פסקי דין על אלי דדון | פסקי דין על סבג לירון | פסקי דין על יום טוב דנון ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין | פסקי דין על בעז אבוגוב ו- 14 אח' |

1050/19 ערר     26/08/2019




ערר 1050/19 אלי דדון, סבג לירון, יום טוב דנון ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין, בעז אבוגוב ו- 14 אח'





מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית
_______________________________________________________
בפני
: יו"ר הועדה: סיגלית אסייג צרויה
, עו"ד
חברי הועדה: נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ
אדריכל: מר שמואל חכים
נציג ציבור : מר ראים פאלח

העוררים: 1. אלי דדון

2. סבג לירון

3. יום טוב דנון
4. אלכס וג'ני מילר
5. נחמדי ליאת
6. שריפי דניאל (ממר/1050/0619)

-נגד-

הוועדה המקומית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין

המשיבים: בעז אבוגוב ו- 14 אח'
מטעם העוררים: עו"ד דוד שור
, גב' נחמדי ליאת, יוליה גרשונוב, אברהם ושרה ברטש
מטעם הוועדה המקומית: אדר' ליאוניד נירקיס, עו"ד קירה לרנר

מטעם המשיבים: עו"ד רביד ברנר

כתובת הנכס: כיכר חטיבת הראל
גוש וחלקה: 5567, 77

החלטה
העררים שבכותרת עניינם בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין מכבים רעות (להלן – "הועדה המקומית") לאשר בקשה להיתר בנייה מס' 20190051 להרחבת מרפסות בבניין ברחוב חטיבת הראל 12-10 בעיר מודיעין, מקרקעין הידועים כגוש 5567 חלקה 77 (להלן – "המקרקעין", "הבניין").
העוררים, הינם דיירי הבניין המתנגדים למתן ההיתר.
בפני
וועדת הערר עומדים ותלויים שני עררים אולם במהותם אחד הם - הוועדה המקומית שמעה את הדיירים ובחנה את התנגדותם אך דחתה אותה ומכאן הערר.
ברקע הדברים יצוין כי מדובר בבניין בן 22 קומות שיש בו 93 יחידות דיור. הבניין הינו חלק מפרויקט של שלושה מגדלים ברחוב חטיבת הראל עם חניון משותף וגינה משותפת. הבניינים הוקמו מכוח היתר בניה מס' 20010117. המרפסות הוקמו באופן שרצפת כל מרפסת היא גם תקרתה של המרפסת מתחתיה אך היא בנויה באופן של קירוי חלקי בלבד, כך שלכל מרפסת יש חלק מקורה וחלק פתוח. המרפסות מחוברות אל קורת בטון מעוגלת בחזית הבניין (כך שהמרפסת נמצאת במרווח שבין קורת הבטון המעוגלת לבניין עצמו).
במהלך השנים נתנו במתחם היתרי בנייה נוספים ובשנת 2017 הוגשה בקשה להיתר מס' 20170873 להשלמת גזוזטרות עבור בנין ברחוב חטיבת הראל 16-14 (עבור 44 מסה"כ הדירות בבניין) ובניין ברחוב חטיבת הראל 20-18 (54 מסה"כ הדירות בבניין) (להלן – "הבניינים האחרים"). לבקשה זו הוגשו התנגדויות ובין היתר נטען כי הבקשה תביא לפגיעה באור, האזור יהפוך לאתר בנייה, חיוב הארנונה יגדל עקב הקירוי וכן תהיה פגיעה בצורת המבנה.
טענות המתנגדים בבניינים האחרים נדחו והבקשה אושרה וביום 5.9.18 ניתן היתר בנייה להשלמת המרפסות.
