פסקי דין על רשות הפיתוח | פסקי דין על קאסם חליל (המנוח) | פסקי דין על תאופיק חליל | פסקי דין על נג'יה ח'ליל ואח' |

45251-11/12 א     11/07/2019




א 45251-11/12 רשות הפיתוח נ' קאסם חליל (המנוח), תאופיק חליל, נג'יה ח'ליל ואח'








בית משפט השלום בנצרת


11 יולי 2019
ת"א 45251-11-12 רשות הפיתוח
במובן חוק רשות הפיתוח
נ' חליל(המנוח) ואח'




בפני
:
כב' השופטת הבכירה-שאדן נאשף-אבו אחמד


התובעת

1
.
רשות הפיתוח

– באמצעות רשות מקרקעי ישראל


נגד

נתבעים
1. קאסם חליל (המנוח)
2. תאופיק חליל
3. נג'יה ח'ליל
4. מוחמד ח'ליל
5. אחמד ח'ליל
6. פאטמה ח'ליל
7. עבד אלרחמאן ח'ליל
8. עאישה ח'ליל
9. עבד אלרחים ח'ליל
10. מרים ח'ליל
11. חדיג'ה ח'ליל
12. עבד אל חמיד ח'ליל
13. עבד אלמג'יד ח'ליל
14. לביבה ח'ליל (המנוח)
15. חסן ח'ליל (המנוח)
16. פאטמה ח'ליל
17. נדא ח'ליל
18. פירוז ח'ליל
19. סאלח ח'ליל
20. מחמוד ח'ליל
21. אמנה מהג'ה
22. תמאם ח'ליל
23. מוחמד ח'ליל
24. אבראהים ח'ליל
25. מהא דלאשה




פסק דין


1.
לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש 17540 המצויים באדמות כפר בועיינה- נוג'ידאת (להלן: "החלקה").

2.
חלקת הקרקע דנן ששטחה 3,653 מ"ר, מסוג מירי, עברה הליכי הסדר והיא מצויה בבעלות משותפת של התובעת ושל עזבון המנוח קאסם דיב עותמאן ח'ליל ז"ל, כעולה מנסח רישום המצורף לכתב התביעה (נספח א'), וזאת בחלקים שווים ביניהם (1,826.5 מ"ר לכל אחד). התביעה דנן הוגשה נגד עזבון המנוח קאסם דיב ח'ליל ז"ל, עזבון המנוח ח'ליל תאופיק ז"ל, עזבון המנוחה ח'ליל לביבה ז"ל ועזבון המנוח חסן קאסם ח'ליל ז"ל, הם הנתבעים 1,2,14,15 - באמצעות יורשיהם, הנתבעים 3-13 ו- 16-25, והכל כמפורט בכתב התביעה המתוקן.
3.
התובעת עתרה לפירוק השיתוף בחלקה הנ"ל בדרך של חלוקה בעין בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולשם כך צירפה לכתב התביעה המתוקן מטעמה הצעת חלוקה מיום 15.03.11, ובגדרה סומן חלקה של התובעת כתת חלקה 1, בעוד שהחלקים המיועדים לנתבעים סומנו כתת חלקה 2 (נספח ד' לכתב התביעה המתוקן). לחלופין, עתרה התובעת להורות על פירוק השיתוף בכל דרך אחרת צודקת ותוך שמירה על זכויותיה.

4.
הנתבעים הקדימו ודחו כבר במסגרת כתב ההגנה מטעמם את הצעת החלוקה של התובעת
המתעלמת, לשיטתם, ממספר פרטים חשובים: האחד- דבר קיומה של תעלת מים וריכוז של שוחת ביוב; השני - כבישים 785 ו-10 חוצים את החלקה דנן, כך שכביש 10 מוריד מהחלקה שטח בן 304 מ"ר ; והשלישי - הנתבעים מחזיקים ומעבדים את החלק הדרומי של החלקה מזה דורות, ללא כל התנגדות מצד התובעת ועוד לפני שהייתה לבעלים בחלקה. לגישתם, יש לקחת בחשבון את השטח נטו לאחר קיזוז השטחים שלעיל מהשטח הרשום בטאבו.

5.
עוד טענו הנתבעים, כי הם מחזיקים בחלק הדרומי של החלקה, בהתאם לתשריט שהוכן בידי מודד מטעמם, אינג' ג'אודת דלאשה (המגרש סומן 61/3 בתשריט), והוא השטח שהם מבקשים להמשיך ולהחזיק בו לאחר פירוק השיתוף, בהתאם למסומן בתשריט הנ"ל, בעוד שהתובעת תקבל את החלק שסומן 61/4 לאותו תשריט.

6.
כבר כאן יצוין, כי מעיון בשני התשריטים שצירפו הצדדים עולה, כי כל אחד מהם מבקש לנכס לעצמו את החלק הדרומי של החלקה במסגרת התביעה לפירוק השיתוף שלפניי.

7.
לאחר שהתקיימו בתיק מספר ישיבות לפני המותב הקודם שדן בתיק (ס. נשיא כב' השופטת נ' דלה-מוסא), ניתנו אורכות למיצוי הליך של פשרה מחוץ לכותלי ביהמ"ש, שעיכב את מינוי המומחה הראשון בתיק (ראו פרוטוקולים מהתאריכים 5.1.15, 24.2.16 ו- 11.5.16). לאחר מכן, ניתנה לצדדים רשות להגיש חוות דעת מומחים מטעמם-מודד ושמאי (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 30.5.16). בסופו של יום, מונו שני מומחים מטעם בימ"ש: המודד כמאל נואטחה ושמאי המקרקעין, מוטי זייד, אשר הגישו חוות דעת מטעמם בתאריכים 11.7.17 ו- 22.10.18, בהתאמה. כמו כן, ניתנו תשובות המומחים לשאלות ההבהרה שהופנו אליהם ע"י ב"כ הצדדים (ראו פרוטוקולי הדיונים מהתאריכים 7.9.17 ו- 28.10.18 ). לאחר כל אלה, ולאחר שהתקיימו בתיק שתי ישיבות הוכחות, חזרו הצדדים לאותה נקודת מחלוקת והיא, מי ביניהם יקבל את החלקה הדרומית של הקרקע מושא פירוק השיתוף דנן, כאשר התובעת אומרת זה שלי והנתבעים אומרים זה שלי. הטעם למחלוקת זו ברור והוא נעוץ בייעוד של החלקה הדרומית "מגורים משולב" בהתאם לתכנית מתאר, זאת במובחן מיתר המגרשים, שיישארו בייעוד חקלאי.

8.
והנה בסיכומיהם חזרו הצדדים על ליבת המחלוקת האמורה שניתן לתמצתה כאן בשאלות הבאות:

(א)
שיטת פירוק השיתוף
: לגישת התובעת, יש להורות על חלוקה בעין וחיוב בתשלומי איזון, כך שמי שיקבל את מגרש 2 ישלם לצד השני תשלומי איזון; מנגד טוענים הנתבעים שיש להורות על חלוקה בעין ללא חיוב בתשלומי איזון, כקביעת מומחה ביהמ"ש.

(ב)
הקצאת המגרשים
: לשיטת התובעת, יש להקצות לה את מגרש 2 והיא תישא בתשלומי איזון לנתבעים בסכום של 41,593 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי זייד, ומנגד
להקצות לנתבעים את המגרשים 3+5+6; לעומת זאת, טוענים הנתבעים שיש להקצות להם את המגרשים 2 ו- 6 מאחר והם עשו שימוש בחלקה 2 משך דורות, נטעו בה עצי זית ועיבדו אותה ומנגד להקצות את המגרשים 3 ו- 5 לתובעת.

(ג)
ייעוד הקרקע
: התובעת סבורה כי יש לקצות לה את הקרקע שבייעוד "מגורים משולב", בעוד שיש להקצות לנתבעים את הקרקע שבייעוד חקלאי. לביסוס עמדה זו, הפנתה התובעת להוראת תקנה 25(2) לתקנות חובת המכרזים- 1993. מנגד, דוחים הנתבעים את אופן ההקצאה המוצע ע"י התובעת מן הטעם, שיש לבדוק את ייעוד המקרקעין נכון להיום ועל פי המצב הקיים כעת, ומאחר והייעוד של חלקת הקרקע 61 בשלמותה הוא חקלאי, אין לאמץ את דרך ההקצאה בה דוגלת התובעת.

(ד)
חוות דעת המומחים
: התובעת ביקשה לאמץ את חוות דעתו של המומחה נואטחה רק ביחס לחלוקת המגרשים. הנתבעים מנגד ביקשו לאמץ את חוות דעתו של המומחה נואטחה, על כל האמור בה. בתחום השמאות, ביקשה התובעת לסמוך על ידיה על חוות דעתו של המומחה זייד לעניין שווי המגרשים, בעוד שהנתבעים עתרו בסיכומיהם לפסילת חוות דעתו של המומחה זייד מטעמים שונים שעל העיקריים או הרלוונטיים ביותר ההכרעה אעמוד בהמשך.

הראיות

9.
בדיוני ההוכחות שהתקיימו בתיק דנן נחקרו המומחים מטעם ביהמ"ש: המודד, מר כמאל נואטחה (להלן: "המודד נואטחה") וכן השמאי, מר מוטי זייד (להלן: "השמאי זייד"). מטעם התובעת נשמעה עדותו של המפקח, יובל סגל (להלן: "סגל") ומטעם כלל הנתבעים, הוגש תצהירו של הנתבע מס' 19, מר סאלח ח'ליל (להלן: "סאלח").

