פסקי דין על צ.מ.ח המרמן | פסקי דין על נווה צדק על הים קורפ | פסקי דין על לשכת רישום מקרקעין | פסקי דין על אלפרד כהן | פסקי דין על שולמית כהן |

37221-09/18 הפ     10/10/2019




הפ 37221-09/18 צ.מ.ח המרמן בע"מ, נווה צדק על הים קורפ, לשכת רישום מקרקעין נ' אלפרד כהן, שולמית כהן








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי


10 אוקטובר 2019

ה"פ 37221-09-18 כהן ואח' נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ
ואח'





מספר בקשה:4


המבקשות

1.צ.מ.ח המרמן בע"מ

2.נווה צדק על הים קורפ
.
ע"י ב"כ עו"ד שפטר

3. לשכת רישום מקרקעין
– מחוז ת"א
ע"י עו"ד משרקי
– פרקליטות אזרחי – ת"א


נגד

המשיבים





1.אלפרד כהן
2.שולמית כהן
ע"י ב"כ עו"ד קירשנבויים



פסק דין


מונחת בפני
בקשת המבקשים לסלק התביעה שהוגשה נגדם על ידי המשיבים 1-2, על הסף מחמת התיישנות ומחמת העדר עילה.
עניינה של תביעה זו הינה בקשת המשיבים 1- 2 (להלן :"המשיבים") למתן סעד הצהרתי ולפיו יתוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין של חלקות 107 ו- 102, באופן שיגרע מחלקה 107, היא חלקת המבקשים, שטח של 29.72 מ"ר לטובת החלקה שבבעלותם – חלקה 102, בטענה כי נגרעו מחלקתם שטחים בטעות.
בתמצית, טוענים המשיבים כי בבעלותם חלקה 102 בגוש 7227 וכי נגרעו מחלקה זו 7.3. מ"ר בעקבות שגגה ברישום חלקה 99 אשר נוצרה מחלקות 157,290, 291 בגוש 6919. לטענתם, שטחה של חלקה 99 קטן מסכום שטחן של החלקות מהן היא נוצרה.
עוד הם טוענים כי נגרע מחלקה 102 שטח של 22.42 מ"ר שהם חלק מן הבית הישן נושן אותו רכשו מהגב' אסתר איתן (ספיר) וחלק זה נמצא בחלקו בתחום חלקה 107, הנמצאת בבעלות המשיבות וכי הם זכאים לחלק זה.

יש לציין כי לשכת רישום המקרקעין ביקשה במסגרת כתב ההגנה שהגישה את סילוק התביעה על הסף מאותם טעמים שפורטו בבקשת המבקשים ועל כן ראיתי לנכון להתייחס לטענות הצדדים במאוחד ולראות בלשכת רישום המקרקעין כמבקשת נוספת בבקשה זו.

אקדים ואומר כי ראיתי לנכון לקבלת הבקשה ובהתאם לעובדות אשר באו בפני
והדין החל, להורות על סילוק התביעה על הסף בחלקה מחמת התיישנות ובחלקה מחמת העדר עילה.

אלה העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת.
1.
ביום 16.2.1990 רכשו המשיבים מאת הגב' אסתר איתן (ספיר) מגרש בשטח של 254 מ"ר ועליו בית ישן, ברחוב התבור 7 בתל אביב הידוע כחלקה 99 בגוש 7227.
חלקה 99 נוצרה עקב הליך הסדר במהלכו אוחדו חלקות 157,290,291 בגוש 6919 (ראו חוו"ד צבי רון – מטעם התובעים - המשיבים).

2.
חלקה 99 המורכבת מן החלקות כמפורט לעיל, נרשמה בספרי לשכת רישום המקרקעין על שם הגב' אסתר איתן (ספיר), בהתאם לתביעתה בהליכי הסדר ביום 16.2.1982. הגב' אסתר איתן (ספיר) היתה מעורבת בהליך ההסדר והגישה לפקיד ההסדר תשריט מודד של השטח שעל פיו תבעה את זכויותיה בגבולות החלקה הנדונה.

3.
כאמור המשיבים רכשו מהגב' אסתר איתן (ספיר) את חלקה 99 בשטח של 254 מ"ר (ראו סעיף 1 לכתב התביעה ) ועל כך אין חולק.