הבקשה להיתר נושא הערר הוגשה בעבור הרחבת מרפסות בבניין, עבור 15 יחידות דיור (מתוך 93). עבור כל אחת מהיחידות התבקשה השלמת מרפסת ל – 12 מ"ר זאת מתוקף תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב – 1992 (להן – "תקנות חישוב שטחים"). בנוסף, התבקשה תוספת שטח מקורה על ידי ניצול חלקן היחסי בשטח עיקרי שלא נוצל. בכל יחידה נתבקשו בין 0.70 ל – 0.89 מ"ר ובסך הכל 11.11 מ"ר בבניין כולו. בנוסף התבקשה תוספת שטח מקורה עיקרי על ידי חילוץ שטחי ממ"ד עבור 4 יחידות דיור בסך של 13.23 מ"ר. בסך הכל התבקשה תוספת של 189 מ"ר עבור כלל המרפסות.
עם הגשת הבקשה להיתר התבקשו שתי הקלות אך אחת נזנחה ובסופו של יום נדונה הקלה אחת לחילוץ שטחי ממ"ד לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א – 1951.
לאחר פרסום ההקלות, הוגשה התנגדות הדיירים בה נטען כי הרחבת המרפסות תגרום להחשכה, פגיעה בנוף, פגיעה במראה החיצוני של הבניין, הגדלת חיובי הארנונה, לכלוך ורעש בתקופת השיפוצים.
ביום 6.2.19 נדונה הבקשה להיתר ונשמעו המתנגדים ולאחר קיום דיון, הוחלט לערוך מספר בדיקות (בין היתר לבחון את עניין חיוב הארנונה) וכן לקבל רשימת מתנגדים עדכנית.
ביום 10.4.19 דנה הוועדה המקומית בשנית בבקשה להיתר והחליטה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה "שכן התרשמה הועדה כי הגדלת המרפסות מעבר לשטח המותר בחוק בעקבות חילוץ שטחי עיקרי מממ"דים היא ראויה ואין בהקלה המבוקשת כדי לשנות את חזית הבניין (המרפסות לא חורגות מתחום קורות בטון הקיימות בחזית)" (להלן – "ההחלטה").
כנגד החלטה זו הוגש הערר.
תמצית טיעוני העוררים:
העוררים טוענים כי הבניין מאוכלס כבר 17 שנים, מתן היתר יהפוך אותו לאתר בנייה; הדיירים רכשו דירות עם מרפסת חצי מקורה ומעוניינים שכך זה יישאר; הרחבת המרפסות תביא להחשכת הדירות; הרחבת המרפסות תגרום להגדלת החיוב בארנונה משום שהקירוי של המרפסות יגדל; רק 15 דירות מבקשות את הרחבת המרפסות ולכן יהיה בכך פגיעה עיצובית לבניין; פחת ותקלות ; לכלוך ואבק .
תשובת הועדה המקומית:
הוועדה המקומית פותחת בטענת סף על פיה העוררים מרחיבים חזית וטוענים טענות שלא נטענו בפני
הוועדה המקומית: החיסרון בבניית מרפסות רק ל – 15 דירות מתוך 93; החובה להתנות את מתן ההיתר בהסכמת רוב הדיירים בבניין; טענות לחוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט וטענות לעדיפות למרפסות "מזגזגות".
לכך מוסיפה הוועדה המקומית טיעון מקדמי על פיו אין זכות ערר לחלק מהעוררים שכן הם הסירו את התנגדותם או כלל לא הגישו התנגדות בשלב קיום הדיון בוועדה המקומית.
לגופו של עניין טוענת הוועדה המקומית כי הבקשה להיתר נבדקה בהתאם להליך התכנוני הסדור: בדיקה תכנונית, פרסום הקלות להתנגדויות, דיון בהתנגדויות בהשתתפות המתנגדים, קיומו של דיון נוסף לאחר השלמת נתונים וקבלת החלטה מנומקת התואמת את עמדת הגורמים המקצועיים.
