פסקי דין על עמית קציר | פסקי דין על נלי שיינברום | פסקי דין על ורד שיינברום הודסמן ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

85072/16 ערר     15/09/2019




ערר 85072/16 עמית קציר, נלי שיינברום, ורד שיינברום הודסמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
__________________________________________________________
בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר זהר עירון, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
נציגת מתכננת המחוז: גב' דורית רגב, מתכננת ערים ואזורים

העוררות: 1. עמית קציר

2. נלי שיינברום

3. ורד שיינברום הודסמן
4. דלית שיינברום שפיר

-נגד-

המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

ע"י ב"כ עו"ד אסף הראל
החלטה
ערר זה הוגש מלכתחילה כנגד חיוב העוררת 1 בהיטל השבחה בעקבות מימוש בדרך של היתר בנייה שכלל הקלות.
לאחר הגשת הערר הוגשה בקשה בהסכמה להוספת שלוש עוררות לערר, מאחר שהדרישה הופנתה גם אליהן. לפיכך, צורפו העוררות 2-4 לערר זה.
העוררות טוענות ראשית, כי שומת הוועדה המקומית מכוונת אל הבעלים והקבלן של בניין 204, החלקה הנדונה ואולם זו טעות, שכן הבעלים שם הם אחרים. דרישת התשלום הופנתה אל העוררת ואל הקבלן (פלינר) ומתייחסת לבניין 205.
בכתב הערר הועלתה טענה שלפיה שומת הועדה שגויה שכן היא מציינת את החלקה הלא נכונה. לעניין זה הבהירה הועדה המקומית, כי נפלה טעות סופר בכותרת בלבד של שומתה שבה נכתב שמגרש 204 הוא כביכול המגרש שעומד בבסיס חוות הדעת, אך כפי שמעיד הדף הראשון בשומת הוועדה המקומית וכפי שניתן לראות בתוכנה, היא אכן עוסקת במגרש 205.
לטענת העוררת, דרישת היטל ההשבחה מתייחסת לנושאים שהוועדה המקומית מצאה לכנות אותם הקלה, הגם שאינם כאלה.
כך, חושבה ההשבחה בגין הקלה בגובה המקסימלי של הבניין מ- 67+ מטר ל- 70+ מטר (גובה אבסולוטי), אך לטענת העוררת אין מניעה לחרוג מגובה הבניין כולו, כפי שנקבע בתכנית עקב הסרת מגבלות חיצוניות קודמות. כפועל יוצא מכך, מותר לנצל את גובה הפנים המאושר על פי תקנות התכנון והבנייה בהגבהת הקומות.
בנוסף, חושבה הקלה מתכנית הר/1819 להפרדת שטח בשימוש עיקרי משותף מהמרתף והצמדתו לדירת הקרקע. לטענת העוררת, הקלה זו אינה בעלת יסוד תכנוני ועל כן אין מקום לחשוב כי יש כאן השבחה תכנונית. לטענתה, לא מדובר בשימוש שהוא על חשבון שטחים לשימוש כל הדיירים, שכן אין חובה בדין לקבוע הצמדה או לתת שימוש של מחסן או חנייה לכל יחידה. ההצמדה עצמה היא קניינית.
עוד נטען כי בשומת הועדה המקומית נכללה גם הקלה לשינוי גובה חלל המרתף אך זאת נעשה לצורך העברת מערכות טכניות ואין בכך כדי להוסיף תחושת רווחה וממילא אין בסיס לחישובים של שמאי הוועדה המקומית שעליהם הוא נסמך.
העוררת טענה עוד כי קיימת שומה של הוועדה המקומית שבה נדרש להצמדת מרתף שיעור של כ-100,000 ש"ח והוועדה המקומית מחויבת הן מצד השתק פלוגתא והן מצד כללי המשפט הציבורי בעניין זה. לא צויין באיזו חלקה מדובר והשומה לא הוצגה.
