרש

בחוות דעתו (סעיף 9.1) כתב המומחה:
"צורתו

של

מגרש 209א'

אינה

רגולרית

וצורתו

של

מגרש 209ב' רגולרית

דמוית מלבן. למרות

הצורה

האי-רגולרית

של

מגרש 209א', ולאחר

בחינת

אפשרויות

העמדת בניינים

במפת

המדידה

שנמסרה

לידי,

אני

סבור

כי

קווי

הבניין

המאושרים במגרש

מאפשרים

בנייה

נורמטיבית

במגרש

וכי

הצורה

אינה

ברת

השפעה משמעותית

על

תכנון

הבנייה
."
במילים אחרות, הצורה האי-רגולרית של מגרש א' משפיעה רק על צורת החצר, אך אינה פוגעת באפשרות ניצול זכויות הבניה.
המומחה נשאל על כך בשאלות ההבהרה, והשיב שכאשר מדובר בבנייה רווייה, ממילא תרומת החצר לשווי המגרש נמוכה, ועל כן השפעת אי-הרגולריות של החצר היא מזערית. המומחה נחקר על כך, ובחקירתו הנגדית השיב כי התרומה "המזערית" לשווי המגרש היא בשיעור של 35,000 ₪. (תשובה לשאלה 1, וכן עמ' עמ' 6 ש' 24).
יחד עם זאת, בחוות הדעת המשלימה, ולאחר שבחן נקודה זו בשנית, הסביר המומחה שאין מקום להביא הפחתה זו בחשבון, משום שכבר בוצעה הפחתה בגין חלק אי-רגולרי זה של החצר בסעיפים אחרים של חוות הדעת. המומחה הפנה לכך ששווי החצר הופחת הן בשל מצבו הטופוגרפי של המגרש, המחייב בניית קיר תמך בתוך החצר, והן בשל העובדה שדרך הגישה היחידה הקיימת היום למגרש השכן עוברת בחלק האי-רגולרי של החצר (עמ' 2 לחווה"ד המשלימה, תשובה לשאלה 1). אכן, כדברי המומחה וכפי שיפורט להלן, בדיון אודות השפעת המצב הטופוגרפי של המגרש על שוויו הביא המומחה בחשבון את הצורך לבנות קיר תמך בגובה 6 מ', ואת הפגיעה בחצר לכל אורכה בשל עובי הקיר. בנוסף, כאשר חישב המומחה את ההפחתה בגין המיקום, הביא המומחה בחשבון את העובדה שדרך הגישה למגרש המצוי דרומית למגרש 209א' עוברת בכ- 400 מ"ר מתוך מגרש זה. בנסיבות אלה, אני מקבלת את קביעת המומחה לפיה אין מקום להפחתה נוספת.

מקדם טופוגרפי
בחוות דעתו, כתב המומחה (סעיף 9.2):

"...יש

לבנות

קיר תמך

לאורך

כל

החזית

המזרחית. קיר

התמך

אמור

להיות

בשתי

מדרגות

לפחות (כאשר

הגובה

המרבי

לכל

קטע

לא

יעלה

על

3.0 מ' בהתאם

להוראות

תוכנית המתאר

לירושלים 62), דבר

אשר

גוזל

משטח

החצר

המזרחית

ובכך

מתאפשר אוורור

חלקי

לצד

המזרחי

של

שתי

הקומות

הראשונות

בבניין."
בגין עלות בניית קיר התמך, הפגיעה שלו בחצר, והפגיעה באוורור שתי הקומות התחתונות של הבניין (מתוך 6) קבע המומחה הפחתה של 5%.
בחקירתו הסביר המומחה כיצד בוצעה הערכה זו:

