פסקי דין על אריה רוט | פסקי דין על יהודה רוט | פסקי דין על חגית בן עזרא ואח' | פסקי דין על ועד מכרזים עליונה-משרד הבינוי והשיכון | פסקי דין על ד. דניאל חברה לבנין |
24480-12/18 עתמ 05/09/2019
עתמ 24480-12/18 אריה רוט, יהודה רוט, חגית בן עזרא ואח' נ' ועד מכרזים עליונה-משרד הבינוי והשיכון, ד. דניאל חברה לבנין בע"מ
administrator
administrator
1
0
2019-09-10t10:21:00z
2019-09-10t10:21:00z
3
5100
25501
microsoft corporation
212
61
30540
15.00
print
false
false
false
en-us
x-none
he
/* style definitions */
table.msonormaltable
{mso-style-name:"טבלה רגילה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.msotablegrid
{mso-style-name:"רשת טבלה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.1
{mso-style-name:"טבלת רשת1";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט
לעניינים מנהליים
עת"מ 24480-12-18 רוט ואח' נ' ועד מכרזים עליונה-משרד הבינוי והשיכון
ואח'
תיק
חיצוני:
בפני
כבוד השופט
אלי אברבנאל
העותרים
1.אריה רוט
2.יהודה רוט
3.חגית בן עזרא
4.יוסף חיים בן עזרא
5.נטלי דהן
6.דוד דהן
7.מלכי בלוי
8.יוסף בלוי
9.אורטל אליאס
10.אליאב אליאס
11.מיכאל חטואל
12.רוחמי חטואל
13.מרדכי ונונו
14.שרה ונונו
15.רחל זדה
16.יוסף זדה
17.זיוה בראשי
18.יוסי בראשי
19.רחל אסולין
20.יוסף אסולין
21.עדן ביטון
22.נטלי ביטון
23.מירב זעפרני
24.חיים זעפרני
25.רותי גולן
26.שי גולן
27.מיכל רביד
28.יעקב רביד
29.גרשון גרוסברג
30.לאה גרוסברג
31.יעקב סלומינסקי
32.עטרה סלומינסקי
33.יואל עוזרי
34.טליה עוזרי
35.אברהם לוי
36.מיכל לוי
37.שימי פרזות
38.יפעת פרזות
39.שרה ספראי
40.משה ספראי
41.אלעד הדר
42.רינת הדר
43.שרה דריי
44.גיל דריי
45.אלקנא גורא
46.יהודית גורא
47.משה מדמון
48.אופירה מדמון
49.יוכבד גירשביין
50.אריה גרישביין
51.אליה טאירי
52.מיכל טאירי
53.שרה מילקובסקי
54.מאיר מילקובסקי
55.שרה בן הרוש
56.פנחס בן הרוש
57.תמר צדוק
58.אוריאל צדוק
59.מרים בן שלמה
60.נתנאל בן שלמה
61.גלית רחל זכאי
62.מאיר זכאי
63.עמונאלה ינוקה
64.דוד יונקה
65.חיה רוזא פינקלטיין
66.שרון יחזקאל
67.יעל יחזקאל
68.יעקב מור יוסף
69.אתי מור יוסף
70.חיים עוזר לינטופ
71.
גיטל לינטופ
ע"י ב"כ עו"ד יוסף שפיצר ועו"ד יאיר שופל
נגד
המשיבים
1.ועד מכרזים עליונה-משרד
הבינוי והשיכון ע"י ב"כ עו"ד מיטל אביעד בן-עמי,
פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
2.ד. דניאל חברה לבנין בע"מ
ע"י
ב"כ עו"ד אבי שפרמן
פסק דין
1.
עניינה של עתירה זו בשתי החלטות של ועדת
המכרזים העליונה של משרד הבינוי והשיכון (להלן – ועדת המכרזים) שבגדרן אושרו
תוספות בניה של 100 יחידות דיור חדשות בסך הכול ומבני ציבור, לבניה קיימת של 158
יחידות דיור שנבנו במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" בשכונת רמות בירושלים.
בהחלטתה מיום 28.8.13 אישרה הוועדה תוספת של 50 יחידות דיור ובהחלטה מיום 21.1.15
אישרה את הקמתן של 50 יחידות דיור נוספות.
העותרים, 72 במספר, הינם מבעלי 158 הדירות
בבניינים המאוכלסים ובקשתם הינה לבטל את שתי ההחלטות האמורות. חלק מהעותרים רכשו
את הדירות כזכאים בהתאם לתנאי פרויקט "מחיר למשתכן" וחלקם ברכישה רגילה
שהוכפפה לתנאי הפרויקט.
רקע
2.
בחודש אוגוסט 2011 זכתה המשיבה 2, חברת
ד. דניאל חברה לבניין בע"מ (להלן – החברה) במכרז "מחיר למשתכן"
במסלול הישן, לבניית 158 יחידות דיור בשכונת רמות-מירסקי בירושלים.
מחצית מהדירות הינן דירות קטנות
שנועדו למכירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן והמחצית השנייה הינן דירות גדולות שנועדו
למכירה בשוק החופשי.
3.
בחודש נובמבר 2011 נחתם הסכם פיתוח בין
החברה למנהל מקרקעי ישראל.
בחודש יולי 2012 ניתנו היתרי בניה לפרויקט
והחברה החלה בעבודות.
בחודש
נובמבר 2012 חתמו העותרים
על חוזי הרכישה.
4.
ביום 3.3.13 וביום 17.3.13, במקביל
לתהליך בניית יחידות הדיור האמורות ולמכירתן, פנתה החברה למשרד הבינוי והשיכון
בבקשה למתן אישור עקרוני של שינוי התב"ע בדרך של הוספת 100 יחידות דיור
לפרויקט (נספח א' לבקשה לסילוק על הסף).
החברה הציעה להקים 100 יחידות דיור
אשר יתווספו
"במסגרת
הבתים המתוכננים"
כאשר הבנייה תהא לגובה בלבד (הוספת
שתי קומות לכל בנין), ללא פגיעה בדירות הקיימות (לא יחסמו חלונות או ייקורו
מרפסות), ונימקה את בקשתה כלהלן:
(א)
אי
מיצוי פוטנציאל הזכויות במקרקעין, אשר הינן
"רחוקות ממיצוי הפוטנציאל התכנוני
בשטח בו קיים ביקוש גבוה למגורים
". החברה הוסיפה כי
התכנית הקיימת
"נמצאת
בתת ניצול, וצפיפות יחידות הדיור במגרשים בהם זכתה החברה במסגרת המכרז הנ"ל
נמוכה ביותר וזאת גם בהשוואה לתכנית המתאר של ירושלים"
.
