פסקי דין על טרנס גלובל סוכנות לנכסים | פסקי דין על ברברה הלר | פסקי דין על כהן עירית | פסקי דין על כהן רוני |

4638/01 א     14/02/2006




א 4638/01 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ, ברברה הלר נ' כהן עירית, כהן רוני





בתי המשפט

א 004638/01
בית משפט השלום ירושלים
לפני כב' השופט יחזקאל ברקלי
14/02/2006
1
1 . טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ

2 . ברברה הלר

ע"י ב"כ עו"ד עזרא שרייבר

בעניין:
התובעות
נ ג ד
1 . כהן עירית

2 . כהן רוני

ע"י ב"כ עו"ד עודד פלדמן
הנתבעים
פסק דין
לפניי תביעה לתשלום דמי תיווך.

א. רקע עובדתי
1. התובעת מס' 1 "טרנס גלובל בע"מ" היא זכיינית של חברת "אנגלו סכסון" ועוסקת בתיווך נדל"ן באמצעות מתווכים מורשים דוגמת התובעת מס' 2 ברברה הלר
(להלן:" "טרנס גלובל" או "ברברה" בהתאמה).

2. א. הנתבעים בני הזוג עירית ורוני כהן (להלן: "עירית" ו"רוני") חיפשו לרכוש בית באזור מוצא, בית זית.
ב. ביום 19/7/99 התקשרה עירית לטרנס גלובל, שוחחה עם ברברה וביקשה לאתר בית לרכישה.

3. ביום 21/7/99 פגשה ברברה את עירית, ערכה לה סיור ברכבה במהלכו הציגה מספר בתים באזור ירושלים, בתום הסיור חתמה עירית על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, טופס ההזמנה צורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן: "הטופס").
4. בטופס כתוב בין השאר:
"אני/ו מתחייב לשלם למתווך, מיד לאחר חתימת הסכם מחייב ביחס לנכס שהוצג בפני
/נו או שנודע לי/לנו אודותיו ע"י המתווך...דמי תיווך כדלקמן:

בקניה: 2% (+מע"מ) ממחיר המכירה הכולל של הנכס..."

5. בהתאם לכתוב בטופס, שירות התיווך היה לקניית בית מגורים בעלות של 800,000 דולר בקירוב באזור בית זית, מוצא. בתחתית הטופס מתחת הכותרת "נכסים שהוצעו ללקוח (לשימוש פנימי בלבד)" נרשמו בכתב יד מספר נכסים, ביניהם בית בפרויקט "נידר hill", ולידו נרשם 'אבן-ארי'. (להלן: "הנכס" או "הבית" או "בן ארי").

6. בדצמבר 99 רכשו הנתבעים את הבית מגב' בן ארי. בסכום של 760,000 דולר.

7. במהלך הדיון ביקשו הנתבעים בשתי בקשות לדחות את התביעה:
א. בבקשה הראשונה, טענו שטופס ההזמנה אינו עונה על דרישות חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996 (להלן: "החוק"), ותקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז 1997, הואיל ולא כתובים פרטי הנכס המוצע בטופס (הבקשה נמצאת בתיק העיקרי).

ב. בבקשה השנייה (בש"א 7630/03), טענו שלא היה ל'טרנס גלובל' רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, ולכן אינה יכולה לקבל דמי תיווך. עוד נטען בבקשה שברברה אינה זכאית לדמי תיווך כיוון שלא הייתה צד להסכם התיווך שנעשה עם 'טרנס גלובל' בלבד.

8. שתי הבקשות נדחו על ידי:
א. הבקשה הראשונה נדחתה בהחלטתי מיום 28/1/04. בהחלטה קבעתי שהעדר חתימת המזמין על הטופס לגבי כל נכס מוצע אינה מביאה לשלילת זכות המתווך לפרי עמלו.

ב. הבקשה השנייה נדחתה בהחלטתי מיום 18/3/04. בהחלטה קבעתי שהטופס מחייב כיוון שהוא מקיים את דרישות החוק. היינו, הוא נעשה בכתב, והשירות ניתן על ידי מתווכת מורשה כחוק.

ב. טענות הצדדים
טענות התובעות
9. א. בעקבות הצגת הבית לעירית ע"י ברברה רכשו אותו הנתבעים מבן ארי. כיוון שכך זכאית התובעת לקבל דמי תיווך כמוסכם בטופס.
ב. ב. הנתבעים פעלו בניגוד למוסכם בטופס, שהוא הסכם לכל דבר ועניין. כשלא טרחו לעדכן את ברברה מייד על יצירת הקשר עם בן ארי.
ג. ג. בניגוד לחובתם החוזית הנתבעים מסרבים לשלם דמי התיווך.

