פסקי דין על בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 1 מזכרת בתיה | פסקי דין על בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 3 מזכרת בתיה | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה | פסקי דין על קחלון אהרון ופורטונה | פסקי דין על יוגב וייס ואח' |

1021/19 ערר     15/09/2019




ערר 1021/19 בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 1 מזכרת בתיה, בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 3 מזכרת בתיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, קחלון אהרון ופורטונה, יוגב וייס ואח'





מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית
_______________________________________________________
בפני
: יו"ר הועדה: רונית אלפר
, עו"ד
חברי הועדה: נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): מר מיכאל גופר
נציג ציבור: מר דודו כהן
העוררים: בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 1 מזכרת בתיה

בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 3 מזכרת בתיה

-נגד-

הוועדה המקומית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה

המשיבים: קחלון אהרון ופורטונה
– אין הופעה
יוגב וייס

מטעם העוררים: עו"ד לוי ליאור גרוסמן

מטעם הוועדה המקומית: עו"ד דניאל גלס


כתובת הנכס: רח' רקפת 1-3, מזכרת בתיה
גוש וחלקה: 3898/194/189

החלטה

1. המדובר בשני עררים שהוגשו בעקבות החלטת הוועדה המקומית לאשר באופן חלקי את בקשת העוררים למתן היתרי בניה לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 במסלול עיבוי בשני בנייני מגורים המצויים ברחוב רקפת 1 ורקפת 3 במזכרת בתיה, גוש 3898 חלקות 194 ו-189 בהתאמה (כל אחד מהבניינים יקרא בנפרד: "רקפת 1" ו-"רקפת 3" בהתאמה, ובמאוחד הם יקראו "המקרקעין").