דיון והכרעה

10.
אקדים מסקנה לדיון ואומר, כי לאחר שעיינתי בכתובים ובחומר הראיות שהונח לפניי, שקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את שלל העדויות, אני קובעת כי יש לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, כמוסכם בין הצדדים, כאשר אופן החלוקה הוא בהתאם להצעת החלוקה שהותוותה על ידי מומחה ביהמ"ש, המודד נואטחה, ואילו סוגיית תשלומי האיזון בין הצדדים, תיבחן בעתיד בשלב הכנת תכנית איחוד וחלוקה ותכנית מפורטת, בבוא העת, בפני
מוסדות התכנון ועל פי הוראות החוק הרלוונטיות. להלן יובאו הנימוקים העומדים ביסוד מסקנתי זו.

חוות דעת המודד נואטחה

11.
מומחה ביהמ"ש, המודד נואטחה, ערך והגיש במצורף לחוות דעתו תשריט חלוקה שמספרו 2017/091 ואשר סומן על ידי כמוצג מ/1 (להלן: "תשריט החלוקה"). בחוות דעתו, סקר
המודד נואטחה את התוכניות המפורטות ותכניות המתאר בתוקף שעמדו לפניו בעת עריכת חוות דעתו ואשר רלוונטיות לחלקה מושא התביעה:
-
תכנית מתאר "ג/6493" בתוקף מתאריך 22.9.1994 לא מכלילה את החלקה דנן.
-
תכנית מפורטת "ג/9034" בתוקף מתאריך 26.4.1999 מכלילה דרך מס' 10 בתחומה ומפקיעה חלק שבתחום החלקה שבנדון ושאר שטח החלקה נשאר בייעוד חקלאי.
-
תכנית מפורטת "מק/גמ/ 6493/ 283" בתוקף מתאריך 31.7.05 מכלילה את החצי הצפוני של חלקה 61 שבנדון ודרך מס' 785 ברוחב 40.00 מ' שהיא מתוכננת ולא פרוצה.
-
תכנית מתאר "ג/13274"; בתוקף מתאריך 19.03.09 מכלילה את חלקה 61 במתחם מסוים מתוך שמונת המתחמים שלה, והדבר מחייב הכנת תכנית מפורטת לכל מתחם בנפרד, על מנת להפכו לתקף לניצול בפועל. בחוות הדעת נכתב, כי המודד נואטחה התייעץ עם צוות הועדה המקומית לתכנון ובניה "גליל מזרחי" ומצא, כי השטח שבין דרך 10 ודרך 785 הוא מתחם המחייב הכנת תכנית מפורטת, על מנת להפוך אותו תקף לניצול בפועל ולאור קו הרוחב של דרך 785 מכיוון דרום. עוד ציין המודד נואטחה בחוות דעתו, שכל השטח הנ"ל בעתיד יהיה בייעוד אחיד ללא קשר לצבע אותו רואים כיום בתכנית ולפיו החלק שצמוד לדרך 10 ייועד למגורים והשטח שצמוד לדרך 785 יישאר חקלאי. לאור זאת, ההתייחסות של המודד נואטחה למתחם האמור כיום הינה כחקלאי עד להכנת תכנית מפורטת. תכנית המתאר הוגשה וסומנה ת/3.

12.
משביצע המודד נואטחה את המדידות בשטח מצא, שלאור רוחבה הממוצע של החלקה דנן (20 מ'), לא ניתן להציע את חלוקתה לאורך וכי האפשרות היחידה היא חלוקתה למגרשים לרוחב החלקה מצפון לדרום. לאור האמור, ולאחר שעמד מקרוב על התכנית שלעיל וכן בשים לב לייעוץ של הוועדה, כמפורט מעלה, המליץ המודד נואטחה על פירוק השיתוף לפי החלוקה הבאה:
כרם הזיתים הצמוד לכביש הראשי- מגרש 61/2 הוקצה לטובת קאסם דיב עותמאן ח'ליל.
מגרש 61/3 הוקצה לטובת התובעת עם חזית מלאה לדרך מאושרת מס' 785.
מגרש 61/5 בשטח 0.704 ד.מ נטו הוקצה לתובעת.
מגרש 61/6 הוקצה לטובת קאסם דיב עותמאן ח'ליל.
ביחס לשני המגרשים 5 ו-6 הנ"ל, הסביר המודד נואטחה כי מאחר ושני המגרשים אלה
נמצאים מצפון לדרך 785 הם בתחום קו הרחוב של הדרך שהוא 60 מ'. יוצא כי שניהם יישארו ללא שינוי ייעוד עתידי, אלא אם ישתנה ויוקטן קו הרחוב.

המסגרת הנורמטיבית

13.
הדרך המועדפת לפירוק שיתוף, כפי שמצווה הוראת סעיף 39 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), היא חלוקה בעין, שכן בדרך זו זוכה כל אחד מהשותפים במקרקעין בחלקה מהמקרקעין אשר היו בבעלותו המשותפת. באופן זה נשמרת זכותו הקניינית ומשמעותה היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת בחלקו היחסי במקרקעין, והם ניתנים לחלוקה בעין אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות (ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3)(33); ת"א 43479-06-13 נחמיה נ' שטרית (16.3.17)). תכלית החלוקה בעין הינה יצירת יחידות קנין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה עצמאית.

14.
למרות זאת, צו לחלוקה בעין לא יינתן ע"י ביהמ"ש מקום שבו שוכנע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או אם נוכח שהחלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם. הפרשנות שניתנה למונח "נזק ניכר" היא זו שנקבעה ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (להלן : "עניין רידלביץ" ; ניתן ביום 25.10.1998), כאשר ההפסד הניכר המוכר כחריג לכלל אינו הפסד מעצם הפירוק, אלא הפסד שעלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין, בהתאם לדוגמאות שהובאו בעניין רידלביץ הנ"ל, כאשר הודגש כבר אז כי "השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותפים האחרים, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט בדרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו.".

15.
אוסיף ואציין, כי על-פי הוראת סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין, "הייתה החלוקה אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25 בשינויים המחוייבים". רשאי בית המשפט בהתאם לעניין ולצורך לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה. במצב בו לא ניתן היה לשמור על השווי היחסי של מגרש במסגרת החלוקה הפיזית החדשה ובעקבות כך עולה הצורך לבצע איזון כספי באמצעות פיצוי הנפגע בשיעור ירידת שווי מגרשו וקבלת תשלומי איזון מהזוכה בשיעור עליית השווי היחסי של מגרשו. למעשה, מטרתם של דמי האיזון, היא להגן, ככל הניתן, על זכותו הקניינית של בעל המגרש, כתוצאה מהליך פירוק השיתוף. מטרתם, דומה בתכליתה לתשלומי האיזון מכוח סעיף 122 לחוק התכנון והבניה (בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים (ניתן ביום 15.09.1992)). אחד מהמקרים שהוכרו בפסיקה ובהם נקבע החיוב בתשלומי איזון הוא כאשר ייעודה של הקרקע בחלקיה השונים הינם בייעוד שונה (ת"א 5703-09-10 מינהל מקרקעי ישראל נ' חאג' מוחמד (ניתן ביום 3.9.14) (ע"א 29728-11-14 רסמיה עלי מוחמד נ' מ"י); או למקרים בהם שותף יקבל חלקות אשר הלכה למעשה לא ניתן לבנות עליהן או לממש את הזכויות בהן בשל כך שעל המקרקעין חלה תב"ע שרירה וקיימת ועל פיה על חלקות אחד מהשותפים מתוכננת דרך ציבורית, ועל כן אותו שותף לא יוכל לממש את זכויותיו הקנייניות בה לצרכי בניה (ת"א 10431/04 זינב דיב נ' נעמה עליאן (ניתן ביום 22.9.11); מקרים בהם נעשה איזון בין הקצאת קרקע חקלאית לקרקע למגורים (ע"א 26218-04-14 חזבון נ' מובארכה (ניתן ביום 28.07.2015), פיסקאות 32-34).

16.
ההלכה הפסוקה התייחסה לתשלומי האיזון וקבעה, כי בית המשפט יפסוק תשלומי איזון כאשר נראה לו הדבר יעיל וצודק מקום שקיימים פערים בין חלקיהם של כל אחד מהשותפים. נפסק כי "על פי הוראות סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין במקום שבו חלוקה בעין תהיה אפשרית רק עם תשלומי איזון, רשאי בית המשפט להתנות את צו החלוקה בתשלום כאמור. הכוונה הינה כי מקום שבו בשל החלוקה לא יישמר השווי היחסי של זכויות כל השותפים, יאוזן הפער בשווי באמצעות תשלומי האיזון אשר משמעותו למעשה ביצוע חלק מן הפירוק על ידי מכר, כאשר הקונה הוא הבעל המשותף המשלם את תשלומי האיזון (י' ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, (תשנ"ז) בעמ' 303 ). סעיף 39(ב) נוקט לשון "רשאי" בית המשפט, דהיינו מותיר לכאורה שיקול דעת לבית המשפט להחליט הן על עצם התשלום והן על שיעורו, אולם דומה כי הכלל הינו כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו כל אימת שקיים הפרש שווי, וימנע מכך רק במקרים חריגים. הטעם לדבר הינו כי אם ימנע בית המשפט מלחייב בתשלומי איזון יהיה בכך משום פגיעה בקניינו של השותף ללא פיצויים, פגיעה העולה כדי "הפקעה" ללא תמורה"" (ע"א 8258-09-09 חלונג'י נ' ח'טיב (ניתן ביום 21.07.11)).
17.
עוד נקבע בע"א 7765/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' נוף הכינרת בינוי ופיתוח בע"מ (8.9.03):
"תשלומי האיזון הינם פועל יוצא הכרחי של החלוקה בעין שנקבעה בהסדר והזכות לקבלם נולדה בד בבד עם החלוקה, כחלק בלתי נפרד מהסדר פירוק שלם". בספרו של המלומד מ. דויטש, "קנין" (כרך א' תשנ"ז), נכתב כי יש לפרש את המונח 'רשאי' בסעיף זה כ'חיוב' להורות על תשלומי איזון, ואולם 'חיוב' זה חל כאשר מדובר ב'הסדר' או בחלוקה בין 'שותפים' (ראו והשוו: ע"א 27313-10-16 סמיח מהנא נ' עוף שפרעם בע"מ (בפירוק) (ניתן ביום 19.4.17)). שכן, מטיבם של הליכי פירוק שיתוף, כי לא פעם זוכה שותף אחד לחלק קטן או גדול יותר מן המגיע לו על פי זכויותיו הרשומות וזאת בהתאם לתנאי השטח, למבנים הקיימים עליו, לאילוצי התכנון וכל אותם שיקולים אשר משליכים על אפשרויות החלוקה בין הבעלים, בכפוף לדרישות התכנוניות והדרישות על פי דין. במקרים כאלו, מטבע הדברים, יבוצע איזון באמצעות תשלום או בדרך אחרת, הכל על פי שיקול דעת בית המשפט ולאחר שישמע את טענות הצדדים (רע"א 18278-01-18 ודאד זריק נ' אליאס אבו זהיא (ניתן ביום 1.8.18)).