טענות הנתבעים
10. א. בסיכומיו חוזר ב"כ הנתבעים באריכות על טענותיו בשתי הבקשות הנזכרות לעיל, וטוען שבית המשפט לא כבול להחלטות הביניים.
ב. לגופו של עניין טוען ב"כ הנתבעים שהתובעות לא היו הגורם היעיל שהביא לרכישת הבית ולכן אינן זכאיות לקבל דמי תיווך. לטענתו לנתבעים נודע על הפרוייקט ישירות מחברת נידר, ובעקבות פרסום שקראו בעיתון. רכישת הדירה נעשתה במשא ומתן ישיר עם בן ארי ללא כל קשר לתובעות.

ג. רוני לא חתם על הטופס, עירית לא חתמה בשמו, ועל כן לא ניתן לחייבו לשלם דמי תיווך.

ג. דיון
11. דחיית התביעה בשל העדר החתמה על הנכס המוצע ואי כשירות של טרנס גלובל לתווך במקרקעין.

ב"כ הנתבעים לא הצביע על טעמים חדשים המצדיקים את שינוי החלטותיי.

12. משדחיתי את טענות הנתבעים בעניין תוקף הסכם נותרו לליבון ארבע שאלות:

א. אם נודע לנתבעים על הנכס מברברה?
ב. האם ברברה הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות?
ג. האם קמה עילת תביעה נגד רוני?
ד. מהו סכום החוב?
א. אם נודע לנתבעים על הנכס מברברה?
13. בעניין זה קיימות שתי עדויות סותרות של בעלות הדין שהן כמובן בעלות עניין. קביעתי לכאן או לכאן צריכה להיעשות על בסיס קביעת מהימנות העדויות, כקבוע בסעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א 1971.

14. א. טענת הנתבעים היא שנודע להם שהבית עומד למכירה ממודעה בעיתון שעירית קראה מספר שבועות לפני שנחתם הסכם הרכישה בדצמבר 99 [ראה; דברי עירית בעמ' 18 ש' 11, ודברי רוני בעמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 9/5/05 (להלן: "הפרוטוקול")].

ב. הגרסה של עירית סותרת את עדותו של עד ההגנה ליאור מוצ'ניק, חתנה של בן ארי (להלן: "ליאור"). הוא סיפר שביקש לפרסם את הבית למכירה בעיתון בשנת 98.
להוכחת טענתם צרפו הנתבעים מכתב בקשר לפרסום מודעת מכירת הבית לעיתון ג'רולזם פוסט. הם צירפו חשבונית וגזיר עיתון של "לוח ירושלים" בו רשומה מודעה למכירת הבית.
התאריך במכתב הפניה לעיתון הוא מספטמבר 98 (כשנה לפני המועד בו טענה עירית שראתה את המודעה בעיתון) ותאריך גזיר העיתון הוא "19/11/9" (כך במקור ראה דף 3 בנספח א' לתצהירה של עירית). אנו רואים שכיתוב השנה חסר, ובסופו של דבר, לא הוכיחו הנתבעים שהיה פרסום בשנת 99 כטענתם.

15. באשר לשאלה מי יצר את הקשר עם ליאור יש סתירות בעדויות ההגנה. עירית העידה כי היה זה בעלה שהתקשר לליאור בעקבות פרסום המודעה בעיתון (עמ' 18 ש' 5, ועמ' 19 ש' 3-4). לעומתה סיפר בעלה רוני שהיא זאת שהתקשרה לליאור (ס' 7ד' לתצהיר).

16. באשר לשאלה מי הראה לנתבעים את הדירה, מעידה עירית, בסעיף 13 א' לתצהירה, שנודע לה על הנכס דרך המודעה בעיתון, וליאור הוא זה שהראה לה את הבית בפעם הראשונה (עמ' 20 ש' 8). את הבתים האחרים בפרויקט היא ראתה, לטענתה, בשלב מוקדם יותר דרך נציג של נידר (עמ' 19). עדות זו סותרת את המכתב נספח ב' לתצהירה של עירית לפיו בחודש יוני 99 ערכה עם נציגת נידר ביקור בכל הבתים בפרויקט.

17. ביום 31/8/00 וביום 20/10/00 נשלחו לנתבעים מכתבי דרישה לתשלום דמי התיווך בסך 71,812 ₪. המכתבים לא נענו למרות שמדובר בסכום נכבד. מותר להניח שלו היה מדובר בטענות חסרות שחר היו הנתבעים מגיבים במחאה. אם לא די בכך גם מכתבו של ב"כ התובעים שכלל אזהרה בנקיטת הליכים אם לא ישולם החוב, התעלמו הנתבעים מבלי לתת הנמקה כלשהי (ראה עדות עירית עמ' 20 ש' 19).

