פסקי דין על רועי נחום | פסקי דין על מיכל נחום | פסקי דין על אורון מייל ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון

1074/19 תיק     16/10/2019




תיק 1074/19 רועי נחום, מיכל נחום, אורון מייל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון




בפני
: יו"ר הוועדה: רונית אלפר
, עו"ד

חברי הוועדה: נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): מר מיכאל גופר
נציג ציבור: מר דודו כהן
העוררים: 1. רועי נחום

2. מיכל נחום

3. אורון מייל
4. ענת מייל

-נגד-

הוועדה המקומית: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון


תאריך הישיבה: 06.10.2019

נוכחים:
מטעם העוררים: עו"ד רועי נחום
, אדר' אייל אפל, נחומי נחום.
מטעם הוועדה המקומית: עו"ד לימור ספצ'ק
, אדר' העיר יואב רוביסה, סרג'יו וולינסקי, בודקת רישוי ענבר ויינשטוק, יועצת תנועה נורית כספית.
מזכירת ועדה: נורית גור
קלדן: אלון יודקובסקי
פרוטוקול
גב' כספית
מדובר על צומת יהושוע בן נון ודוד המלך, ממערב יש רחוב ראשי, ומדרום רחוב מקומי יהושוע בן בנון. בפועל אמורות להיות שתי יחידות דיור, הגיעו אלינו התוכנית, כניסה ויציאה ממש על הצומת. לשאלת חבר הוועדה, מה שיש בשרטוט קיים. יש פה הסדר חנייה בתחום. אני לא מסבירה את זה, זה מצב קיים. החניות אלכסוניות ויוצאות אחורה, לא לצומת. אם הייתי מתכננת הייתי מבטלת פה שתיים-שלוש חניות. הצומת פה לא מוסדר, לכן אין אבן שפה. יש צמחיית פרא. הערוכה היא היסטורית, כל זכות הדרך היא 19 מטר בכיוון דרום. כשאני מסתכלת על תכנון, אני מתייחסת לכל זכות הדרך. היות וכמו שרואים המקום פה לא מוסדר אצטרך להסדיר מדרכה כמו שצריך ולצמצם את הערוגה. לכן כשאני מסתכלת, אני מסתכלת על כל זכות הדרך ולפיה את רדיוס הפנייה. הוא ייגמר באזור שפה, ואז אין משולש ראות. רכב שמגיע ופונה ימינה לא מצפה שמיד אחרי צומת תהיה יציאה של רכב בהילוך אחורי. זה רחוב שהוא בבנייה, יש מקום גם את שתי החניות הראשונות לבטל. יש משולש ראות, שהוא 12 מ' ברחוב של 30 קמ"ש, הניצבים של המשולש צריכים להיות עד 12 מ' מעיני הנהג. הניצב של משולש הראות צריך להיות 12 מ'.

מר אפל
יש תכנון לרחוב, וזה התכנון שלו כפי שקיבלנו בתוכנית הבינוי מהתב"ע בתוכנית המידע, בתכנון מוסדר, ערוגה ותוכנית תאורה כמו שיש בפועל. הרחוב הזה הוא רחוב גמור. יש נספח בינוי ותוכנית בינוי, שזו התכונית שאותה קיבלנו בתיק המידע, ודרשו מאיתנו להכניס אותה לבקשה להיתר. מספר התוכנית פר/1304. האדנית הזאת היא בדיוק לפי התוכנית, הרחוב הוא לפי התוכנית וגם המדרכה. לא אמורים להיות שינויים. הרחוב בנוי, יש אבן משולבת, והמגרש הוא האחרון שנותר בשכונה. לדעתי, ואני לא מהנדס תנועה, לקחנו בחשבון שרדיוס הסיבוב מסתיים בנקודה אליה אני מצביע.
עו"ד נחום
הבתים בפינות הנוספות, יש להן חניות קרובות למקום שציינו בנספח 6 לערר. יש להם פה חניות. החנייה שלנו מתרחקת מהצומת בגלל אותה מדרכה שיש פה, אחרת לא יכולה להתקבל טענה שהחנייה מסיימת כאן כי אז אין פה מדרכה. הבתים שלא הורחקו, התירו להם חניות קרובות לצומת. כלומר, אין לנו התקרבות לצומת. לא ראיתי את החו"ד של יועצת התנועה של העיריה, ואין בנספח הפניה לתקנות ולסעיפים עליהם היא מסתמכת. מבחינת מסמכי המדיניות של העיריה אנחנו עומדים בכל הדרישות, מה גם שיש חניות שקרובות בהרבה מהחניות שלנו לצומת.