(ב)
התחייבות
החברה לעמוד במועדי האכלוס שנקבעו במכרז והצהרתה כי ביצעה את
"כל התיאומים הדרושים
וההתאמות הדרושות על מנת שהבניינים הקיימים יוכלו לקבל תוספת של יחידות דיור
נוספות ללא הפרעה לדיירים"
.
(ג)
עמדתם
החיובית של מוסדות התכנון:
"התכנית
החדשה תואמה תיאום ראשוני עם יו"ר הוועדה המחוזית ומתכננת המחוז, הממונה על
התכנון בוועדה המקומית, ואף קיבלה אור ירוק לקידומה בישיבת הוועדה המקומית, ולכן
יש לה סיכויים גבוהים להתאשר במוסדות התכנון"
.
(ד)
היעדר
מניעה משפטית לקדם תכנית לתוספת זכויות.
5.
ביום 8.4.13 דחתה ועדת המכרזים את בקשת
החברה. להלן נימוקיה:
"1.
החברה מבקשת להוסיף 100 יח"ד (תוספת
של כ- 60%) ו- 13,855 מ"ר (תוספת של כ- 70%). המדובר בתוספת חריגה המהווה
שינוי מהותי בתנאי המכרז הפוגע בעיקרון השוויון במכרזים ובאינטרס הציפייה של
המתמודדים במכרז הן בפועל והן בכוח. במאמר מוסגר יוזכר כי בעניינו של המכרז
שבענייננו, התנהלה עתירה שעניינה היה תוספת שטחי מסחר (עת"מ 38369-01-11 בבית
המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), העתירה נדחתה.
2.
מהבחינה העובדתית המדובר בבקשה שהוגשה
באיחור ניכר מאחר וליווי תכנון הסתיים ב- 02/12 (לפני שנה), הוצאו היתר בניה
ויחה"ד מצויות בבניה וכל יחה"ד נמכרו.
היעתרות
לבקשה משמעותה התחלה של הליך ארוך לשינוי תב"ע שבסופו, אם יצליח, יביא לכך
שהחברה תתחיל בבניית יחה"ד הנוספות לאחר שדיירי 'מחיר למשתכן' יתאכלסו
ויתגוררו כבר בדירותיהם והם למעשה יתגוררו באתר בנייה (אי נוחות, רעש, סכנה לילדים
וכו').
בעניין
זה יצוין כי הבקשה לשינוי תב"ע לא הוגשה למשרד אלא נודע עליה בעקיפין לאחר
שהונחה על שולחן הוועדה המחוזית, מבלי שקיבלה את אישור המשרד (כנדרש עפ"י
תנאי המכרז והחוזה) וזאת למרות שבהתאם לדיווח המחוז נאמר לחברה עוד בשלב בחינת
התוכניות שכל שינוי יצריך קבלת אישור המשרד מראש"
.
(להלן – ההחלטה הראשונה) (נספח ג' לעתירה
המתוקנת).
6.
ביום 16.5.13 הגישה החברה חוות דעת
משפטית ליועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון, ובמסגרתה ביקשה לקיים דיון חוזר
בבקשתה האמורה למתן אישור עקרוני להוספת 100 יח"ד דיור (נספח ג' לבקשה לסילוק
על הסף).
החברה ציינה כי היא הציגה את עקרונות התכנית
החדשה בפני
גורמים שונים, וכי גורמים אלה נתנו את אישורם העקרוני: ביום 24.11.11
נתקבל אישורו העקרוני של סגן מנהל אגף התכנון בעיריית ירושלים (מר אמנון ארבל);
ביום 5.12.12 נתקבלה המלצתה העקרונית של ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון
ובניה ירושלים; ביום 17.1.13 נתקבל אישורה העקרוני של מתכננת מחוז ירושלים והממונה
על המחוז בפועל (הגב' דלית זילבר); ביום 29.1.13 נתקבלה תמיכתם העקרונית של הנהלת
מחוז ירושלים, של הממונה על המחוז ושל מתכנן המחוז.
החברה הוסיפה כי ביום 4.2.13 הוועדה המחוזית
לתכנון ובנייה במחוז ירושלים הייתה אמורה לקיים דיון עקרוני-ראשוני בתכנית, אך
הדבר לא נעשה לנוכח עמדת סגנית אדריכל המחוז כי קודם לכן יש לדון בתכנית במסגרת
ועדת המכרזים:
"מרשתנו
סברה שיותר נכון שוועדת המכרזים העליונה תדון בתכנית לאחר שיובהר איזו תכנית באה
בחשבון מבחינת מוסדות התכנון, אולם לאור עמדת המשרד, הגישה החברה בקשתה לוועדת
המכרזים עוד בטרם קיומו של דיון עקרוני בוועדה המחוזית"
.
החברה שבה וטענה כי אין מניעה משפטית לשנות
את התכנית המקורית וכי נימוקים תכנוניים מצדיקים את השינוי - נימוקים הנוגעים לרמת
הצפיפות הנמוכה בתכנית המקורית, לגובה המבנים ביחס למפלס הרחוב ולמצוקת הדיור
ההולכת וגוברת בירושלים.
אשר לקביעתה של ועדת המכרזים כי הבקשה
לשינוי תב"ע לא הוגשה למשרד אלא נודע עליה בעקיפין לאחר שהונחה על שולחן
הוועדה המחוזית, ביקשה החברה להבהיר כי
"סברה, כי נכון היה לקבל את אישורו של המשרד לנוסח
'האמיתי' של התכנית כפי שהייתה מתווה הוועדה המחוזית בדיון העקרוני"
.
7.
ביום 22.5.13 פנתה החברה פעם נוספת
ליועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון (נספח ד'1 לבקשת הסילוק). החברה התייחסה
לקביעתה של ועדת המכרזים כי
"בעניינו
של המכרז שבענייננו, התנהלה עתירה שעניינה היה תוספת שטחי מסחר (עת"מ
38369-01-11 בבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים),
העתירה נדחתה"
, והבהירה כי העתירה האמורה לא עסקה
בבקשה לתוספת שטחי בניה אלא בשאלה של ייעוד השטחים. באותו עניין נפסלה הצעתה של
אחת המציעות במכרז, אשר הגישה את ההצעה הזולה ביותר על סמך ההנחה שניתן לבנות
שטחים מסחריים במסגרת הפרויקט, ומשהנחה זו נמצאה חסרת בסיס נפסלה ההצעה. עתירה
כנגד החלטה זו נדחתה. משכך טענה החברה כי פסק הדין אינו רלבנטי לבקשתה לשינוי
התב"ע וחזרה על בקשתה לקיים דיון חוזר.
8.
ביום 27.8.13 התקיים הדיון החוזר לפני
ועדת המכרזים.
