פסקי דין על אליהו ממן | פסקי דין על פנינה ממן | פסקי דין על אפרים דוד דויטש ואח' | פסקי דין על יצחק אלישר

65070-12/14 א     15/09/2019




א 65070-12/14 אליהו ממן, פנינה ממן, אפרים דוד דויטש ואח' נ' יצחק אלישר








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 65070-12-14 ממן ואח'
נ' אלישר ואח'






בפני

כבוד השופטת
מיכל הירשפלד


תובעים

1.אליהו ממן

2.פנינה ממן

3.אפרים דוד דויטש

4.אבנר אגאי

5.בלהה אגאי

6.שאול בז

7.ענת מזור בז

ע"י ב"כ עו"ד עמי פלייסיג ועוזיאל יפה


נגד


נתבעים

1.יצחק אלישר

2.מרגלית אלישר

ע"י ב"כ עו"ד בנימין לוין







פסק דין


תביעה ותביעה שכנגד שעניינן סכסוך בין בעלי הזכויות בדירות בבית משותף ביחס לבניה ושימוש של מי מהם ברכוש המשותף. הן בתביעה הן בתביעה שכנגד עותרים הצדדים לסעדים הצהרתיים, צווי עשה וכן צו מניעה קבוע.
התביעות הועברו לטיפולי בשנת 2017 ועתה הגיעה העת להכריע בהן.
תמצית המחלוקת בין הצדדים
1.
הליך זה החל בתביעה של 4 (מתוך 6) בעלי זכויות בדירות בבית משותף, שהלינו נגד עבודות בניה שביצעו הנתבעים (או למעשה הנתבעת 2), בעלי זכויות באחת משתי הדירות הנותרות, בשטח הרכוש המשותף.
2.
במיוחד הלינו התובעים נגד עבודות ליישור, הגבהה וריצוף שהחלה הנתבעת לבצע בחצר הסמוכה לדירתה, במה שנחזה להיות בנית מרפסת לשימושה, לרבות פריצת פתח שיוביל אליה מדירת הנתבעת. לטעמם, עבודות אלה ברכוש המשותף בוצעו ללא הסכמתם וללא היתר בניה כדין ותוך פגיעה בזכויותיהם.
3.
הנתבעת מצידה טענה כי היא אכן פועלת להגבהה יישור וריצוף שטח (שהיה מוזנח וללא שימוש) בסמוך לדירתה וזאת בראש ובראשונה על מנת שניתן יהיה לבנות עליו סוכה בתקופת חג הסוכות. לטענתה, ההגבהה אכן תאפשר לה לצאת מביתה ישירות למפלס המוגבה, אולם ההגבהה כשלעצמה לא יהיה בה כדי למנוע מהתובעים לעבור בחצר המוגבהת. לטענתה, אין מדובר כלל ב"מרפסת", אלא ביישור השטח לגובה אחיד, באופן שיהיה בו גם כדי לתרום לחזות הבית המשותף ולשימוש הדיירים ברכוש המשותף (למשל בנית סוכה, כאמור).
4.
בנוסף הלינה הנתבעת נגד בניה או שימוש שלא כדין של התובעים עצמם ברכוש המשותף, וזאת במסגרת תביעה שכנגד שהגישה נגדם. בהקשר זה טענה הנתבעת גם לקיפוחה בהיקף השימוש הייחודי בשטח המשותף, ביחס לשימוש כזה שעושים יתר שכניה התובעים.
5.
מכאן תביעותיהם ההדדיות של הצדדים לצווים הדדיים.
העובדות שאינן במחלוקת וההליכים שהתנהלו בין הצדדים
6.
הבית המשותף מושא התביעה נמצא ברחוב קליינמן 9 בירושלים (גוש 30398, חלקה 86). בבית שלוש קומות ובכל קומה שתי דירות ובסה"כ שש דירות.
7.
התובעים (שבעה במספר) ושני הנתבעים הם בעלי הזכויות בחמש מתוך שש הדירות בבית. התובעים הם בעלי הזכויות בארבע מן הדירות, הנתבעים הם בעלי הזכויות בדירה אחת בקומה הראשונה של הבית (דרום-מזרח-צפון). בעלי הזכויות בדירה השישית הם בנם וכלתם של הנתבעים, והם אינם צד להליך זה.
8.
אין מחלוקת בין הצדדים כי גודל הדירות של כל אחד מהם זהה, ועל כן גם חלקם בזכויות ברכוש המשותף שווה. מכאן, שלזכויות בכל דירה נלוות גם זכויות בלתי מסוימות ברכוש המשותף בשיעור של 16.6%. אין גם מחלוקת כי לא קיימת הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לאילו מהדירות.
9.
עוד בטרם הוגשה התביעה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני בו התבקש בית המשפט, בין השאר, לאסור על הנתבעים לבצע עבודות בניה ברכוש המשותף.
ביום 31.12.14 ניתן על ידי בית המשפט (כב' השופטת ע' אבמן-מולר) צו ארעי האוסר על הנתבעים או מי מטעמם "לבצע עבודות מכל סוג שהוא ברכוש המשותף בבית...", וזאת בכפוף להפקדת ערבון בסך של 2,000 ₪, על ידי התובעים.
בדיון (השני) שהתקיים במעמד שני הצדדים, ביום 4.3.15, הוסכם על הצדדים כי צו המניעה הזמני יוותר על כנו עד להכרעה בתובענה.
10.
עוד יצוין, כי עוד בכתב ההגנה מטעמה הבהירה הנתבעת 2 כי היא והיא בלבד בעל הדין הרלבנטי לטענות הצדדים. לטענתה, היא התגרשה מהנתבע 1 לפני שנים רבות, הוא אינו מתגורר בדירה למעלה מעשרים שנה וממילא הוא אינו מבצע כל פעולות ברכוש המשותף. גם הנתבע 1, ב"כתב הגנה" קצר שהגיש מטעמו, בתגובה לבקשת התובעים למתן