2. על אף שמדובר בשתי בקשות נפרדות להיתר בניה ובשתי החלטות נפרדות של הוועדה המקומית, העררים מעלים בעיקרם שאלות דומות ועל כן, הם נדונו בפני
נו במאוחד.
3. על המקרקעין חלה תכנית זמ/253 (מיום 31.8.95) שאיפשרה את הרחבתן של הדירות הקיימות בשטח של 43.89 מ"ר כ"א. המדובר בזכויות 'צבועות' המוקנות לכל אחת מיח"ד.
4. כעולה מתגובת הוועדה המקומית לערר, הרחבה זו בוצעה באופן חלקי בבניין שברחוב רקפת 3 בלבד. זאת, בהתאם להיתר בניה שניתן לתוספות בניה ליחידת דיור בצד הצפוני של הבניין שכלל גם תוספת ממ"דים. לטענת הוועדה המקומית, מבדיקה שנעשתה בשטח עולה, כי הבניה בוצעה באופן חלקי בלבד ועל כן, לא ניתן לעמדתה להכיר בתוספת בניה שנכללה בהיתר ולא בוצעה בפועל באשר היתר בניה לגביה פקע לפני שנים רבות. בנוסף, וכעולה מהחלטת הוועדה המקומית, גם לבניין שברחוב רקפת 1 ניתן, בשנת 1997, היתר לתוספות בניה אולם היתר זה לא בוצע כלל ועל כן, יש לראות בהיתר כבטל ובזכויות מכח זמ/253 כזכויות שלא מומשו.
5. במסגרת הבקשות להיתר, התבקשה בכל אחד מהבניינים הרחבתן של הדירות הקיימות על פי תכנית זמ/253 ותמ"א 38 ביחס לדירות שהורחבו בעבר, תוספת 2.5 קומות לצורך הוספת 10 יח"ד חדשות, חיזוק מבנה, הוספת מעלית, הגדלת לובי ושינויים בפיתוח השטח.
6. בנוסף, התבקשה הקלה מקו בניין מזרחי לחזית של 0.95 מ' במקום 2 מ' לטובת הקמת ממ"דים וכן תוספת שטחים לצרכי נגישות מכח סעיף 151(ב1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). בבקשה להיתר ברחוב רקפת 3 התבקשה בנוסף גם תוספת שטח בשיעור 6% מכח תקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת").
7. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה בכפוף למס' תיקונים אשר בגינם הוגש הערר.
8. בנקודה זו יצוין, כי במסגרת החלטתה ציינה הוועדה המקומית, כי ביום 19.2.19 היא החליטה לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לפרסם הודעה לפי סעיף 77 לחוק בדבר הכנת תכנית כוללת במתחם, שהמקרקעין הנדונים נכללים בה, וכן לקבוע תנאים לפי סעיף 78, לפיהן לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה לתוספות בניה כגון אלו שמתבקשים בבקשה. בנוסף, הזמינה הוועדה המקומית את העוררים לקחת חלק בתכנון שייטיב גם עימם.
9. להלן נדון בטיעוני הצדדים כסדרם:
היקפי הבניה המותרים
10. לעמדת הוועדה המקומית, למעט ליחה"ד שהורחבו בעבר כדין, לא ניתן לאשר זכויות בניה הן מכח התכנית המפורטת ועל כן, לכל היותר ניתן לאשר לדירות אלו תוספת בניה מכח תכנית זמ/253, קרי - 43.89 מ"ר ברוטו לדירה. עם זאת, מאחר ובמועד אישורה של תכנית זמ/253 כבר הותקנו התקנות שדרשו בניית ממ"דים, השטחים שנקבעו בתכנית זמ/253 כללו שטחים אלו ועל כן, לא ניתן לבקשם בנוסף.
11. בהתייחס לשטח המבוקש בקומות הנוספות, קבעה הוועדה המקומית כי: "היקף הבניה בשתי הקומות החדשות (2 קומות) יהיו בהתאם לקונטור המבנה הקיים, וכן תוספת של 25 מ"ר לכל אחד מארבעת האגפים. האמור אינו רלוונטי לתוספת של חצי הקומה הנוספת."
12. בהתייחס לבקשה להוספת שטחי שירות עבור נגישות – בהחלטתה קבעה הוועדה המקומית, כי זו תינתן לאחר שיועבר אליה פירוט מדויק של השטחים המבוקשים.