הבקשה להרחבת מרפסות הייתה כרוכה בפרסום הקלה מינורית רק עבור 4 מבין 15 יחידות הדיור בהן התבקשה הרחבה. במסגרת זו "חולצו" 13.23 מ"ר עבור הרחבת המרפסות, הקף מינורי; טיעוני העוררים אינם מכוונים להקלה שאושרה כי אם לעצם הרחבת המרפסות – מלבד אותם מטרים בודדים הבקשה תואמת את התכניות התקפות; הבינוי אינו משנה את החזית ואין בו פגיעה עיצובית; הטענה לחסימת שמש, אוויר , מטרדי רעש ופרטיות לא נתמכו בחוות דעת מקצועית.
תשובת המשיבים – מבקשי ההיתר:
לעמדת המשיבים, מבקשי ההיתר, אין לעוררים זכות ערר שכן הערר מתמקד בעצם מתן ההיתר ולא בהתנגדות להקלה; הוועדה המקומית אישרה זה מכבר בקשות להיתרים דומים בבניינים סמוכים; המחוקק מעודד הוספת מרפסות; אין ממש בטענות לפגיעה בפרטיות, באיכות החיים וכיוצ"ב.
דיון והכרעה:
נפתח בדיון בטענות המקדמיות -
הערר הוגש ע"י עו"ד שור המיצג ארבעים ושניים (42) דיירים, שנרשמו בכתב הערר כ"עוררים". בדיון ביקש עו"ד שור לצרף שני (2) עוררים ששמם נשמט מהרשימות. בנוסף, כפי שצוין לעיל, תלוי ועומד בפני
נו גם עררו של מר דניאל שריפי אשר הצטרף לטיעוני עו"ד שור. לכאורה, ארבעים וחמישה (45) עוררים - כמעט מחצית מדיירי הבניין.
לאור הטענות המקדמיות של הוועדה המקומית ושל המשיבים בדבר העדר זכות ערר, ביקשנו התייחסות קונקרטית באשר לזהות העוררים ומעמדם החוקי.
במהלך הדיון התגלה פער משמעותי בין מספר המתנגדים בוועדה המקומית למספר העוררים דלעיל. לפיכך, ביקשנו מב"כ העוררים לערוך בדיקה שמית של המתנגדים. בתשובה לשאלותינו התברר כי רק חמישה (5) דיירים שהגישו התנגדות בוועדה המקומית הגישו ערר (ועומדים עליו). עוד התברר כי שאר העוררים (40) הם בני זוג של המתנגדים או כאלה שהצטרפו לראשונה להליך רק בשלב הערר או כאלה שהגישו התנגדות אך חזרו ממנה. לעמדתו של עו"ד שור, אין כל קושי שכן סעיף 152 א לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק") קובע כי כל אחד שרואה עצמו נפגע יכול להגיש ערר. עמדתנו בעניין זה שונה - סעיף 152(א)(1) לחוק:
"הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות שהוגשה לפי הוראות סעיף 149(א) רשאי לערור בפני
ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחיה, ואולם אין לערור על החלטה של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר בשל כך שמכון הבקרה שביצע בקרת תכן לבקשה להיתר קבע כי תוצאות הבקרה אינן תקינות"
ראה לעניין זה ערר (מרכז) 1047-06-19 חברת מלמד הנדסה נ' הועדה המקומית לתוו"ב רעננה (פורסם בנבו 14.7.19) -
"ראשית, המסמך הבסיסי המקנה למי שהתנגדותו נדחתה, זכות ערר בוועדת הערר הוא כתב ההתנגדות, המוגש לוועדה המקומית. כתב התנגדות זה, צריך לכלול את שמות המתנגדים ומענם וכמובן את נימוקי ההתנגדות ובמידת הצורך אף חוות דעת. במובן זה, כתב ההתנגדות הוא המסמך המכונן על בסיסו מוגש הערר (עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל [(פורסם בנבו) 30.5.2012], מכאן שככלל, עורר שלא הקדים והגיש התנגדות לוועדה המקומית לא תקום לו הזכות להגשת ערר וטענה שלא נשמעה בפני