בדיון נטען כי לאחר קבלת ההחלטה הראשונה
התקבלה במשרד חוו"ד משפטית/תכנונית בעניין השינוי המבוקש וההיבט התכנוני נבחן
"פעם
נוספת"
ע"י אדריכלי המחוז. כן ניתנו במסגרת
חוות הדעת הסברים כי ככל שהבקשה תתקבל מועדי האכלוס יעמדו בעינם, וצורף אישור
אדריכל כי הדירות החדשות תוכננו באופן שהדירות הקיימות לא ייפגעו, לא ייקרו מרפסות
ולא ייחסמו חלונות. צוין, כי
"המחוז
מבקש להציג שוב את הבקשה לשינוי תב"ע בוועדה"
.
9.
בהחלטתה מיום 28.8.13 קיבלה ועדת המכרזים
את הבקשה באופן חלקי ואישרה תוספת שלא תעלה על 50 יחידות דיור:
"הוועדה
שבה ובחנה בכובד ראש את בקשת החברה לשינוי תב"ע שמהותו תוספת יח"ד
ותוספת שטחי בניה במתחם 21242 לבניית 158 יח"ד ברמות-מירסקי.
במסגרת
מכלול השיקולים נבחנה העמדה המקצועית / התכנונית של אנשי המקצוע במחוז, נבחן הצורך
הקיים בהגדלת היצע יחה"ד באיזור ביקוש, והכל בשים לב להחלטת הוועדה מיום
7.4.13 ולמגבלות הקיימות עפ"י דיני המכרזים.
כן
נבחנו מקרים אחרים בהם החליטה הוועדה לאשר שינויי תב"ע והגדלת מספר יח"ד
הן במכרזים של שווקי קרקע והן במכרזי מחיר למשתכן. במסגרת זו נבחנו פרויקטים
בהיקפים שונים. לאחר שהוועדה שקלה את מכלול השיקולים דלעיל ולאור הסברי הקבלן
והאדריכל מטעמו כמפורט לעיל, הוחלט לשנות את החלטת הוועדה מיום 7.4.13 ולקבל את
בקשת החברה בחלקה, בשים לב למגבלות דלעיל, ולאפשר תוספת שלא תעלה על 50 יח"ד
(כ- 30% דירות נוספות) בשטח שלא עולה על 6927 מ"ר, בכפוף למפורט להלן:
א.
החברה תידרש לבנות את יחה"ד
שבתוספת בתנאי החוזה המקורי, לרבות בנייתן ומכירתן של 50% מהדירות שבתוספת כ'דירות
קטנות' לזכאים ומכירתן של כלל הדירות (קטנות ואחרות) במחיר מירבי וסופי על פי
זכייתה במכרז ועל פי הוראות החוזה שנחתם עימה.
ב.
האישור כפוף לחתימת החברה על כתב העדר
תביעות מלא ומוחלט וכתב שיפוי בנוסח שייקבע ע"י המשרד. כמו כן, השינוי כפוף
לאישור מינהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע לתשלום נוסף עבור הקרקע, כתוצאה משינוי
התב"ע, על פי הנהלים המקובלים במינהל"
.
(להלן – ההחלטה השנייה) (נספח א' לעתירה
המתוקנת).
10.
ביום 2.11.14 ביקשה החברה לקיים דיון נוסף
בעניין ולאשר תוספת של 50 יחידות דיור נוספות על ה-50 האמורות (נספח ו' לבקשה
לסילוק על הסף).
הבקשה נשענה על הטענה כי תוספת של 50 יחידות
דיור אינה כדאית מבחינה כלכלית ויוצרת מעמסה כבדה על הרוכשים (החברה הציגה חוות
דעת שמאית בנידון); כי פריסתן של 50 יח"ד על פני שמונת הבניינים שבתכנית
המקורית תוביל לרחוב חסר מבחינה אורבאנית ולחוסר אחידות בגובה הבניינים שברחוב
(לחלקם תתווסף קומה אחת ולחלקם שתי קומות); כי צפיפות יחידות הדיור הינה עדיין
מתחת למינימום הקבוע ותוסיף להיות כזו גם בתוספת של 100 יח"ד; וכי יש להוסיף
יח"ד לשם ניצול אופטימאלי של המקרקעין (צירפו מכתב שכתב בנידון סגן מנהל אגף
התכנון בעיריית ירושלים ביום 5.10.14).
11.
במכתבה מיום 6.11.14 הביעה לשכת התכנון
המחוזית את עמדתה כי התכנית להוספת 100 יח"ד תואמת את מדיניות הוועדה מבחינת
צפיפות, אחוזי בנייה ומסת בנייה, ואף תואמת את המדיניות התומכת בתוספת יח"ד
וציפוף השכונה (נספח ו'1 לבקשה לסילוק על הסף).
12.
ביום 20.1.15 התכנסה ועדת המכרזים לדון
בבקשה.
לאחר שהוצגו הנימוקים לבקשה (כפי שפורטו
לעיל) צוין כי המחוז ממליץ לאשר הוספת 50 יח"ד נוספות, ו
"כן יובא לידיעת חברי
הוועדה כי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית, מחוז ירושלים, פנתה ללשכה המשפטית
ובשיחה טלפונית הדגישה את החשיבות שהוועדה מייחסת להוספת יחידות דיור בעיר ירושלים
בה עתודות הקרקע למגורים הולכות ומתדלדלות וכמעט שאינן קיימות עוד ואת השיקולים
התכנוניים שעומדים בבסיס מדיניות התכנון של הוועדה המעודדת באופן מובהק ציפוף
ובינוי של מרקמי המגורים הקיימים בתחומי העיר ירושלים"
(ההדגשה במקור).
13.
בהחלטתה מיום 21.1.15 קיבלה ועדת המכרזים
את הבקשה ואישרה את הוספתן של 50 יח"ד נוספות, וסה"כ 100 יח"ד:
"לאור
האמור לעיל ובנסיבות המקרה המיוחדות שתוארו לעיל ולנוכח הפנייה של היועצת המשפטית
של הוועדה המחוזית ללשכה המשפטית, מאשרת הוועדה את הבקשה לשינוי התב"ע לחב'
ד. דניאל כמפורט לעיל"
.
(להלן – ההחלטה השלישית) (נספח ב' לעתירה
המתוקנת).
14.
בתוך כך ביום 2.4.15 הודיעה החברה לדיירים
כי ניתן טופס 4 לפרויקט והזמינה את הרוכשים להתחיל בהליך קבלת החזקה בדירות.
15.
כמו כן ביום 11.8.15 דנה בתכנית הוועדה
המחוזית לתכנון ובניה (להלן – הוועדה המחוזית) והחליטה על הפקדתה, בתנאים מסוימים
(נספח ח' לבקשה לסילוק על הסף).