4.
בשנת 2000 הגישו ה"ה פנחס פאר, מרים קוזי ו- אסתר שלומי תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב
(תיק אזרחי 1555/00), כנגד המשיבים, במסגרתה טענו כי הינם זכאים להירשם כבעלים של הצריף הנפרד בשטח של 36.2 מ"ר המצוי בחלק האחורי של חלקה 99 בגוש 7227 בטענה של חזקה נוגדת. ביום 27.2.2003 ניתן

פסק דין
המקבל את התביעה ובית המשפט הורה לפקיד ההסדר לרשום את ה"ה הנ"ל כבעלים של הצריף הנפרד בשטח של 36.2. מ"ר.

5.
בעקבות זאת הורה פקיד ההסדר ביום 19.8.2004 לרשם המקרקעין בתל אביב על ביטול חלקה 99 שבבעלות המבקשים ובמקומה על רישום של שתי חלקות חדשות "חלקה 101 בבעלות ה"ה פאר, קוזי ושלומי; וחלקה 102 בבעלות המשיבים בשטח של 218 מ"ר. (ראו נספחים ו' – ח' לכתב התביעה)

6.
אין חולק כי קיים פער של 7.3 מ"ר בין שטח סכום החלקות, בטרם איחודן לחלקה 99, שאז השטח הכולל הינו 261.3 מ"ר, לבין השטח בפועל של חלקה 99 שהינו שטח של 254מ"ר. לטענת המשיבים בתביעתם המדובר בטעות ברישום שיש לתקנה, על חשבון חלקה 107 בה מחזיקים המבקשים.

7.
אל מול טענת ההתיישנות שנטענה כלפיהם טענו המשיבים, כי "כוח התביעה" ניתן בידיהם בשנת 2004, בעת שנעשה הסדר נוסף במסגרתו בוטלה חלקה 99 ופוצלה לשתי חלקות (101, 102) או אז היה על פקיד ההסדר לזמן אותם על מנת שיעלו את טענותיהם בפני
פקיד ההסדר ובכל מקרה נטען, כי יש למנות את תקופת ההתיישנות החל מהמועד שבו נדרש רשם המקרקעין לרישום מחדש של חלקה 99.

גריעת שטח של 7.3 מ"ר
8.
אין חולק כי המדובר במקרקעין מוסדרים ועל כן תקופת ההתיישנות הקובעת הינה 25 שנה בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

9.
אקצר ואומר כי בהינתן העובדה כי גריעת השטח של 7.3 מ"ר בוצעה בשנת 1982, במסגרת הליכי ההסדר של איחוד חלקות המקור לחלקה 99 ובהינתן העובדה כי חלפו להן למעלה מ- 25 שנים מאז הליכי ההסדר הנ"ל, יש לקבוע כי התיישנה תביעת המשיבים בכל הנוגע לדרישתם להגדיל את שטח חלקתם (102) ב- 7.3 מ"ר.

10.
כך גם יש לדחות את טענת המשיבים כי היתה שמורה להם הזכות להעלות טענות אל מול פקיד ההסדר בכל הנוגע לשטח חלקה 99 בעת רישום חלקות 101 ו- 102 , רישום שנעשה במהלך שנת 2004.

המועד הקובע לעניין מרוץ ההתיישנות הוא מועד הליכי ההסדר של חלקה 99 – אשר נעשו כאמור בשנת 1982- שעל פי גבולותיה ושטחה נעשה רישום מחדש בשנת 2004. במעמד הרישום בשנת 2004, עת פוצלה חלקה 99 לא ניתן היה להשמיע טענות בכל הנוגע לשטח חלקה 99 עצמה שאין חולק כי באותה עת היתה בשטח של 254 מ"ר, מבלי שנטען דבר כנגד רישום שטח זה מאז נרשמה בשנת 1982.