הוועדה המקומית טענה כי הבעלות על הנכס רשומה בפנקס הבתים המשותפים על שם עמית קציר
ואח'
כמפורט בנספח לערר ולכן דרישת היטל ההשבחה שצורפה מופנית לעוררת ואח'
.
לטענת הוועדה המקומית, המקום להעלאת טענות שלפיהן ההקלות אינן הקלות היה בשלב הרישוי וטרם הגשת הבקשה להקלה. למעשה טענות אלה סותרות את בקשת ההקלה.
אשר להגבלת גובה הבנייה, הוראות התכנית הר/1819 קובעות בסעיף 15 (א), כי גובה הבנייה בתחומה לא יעלה על 67 מטר, כולל מתקנים, חדרי שירות, תרנים וכל ציוד אחר שיוצב על גג המבנים. העוררת ביקשה הקלה לבניית גובה בניין בנכס עד 70 מטר, הדבר אכן הצריך הקלה, ומשזו ניתנה חושבה ההשבחה בגינה. על פי שמאי הוועדה אלמלא ההקלה היה הכרח לבנות קומות בגובה פנימי של 2.50 מטר ואילו בעקבות ההקלה התאפשרה הקמת בניין שבו דירות בגובה פנימי של 2.70 מטר ומכאן ההשבחה.
אשר להפרדת המרתף מהרכוש המשותף השיבה הוועדה המקומית כי הוראות התכנית בסעיף 10.4 (ה), קובעות כי בשטח המרתפים לא יותרו שימושים עיקריים למעט חניון ציבורי ומתקנים משותפים לרווחת דיירי המבנים. העוררות ביקשו להמיר שטח עיקרי בקומת המרתף ולהצמידו לדירות הקרקע, דבר המאפשר הגדלת שטחן על חשבון שטחים משותפים לשימוש כלל הדיירים. לפיכך, נדרשה הקלה וזו התבקשה וניתנה - ובגינה חושבה השבחה.
לעניין גובה המרתף, השיבה הועדה המקומית כי ההקלה שהתבקשה הינה הגדלת הגובה מ-2.20 מטר ל-4 מטר. הקלה זו מביאה להשבחה והיא אף מגדילה את נפחם של המחסנים ובהתאם את אפשרויות השימוש בהם.
אשר לטענה בדבר שומת ההקלה להפרדת המרתף במגרש סמוך, טוענת הוועדה המקומית כי ככל שהעוררת חולקת על גובה החיוב היה עליה לפנות לשמאי מכריע ובנוסף, כי אין באפשרותה לשנות את השומה כאשר העוררת חולקת על גובה החיוב.
במהלך הדיון הוועדה המקומית הציגה שומה מכרעת שניתנה במגרש סמוך (103) שבו ניתנה הקלה זהה וציינה כי שומתה שכללה חישוב זהה לחישוב במקרה דנן התקבלה במלואה על ידי השמאי המכריע.
בתום הדיון לפנינו קבענו כדלקמן:
"במהלך הדיון בפני
נו נטען על ידי העוררות כי קיימות שומות של הוועדה המקומית למגרשים 204 ו-211 וכן למגרש 206 המצויים כולם בתחום הר/1819, וכי היטל ההשבחה שנדרש בגין מגרשים אלה נמוך משמעותית מזה שנדרש מהעוררות.
כדין טוענת הוועדה המקומית כי טענה זו לא פורטה כדבעי בכתב הערר, וכי לא היה מקום להעלותה באופן בו הועלה במהלך הדיון בפני
נו. עם זאת סברנו כי טרם תינתן החלטה סופית בערר זה, ובשים לב לכך שבסעיף 6 לערר נטען אמנם כי שיעור הדרישה במקרה דנן גבוה משמעותית מהדרישה במגרש סמוך, הרי שיש מקום שהוועדה המקומית תידרש לשומות שניתנו למגרשים סמוכים ותגיש אותן לוועדת הערר תוך התייחסות לטענת העוררות בדבר ההבדלים של עשרות אחוזים בין השומות.