16.
בחודש יולי 2016 פורסמה הפקדת התכנית
בעיתונים וברשומות, וביום 18.10.18 התקיים דיון פומבי בהתנגדויות.
17.
ביום 11.11.18 ניתן תוקף לתכנית ע"י
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, זאת בכפוף למספר תיקונים
במסמכי התכנית ולאחר שחלק מן ההתנגדויות התקבלו באופן חלקי (נספח ט' לבקשה לסילוק
על הסף).
18.
ביום 13.1.19 אישרה הוועדה כי התיקונים
הדרושים בוצעו והתנאים לאישור התכנית התמלאו.
כעת ממתינה התכנית לחתימה של רשות מקרקעי
ישראל.
גדר המחלוקת
19.
מספר שאלות צריכות הכרעה בעתירה דנן.
השאלה הראשונה נוגעת ל
מועד הגשתה של העתירה
,
כחמש וחצי שנים לאחר מתן ההחלטה השנייה (מחודש אוגוסט 2013) וכארבע שנים לאחר מתן
ההחלטה השלישית (מחודש ינואר 2015).
העותרים טוענים כי מרביתם לא ידעו על
ההחלטות
"עד לשבועות האחרונים"
שקדמו להגשת העתירה
ואף טוענים כי הרשות
"עשתה כל שביכולה להעלים את החלטותיה מעיני
העותרים"
(סעיפים 108 ו- 138 לעתירה המתוקנת). משכך
בד בבד עם הגשת העתירה הם מבקשים להאריך את המועד להגשתה.
המשיבות, מצדן, טוענות לקיומו של שיהוי
סובייקטיבי ואובייקטיבי כבד, שבגינו יש לדחות את העתירה על הסף. בהקשר זה טוענות
הן כי לפחות חלק מהעותרים ידעו על ההחלטות פרק זמן משמעותי של שנתיים.
20.
השאלה השנייה עניינה ב
סמכותה של ועדת המכרזים לשנות את
החלטותיה
.
העותרים טוענים כי שינוי ההחלטות, אינו עומד
בתנאים שנקבעו בפסיקה לשינוי החלטה של רשות מנהלית. זאת הן ביחס להחלטה השנייה ו
"כפל כפליים"
ביחס להחלטה השלישית. לטענתם,
"לא
היה שום שינוי נסיבות"
בין ההחלטות וכל השיקולים
והנתונים התכנוניים היו לנגד עיני ועדת המכרזים כבר בעת שהתכנסה בפעם הראשונה (בע'
7 ש' 11).
העותרים מוסיפים וטוענים כי אופן שינוי
ההחלטות האמורות מנוגד
"לכל
נורמה ראויה של קבלת החלטות ע"י גוף ציבורי"
.
הם מדגישים כי הפנייה לוועדת המכרזים נעשתה בדיעבד,
"אחרי שמקדמים תב"ע במשך כשנה
או שנתיים ויושבים עם גורמי התכנון וכולם, פונים בדיעבד למשיבה 1"
(בע' 13 ש' 3 – 4), ומלינים על כך שוועדת המכרזים לא יידעה את הרוכשים על הדיונים
שהתקיימו בפני
ה ולא נתנה להם זכות טיעון, אף שבהחלטתה הראשונה נתנה ביטוי לכך כי
תוספת הבניה תפגע באיכות החיים של הדיירים ואף תסכן אותם.
המשיבות, לעומת זאת, טוענות כי חל שינוי
נסיבות מהותי המצדיק את השינויים האמורים – הן לאחר מתן ההחלטה הראשונה והן לאחר
מתן ההחלטה השנייה – אשר הצדיק את שינוי ההחלטה בכל אחת מן הפעמים.
21.
השאלה השלישית והאחרונה, נוגעת ל
סבירות ההחלטות
לגופן.
העותרים טוענים לחוסר סבירות קיצוני בהחלטות
ועדת המכרזים לאשר בנייתן של יחידות דיור נוספות ומבני ציבור לאחר אכלוס המבנים,
"מעל ומתחת ראשם של העותרים
וילדיהם, בבניינים בהם הם מתגוררים, לאורך הרחוב בו הם מתגוררים וכן בבניית חניון
אל מול חלונות ביתם של חלק מהעותרים"
(ע' 3 לעתירה
המתוקנת).
המשיבות חולקות על כך וטוענות כי הוספת
יחידות דיור הינה סבירה ומוצדקת, זאת בשים לב לחוזים שעליהם חתמו העותרים, שבגדרם
נקבע כי באפשרות החברה ליזום שינוי של התב"ע להוספת בנייה, בשים לב לכך
שהפרויקט תוכנן לקליטה של יחידות דיור נוספות, מבלי לפגוע בדירות הקיימות ותוך
מזעור של המטרד שייגרם לדיירים כתוצאה מהבנייה.
נדון להלן בשאלות אלה כסדרן.
טענת השיהוי
22.
תקנה 3(א) לתקנות בתי משפט לעניינים
מינהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 קובעת כי יש להגשת עתירה מנהלית
"במועד שנקבע לכך
בדין"
.
תקנה 3(ב) קובעת כי אם לא נקבע מועד כאמור
"תוגש העתירה בלא שיהוי,
לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או
מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם".
תקנה 3(ג) קובעת כי
"בית המשפט רשאי להאריך מועד שנקבע
להגשת עתירה כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), לאחר שנתן למשיב הזדמנות להגיב לבקשת
ההארכה, אם ראה הצדקה לכך"
.
23.
טענת שיהוי מצריכה בחינה של שלושה יסודות:
"הראשון, האם ניתן
להסיק מהתנהגותו של העותר כי לנוכח חלוף הזמן הוא החליט לוותר על זכותו לפנות
לערכאות, הוא השיהוי הסובייקטיבי. השני, מהי המשמעות האופרטיבית של
דחיית טענת השיהוי והאם כתוצאה מכך עלולים להיפגע אינטרסים של הרשות או של צדדים
שלישיים, הוא היסוד האובייקטיבי. השלישי הינו חריג למקרים בהם
מתקיימים שני היסודות הנ"ל, ובמסגרתו נבחנת השאלה האם במידה ותתקבל טענת
השיהוי ובית המשפט יימנע מלדון בעתירה לגופה, עלולים להיפגע עקרונות היסוד של
שלטון החוק"
(ההדגשות במקור) (עע"מ 8412/07
חברת מלון נ' הורן
(4.3.09), בפסקה 26).
נקבע, כי
"לצורך הקמת טענת שיהוי במשפט
הציבורי, נדרשים להתקיים היסוד הסובייקטיבי והאובייקטיבי במצטבר"
.