11.
מעבר לאמור יצוין, כי המשיבים רכשו את חלקה 99 כמוצהר בהסכם הרכישה בשנת 1990, בשטח כולל של 254 מ"ר במובן זה שעילת התביעה לתיקון הרישום, ככל שאכן היתה טעות ברישום, קמה עוד לפני שהמשיבים רכשו זכויות במגרש ובכל מקרה עמד לרשותם פרק זמן בתוך מתחם תקופת ההתיישנות, לתקוף את הרישום. אין לאפשר תקיפה זו כעת משהתיישן הרישום זה מכבר.

12.
לאור כל האמור לעיל, אין לי אלא לקבוע כי מקום בו גריעת השטח הנטען (7.3 מ"ר) נעשתה בשנת 1982, במסגרת הליכי ההסדר של איחוד חלקות המקור לחלקה 99 ובהינתן העובדה כי חלפו להם כ- 36 שנה מאז הליכי ההסדר, כי אז התיישנה התביעה – בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 ולא נותר לי אלא לסלק ראש תביעה זה על הסף.

גריעת שטח של 22.42 מ"ר
13.

בכתב תביעתם טענו המשיבים כי יש לתקן את שטח חלקה 102 שבבעלותם כך שזו תוגדל בשטח של 22.42 מ"ר על חשבון חלקה 107 שבבעלות המבקשות, על יסוד טענה להתיישנות רוכשת, מכוח חזקה נוגדת.

14.
ביתר פירוט נטען, כי בעקבות הליכים משפטיים שנקטו בעלי מגרש 101 (פאר קוזי ושלומי) כנגד המשיבים (בעלי מגרש 102 ) וכנגד המבקשים (בעלי מגרש 107) במסגרת הפ 27241-01-11, במסגרתו עתרו לרישום הערה בדבר זיקת הנאה למעבר להולכי רגל מרחוב התבור אל הצריף המצוי בחלקה 101 שבבעלותם – באופן בו עובר שביל הגישה בתחום חלקה 102 וחלקה 107 – ניתן

פסק דין
המצהיר כי הם זכאים לזיקת הנאה מכוח שנים.

15.
בהתאם, הוענקה לבעלי חלקה 101 זיקת הנאה למעבר להולכי רגל אל הצריף הבנוי על חלקה 101 וזאת באמצעות שביל גישה שחלקו הארי מצוי בחלקה 107 (חלקת המבקשים) וחלקו הקטן מצוי בחלקה 102 (חלקת המשיבים) (ראו נספח י"ד לכתב התביעה).

16.
בנוסף, אין חולק כי המשיבים אשר רכשו את הזכויות מהגב' אסתר איתן (ספיר) בשנת 1990, רכשו את מגרש 99 כשעליו שני בתים וכן שני חדרונים קטנים פנויים (ראו נספח א לכתב התביעה). אחד הבתים בנוי בחלקו על חלקה 102 ובחלקו גם על חלקה 107.

17.
יצירת זיקת הנאה זו על שביל הגישה לחלקה 101 יצרה מצב חדש ולפיו חלק מהבית הבנוי בחלקו על חלקה
107,
שטח משולש של 22.42 מ"ר, מנותק מהרצף הכולל של חלקה 107 בשל שביל הגישה שלגביו נרשמה זיקת הנאה ועל כן, נטען על ידי המשיבים, כי יש לשייך אותו להם - לחלקה 102 מכוח חזקה נוגדת בת עשרות שנים.

18.
לטענתם, בטרם ביטול חלקה 99 היה על פקיד ההסדר להזמין אותם לדיון בפני
ו על מנת שיוכלו לטעון טענותיהם, בין השאר דבר זכותם לבעלות בשטח של 22.42 מ"ר שמהווה חלק בלתי נפרד מהבית, עוד עשרות שנים לפני שרכשו הזכויות בבית (רכשו בשנת 1990) מאת הגב' אסתר איתן.