פסק דין
בהעדר הגנה, טען דברים אלה (ואלה בלבד), ומאותו מועד התקיים למעשה הדיון על סמך דברים אלה ובהעדרו.
טענות התובעים
11.
לטענת התובעים, הנתבעים החלו בשיפוץ דירתם במחצית שנת 2014 וקיבלו היתר בניה מעירית ירושלים. אלא שהסתבר כי הנתבעים ביצעו עבודות בניה נרחבות ברכוש המשותף שלא כדין, ללא הסכמת שאר בעלי הזכויות וזאת, בחריגה מההיתר או בהתאם להיתר שניתן שלא כדין בהתירו בניה ברכוש המשותף.
12.
במסגרת זו, כך נטען, הנתבעים פתחו/הרחיבו 8 פתחים בקירות הבית המשותף הגובלים בדירתם, מצד דרום ומצד מזרח.
מצד דרום פרצו הנתבעים פתח לדלת כניסה לדירתם והתקינו שם דלת ומדרגות העולות אליה ממפלס החצר. כמו כן פרצו/הרחיבו בצד דרום פתח והתקינו דלתות הזזה למעבר מדירתם אל מרפסת שהם התכוונו לבנות בשטח החצר שהיא רכוש משותף והתקינו שם דלת הזזה. בצד מזרח פרצו/הרחיבו הנתבעים שני פתחים והתקינו שתי דלתות המיועדות לחבר בין דירת הנתבעים והמרפסת המתוכננת להיבנות על ידם (שתשתיתה כבר נוצקה) וכן התקינו חלונות.
בסך הכל, כך נטען, הנתבעים פרצו/הרחיבו 8 פתחים בקירות המשותפים של הבית והתקינו 8 דלתות וחלונות בחזיתות דרום ומזרח לא כולל חלון הממ"ד.
13.
בנוסף, טענו התובעים בתביעתם, הנתבעים ביצעו הכשרה וחפירה של שטח ניכר בחצר/בגינה המשותפת, תוך שעקרו עצים, זית ולימון, שיחים של מרווה ולואיזה ואת הדשא והצמחיה הטבעית בגינה וכן עקרו את מערכת ההשקיה, מחשב ההשקיה והממטרות, והחלו ביציקה של יסודות לקיר תומך ברכוש המשותף מצד דרום, קיר המיועד לתמוך את אותה מרפסת שהתכוונו לבנות ברכוש המשותף.
14.
כל אלה עשו הנתבעים תוך פגיעה בקניינם של התובעים, שלא נתנו הסכמתם לבניה. הדבר גם פוגע, לטענתם, בערך דירותיהם ומנצל שלא באופן שוויוני את זכויות הבניה הקיימות בבנין. עוד טוענים התובעים, כי מדובר בבניה במחצית החזית הדרומית של הבית ובמלוא החזית המזרחית שלו, כך שמדובר בהפרעה בולטת ומשמעותית.
15.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי מבירור שערכו בעירית ירושלים עלה כי המרפסת שביקשו הנתבעים לבנות אינה כלולה בהיתר הבניה וכי פיתוח שטח כאמור אינו מבוצע מתוקף ההיתר כי אם לפי תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) תשע"ד-2014. בהקשר אחרון זה טוענים התובעים כי התקנות הנ"ל מתנות במפורש כי עבודות כאלה יבוצעו על ידי בעל זכות במקרקעין או בעל זכות לגביהן המאפשר ביצוע העבודות וכי מכל מקום פטור מהיתר לפי תקנות אלה, ככל שהוא קיים, אינו משמש הגנה בתביעה אזרחית.
16.
לטענת התובעים יש במעשי הנתבעים משום פגיעה ברכוש המשותף המהווה גם קניינם של התובעים וכן משום השגת גבול, הפרעת שימוש במקרקעין ועשית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר שאין בזכות הבעלות של הנתבעים כדי להצדיקה.
טענות הנתבעים
17.
לטענת הנתבעים (למעשה הנתבעת) העבודות המבוצעות על ידה מתבצעות על פי היתר כדין שהונפק לה ביום 20.7.14. העבודות אף נבדקו על ידי מחלקת הפיקוח של העיריה, בתגובה לתלונת התובעים, ונמצאו כתואמות את ההיתר שניתן.
18.
לטענת הנתבעת, ענינו של ההיתר שהתבקש וניתן הוא תוספת ממ"ד לדירת הנתבעת ולדירת בנה של הנתבעת בקומה מעליה. כמו כן סומנו יציאות חדשות מתוך שטח הדירה לשטח הגינה, תוך סימון חלק קטן מהגירה (שהיתה מוזנחת) כמשטח מרוצף באופן המאפשר יציאה מהדירה לשטח המפלס המרוצף, וזאת הואיל ורק לדירת הנתבעת אין מרפסת לבנית סוכה. בהקשר זה מציינת הנתבעת כי משפחתה מונה 10 נפשות ובהיותם משפחה מסורתית הם גם לנים בסוכה במהלך החג.
19.
עוד טוענת הנתבעת, כי התביעה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, שלא בתום לב ותוך שיהוי ושימוש לרעה בהליכי משפט, שכן התובעים לא הגישו כל התנגדות לבקשת הנתבעת לקבל היתר והמתינו רק לאחר שהחלה בבניה וזאת תוך שהם עצמם עושים שימוש ייחודי בחלקים אחרים מהחצר או מהגג, הציבו מחסנים בחצר, ביצעו בניה בלתי חוקית בדירותיהם ועל גבי הגג תוך כדי השתלטות על שטחים משותפים נרחבים, והם פועלים כיום בצרות עין ובחוסר תום לב. משכך, לטענת הנתבעת, התובעים "טובלים כששרץ בידם".