18. יש לזכור שטענת הנתבעים היא שברברה מעולם לא הראתה את הבית למי מהם. הם טוענים שהיה צורך לקבל אישור ממנהל הפרויקט בנידר, כדי להראות את הבית. לטענתם, מפתחות הבית היו בידי מנהל הפרויקט.
הימנעות הנתבעים מלהביא עדים רלבנטים לאשש את טענתם שברברה או כל נציג אחר מטעם טרנס גלובל, לא קיבל מנידר את המפתחות לבית ללא הסבר סביר, פועלת לרעתם ויוצרת חזקה שאם היה מובא העד הוא היה מעיד בניגוד לנטען מפיהם [ראה: י' קדמי על הראיות חלק 2 (תשס"ד) עמ' 917].

19. טענת הנתבעים היא שברברה סיכלה את האפשרות להתקשרות בינם לבין בן-ארי כאשר אמרה שהבית הוא מחוץ לתקציבם. בטענה זו אין ממש, שכן עירית ערכה סיבוב בפרויקט באופן עצמאי לקחה עלון (נ/2), והייתה בקשר עם אנשי נידר, ברור איפוא שעירית ידעה את מחירי הדירות בפרויקט, כך שלא היה בכוחם של דברי ברברה לסכל את אפשרות רכישת הבית.

20. נקודה עיקרית שנשארה ללא מענה מטעם הנתבעים היא, כיצד זה ייתכן שדווקא הבית שברברה חשבה שהוא לא במסגרת תקציבם של הנתבעים שורבב ברשימת הבתים שהוצגו לבני הזוג? כיצד קרה שבאותה רשימה מצומצמת נרשם בית שלימים הפך להיות הבית שהנתבעים רכשו באורח שרירותי, יוער שהנתבעים לא טענו שברברה רשמה את הבית לאחר שנודע לה שנמכר לנתבעים.

21. נוכח האמור, אני קובע שברברה הציגה לפני עירית את הנכס, ולאחר מכן יצרו הנתבעים קשר עם ליאור ניהלו עמו משא ומתן עצמאי ורכשו את הבית.

ב. האם ברברה הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות?
22. הוראת ס' 14 לחוק קובעת כי מתווך זכאי לעמלת תיווך כאשר הוא עומד בשלושה תנאים מצטברים:

א. המתווך הוא בעל רישיון כמשמעותו בחוק.

ב. הלקוח חתם על ההזמנה בכתב.

ג. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

אין חולק כי תנאים א' וב' התמלאו, המחלוקת היא בשאלה האם במעשיה הייתה ברברה "הגורם היעיל".

23. מתווך יחשב כגורם יעיל כאשר קיים קשר סיבתי בין פעולותיו לבין מימוש העסקה. בע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל פ"ד מ"ח (3) עמ' 116 קבע בית המשפט רשימת מבחנים בלתי סגורה, לפיה ניתן לקבוע אם מתווך הוא גורם יעיל, הרשימה כוללת, בין השאר, את הפרמטרים הבאים:

א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי.

ב. הקרבה בין תנאי התשלום בשיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה.

ג. חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה.

24. מידת הדמיון- בענייננו חיפשו הנתבעים לקנות בית מגורים פרטי באיזור בית זית מוצא. בסופו של דבר אכן קנו בית פרטי באיזור שביקשו. אנו רואים שיש זהות בין ההצעה המקורית של ברברה לבין הבית שנרכש.

25. קרבת תנאי התשלום- הנתבעים לא הביאו את הסכם הקניה או כל ראייה אחרת שתשפוך אור על סכום בו נקנה הבית, למרות שיכלו לעשות כן. הימנעות הנתבעים מלהביא אסמכתא למחיר קניית הבית פועלת לרעתם ויוצרת חזקה כי לו היו מביאים אסמכתא היה מתברר כי סכום הקניה שנטען בכתב התביעה בסך 760,000 דולר הוא הסכום הנכון, סכום זה תואם את האמור בטופס ההזמנה, המתייחס לנכס בסכום של כ- 800,000 דולר.

26. חלוף הזמן- ברברה הראתה את הבית לעירית ביולי 99. זמן קצר לאחר מכן החל מו"מ בין הנתבעים לליאור והבית נמכר בדצמבר 99 חמישה חודשים לאחר מכן. המדובר בפרק זמן סביר לעיסקה של רכישת בית, שאינו מנתק את הקשר בין ההצעה של ברברה לבין חתימת ההסכם.