19.
המשיבים טענו לחזקה נוגדת, כי נוצרה להם זכות בחלק מחלקה 107, בשטח של 22.42 מ"ר, הוא השטח המהווה חלק בלתי נפרד מהבית שבבעלותם מזה שנים רבות ועוד קודם לכן עת היה בבעלותה של הגב' אסתר איתן.
לדידם, מקום ששטח זה מהווה חלק בלתי נפרד מהבית הבנוי על חלקה 102 (שבבעלותם) ומקום בו ידעו המבקשים (בעלי חלקה 107) אודות החזקת ארוכת שנים זו, כמו גם של הגב' אסתר איתן, ולא עשו דבר בנדון, קמה להם זכות קניינית בשטח זה של 22.42 מ"ר.
חזרו המשיבים וטענו בעניין זה, כי מקום שפקיד ההסדר קיבל החלטותיו מבלי ששמע את עמדת הצדדים בנדון, יש לקבוע כי מדובר ברישום שלא כשורה, לפי סעיף 93 לפקודת הסדר המקרקעין ובהתאם, לאפשר להם להשמיע טענותיהם בדבר קיומה של זכות קניינית בשטח האמור. שטח של 22.42 מ"ר המצוי רישומית כחלק מחלקה 107 ואולם, בפועל מוחזק עשרות שנים על ידם, הם הבעלים של חלקה 102 (מקודם חלקה 99), ומהווה חלק בלתי נפרד מן הבית הבנוי בחלקה 102 (ובחלקו על חלקה 107).
עוד הטעימו המשיבים כי העובדה ששביל הגישה לחלקה 101, לגביו נרשמה הערת זיקת הנאה, מנתק שטח זה מן הרצף הכולל של חלקה 107, מלמד כי אין בו עוד כל שימוש בחלקה 107.

20.
לעניין טענות אלו טענו המבקשים, כי יש לסלק התביעה בראש עניין זה על הסף מחמת העדר עילה. נטען, כי נוכח הוראות סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") והוראות סעיף 5 ו- 22 לחוק ההתיישנות על המבקש לטעון לחזקה נוגדת, להוכיח כי החזיק בבית במשך 25 שנה לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (ביום 1.1.1970), ולכל המאוחר מחודש דצמבר 1944.
נטען, כי המשיבים לא הוכיחו כי המבנה הנדון, במתכונתו היום – הפולש לחלקה 107 – היה קיים בשנת 1944. נטען, כי על פי גרסת המבקשים עצמם, המבנה אוכלס בשנת 1973 למטרות סנדלריה.
בהינתן האמור, נטען כי גם אם יוכיחו המשיבים את הנטען במישור העובדתי בכתב תביעתם, לא יהא בכך כדי לבסס קיומה של עילת תביעה בדבר חזקה נוגדת.

21.
מנגד טענו המשיבים כי המבקשים ידעו על החזקתם בשטח האמור ולא עשו דבר ועל כן המדובר בחזקה עוינת המקימה להם זכות בחלקה 107.
עוד טענו כי מדובר בחזקה בת עשרות שנים וכי עסקינן ברישום גבולות שגוי במסגרת הליך ההסדר בשנת 2004 עת פוצלה חלקה 99 לחלקות 101, ו- 102.
המשיבים הוסיפו ותמכו עמדתם בחוו"ד של בנימין סמנדר מיום 22.4.19, אשר הוכנה לבקשת המשיבים, במסגרתה התבקש הוא לקבוע מהו המועד בו הוקם המבנה הנדון (המצוי בחלקו על חלקה 107). המומחה סמנדר מציין בחוות דעתו כי נדרש לתצלומי אויר משנת 1917 ומשנת 1946 מהם ניתן ללמוד כי בין השנים הללו נבנה המבנה מושא הדיון.
לסיכום חזרו וטענו המשיבים, כי היה על פקיד ההסדר לזמן אותם בפני
ו על מנת שתינתן להם ההזדמנות להשמיע טענותיהם בנדון, בטרם ביצוע הליך ההסדר על ידו בשנת 2004.

22.
בתשובה טענו המבקשות,
כי הן ידעו על הפלישה לשטח שלהן ובחרו במודע שלא לעשות דבר, משמע הסכמה בשתיקה שאין בה כדי להקים זכות מכוח חזקה נוגדת.
כמו כן, התנגדו המבקשות לצירוף חוו"ד בשלב זה של ההליך מקום שלא נטען דבר לגביה במסגרת כתב התביעה וגם לא הוגשה כל בקשה לצרפה.