מר רוביסה
לשאלת חבר הוועדה, התוכנית נובעת מהתב"ע.

גב' כספית
לשאלת חבר הוועדה, במסגרת זכות הדרך אני יכולה להסדיר את הרחוב כפי שאני רוצה. זה לא משהו מחייב. אם זה היה המופיע בתב"ע, תיאורטית, אם בתב"ע היה מוגדר לי בדרום הערוגה כירוק, שצ"פ, לא הייתי יכולה לעשות דבר. כי הכל מוגדר לי כדרך, ובמקרה הזה זה פשוט כי יש פה בליטה לא טבעית ניכרת, וכמובן יש ליישר זאת ולעשות רדיוס נורמאלי. יש באזור זה אזורים שאינם מפותחים עד הסוף. כשיש מגרשים פתוחים העיריה עושה משהו זמני.

עו"ד נחום
קראתי את תגובת הוועדה המקומית. נראה שנפלו כדי טעות, כי מפנים להוראה שעה לא רלוונטית, שלא עליה הגשנו את הבקשה להיתר. הגשנו בקשה להיתר לפי הוראת שעה משנת 2013 "סטייה ניכרת מתוכנית", שאני מגיש בפני
יך. הם מתייחסים בתגובתם להצעת חוק מ-2015 של חוק התכנון והבנייה, שהיא מתייחסת לבניה רוויה. אין קשר בין שתי הוראות שעה. אין התייחסות אצלנו לבנייה רוויה.
הם מציינים מסעיף 13, 16, 18: שכל הכוונה הייתה לבניי הרוויה, מתייחסים באותו הציטוט מפסק הדין אלמוג. הוראת השעה שעליה נסמכנו משנת 2013 לא מדברת על בנייה רוויה. בשנת 2013 יצאה הוראת שעה "סטייה ניכרת", שמדברת על כך שאפשר לבקש הקלה לתוספת יחידות דיור, במקום עד 20%, עד 30%. לימים גם אושר תיקון להצעת החוק שאמרה שהוראת הארגון תחול כך שאפשר להוסיף יחידה שלמה. בשנת 2013 יצאה הוראת שעה לחוק התכנון והבנייה, שכל מטרתה מדברת על בנייה רוויה, ועל תוספת שטחים מכוח הוראת שעה, ולא התב"ע. אנחנו מדברים על הוספת יחידת דיור ללא תוספת שטחים, ביקשנו פיצול של המטראז' המותר לנו לפי הוראת שעה של 2013. הוראת השעה של 2015 היא תוספת שטחים ובנייה רוויה, לא ביקשנו אותה והיא לא רלוונטית.
הוראת השעה, בא המחוקק ואמר שאנחנו רוצים לאפשר תוספת יחידות דיור ללא תוספת שטחים. וזה מה שביקשתי במסגרת הבקשה. המחוקק בא ואומר שהמקרים שלא תתאפשר תוספת היא כשהתשתיות הציבוריות לא יכולות להכיל אותן, וייגרם נזק מהוספתן. מה שלמעשה קרה זה שהבקשה נדחתה מבלי שהוועדה המקומית דנה בהוראת השעה: חלוקת המגרש ל-3 יחידות צמודות קרקע מנוגדת לתב"ע המאושרת. זה נכון, ולכן ביקשנו להסתמך על הוראת השעה. אם התב"ע הייתה מאשרת, לא הייתי צריך לבקש זאת. גם טענת חוסר ההשתלבות בסביבה לא עמדה, כי המחוקק אמר שלא תהיה תוספת יחידה שלישית אם התשתיות לא יכולות לעמוד.
הטיעון העיקרי של הוועדה המקומית, היא שהשכונה כבר בנויה. טיעון זה עומד לרעתם, כי מקום בו כל השכונה בנויה ואנחנו מבקשים רק תוספת של יחידה אחת, לא יהיה בכך כדי שינוי דרמטי לתשתיות ולקיבולת של התשתיות המקומיות בעיר או בשכונה.
נקודה נוספת חשובה, שדווקא במגרש היחידי שעדיין בבניה, שהוא מול המגרש שלנו, נבנה בניין בבנייה רוויה. כלומר, השכונה לא מובהקת בבנייה צמודת קרקע, ובמקרה שלנו מבקשים צמודת קרקע. מבחינה חיצונית, מדובר במבנה שנראה כמו בית מגורים צמוד קרקע לכל דבר ועניין, ולמעשה לא בטוח שאפשר לראות שחיצונית אפשר לראות שמדובר בחלוקה לשלוש יחידות. כך שגם מהבחינה הויזואלית אין חריגה מהנוף הסביבתי או פגיעה בסביבה.
בסופו של יום מטרת המחוקק הייתה לאפשר תוספת יחידות דיור, ומה גם שראינו צורך נקודתי במבנים צמודי קרקע גדולים, אחרת יבנו בניינים גבוהים יותר. לא ראינו בזה צורך פרקטי, ואנחנו חושבים שזה יכול לענות על צורך עירוני שקיים, לכן הופתענו שהוועדה המקומית התנגדה. הוראת השעה מאפשרת לכל הצדדים ליהנות מהאפשרות הזאת.
חשוב לי לחדד נקודה: בתגובת הוועדה המקומית נטען שטענו שיש חובה לאפשר לנו שלוש יחידות. אין חובה כזו, אלא שיש חובה ליישם את הוראות החוק. אם קבע המחוקק שאפשר לאשר 3 יחידות דיור במקום שאפשר 2, צריך סיבות טובות לדחות זאת. אי אפשר כלאחר יד לדחות בקשה להקלה אם התכנון לא נאה בעיני הוועדה המקומית.
הגשנו בקשה קודמת להיתר בנייה, וגם שם נדחתה ללא התייחסות להוראת השעה, מכיוון שראינו תגובה של ועדת הערר שההוראה לא חלה לא הגשנו בקשה. לאחר מכן הגשנו בקשה חדשה, אבל אני מציין זאת כדי לחדד שהוועדה המקומית הייתה צריכה להתייחס להוראת השעה, ולא התייחסה.