13. בהתייחס לתוספת הזכויות שנתבקשו מכח תקנות סטיה ניכרת טענה הוועדה המקומית, כי לא ניתן לאשרם באשר תכנית זמ/253 שחלה על המקרקעין הופקדה בשנת 1994 ועל כן, הוראות תקנה 9 אינן חלות. נאמר מיד כי עמדה זו מקובלת עלינו ועל כן, איננו מוצאים להתערב בהחלטת הוועדה המקומית בעניין זה.
14. מאחר ועמדת הוועדה המקומית עוררה טענות שונות מצד העוררים, נתייחס להלן לטיעונים כסדרם.
15. תחילה נבקש להתייחס לתוספת השטחים המבוקשת להרחבת הדירות הקיימות. בעניין זה יש להפריד בין שני הבניינים.
16. בהתייחס לרקפת 1, הסכים ב"כ העוררים בדיון1 כי הרחבת הדירות הקיימות יכולה להיעשות בהתאם לשטח המרבי שניתן במסגרת תכנית זמ/253, כולל ממ"ד. בתשריט הבקשה להיתר נעשתה הפרדה בין שטח התוספת שנכללה בהיתר הבניה הישן (שלא מומש בפועל)2 לבין שטח נוסף המתבקש מכח התמ"א3. לאור עמדת ב"כ העוררים, המקובלת עלינו, יש לתקן את הבקשה כך שתציג את סך השטח המבוקש מכח תכנית זמ/253 בלבד, כולל ממ"ד וללא השטח שנכלל בהיתר הבניה הקודם.
17. בהתייחס לרקפת 3 - בבניין זה בוצעו הרחבות מכח תכנית זמ/253 בחלק הצפוני בלבד וגם זאת רק בחלק מהדירות (זאת על אף שהוראות התכנית קבעו כי התוספות תהיינה בעמודות שלמות). עם זאת, יצוין, כי מהיתר בניה שהוצג בפני
נו ושהוצא לאחת הדירות עולה, כי התוספת נעשתה בהתאם לתכנון כולל לבניין, כאשר תכנון זה כלל גם חדרי ממ"ד בשטח ברוטו של 12.45 מ"ר ליח"ד.
18. עיקר המחלוקת שבין הצדדים נסובה ביחס לצד הצפוני בבניין, בו בוצעו הרחבות בעבר.
19. מחלוקת זו נובעת בעיקרה מכך שהדירות שהורחבו בעבר חרגו מעבר למותר על פי היתר הבניה ועל כן, במסגרת הבקשה הנדונה מבוקש להכשיר בניה זו באמצעות השטחים המותרים לבניה מכח תמ"א 38. דא עקא, שהכשרה זו גוררת אחריה את הגדלת תוספת הבניה גם לדירות שלא הורחבו בעבר על מנת לאפשר בנייה בעמודות שלמות.
20. מאחר ודירות שלא הורחבו בעבר אינן זכאיות לממש הן את זכויות הבניה מכח תכנית זמ/253 והן מכח התמ"א (בניגוד לדירות שהורחבו), מבוקש כי תוספת השטחים תינתן להם באמצעות ניוד זכויות בנייה בלתי מנוצלות מהדירות שהורחבו ונבנו בהם ממ"דים, תוך התבססות על שינוי בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990 (להלן: "תקנות הג"א"), ועל הוראת סעיף 151(ג) לחוק (שתוקנה בשנת 2007, במסגרת תיקון 79), הקובעת, כי תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן בשטח המינימלי הקבוע בתקנות הג"א לא תחשב כסטיה מתכנית.
21. בשים לב לכך שהממ"דים הקיימים נבנו לפני שנת 2007, ושטחם חושב כחלק מהשטח העיקרי המותר על פי תכנית זמ/253, סבור ב"כ העוררים כי אין מניעה להתייחס לשטחים אלו כיום כאל שטחי שירות המתווספים לתכנית מכח סעיף 151(ג) לחוק ובכך ל"שחרר" את השטחים העיקריים לטובת הרחבת הדירות מעבר לזכויות התב"ע על מנת להתאימם, כאמור, לשטח הדירות שהורחבו.
22. לתמיכת עמדתו הפנה ב"כ העוררים לערר (מרכז) 1016-01-18 נעמי ואוהד דרייפוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל [פורסם בנבו] (מיום 22.11.18) ולעת"מ (מרכז) 45294-05-11 טובה יפה טל נ' משרד הפנים – ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז [פורסם בנבו] (מיום 20.11.12) (להלן: "עניין טל").