18.
הדברים נכונים ויפים גם לגבי אותם מקרים בהם קיים פער ביחס ליעוד המקרקעין, כאשר חלקה הוא למגורים וחלקה לחקלאות. נמצא כי נוכח פער משמעותי זה, החלוקה בעין אפשרית, רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף. בתי המשפט אימצו באופן עקרוני את הגישה, לפיה בעת שומת שווי המקרקעין ניתן לתת משקל גם לתוכניות עתידיות ופיתוח אזורי עתידי. בהקשר זה נפסק, כי "ברור שיש לבחון היטב אם עסקינן בספקולציה שסיכוייה קלושים או שמא בפני
נו תרחיש שעתיד להתממש בעתיד הקרוב, אך כעקרון- וודאי ששמאי יכול להתייחס בחוות דעתו לגורמים פוטנציאליים" (ראו והשוו: רע"א 4487/01 ועדה מקומית רחובות נ' לוסטרניק (ניתן ביום 22.06.03); ת"א (תל-אביב-יפו) 2993/00 דרדשתי אלברט נ' מדינת ישראל- משרד הבינוי והשיכון- מע"צ (ניתן ביום 21.12.03) העוסק בהערכת שווי מקרקעין מופקעים ושינוי עתידי בייעוד הקרקע; וכן ת"א (שלום חיפה) 19732/03 ח'ליפה חסן נ' רשות הפיתוח
- מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 09.05.06)). לסוגיית ייעוד הקרקע- אתייחס בהרחבה בהמשך.

19.
בטרם אכנס לעובי הקורה, ולאחר שעמדתי לעיל על ליבת המחלוקת והפסיקה הרלוונטית, נדרשת אני להכריע במספר התנגדויות שעלו במעמד החקירות הנגדיות בתיק דנן.
ראשית
- לעניין דרישת התובעת למחיקת סעיף 7.2 מחוות הדעת של המודד נואטחה, בטענה כי מדובר בעדות שמיעה ממר סרחאן מטעם ועדת התכנון המקומית, דין טענה זו להידחות שכן מדובר בבירור שעשה המודד נואטחה מול גורמים מוסמכים בוועדת התכנון, מה עוד שלגופם של הדברים מצאתי עיגון גם בחוות הדעת של המומחה הנוסף שמונה בתיק השמאי זייד (עמ' 20 לפרט'). יתרה מכך, בירור מעין זה מתבקש בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין (ראו למשל: ת"א (חיפה) 17558/02 אליאס שחאדה נ' חסן בן דיב (ניתן ביום 20.9.18)). לא מצאתי פסול בכך, שהמודד נואטחה פנה למוסדות התכנון- נהפוך הוא. פניה זו הינה דרושה ומטרתה לברר העדרה של מניעה תכנונית לחלוקת החלקה בהתאם להצעה של המודד, שהינה דרישה מינימאלית לאור התנאי הדרוש להצגת אישור מצד מוסדות התכנון, כמצוות הוראת סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"א-1965. מכאן, אין בפני
ית המודד נואטחה לגורמי התכנון לבדיקת היתכנות והתאמת הצעת החלוקה בעין המוצעת על ידו, כדי להוות פסול בהתנהלות המודד וזאת מבלי להכריע בגופה של ההצעה אשר תיבחן ע"י ביהמ"ש וכן ע"י מוסדות התכנון, כמצוות הסעיף המאוזכר למעלה (ראו: ע"א 34754-01-18 מובאריכי נ' חלים ג'רוס (ניתן ביום 15.8.18)).

שנית
- אני דוחה את טענת התובעת לעניין סטיית המודד נואטחה מכתב המינוי, בנימוק שאין כתב המינוי מסמיך אותו להביע עמדה בשאלה "מי יקבל איזה שטח" (עמ' 21 ו- 24 לפרט'). מאחר ועסקינן בהליך פירוק שיתוף במקרקעין, הרי אחת השאלות שלגביה מוסמך המודד להביע את עמדתו, מכוח המנדט שניתן לו, היא איזה שטח יקבל כל שותף, כאשר נהיר שמי שמכריע אם לקבל עמדה זו או לדחותה ואף לשנותה, הינו בית המשפט כפוסק אחרון. אוסיף ואציין, כי משנחקר המודד נואטחה על חוות דעתו, התפוגג "הערפל" לו טען ב"כ התובעת בסוגיית החומר שקיבל המודד לידיו עובר למתן חוות הדעת (מוצגים ת/1 ו- ת/2), כפי שעלה מחקירתו הנגדית של המודד (עמ' 24-25 לפרט'). עוד איני מקבלת את גישת התובעת, לפיה המודד לא ענה כדבעי על שאלות ההבהרה שנשלחו אליו והתחמק ממתן תשובות ענייניות, זאת לאחר שנחקר המודד על חוות דעתו ולא נותר חוסר בהירות ביחס אליה, להבדיל מהעדר הסכמה לדרך החלוקה שבה נקט המודד בחוות דעתו.

שלישית
- הלכה ידועה היא, כי למומחה מטעם בית המשפט מעמד מיוחד וממצאיו יאומצו, דרך כלל, ע"י ביהמ"ש, אלא אם כן הוכח כי קיימת ראיה לסתור או נימוק של ממש או אם נפלה שגיאה גסה בחוות הדעת. ברי, כי חוות הדעת אינה מחליפה את שיקול דעת ביהמ"ש, שהינו הפוסק היחיד בדין (ע"א 24877-02-15 גאנם תאופיק נ' גאנם (ניתן ביום 20.12.15)). בענייננו שלנו, לא מצאתי כי יש בטיעוני התובעת בסיס להתערבות או לסטייה מחוות הדעת של המודד נואטחה, זאת לאחר שהלה נחקר באריכות על חוות דעתו, נתן מענה מפורט וממצה לכל השאלות שהופנו אליו ע"י הצדדים וביהמ"ש וחוות דעתו עמדה במבחן החקירה הנגדית וכלל לא נסתרה. המודד בחן את דרכי החלוקה האפשריים והאפשרויות הראויות לאופן חלוקת המקרקעין דנן, לאחר שביקר בשטח ובוועדת התכנון, בירר את ההיבט התכנוני של החלוקות האפשריות, לאור הדרישה ולפיה תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הוא אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כאשר לעת הזו ניתן להסתפק בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר ולא להמתין לקבלת האישור בפועל (ראו: ע"א 26218-04-14 חזבון נ' מובארכה (ניתן ביום 28.07.2015), פיסקאות 11-15).
רביעית
- לא ראיתי לקבל את טענת התובעת לעניין העדפת הקצאת המגרש שבייעוד מגורים דווקא לה ולא לשותף הפרטי, זאת לאור הוראת תקנה 25(2) לתקנות חובת המכרזים- 1993, עם פסיקת תשלומי איזון לטובתה, ע"י אימוץ החלוקה ולפיה יוקצו המגרשים 3, 5 ו-6 לנתבעים, מן הטעם שהדבר מהווה, לשיטת התובעת, מכר זכויות לשותף ללא מכרז האסור עפ"י הוראות התקנה הנ"ל. תקנה 25 (2) לתקנות חובת המכרזים קובעת: "הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, והכל אם אין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965". תקנה זו עוסקת במצב שבו למינהל פחות ממחצית מן הזכויות, ולא כך הדבר בענייננו כאשר בבעלות התובעת מחצית מהזכויות, מה עוד שהחלוקה בפועל הינה אפשרית, כפי שבדק ומצא המודד נואטחה מטעם ביהמ"ש, כאשר באותם מקרים חובתה של רשות מקרקעי ישראל למכור את הקרקע לשותפים, על בסיס חלקם היחסי במקרקעין המשותפים (שוויון אריסטוטלי), ולא להעדיף שותף אחד על פני רעהו (לדיון בתקנות אלו ראו והשוו: ת"א 17988-05-14 סמי סריס נ' רשות הפיתוח
(החלטה מיום 07.04.2017)), כן ראו ע"א 7765/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' נוף הכינרת בינוי ופיתוח בע"מ (08.09.03) ובו המינהל בעצמו הגיע להסדר ולפיו הוא קיבל תשלומי איזון בגין שטח שהשותף לאותם מקרקעין קיבל בעודף, כך שהמחלוקת שם נסבה סביב אופן חישובם. קיבוצם של הטעמים שנמנו לעיל, ובהעדר הפניה של התובעת לפסיקה רלוונטית המבססת את טענותיה, מובילים למסקנה שאין לאמץ גישתה זו בנסיבות המקרה דנן.