מר אפל
לשאלת חבר הוועדה, ראשית, למדנו מבתים אחרים בשכונה שהמרחק שלקחנו לזכות הדרך הוא אותו המרחק כפי שאושר בבתים אחרים, ויש פה כמה דוגמאות לזה, זה לא מקרה חריג מהבחינה הזו. שנית, אני לא חושב שהמדרכה תיעלם או תיסגר. זכות הדרך היא גם להולכי הרגל, לא רק למכונית. בסה"כ מדובר ברחובות משניים, ולא ראשיים. רחובות הולנדיים. אנשים הולכים שם ברגל. זה לא רחוב ראשי. אם הטענה הייתה על רחוב ראשי הייתי יכול לקבל זאת.

עו"ד נחום
כל השכונה גם בנויה למעשה. קיבולת הצריכה של השכונה לא יכולה להשתנות, אני לא רואה סיבה לוועדה המקומית להגדיל נפח תנועה בשכונה.

גב' כספית
מדובר על בטיחות.

עו"ד נחום
מדובר גם על מגרש ייחודי בצורתו, הוא בקצה הרחוב, פינתי, ומה שמאפשר באופן ייחודי את הבנייה של 3 יחידות בלי שיפריע לאף גורם. גם מבחינת סוג המגרש, ניצלנו מקסימלית גם ויזואלית ומהיבטים תכנוניים את המבנה.

מר אפל
הוא גם מבנה גדול יחסית לשכונה, אנחנו מעל 650 מ"ר, מאוד רחב ביחס למגרשים האחרים שהם צרים ומאפשרים דו-משפחתי. וגם, יש הרבה מאוד זכויות בנויה, 70% זכויות בנייה, ויש חדרים על הגג. זה מביא אותנו לשטחים של 460 מ"ר ושטחי שירות. אלו יחידות סבירות שכל אחת היא 160 מ"ר + מרתף, לא מידות שאינן סבירות לשכונה.

