פסקי דין על שמעון ברבי | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

85132/13 ערר     05/01/2016




ערר 85132/13 שמעון ברבי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב




בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד בני זלמנוביץ'

מ"מ חבר ועדה: מר אורי גרוסברג , כלכלן
נציגת מתכנן המחוז: מר יעקב קרייזלר, גיאוגרף


העורר: שמעון ברבי

ע"י ב"כ עו"ד מוטי איצקוביץ'




המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד גלית פרלדיק
תאריך הישיבה: יום שלישי, כ"ד בטבת, התשע"ו 05.01.2016.
מזכירת הועדה: גב' ליאן רז

קלדנית: אירית בן נעים

נוכחים:
מטעם העורר: עו"ד אלירן חליבה, השמאי אלכסיי שפון
מטעם המשיבה: עו"ד אוהד אדיר עו"ד גלית פרלדיק
, דנה שיחור- מנהלת מחלקת שומה והשבחה, דרור גולדנברג שמאי
נושא: שמאי מכריע- גו"ח 6619/7 תכנית ג' 1
מתחם "פי גלילות"
----------------------------------------------------------------------------

יו"ר:
השאלה היא למשיבה, בסופו של דבר, מגיע נישום, מקבל דרישת תשלום על סמך שומה מכרעת שנעשתה על סכום פעוט הרבה יותר ממה שהוא אמור לשלם, בלי פירוט. בתיק הבא יש מכתב נלווה של שמאי של הועדה המקומית, אבל גם שם אין פירוט. אני מבין את שיקולי השוויון ואני אומר שהתלבטנו עוד לפני שנכנסתם ואני מפנה לפסק הדין של השופטת ברק-ארז בפרדסי ברנדיס. כאזרח, איך הוא יכול להבין במה דנים לו. במקרים של ברבי, המקרים שלפנינו, בכלל זה חלקה אחרת כלומר זה אפילו לא אותה חלקה, באמת אני חושב שצריך ראייה רחבה יותר.

עו"ד אדיר:
כפי שאדוני ציין הטעם לחיוב זה הסמכות לשומה מכרעת שנובעת מהרצון ליצור חיוב, על מנת שלא יווצר מצב שחייב יקבל חיוב איקס ואחר כך יקבל חיוב אחר וזה הרעיון. הגישה שלנו עולה בקנה אחד עם החוק. החוק אומר בעניין הזה, בסעיף 4.1, ההשבחה תקבע על ידי שמאי מקרקעין.

יו"ר:
אני לא בטוח שאני מסכים עם אדוני בטיעון המשפטי, יש פה בעיה שגם אדוני מודע לה.

עו"ד אדיר:
אני לא מסכים בעניין הזה, אני לא בטוח שיש פה בעיה כפי שאדוני סבור. כמו שאמרתי התוספת השלישית לא מחייבת שמאי מטעם הועדה המקומית. בעניין פסק הדין של בית המשפט העליון הוא אמר כי אם יש מספר חייבים באותו מתחם יש למנות שמאי מכריע אחד על מנת שלא יווצר מצב של שמאויות סותרות והגישה שלנו עוד לפני שניתן

פסק דין
של בית המשפט העליון, אפשר להגיד שכיוונו לדעת חכמים. עוד משהו שלי מפריע, אני מרגיש שאנחנו במשחק סכום אפס, אם היינו מוציאים שומה, היו אומרים איך אנחנו מסתמכים על שומה מכרעת ושאנחנו מוציאים אומרים איך אנחנו לא מוציאים שומת ועדה.