27. די לי בבחינת הפרמטרים שדלעיל כדי לקבוע שברברה לא רק "זרעה את זרעי" העסקה אלא היוותה ה"גורם היעיל" לקשירת הקשר בין הנתבעים לבין ליאור.

28. למעלה למן הצורך אוסיף ואומר כי גם אם ברברה לא הייתה "הגורם היעיל" אין בכך לשלול זכותה לקבלת דמי תיווך משני הטעמים שלהלן.

א. מניעת המתווך להשלים את פעולת התיווך - לאחר שראתה עירית את הנכס, היא השלימה את העסקה מאחורי גבה של ברברה בלי לאפשר לה להיות מעורבת בעסקה, וכל זאת בניגוד לס' 5 לטופס ההזמנה. יש בדחיקת רגליים זו של ברברה כדי להוות עילה לתשלום דמי תיווך, ולו על מנת שלא יצא חוטא נשכר.

ב. לשון ההסכם- בס' 4 לטופס ההזמנה נרשם כי הלקוח מתחייב לשלם למתווך אם נודע לו על הנכס דרך המתווך, אין דרישה מעבר לכך והדרישה התקיימה. בפסיקה נקבע שצדדים להסכם רשאים לקבוע שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה נקשרה בסופו של דבר שלא באמצעותו (ראה פסק דינה של כב' השופטת אפעל גבאי ת.א. 1171/99 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ
נ' אהרון לשנו-יער תק-של' 2002(2)1. עמ' 11) מתווך יכול להיות זכאי לדמי תיווך גם כאשר פעולתו התמצתה בהצגת הנכס מבלי להפגיש בין הקונה למוכר (ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד לא(2) 412, 419) ולכן גם אם כל שעשתה ברברה היה להציג את הבית לעירית, די בכך כדי לזכותה בדמי תיווך כקבוע בטופס ההזמנה.

ג. האם קמה עילת תביעה נגד רוני?
29. בין בני זוג ישנה חזקת שליחות בעניינים בהם רגיל ומקובל ייצוג האחד על-ידי משנהו [ראה לעניין זה; א' ברק חוק השליחות כרך ראשון (תשנ"ו) 64; ג' פרוקצ'יה דיני שליחות בישראל (תשמ"ו) 160 ואילך; וכן ע"א 721/68 מזרחי נ' חוסיין, פ"ד כג(2) 209 ,206 מול א'-ב'], התקשרות עם מתווך היא מאותם עניינים שרגיל ומקובל ייצוג בן זוג אחד על ידי משנהו, על כן יש בחתימת עירית לחייב את בעלה בהסכם התיווך. לא רק זאת אלא אף זאת; רוני אישר כי ידע שאשתו פנתה לשירותי תיווך אנגלו סכסון ונדל"ן פלוס (עמ' 22 ש' 15), אך לטענתו הוא לא התעניין בנעשה. אני דוחה את הטענה, יש להניח כי בעסקה כה מרכזית של בני הזוג שחלק ניכר מהונם אם לא כולו מושקע בה ההחלטות מתקבלות בצוותא חדא, תוך ידוע בעיקרי הנעשה, יש להניח כי עירית התקשרה בהסכמי תיווך בידיעת ובהסכמת רוני, כפי שהעיד רוני כשאמר שאשתו לא יכלה לפעול על דעת עצמה (עמ' 22 ש' 9-10).

ד. גובה החוב
30. כאמור לעיל ניתן היה לצפות מהנתבעים כי יתמכו את גרסתם לגבי סכום קניית הבית בהסכם קניה או אסמכתא אחרת שיש להניח כי מצויה בידם, ומשלא הציגו כל ראייה בנידון אני מקבל את עמדת התובעים וקובע כי הבית נקנה ב-760,000 דולר, ולפיכך על הנתבעים לשלם 2% מסכום זה.

סיכום
31. על הנתבעים לשלם לתובעות, ביחד ולחוד, את סכום התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (22/02/01) ועד למועד הפירעון בפועל בתוספת הוצאות המשפט (אגרות ושכר עדים) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם ועוד שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בתוספת מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום ט"ז בשבט, תשס"ו (14 בפברואר 2006), בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 14/2/06.

יחזקאל ברקלי
, שופט
004638/01א 130 מ.ב.








א בית משפט שלום 4638/01 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ, ברברה הלר נ' כהן עירית, כהן רוני (פורסם ב-ֽ 14/02/2006)