השאלה אם בסופו של דבר תידחה עתירה בטענת
שיהוי תוכרע על יסוד איזון בין שלושת היסודות האמורים וייחוס משקל יחסי לכל אחד
מהם בנסיבות ענין נתון,
"במיוחד תוך קביעת היחס בין מידת הפגיעה
באינטרסים של יחידים, שנתגבשו עקב הסתמכות על מצב דברים נתון, לבין מידת הפגיעה בחוק
ובערכי שלטון החוק, יסוד שנועד להבטיח עקרונות בסיסיים של תקינות, חוקיות וטוהר
מידות שמקורם בדאגה לאינטרס הציבורי הכללי"
(עע"מ 2273/03
אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע
(
7.12.06), בפסקה 87).
גם בקשה להארכת מועד להגשת עתירה
מנהלית דינה להיבחן על פי דיני השיהוי הכלליים, כאשר
"המשקל שיינתן
לכל אחד מיסודות השיהוי תלוי בנסיבות העניין"
(בר"מ 3802/16
ארלט
נ' ועדת הערר מחוז דרום
(12.9.16), בפסקה 15).
24.
אפתח ברכיב
השיהוי הסובייקטיבי
,
המתמקד בהתנהלותם של העותרים. אין מחלוקת, כי החלטות ועדת המכרזים לא פורסמו באופן
רשמי וכי העותרים לא זומנו לישיבות שהתקיימו בפני
ועדת המרכזים ולא עודכנו על
קיומו של הליך זה, גם לא על שלוש ההחלטות שניתנו במסגרתו. המשיבות טוענות כי משעה
שבהסכם הרכישה שעליו חתם כל עותר מופיע תנאי ולפיו החברה רשאית לפעול לשינוי
התכנית,
"מבחינתו זה היה תמרור אזהרה והיה צריך לעמוד על המשמר האם יש שינוי
או כוונה לשינוי הליכי התכנית. מכיוון שלא עשה זאת, הכל נזקף לחובתו בעניין
השיהוי"
(בע' 11 ש' 16 – 17). יש קושי בקבלת טיעון
זה ואין ללמוד מהתנהגותם של העותרים על ויתור מצדם על זכותם לפנות לערכאות. המועד
הרלבנטי לבחינת השיהוי הוא המועד שבו נודע לעותרים כי ננקטים צעדים
קונקרטיים
להכנסת שינוי תכנוני ואין די בידיעתם הכללית כי באפשרותה של החברה לבקש לבצע
שינויים בתכנית.
25.
הדברים נכונים גם באשר לטענת המשיבות כי
עולה ממכתב שכתב עותר מס' 40 בשנת 2016, כי הוא ועותרים נוספים ידעו על רצונה של
החברה להוסיף שתי קומות לכל בניין. עותר מס' 40 אמנם ידע על פעולתה של החברה
לשינוי התב"ע בפני
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה
,
אך לאו דווקא ידע על פעילותה בפני
ועדת המכרזים
,
כל שכן על החלטותיה של ועדת המכרזים.
26.
המשיבות מוסיפות ומבקשות להישען על כך
שבחודש מרץ 2017 חלק מן העותרים ידעו בוודאות אודות ההחלטות, ולמרות זאת, הגישו את
העתירה רק בחודש דצמבר 2018. מראיות שהגישו הצדדים עולה כי עותר מס' 40 והעותרים
שבשמם פעל, לא ויתרו על זכותם לפנות לערכאות בנוגע להחלטת ועדת המכרזים ולא השלימו
עם תוצאותיה. הימנעותם מלפעול בעניין במשך קרוב לשנתיים, נבעה מהמתנתם להחלטת
הוועדה המחוזית, החלטה אשר הייתה עשויה לייתר את הצורך בהשגה על החלטות ועדת
המכרזים. כאמור, חודש בלבד לאחר שאושרה התכנית בוועדה המחוזית, הוגשה העתירה דנן.
בנסיבות העניין אין מדובר בהשתהות בלתי מוצדקת.
27.
זאת ועוד, יש טעם בטענת העותרים כי די בכך
שחלק מהעותרים לא ידעו על ההחלטות כדי לדחות טענה של שיהוי, ומשאין בידי המשיבות
כדי להפריך את טענתם של העותרים בעניין זה, דינה של טענת השיהוי להידחות.
28.
גם בבואנו לבחון את
השיהוי האובייקטיבי
,
המתמקד בנזק שייגרם לצדדים שלישיים ולאינטרס הציבורי, נראה כי לא הונח בסיס של ממש
לקיומו. הגורם העיקרי שעשוי להיות מושפע מן השיהוי הוא החברה, אשר טוענת כי הסתמכה
על ההחלטות ופעלה לקידומו של הפרויקט במשך כארבע שנים, תוך השקעת זמן וכסף רב.
בעניין זה צירפה החברה הערכה של הוצאותיה לקידום התכנית בסך של למעלה מ- 600,000
₪.
ברם, יש לשים לב לכך כי מתוך הסכום של
600,000 ₪ הוציאה החברה סכום של כ-110,000 לפני ההחלטה הראשונה וסכום של כ-250,000
₪ לאחר ההחלטה השנייה ולפני ההחלטה השלישית (בנספח א' לתגובה מיום 18.2.19). כפי
שצוין בהחלטה הראשונה, החברה פעלה לשינוי התב"ע בפני
הוועדה המחוזית ללא קבלת
אישור מוקדם מוועדת המכרזים, ומכאן שהחברה נטלה על עצמה סיכון מדעת שהוצאותיה בסך
110,000 ₪ יהיו לשווא אם ועדת המכרזים לא תיעתר לבקשתה. סיכון זה נותר בעינו גם
לגבי ההוצאות בסך 250,000 ₪ שהוציאה החברה לאחר ההחלטה השנייה שאישרה לה תוספת 50
יח"ד בלבד, אז הוציאה הוצאות שונות לצורך בקשתה החוזרת לאשר לה בכל זאת תוספת
של 100 יח"ד. גם כאן, נטלה החברה על עצמה סיכון שוועדת המכרזים לא תשנה את
החלטתה השנייה. ההוצאות שהוציאה החברה עד למתן ההחלטה השלישית, לא נעשו על סמך
הסתמכות תמת לב העשויה להצדיק קבלת טענת שיהוי.
זאת ועוד, הבנייה בענייננו טרם החלה והעתירה
הוגשה חודש אחד בלבד לאחר שהמהלך התכנוני הושלם וניתנה החלטה בהתנגדויות שהוגשו.