23. בעניין טל נקבע, כי לאור התיקון שנעשה בתקנות הג"א בשנת 2007, במסגרתו הורחב השטח המינימלי הנדרש לממ"ד מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר נטו, ניתן לערוך חישוב מחדש של שטחי הבניה הקיימים בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 ובאמצעות זאת "לשחרר" שטחים עיקריים על חשבון שטחי שירות ולניידם בין הדירות. עם זאת נקבע, כי חישוב וניוד כאמור יעשה רק לאחר פרסום הקלה והפעלת שיקול דעת תכנוני:
"מקום שבו קיים ממ"ד בשטח של 9 מ"ר ומעלה, שנבנה על פי היתר שניתן עובר לתיקון 2007 ומבוקשת תוספת בנייה בעקבות הזכויות שנוספו כתוצאה מתיקון 2007, ניתן לאשר את הבקשה לתוספת בנייה כפוף לנקיטת הליך של הקלה" (שם, בפיסקה 30).
24. להשלמת התמונה יוער, כי בעניין טל לא הותרה בסופו של דבר ההקלה לניוד הזכויות, זאת בין היתר, בשל עבירות בניה שבוצעו במקום.
25. בענייננו, לא רק שלא פורסמה הקלה לניוד הזכויות המבוקשות אלא שהטענה אף לא הועלתה בכתב הערר. משכך, כל עוד לא פורסמה הקלה לניוד הזכויות כאמור, אין מקום שנקבע מסמרות בעניינה.
26. יחד עם זאת, אנו מוצאים לציין כי אנו שותפים לעמדת הוועדה המקומית לפיה, תכנית זמ/253, שאושרה לאחר התקנתן של תקנות הג"א בשנת 1992, הביאה בחשבון את שטח הממ"ד המינימלי שנדרש אותה עת ומכאן, ששטח השירות הנוסף שניתן לבקש ו/או לנייד מכח סעיף 151(ג) לחוק הוא ההפרש בין שטח הממ"ד שהותר על פי תקנות הג"א לפני תיקון 2007 (5 מ"ר נטו) לבין השטח שהותר לאחריו (9 מ"ר נטו).
27. לפיכך, כל עוד לא תתבקש תוספת שטחים מכח סעיף 151(ג) ו/או תפורסם הקלה כאמור, היקף השטחים שיאושר לדירות הקיימות שלא הורחבו יהיה בהתאם להוראות תכנית זמ/253 בלבד.
28. המחלוקת הנוספת שנתגלעה בין הצדדים בכל הנוגע להיקפי הבניה המותרים נוגעת לשטח הקומות הנוספות שניתן להתיר על פי סעיף 11.1.2 לתמ"א. מחלוקת זו רלוונטית לשני הבניינים.
29. כך, בעוד שלעמדת הוועדה המקומית יש להגביל את שטח הקומות הנוספות לשטח הקומה המורחבת מכח התמ"א (לפי הוראת סעיף 11.1.2(ב) לתמ"א), קרי לשטח הקומה האחרונה בתוספת 25 מ"ר ובקיזוז תוספות בניה שנעשו בבניין לאחר שנת 2005, סבורים העוררים, כי מאחר והרחבת הדירות הקיימות נעשית באמצעות מימוש זכויות מכח התכנית המפורטת החלה על המקרקעין, המגבלה הקבועה בסעיף 11.1.2(ב) אינה חלה ויש לפעול בהתאם להוראת סעיף 11.1.2(א), הקובעת כי "הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומה שמתחתיהן...".
30. במחלוקת זו שבין הצדדים דעתנו כעמדת הוועדה המקומית.
31. ראשית, אין חולק כי בקשה להיתר המוגשת במסלול עיבוי (בהתאם לסעיף 11 לתמ"א) אינה זכאית ל'כפל הטבות'. קרי – לא ניתן לממש הן את הזכויות מכח התכניות המפורטות החלות על המקרקעין והן את הזכויות המוקנות מכח התמ"א, אלא לפי הגבוה מביניהם ובכפוף לתנאים הקבועים בסעיף 13 לתמ"א.
32. ההוראה בדבר חפיפת הזכויות קבועה בסעיף 13(ב) ולפיה: "ניתן היתר בניה לפי פסקה (א), יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א ביחס לחלק שניתן היה לתת בגינו היתר בניה לפי סעיף 11 לתמ"א".