חמישית
- שקלתי בכובד ראש את טענות התובעת, לפיהן מכוח תפקידה אין לה עניין לקבל תשלומי איזון, כאשר הקצאת הקרקע הינה העדיפה עליה, על מנת שתוכל לנצלה לטובת כלל הציבור ובכללם תושבי הכפר (סע' 22 לסיכומים). שכן, בשים לב לייעוד המיוחל ניתן לפעול לשיווק השטח למגורים ולמבני ציבור, בבוא העת. טענה זו, הנשענת על 'האינטרס הציבורי', יפה ונכונה היא, ברם לא הוכח בפני
י כי בנסיבות העניין יש בה כדי לגבור על הזכויות של הצד שכנגד, שהינם בני אדם פרטיים, מה גם שלא הוכחה הטענה עליה נסמכה התובעת, ולפיה האזור הנוכחי הינו חטיבת הקרקע היחידה של היישוב המאפשרת לו להתפתח. יש לומר, כי קבלת הטענה באופן אוטומטי, ללא קשר לנסיבות כל מקרה ומקרה, משמעותה היא כי בכל מקרה בו נדרש בית המשפט להורות על פירוק שיתוף של מקרקעין חקלאיים בהם התובעת ואנשים פרטיים הינם שותפים בקרקע, וכאשר חלק מהקרקע הינו בייעוד שאינו חקלאי (מגורים, מסחרי וכד'), באופן שיש בו כדי להעלות מערך ושיווי הקרקע בעתיד, תהיה גזירה אחידה ולפיה התובעת תהיה זכאית תמיד לאותה חלקה, ללא קשר לאלמנטים אחרים שעוגנו בחוק המקרקעין ושהינם טעוני הוכחה ונגזרים של נסיבותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה.

20.
מכאן נעבור לדון בשאלת אופן החלוקה של המקרקעין מושא התביעה. במקרה שלפנינו, חלוקה בעין הינה לא רק אפשרית אלא היא גם הדרך הראויה המוצעת ע"י מומחה ביהמ"ש והמוסכמת על הצדדים, כאשר המחלוקת ביניהם נסבה סביב השאלה, איזה מגרש יקבל כל צד מהם, ובעיקר לעניין מגרש 61/2. מחלוקת זו מקורה בכך, שעל פי תכנית המתאר, חלקה אחת מתוך כלל החלקות שביסוד התביעה, בהתאם לחלוקה המוצעת על ידי המודד מטעם ביהמ"ש, הינה בייעוד "מגורים משולב" ולא "חקלאי", כפי ייעודה הנוכחי הקיים היום, שהוא הייעוד של יתר החלקות מס' 3,5 ו- 6, והיא למעשה מהווה את חזית המריבה שמנעה מהצדדים עד כה להגיע להסכמה, חרף פרק הזמן הרב שעמד לרשותם מאז פתיחת ההליך דנן ועד היום, ובמחלוקת זו יתמקד כעת דיוננו. על מנת לפשט את הדברים ראו את הייעודים העתידיים, כפי שסומנו ע"י השמאי זייד מטעם ביהמ"ש על גבי המפה שסומנה מפ/1 המסבירה כיאות את הייעודים העתידיים של הקרקע (דרך, מגורים משולב, חקלאי), שכיום הינה בשלמותה בייעוד חקלאי.

21.
לאור האמור, נשאלת השאלה, האם יש לבצע את החלוקה בעין ע"י הקצאת המגרש שהייעוד העתידי שלו "מגורים משולב" לתובעת, או שמא אין לסטות מקביעת המודד נואטחה ולפיה מגרש זה יוקצה לנתבעים? ; מה דינו של השוני בייעוד של מגרש זה, בין הנוכחי לעתידי, לעניין פירוק השיתוף במקרקעין כיום? והאם סוגיית הייעוד העתידי הינה שיקול חשוב לצורך בחינת אופן החלוקה, או שמא לעניין תשלומי האיזון.

22.
ראש לכל, יצוין כי התביעה לפירוק שיתוף מקרקעין שלפנינו נולדה לאוויר העולם לפני כשבע שנים, ובחלוף כשלוש שנים מאז פרסום תכנית המתאר המאושרת ג/13274 (ת/3), כאשר במועד מתן חוות הדעת של המודד נואטחה מטעם ביהמ"ש חלפו להן כ- 8 שנים ממועד פרסומה של התכנית הנ"ל. בפני
י לא הובאו ראיות או נתונים כלשהם המצביעים על תחולתו של שינוי בפועל בייעוד הקרקע מושא התביעה, ואף לא נמצא כי שינוי זה עומד על הפרק במסלול התכנוני בפני
מוסדות התכנון. יחד עם זאת, אין בענייננו תכנית מוצעת אלא מאושרת ומפורסמת מלפני למעלה מ- 10 שנים. משכך, נותרים אנו עם השאלה, האם יש לתת ביטוי לייעוד העתידי לצורך חלוקת המנות-המגרשים בין הצדדים לפירוק השיתוף במקרקעין, אם לאו.

23.
שני הצדדים הניצים לא עתרו לדחיית מועד פירוק השיתוף. אלא, ביודעם כי חלקה 2 הינה מושא לשינוי ייעוד עתידי למגורים ושטח משולב, דבר שמן הסתם מגלם בחובו עלייה בשווי הקרקע, כל אחד מהם העלה טיעונים מטיעונים שונים המשרתים את האינטרס שלו, באופן שמביא להכרה בזכאותו באותה חלקה כבר במסגרת פירוק השיתוף דנן. בהינתן העובדה, שמדובר בזכויות שוות בקרקע (מחצית לכל בעלים) ובשים לב לכך, שכיום כל הקרקע הינה בייעוד חקלאי, כאשר החלק הדרומי שלה הינו בייעוד מגורים משולב על פי תכנית המתאר שאושרה ופורסמה כבר בשנים 2007 ו- 2009, נשאו שני הצדדים את עיניהם על אותו מגרש, והטעמים לכך נהירים, ומאחר שהחלוקה הפיזית של הקרקע דנן הינה אפשרית, נותרת השאלה למי יוקצה אותו מגרש, שהיא השאלה אשר במוקד המחלוקת דכאן.

להלן: צילום צבעוני מתשריט תכנית המתאר ג'/ 13274 (מתוך אתר משרד האוצר- מנהל התכנון- מינהל זמין) עליה סימנתי את החלקה דנן ושם ניתן לראות בבירור את הייעודים השונים של חלקה 61:


24.
אשר למחלוקת שבין הצדדים הנוגעת לייעוד המקרקעין דהיום, להבדיל מייעודם בעתיד, נותרנו למעשה עם ליבת המחלוקת והיא למי לייעד את החלק הדרומי של החלקה, שסומנה ע"י המודד נואטחה כמגרש 61/2.
דעתי היא, שבנקודה זו הצדק הוא עם הנתבעים, שכן כל עוד לא הוכח כי תכנית המתאר הינה ברת מימוש בזמן הקרוב, בשים לב לחלוף הזמן הרב כאמור מאז פתיחת ההליך דנן (בשנת 2012), קל וחומר מאז אישורה ופרסומה של התכנית הנ"ל בשנים 2007 ו- 2009, ובהינתן שאין לפניי טענה לדחיית מועד פירוק השיתוף במקרקעין, שממילא היא אינה משרתת את האינטרס של מי מהצדדים, אזי יש לבחון את פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם למבחנים והכלים שעוגנו בחוק והוכרו בפסיקה.

25.
בעניין זה, דעת הפסיקה ידועה, כפי שהובאה בעניין רידלביץ הנ"ל וצוטטה למעלה. עוד נאמר בעניין "הפסד ניכר" בספרו של מוטי בניאן, "דיני מקרקעין", מהדורה שניה, עמ' 582: "מכאן נלמד, כי בדברנו על הפסד ניכר, לא תכניות עתידיות, ולא במימוש אלטרנטיבי של הנכס עסקינן, אלא האם החלוקה בעין אד-הוק היא הגורמת להפסד" (ראו גם:
ע"א 14275-05-10 דאליה חסון נ' יוסף דעקה (ניתן ביום 07.06.2012)). כך למשל, הביעה כב' השופטת ברכה לכמן את דעתה, כי הבסיס לפירוק שיתוף הוא בהתחשב בקיומן של תכניות קיימות ולא תכניות עתידיות שטרם אושרו. היא הוסיפה וציינה בהקשר זה כי "אין בכך לטעמי, כדי לקבוע שבכל תביעות לפירוק שיתוף אין מקום כלל להתחשב בתכניות עתידיות, כל מקרה לגופו ונסיבותיו" (ת"א 12220-12-14 האני עבד אלהאדי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 22.2.19); ע"א 22744-04-19 עבד אלהאדי נ' מדינת ישראל (ערעור תלוי ועומד); ת"א 18700-01-13 א.א. ארזים שיווק ובנייה פרוייקטים בע"מ נ' ח.פ (ניתן ביום 17.10.17)). המדיניות החקיקתית, כפי שפורשה בהלכה הפסוקה, איננה מאפשרת הנחת מכשולים על דרכו של שותף המבקש פירוק השיתוף, על סמך ציפייה של שותף אחר להתפתחויות תכנוניות עתידיות אשר יעלו את ערך המקרקעין מסיבה זו או אחרת (ע"א 319/74 רובינשטיין חברה קבלנית בע"מ נ' טמרה פיין (ניתן ביום 27.11.1975); ת"א 876/05 עסאף נ' משכית (ניתן ביום 17.10.2010)). עוד יצוין, כי על פי הפסיקה הקיימת ניתן למצוא כי שינוי תכנוני עתידי הינו למעשה מגולם בשומה עצמה כך ש-"בשומה כזאת בוודאי יבואו בחשבון סיכויי הפיתוח של הקרקע, כפי שהם נראים בעת עריכת השומה" (ע"א 319/74 הנ"ל).

