פסקי דין על מזרחי ברוך | פסקי דין על עג'מי מלכה | פסקי דין על כהן אסתר | פסקי דין על יהודה בבא | פסקי דין על מזרחי (פולק) רחל | פסקי דין על ז"ל | פסקי דין על שמואל אפוטה

8565/04 א     08/02/2006




א 8565/04 מזרחי ברוך, עג'מי מלכה, כהן אסתר, יהודה בבא, מזרחי (פולק) רחל,ז"ל נ' שמואל אפוטה




52
בתי המשפט

א 008565/04
בית משפט השלום ירושלים
08/02/2006
תאריך:
כב' השופט יואל צור
- סגן הנשיא
לפני:
1.מזרחי ברוך

2.עג'מי מלכה

3.כהן אסתר

4.יהודה בבא

5.מזרחי (פולק) רחל
,ז"ל

באמצעות יורשה אלון פלג
ע"י עו"ד אסף לאור
התובעים

נ ג ד

שמואל אפוטה

ע"י עו"ד יעל בראון (בן-עמי)
הנתבע
פ ס ק ד י ן
התביעה וההגנה
1. התביעה שלפנינו היא תביעה לפינוי הנתבע מהמושכר שהוא נכס הרשום בספר 1016 דף 966 והרשום גם כגוש 30108 חלקה 49 שמהווה דירה בת חדר, מטבח ושירותים, הנמצאת ברחוב הגליל 10, שכונת שערי רחמים,ירושלים (להלן- המושכר).

2. ביום 9.4.91 שכר הנתבע את המושכר הנ"ל למגוריו. לטענת התובעים ישנן שתי עילות לפינויו של הנתבע: אי תשלום דמי השכירות (להלן-דמה"ש) מתחילת שנת 19881[1] ונטישה.

3. הנתבע כפר בטענות התובעים לעניין אי תשלום דמ"ש וטען שעד לשנת 2000 שולמו דמה"ש כסדרם מידי ששה חודשים ובשנת 2000 סוכם בפגישה בין תובע 1 לנתבע שהאחרון יבצע שיפורים מהותיים במושכר ויקזז את הוצאותיו מדמה"ש. לעניין טענת הנטישה, הנתבע כפר בכך וטען שלא נטש את הנכס.

השאלות שיש לפסוק לגביהן
4. למעשה יש לדון בתביעה זו ב-4 נושאים:
א. א. האם היתה הסכמה כלשהי בין הנתבע לבין תובע 1 או מי מהתובעים שהראשון יבצע שיפוצים במושכר חלף תשלום דמה"ש.
ב. ב. האם בפועל בוצעו שיפוצים ומה עלותם ככל שבוצעו?
ג. ג. האם הנתבע השתמש במושכר או נטש אותו?
ד. ד. אם יוברר שלא שולמו דמה"ש ושהנתבע נטש את המושכר, האם מגיע לנתבע "סעד מן הצדק"?

5. בטרם אדון לגופם של הנושאים הנ"ל אציין כי הנתבע היה בעל מעמד של "דייר מוגן" במושכר נשוא התביעה. הדבר עולה מהמבוא להסכם השכירות שבין הנתבע לתובע 1. בנוסף לכך, הנתבע הוכיח את מעמדו כ"דייר מוגן" בכך שצירף לתצהיר העדות הראשית שהגיש, שלושה תצהירים כדלהלן: תצהיר של הדייר היוצא (יחזקאל כהן), תצהיר של "הדייר הנכנס" שהוא הנתבע שלפנינו ותצהיר של מזרחי ברוך
(תובע 1) שנתן הסכמתו להעברת זכויות הדייר המוגן מכהן יחזקאל אל הנתבע. הנתבע אף שילם לפי תצהירים אלו "דמי מפתח" בסך של 18,000 ₪ מתוכם 12,000 ₪ עברו ל"דייר היוצא"-כהן יחזקאל ו-6,000 ₪ נמסרו למזרחי ברוך
בשם התובעים. כאן יצויין שמזרחי ברוך
ניהל את המושכר בשם בעלי המושכר וממשיך לעשות כן עד עתה למרות גילו הקשיש, כשמסייע בעדו קובי עג'מי (בנה של תובעת 2). כאן יצויין במאמר מוסגר שתובע 1 בעדותו בביהמ"ש העיד לגבי סכומים אחרים מאלה שעולים מהתצהירים הנ"ל (שאחד מהם הוא של תובע 1 עצמו)2[2]. לא ברור מדוע העיד תובע 1 כפי שהעיד. מכל מקום אין צורך לפסוק בעניין זה. הנתבע היה בעל מעמד של דייר מוגן כשנכנס למושכר. מעמד זה יישלל ממנו, מהטעמים דלהלן, רק לאור פס"ד זה.