הוועדה המקומית תגיש איפוא בתוך 21 יום את השומות שנערכו על ידה למגרשים 204, 206 ו- 211, ותציין אם הן חלוטות או שהתקיימו לגביהן הליכים, ואם כן אילו הליכים.
כן תתייחס הוועדה המקומית לטענת העוררות לפיה היטל ההשבחה במגרשים אלה נמוך בעשרות אחוזים מזה שהוצא לעוררות, ולהבדלים בין השומות ובין המגרשים, לפי העניין.
העוררות תוכלנה להגיב בתוך 21 יום נוספים.
לאחר מכן יובא התיק לעיוננו."

להשלמה שהגישה הוועדה המקומית צורפו שומות שנערכו למגרשים 204, 206 ו-211 ופורטו ההקלות שניתנו בכל אחת מהבקשות והיטל ההשבחה שהוטל בגינן. לגבי מגרשים 204 ו-211 טענה הוועדה המקומית כי לא נראה כל הבדל מהותי בין קביעת שמאי הוועדה המקומית במקרה שלפנינו, לבין קביעת השמאים המכריעים באותם מגרשים. לגבי מגרש 206 מסרה הוועדה המקומית כי לא הוגש ערר על עצם החיוב וכן לא הוגשה שמאות נגדית או בקשה למינוי שמאי מכריע, וכי השוואה בין השומה דנן לשומתה דשם מעלה כי הפערים בגין ההקלות הינם בתחום הסביר.
העוררות מצידן טענו כי שמאי הוועדה המקומית שערך את השומה למגרש 206 לא חייב בגין ההגבהה של הבניין. בנוסף, השומה שניתנה על ידי השמאית המכריעה הגב' ג'רבי למגרש 211, קבעה מקדמים שלא זכו לכל התייחסות בשומת הוועדה המקומית דנן. לטענת העוררות, יש לראות בחומרה את העובדה שהוועדה המקומית לא גילתה את דבר קיום חוות הדעת של השמאים המכריעים.
דיון והכרעה
בראשית הדברים מתבקשת הערה באשר לאופן שבו הוצאה דרישת התשלום במקרה דנן. אם הדרישה מכוונת לשורה של בעלים כבעלי זכויות בקרקע, כי אז עליה לכלול את שמותיהם באופן מפורט ומסודר. לא ניתן לחייב מאן דהוא בהיטל השבחה מבלי שהחיוב יוצא על שמו במפורש, והכתיבה "ואח'
" אינה מסוימת דיה לצורך כך.
ומכאן לערר גופו:
העוררות מעלות שלוש טענות שעניינן עצם החיוב ונדון בהן כסדרן.
הטענה הראשונה נוגעת להקלה להגבהת הבניין.
הוראת סעיף 15 להוראות תכנית הר/1819 קובעת כדלקמן:
"15. הגבלת גובה בנייה:
א. גובה הבנייה בתחום התכנית לא יעלה על 67 מ', מפלס אבסולוטי (מפני הים) כולל מתקנים, חדרי שירות, תרנים וכל ציוד אחר שיוצב על גג המבנים.
ב. הקמת עגורנים בגובה העולה על 82 מ' אבסולוטי תהיה רק לאחר אישור מנהל התעופה האזרחית. "
העוררת ביקשה וקיבלה הקלה לחריגה מהוראה מפורשת זו שבתכנית, לשם בניית מבנה שגובהו 70 מ' והוא גבוה איפוא ב-3 מ' מהגובה המותר בתכנית. טענת העוררות כנגד עצם החיוב במקרה זה נעדרת כל בסיס משפטי. דבר אין לתקנות התכנון והבנייה הקובעות מגבלות בדבר גובהן של קומות לשימושים שונים, ולהוראת תכנית קונקרטית הקובעת גובה מקסימלי של בניין. המבקש לחרוג מהגובה המקסימלי הקבוע בתכנית נזקק להקלה. כך עשתה העוררת במקרה זה, ובהתאם יש לבחון האם קיימת עליית השווי כתוצאה מתוספת גובה זו.