"קונה סביר לא מביא אתו מהנדס שלד, הוא עושה את זה באופן גלובלי, המגרש הזה נראה לי בגלל טופוגרפיה להפחית 10%, להתמקח עם המוכר, בסופו של דבר מגיעים לחמש אחוז. אבל הסברתי לפי הניסיון שלי כמהנדס בניין כמה זה פחות או יותר עולה. חלק מזה היה צריך להיות במסגרת בנייה רגילה... זו הערכה גסה זה לא חלק מהעבודה שלי." (עמ' 8 ש' 23-28)
ובהמשך:
"ניסיתי להסביר שאם היית קונה ואני המוכר ואתה מתווכח על הפחתה לא היית מפחית את זה כי הייתי אומר חמישה אחוזים זה מעל ומעבר. הפגיעה באוורור לא ממש קיימת, היא חלקית בחלק מהדירות, ואני לא יכול להפחית יותר מזה. אם אתה רוצה להיכנס יותר להתמקחות, הייתי אומר שאם אלך למישהו אחר שישלם את ההפחתה הזאת. הפחתה של 250,000 ₪ מסכום המגרש זה סכום משמעותי. ההפחתה צריכה להיות מידתית." (עמ' 10 ש' 21-25)
בחו"ד המשלימה, שינה המומחה במעט את מקדם ההפחתה, ובמקום 5%, הפחית את שווי מגרש א' ב- 4.73%. כך או כך, אני מקבלת את קביעת המומחה, המצויה בליבת שיקול הדעת שלו, ומבוססת על ניסיונו רב השנים בדבר התנהגות קונה מרצון ומוכר מרצון, ושווי השוק של המגרשים.
מיקום
כאמור לעיל, המגרשים מדרום למגרש 209א עושים שימוש בחלק ממנו כדרך גישה לבתים הבנויים בהם. המומחה הסביר שעד שתוכשר דרך חלופית למגרשים הללו, לא יינתן לבעלי מגרש 209א היתר לחסום אותה. לפיכך, הפחית המומחה 5% משווי המגרש בגין אילוץ זה. התובעים אינם חולקים היום על הקביעה.
צפיפות
בחוות דעתו המומחה לא הפחית משווי מ"ר לבנייה בגין צפיפות. בתשובותיו לשאלות ההבהרה , קיבל המומחה את טענת התובעים בנקודה זו, וקבע את שיעור ההפחתה לשני המגרשים בגין רכיב זה. בתשובות הסביר המומחה שאמנם חוות הדעת מבוססת על ההנחה שזכויות הבנייה במגרש א' הן 240% ב- 6 קומות, ובמגרש ב' "רק" 160%, כיוון שבשני המגרשים מדובר בבנייה רוויה, ההבדל בצפיפות "מינורי" (תשובה לשאלה 4).
בחקירה הנגדית אישר המומחה שישנו הבדל בין המגרשים מבחינת רמת הצפיפות, וכי על כן יש להפחית את שווי מגרש א' ב- 1.75% נוספים. התובעים אינם חולקים עוד על קביעה זו.

שוליות שטחים
בחוות דעתו, כתב המומחה:

"בשני

המגרשים, הובא

בחשבון

מקדם

התאמה

של 0.97 בגין

שוליות

שטחים

לשטח

דירה

שמעל

ל- 120.0 מ
"
ר (בגין

שטחי

הדירות

לאחר הגדלת

זכויות

הבנייה

בהתאם

למדיניות

מוסדות

התכנון)
."
במילים אחרות, כיוון שזכויות הבניה בכל אחד משני המגרשים מאפשרות בנייה של דירות מרווחות, בהן התרומה השולית של השטח העולה על 120 מ"ר פחותה לעומת שווי מ"ר בדירות קטנות יותר, קבע המומחה הפחתה של 3% משווי מ"ר לבנייה.
בתשובות המומחה לשאלות ההבהרה הסביר המומחה כי בחוות הדעת נקבע שהשימוש האופטימאלי של מגרש ב' מחייב בניה לפי התב"ע הקיימת, ורק לאחר מכן הגשת בקשה לשינוי התב"ע והגדלת זכויות הבניה. לפי התב"ע הקיימת, גודל דירה ממוצע הוא 119 מ"ר, אולם לאחר שינויה, דירה ממוצעת במגרש זה תעמוד על 133 מ"ר. לפיכך נקבעה לה הפחתה של 3%. במגרש א' לעומת זאת, גודל דירה ממוצעת יעמוד על 122 מ"ר, ולפיכך מקדם ההפחתה הוא 2%. למרות האמור, המומחה לא שינה במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה את שיעור ההפחתה הזהה שנקבע לשני המגרשים בחוות הדעת, דהיינו 3%.
המומחה לא נשאל על כך בחקירה הנגדית, אולם בחוות הדעת המשלימה דייק את החישוב, כפי שנעשה בתשובות לשאלות ההברה, וקבע למגרש א' הפחתה של 2% בעוד שבמגרש ב' נשארה ההפחתה של 3%. לאור הנמקת המומחה בתשובות לשאלות ההבהרה, אני סבורה שטוב עשה כאשר דייק בחוות הדעת המשלימה את ההפחתות בגין שוליות שטחי הדירות.