יו"ר:
על אותן עובדות הטיעון יכול להיות הפוך. במקרים שבפני
הועדה הזו הועדה המקומית מסתמכת על שומה מכרעת ובמקרים שבפני
חברתי, יו"ר ועדת ערר עו"ד גילת אייל, הועדה המקומית מתעלמת משומה מכרעת כשזה לא נוח לה. כלומר ברצות הועדה המקומית היא משתמשת בשומה וברצותה לא, לכן אני לא רוצה להיכנס לנקודות אלה. יש פה מצב לא תקין וננסה לראות האם ניתן לפתור אותו. הכוונה לנסות ולחשוב מבעוד מועד בדומה ללוח שומה, ברגע שהדבר מגיע לשמאי מכריע, אז שידון בכל החלקה, אני מניח בחלקות זהות, שידון מלכתחילה ויקבע משהו רחב יותר, שייתן לצדדים זכות להישמע בפני
ו לפני החלטה ולא אחרי. יכול להיות מאוד שהועדה המקומית צריכה במקרים כאלה מכאן ולהבא לנסות באמת לחשוב איך מקרים כאלה לא נשנים. יבוא העורר ויטען, בצדק, שהוא צריך להתמודד עם שומה מכרעת גם אם זה רק הכותרת ולא מדובר בשומה מכרעת מחייבת.

גב' דנה שיחור:
יש פה אי הבנה גם שאנחנו מתקשרים, יש הרבה שמאויות מכריעות, בודקים אותן, לא תמיד מאמצים ולא תמיד את כולם כי הן מן הסתם סותרות אחת את השניה, אנחנו בצוות של 10 שמאים עושים ישיבות רבות לפני שאנחנו מחליטים להוציא שומת ועדה לפי שומה מכרעת. ובכל מקרה לנישום יש זכות תגובה וזכות ערער.
עו"ד אדיר:
אימצנו את השומה לכל דבר ועניין.
אני מעביר לידיעת חברי הועדה הנכבדה את המכתב שנשלח, זה פשוט לא צורף לכתב הערר. הוא נכתב ברוח הדברים, הוא נשלח בכל מקרה שבו נעשה חיוב.

גב' דנה שיחור:
מה שמצטמצמים זה מחלוקות לפי שומות, אך יש להם את יומם.

עו"ד אדיר:
יש לציין דבר נוסף, מה מצפה העורר במקרה הזה שמדובר בקרקע פנויה אין מחלוקת, אין הבדל בין נכס x ל-y.

יו"ר:
איפה זה רשום במכתב הזה?

עו"ד אדיר:
זה מופיע בשומה. שומה מכרעת שהיא שומת ועדה לכל דבר ועניין. מה שהעורר מצפה שאנחנו נוציא שומת ועדה לקרקע ריקה ופנויה זה בזבוז זמן, מפנה ל

פסק דין
של השופטת בדימוס עדנה ארבל שיש חשיבות לשמירה על הקופה הציבורית ואנחנו נאמנים לקופה הזו, כי בסופו של דבר זה חוזר לאזרח.

יו"ר:
יש גם נראות כלפי האזרח. גובים היטל השבחה של מאות אלפי שקלים על בסיס שומה שהסכום שלה הוא 40,000 ₪. החיוב נעשה על סמך אותם קריטריונים אך בשינויים המחייבים, אבל איפה רשום מה השינויים המחייבים?

עו"ד אדיר:
הכל מפורט במכתב וכתוב תחשיב השווי שנערך לפי השומה המכרעת. אני מייחס את הטענה הזו כטענה אסטטית, זה במהות יש קרקע ריקה ופנויה ומיותר להוציא כאלה סכומים בכל פעם. יש פה פיל שמסתובב בחדר ערר צ'רצ'נסקי שזה לא המקרה. שם דובר במקרה אחר לגמרי, כאן מדובר בקרקע ריקה פנויה אם נוציא שומה על כל מקרה ומקרה זה בזבוז כספי הציבור.

עו"ד פרלדיק:
כמו שאמרתי, נעשתה התאמה לנכס שמפרטת בדיוק איך נעשה החישוב. העורר יכול לבוא ולתקוף את השומה ואם יש לו טענות זה לא מונע ממנו לקבל את יומו בועדת הערר או בבית המשפט.

עו"ד חליבה:
איפה זה נכתב במכתב שצורף שנאמר לעורר שהוא יכול לפנות לועדת ערר.