עו"ד נחום
בהוראת השעה קבע המחוקק על יחידות של 70 מ"ר. אלו יחידות יותר גדולות

עו"ד ספצ'ק
כל השיח מכתב הערר הוא עם תחושה או טענה שהזכות מוקנית להקלה. כמובן שללא הוראת השעה לא היה אפשר לדון בתוספת המבוקשת. כמובן שהקלה זה עניין שבשיקול דעת הוועדה המקומית, ובעניין הזה צריך להראות הצדקה תכנונית וגם אם ישנה, צריך לשקול את עצימות ההקלה וההשפעה על הסביבה.
אנו טוענים שאין הצדקה תכנונית, ושגם אם הייתה, ישנן טעמים טובים שלא לאשר את ההקלה. אחד מהם הוא התנועתי, כשיועצת התנועה קובעת חד משמעית שההיתר מהווה סכנה. שנית, הבינוי המוצע לא משתלב עם הבינוי בסביבה, כשסביבם המגרשים הם שתי יחידות דיור וייווצר חריג של 3 יחידות דיור, שהוא סוטה מהסביבה הקיימת. לשאלת יו"ר הוועדה, החריגה היא ויזואלית, אבל דבר נוסף וחברי הפנה לכך, תנאי למתן ההקלה היא חו"ד של מהנדס הועדה שיתייחס לדירות והשתלבותן בסביבה. פה החו"ד של מנהל ההנדסה הביאה לתוצאה שונה, כלומר שאין השתלבות של הבינוי כמו שהוא מציג. אין חו"ד שאומרת שיש מספיק תשתיות וכו', אבל חו"ד כן מדברת על ההשתלבות בסביבה, ומציינת שהבינוי שמוצע אינו משתלב בסביבה. ראשית זה מדבר על תמהיל הדירות, ועל ההשתלבות מבחינת מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. דיברנו גם על שטח הדירות, בחו"ד של הבינוי כתוב גם שהשטח הוא איננו מתאים לקיים, ואני אבקש מאדריכל העיר להשלים כאן.

מר רוביסה
לא שטח הדירות קובע פה במה שנתנו כטיעון, אלא שטח החצר שעליו מבקשים לייצר את שלוש יחידות הדיור, חלוקה של 650 מ"ר לשלוש מנות נותנת בממוצע 117 מ"ר ליחידת דיור, זה חריג להוד השרון.
לשאלת חבר הוועדה, אם אחלק את השטח לשתיים, אפשר לתקוף את הנושא ולא לממש את כל הזכויות. מדובר על בנייה צמודת קרקע ודירות שהן, בד"כ, גדולות יותר מבנייה רגילה רוויה, אז היא יכולה להגיע למימדים מאוד גדולים. יש לזה את הביקוש שלו, בעצם כל הסביבה בנויה באותה הצורה. שטחי המגרשים האחרים שכבר בנויים בייעוד של מגורי צמודי קרקע, לא הבנייה הרוויה, בערך באותו סדר גודל, זה לא מגרש שהוא חריג באופן חד משמעי בגודלו ובצורתו משאר החלקות. אני חושב שיש פה את המצטבר, כלומר, גם החלוקה, ואנו רואים זאת ביחס לתוכנית הבינוי והפיתוח, גם העברת הקו של הדירה הדרומית, של יחידת הדיור הדרומית, מאמצע המגרש לשליש המגרש, מקרבת את החניות שהיו מתוכננות בלא מעט מטרים לצומת, ועל זה יועצת התנועה נתנה חו"ד שזה לא בטיחותי, וגם שטח המגרשים שנוצר לסיטואציה הזו.

עו"ד ספצ'ק
לשאלת חבר הוועדה, אנחנו לא ערכנו חו"ד בשאלה אם יש מספיק תשתיות כי סברנו שיש לעצו ר את הדיון בבקשה קודם כלן, שיש לדחות את הבקשה גם אם יהיו מספיק תשתיות, לכן אין לנו מספיק חו"ד. הטעם לדחיית הבקשה לא היה שאין מספיק תשתיות, אלא הייתה הרבה קודם.
אנחנו אומרים ש-א' אין הצדקה תכנונית לתוספת יחידת דיור. זה שמותר בהקלה להוסיף לא אומר שיש הצדקה תכנונית, ולטעמנו אין. כן אפנה לפסיקה שסקרנו בתגובה מטעמנו, ואני מקבלת את מה שחברי אמר שדברי ההסבר מתייחסים להצעת חוק מ-2015, אבל דברי המחוקק והרציונל של ההקלות וההגדרה מחדש של סטייה ניכרת היא תוספת יחידות דיור קטנות. פה המצב אינו כזה. יחידות הדיור קטנות ממה שיהיו במתחם ובאיזור, ואין מדובר ביחידות קטנות או בהגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור לאוכלוסיות צעירות או נזקקות, ולכן אין טעם לאישור ויש טעם לדחיית הבקשה.
יש טעמים טובים עדיין לדחות את הבקשה: הטעם התנועתי, כשיש יועצת תנועה שאומרת שיש בכך סיכון, והטעם של השתלבות בסביבה ואנו טוענים שהיא אינה משתלבת בסביבה. לכן מבקשים לדחות את הערר.