20.
לטענת הנתבעת בכתב הגנתה (טענה ממנה חזרה בסיכומיה), בהתאם לחוק המקרקעין (סעיף 71ב(ג)) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבנין. עוד נטען, כי בפועל נפתח על ידה חלון אחד ודלת אחת כאשר שאר הפתחים הורחבו או צומצמו על פי ההיתר, כי ביצעה עבודות פיתוח של החצר על פי תנאי ההיתר. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי הצמחיה לרבות עץ הזית שנשתלו על ידה במקום, הועתקו על ידה ויושבו למקומם בתום הבניה, וכך גם ביחס למערכת ההשקיה. הנתבעת מציינת גם כי היא פועלת בחצר גם בהתאם לסעיף 31 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014. עוד טוענת הנתבעת כי העבודות שהיא מבצעת אינן כרוכות בניצול אחוזי בניה ושהפיתוח המבוצע על ידה לא רק שלא יפגע בערך הדירות אלא ההיפך.
כתב התביעה שכנגד מטעם הנתבעת
21.
בהקשר טענותיה של הנתבעת כלפי פעולותיהם של התובעים בדירותיהם שלהם או ברכוש המשותף הסמוך להן, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד.
22.
נגד התובעים 1 ו-2, נטען, כי הם השתלטו על שטח החצר בצד המערבי, ריצפו את השטח ויצרו מרפסת פרטית, התקינו שער עם כניסה פרטית משטח זה, התקינו מחסנים בשטח הרכוש המשותף ללא היתר וללא הסכמת השכנים וסגרו ללא היתר מרפסת בדירתם.
23.
נגד התובע 3 טוענת הנתבעת, כי הוא פיצל את הדירה לשתי דירות נפרדות בניגוד לחוק וללא היתר, באופן שגם יוצר מטרדי רעש, עומס על תשתיות הבנין וירידת ערך.
24.
נגד התובעים 4 ו-5 טוענת הנתבעת כי הם הרחיבו את דירתם על גבי הגג המשותף, תוך יצירת דירת דופלקס עם מרפסת רחבה. בכך השתלטו התובעים על הגג וחסמו את היציאה לגג ולדודי השמש, באופן מסוכן ותוך פגיעה בחזות הבית. בנוסף הותקן על ידם מחסן בשטח הגינה ללא היתר וללא קבלת רשות.
25.
נגד התובעים 5 ו-6 נטען, כי אלה הרחיבו את דירתם על גבי הגג המשותף תוך יצירת דירת דופלקס עם מרפסת גג רחבת ידיים.
26.
בכתב התביעה שכנגד עותרת הנתבעת לקבלת צו הצהרתי לפיו קיימת לה הסכמה משתמעת של למעלה מ-75% מדיירי הבנין הנדרשת לצורך ביצוע עבודות הבניה והפיתוח שאושרו, לטענתה, בהיתר שקיבלה.
27.
לחלופין, טוענת הנתבעת, ככל שיקבע כי אין לאפשר את הפיתוח המבוקש מסביב לדירתה, היא עותרת להורות לתובעים לחדול משימוש ייחודי ברכוש המשותף ולהסיר את הבניה שבנו ברכוש זה, בהתאם למפורט על ידה בתמצית עוד בכתב ההגנה שהגישה מטעמה.
מינוי מומחה מטעם בית המשפט
28.
בקדם המשפט שהתקיים ביום 15.6.16 הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מטעם בית המשפט "אשר יביע דעתו במחלוקות שבין הצדדים כפי שהן עולות מכתבי בית הדין ויקבע אלו מן החלקים נשוא התביעה והתביעה שכנגד נבנו בהיתר ועל פי דין, כמו גם בהתאם לתקנון הבית המשותף ואם ניתנו הסכמות הנדרשות על פיו".
29.
הצדדים הסכימו לשאת בשכר טרחת המומחה בחלקים שווים וכן להודיע לבית המשפט בתוך 7 ימים אודות זהות המומחה המקובל עליהם.
30.
בהחלטה שניתנה בתום הדיון ביום 15.6.16 קבע בית המשפט (כב' השופטת א' אייכנשטיין-שמלה), כי בהתאם להסכמת הצדדים ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יגיש חוות דעת לשאלות השנויות במחלוקת שבין הצדדים.
31.
בהתאם להסכמת הצדדים ולבקשתם, מונה ביום 22.6.16 המומחה אייל שנהב כמומחה בתיק על מנת שיחווה דעתו בשאלות השנויות במחלוקת בתביעה ובתביעה שכנגד.
חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט
32.
ביום 22.11.16 הגיש המומחה מטעם בית המשפט את חוות דעתו המפורטת באשר לטענות הצדדים זה כלפי זה.
33.
המומחה קיבל לידיו את היתרי הבניה הרלבנטיים הקיימים ביחס לדירות הצדדים, כפי שהומצאו לו על ידי הצדדים ופורטו בעמ' 3 לחוות דעתו.
34.
עוד יצוין, כי לאחר משלוח חוות דעתו השיב המומחה גם על שאלות הבהרה שנשלחו לו על ידי מי מהצדדים.
35.
ממצאיו וקביעותיו של המומחה יפורטו להלן, ביחס לכל אחת מהדירות.
דירת הנתבעת
36.