עו"ד פרלדיק:
אני מפנה לנספח שצורף. לא יכולה להיות כאן מחלוקת, זה עניין עובדתי ומוסכם בין הצדדים לא רק גבע בלטר או שמאי הועדה אלא גם על ידי השמאים שאת השומות שלהם מצרף העורר גם שאול אושרת בשומה המצורפת כנספח ג' מפנה לעמוד 9 לשומה כאשר שניהם נמצאים באותו מתחם קרקע ריק ללא פיתוח ופנויה וגם נספח ד'- השומה של נזרי שהוא מצרף, הוא אומר שאין הבדל בין שתי החלקות. אין כאן מחלוקת וברור עובדתית שמאית גם שומות שלנו וגם של העורר קובעות כי המדובר באותה חלקה ויש להתייחס אליה באותה הדרך.

יו"ר:
אני מסכים אבל יחד עם זאת יש בטענה שאזרח שמקבל דרישת תשלום ואומרים לו: תשמע, בתיק אחר בהליך אחר עשינו משהו למישהו ותראה מה עשינו שם ותסיק את המסקנות הנדרשות.

עו"ד פרלדיק:
ההפך, הוא היה אומר שאנחנו מתעלמים משומת הועדה הקודמת שנעשתה. השומות הקודמות היו בערכים יותר גבוהים, להפך באנו לקראת האזרח ויישרנו קו.

יו"ר :
ממש לא! הוא מביא לכם שומות אחרות עם ערכים אחרים ומהם כן התעלמתם. כך שאינני מבין את הטענה.

עו"ד פרלדיק:
יש שומה אחרת של השמאית שאותה מאמצים.

יו"ר:
מגיע אזרח שעושה שיעורי בית, רואה שומות על אותו שטח עם ערכים שונים באים ואומרים לו אנחנו מסתמכים על שומה מכרעת, לכן אמרתי שיכול מאוד להיות שצריך פה חשיבה רחבה יותר, כי מה שקורה במקרים האלה זה שאם אני לא טועה השומה השניה היא שומה מכרעת, אנחנו אמורים למנות שמאי מכריע שלישי כדי שיכריע בין השמאים ואז נגיע לערר על תיק נוסף על אותה חלקה ואז נצטרך למנות שמאי מכריע רביעי וחמישי ושישי.
עו"ד פרלדיק:
מתעוררת שאלה משפטית בין השומות שהגיש העורר לבין השומה של בלטר, כאשר ועדת הערר תכריע נלך לפי השומה הקובעת וזה שאלה המופנית לא לשמאים אחרים אלא לועדת הערר.

יו"ר :
השאלה האם במקרים כאלה אין אפשרות אחרת. כי אנחנו רואים מפסק הדין של בית המשפט העליון שהמקרה הזה חוזר, הוא כנראה חוזר בכל מיני מופעים, השאלה אם ועדה מקומית דווקא מהשיקול של יעילות בדומה לטבלת הקצאה יכולה לעשות משהו כללי יותר.