הוועדה המקומית, במסגרת ההתנגדויות , אין מקום להעלותה לראשונה בפני
וועדת הערר".
ראה בעניין זה גם ערר (חי) 280/17 חלוואני ויקטור נ' וועדה מקומית חיפה (פורסם בנבו, 14.1.18) וכן ערר (ת"א) 544/15 נחמיה אוקסמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו , 30.9.15)
לאור האמור אנו דוחים את עמדת העוררים כאילו כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת וועדה המקומית יכול להגיש ערר, בין אם הגיש התנגדות ובין אם לאו. במיוחד במקום בו יש מתנגדים אשר הסירו את התנגדותם כבר בשלב הדיון בוועדה המקומית (ראה לדוגמא עורר מס' 1 מאואר אריק), עוד התברר כי רשימת הדיירים הארוכה כוללת בני זוג המחזיקים בדירה אחת וכי אין הבחנה בין בני זוג המחזיקים ביחידת דיור אחת למול בני משפחה אחרים המחזיקים ביחידות דיור נפרדות. כך או כך, התוצאה הסופית היא כי על אף שנדמה היה כי כמעט ממחצית מהדיירים עוררים הרי שהלכה למעשה מדובר בשישה דיירים בלבד: אלי דדון
, סבג לירון
, יום טוב דנון, אלכס וג'ני מיילר, ליאת נחמדי ודניאל שריפי וראוי היה כי הדבר יובהר כבר בראשית הדברים – לפיכך, יתר העוררים ימחקו מהערר.
לגופן של טענות:
עסקינן בבניין שבו על פי היתר הבנייה, לכל דירה יש מרפסת. במרפסות הקיימות, רצפת המרפסת אינה מכסה את כל שטחה, כך שלצד הרצפה יש חלל שלעמדת העוררים הוא המקור לפרטיות, אור, אוויר וכיוצ"ב. הבקשה להיתר הבנייה היא להרחבת המרפסת באופן שאותו חלל ייסגר ועם ביצוע ההרחבה המבוקשת, תגדל המרפסת וכן ייווצר קירוי מלא לדירה שמתחת, בשונה מהקירוי החלקי הקיים כיום.
הבנייה המבוקשת היא בנייה בשטח הדירות הפרטיות של המשיבים ולא בשטח המשותף. הדיירים האחרים בבניין שאינם שותפים לבקשה להיתר, קיבלו הודעות בהתאם לתקנה 36(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) תשעו"ו – 2016 וכמתואר, חלק הביע את התנגדותו לבנייה.
יוער כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים),(להלן – "תקנות חישוב שטחים") - סעיף 2(ב) להוראת המעבר קובע כי בתכניות ישנות ניתן להוסיף עד 14 מ"ר לכל יחידת דיור ו – 12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין, אשר לא יבואו במניין השטח המותר לבנייה.
בתיקון תקנות חישוב שטחים יש להצביע על עמדתו החיובית של המחוקק באשר להוספת מרפסות –
עמדה זו באה לידי ביטוי בערר (מרכז) 419/08 קבוצת עדי נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה (פורסם בנבו)
"בבסיס התקנה שניים: האחד הכללי, ההכרה בכך כי רצוי לאפשר לדירות שטח פתוח ומקורה לרווחת ואיכות חיי התושבים הן מהבחינה השימושית הן מהבחינה הבריאותית והן מבחינת איכות הסביבה מיזוג הדירה, חיסכון בהפעלת מזגנים וכיוב'. ביסוד השינוי הכרה בבגרותו של הציבור והבנת חשיבותו של שטח פתוח כנ"ל לצרכיו מתוך הנחה שלא יסגר שלא בהיתר.
המטרה השנייה הייתה הכחדתן של המרפסות "הקופצות" אשר לידתן בנטייתו הקודמת של הציבור, להרחיב דירות על חשבון מרפסות מקורות מתוכננות"