מבדיקת ההיתר שהוצג בפני
המומחה עלה כי הפתחים שבוצעו בדירה, נעשו בהתאם למופיע בתכנית ההיתר "למעט חלון בחזית דרום שהוסב לדלת יציאה למרפסת עתידית".
37.
בוצעו הכנות להגבהת מפלס החצר ולהשוואתו למפלס דירת הנתבעים. נוצקו יסודות לקירות. את הקירות מתוכנן להגביה לגובה של כ-1.4 מ' כדי להשוות את מפלס החצר למפלס הדירה.
38.
ביחס לשאלה האם תכנית ההיתר מאשרת את ביצוע ההגבהה קבע המומחה, כי מבדיקת תכנית ההיתר עולה שקיימת סתירה "משמעותית" בין חלקיה השונים. בחלק מהשרטוטים (תכנית, חתך, חזית) ניתן ללמוד על הגבהה ובחלק מהם ניתן להבין שלא תהיה הגבהה (הכל כפי שפורט בעמ' 13-16 לחוות הדעת).
39.
בתשובה מיום 7.12.16 לשאלות הבהרה שנשלחו אליו ציין המומחה כי "לא ניתן לפטור מהיתר קירות בגובה 1.40 מ'". בתשובה מיום 7.3.17 לשאלות הבהרה שנשלחו אליו הדגיש המומחה כי "בהיתר הבניה לא ניתן אישור לבנות מרפסת".
40.
יצוין, כי בדירת בנה של הנתבעת (שאינו צד להליך) לא נמצאה חריגה כלשהי.
דירת התובעים 1 ו-2
41.
ממערב למבנה קיימת מרפסת/מבואר פתוחה – מוגבהת המשמשת את הכניסה אל הדירה משטח החצר. בתכנית זו פתח הכניסה אל הדירה מחדר המדרגות בוטל. בהיתר הבניה לא מצוין אזור חצר מרוצף ולא צוין שהחצר תסופח אל הדירה.
42.
בפועל האזור המערבי והצפוני של חצר הבנין מרוצף ותחום בגדר. הגישה אל החצר היא משער הפונה למדרכה. החצר הוגבהה מעט להתאימה למפלס הדירה.
43.
המרפסת הפתוחה (המבואה המוגבהת) בכניסה לדירה מקורה בגג רעפים וסגורה בחלונות אלומיניום בניגוד לתכנית ההיתר. בהיתר משנת 1991 הותר רק לבנות קירות נמוכים התוחמים את המרפסת ללא קירוי וללא הגבהה.
44.
בסיכום ענין זה, בוצע ריצוף וסיפוח חצר היקפית ממערב ומצפון בניגוד לתכנית ההיתר, המרפסת הפתוחה נסגרה וקורתה בניגוד לתכנית ההיתר.
45.
קיים מחסן (נייד) בשטח החצר ללא היתר (הוא אינו מסומן בהיתר).
46.
חדר ההסקה המרכזית (שאינה פועלת ואינה בשימוש) הממוקם מתחת לדירה הוסב למחסן פרטי ונמצא בשימוש התובעים.
47.
חלל נוסף, נמוך מאד, אליו קיימת גישה ממבואת חדר המדרגות של הבנין נמצא בשימוש התובעים כמחסן פרטי.
דירת התובע 3
48.
התקבל היתר להרחבת הדירה באגף הצפוני, על גבי ההרחבה שבוצעה בדירת התובעים 1 ו-2 באגף הצפוני.
49.
אין בהיתר התייחסות לפיצול דירות ולמעשה מדובר בחריגה מההיתר.
דירת תובעים 4 ו-5
50.
הדירה משתרעת על פני השטח המצוין בהיתר הבניה.
51.
הפרוזדור המשמש למעבר בין פודסט עליון של המדרגות הפנימיות בדירה ובין המרפסת, קורה בקירוי קל בניגוד להיתר והוא משמש את התובעים לאחסנה. בקצה הפרוזדור ביציאה למרפסת הגג מותקת דלת.
52.
קירוי הפרוזדור והתקנת הדלת מנוגדים לתכנית ההיתר.
53.
קיים מעבר מחדר המדרגות לאזור הגג המשותף והקולטים. המעבר תלוי במניעת נעילת הדלת המותקנת בסוף המסדרון ביציאה למרפסת.
54.
בחצר הבית מותקן מחסן ללא היתר. המחסן קרס ונראה שאינו בשימוש.
דירת תובעים 6 ו-7
55.
אין טענה על בניה שאינה תואמת את תכניות ההיתר. הביצוע תואם את ההיתר.
המשך ההליכים לאחר הגשת חוות דעת המומחה
56.
לאחר קבלת חוות דעת המומחה, הצדדים באו בדברים ביניהם בנסיון להגיע להסכמות כאלה או אחרות, אולם ללא הצלחה.
57.
בהודעת עידכון שהגישו התובעים נטען, כי אחת מהמחלוקות שנותרו בין הצדדים נוגעת לטענתה של הנתבעת כי היא "מקופחת" ביחס לתובעים בכל הקשור בשימוש הייחודי שעושים בעלי הדירות בבנין ברכוש המשותף. לטענת התובעים, מומחה בית המשפט התבקש להתייחס לשאלה זו (בשאלות הבהרה שנשלחו אליו) אולם הוא לא עשה כן בטענה כי הוא אינו מודד.
58.
לפיכך, עתרו התובעים לבית המשפט בבקשה למינוי מודד "אשר יגיש את ממצאיו ביחס לשטחי כל דירות הצדדים ומידת השטחים המשותפים בהם עושה כל אחד מהצדדים שימוש ייחודי, זולת אם יודו הנתבעים בנתוני השטחים שפורטו בכתב ההגנה שכנגד בסעיפים 2.ד. עד ח.".
59.
עוד טענו התובעים בהודעתם/בקשתם, כי ניתן לטעמם לותר על הגשת תצהירי עדות ראשית ועל חקירות נגדיות וניתן להסתפק בסיכומי הצדדים בכתב וליתן