טענתה הבאה של העוררת נוגעת להצמדת שטחי מרתף לדירות בקומת הקרקע.
בעניין המרתפים קובעת תכנית הר/1819 כדלקמן:
" 10.4 מרתפים:
א. תכסית מרתף לא תעלה על 90% משטח המגרש.
ב. במרתפים יותר שימוש לחנייה, וביתרת השטח למתקנים טכניים ולמחסנים בשטח שלא יעלה על 6 מ"ר ליח"ד עבור מחסן.
ג. יותרו עד 3 קומות מרתף, במסגרת השטחים המפורטים בטבלת הזכויות.
ד. גובה פני תקרת המרתף העליונה לא תעלה על 60 ס"מ מעל פני הקרקע הסופיים בכל פני השטח הגובל במגרש.
ה. לא יותרו שימושים עיקריים בקומות המרתפים, למעט חניון ציבורי תת קרקעי במגרש 601 (כיכר ציבורית) ולמעט מתקנים משותפים לרווחת דיירי המבנים כגון חדרי כושר, בריכה פנימית וכד', הכל במסגרת הזכויות המפורטות בטבלה. "
גם כאן טענת העוררת כנגד עצם החיוב נעדרת כל בסיס. התכנית אינה מאפשרת שימושים במרתפים למעט חניון ציבורי ומתקנים משותפים המנויים בה. הכללת חלק כזה או אחר מהמרתף בתחום דירת מגורים בבניין סוטה מהוראות התכנית ומחייבת למצער הקלה. זהו עניין תכנוני מתחייב והעובדה שיש צורך בנוסף אף להצמיד את אותו חלק מבחינה קניינית לדירה הזו אינה מעלה ואינה מורידה בהקשר זה.
מתבקשת כאן הערה באשר לעצם מתן ההקלה על ידי הוועדה המקומית. הקלה כהגדרתה הינה היתר לביצוע עבודות בסטייה מתכנית. במקרה דנן, הכנסת חלקים מהמרתף לתוך דירות בבניין אינה רק ביצוע עבודות בסטייה מתכנית, אלא שהיא מקפלת בתוכה שימוש חורג מהמותר בתכנית, אך ללא היתר כדין. למעשה עם הכנסת חלקים מהמרתף כחלק אינטגרלי אל הדירות, חלקים אלו אינם יכולים לשמש לשימושים שנקבעו להם בתכנית. כך, הם אינם יכולים לשמש חניון תת קרקעי ואף אינם יכולים לשמש למתקנים משותפים לרווחת דיירי הבניין – כי אם לכל היותר למתקנים לרווחת בעלי הדירה שאליה סופח המרתף. התכנית, כאמור, מייעדת את המרתף למתקנים משותפים לרווחת דיירי המבנים, כגון חדרי כושר, בריכת פנימית וכד'. מעבר לכך, מגורים בחלקים אלה בוודאי שאינם מותרים על פי התכנית. יותר מספק בעינינו כיצד יכולה היתה הוועדה המקומית להתיר עניין זה במסגרת הקלה מהתכנית. למעשה ההקלה מביאה לשינוי בשימושים המותרים ועל פי הדין אין בכוחה לעשות כן. תהיות שהצגנו בעניין לוועדה המקומית במהלך הדיון לא קיבלו תשובה של ממש.
הטענה האחרונה שהעלו העוררות לגבי ההקלות נוגעת להגדלת גובה המרתף.