23.
כפי שציינתי לעיל, סבורה אני כי דין התביעה בראש זה לסילוק על הסף בהעדר עילה. בית המשפט מכריע הכרעותיו על פי מה שיש בפני
ו. הדיון בבקשה לסילוק על הסף יעשה על פי הנטען עובדתית בכתבי הטענות ולא תינתן כל התייחסות לטענות עובדתיות הנטענות לראשונה בכתב תשובה לבקשה ואשר לא נטענו במסגרת כתב התביעה.

24.
לגופו של עניין, אין חולק כי כדי להוכיח חזקה נוגדת נדרשים המשיבים להוכיח כי הבית הנדון, אשר בחלקו פלש לחלקה 107, אכן קיים כפי שהוא מאז שנת 1944. (לעניין נטל ההוכחה ראו ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5) 721)
חזרתי והפכתי בכתבי הטענות וכל שמצאתי הוא אמירה כוללת ולפיה המדובר במבנה ישן נושן, עשרות שנים ותו לאו. אין כל
התייחסות מפורטת מתי הוקם המבנה ויש להבין את הקושי בהוכחת הדבר בהינתן העובדה כי נדרשים הם להוכיח כי המבנה קיים בשטח מזה 75 שנה.
ניסיונם של המשיבים להתגבר על קושי זה בדרך של צירוף חוו"ד מומחה – מר סנדר לא תועיל בנסיבות העניין. הן מהטעם הדיוני כי לא ניתן לטעון טענות חדשות שבעובדה בשלב זה של ההליך מבלי להגיש בקשה בנדון בצירוף תצהיר. והן מהטעם המהותי כי אין בחוות הדעת כל קביעה המקדמת את עניינם של המשיבים ולו לכאורה. חוו"ד הינה של מומחה לפיענוח תצלומי אויר וכל שיש בחוות הדעת הינה אמירה כללית כי בין השנים 1917- 1946 נבנה מבנה על חלקה 107, מבלי שקיימת התייחסות למבנה המצוי בחלקה 102, שהרי, עסקינן במבנה על חלקה 102 שרק בחלקו הזעום הוא פולש לחלקה 107.

25.
טענת המשיבים, כי המבקשים ידעו על חזקה זו ועל כן היה עליהם לנקוט בהליך כלשהו בעניין אין בה כד להועיל למשיבים כי אם להיפך, עצם העובדה כי המבקשים ידעו אודות החזקה והפלישה ובחרו לשתוק אינה מקימה זכות לחזקה נוגדת של הצד האחר. שתיקה פירושה הסכמה שניתן לשנותה.
אכן המשיבים החזיקו בבית הפולש בחלקו לחלקה 107 שנים ארוכות ואולם, כדי להוכיח זכות באותו שטח המצוי בחלקת המבקשים (107) אין זה די בהוכחת חזקה ארוכת שנים. על המשיבים להוכיח חזקה נוגדת עוינת במובן זה המלמד כי חזקה זו עומדת בלב קונפליקט מול הבעלים הרשום. במקרה הנדון, המשיבים לא הניחו כל תשתית לקיומה של עילת תביעה מכוח חזקה נוגדת עוינת, להיפך החזקתם במבנה המצוי בשטח המבקשים נעשה בהסכמה שבשתיקה מצד המבקשות.

26.
טענת המשיבים כי עסקינן ברישום גבולות שגוי שנעשה במסגרת ההסדר משנת 2004 עת פוצלה חלקה 99 לחלקות 101, ו- 102, נטענה ללא כל ביסוס מקצועי עובדתי (על דרך של הגשת חוו"ד מודד בנדון. שהרי על פניו הליך ההסדר משנת 2004, עת פוצלה חלקה 99 לחלקות 101, - 102 לא שינה דבר לעניין גבולות חלקה 107 והנטען בנדון.

27.
לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית על הסף מחמת התיישנות והעדר עילה בהתאמה. המשיבים ישאו בהוצאות המבקשות בסך של 20,000 ₪ .

ניתן היום,
י"א תשרי תש"פ, 10 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.












הפ בית משפט מחוזי 37221-09/18 צ.מ.ח המרמן בע"מ, נווה צדק על הים קורפ, לשכת רישום מקרקעין נ' אלפרד כהן, שולמית כהן (פורסם ב-ֽ 10/10/2019)