פסק דין
.
60.
הנתבעת מצידה התנגדה למינוי מודד כמבוקש. לטענתה, הסכמת הצדדים מפרטת את הנושאים עליהם המומחה אמור לתת את דעתו "ומדידות אינם חלק מההסכמה הנ"ל". הנתבעת הוסיפה וטענה כי הסעדים שהתבקשו בתביעות ההדדיות עניינם הסרת שימושים ספציפיים מטעמים קנייניים ותכנוניים ואלה אינם מושפעים ממדידות. לטעמה, בקשת התובעים באה בשלב מאוחר ותסרבל את ההליכים ומכל מקום גם אם יעמוד כל צד על הערכותיו ביחס לשימוש ברכוש המשותף ספק אם תהיה לכך השפעה כלשהי על שיקולי בית המשפט.
61.
בהחלטה מיום 24.10.17, נדחתה הבקשה למנות מודד מטעם בית המשפט וניתנה הוראה לצדדים להגיש את הראיות מטעמם.
62.
בהתאם לכך, הגישו התובעים תצהירי עדות ראשית מטעם כל אחד מהם. כמו כן הוגש תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת. יצוין, כי איש מהצדדים לא ראה להגיש חוות דעת מודד מטעמו.
63.
בקדם המשפט שהתקיים ביום 14.6.18 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יגישו סיכומים בכתב על סמך החומר הקיים בתיק, כאשר אי החקירה על תצהירי הצד השני לא תהווה הסכמה לתוכנם. בהתאם להסכמתם הגישו הצדדים, בהמשך, את סיכומיהם.
טענות הצדדים בסיכומיהם
64.
בסיכומיהם חזרו התובעים על טענותיהם ביחס לבניה שבוצעה על ידי הנתבעת. ביחס לבניה שבוצעה על ידם עתרו התובעים בסיכומיהם בבקשה כי ככל שיקבע שהם, או מי מהם, חרגו מהיתרי הבניה שניתנו להם, יאפשר להם בית המשפט פרק זמן של 6 חודשים מיום פסק הדין "להסדיר את הדברים אל מול הועדה המקומית".
65.
ביחס לשימוש התובעים ברכוש המשותף התבקש בית המשפט "ליתן את הדעת לאישורים (ההסכמות הקנייניות) שקיבלו לכך בעבר ברוב הנדרש של דיירי הבית המשותף".
66.
עוד טענו התובעים, כי "למרות החריגות הקנייניות מצד הנתבעים...", הם מבקשים להדגיש את העובדה "כי הסכימו ועודם מסכימים לבניה בחזית המזרחית בתמורה להשארת המצב הקיים לכל הדיירים בשאר החזיתות, מתוך כוונה שבכך ייתמו חילוקי הדעות". בהקשר זה מוסיפים התובעים ומדגישים, כי התנגדותם לבניה המבוקשת על ידי הנתבעים היתה ועודנה אך ורק לחזית הדרומית "ואולם, לנוכח עיקשותה של נתבעת 2 אשר לא חפצה להגיע לכל הסדר שהוא ונוקטת גישה של 'תמות נפשי עם פלישתים', לא נותר לתובעים להתנגד לכל הבניה של הנתבעים בחזיתות המזרחית (למעט הממ"ד) והדרומית ודוק כי לבניה זו לא ניתנה הסכמה קניינית נדרשת של השכנים".
67.
התובעים הוסיפו וטענו, כי ביחס לבניה בחזיתות האחרות "שם נעשו עבודות בניה ברכוש המשותף על ידי כלל הדיירים תוך שניתנו ההסכמות הנדרשות", הם מבקשים מבית המשפט להותיר את המצב הקיים על כנו, הן לגבי התובעים הן לגבי הנתבעים. בהקשר זה מבקשים התובעים מבית המשפט "לקחת בחשבון בפסיקתו כי הנתבעים לא קופחו ביחס לתוספות בניה ברכוש המשותף אל מול התובעים וכי השטחים אשר נוצלו על ידי הנתבעים ברכוש המשותף גדולים מאלה של כל אחד מהתובעים".
68.
הנתבעת
מצידה, הבהירה בסיכומיה כי במסגרת הרחבת דירתה ביקשה להגביה את הקרקע הגובלת בדירתה למפלס דלת היציאה שמדירתה לחצר. הנתבעת הדגישה כי מדובר במדרון קרקעי שהוזנח במשך שנים ואיש לא עשה בו שימוש.
69.
עוד הדגישה הנתבעת, כי אין המדובר ב"מרפסת" אלא ביישור השטח למפלס גובה אחיד, דבר שישפר את מראה הבנין ויאפשר שימוש ראוי לכל הדיירים (לדוגמא לצורך הצבת סוכה בחג הסוכות) והוא אינו גורע בשום צורה מזכויות הדיירים האחרים בו. הנתבעת הדגישה, כי ההגבהה כשלעצמה אינה מונעת מאיש מהשכנים או כל אדם אחר לעבור בחצר המוגבהת.
70.
הנתבעת אף הוסיפה ו"הצהירה" בסיכומיה (ס' 11), כי "אין בכוונתה לגדר את ההגבהה, להציב בה מיטלטלין באופן קבוע או למנוע בכל דרך אחרת את הגישה למאן דהו, וכל רצונה ליצור מקום להצבת סוכה בחג הסוכות (ובו בלבד), כפי שעושים שכנים אחרים במרפסות, בגג ובשטחים הצמודים לדירותיהם."
71.
בנוסף הדגישה הנתבעת בסיכומיה, כי התובעים 1ו-2 "סיפחו" לדירתם שטח משותף שרוצף על ידם, הגדול הרבה יותר מזה שהיא מבקשת לרצף. בהקשר זה היא ממשיכה וטוענת בסיכומיה, כי שכניה "מנצלים למקסימום איש איש את הרכוש המשותף הצמוד לדירתו" ועל כן היא מתקשה לראות "מה עומד מאחורי בקשת השכנים, ולצערנו יש מקום לסברה כי מדובר בצרות עין לשמה."
72.
לפיכך טוענת גם הנתבעת, כי יש מקום לאפשר לה להשלים את הבניה בה החלה, וככל שכך יחליט בית המשפט "ייוותרו אלישר על דרישותיהם בתביעה שכנגד ויינתן סיכוי ליחסי רעות ושכנות טובים". אלא שאם לא יעתר בית המשפט לבקשתה זו הרי ש"לחלופין", יתבקש בית המשפט "להורות על הסרת כל הפרות הבניה התכנוניות והקנייניות" שנמצאו אצל התובעים.
73.
מן הפן המשפטי, טוענת עתה הנתבעת לראשונה בסיכומיה (לאחר שחל שינוי בייצוגה), כי עניננו בשימוש סביר שהיא עושה ברכוש המשותף, שימוש סביר שאינו נדרש להסכמת יתר הדיירים בבית המשותף (סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להלן - החוק). עוד טוענת הנתבעת, כי בהתאם לסעיף 14 לחוק, אין מקום ליתן צו מניעה נגדה שכן אין מקום להתיר את השימוש בזכות הבעלות כעילה לגרום נזק או אי נוחות אף כשמדובר במשיג גבול.
דיון והכרעה
74.
מהראיות שהוגשו לבית המשפט ובמיוחד מחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, עולה, כי חלק נכבד מבעלי הדין (בשני הצדדים להליך) פעלו בניגוד לדין, כפי שיפורט בהמשך.
75.
ראשית, לא יכולה להיות מחלוקת כי אין מקום להתיר או לאשר פעולה של מי מהצדדים שנעשתה ללא היתר או בניגוד להיתר שניתן. בהקשר זה, הסכמת יתר הדיירים לפעולה שכזו אין בה כדי להעלות או להוריד. הסכמת הצדדים תהיה רלבנטית רק לפעולות שאינן טעונות היתר או לפעולות הטעונות היתר ומתבצעות על פי ההיתר שניתן.
76.
עוד יודגש, כי אין מקום, ובודאי שלא במסגרת