עו"ד נחום
ראשית, עצם זה שחברתי אומרת שדחו את הבקשה שאין הצדקה תכנונית, המחוקק הגדיר מתי יש הצדקה, כשמוסדות הציבור לא יכולים להכיל. במקרה זה הדבר לא נבחן. כפי שאדר' גופר השכיל לומר, מבחן השכל הישר: שכונה שלמה בנויה ויש תוספת יחידה אחת, כשממול רק עכשיו ניתן היתר בנייה לבנייה רוויה, היחידה הנוספת, אילו הייתה נערכת חו"ד, שתשתיות העיר מספיקות לבנייה זו.

עו"ד ספצ'ק
לשאלת יו"ר הוועדה, השטח נידון בסעיף 1 להחלטות הוועדה.

עו"ד נחום
למיטב זכרוני האיזור הדרום מזרחי צמודי קרקע, ובנייה רווייה ברחוב אהוד בן גרא.

מר אפל
כל הטבעת החיצונית היא בנייה רוויה.

עו"ד נחום
לסיכום, כוונת המחוקק הייתה לאפשר תוספת יחידת דיור מעבר למה שמאפשרת התב"ע, והוועדה המקומית הייתה צריכה...
מר רוביסה
לשאלת יו"ר הוועדה, לפי התוכנית הכוללנית אזורים אלו הם אזורים ללא שינוי.

עו"ד נחום
... הועדה המקומית הייתה צריכה לבחון את הבקשה להיתר לאור הוראת השעה ולא לכוונת המחוקק, שמטרתה הייתה להגדיל את מספר היחידות לבניה. אי אפשר לדחות בקשה להיתר ללא נימוק סביר גם אם זו בקשה להקלה.
לנושא החניות, טענה שמדובר בסיכון בטיחותי לא ניתן לטעון ולהפחיד את הנוכחים בחדר. יש מקום לנמק על אילו תקנות נסמכת אותה חו"ד שמדובר בסיכון בטיחותי. לא ראינו חו"ד כזו ותקנות שעליהן מבוססת החו"ד, והצגנו חו"ד מפורטת שאין סיכון בטיחותי ואנו עומדים בהוראות, קל וחומר שיש חניות של בתים צמודים וחניות ציבוריות.

עו"ד ספצ'ק
אנו עומדים על טענתנו, כולל הטענות בדבר העצימות.

עו"ד נחום
הוראת השעה מסתיימת בינואר.

עו"ד ספצ'ק
אני מפנה למה שכתבתי בכתב התגובה, שלשון הוראת השעה מצדיקה שלא להיעתר להקלה במקרה זה.

עו"ד נחום
זה תיקון לחוק.

עו"ד ספצ'ק
פה נוספת רק חלקיק של יחידת דיור.

עו"ד נחום
אפנה לערר רג/16/6123 סופי ודניאל קורנלדי נ' ועדה מקומית רמת גן, דיברו על זה שזה מגדיל ב-50%, רק מאחר שלא הייתה תוספת העיגול הזאת.

עו"ד ספצ'ק
נשאל האם היה חשש מהשלכות רוחב, ומהנדס העיר אמר שיש סכנה שיהרסו את הבניות ברחוב.

גב' ויינשטוק
לשאלת יו"ר הוועדה, היו בקשות לפיצול. בשכונה הזאת – לא היו.'