בענייננו מדובר בהגדלה של גובה המרתף מ-2.20 מ' ל-4 מ'. טענת העוררת בעניין זה הינה טענה סתמית, שלפיה עיקרה של ההקלה נועדה למתקנים טכניים ואילו גובה החדר גדל ב-20 ס"מ בלבד. דא עקא שהעוררות לא פירטו ובוודאי שלא הוכיחו טענתן זו. הן לא הציגו שומה מטעמן, לא הציגו את ההיתר או כל פרט אחד שיכול לתמוך באמירה הכללית הנ"ל. משכך אין לנו אלא לדחות טענה זו.
ומכאן לטענת העוררות לגבי שומות אחרות במגרשים סמוכים.
בעקבות החלטתנו בתום הדיון, הוגשו לנו בהקשר זה שומות שעניינן שלושה מגרשים: שומתו של מר אברהם כץ ז"ל, שמאי הוועדה המקומית, למגרש 206, שומת השמאית המכריעה גב' נורית ג'רבי, למגרש 211 (לגבי מגרש זה צורפה אף שומת הוועדה המקומית), ושומת השמאי המכריע מר אמנון נזרי למגרש 204.
נזכיר כבר בפתח דיוננו בעניין זה, כי העוררות לא הגישו שומה מטעמן ועררן יצא כנגד עצם החיוב. את עיקר טענות העוררות כנגד עצם החיוב דחינו כאמור לעיל. בערר נטענה טענה אחת לגבי חיוב נמוך יותר במגרש סמוך, שלא בא לה כל פירוט, והעוררות לא הציגו את השומה לאותו מגרש ואף לא ציינה באיזה מגרש מדובר. עם זאת היא חייבה לטעמנו בירור נוסף ולפיכך הצגנו שאלות בעניין לוועדה המקומית. זאת הגם שסברנו שעל העוררת המעלה טענה שכזו לפרט למצער את מלוא המידע שבידיה ואם ידעה לנקוב בשיעור ההשבחה שהוטל על מגרש סמוך ברכיב מסוים, יש להניח שלמצער ידעה באיזה מגרש מדובר.
מכל מקום, מאחר שאין בפני
נו שומה נגדית ויש בפני
נו ערר על עצם החיוב בלבד, המעלה טענות של השתק וחובות על פי המשפט המינהלי ולא טענות לטעות שמאית, עלינו לבחון את התנהלותה של הוועדה המקומית בהוצאת השומה דנן על רקע החומר שבפני
נו – ועל רקע החומר שהיה בפני
ה באותה עת.
שומתו של מר אמנון נזרי אשר ניתנה בתאריך 11.01.2017, לא יכולה להוות בסיס לבחינת התנהלות הוועדה המקומית מהטעם הפשוט שהיא ניתנה כשנה לאחר שהוצאה השומה נשוא הערר שלפנינו, הנושאת את התאריך 24.01.2016.
שונים הם פני הדברים לגבי שתי השומות האחרות.
שומת מגרש 206, שהיא שומת הוועדה המקומית, שונה אכן במספר פרמטרים מהשומה דנן. בתוך כך לא הובאה בה כלל בחשבון השבחה בגין הגבהת גובה הבניין מ-67 מ' ל-70 מ', וזאת הגם שגם באותו מגרש התבקשה הקלה כזאת בדיוק.
שמאי הוועדה המקומית ציין בפני
נו במהלך הדיון, בכנות, כי לא ראה כלל את השומות למגרשים האחרים ובכלל זה את השומות של מר אברהם כץ ז"ל.