במצב דברים זה יש כדי להחליש במידה ניכרת טענה בדבר נזק כבד לחברה או שינוי מצבה
לרעה בשל האיחור בהגשת העתירה, שכן בלאו הכי החברה הייתה מנועה מלקדם את התכנית עד
להחלטתה הסופית של הוועדה המחוזית. חשיבותו של הנושא העומד על הפרק, הנוגע לאופן
קבלת ההחלטות בוועדת המכרזים, מטה גם הוא את האיזון הכולל לטובת האינטרס של
העותרים.
29.
מהמקובץ עולה כי העתירה אינה נגועה בשיהוי
המצדיק את דחייתה, ויישום דיני השיהוי על עניינם של העותרים מצדיק היעתרות לבקשתם
להארכת המועד להגשת העתירה.
סמכותה של ועדת המכרזים לשנות את
החלטותיה
30.
בסמכותה של רשות מנהלית לשנות את החלטתה על
מנת להתאים אותה למציאות היומיומית המשתנה ולצרכים החברתיים (בג"צ 6747/05
המועצה המקומית תל שבע נ' שר
הפנים
(29.7.08)).
בבואה להפעיל סמכותה זו, על הרשות לפעול
"באופן מדוד ובהתאם
לעקרונות ולכללי המשפט המנהלי, בהם סבירות ומידתיות"
,
תוך התחשבות ביציבות ובהגנה על ציפיותיו של הפרט לכך שהרשויות לא ישנו את
החלטותיהן חדשות לבקרים. משכך
"הרשות
צריכה לבחון אם מוצדק להפעיל את סמכותה לתקן או לבטל את החלטתה, תוך איזון בין
האינטרס הציבורי בקיום השינוי ובין אינטרס הפרט שמושפע מההחלטה להותיר את ההחלטה
המקורית על כנה"
. ככל שאינטרס הציפייה וההסתמכות של
הפרט משמעותיים יותר,
"כך
שינוי ההחלטה המקורית צריך שיהיה מבוסס על נימוקים כבדי משקל"
(בג"צ 3070/17
פלוני
נ' היועמ"ש
(28.2.18) (להלן – עניין
פלוני
)).
במסגרת זו יינתן משקל משמעותי לחלוף הזמן, וכתוצאה מכך לפגיעה האפשרית באינטרס
הציפייה ובאינטרס ההסתמכות של המעורבים בדבר.
שינוי נסיבות משמעותי מאז קבלת ההחלטה
הראשונה או נתונים חדשים שנתגלו לרבות עשויים להצדיק, ולעיתים אף לחייב, את הרשות
לשנות את החלטתה. הרשות רשאית אף לסטות מהחלטה מנהלית קודמת גם בלא שינוי נסיבות,
"אם היא מוצאת לנחוץ לעשות
כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור"
(בג"צ 318/75
הדג'ס
נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה
(2.2.76)).
הדברים נכונים במיוחד בתחום התכנון והבניה:
"בענף זה, העוסק בעיקר
בתכנון הפיזי של סביבתו של האדם, יש חשיבות גדולה למתן שיקול-דעת רחב לרשות
המנהלית בלא שזו תהא קשורה יתר על המידה בהחלטותיה הקודמות. לאינטרס ההסתמכות יש
משקל נמוך יחסית בתחום זה. כך למשל אדם הרוכש נכס מקרקעין לאחר שערך בדיקות מקיפות
לגבי המצב התכנוני של הנכס, אינו יכול לטעון כי הסתמכותו על המצב הקיים צריכה לשמש
כמחסום בפני
שינוין של התוכניות החלות במקום"
(
בג"צ 9717/03
נעלה נ' מועצת התכנון העליונה
באזור יהודה ושומרון
(14.6.04)).
עילה נוספת לשינוי החלטה של רשות היא
טעות שנפלה בהחלטה, כאשר סוג הטעות והגורם לטעות עשויים להשפיע על יכולתה של הרשות
לסגת מהחלטה קודמת. כאשר המקור לטעות הוא הרשות עצמה, להבדיל מטעות שמקורה בפרט,
"מרחב התמרון שמוקנה לרשות
לחזור בה מהחלטתה המקורית הוא לרוב מצומצם יותר, נוכח הנחת המוצא כי הרשות קיבלה
את החלטתה המקורית לאחר בחינה מעמיקה ויסודית של הדברים"
.
כאשר הטעות הגלומה בהחלטה המנהלית היא טעות בהפעלת שיקול הדעת של הרשות
"מקובל לומר כי יכולתה של
הרשות לסגת מהחלטתה תהא מוגבלת יותר"
(עניין
פלוני
,
פסקה 19).
שינוי ההחלטה הראשונה
31.
טענת המשיבות כי שינוי נסיבות הצדיק את
שינוי ההחלטה הראשונה דינה להידחות. בחינת המידע שהיה מונח לפני הוועדה בטרם קבלת
ההחלטה הראשונה והשוואתו למידע ולחוות הדעת שהיו לפניה בעת קבלת ההחלטה השנייה,
מלמדים כי לא חל שינוי ממשי בתשתית העובדתית והמשפטית.
אמנם, ביום 16.5.13, כחודש לאחר מתן ההחלטה
הראשונה, הגישה החברה חוות דעת ללשכה המשפטית של משרד הבינוי והשיכון שעל פיה
ביקשה לקיים דיון חוזר בפני
ועדת המכרזים. ברם, השוואתה של חוות הדעת לבקשה שהגישה
החברה לפני ההחלטה הראשונה, מלמדת כי אין בה מידע חדש שלא היה ידוע קודם לכן.
מדובר בחוות דעת המפרטת את הטענות והנתונים שהוצגו לפני ההחלטה הראשונה, ונראה כי
התועלת שבהצגת המסמכים שצורפו לחוות הדעת האמורה היא אך בהדגשת עמדתם החיובית של
גורמי התכנון המחוזיים ולא יותר מכך. גם לשיטתן של המשיבות בחוות דעת זו
"הובהר וחודד"
לוועדת המכרזים הצורך בתוספת הבינוי המבוקשת והיותה מקובלת על גורמי המחוז (סעיף
85 לבקשת הסילוק).
גם הנימוקים התכנוניים שפורטו בחוות הדעת
בדבר הצורך בהגדלת היצע יחידות הדיור בירושלים באזור ביקוש; הצפיפות הנמוכה של
יחידות הדיור בהשוואה לתכנית המתאר של ירושלים; התחייבות החברה כי מועדי האכלוס לא
ייפגעו; ועמדת החברה כי התוספת אפשרית לביצוע וכי הדירות הקיימות לא ייפגעו – זכו
כולם להתייחסות רחבה ומקיפה לפני קבלת ההחלטה הראשונה, זאת בבקשה שהוגשה לוועדת
המכרזים ביום 3.3.13 ובבקשת ההבהרה מיום 17.3.13, אליה גם צורפה חוות דעת אדריכל
הפרויקט. חוות הדעת שהוגשה לאחר ההחלטה הראשונה לא הוסיפה מידע חדש בנידון וניתן
לראות כי היא אף הפנתה לאותו מסמך הבהרות מיום 17.3.13 (סעיף 31 לחוות הדעת).