26.
ובחזרה לענייננו שלנו- התכנית הקיימת על המקרקעין מושא דיוננו, היא במעמד תכנית מאושרת שפורסמה ברשומות למתן תוקף כבר בשנת 2009, הגם אם על פיה נדרש להגיש תכנית מפורטת בהמשך. המודד נואטחה מטעם ביהמ"ש אישר בעדותו, כי החלק הדרומי של החלקה דנן, קרי מגרש מס' 2, הוא בייעוד עתידי של "מגורים משולב מבני ציבור", בהתאם לתכנית המתאר ג13274, בעוד שהייעוד הנוכחי שלו כיום הוא חקלאי, וזאת
להבדיל מיתר המגרשים שלא יחול שינוי בייעוד שלהם והם יוותרו בייעוד חקלאי (זולת הדרכים שסומנו). עוד הסביר הלה, כי ההערכה שניתנת על ידו בתפקידו כמומחה מטעם ביהמ"ש ומכוח האחריות המוטלת על כתפיו, היא על פי המצב הקיים בשטח, כאשר לשיטתו "... אסור לעשות שמאות על תכנית שהיא לא בתוקף ... אני אומר חד משמעית שתכניות שהולכות עם סימן שאלה ויכולות להשתנות אסור לחלק לפי זה" (עמ' 27, ש' 7-8 וש' 26-27). מילים אחרות, לגישתו, כמודד מטעם ביהמ"ש, אין הוא צריך לקחת בחשבון את סוגיית השמאות של הקרקע בעת עריכת תכנית החלוקה למקרקעין שבמחלוקת. המודד נואטחה עמד איתן בדעתו, לפיה אין להביא בחשבון את התכנית העתידית, וכפועל יוצא מקביעתו זו, אין בשומות הקרקע שנעשו, בין אם ע"י השמאים מטעם בעלי הדין ובין ע"י השמאי זייד מטעם ביהמ"ש, על מנת להוות חלק מהדיון שלנו במסגרת פירוק השיתוף במקרקעין (ראו מלוא עדותו של המודד נואטחה בהקשר זה בעמ' 27-28 ועמ' 36, ש' 7-12). אמנם, מצד אחד, מדובר בתכנית קיימת שאושרה ופורסמה, אך מצד שני, באשר לאותו מגרש בייעוד מגורים משולב ומבני ציבור, נדרש שתיערך תכנית מפורטת הכוללת איחוד וחלוקה, שלא נטען וממילא לא הוכח כי החל תהליך זה או כי קיים צפי לגביו.

27.
חרף האמור ולמען שלמות התמונה, נתבקש המודד נואטחה בחקירתו הנגדית להניח כהנחה בלבד ההתחשבות בתכנית העתידית המתייחסת למגרש 61/2 בדבר ייעוד משולב מגורים, וזאת לצד העמדתו המפורשת בדבר התנגדותו לגישה ולפיה יש להביא בחשבון תכנית עתידית במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין, הסכים המודד, כי תחת הנחה זו אכן תהיה השלכה על האמור בחוות דעתו בכל הנוגע ל"ערך המגרשים", דבר שמביא לשוני בהצעת החלוקה "גם במטרים וגם בכסף", קרי גם לעניין אופן החלוקה וגם לעניין תשלומי האיזון (עמ' 28, ש' 16-31).

28.
המודד נואטחה אף נחקר באריכות לעניין תקנון תכנית המתאר (סומן כמוצג ת/3 ; להלן: "התקנון"), ככל שהוא נוגע לייעוד ולרשימת התכליות והשימושים הקשורים למגרשים דנן ובדגש על מגרש 61/2, והלה הסביר כי אין הכרח שמגרש 2 דווקא הוא המגרש הספציפי שיקבל את הייעוד "משולב מגורים", וזאת לאחר ביצוע הליך איחוד וחלוקה והכנת תכנית מפורטת לחלקה בשלמותה. דבריו אלה של המודד נסמכו על ניסיונו, וכלשונו: "אני אומר שאם אומרים לי לקבוע את מקומם המדויק של שטחי ציבור, אם יסיטו אותם הם יזיזו את הדרכים ויעשו סטייה בשטחי הציבור והשטח הזה, המשולב, צמוד אליהם, זה בטח הגיוני שהוא יזוז גם כן" (עמ' 31, ש' 29-31).

29.
יצוין כי כשנחקר המודד נואטחה בחקירה נגדית ע"י ב"כ הנתבעים, הוא הסביר כיאות את תהליך האיחוד והחלוקה עם הפקדתה של התכנית המפורטת בעתיד, לרבות עניין השמאות מטעם ועדת התכנון, כך שאין בהקצאת המגרש 61/2 דווקא לנתבעים על מנת לקפח את הצד האחר, שכן במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה, השמאים מטעם הוועדה יעשו את האיזון הדרוש בהתאם לתקנון במועד עריכת התכנית המפורטת של כל החלקה בשלמותה, וכדבריו: "... הם לא מקפחים אף אחד. הם מייצרים מתחם יפה מאוד עם דרכים מקבילות ונותנים מגרשים בהתאם לזכויות. שני הצדדים האלה לא יקופחו בכלל כי אני רואה שהם מקבלים בהתאם. השמאי לא יכול לסטות, הם יקבלו את אותו הערך, אף צד לא יקופח" (עמ' 34, ש' 22-25). עוד הוא אישר, כי הצד שמקבל את מגרש 61/2 יצטרך בעתיד להפריש מאותה חלקה אחוזים לצרכי שטח ציבורי (25% או 35% לצורכי שצ"פ), ככל הנוגע לחלקה שבין שני הכבישים, ובשים לב לשטח המינימאלי של 'מגרש לבניה', דבר שנעשה בעבודה משולבת בין המודד לשמאי, כאשר האחרון נותן למודד מדרגות שמאות שבהתאם להן מבצע ומיישם המודד את החישובים (שם, ש' 27-31 ועמ' 35, ש' 21-26).
הסבריו של המודד נאוטחה סבירים, משכנעים והם מקובלים עליי.

30.
בעניין ההפרשה לצורכי שצ"פ, מצאתי כי עדויות שני המומחים שמונו מטעם ביהמ"ש לא התיישבו האחת עם רעותה, בעוד שהמודד נוטאחה העיד כי מגרש 61/2 אינו בשטח נטו ובעתיד יהא צורך בהפרשת שצ"פ, העיד השמאי זייד כי "במקרה שלנו, הופרשו כבר בתכנית, מהחלקה הזאתי הופרשו יותר מ-385 כי כבר בשלב הזה הורידו כבר את הדרך העוקפת, הרחבת הכביש הקיים ובנוסף, המועצה המקומית הורידה מעבר לחלוקה של המודד, את ההפרש שהמודד לא לקח 762-643, אני הפחתתי עוד 119 מטר מהחישובים ממגרש 61/2. זאת אומרת שהמגרש הזה הוא נטו נטו ושלא יטעו את בית המשפט" (עמ' 50, ש' 21-29). עוד נשאל השמאי זייד, האם עם הפקדתה של התכנית המפורטת יקובצו כל החלקות יחדיו ותהיה הפחתה שווה בשיעור 38% מכל חלקה, ועל כך הוא השיב : "לא תהיה למגרש 61/2 הפרשה מעבר לשטח שאני לקחתי, לא מה שהמודד לקח" (עמ' 51, ש' 1-6). כן הוא הוסיף וחידד, כי "ההפרשות בחלקי ציבור הן בחלקה בכללותה ולא במגרש נטו" וכי "לא מפרישים במצטבר" (ראו מלוא עדותו של השמאי זייד בעמ' 51-55 לפרט').

31.
במקרה שלפנינו עסקינן, אמנם, בפירוק שיתוף מקרקעין דרוש ומוסכם ובעיתוי שבו חלה על הקרקע תכנית מתאר מאושרת ומפורסמת, אלא שלגבי המגרש הספציפי שמצוי בליבת המחלוקת בין הצדדים, הרי יש צורך, כפי שעולה מתקנון התכנית, לנקוט בהליך של איחוד וחלוקה והכנת תכנית מפורטת שלא ברור כמה זמן הליכים אלה יימשכו. לפיכך, בהינתן ההלכה הפסיקה שעליה עמדתי קודם לכן, ובשים לב לנסיבות העניין דנן, דעתי היא כי אין מקום לבחון את פירוק השיתוף במקרקעין על סמך תכניות שטרם התממשו, ככל שעסקינן בייעוד של מגרש 61/2, בפרט שאין צפי כלשהו לתהליך האיחוד והחלוקה והתכנית המפורטת הדרושים בנסיבות העניין.

32.
מכאן נעבור לבחינת השאלה, מי יקבל מה ; והאם דבר קיומו של שימוש קודם במגרש 61/2 ע"י הנתבעים, יש בו כדי להוות שיקול רלוונטי או אף מכריע לפירוק השיתוף במקרקעין והקצאתו של מגרש זה דווקא לאחרונים, ככל שיוכח שימוש זה?