תכנית הר/1819 כוללת בסך הכל 15 מגרשים ביעוד מגרשים מיוחד, כאשר מגרשים 204 ו- 206 אף סמוכים מיידית למגרש 205 דנן. ממה שהוצג לנו עולה כי במגרשים 204, 205, 206 ,211 ניתנו במסגרת בקשות שונות להיתר הקלות שונות בחפיפה חלקית מבחינת תוכנן. בנסיבות אלו, איננו סבורים כי הוועדה המקומית יכולה להוציא שומות היטל השבחה במתחם זה המתעלמות האחת מרעותה. בעניינו יצאה השומה למגרש דנן, בלא ששמאי הועדה המקומית ראה כלל שומה שנערכה מטעמה למגרש הסמוך, מגרש 206. אכן לשמאי הוועדה המקומית שיקול דעת בקביעת ההשבחה ואם סבר עורך השומה בענייננו, השמאי מר עין דור, כי השומה הקודמת חסרה היא, אכן מבחינה מקצועית היה מקום כי יציין בשומתו את עמדתו הוא. אולם אנו סבורים כי היה זה מחובתה של הוועדה המקומית להביא בפני
ו את קיומן של שומות קודמות למגרשים אחרים במתחם, על מנת שיידרש אליהן וככל הניתן אף יאמץ אותן וזאת מהטעם של שוויון בין נישומים. ראו לעניין זה דברים שאמרנו בערר 85158/14 בר יהודה רות נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (פורסם בנבו, 28.08.2016):
" אף אם ניתן לומר כי הוועדה המקומית איננה מחויבת להחיל את השומה שהוצאה לשכניה של העוררת בעקבות מכר שאירע כשנה ומחצה לפני שהעוררת מכרה את הנכס, עדיין לא ניתן לקבל את הפערים הבלתי מוסברים בין שתי השומות. כך, בגין אחת התוכניות חויבה העוררת בסכום כפול מזה שבו חויבו שכניה לאותו בית דו משפחתי, ואילו לגבי תוכנית אחרת, הושת עליה חיוב הגדול בכ-70% מהחיוב שהושת על שכניה, והכל מבלי שניתן לכך הסבר כלשהו מפי הוועדה המקומית. טענתה הכללית של הוועדה המקומית כי יכול שבין שמאים שונים העורכים שומה על אותו נכס יתקיים פער, אינה יכולה להסביר פערים כגון אלה.
יכול גם ששמאי העורך שומה בשלב מאוחר יותר מחברו ימצא בשומת קודמו טעויות או פגמים של ממש שמחייבים תיקון ובמקרה כזה אחר לא תישמע טענת אפליה כבסיס להפחתת השומה המאוחרת ככל שזו תעמוד על אדנים מוצקים. בענייננו, שמאי הוועדה המקומית אשר נכח בדיון, לא זו בלבד שלא הצביע על פגמים כלשהם בשומה שנערכה לשכניה של העוררת, אלא ציין במפורש כי כשערך את שומת העוררת לא ראה את השומה שנערכה לשכניה. בדיעבד, משראה את שומת השכנים ציין כי הוא סובר שהיא נערכה בחסר, אך מעבר לאמירה הכללית זו לא הבהיר כלל במה דברים אמורים ומדוע קיימים פערים כה משמעותיים בין שתי השומות.
זכותה של הוועדה המקומית להעסיק שמאי אחר כמו גם זכותה לתיקון טעות מקום שהיא מגלה אחת כזאת, אינן יכולות להתגבר על הקושי שהתגלה בפני
נו בשל הפערים הגדולים בין השומות שלא ניתן להם כל הסבר של ממש מביאים אכן תוצאה לא שווה בהיטל ההשבחה שהוטל על העוררת ועל שכניה לאותו בית דו משפחתי.
השוו:
בר"מ 2049/15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (פורסם בנבו, 31.05.15).