הטענה שלפיה אין מניעה משפטית לשינוי
התב"ע הועלתה אף היא כבר בבקשתה של החברה לפני ההחלטה הראשונה, אז נטען כי על
פי הסכם ההתקשרות בין החברה למשרד הבינוי והשיכון אין מניעה משפטית לקדם תכנית
לתוספת זכויות. בחוות הדעת מחודש מאי 2013 חזרה החברה על האמור כאשר הפעם היא גם
הפנתה לסעיפי ההסכמים הרלבנטיים עם משרד הבינוי והשיכון ועם מנהל מקרקעי ישראל
וציטטה אותם.
מהמקובץ עולה כי אין יסוד לטענת
המשיבים כי שינוי ההחלטה הראשונה נובע משינוי נסיבות או גילוי של עובדות חדשות.
בעניין שלפנינו הערכה מחודשת של הנתונים ושל הטענות המשפטיות שהיו בפני
ועדת
המכרזים כבר בעת קבלת ההחלטה הראשונה, הם שהובילו לשינוי החלטתה.
עם זאת כאמור לעיל הרשות רשאית במקרה מתאים
לשנות את החלטתה אף בלא שינוי נסיבות, זאת
"מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור"
(עניין
הדג'ס
).
פרק הזמן הקצר של ארבעה חודשים שחלף
ממועד מתן ההחלטה הראשונה ועד לקבלת ההחלטה השנייה מחליש את הטענה לפגיעה באינטרס
ההסתמכות של הדיירים. מן העבר השני עומדת חשיבותו הרבה של האינטרס הציבורי בהגדלת
היצע הדירות בירושלים ומימוש פוטנציאל צפיפות הבנייה בה. במצב דברים זה, אין עילה
להתערבות בשיקול דעתה של ועדת המכרזים להפעיל את סמכותה ולשנות את החלטתה הראשונה.
כפי שנפסק
"אין
מקום להפעיל את עקרון סופיות הדיון (
finis litium
)
בכל חומרתו הפורמאלית על
החלטותיה של רשות ציבורית, אשר
מתפקידה 'לשקוד בראש ובראשונה על הגשמת
מטרות הנעוצות בטובת הכלל'. מילוי
תפקיד זה כהלכה מצדיק גמישות יתר
בכל הנוגע לאפשרות העיון מחדש בהחלטותיה של הרשות המנהלית, כל אימת שמתברר, כי
הללו אינן מתיישבות היטב עם המטרות האמורות"
(בג"צ 795/79
המועצה
האזורית גזר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה
(29.12.81)).
32.
באשר לסבירות ההחלטה
– ועדת המכרזים
הדגישה את חשיבות האינטרס הציבורי שבמיצוי זכויות הבנייה במקום. טענתה לא הופרכה.
לאחר הערכה מחודשת של הנתונים, בחרה ועדת המכרזים להעדיף את אינטרס מיצוי הזכויות
במקרקעין נושא העתירה על שיקולים שבגינם דחתה את הבקשה הראשונה, ובין היתר על
הקושי שבקיום הבנייה הנוספת לאחר אכלוס הדירות הקיימות, תוך גרימת אי נוחות, רעש
וכו'.
ועדת המכרזים מופקדת על שיקולים רחבים
שבבסיסם טובת הציבור. משהגיעה הוועדה למסקנה כי החלטתה טעונה שינוי בשל שיקולים
אלה; כי בשינוי המוצע תומכים הגורמים התכנוניים; ובשים לב לכך שעל פי הסכמי הרכישה
שנחתמו עם הדיירים רשאית החברה לבנות דירות נוספות בכפוף לשינוי התב"ע, רשאית
הייתה הוועדה לתקן את החלטתה, ולהעדיף בגדרה את השיקול הציבורי האמור. משכך יש
לדחות את הטענה כי ההחלטה השנייה לוקה בחוסר סבירות קיצוני המצדיק את ביטולה.
שינוי ההחלטה השנייה
33.
כאמור, ביום 21.1.15, כשנה וחצי לאחר
ההחלטה השנייה, שינתה ועדת המכרזים את החלטתה פעם נוספת, בדרך של אישור תוספת 50
יחידות דיור נוספות (ובסה"כ 100 יחידות דיור).
העותרים טוענים כי בפרק הזמן שבין ההחלטה
השנייה לשלישית הנסיבות היחידות שהשתנו הן העובדה שבינתיים סיימה החברה את בניית
הדירות ואכלסה אותן, ומכאן שהחשש לפגיעה בדיירים כתוצאה מהבנייה הנוספת הפך מוחשי.
המשיבות מצדן טוענות כי במועד קבלת ההחלטה השלישית עמדו בפני
ועדת המכרזים
"טיעונים, מסמכים וחומרים
חדשים ומשמעותיים"
שלא עמדו בפני
ה בעת ההחלטה השנייה וכי
"גם במקרה של
החלטה זו אין ספק כי מדובר היה בשינוי נסיבות מהותי"
(סעיף 95 לבקשת הסילוק וסעיף 25 לכתב התגובה).
אמנם, לאחר ההחלטה השנייה הוגשו לוועדה שני
מסמכים חדשים בנוגע לבקשת החברה לאשר לה בנייה של 50 יחידות דיור נוספות: מכתב
מיום 5.10.14 של סגן מנהל אגף התכנון בעיריית ירושלים ומכתב מיום 6.11.14 של לשכת
התכנון המחוזית (נספח ו' ונספח ו'1 לבקשת הסילוק). ברם, בדומה להחלטה השנייה, גם
בעניין ההחלטה השלישית, אין יסוד לטענה כי נסיבות חדשות הן שהצדיקו את קבלתה.
כך, במכתבו של סגן מנהל אגף התכנון
כתב כי
"עמדת
מהנדס העיר, כפי שהבעתי אותה בפגישה שקיימנו בנושא עוד ב-24.11.11 היא שיש להוסיף
יחידות דיור לפרויקט בעיקר בגלל הצפיפות הנמוכה באופן יחסי למדיניות הקיימת בתכנית
המתאר"
וציין כי הציפוף הקיים
"נמוך ביותר"
ו
"אין בכך כדי
לנצל בניצול אופטימאלי את המקרקעין, בפרט כאשר בירושלים שטחי הבניה למגורים
מצומצמים, והנכון הוא לנצל משאב זה ככל הניתן"
.