וכן גם גם בערר (מרכז) 225/10 בן ישראל יהודית נ' הועדה המקומית לתו"ב רעננה –
"לא זו אף זו, הזכות למרפסות הינה זכות תכנונית – קניינית אשר עומדת לעוררים וביטולה הגורף בנסיבות המקרה דנן אינו מידתי ולא כדין. נזכיר לעניין זה כי מושכלות יסוד הן כי מקום בו ניתן לפרש דין באופן העולה בקנה אחד עם זכות הקניין יש לעשות כן"

במקרה שלפנינו, התבקשה השלמת המרפסות ל – 12 מ"ר וכן התבקשה תוספת שטח מקורה על ידי ניצול חלקן היחסי של יחידות הדיור, בשטח עיקרי שלא נוצל. בהתאם לזכויות העודפות בחלקה כל יחידה זכאית לתוספת שטח מקורה שלא נוצל בין 0.70 מ"ר ל – 0.89 מ"ר. ובסה"כ 11.11 מ"ר. בעבור דירות, 63,65 ו – 70 התבקשו 4.13 מ"ר חילוץ שטחי ממ"ד עבור כל דירה ועבור דירה 71, התבקשו 0.84 מ"ר – זוהי ההקלה המדוברת.
לפי דברים שנמסרו במהלך הדיון "חילוץ" השטחים הינו משטחי הממ"ד של הדירות מבקשות ההיתר.
נזכיר כי בבניינים הסמוכים התבקש היתר בנייה דומה וההתנגדויות שם (הדומות בעיקרן) נדחו, הופק היתר בנייה והבנייה בעיצומה.
ב"כ הוועדה המקומית אף הפנה לתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו – 2016, תקנה 3(2) הקובעות כי בבית משותף, אם התכנית המוגשת כוללת בנייה בדירת מגיש התכנית בלבד, הרחבתה והריסתה – רשאי להגיש את התכנית אף בלא הסכמת הדיירים האחרים וביקש כי נקיש בעניין זה מקל וחומר למקרה שלנו בו היתר בנייה תואם את התכניות התקפות (מלבד מטרים בודדים) ונקבע כי אין בסיס לדרישת הסכמת השכנים.
ב"כ המשיבים הפנה לערר (מרכז) 317/11 עזר משה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ, שם הוחלט לאשר בקשה לתוספת מרפסת פתוחה בדירה קיימת בקומה ראשונה של בניין הכולל קומת עמודים ו – 4 קומות. באותו המקרה התקיימו נסיבות אישיות אשר הביאו את הוועדה המקומית לאשר את הבקשה. וועדת הערר דחתה את הערר על ההחלטה תוך שהיא מוסיפה ואומרת :
"במאמר מוסגר נעיר כי נסיבותיו האישיות של העורר כפי שהוצגה בפני
נו מהוות נדבך נוסף אם כי לא עיקרי, בנכונות התוצאה אליה הגיעה הוועדה המקומית, אולם כאמור לעיל וועדת הערר רואה בתוספת המרפסות אשר תוקנה בתקנות, זכות קנינית ותכנונית המשפרת את תנאי הדיור של התושבים אשר יש לעודד את מימושה ללא כל קשר, לנסיבות אישיות כאלה ו/ אחרות"
במצב דברים בו ההתנגדות אינה לעצם ההקלה אלא לעצם בניית המרפסות ובהתחשב בכך שמדובר בבנייה שנעשית בשטח פרטי של הדירות ובכך שככלל המחוקק מעודד בניית מרפסות וכן במקום שוועדת הערר התרשמה כפי שטענה הוועדה המקומית כי לא תהיה כל פגיעה עיצובית עם בניית המרפסות, טוב עשתה הוועדה המקומית עת דנה בבקשה להיתר בנייה ועת אישרה את ההקלה המינורית שהתבקשה.
יתר הטענות של העוררים בדבר אוויר, פרטיות, אור וכיוצ"ב לא הוכחו ולא נתמכו בחוות דעת כנדרש וספק אם יש בהן כדי למנוע את זכות המבקשים למרפסות.
בשולי הדברים נעיר, במהלך הדיון התפתח דיון נוקב באשר לבניינים הסמוכים ולמסוכנות שייתכן ונגרמה במהלך הבנייה של המרפסות שם. אמנם אין מדובר בהיתר הבנייה נושא הערר ואולם, נוכח הדמיון בין הבניינים וכן בין היתרי הבנייה נכון יהיה אם הוועדה המקומית תוודא קבלת אישור קונסטרוקטור ותבצע ליווי צמוד של הבנייה.
לאור כל האמור, הערר נדחה, ללא צו להוצאות.

ההחלטה התקבלה פה אחד.


ניתנה היום כ"ה אב תשע"ט, 26 אוגוסט 2019.
(____________)
נורית גור
מזכירת ועדת ערר
מחוז מרכז

(____________)
סיגלית אסייג צרויה
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז מרכז
ערר מס': ממר/1050+1053/0619
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1050/19 אלי דדון, סבג לירון, יום טוב דנון ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין, בעז אבוגוב ו- 14 אח' (פורסם ב-ֽ 26/08/2019)