פסק דין
, לערוך "איזונים" כאלה ואחרים בין חריגות הצדדים מהיתרי הבניה שניתנו או שלא ניתנו להם או לשקול אותם אלה כנגד אלה במעין הליך של "מקח וממכר" במטרה לרפא תחושות "קיפוח" של מי מבעלי הדין ביחס לשימוש ברכוש המשותף.
77.
זאת ועוד, הטענה כי יש להכשיר פעולה מסוימת שנעשתה שלא כדין וזאת משום שגם דיירים אחרים ביצעו פעולות שלא כדין, אינה בבחינת טענת הגנה.
78.
לגופו של ענין, לענין התאמת פעולות הצדדים להיתרי הבניה שניתנו להם, מונה, בהסכמת הצדדים, מומחה מטעם בית המשפט שהתייחס לשאלה זו ביחס לכל אחד מהצדדים וקבע בה את ממצאיו.
79.
הצדדים שלחו מספר שאלות למומחה, הסתפקו בתשובותיו ולא ביקשו לחקור אותו.
80.
בנסיבות אלה לא מצאתי כל נימוק שיהיה בו כדי למנוע מבית המשפט מלהסתמך ולאמץ במלואן
את ממצאי ומסקנות המומחה מטעם בית המשפט בענין זה.
81.
לפיכך, ובהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט: על התובעים 1 ו-2 לבטל ולהסיר את סיפוח וריצוף החצר ההיקפית ממערב ומצפון, להסיר את סגירת וקירוי המרפסת הפתוחה ולסלק את המחסן הנייד שהוצב בשטח החצר, פעולות שבוצעו כולן ללא היתר. על התובע 3 לבטל את פיצול דירתו לשתי דירות נפרדות, פעולה שבוצעה בחריגה מהיתר ועל התובעים 4 ו-5 להסיר את קירוי הפרוזדור והתקנת הדלת שבוצעו בניגוד להיתר, לאפשר גישה חופשית של שאר דיירי הבנין אל הגג והקולטים וכן להסיר את המחסן שהותקן בחצר ללא היתר.
82.
בניגוד לטענת התובעים בסיכומיהם (ס' 27), לא מדובר, לטעמי, ב"חריגות בניה מינוריות, אך ורק מהבחינה המנהלית הניתנות לתיקון בהסכמת הועדה המקומית".
83.
בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נזכר גם שימוש שעושים התובעים 1 ו-2 ברכוש המשותף: שימוש בחדר ההסקה וחלל נוסף (חלל נמוך מאד, אליו קיימת גישה ממבואת חדר המדרגות של הבנין) כמחסנים פרטיים (עמ' 21-22 וכן בסיכום בעמ' 23 לחוות הדעת). על פני הדברים מדובר בשימוש ייחודי שעושים התובעים, המצריך הסכמת כל הדיירים. משזו אינה קיימת (שהרי הנתבעת מתנגדת לה), יש להורות על פינויו חדר ההסקה והחלל הנוסף האמורים מחפצי התובעים 1 ו-2 הפסקת שימושם במקום כמחסן.
84.
על הנתבעים (הנתבעת) להשיב לקדמותו את החלון שהוסב לדלת יציאה למרפסת העתידית (או החצר), פתח שלא נעשה בהתאם למופיע בהיתר (כמפורט בעמ' 8-11 ו-16 לחוות הדעת).
85.
בכל הקשור לפעולות הנתבעת בחצר, בהתאם לחוות דעת המומחה בוצעו על ידי הנתבעת הכנות להגבהת מפלס החצר ולהשוואתו למפלס דירתה, נוצקו יסודות לקירות, אותם מתוכנן להגביה לגובה של כ-1.4 מ' כדי להשוות את מפלס החצר למפלס הדירה.
86.
כנזכר לעיל, ביחס לשאלה האם תכנית ההיתר מאשרת את ביצוע ההגבהה קבע המומחה, כי קיימת סתירה בין חלקיה השונים של תכנית ההיתר. בחלק מהשרטוטים (תכנית, חתך, חזית) ניתן ללמוד על הגבהה ובחלק מהם ניתן להבין שלא תהיה הגבהה. בתשובתו מיום 7.12.16 לשאלות שנשלחו אליו הדגיש המומחה, כי מכל מקום "לא ניתן לפטור מהיתר קירות בגובה 1.40 מ'". אין גם מחלוקת, כפי שגם אישר המומחה, בתשובה מיום 7.3.17 לשאלות נוספות שנשלחו, כי "בהיתר הבניה לא ניתן אישור לבנות מרפסת".
87.
בנסיבות אלה, ובהינתן כי נטל ההוכחה שהנתבעת פועלת ללא היתר מוטל על התובעים, לא מצאתי כי אלה הצליחו לעמוד בנטל המוטל עליהם להוכיח כי בפעולותיה בחצר פועלת הנתבעת ללא היתר.
88.
יחד עם זאת, היתר לחוד וזכויות קנין לחוד. מכאן, שבנסיבות אלה יש מקום לדון בטענת התובעים שלא ניתנה על ידם כל הסכמה לפעולות הנתבעת בחצר, שהיא לכל הדעות רכוש משותף של כלל הדיירים, ובטענת הנתבעת כי עניננו בשימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, שאינו נדרש להסכמת יתר דיירי הבנין.
89.
יצוין, כי טענה אחרונה, נטענה מפי הנתבעת לראשונה בסיכומיה (ולאחר החלפת ייצוג, כדבריה שלה עצמה). יחד עם זאת, מאחר שכל העובדות הדרושות להכרעה בענין זה הועלו על ידי הצדדים בטיעוניהם, מצאתי לנכון לדון ולהכריע בה.
90.
לגופם של דברים, אין מחלוקת בין הצדדים כי החצר הינה רכוש משותף.
91.
סעיף 30 לחוק קובע כדלקמן:

"(א)
בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב)
שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג)
דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."
92.
סעיף 31(א) לחוק מוסיף וקובע, כי:

"באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים -
(1)
להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2)
לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3)
לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם."
93.
יצוין, כי הוראות סעיפים אלה, המצויים בפרק ה' לחוק, הוחרגו מתחולה ביחס לבתים משותפים (בסעיף 56(א) לחוק), אולם נקבע כבר, כי
"אף שסעיף זה אינו חל על בתים משותפים, הוא יכול לשמש לנו מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בעניינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על-פיו" (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1)645).
94.
לפיכך,
גם משעסקינן בבתים משותפים,
"כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים"
(שם).
95.
מכאן, שהשאלה העומדת להכרעה היא האם בנסיבות ענייננו, הגבהת וריצוף החצר באופן המתוכנן על ידי הנתבעת היא בבחינת שימוש רגיל וסביר של הנתבעת ברכוש המשותף, שימוש שאינו מונע שימוש דומה משאר דיירי הבית המשותף.
96.
לאחר עיון בראיות שהוגשו, בסיכומיה הצדים וביתר המסמכים שבתיק בית המשפט, הגעתי למסקנה כי השימוש שמבקשת הנתבעת לעשות בחצר המשותפת, אינו בנסיבות ענייננו בבחינת שימוש רגיל וסביר והוא אף קרוב למעשה לשימוש ייחודי של הנתבעת באותו שטח מוגבה ומרוצף, שיש לה פתח יציאה חדש אליו.
97.
בהקשר זה, יצוין, כי אף הנתבעת עצמה משתמשת במונח "הרחבת הדירה" לצורך תיאור פעולתה בחצר. כך, בסעיף 11 לכתב ההגנה מטעמה מתייחסת לכאורה הנתבעת להגבהת החצר כהרחבת דירתה. גם בסעיף 3 לסיכומיה כותבת הנתבעת כי "במסגרת הרחבת הדירה ביקשה אלישר להגביה את הקרקע הגובלת בדירתה למפלס דלת היציאה שמדירתה לחצר. מכאן, שגם הנתבעת עצמה חשה, כי החצר היא חלק בלתי נפרד מדירתה וכל היא למעשה מתייחסת אליה (ואולי גם תתייחס אליה כך בהמשך).
98.
אין מחלוקת, כי שטח מרוצף זה נועד להחליף במלואה חצר, שנשתלה בה צמחיה ואף הונחה בה מערכת השקיה, בהקשר אחרון זה מודה הנתבעת בכתב הגנתה, כי הצמחיה, לרבות עץ הזית (שלטענתה נשתלו על ידה), הועתקו על ידה לצורך הבניה ויושבו למקומם, ביחד עם מערכת ההשקיה. יצוין, כי הנתבעת לא מבהירה כיצד והיכן תבוצע החזרה זו של הצמחיה ומערכת ההשקיה שנעקרו.
99.
יותר מכך, לטענתה של הנתבעת (במקום אחר) החצר היתה מוזנחת וללא שימוש וריצופה יטיב עם האסתטיקה של הבנין, שכן לטעמה הגבהת מפלס הכניסה יהיה בו בבחינת "ממתן פנים אסטתיות ומסבירות פנים לבנין" חלף "כיעור ומפגע" (ס' 23 לסיכומים). אלא ששאלת האסתטיקה היא בעיני המתבונן ויש שיעדיפו צמחיה כזו או אחרת על פני ריצוף. כך או אחרת, פעולת הנתבעת, במיוחד בשים לב להיקפה הרחב יחסית (כ-100 מ"ר), יש בה כדי לשנות לחלוטין את אופי הרכוש המשותף במקום, על כל המשתמע ונובע מכך.
100.
זאת ועוד, על פני הדברים נדרש המשטח המוגבה המרוצף לשוליים וממילא צפויה להיבנות חיץ או גדר כזו או אחרת בהיקפו, באופן העלול לשוות לחצר המרוצפת מראה של חצר פרטית, או שטח פרטי, במיוחד כאשר קיימת אליו יציאה ישירות מדירת הנתבעת. זאת גם אם מתעקשת הנתבעת שלא לכנות את הבניה שהיא מבקשת לבצע "מרפסת" וגם אם אכן אין מדובר במרפסת (שלכל הדעות לא ניתן היתר לבניתה).
101.
לא בכדי מצאה הנתבעת להתחייב בסיכומיה (סעיף 28) כי היא "לא תבנה תקרה קבועה מכל סוג, לא יונחו באופן קבוע מיטלטלין ולא תימנע גישה מכל שכן שיחפוץ בכך (ככל שנדרש, גם באמצעות שינוי כיוון המדרגות לכוון שביל הגישה)". בענין אחרון זה אף מוסיפה הנתבעת וטוענת בסיכומיה (סעיף 23), כי "ככל שיידרש, אף ניתן לשנות את כיוון המדרגות העולות לשטח המרוצף, לכיוון שביל הגישה כך שהגישה למפלס תהיה טבעית יותר".