האם היתה הסכמה כלשהי בין הנתבע לבין תובע 1 או מי מהתובעים שהראשון יבצע שיפוצים במושכר חלף תשלום דמה"ש

6. כפי שצוין לעיל, בסעיף 5 לכתב התביעה נטען שאי תשלום דמה"ש היה מאז 1998 בסיכומי התובע (ראה סעיף 3(ג) לסיכומים) נטען שמתחילת שנת 2001 חדל הנתבע לשלם דמ"ש, ובסעיף 3(ה) נטען שהתשלום האחרון שולם ב- 20.7.00 שולמו דמ"ש בגין התקופה שעד 31.12.00 ומאז לא שילם הנתבע את דמה"ש. את ריבוי הגירסאות בעניין זה הנני מסביר בכך שתובע 1 הוא קשיש וחולה ואיש קשה יום, שלא ניהל רישומים. מכל מקום, נקודת המוצא לעניין פס"ד זה תהיה שמאז 1.1.01 לא שילם הנתבע את דמה"ש והוא עצמו לא חלק על כך. לפיכך, מה שיהיה צורך להחליט לגביו הוא האם היתה הסכמה כלשהי בין הנתבע לבין תובע 1 לפיה הנתבע יבצע שיפוצים במושכר חלף דמה"ש.

7. ראשית, אציין שני ממצאים:

א. א. אין מחלוקת על כך שהסכם השכירות קבע בתחתיתו הערה בכתב יד לפיה "השוכר רשאי לתקן תיקונים שונים בדירה אך ורק על חשבונו הוא".
ב. ב. לא נעשה בין הצדדים כל הסכם בכתב לפיו בעל הבית מתיר לנתבע לבצע שיפוצים במקום לשלם דמי שכירות.

8. דעתי היא שלא היתה כל הסכמה בין הנתבע לבין תובע 1 או תובעים אחרים לפיה הנתבע יבצע שיפוצים במושכר חלף תשלום דמ"ש. הדבר נלמד מכך שהנתבע מסר מספר גירסאות בלתי אחידות. האמת היא אחת ואין מקום למתן גירסאות שונות בסוגיה כה יסודית כאשר הוסכם במפורש בין הצדדים בכתב שהשוכר רשאי לתקן תיקונים שונים בדירה אך ורק על חשבונו הוא. להיפך, הנתבע היה צריך להביא ראיות מוגברות שיש בהן כדי להתגבר ולהפריך את ההסכמה המפורשת הנ"ל. דבר זה לא נעשה. גירסאותיו השונות של הנתבע היו כדלהלן:

א. א. בסעיף 6(א) לכתב ההגנה טען ש"סוכם בפגישה" בינו לבין תובע 1 על ביצוע שיפורים במושכר וצויין שהסכמה זו אף הועלתה על הכתב.
ב. ב. בתצהיר העדות הראשית שמסר הנתבע הוא טען שתובע 1 סירב לבצע את התיקונים ובעקבות סירובו, העביר אליו הנתבע מספר פניות ובעקבותיהן הועלה ההסדר על הכתב. רק לאחר משלוח ההסדר סוכם בין הצדדים על מימון התיקונים ובפגישה נוספת סוכם על הקיזוז מדמה"ש 3[3].
ג. ג. הגירסה השלישית היתה בעת החקירה הנגדית לפיה אמר הנתבע4[4]: "אני חוזר ואומר ששלחתי לו ברשום ומעצם זה שהוא לא התנגד ראיתי בזה הסכמה".הנתבע הודה שבעה"ב לא אישר את ההסדר הנ"ל.כפי שנראה בהמשך הדברים, אף ישנה גירסה רביעית שפרטים אודותיה עולים מעדותו של מר עג'מי ואפרט אותה בהמשך הדברים.
ד. ד. ריבויין של הגירסאות מצד הנתבע, הודאתו שתובע 1 התנגד להצעה, ההסכמה בחוזה שתיקונים יבוצעו ע"י הנתבע, כל אלה מובילים אותי לקבוע שהנתבע לא הוכיח כל הסכמה או "הסדר" לפיו יוכל לבצע תיקונים ושיפוצים חלף דמה"ש הזעומים של 80 ₪ לחודש שהוא חב.
האם בפועל בוצעו שיפוצים ומה עלותם ככל שבוצעו?

9. התשובה על השאלה הנ"ל היא בשלילה. הנתבע לא הציג כל מסמך ו/או חשבונית ו/או העתק שיק או אסמכתא אחרת שניתן ללמוד ממנה שביצע אילו עבודות שיפוצים. הנתבע לא יכול להתגדר מאחורי הטענה ששילם "במזומן". לא די שהנתבע עקף את חוקי המיסים ועזר (אם אכן ביצע איזה שיפוץ בלתי מוכח) למשפץ להתחמק ממס; בכך שלא תיעד את הוצאותיו, אין הוא יכול לבוא ולדרוש קיזוז (שכאמור כלל לא הוסכם ע"י בעל הבית), אשר גם מנוגד להסכם הכתוב שבין הצדדים. אם החליט הנתבע לבצע שיפוצים על דעת עצמו ומבלי שקיבל הסכמה על כך, המעט שניתן היה לדרוש ממנו הוא שיוכיח את גובה הוצאותיו.