33. הוראה זו נועדה לא רק על מנת להבהיר כי אין מדובר בזכויות מצרפיות, אלא גם לאפשר קבלת פטור מהיטל השבחה וממיסים אחרים בגין הזכויות הממומשות מכח התכניות המפורטות עד לתקרת הזכויות שניתן לקבל מכח סעיף 11 לתמ"א, וכן להוריד את רף ההסכמות הנדרש בבית משותף לשם ביצוע בניה ברכוש המשותף4. בכך, למעשה פורשת התמ"א את 'חסותה' על הזכויות המוקנות מכח תכניות מפורטות על מנת לאפשר להן לזכות בהטבות הנובעות ממנה.
34. הוראה נוספת שנועדה להבהיר כי הזכויות התב"עיות לא יינתנו בנוסף לזכויות התמ"א מצויה בסעיף 13(ד).
35. בהתאם להוראה זו, תנאי לאישור הזכויות מכח התמ"א הוא מימוש הזכויות מכח התכניות המפורטות.
36. הוראה זו נועדה למנוע מצב בו יתבקשו הזכויות מכח התמ"א ובשלב הבא יתבקשו הזכויות מכח התכנית המפורטת באופן שיביא לכפל זכויות.
37. משכך, במסגרת הבקשה להיתר ראוי להפריד בטבלת השטחים בין הזכויות המבוקשות מכח התכניות המפורטות החלות על המקרקעין ובין אלו המבוקשות מכח התמ"א.
38. בנוסף, הוראת סעיף 13(ג) לתמ"א קובעת, כי אם היקף הזכויות שניתן לבקש מכח התכניות המפורטות החלות על המקרקעין נמוך מסך הזכויות שמקנה סעיף 11.2 לתמ"א, ניתן יהיה לכלול בבקשה להיתר תוספת זכויות משלימה עד לגובה התוספת המפורטת בסעיף 11.2.
39. עד כאן, הדברים ברורים ודומה כי אף מוסכמים על הצדדים.
40. דא עקא, שבניגוד לעמדת העוררים איננו סבורים כי העובדה שהם מבקשים לנצל זכויות מכח התכנית המפורטת, זמ/253, מובילה בהכרח למסקנה לפיה המגבלה הקבועה בסעיף 11.1.2(ב) אינה חלה. בטענתם זו מתעלמים העוררים מהוראת סעיף 13(ב) הנ"ל, הקובעת כי בעת מימוש זכויות מכח התכנית המפורטת יראו בזכויות אלו כאילו ניתנו מכח התמ"א. הכרה זו, כאמור, מגלמת בתוכה לא רק מגבלות אלא גם הטבות לבעלי המקרקעין ועל כן, יש קושי בקבלת עמדה המבקשת 'לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה'.
41. מכאן, שחישוב שטח הקומות הנוספות על בסיס שטח הקומה המורחבת לפי גישת העוררים (קרי – 43.89 מ"ר בתוספת שטחי תמ"א שינתנו לדירות שהורחבו לפני שנת 2005) משמעותו הענקת 'כפל זכויות' לקומות הנוספות, מצב שיוחד בתמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש בלבד, מה שאין כן בענייננו.
42. הוראת סעיף 11.1.2(א) לתמ"א אליה הפנו העוררים, אמנם קובעת, כי הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומה שמתחתיהן, אולם אין בכך כדי ללמד כי קומות אלו לא יכולות להיות בקו היקף מצומצם יותר מהקומה שמתחתיהן. בהיבט האדריכלי ניתן למצוא פתרונות לצמצום בהיקף הבניה באופן שלא יפגע בחיזוק הבניין כנדרש.
43. לאור האמור, היקף הקומות הנוספות, המתווספות מכח התמ"א, לא יעלה על שטח הדירות הקיימות בתוספת 25 מ"ר בלבד.