גם במכתבה של לשכת התכנון המחוזית מיום 6.11.14 ישנה התייחסות לצפיפות הנמוכה של
התכנית הנוכחית והובעה העמדה כי התכנית להוספת 100 יח"ד
"תואמת את מדיניות הוועדה
מבחינת צפיפות, אחוזי הבנייה ומסת הבנייה ואף תואמת את המדיניות התומכת בתוספת
יח"ד וציפוף השכונה"
.
אין מדובר במידע חדש ומשמעותי שלא היה בפני
ועדת
המכרזים קודם לכן. עמדות אלה נזכרו בפני
הוועדה בעת קבלת ההחלטה השנייה (ולמעשה גם
לפני קבלת ההחלטה הראשונה). כך צוין בדיון שהתקיים בבקשה לשינוי ההחלטה הראשונה כי
"המחוז ממליץ
לוועדה לאשר ליזם להמשיך את תהליך שינוי התב"ע לתוספת יח"ד"
,
בין היתר, בשל
"חוסר
ניצול של הקרקע"
ו
"לאור הצורך ביח"ד נוספות
בעיר"
. גם בהחלטה השנייה צוין כי
"נבחן הצורך הקיים בהגדלת
היצע יחה"ד באיזורי ביקוש"
. יש גם לשים לב, כי כבר
במכתבו מיום 24.11.11 ביחס לבקשה להוספת 100 יח"ד כתב סגן מנהל אגף התכנון כי
"התכנית
הקיימת מציעה צפיפות נמוכה באופן יחסי למדיניות הקיימת בתכנית המתאר"
וכי התכנית המוצעת
"מקובלת באופן עקרוני"
(נספח ג' לבקשת
הסילוק).
המשיבות מוסיפות ומפנות לשיחת טלפון שקיימה
היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית עם הלשכה המשפטית של משרד הבינוי והשיכון, בטרם
הדיון בבקשה לאישור בניית 50 יחידות דיור נוספות. המשיבות טוענות כי הייתה בשיחה
משום
"הבהרה"
לכך שגורמי התכנון בוועדה המחוזית מצאו את התכנית ראויה מבחינה תכנונית וכי הם
תומכים בקידומה ובאישורה, זאת
"בשל
הבנה מוטעית של הלשכה המשפטית, כאילו לכאורה ישנו קושי תכנוני עם התכנית"
(סעיף 91 לבקשת הסילוק). ברם, בסיכום ישיבת ועדת המכרזים מיום 20.1.15 אך ציינה
ועדת המכרזים לגבי אותה שיחה כי היועצת המשפטית
"הדגישה את החשיבות שהוועדה מייחסת
להוספת יחידות דיור בעיר ירושלים בה עתודות הקרקע למגורים הולכות ומתדלדלות וכמעט
שאינן קיימות עוד ואת השיקולים התכנוניים שעומדים בבסיס מדיניות התכנון של הוועדה
המעודדת באופן
מובהק ציפוף ובינוי של מרקמי המגורים הקיימים בתחומי העיר ירושלים
"
(ההדגשה במקור) (נספח ז' לבקשת הסילוק). לא דובר כלל על הבהרה בנוגע לקושי תכנוני
של התכנית אלא אך בהדגשת האינטרס הציבורי שבמקסום הבנייה בירושלים.
ואכן, עמדתה החיובית של לשכת התכנון המחוזית
נשמעה עוד לפני קבלת ההחלטה הראשונה, כבר במכתבה מיום 17.1.12:
"לאור העובדה שניתן לבחון
הגדלת אחוזי הבניה במקום בהתאם לתכנית המתאר ולנוכח העובדה שנציג העירייה והוועדה
המקומית אמי ארבל, אישר עקרונית המתווה המוצע, אין לי התנגדות לקידום תכנית זו
עפ"י המתווה העקרוני שהוצג בפני
י"
(נספח ג' לבקשת הסילוק). כאמור, גם בהחלטה השנייה צוין כי המחוז המליץ לוועדה לאשר
ליזם להמשיך את שינוי התב"ע. מכאן שגם בשיחת הטלפון מטעם היועצת המשפטית של
הוועדה המחוזית אין משום חידוש.
34.
שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לשיקול השני
העומד בבסיס בקשתה של החברה לשינוי ההחלטה השנייה, והוא טענתה כי תוספת של 50
יחידות דיור בלבד אינה כדאית מבחינה כלכלית, טענה הנתמכת בחוות דעת שמאי מטעמה.
בנוסף לכך, יש משקל רב לטענת החברה כי פריסת 50 יחידות על פני שמונת הבניינים
הקיימים תוביל לרחוב חסר מבחינה אורבאנית ולחוסר אחידות בגובה הבניינים שברחוב.
המדובר במידע חדש שהינו תוצר של ההחלטה השנייה שבה הוחלט על אישור תוספת של עד 50
יח"ד בלבד.
35.
שינוי החלטה פעמיים בתקופת זמן קצרה כאמור
לעיל, עלול לפגוע באינטרס הצפיות של הדיירים ובאמון הציבור בוועדת המכרזים
ובשיקוליה. הנחת המוצא היא שהרשות מקבלת את החלטותיה לאחר בחינה מעמיקה ויסודית של
הדברים. שינוי החלטתה של הוועדה פעם אחר פעם בתקופת זמן קצרה עלול לפגוע ביציבות
ובאינטרס של הרשות עצמה,
"שמעוניינת
שהציבור יתייחס ברצינות להחלטותיה"
(בג"צ
פלוני
).
נראה כי ועדת המכרזים לא ביררה בטרם קבלת החלטתה השנייה את ההשלכות לבנייה של 50
יח"ד בלבד, הן מהבחינה התכנונית והן מהבחינה הכלכלית. ואולם, מנגד, עומד
הצורך לפתור את הקשיים שמעוררת ההחלטה השנייה.
נוכח האינטרס הציבורי המשמעותי של ניצול
מרבי של הזכויות במקרקעין, ונוכח הקשיים האמורים הכרוכים בתוספת של 50 יח"ד
בלבד, אין עילה לקבוע כי החלטתה השלישית של הוועדה אינה סבירה במידה קיצונית באופן
המצדיק התערבות בה.
התוצאה
36.
העתירה נדחית.
נוכח התנהלותה החריגה של משיבה 1 כאמור
לעיל, העותרים יישאו בהוצאות המשיבות בסך 10,000 ש"ח ₪ בלבד – 5000 ₪ לכל אחת
מהמשיבות.
המזכירות
תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן
היום,
ה' אלול תשע"ט, 05 ספטמבר 2019,
בהעדר הצדדים.
עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 24480-12/18 אריה רוט, יהודה רוט, חגית בן עזרא ואח' נ' ועד מכרזים עליונה-משרד הבינוי והשיכון, ד. דניאל חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 05/09/2019)