10. הנתבע צירף חוות דעת של שמאי (של גיל יזרעאלי) כדי לאשש טענותיו באשר לשיפוצים. אותו שמאי, שהחל לשמש כשמאי כשנתיים לפני מתן עדותו, הודה שלא ראה את המושכר לפני השיפוץ. את קביעתו על עבודות למניעת שקיעה של הרצפות ביסס על דברי הנתבע שהזמין את חוות הדעת. השמאי לא וידא שאכן עבודות כאלה בוצעו בפועל במרצפות. את חוות דעתו ביסס השמאי על ההנחה שבוצע שיפוץ בדירה. את מחיר השיפוץ קבע בחוות דעתו באופן זהה לסכום שנטען ע"י הנתבע5[5]. צר לי לציין את הדבר, אך השמאי מטעם הנתבע עשה רושם מאד לא מקצועי בלשון המעטה6[6].

11. כפועל יוצא מכל האמור לעיל, לא שולמו דמה"ש מ-1.1.01 ואילך. אין הוכחה על הסכמה ששיפוצים יבוצעו חלף דמה"ש ואין גם הוכחה על שיפוצים שבוצעו ועלותם. כאן ייאמר שגם אם בוצעו שיפוצים, אלה היו אמורים להיות לפי המוסכם בכתב בין הצדדים על חשבון הנתבע בלבד. מכאן שהתובעים עמדו בנטל והוכיחו את עילת התביעה הראשונה שעניינה אי תשלום של דמה"ש במשך שנים עד שהוגשה התביעה. אי התשלום היה במשך כה הרבה זמן עד שקובי עג'מי (בנה של תובעת 2) שסייע לדודו (תובע 1) בנושא דמה"ש המגיעים מהנתבע הצהיר והעיד שפנה אל הנתבע בתחילת 2004 ודרש תשלום דמ"ש והנתבע סירב7[7] (וכאן מופיעה גירסה רביעית באשר לטענות הנתבע המתייחסות לשיפוצים) בטענה שדמה"ש לא ישולמו מפני שיש צורך לבצע תיקונים בדירה. מר עג'מי כלל לא נחקר על סעיף זה שהיה בתצהירו וכך נותרה לה גירסה רביעית מצד הנתבע שיכולה לאשש את העובדה שאכן לא היתה הסכמה לעניין השיפוצים הנטענים ושאלה כלל לא בוצעו, שאם לא כן היה טוען הנתבע (בפני
עג'מי) שאלו בוצעו עוד בשלהי שנת 20008[8] ולכן אינו משלם את דמה"ש.

האם הנתבע השתמש במושכר או נטש אותו?

12. התובעים ביססו תביעתם גם על עילת הנטישה. אמנם עילה זו לא מוזכרת בחוק הגנת הדייר בין העילות לפינוי אך ההלכה היא שאם המושכר הפסיק לשמש לדייר קורת גג, מקום מגורים או בית עסק, אין זה צודק שיחזיק במושכר אם נטש אותו. מאז הצטברו תילי תילים של הלכות בנושא הנטישה. להלן כמה ממצאים הנוגעים לנתבע שלפנינו המצביעים על כך שאכן היתה נטישה של המושכר מצד הנתבע:

א. א. הנתבע אינו מתגורר במושכר.
ב. ב. הנתבע מתגורר דרך קבע בכתובת אחרת.
ג. ג. לנתבע דירות ונדל"ן אחרים.
ד. ד. הנתבע טען שהוא משתמש במושכר לצרכי מנוחה בצהריים ושכך הוסכם מלכתחילה, אלא שאין לכך סימוכין בחוזה שבין הצדדים.
ה. ה. שמו של הנתבע לא רשום על דלת המושכר.
ו. ו. אין סממן חיצוני שהנתבע משתמש במושכר.
ז. ז. תשלומי העירייה והחשבונות ממשיכים להיות ע"ש יחזקאל כהן (שהיה הדייר שקדם לנתבע).
ח. ח. מעולם הנתבע לא דאג להעביר את התשלומים על שמו אף כי יחזקאל כהן אינו בין החיים.
ט. ט. לעניין צריכת מים הנתבע צירף חשבון לגבי התקופה שלאחר הגשת התביעה.
י. י. קובי עג'מי מטעם התובעים צירף חשבון שנתי הכולל את התקופה שמתייחסת לחשבון (המאוחר) שצירף הנתבע ע"ס 200 ₪ (שנתי) היינו ממוצע של כ-14 ₪ לחודש. אלא שבגין צריכה שוטפת צויין שהוא 00.
יא. יא. חשבונות החשמל אף הם לאחר הגשת התביעה.