44. בהקשר זה ובהתייחס לטענת העוררים לפיה יש לכלול בשטח הדירות בקומות הנוספות גם שטח רכיבי החיזוק המתווספים לבניין, נבקש להפנות להחלטת ועדת ערר במחוז מרכז, בראשות עו"ד יריב בן חיים, שניתנה בערר 7095/17 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' אחדות השבחת נכסים בע"מ [פורסם בנבו] (מיום 29.01.18). במסגרת החלטה זו נקבע, כי השטחים המתווספים מעל תוספות הקונסטרוקציה הנחוצות לחיזוק הבניין יראו כשטחים המתווספים מכח התמ"א, ולפיכך יחול עליהם הפטור מהיטל ההשבחה הוראות התמ"א מאפשרות להביא בחשבון גם את השטח "הבא מעל לתוספות הקונסטרוקציה המתווספות סביב המבנה הקיים ואשר נועדו לחזקו (ככל שמדובר בחריגות 'נחוצות')" שכן "מדובר בשטח הנוצר בשל הצורך בחיזוק הבניין הקיים, שהוא למעשה העומד בבסיס תכליתה של תמ"א 38".
45. לפיכך, אין מניעה להתחשב בשטח הקומות העליונות גם בשטח הקונסטרוקציה ובלבד שמדובר ברכיבים הנחוצים לחיזוק הבניין.
הקלה בקו בניין לחזית
46. במסגרת הבקשה שהוגשה לבניין ברחוב רקפת 1 נתבקש להקטין את קו הבניין החזיתי לכיוון מזרח (רחוב הרקפת) עד ל-0.95 מ' מגבול המגרש עבור ממ"דים.
47. על פי הוראות התמ"א ניתן להתיר חריגה מקווי הבניין של התכנית החלה על המקרקעין ובלבד שלא יקטנו מ-2 מ' לחזית ולצד ו-3 מ' לאחור (סעיף 11.1.4(א)).
48. על אף שהוראת סעיף 11.1.4(ו) לתמ"א מאפשרת לחרוג גם מעבר לקווי הבניין האמורים לצורך הרחבת ממ"דים, הרי שהדבר תלוי בכך שמהנדס הוועדה המקומית יחווה דעתו כי לא קיימת לכך כל מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים.
49. בתשובתה לערר הסבירה הוועדה המקומית, כי מטעמים אדריכליים הנוגעים בצורך לשמור על קו בניה אחיד של הבתים הרחוב, אין מקום לאשר את ההקלה וכי ניתן לבצע את התוספת בתוך קווי הבניין.
50. לעמדת העוררים, שגתה הוועדה המקומית בהחלטתה שכן הפתרון התכנוני המיטבי הוא לבנות את הממ"דים במקום שבו תוכננו, כאשר לאמור מתווספת העובדה שתכנית בר/2/36 סימנה שטח להפקעה לדרך בצד המזרחי של המגרש ושממול בניין העוררים ישנו מגרש בייעוד שצ"פ.
51. מעיון בתשריט הבקשה להיתר לא מצאנו כל הצדקה לחריגה המבוקשת ובעניין זה אנו שותפים לעמדת מהנדסת הוועדה המקומית לפיה, אין מניעה למצות את הזכויות במסגרת קווי הבניין המותרים ולכל היותר בחריגה מזערית בלבד. לפיכך, יש לתקן את הבקשה כך שתעמוד בקווי הבניין המותרים על פי התמ"א.
רישום זיקת הנאה
52. במסגרת החלטותיה קבעה הוועדה המקומית, כי מאחר ופתרון החניה המבוקש בכל אחד מהמגרשים נשוא הערר מתייחס גם למגרש הצמוד, הרשום כאמור כחלקה רישומית נפרדת, יש לבצע רישום של זיקת הנאה הדדית למעבר לחנייה בין שני המגרשים לצורך כניסה ויציאה לחניה.
53. כעולה מתשריט הבקשה להיתר ומהדיון שהתקיים בפני
נו, הגישה למבואת הכניסה לבניין שברחוב רקפת 3 כמו גישת כלי הרכב הבאים לחנות במגרש המצוי ברקפת 3 הם מהמגרש ברקפת 1 כאשר שטח המעבר המצוי במגרש שברקפת 3 נועד, בין היתר, לתמרון ולמעבר הולכי רגל של בעלי הדירות ברקפת 1.
54. בנוסף, מתקן האופניים וחדר האשפה משותפים לשני הבניינים וממוקמים במגרש שברקפת 1.
55. במהלך הדיון הסכים ב"כ העוררים כי ההתייחסות לשני המגרשים נעשתה בראיה תכנונית אחת וכי זיקת ההנאה נדרשת, אלא שדרישת הוועדה המקומית, לרישום זיקת ההנאה, תביא לעיכוב הפרויקט, שכן רישום זיקת הנאה בשלב זה מצריך הסכמת כל הדיירים - הסכמה שטרם ניתנה.