החלטה

1. לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו במסמכים שהונחו בפני
נו הגענו לכלל דעה שדין הערר להתקבל.
2. תקנה 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") קובעת כדלקמן:
"(ד) (1) על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו-(2) ו-(ב)(1) ו-(2), תינתן הקלה לתוספת דירות מגורים בשיעור העולה על 20% אך לא יותר מ-30%, ואשר שטחן הממוצע עולה על 70 מטרים רבועים, אם הוצגה חוות דעת מהנדס הוועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות;
(2) הוועדה המקומית רשאית לקבוע בהחלטה כי תנאי להוספת דירות מגורים לפי פסקת משנה (1) הוא שהדירות הנוספות בשיעור העולה על 20% ישמשו למגורי בני מקום בלבד; קבעה הוועדה המקומית תנאי כאמור, יהיה התנאי בתוקף לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים מיום מתן תעודת גמר;
(2א) הוראות פסקת משנה (ג) יחולו גם על תוספת דירות מגורים לפי פסקת משנה (ד);"
3. סעיף זה הוסף כהוראת שעה בשנת 2013 במטרה לאפשר את הגדלת היצע יחידות הדיור באופן מהיר, בדרך של הקלה, וללא צורך בהכנה ובאישור של תכנית, וזאת בכפוף לקיומו של מענה ציבורי מספק לתוספת המבוקשת.
4. הוראת זו הוספה לצד תיקוני חקיקה נוספים (סעיף 151(ב3) ו-147(ח) לחוק התכנון והבניה) כחלק ממדיניות כוללת שנועדה לסייע בהתמודדות עם משבר הדיור במדינת ישראל מתוך מטרה לאפשר תוספת שטחי בנייה ויחידות דיור באמצעות אישור הקלה מתכנית.
5. הקלה, כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, היא סטייה מהוראות התכנית החלה על המקרקעין שאין בה משום שימוש חורג.
6. בהיותה חורגת אפוא מהוראות התכנית החלה על המקרקעין, נקבע כי אישורה אינו מהווה זכות מוקנית ומצריך הפעלת שיקול דעת מצד הוועדה המקומית כאשר בעניין זה נקבעו בפסיקה פרמטרים שונים. בשלב הראשון יש לבחון האם קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקשת. במידה ולא קיימת הצדקה כזאת, אין לאשר את ההקלה. בשלב הבא, יש לבחון את היקף ועצימות ההקלה. כך, במידה וההקלה משנה באופן משמעותי יותר את המצב התכנוני המאושר, הנטייה לאשרה תהיה קטנה יותר. בשלב השלישי יש לבחון את מועד אישור התכנית החלה על המקרקעין. ככל שמדובר בתכנית ישנה יותר, כך הנטייה לאישור ההקלה תהיה גדולה יותר. ולהיפך. בשלב האחרון יש לבחון את מידת הפגיעה בצדדים שלישיים או בשיקולים תכנוניים רחבים יותר.
7. בסופו של דבר, יש לאזן בין כלל השיקולים הנ"ל בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה כאשר נוכח אופיו של הליך ההקלה, המאפשר שינוי תכנוני ללא הכנת תכנית תוך שלילת הזכות להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, הנטייה היא ליתן משקל משמעותי יותר לפגיעה הצפויה לשכנים ולסביבה. (ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד [פורסם בנבו] (מיום 15.12.08), ערר (מרכז) 396/14 ראובן אגסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה [פורסם בנבו] (מיום 11.5.15)).
8. בענייננו נתבקשה תוספת יחידת דיור אחת במגרש שמותר להקים בו על פי התכנית החלה 2 יח"ד. תוספת יחה"ד תביא לכך שבמגרש ששטחו 650 מ"ר יבנו 3 יח"ד, כך שכל יחידת דיור תהיה בנויה על שטח ממוצע של כ-217 מ"ר ובשטח עיקרי של כ-150 מ"ר (לא כולל מרתף, ממ"ד ושטחי שירות לטובת חניה ואחסנה).
9. כמו כן בהתאם למידע שהוצג בפני
נו, לא הוגשו התנגדויות לבקשה.
10. ככלל, אנו סבורים כי במציאות הקיימת יש חשיבות לניצול יעיל של משאב הקרקע וניצול מיטבי של זכויות בניה המוקנות ומקום בו המקרקעין והתכניות החלות מאפשרים זאת, קיימת הצדקה תכנונית לצופף את יחידות הדיור הקיימות בדרך של אישור הקלה, זאת כמובן בהנחה שהתשתיות ושטחי הציבור נותנים מענה מספק לציפוף המוצע ואין פגיעה בצדדים שלישיים.