33.
אין חולק כי בחוות דעתו של המודד נואטחה הוא נתן את דעתו לכך, שמגרש 61/2 יוקצה לנתבעים, מאחר והם עשו בו שימוש עובר לפירוק השיתוף דנן. כאשר נחקר בעניין זה, הוא מנה את השיקולים שהנחו אותו לצורך בחינת השאלה "מי יקבל מה", ואחד מהם הוא המצב הקיים, קרי מי בנה בית, צריף וכדומה או שאלת הניצול של הקרקע עובר לפירוק השיתוף, דוגמת המקרה שלפנינו, בו נטעו עצי זיתים, שנמדדו ע"י המודד נואטחה במסגרת התכנית שלו (עמ' 21 לפרט'). המודד נואטחה העיד, כי עצי הזית נטועים בצד הדרומי של החלקה וכי כל השטח שמצפון לחלקה אינו נטוע בכרם זיתים. עוד מסר נואטחה בעדותו, כי הוא לא בירר עם הנתבעים את משאלתם באשר לקבלת החלקה 2 דווקא, אלא הוא בחן זאת לפי המצב הקיים בפועל בשטח, וכדבריו "אני לדעתי מי זרע את העצים הוא יקבל את החלקה שעליהם הם נטועים". בכך למעשה דחה הלה את עמדת התובעת, שלפיה יש להקצות לה חלקה 2 ולהורות על העתקת העצים ע"י הנתבעים למקום אחר. הוא אף הוסיף ודחה את גישת התובעת בדבר אי קבלת הסכמתו של השותף במקרקעין לנטיעת הזיתים ואי תשלום דמי השימוש בגינם והסביר זאת בנימוק, שבד"כ כלל המודד נותן את החלקה שבה נטועים זיתים לאותו שותף שנטע אותם, דבר שנעשה אף בחלקות גדולות יותר מאשר המקרה המונח לפתחנו (עמ' 25 לפרט'). המודד נואטחה נשאל ישירות בחקירה נגדית, האם לא ראוי להקצות מגרש זה דווקא לתובעת, כך שתוכל לעשות בו שימוש עתידי לרווחת כלל תושבי הכפר בועיינה-נוג'ידאת, ובתשובה לכך הוא חזר על עמדתו ולפיה "אני נתתי את דעתי כי את החלקה יקבלו הנתבעים, הבעלים הפרטיים. וזאת על סמך שהם נטעו את הזיתים והם מעבדים את החלקה הזאת" (עמ' 32, ש' 12-19). בעשותו כאמור, לא חרג המודד נואטחה מהשיקולים שהוכרו בפסיקה ואשר נבחנים במקרה של פירוק שיתוף בעין, ובפרט השיקולים של "מצב קיים" ו"שימוש בפועל" בקרקע.

34.
לאור קביעה זו של המודד נואטחה, נבחן עתה את ראיות הצדדים באשר לשאלת משך השימוש האמור, כשטענת הנתבעים היא, שהם מעבדים את החלקה משך שנים ארוכות ולפני שהתובעת קיבלה בעלות משותפת בחלקה זו, כשמנסח הטאבו עולה ברורות כי הליכי ההסדר הם מחודש נובמבר 1969. בנושא השימוש, כל צד תמך את גרסתו העובדתית בתצהיר העד מטעמו.

35.
כאמור, התובעת הגישה מטעמה את תצהירו של סגל, מפקח מרחב צפון חיפה (חטיבת שמירת הקרקע) ובמסגרתו הוא ציין, כי הנתבעים 4 ו-5 (מוחמד ואחמד תאופיק חליל
) הם פולשים ומשיגי גבול במקרקעין ועושים בהם שימוש ייחודי ללא הסכמת התובעת. לדידו,
ללא הסכמת התובעת, בלא תשלום דמי שימוש ראויים, הנתבעים מעבדים את החלק הדרומי של המקרקעין ונטעו בהם עצי זיתים ותאנה (סעיף 4 לתצהיר יובל).

36.
ואולם, עת נחקר סגל בעניין השימוש וניצול הקרקע, עלה מעדותו כי הוא ביקר בחלקה דנן חודשיים בלבד עובר לדיון ההוכחות (קרי ביום 12.11.18) וכי הוא עובד בשירותיה של התובעת רק משנת 2009 (ראו עדות סגל בעמ' 37 לפרט'). כאשר עומת סגל עם העובדה העולה מנסח הרישום, לפיה התובעת רשומה כבעלים במחצית מהחלקה החל משנת 1969, אישר הלה שאינו יודע מה היה עובר לשנה זו והוא לא יכול לשלול כי הנתבעים החזיקו במחצית הדרומית של החלקה 61 (ראו עדותו של סגל בעמ' 38 לפרט'). סגל אף מסר בעדותו, כי לא ידוע לו אם קיימת פניה של התובעת לעשיית שימוש בחלק הדרומי של החלקה, או אם נתבעים מנעו ממנה לעשות שימוש שכזה ואישר, כי דרישת הסילוק של התובעת עלתה רק במסגרת תביעת פירוק השיתוף שלפניי (עדות סגל בעמ' 39 לפרט'). די בדברים אלה, על מנת לדחות את טענת התובעת בהקשר למשך השימוש הנטען. אוסיף ואציין, כי אין בידי לקבל את עדותו של סגל, כי קיים בתיק התובעת דו"ח פיקוח של קודמו בתפקיד המפקח, נמרוד כפרי, המלמד כי התביעה דנן לפירוק שיתוף הוגשה לאחר שהמפקח הבחין בנטיעת העצים בשטח בבחינת "קביעת עובדות בשטח" ע"י הנתבעים, שעה שתיעוד זה כלל לא צורף לחומר הראיות בתיק, בלא שניתן לכך טעם המניח את הדעת (ראו עדות סגל בעמ' 39, ש' 19 ואילך).


37.
אל מול עדותו של סגל מטעם התובעת שלא נתמכה בראיה ממשית ומספקת, הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע 19, סאלח חליל, בשם כלל הנתבעים, ובו נמסר כי "מזה דורות ומלפני קום המדינה הננו מחזיקים ומשתמשים וכן הבעלים של החלק הדרומי של החלקה ואף נטענו בחלקה עצי זית מזה שנים רבות כאשר אבי וסבא שלי היו אלה שהחזיקו והשתמשו בחלקה אף לפני שנולדתי והמשכתי מאז שהייתי ילד קטן להשתמש ולהחזיק בחלק הדרומי של החלקה כאשר מדי שנה עיבדנו וביצענו מסיק של עצי הזית הנטועות בחלק הדרומי של החלקה הנדונה. כאשר התובעת או מי מטעמה מעולם לא ביצעו חזקה ו/או שימוש כלשהו בחלקה" (סעיף 5 לתצהיר ס' ח'ליל).

38.
חליל נחקר בעניין זה בתמציתיות ובעדותו מסר, כי הנתבעים או מי מהם עושים שימוש בחלק הדרומי של החלקה עוד לפני שהתובעת הפכה לבעלים במשותף ואף לפני הליך ההסדר והרישום משנת 1969 וכי הנתבעים נטעו את עצי הזית, מגדלים אותם ומוכרים אותם ללא כל השתתפות מצד התובעת. לדידו, אין לתובעת זכות לקבל חלק מהתמורה ומעולם לא נדרש לקבל את אישור התובעת לשימושים האמורים (ראו עדותו בעמ' 41 לפרט'). עדותו של חליל מצאה לה חיזוק חלקי בעדות המודד נואטחה אשר ציין כי על פי התרשמותו, מדובר בעצי זיתים שהם בני לפחות 8-10 שנים (עמ' 22 לפרט'), הערכה עמה הסכים העד סגל מטעם התובעת (ראו עדות סגל בעמ' 39, ש' 10-16). יתרה מכך, להימצאות עצי הזיתים בשטח ניתן ביטוי בתשריט שערך המודד נואטחה ובתמונות שצולמו על ידו וכן בדוח הפיקוח מטעם התובעת שנערך עובר להגשת התביעה דנן. לא נעלם מעיניי, שלא צורפו מפות טופוגרפיות ו/או חוות דעת אגרונום, ברם מצאתי שדי בראיות שהגישו הנתבעים כדי לעמוד בנטל הדרוש במשפט האזרחי להוכחת משך השימוש הנטען על ידם (ראו והשוו: ת"א 3930-02-11 חוסין נ' סרחאן (ניתן ביום 20.6.2016)).

39.
כזכור, שימוש זה בו עסקינן מסוג עיבוד חקלאי אפשרי בהתאם לסעיף 31(א) לחוק המקרקעין, שלפיו הקנה המחוקק את הזכות לשותף במקרקעין, לעשות שימוש במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים, וזאת כל עוד השותף לא מונע שימוש דומה מיתר השותפים והשימוש שלו הוא לפי טבעו וטיבו של הנכס. בענייננו, שעה שעסקינן בקרקע חקלאית, משלא נטען כי הנתבעים בעשותם שימוש בקרקע הנ"ל מנעו מהתובעת או מי מטעמה שימוש דומה, בפרט שמדובר בשימוש התואם את טיבה וטבעה של הקרקע שבייעוד חקלאי, ובהעדר הוכחה להתנגדות כלשהי מצד התובעת לשימוש האמור, מוצאת אני לקבל את גרסת הנתבעים שנתמכה כאמור בראיות וכלל לא נסתרה ע"י התובעת.