102.
בנסיבות דנן, הגבהה (בגובה של 1.4 מטרים) וריצוף של החצר (במלואה) באופן בו מבקשת הנתבעת לבצעם, גם אם יאמר כי הדבר מותר בהתאם להיתר בניה (וספק אם כך הוא הדבר כאמור, נוכח גובה ההגבהה הנדרשת), אינו בבחינת שימוש רגיל וסביר של הנתבעת ברכוש המשותף ומשכך אין היא זכאית לבצעו.
103.
בנסיבות אלה אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי עניננו נופל להגדרת ניצול לרעה של זכות הבעלות מצידם של התובעים ולמסגרת הוראות סעיף 14 לחוק.
104.
לפיכך, התובעים זכאים למתן צו שיורה לנתבעת לחדול מפעולות הבניה בחצר ולהשיב בה את המצב לקדמותו. כמו כן זכאים התובעים צו שיורה על השבת המצב לקדמותו ביחס לחלון בחזית דרום "שהוסב לדלת יציאה למרפסת עתידית" (היינו לפתח יציאה לחצר), שנעשה ללא היתר.
105.
בנוסף לפעולת הגבהת החצר, טוענים התובעים כי גם פריצת הפתחים בדירתה של הנתבעת (שאחד מהם בלבד, מתוך השמונה, בוצע ללא היתר), נעשתה ללא הסכמתם. בהקשר זה טוענים התובעים כי לא הגישו התנגדות להיתר שהתבקש שכן הוטעו לסבור שמדובר בבקשה להיתר בניה לדירת בנה של הנתבעת ולא לדירת הנתבעת "ולכן לא נתנו דעתם לבניה של הנתבעת ולא התנגדו לה טרם מתן ההיתר".
106.
לא מצאתי לקבל טענה זו של התובעים. לא ברורה טענת ה"הטעיה" של התובעים וממילא כל המעיין בהיתר יכול ללמוד באופן מדויק על הפתחים שמבקשת הנתבעת לפרוץ.
סיכומם של דברים
107.
התביעה העיקרית מתקבלת במובן זה שניתן צו המורה לנתבעת לחדול מביצוע העבודות בחצר הבית המשותף ולהשיב בה את המצב לקדמותו, הן בכל הקשור לדלת שפרצה אליה, הן בכל הקשור בהגבהת וריצוף החצר, הכל כמפורט לעיל.
108.
התביעה שכנגד מתקבלת באופן זה שניתן בזה צו המורה לתובעים 1-5 כדלקמן:
א.
על התובעים 1 ו-2 לבטל ולהסיר את סיפוח וריצוף החצר ההיקפית ממערב ומצפון, לסלק את המחסן הנייד בשטח החצר ולהסיר את סגירת וקירוי המרפסת הפתוחה, פעולות שבוצעו כולן ללא היתר (כמפורט בעמ' 17-23 לחוות דעת המומחה). כמו כן, על הנתבעים 1 ו-2 לפנות את חדר ההסקה והחלל הנוסף המשמשים להם מחסנים מחפציהם ולהפסיק את שימושם במקומות אלה כמחסנים (כמפורט בעמ' 21-22 וכן בסיכום בעמ' 23 לחוות הדעת).
ב.
על התובע 3 לבטל את פיצול דירתו לשתי דירות נפרדות, פעולה שבוצעה בחריגה מהיתר (כמפורט בעמ' 25-27 לחוות דעת המומחה).
ג.
על התובעים 4 ו-5 להסיר את קירוי הפרוזדור והתקנת הדלת שבוצעו בניגוד להיתר וכן להסיר את המחסן שהותקן בחצר ללא היתר (כמפורט בעמ' 28-33 לחוות דעת המומחה). כמו כן, עליהם לאפשר לכלל דיירי הבנין מעבר חופשי אל הגג והקולטים (כמפורט בעמ' 32-33 לחוות הדעת).
109.
פעולות ההריסה והשבת המצב לקדמותו על ידי הצדדים, כמפורט לעיל, יבוצעו בתוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין.
110.
אין ב

פסק דין
זה כדי למנוע מהצדדים להגיע להסכמות כאלה ואחרות (בעניינים שניתן להסכים עליהם) או לבקש היתרים כאלה ואחרים, הכל בהתאם להוראות הדין. כמו כן, מובן שאין ב

פסק דין
זה כדי למנוע מהנתבעת, (או מדייר אחר בבנין), להציב סוכה ברכוש המשותף, למשך חג הסוכות, כפי שאישרו גם התובעים בסיכומיהם.
111.
בנסיבות הענין, בהתחשב בכך שהן התביעה, הן התביעה שכנגד התקבלו לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.
112.
הערבות שהופקדה על ידי התובעים במסגרת בקשתם לסעד זמני, יושב להם.


ניתן היום,
ט"ו אלול תשע"ט, 15 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 65070-12/14 אליהו ממן, פנינה ממן, אפרים דוד דויטש ואח' נ' יצחק אלישר (פורסם ב-ֽ 15/09/2019)