11. עם זאת, וכפי שכבר ציינו במקרים אחרים1 צפיפות אינה מילת קסם ואין פירוש הדבר כי הצורך התכנוני, ככל שהוא קיים, מצדיק איכות חיים ירודה. כלומר, גם אם קיימת הצדקה תכנונית להוספת יחידות דיור בדרך של הקלה עדיין יש לבחון אם יהיה בכך כדי לפגוע במרקם החיים הקיים או המתוכנן ו/או לשינוי באופי היישוב (ו/או בצדדים שלישיים).
12. המשיבה בענייננו סירבה לבקשת העוררים ממספר טעמים: חלוקת המגרש ל-3 יח"ד משמעותה שטח קטן ליח"ד ובניגוד לתב"ע המאושרת; על פי חוות דעת יועצת התנועה של הוועדה המקומית, לא ניתן לאשר את פתרון החניות של יחידת הדיור הראשונה הממוקמת על הצומת בצורה מסוכנת ללא כל שדה ראיה; המדובר במגרש האחרון שנותר לבניה במתחם כאשר כל יתר המבנים מסוג זה ביעוד מגורים א' ניתנו על פי התכנית החלה המאפשרת 2 יח"ד ועל כן, אין כל הצדקה תכנונית לסטות מכך במגרש האחרון.
13. מהחומר שהוצג בפני
נו, בכתובים ובדיון, עולה כי המגרש הנדון כלול במסגרת תכנית הר/1304. תכנית זו פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 15.1.05 וסימנה את המגרש כחלק ממתחם באזור מגורים א', הגובל במתחם באזור מגורים ב'. אם לדייק, הרי שהמגרש הנדון הוא מגרש פינתי הממוקם בקצה הדרומי של מתחם הבניה בייעוד מגורים א', דרומית אליו מסומנת רצועת דרך ברוחב של 19 מ' שמעברה מגרש בייעוד מגורים ב'.
14. ההצדקה התכנונית עליה דיברנו לעיל בצירוף העובדה כי תוספת יח"ד אחת במגרש הנדון מאפשרת ניצול יעיל יותר של משאב הקרקע בכלל ושל זכויות הבניה הגלומות בתכנית בפרט מטים את הכף לטובת אישור ההקלה במקרה הנדון. על זאת יש להוסיף כי ההקלה המבוקשת היא מתכנית שקיבלה תוקף לפני 14 שנים כאשר הצעדים שנקט המחוקק במטרה להגדיל את היצע הדירות במדינה הן מהשנים האחרונות.
15. בהיבט של עצימות ההקלה יש לטעמנו מקום ליתן משקל למיקומו של המגרש, הסמוך לאזור מגורים ב', כמו גם לעובדה שמדובר במגרש האחרון שנותר לבניה במתחם כך שאין חשש ממשי לשינוי נרחב באופי מתחם הבינוי של אזור מגורים א'. הדברים אמורים במיוחד לאור העובדה שהבינוי המוצג בבקשה להיתר תואם לאופי הבינוי המותר על פי התכנית באזור מגורים א' (בניה ב-2 קומות (לא כולל קומת חדרי יציאה לגג) ובגובה מירבי של 9 מ', כך שאין מדובר בנטע זר לסביבתו.
16. אשר לעמדת יועצת התנועה של המשיבה – בדיון שהתקיים בפני
נו הסבירה יועצת התנועה כי מיקום החניות בחלק הדרומי של המגרש, סמוך לצומת הרחובות דוד המלך ויהושוע בן נון, אינו מאפשר כניסה ויציאה מהחניה באופן בטיחותי. הטעם לכך נובע לדבריה מכך שהניצב של משולש הראות הוא פחות מ-12 מ' כנדרש על פי תקני משרד התחבורה.
17. דא עקא, שבחינת מרחב הראות שערכה יועצת התנועה של המשיבה התבסס על תוואי הדרך כסימונה בתכנית ולא על המצב הקיים בפועל, בו בתחום תוואי הדרך (רחוב יהושע בן נון) ובצמוד לקצה הדרומי של המגרש קיימים מדרכה ולאחריה ערוגה המרחיקים את הצומת מהמגרש הנדון ומגדילים את משולש הראות. לכשנתבקשה להתייחס לעניין זה הסבירה יועצת התנועה כי מדובר בפיתוח זמני שאינו מחייב ואין כל מניעה להסיר את הערוגה ולהסדיר את תוואי הדרך באופן שונה.
18. עמדה זו של יועצת התנועה מוקשית בעינינו שעה שמדובר בפיתוח שנעשה בפועל ואף אושר על ידי הוועדה המקומית, כאשר אף גורם מקצועי אחר מלבד יועצת התנועה לא טען כי הפיתוח שנעשה בסביבה הוא זמני בלבד. לא רק זאת אלא שתוואי הדרך הקיימת ברחוב יהושע בן נון תחום בשתי ערוגות ובתחום הצומת קיימת ערוגה נוספת מצד מערב כאשר יתר המגרשים במתחם בכלל ובאזור הצומת בפרט בנויים (למעט המגרש הנדון ומגרש נוסף המצוי בהליכי בניה), כך שניכר כי מדובר בשכונה מפותחת.
19. זאת ועוד, מגרשי המגורים במתחם הם בצפיפות נמוכה (מגורים א' וב') עם רחובות פנימיים משולבים המצויים בהיררכיה נמוכה עם נפח תנועה נמוך.