40.
בהינתן כל המקובץ לעיל, מקובלת עליי עמדתו של המודד נואטחה במחלוקת זו הנוגעת לאופן ההקצאה של החלקה, שאף מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה. כך מצווה הוראת סעיף 47 לחוק המקרקעין: "בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים". כן נפסק כי, בעת הדיון בהצעת החלוקה מצווה בית המשפט להתחשב בזכויות החזקה שתפסו השותפים בפועל ובמחוברים שבנו (ראו: ע"א 8258-09-09 הנ"ל; תמ"ש (כ"ס) 38900/06 עבד אלסתאר נ' חסן עבד אלגני (ניתן ביום 27.12.10); כן השוו: ת"א 1874/02 עז' המנוח אברהים בליק ז"ל נ' עז' המנוח פריד חביב מוסא מחול (ניתן ביום 10.8.2005); ע"א 1862/05 מיום (5.12.2006); ת"א 25882-07-10 מדינת ישראל נ' חוש (ניתן ביום 12.02.2013) העוסקים בשאלת הסכם לפירוק שיתוף במקרקעין לעומת הסכם לחלוקת השימוש בהם). בבוא בית המשפט לתת מענה לשאלה כיצד יש לחלק את המקרקעין בין השותפים, יש להתחשב בהיקף הזכויות העומד לכל אחד מן השותפים, משאלת ליבו ואופן השימוש על ידי השותפים בתקופה שקדמה להגשת התביעה ("להלן: "מבחן מירב הזיקות") [ת"א (מחוזי מרכז) 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח
(ניתן ביום 14.09.17); ת"א 1316/01 עזבון המנוח אחמד סעיד קייס ז"ל נ' עזבון המנוח סאלח מוחמד קייס ז"ל (ניתן ביום 21.07.2010)]. הפעלת מבחנים אלה על נסיבות המקרה שלפנינו, מובילה למסקנה כי יש לאמץ את הצעת החלוקה של המודד נואטחה מטעם בית המשפט, כמפורט בחוות דעתו.

41.
סיכומו של פרק זה - סבורה אני כי החלוקה המוצעת ע"י המודד נואטחה היא החלוקה הראויה והנכונה בנסיבות העניין שלפנינו, וזאת גם בשים לב להוראת סע' 47 לחוק המקרקעין, ומשכך ראוי לשמר את אופן החזקה והשימוש במקרקעין, כפי שהיה עובר להגשת התביעה דנן, כך שהחלק הדרומי של החלקה אשר סומנה ע"י המודד נואטחה כמגרש 61/2, שהיה בחזקה ובעיבוד חקלאי של הנתבעים עובר להליך דנן, יוקצה למי שהחזיק בו בפועל- קרי הנתבעים.

42.
כעת נעבור לדיון בשאלת תשלומי האיזון. בעניין זה, מחזיק המודד נואטחה בדעה איתנה שלא זז ממנה ולפיה, אין זה השלב הראוי לבחינת תשלומי איזון, מאחר והייעוד העתידי "מגורים משולב וציבורי" ייתכן ותהיה בו "תזוזה" עם הכנתן של תכניות האיחוד והחלוקה והתכנית המפורטת בעתיד, ואגב כך אין בהקצאת המגרש לצד אחד כדי לקפח את הצד האחר, שכן קיימת לשיטתו היתכנות לשינוי בו. כן הוסיף הלה כי, ההקצאה כיום נעשית בהתאם למבחני הניצול הקרקעי הנוכחי, בעוד שסוגיית השמאות תבחן בשלב הבא, הלא הוא שלב הפקדת תכנית האיחוד והחלוקה והכנת התכנית המפורטת ומינוי וועד שמאים אשר יבצעו בעתיד גם איזון כלכלי בין כל המגרשים.

43.
לעומת זאת, סבור השמאי זייד, כי על המקרקעין חלות תכנית בניין ערים מס' ג/13274 שאישורה פורסם ברשומות בשנת 2009 והכוללת הנחיות להכנת תכנית מפורטת ומסגרת תחומי גמישות פיתוח בעתיד, כמפורט בעמ' 8 לחוות דעתו, וכן תכנית בניין עיר מספר ג/13520, שאישורה פורסם ברשומות בשנת 2006 ואשר מטרתה שינוי ייעוד הקרקע משטח חקלאי למגורים ושצ"פ והתווית כבישים חדשים, כמפורט בעמ' 9 לחוות הדעת. לאור זאת, אימץ השמאי זייד בחוות דעתו את גישת ההשוואה לשומת שווי השוק של נכס המקרקעין דנן, תוך שהוא מונה את הגורמים והשיקולים לשומה זו, וביניהם מיקום הנכס, מצב הזכויות, תכנית החלוקה של המודד נואטחה והתשריט המצורף לה, מצבו התכנוני של הנכס ועוד. חלוקי הדעות בין שני המומחים שמונו מטעם ביהמ"ש נעוצה בקביעת השמאי זייד, שהקצאת המגרשים 2 ו-3, שהם בעלי ייעוד שונה בהתאם לתכנית בניין עיר ג/13274, בשטחים שווים, אינה מהווה שוויון כלכלי בין המגרשים, בעוד שביחס למגרשים 5 ו-6 קיימת פגיעה באפשרויות הפיתוח העתידיות שלהם, וכי לגבי מגרשים 3 ו-5 קיימת מגבלת נגישות המצדיקה הפחתה בהם, זאת בנוסף להגבלות נוספות שהובאו בהרחבה בחוות דעתו, ובכלל זה מיקום עמוד החשמל בחלקה (סעיף 7 ואילך לחוות דעת השמאי זייד). לאחר ביצוע סקר מחירים ותחשיבים, קבע השמאי זייד שעל מנת ליצור איזון בנכס, יש להקצות לבעלים א' את מגרש 61/2 (שערכו השמאי 297,450 ₪) וכן לשלם תשלומי איזון בסך 41,593 ₪, ואילו לבעלים ב' יוקצו מגרשים 3, 5 ו-6 (שערכם השמאי 214,264 ₪) ולקבל תשלומי איזון בסך 41,593 ₪. במענה לשאלות ההבהרה ששוגרו אליו, הדגיש השמאי זייד כי הוא אינו נדרש לשאלה מי יקבל איזה מגרש, התובעת או הנתבעים, והדבר נתון להסכמת הצדדים, ובהעדרה של הסכמה נתונה ההכרעה בנושא זה לשיקול דעתו של בית המשפט. אלא, שבחוות הדעת ובמענה לשאלות ההבהרה ששיגרו הנתבעים אליו, הסביר השמאי זייד - וזו בעצם ליבת המחלוקת בין שני מומחי בית המשפט - כי מגרש 61/2 הוא בייעוד משולב, ולכן השומה שבוצעה על ידו התייחסה לשווי המגרש בייעוד משולב ולא חקלאי, וזאת בהתאם לייעודי הקרקע התקפים נכון ליום עריכת חוות הדעת מטעמו.

44.
בחקירתו הנגדית, הסביר השמאי זייד כי הוא פעל בהתאם להוראת והנחיית ביהמ"ש ולפיהן נתבקש לתת ערך לכל מגרש, תוך עשיית "איזון כספי/כלכלי" בהסתמך על 'מפת החלוקה', וזאת מבלי להביע עמדה בשאלה 'מי יקבל מה' (ראו עדות השמאי זייד בעמ' 48 לפרט'). השמאי זייד נשאל לעניין העדרה של תכנית מפורטת ולהגדרת כל החלקה בשלמותה כ'מתחם', ועל כך הוא השיב: "להבדיל מהמודד, כי המודד לא התייחס לנתוני הועדה, להבדיל ממנו ישנה תכנית בניה מאושרת שמגדירה את השטח שלנו כאזור מגורים משולב עם הגדרת שטחים, עם חלוקה ועם ייעודים ושימושים. ברור הוא, שחוות הדעת שלי, ב- 500,000 ₪ לדונם משקפת נאמנה את המצב הזה שנמצא בתכנית בניין עיר מאושרת, ובה רואים בפירוש את ההבדל בין אזור מגורים לחקלאי ובהתאם לכך אני קבעתי את חוו"ד שלי" (עמ' 45, ש' 22-26). הוא הוסיף ונימק, כי נושא 'התהליכים' אינו מענייננו וכי הוא נצמד רק לשאלת 'הניצול והייעוד' של הקרקע, ובאותה נשימה הוא אישר כי קבלת היתרי הבנייה תהיה "בתנאים" (עמ' 46, ש' 3 וש' 8). בהמשך עדותו אישר הלה, כי התכנית המפורטת הדרושה למתחם כולו כדי להפוך את השטחים לייעודים על פי תכנית המתאר, היא "חלק מהתכנית אבל זה הליך תכנוני שמסתמך על ייעוד בטב"א [כך במקור] מאושרת למגורים" (עמ' 50, ש' 11). לאחר מכן, עת נתבקש להשוות עם המתחם הסמוך, מסר השמאי זייד כי תכנית המתאר משקפת את השטחים נטו ולכן היא ריאלית (עמ' 50, ש' 18-20).