56. לאור זאת הציע ב"כ העוררים, כי דרישת רישום זיקת ההנאה תועבר לשלב ההיתר ותהיה תנאי לקבל טופס 4.
57. ב"כ הוועדה המקומית הסביר מנגד, כי רישום זיקת ההנאה הכרחי לקיומה של זכות המעבר בין שני המגרשים, לא רק מבחינה קניינית אלא גם מבחינה תכנונית שכן הגישה לבניין ולמקומות החניה ברקפת 3 היא דרך שביל הגישה הקיים ברקפת 1.
58. ללא רישום זיקת ההנאה כתנאי להיתר, הסביר ב"כ הוועדה המקומית, עלול להיווצר מצב בו תוספות הבניה והחניות יבנו אולם בפועל לא תהיה אליהם כל גישה.
59. במחלוקת זו שבין הצדדים דעתנו כעמדת הוועדה המקומית. ראשית, אנו מסכימים כי רישום זיקת ההנאה הכרחי מבחינה תכנונית וזאת לא רק בשל הגישה למקומות החניה במגרשים אלא בעיקר בשל כך שהגישה למבואת הכניסה ברקפת 3 היא מהמגרש ברקפת 1 ומקיומם של מתקני אופניים ואשפה משותפים לשני הבניינים המצויים ברקפת 1.
60. הסתכלות תכנונית כוללת מחייבת גם הסתכלות קניינית כוללת ועל כן, בנסיבות העניין, לא ניתן לדחות את דרישת הרישום לשלב ההיתר וכתנאי לטופס 4.
61. מאחר וממילא נדרשים העוררים לנהל הליכים נוספים בפני
המפקח על המקרקעין, ניתן לעשות את הפעולות הדרושות לשם רישום זיקת ההנאה במקביל.
62. לפיכך, טענות העוררים בעניין זה נדחות.
עמדת המשיב 3
63. המשיב 3 הציג עצמו כחסוי, הזכאי להרשם כבעלים של הדירה הידועה כת חלקה 1 ומצויה בקומת הקרקע בבניין שברחוב רקפת 3.
64. עיקר טענותיו הופנו בדיון כנגד יזם הפרויקט והתנהלותו כאשר לדברי ב"כ יש באפשרותו להציג פתרון טוב יותר לשני הבניינים גם יחד, לרבות בדרך של הריסה ובניה מחדש.
65. מאחר והטענות שהעלה המשיב 3 הן קנייניות במהותן ולא שמענו מפיו טענות תכנוניות כנגד הבקשות עצמן, אין בסמכותנו לדון בהן.
סיכומם של דברים
66. משדחינו את מרבית טענות העוררים, העררים נדחים (למעט הטענה בעניין התחשבות ברכיבי החיזוק בשטח הקומות העליונות).

67. ככל שהעוררים יבקשו להמשיך במסלול להוצאת היתרי בניה לבניינים, עליהם לתקן את הבקשות בהתאם לקביעותנו לעיל כאשר בנוסף, יש לתקן גם את תיאור הבקשות כך שמלבד תוספת הקומות ויחידות הדיור, יציינו גם את התוספת המבוקשת לדירות הקיימות.
68. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה היום ט"ו אלול תשע"ט, 15 ספטמבר, 2019.
___________________
נורית גור
מזכירת ועדת ערר
מחוז מרכז

___________________
רונית אלפר
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז מרכז
1 ר' עמ' 2 לפרוטוקול מיום 12.5.19, שורות 27-28.
2 סומן בצבע ירוק.
3 סומן בצבע אדום.
4 ר' ספרם של מיכה גדרון ואהרן נמדר, תמ"א 38 "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני
רעידות אדמה" (חושן למשפט), 2012, פיסקה 1505.
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------

ערר מס': זמ/1021+1022/0319
8









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1021/19 בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 1 מזכרת בתיה, בעלי הדירות הקיימות ברח' רקפת 3 מזכרת בתיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, קחלון אהרון ופורטונה, יוגב וייס ואח' (פורסם ב-ֽ 15/09/2019)