20. בחוות דעתה של אינג' ליאת זמיר, יועצת התנועה מטעם העוררים, הוסבר כי המבנה הטופוגרפי של הצומת הוא באזור מישורי גלוי וחשוף למשתמשיו ושטח לב הצומת הוא מצומצם (בשל מיקום הערוגות – הערה שלנו, ו.ע.מ), דבר המשפר את בטיחותם של משתמשי הדרך שחוצים את הצומת. עוד הוסבר, כי במצב הקיים, קיימות חניות ציבוריות מול המגרש הנדון הקרובות יותר לצומת ממיקום החניה המבוקשת בהיתר. נציין כי חניות ציבוריות אלו מופיעות ברקע תשריט הבקשה להיתר שהוצג בפני
נו וקיומן לא הוכחש על ידי המשיבה.
21. עוד בהקשר זה ראוי לציין, כי בשני המגרשים הנוספים (חלקות 511 ו-503) הנשענים על הצומת והמיועדים לאזור מגורים א', אושרו כניסות לחניות במרחק מהצומת בדומה למבוקש בבקשה להיתר הנדונה, וכי בהתאם למסמך ההנחיות שהוציא משרד התחבורה לתכנון רחובות בערים, תנועה בצמתים (מחודש אוקטובר 2011), האורך המזערי במבואות הצומת ובגישה אליו לצורך הכניסה לחצרות וחניות לא יפחת מ-5-10 מ'. כעולה מתשריט הבקשה להיתר וחוות הדעת התנועתית של הגב' זמיר, הכניסה לחניה ליחה"ד הדרומית עונה על אורך מזערי זה.
22. בשים לב לכל האמור לעיל, שוכנענו כי מיקום החניות המוצע ליחידה הדרומית אינו מהווה הפרעה לתנועה או סכנה בטיחותית.
23. על רקע כל האמור לעיל, אנו סבורים כי הנימוקים שהציגה המשיבה בהחלטתה אינם מצדיקים לדחות את הבקשה והיה מקום לאשרה ובמיוחד שעה שלא הוגשו התנגדויות לבקשה.
24. מאחר והוועדה המקומית לא התייחסה כלל לבקשה לגופה ולא בחנה את יתר ההקלות שנתבקשו (מינוריות ככל שיהיו), ואף בדיון בפני
נו לא ניתנה כל התייחסות לבקשה גופה, למעט בנושא התנועתי, אנו סבורים כי יש להחזיר אליה את הדיון בבקשה לגופה. בהתחשב בתקופת החגים הקרבה, תיתן הוועדה המקומית את החלטתה בבקשה לגופה בתוך 45 יום מהיום.
25. לפני סיום נאמר, כי איננו מקבלים את פרשנות הוועדה המקומית להוראת תקנה 2(9)(ג) לתקנות סטיה ניכרת, לפיה הוראת העיגול בה מאפשרת עיגול חלקי דירה לדירה שלמה רק מקום בו תוספת יחה"ד הקבועה בסעיף, בשיעור 30%, מביא ליחידות דיור שלמות וגם חלקי יחידת דיור. מדובר בפרשנות לשונית החוטאת להוראת השעה שנועדה להגדיל את היצע יחידות הדיור ולא רק בבנייה רוויה, כפי שניסתה לטעון בתגובתה לערר. למקרים נוספים בהם אושרה הקלה לתוספת יח"ד אחת על ה-2 המאושרות נפנה לערר ערר (ת"א) 1033-03-18 פרלהפטר זיוה ויהודה ואח'
נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו [פורסם בנבו] (מיום 7.3.19).
26. הערר אפוא מתקבל והוועדה המקומית תפעל בהתאם לקביעתנו דלעיל.
27. בנסיבות העניין, תישא הוועדה המקומית בהוצאות העוררים בסך של 3,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום ולאחר מכן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה היום: יז' תשרי תש"פ, 16/10/2019.
_______________
נורית גור
מזכירת ועדת ערר
מחוז מרכז

_________________
רונית אלפר
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז מרכז

1 ר' למשל החלטתנו בערר (מרכז) 1017-02-19 מוציא קשת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר יונה [פורסם בנבו] (מיום 12.5.19).
---------------

------------------------------------------------------------

---------------

------------------------------------------------------------
מדינת ישראל
מס' תיק:
ההש/ 0819/ 1074
ועדת הערר לתכנון ובניה
מס' ישיבה:
01019
מחוז מרכז
תאריך ישיבה:
06/10/2019
ועדת ערר לתכנון ובניה- מחוז מרכז
רחוב מוצקין 19 רמלה 72204
1
קבלת קהל: א-ה 8:00:14:00 יום ד' 8:00-16:30
טלפון: 08-9216466 פקס: 08-9216467 מייל: [email protected]








תיק ועדת ערר לתכנון ובניה 1074/19 רועי נחום, מיכל נחום, אורון מייל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון (פורסם ב-ֽ 16/10/2019)