45.
לאחר שקילת עדויות המומחים מטעם ביהמ"ש, מסקנתי היא כי בנסיבות העניין ראוי לאמץ את עמדתו של המודד נואטחה ולהעדיפה על פני זו של השמאי זייד. ערה אני לכך, שקיימת תכנית מתאר בתוקף החלה על החלקה מושא הדיון, אולם על פי הוראותיה ותקנונה יש להגיש ולערוך תכנית איחוד וחלוקה ותכנית מפורטת, שעשויות להביא לשינוי ותזוזה בחלקות, כך שניתן לומר כי אין זה הזמן או השלב הנכון והמתאים בנסיבות המתוארות כדי לערוך איזון כלכלי, שמקומו להיעשות בעתיד, בשלב האיחוד והחלוקה והתכנית המפורטת. באותם מקרים, שנדונו בפסיקה ובהם התעוררה סוגיית העדרה של תכנית מפורטת, חרף העובדה כי קיימת תכנית מתאר מאושרת ומפורסמת ביחס לקרקע, נמצא כי באחד המקרים הללו אף נמנע בית המשפט מלהורות על חלוקה בעין בנסיבות המקרה שם, מאחר ועל החלקה חלה תכנית בנין עיר שעל פיה יועדה החלקה לשמש אזור מגורים, ואולם תכנית זו הייתה חסרה תכניות מפורטות, ולכן לא היה ניתן להורות על ביצוע חלוקה בעין, משום שלא היה ברור כיצד ומתי הצעה זו תתיישב עם התכנון המפורט של רשויות התכנון (ראו ת"א 18427/93 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' דן כהן (ניתן ביום 3.11.1994)). ובמקרה אחר, לא ראה בית המשפט לדחות על אתר את תביעת התובעים לפירוק השיתוף במקרקעין, אך ורק מן הטעם כי עדיין אין תכניות בניין עיר תקפה על יתרת החלקה, וכן לא הוגש לתיק ביהמ"ש תשריט מאושר של רשויות התכנון. משכך, ביקש בית המשפט את עמדת רשות התכנון, במטרה לוודא כי התשריט שהוגש אינו סוטה מתוכניות מאושרות או מהתפיסה התכנונית הכוללת (ראו ת"א 1241/98 יורשי המנוח סאמי עבד אלסלאם נ' עווד חסן (ניתן ביום 14.09.06)). מן הפסיקה שנסקרה לעיל עולה, כי אין דוחים פירוק שיתוף במקרקעין רק בשל העובדה כי בעתיד, ערך הקרקע יעלה בשוויו. בדומה לכך, בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' בן אפרים (1978) לא התקבלה עמדתו של שותף במקרקעין, שביקש שלא לפרק את השיתוף ולממש את הנכס מתוך ציפייה שערכו יעלה, ובמקרה שנדון בבית המשפט לענייני משפחה, שם המחלוקת הייתה האם שותף יקבל את המגרש הצפוני, בעוד שהשותף האחר יקבל את המגרש הדרומי, חלוקה שתסב נזק רב לאחד השותפים, נוכח קיומו של סיכון ממשי כי חלקים מהאגף הדרומי של החלקה יופקעו כאמור בתכנית המתאר (תמ"ש (כס) 38900/06 עבד אלסתאר חליל נ' חסן עבד אלג'ני (ניתן ביום 27.12.10), וההפניות שם).

46.
לפני סיום, יש להידרש לטענת הנתבעים, שעתרו במעמד החקירה הנגדית ובסיכומיהם לפסילת חוות דעתו של השמאי זייד במלואה, לאור ההשגות שהועלו במעמד הדיון, וכן מאחר והתגלה להם במעמד החקירה הנגדית, כי הוא מכהן בוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור, ועדה שהוקמה מכוח סע' 5 לחוק לקידום הבנייה במתחמים המועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014, שהינה ועדה ממשלתית שהשמאי זייד קובע בה מדיניות. לאור זאת, ובהינתן שמדובר בפירוק שיתוף שהמדינה באמצעות רשות הפיתוח
הינה צד לו, שומה היה על השמאי זייד לגלות עובדה זו, כך לשיטת הנתבעים, נוסף על חובתה של התובעת לעשות כן. ובכל האמור קיים, לגישת הנתבעים, טעם לפסילת חוות הדעת של השמאי זייד. התובעת טענה מנגד בסיכומי התשובה מטעמה (סע' 10-11), כי מקומה של עתירת הנתבעים לפסילת חוות דעת השמאי זייד הוא בהגשת בקשה ולא ע"י העלאתה בסיכומים, ולאפשר תגובת השמאי זייד עצמו. מה גם, שותמ"ל הוא מוסד עצמאי ובו מכהנים חברים וגופים שונים ולא הוכח, כי השמאי זייד מכהן כחבר או עובד בוועדה. יובהר בהקשר של עיתוי טענת הפסילה, כי ב"כ הנתבעים הצהיר כבר במעמד חקירת השמאי זייד ובנוכחותו, כי הוא מתעתד לעתור לפסילת חוות דעתו ואליה יתייחס בסיכומיו.

47.
הגם שראיתי לא לאמץ את מסקנותיו של השמאי זייד בחוות דעתו, אדרש לטענת הפסילה למען הזהירות בלבד. אקדים ואומר, כי דין בקשת הפסילה להידחות, שכן בחוות הדעת של השמאי זייד נכתב, בסעיף 5 שבה תחת הכותרת "פרטי ההשכלה והניסיון", כי הוא "משמש כשמאי מוסמך למוסדות ממשלתיים, רשויות תכנון ... ועדות לתכנון ובניה, ועדות מרחביות וותמ"ל". משכך, אילו סברו הנתבעים כי קיים ניגוד עניינים
בתפקידו של השמאי כמומחה מטעם ביהמ"ש, מעצם המנדט של השמאי המצוטט כאן, בין אם מדובר בחבר הוועדה או יועץ של הוועדה בהתאם לרשימת התפקידים שעוגנה בחוק האמור (סע' 6-7 לחוק), שומה היה עליהם להגיש בקשה מיד לאחר הגשת חוות הדעת. תחת זאת, המתינו הנתבעים עם העלאת טענת הפסילה לשלב ההוכחות והסיכומים בכתב. אמנם, במסגרת שאלות ההבהרה נשאלה השאלה, האם ניתנה על ידי השמאי או משרדו חוות דעת באופן פרטני למי מבעלי הדין, והשמאי זייד שלל זאת (שאלה ותשובה מס' 5), אלא שכאמור הנתבעים לא הפנו שאלות הבהרה מפורשות לעניין מעורבותו בותמ"ל, כפי שעשו בסיכומיהם, חרף העובדה שהדבר צוין כאמור ע"י השמאי זייד מפורשות בחוות דעתו, ואף בדיון ההוכחות לא חקרו הנתבעים את השמאי זייד בעניין קיומו של ניגוד עניינים, וצירפו את טעמיהם לפסילת חוות דעתו לשאר ההתנגדויות וההשגות שהעלו נגד חוות דעתו של השמאי זייד במסגרת שלב הסיכומים, ומטעם זה דין בקשתם להידחות.

48.
אחתום

פסק דין
זה בציטוט דבריו של כב' השופט שרעבי בע"א 40886-09-15 חג'אזי נ' חג'אזי (ניתן ביום 14.01.16) שהם נכונים ויפים גם לענייננו: "טבעי כי במסגרת של חלוקה בעין, ולא חלוקה רצונית אלא במסגרת

פסק דין
, יהיה צד כלשהו מרוצה פחות. יחד עם זאת, תפקידו של בית המשפט להסתכל על כלל הבעלים ו/או המחזיקים הזכאים להירשם כבעלים במקרקעין, ולראות מהי החלוקה בעין הטובה והצודקת ביותר במצב הדברים הנתון ו/או הקיים בשטח, בעת קביעת החלוקה במקרקעין במסגרת פירוק שיתוף בעין". לענייננו, הקצאת המגרש 61/2, שהוא המגרש היחיד מבין כלל המגרשים שבהצעת החלוקה הוא בייעוד אזור משולב מגורים ושטחי ציבור, בחלוף כעשור ממועד פרסומה של תכנית המתאר האמורה, למי מהצדדים כאן, במיוחד כשמדובר רק בשני שותפים בחלקים שווים, תוציא את אחד מהם מרוצה פחות, ומכאן חשיבותם של יתר המבחנים שעוגנו בחוק ובפסיקה, וביניהם מבחן הזיקה והשימוש הקודם, לצורך ההכרעה באופן החלוקה ופירוק השיתוף, ולשם כך נועדו תשלומי האיזון שיתבצעו בעתיד ובזמן המתאים. על כן, מצאתי שחוות דעתו של המודד נואטחה באשר לאופן החלוקה מהווה את דרך פירוק השיתוף היעילה בנסיבות העניין, ובדרך זו בחרתי ללכת בתיק דנן.

סוף דבר

49.
אני מקבלת את התביעה ומורה, כי פירוק השיתוף בחלקה חלקה 61 בגוש 17540 מאדמות כפר בועיינה-נוג'ידאת, ייעשה בדרך של חלוקה בעין.

50.
החלוקה בעין תעשה בדרך המוצעת בתשריט החלוקה שהוגש ע"י מומחה ביהמ"ש, המודד כ' נואטחה, אשר סומן על ידי מ/1. תשריט החלוקה יהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין. אין בשלב זה, להורות על תשלומי איזון, ואלה ייבחנו במסגרת ההליכים התכנוניים (שלב תכנית האיחוד והחלוקה והתכנית המפורטת).

51.
הוצאות נוספות הכרוכות בפירוק השיתוף במקרקעין, אם תהיינה, יחולו על הצדדים על פי חלקיהם היחסיים בחלקה עובר לפירוק השיתוף.

52.
ב"כ הצדדים יפעלו במשותף לצורך קבלת כל האישורים הנדרשים ולרישום החלוקה בעין על פי

פסק דין
זה בלשכת רישום המקרקעין.

53.
עד להשלמת רישום זכויות הצדדים בהתאם ל

פסק דין
זה, כל צד ימנע מלעשות כל שימוש בתת חלקה אשר מיועדת לצד אחר.

54.
הצדדים יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בבקשות מתאימות עם קבלת החלטת מוסדות התכנון באשר לתשריט החלוקה.


55.
על רקע התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב בכלל נסיבות המקרה שלפנינו שהובאו במסגרת

פסק דין
זה, איני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

56.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.



ניתן היום,
ח' תמוז תשע"ט, 11 יולי 2019, בהעדר הצדדים.









א בית משפט שלום 45251-11/12 רשות הפיתוח נ' קאסם חליל (המנוח), תאופיק חליל, נג'יה ח'ליל ואח' (פורסם ב-ֽ 11/07/2019)