אנו סבורים כי אכן נפל פגם של ממש באופן שבו חויבה העוררת בהיטל השבחה בגין תוכניות אלה וכי הוועדה המקומית מחויבת במקום שבו נערכת במסגרת מימוש אחר לבעלים של חלק מבית דו משפחתי (או בית משותף אחר), כאשר עולים פערים משמעותיים בין השומות, לשוב ולבחון את עצמה ולנהוג משנה זהירות טרם שתחייב מי מהנישומים בהיטל השבחה גבוה משמעותית מזה שהוטל על שכנו באותו בית ממש בגין אותן התוכניות ממש (אשר המועדים הקובעים לגביהן הם כמובן זהים). "
משלא ניתן בפני
נו כל טעם לשינוי בין מקדמי ההשבחה שנקבעו בשומת מגרש 206 לבין מקדמי ההשבחה שנקבעו במגרש דנן, לגבי שינוי גובה חלל המרתף, אנו סבורים מטעמים של שוויון שיש להעמיד את מקדמי ההשבחה במקרה שלפנינו על ערכם בשומת מגרש 206, וכך אנו מורים.
להבדיל, לעניין הגבהת הבניין וההשבחה הנובעת ממנה, שומת כץ למגרש 206 אינה מנומקת כלל ולמעשה אין בה קביעה מטוב עד רע באשר לקיומה או היעדרה של השבחה בעניין זה. בשומה מצוין אמנם כי התבקשה הקלה בעניין אך אין בה כל התייחסות למשמעות הכלכלית של ההקלה. זאת בעוד שבשומה שלפנינו ההשבחה בגין עניין זה הינה מנומקת ובהיעדר כל עמדה שמאית נגדית מטעם העוררות אנו סוברים כי יש להותירה על כנה.
דברים שאמרנו על החובה להתייחס לשומה קודמת באותו מתחם, אמורים ביתר שאת לגבי שומתה המכרעת של הגב' ג'רבי למגרש 211. בהתאם למסמכים שהגישה הוועדה המקומית, שומה זו ניתנה בתאריך 04.02.2015. כמעט שנה שלמה בטרם הוצאה שומת הוועדה המקומית שלפנינו. בשומת ג'רבי נכללה גם הקלה בהפרדת חלק מהמרתף והכללתו כחלק מדירות בקומת הקרקע, כבענייננו, אך בעוד שהגב' ג'רבי ייחסה להקלה זו השבחה של 0.18 (בהפרש בין מקדם 0.32 למקדם 0.5) הרי ששמאי הוועדה המקומית לפנינו ייחס במקרה זה השבחה של 0.55 (בהפרש בין מקדם 0.2 למקדם 0.75). המשמעות הכלכלית של הפרש זה, בנתוני השווי של שומת הוועדה המקומית שלפנינו היא הפרש של כ-700,000 ש"ח בהשבחה וכ-350,000 ש"ח בהיטל ההשבחה.
הוועדה המקומית לא יכולה להתעלם בשומתה משומה מכרעת שניתנה לאותו מתחם ממש בגין הקלה מאותו סוג ואשר למעשה עולה ממה שהוגש לנו כי במועד כתיבת שומת הוועדה המקומית, כבר הפכה חלוטה. הוועדה המקומית לא הציגה בפני
נו כל טעם להתעלמות זו וכל שהיה בפיה הוא אמירה שלא נראה כל הבדל מהותי בין קביעת שמאי הוועדה המקומית לבין קביעתה של הגב' ג'רבי. לנוכח המספרים שהוצגו לעיל איננו חושבים שיש בסיס לאמירה זו.
בהיעדר כל נימוק לסטייה מקביעתה של גב' ג'רבי אנו מורים לוועדה המקומית לתקן את שומתה בהתאם למקדם ההשבחה שנקבע על ידי גב' ג'רבי לעניין הכללת שטח המרתף בדירות קומת הקרקע כאמור לעיל.
סוף דבר, הערר מתקבל באופן חלקי ואנו מורים לוועדה המקומית לתקן את שומתה כאמור לעיל.
הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררות בסך 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרש הצמדה וריבית כחוק.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: ט"ו באלול, התשע"ט, 15.09.2019.


(_______________________) (________________________)
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב

ערר מס': הר/85072/16
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85072/16 עמית קציר, נלי שיינברום, ורד שיינברום הודסמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם ב-ֽ 15/09/2019)