13. שימוש בנכס או דבר נטישתו נקבעים על פי מאזן ההסתברויות. במקרה שלנו כפות המאזניים נוטות לכיוון של נטישה וכך אני פוסק. לאור מסקנה זו נותר לברר את השאלה האם מגיע לנתבע "סעד מן הצדק".

סעד מן הצדק

14. במקרה שלפנינו מדובר במושכר המנוהל ע"י תובע 1 שהוא קשיש וחולה המתקשה לגבות את דמה"ש המגיעים מהנתבע ונזקק לשירותיו של בנה של תובעת 2 לעניין זה. תובע 1 הוא קשיש בשנות השמונים לחייו והוא אמור להתקיים מדמה"ש הזעומים שלא שולמו ע"י הנתבע9[9]. כל התנהלותו של הנתבע בנסיבותיו של תיק זה אינן מצדיקות הענקת "סעד מן הצדק" כאשר מדובר באי תשלום של דמה"ש במשך תקופה ארוכה של למעלה מ-3 וחצי שנים, תוך שמועלה טיעון בדבר שיפוץ, שלא הוכח ואפילו היה מוכח, הוא ממילא היה אמור להיות ע"ח הנתבע ואינו יכול להוות סיבה לאי תשלום דמה"ש, ותוך שנמסרות גירסאות שונות וסותרות על הסכמה לשיפוץ חלף דמה"ש אשר לא הוכחה כל עיקר. אין לפנינו נתבע שיוותר ללא קורת גג אם יפונה מהמושכר, כפי שראוי וצודק לעשות. הנני מחליט, איפוא, שלא להעניק לנתבע סעד מן הצדק.

פסיקתא

15. לאור כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבע כדלהלן:
א. א. לפנות את המושכר נשוא פס"ד זה בתוך 30 יום מקבלת פס"ד זה, ולהחזירו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.
ב. ב. לשלם לתובעים דמ"ש חודשיים של 80 ₪ לחודש לתקופה שמיום 1.1.01 ועד ליום הגשת התביעה בצירוף ריבית חוקית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
ג. ג. לשלם לתובעים את אגרות המשפט.
ד. ד. לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד ע"ס 3,000 ₪ + מע"מ.

על המזכירות לשלוח עותק מפסה"ד אל ב"כ הצדדים.
ניתן בהעדר הצדדים היום, י' בשבט התשס"ו, 8.2.06

יואל צור
, שופט
סגן הנשיא
1[1] אף כי נטען בסע' 5 לכתב התביעה שאי תשלום דמה"ש היה מאז 1998 בסיכומי התובע (ראה סעיף 3(ג) לסיכומים) נטען שמתחילת שנת 2001 חדל הנתבע לשלם דמ"ש, ובסעיף 3(ה) נטען שהתשלום האחרון שולם ב- 20.7.00 שולמו דמ"ש בגין התקופה שעד 31.12.00 ומאז לא שילם הנתבע דמ"ש.
2[2] ראה למשל טענת תובע 1 בעמ' 12 ש' 5-6 לקבלת סכום של 10,000 ₪ מהנתבע כאשר 6,000 ₪ מתוכם נתן תובע 1, לטענתו, ליחזקאל כהן (הדייר היוצא) ו-4,000 ₪ חילק בין הבעלים האחרים. לא ברור מדוע תובע 1 טען לסכומים אחרים הנוגדים תצהירים שצירף הנתבע לתצהירו.
3[3] ראה סעיפים 41-48 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע.
4[4] ראה עמ' 48 ש' 7-8 ו-12-13.
5[5] בחקירתו הנגדית של השמאי, ראה עמ' 31 בתחתית העמוד נחקר השמאי על נושא המחיר של השיפוץ שקבע כאשר זה היה בשנת 2000 ואילו הבדיקה הנטענת של השמאי היתה ב-2005. לשמאי לא היה כל הסבר כיצד הוא והנתבע קבעו את אותו מחיר .
6[6] ראה חקירת השמאי מטעם הנתבע (מר גיל יזרעאלי) בעמ' 28-32 לפרוט'.
7[7] ראה סעיף 9 לתצהיר העדות הראשית של מר קובי עג'מי.
8[8] ראה סעיף 44-45 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע.
9[9] ראה סעיף 13 לתצהיר תובע 1.









א בית משפט שלום 8565/04 מזרחי ברוך, עג'מי מלכה, כהן אסתר, יהודה בבא, מזרחי (פולק) רחל,ז"ל נ' שמואל אפוטה (פורסם ב-ֽ 08/02/2006)