דרך הגישה למגרש ב'
בסעיף 9.6 לחוות דעתו, כתב המומחה, שמגרש 209ב' גובל עם דרך גישה מתוכננת בלבד, ונכון למועד כתיבת חוות הדעת (אפריל 2017) אין למגרש זה דרך גישה. בשל העדרה של דרך גישה, סבר המומחה שיש להפחית 10% משווי המגרש (סעיף 12.8).

אלא שעד למועד החקירה הנגדית, מצב הדברים בנקודה זו השתנה מקצה לקצה, משום שעיריית ירושלים החלה בסלילת הדרך המתוכננת, כך שהיום יש דרך גישה למגרש ב'. לפיכך, המומחה אישר בחוות דעתו שאין היום עילה להפחתה האמורה (עמ' 12 ש'16). למרות האמור, בחו"ד המשלימה, לא שינה המומחה דבר בעניין מקדמי ההפחתה בגין דרכי גישה.
נוכח האמירה הנחרצת של המומחה בנקודה זו בחקירתו, אמירה המתיישבת עם ההיגיון, נדמה שרק בשל טעות נשכחה מהמומחה העובדה שיש מקום לבטל הפחתה זו. לפיכך, אני סבורה שיש לתקן את חוות הדעת המשלימה, כך שהיא תעלה בקנה אחד עם תשובות המומחה בחקירה הנגדית.

גובה דמי האיזון - סיכום
שווי מגרש 209א' הינו 5,040,000 ₪, כפי שנקבע בחוות דעתו המשלימה של המומחה, אותה אני מאמצת.
שווי מגרש 209ב' יתוקן ויעמוד על 2,795,000 ₪ במעוגל, על פי החישוב כדלקמן: 951 מ"ר* 101% (זכויות בניה משוקללות, לאחר חישוב זכויות הבניה הפוטנציאליות מגולמות לדחייה, עלויות עודפות והיטל השבחה) * 3,000 ₪ למ"ר *97% (בגין צפיפות).
שווי שתי החלקות גם יחד הוא 7,835,000 ₪.
אשר על כן, שווי זכויות התובעים, אשר להם 70.42% משווי המגרש, עומד על 5,517,407 ₪. בניכוי שווי מגרש א', יתרת החובה של הנתבעים כדמי איזון היא 477,407 ₪. בדומה, שווי זכויות הנתבעים, אשר להם 29.58% משווי המגרש, עומד על 2,317,593 ₪, וכיוון שבמסגרת פירוק השיתוף הם מקבלים מגרש בשווי 2,795,000 ₪, עליהם לשלם דמי איזון בסך 477,407 ₪. וכך אני מורה.
לסיכום
אין מקום לאפשר לנתבעים לחזור בהם בשלב זה מהסכמתם לפירוק השיתוף בעין, על פי המתווה עליו הצהירו. מכח הסכמה זו אני מורה על פירוק השיתוף בחלקה 209 בגוש 30615 על פי הוראות תכנית 7160ב, כך שהתובעים יקבלו את הזכויות בחלקה 209א והנתבעים יקבלו את הזכויות בחלקה 209ב'.
מכח אותה הסכמה, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים דמי איזון בשיעור של 477,407 ₪.
בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ והוצאות משפט.


ניתן היום,
ד' אב תשע"ט, 05 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 34354-11/15 חסן אלקוואסמי (המנוח), חנאן קוואסמי, נג'ואן גפאל ואח' נ' עיסא אלפקיה, סלימאן אלפקיה, מחמוד אלפקיה ואח' (פורסם ב-ֽ 05/08/2019)