גב' דנה שיחור:
כל החלטה כזו כרוכה לפחות ב – 4-5 ישיבות עם צוות מעולה שלנו. כמובן שבאזורים שונים בעיר ההתייחסות שונה לסוגיה. מקומות שיש לצאת כשמאי לראות את הנכס, הנכס הוא שונה, דירה שונה מדירה, ניקח בית בצהלה וכל בית אחר, כל בית והאפיונים שלו, יש ללכת ולראות פיזית בשטח איך הבנין נראה ובהתאם לזה לערוך שומה, פה בכלל אין ספק שאנחנו לא נאמץ שומות מכרעות, אנחנו יכולים לאמץ אבל בשומת ועדה, אנחנו נצא לשטח ונבדוק אם נוציא שומה פרטנית, אלה המקרים שיש שונות בין הנכסים. יש מקרים אחר, בזמנו גם היינו עם עורך דין גילת אייל וגם בסוגיה זו וגם לפניה, למשל בלב העיר יש לנו בנייני מגורים, בדרך כלל של 3 קומות יש אפשרות לתוספת של יח"ד על הגג. למעשה אני שמה דירה מסוימת שיש לה זכות בלתי מסויימת בגג במושע האם נכון להוציא לכל דירה שומה פרטנית למרות שהזכויות הן גג הן שטח קרקע ריקה, להכניס את הבעלים כל פעם להוצאה נוספת וכל פעם לשלם כספי ציבור, אנחנו חשבנו שזה לא ראוי. מדובר על קרקע ריקה זה לא חשוב אם הדירה משופצת יותר ופחות, מבחינתי זו קרקע ריקה. אנחנו החלטנו בעקבות דיון שהיה פה אמרנו שעל כל שומה שנוציא נוציא באותה שומה במקרה של לב העיר למשל מוציאים טבלה שרושמת פר דירה תת חלקה, כמה אחוזים וכמה חלקים יש ברכוש המשותף ומוציאים באותה שומה את כל היח"ד זה אימצנו, מאוד מקובל וסביר וקיימת הקיצוניות השניה שמדברים על קרקע ריקה, דוגמת הקרקעות שיש בים, יש רצף מאוד גדול, יש תכנית של 16,000 יח"ד יש לנו את תכנית 3388א שיש לה גם מעל אלף יח"ד וכן את תכנית פי גלילות, אלה קרקעות ריקות, כשאני יוצאת לשטח אני לא יכולה לסמן את הגרגר חול הספציפי כמו שיש לי בתכנית לב העיר למשל, אין משמעות אני לא יודעת בסופו של דבר איפה יהיה המגרש, פה הם שווים. אני מפעילה שיקול דעת , אם אין שום בניה באזור ואין הגבלה שיש ספציפית על חלקה, לא רואה מצב שאני צריכה להוציא כל פעם את אותה שומה, זה עלויות שמיותרות. אם אני מוציאה שומה גבוהה, אחר כך ירצה יגיב או שלא, יש הרבה שומות מכרעות. שומה סבירה שנוכל לאמצה ויכולים לעמוד מאחוריה.

יו"ר:
כל מה שאמרת בעיני, הדברים האלה היו אמורים להיות באותו מכתב שחתום עליו דניאל פיינשטיין.

גב' דנה שיחור:
התיק הזה הוא תיק ישן, מאז הדיון אצל כבוד היו"ר עו"ד גילת אייל אנחנו מעבים את המכתבים ונותנים לו יותר תוכן.

עו"ד פרלדיק:
מפנה לנספח א' לכתב התשובה מטעם הועדה בתיק של שמעון ברבי
. זאת ההתאמה שבוצעה ונשלחה לנישום.

יו"ר :
יש לכתוב לאזרח ולא תמיד מדובר בחברת דלק נדל"ן, צריך לכתוב לו שהקרקע המדוברת היא ריקה ואין לה מאפיינים ייחודים השונים מהשומה. האזרח אמור גם לקבל משהו אני לא יודע להגדיר כעת מה המסמך המעובה צריך לכלול, אבל כל מה שאמרת צריך להיכנס כדי שהאזרח יבין, ניסיתי להיכנס לנעליים של אותו אזרח ולנסות להבין מה הוא מקבל, הוא צריך לקרוא משהו שהוא, במקרה שלנו, לא בשטח שלו. אין מגבלות באזור ואין שום דבר על הנכס שלו, על הנכס הספציפי שלו הפרטני שלו, זו לא אמורה להיות מגילה אבל צריך מסמך שיסביר ויפנה באופן נקודתי ולא כללי לשומה עליה אתם מסתמכים. בשלב זה אני לא נכנס לשאלה האם אפשר להסתמך, נניח שאפשר להסתמך, עדיין גם אם אני מקבל את עמדתכם היה אמור להיות פה מכתב מפרט.

עו"ד אדיר:
בין אם יש מקום להוסיף במכתב הנלווה את מה שאדוני ציין ובין אם לאו, בסופו של דבר אין פה באמת נזק. הטענה היא טענה אסטטית, אולי יש מקום לעשות זאת, לא נגרם שום נזק לנישום, הוא קיבל שומה מכרעת, הכל מפורט ודבר נוסף, אדוני אמר שהאזרח הפשוט, הוא לוקח עורך דין ברוב המקרים והדברים מאוד ברורים, במיוחד בתיק כזה ועורך הדין מבצע את הבדיקות וקורא את השומה המכרעת. מדובר בטענה אסטטית, אנחנו תמיד לוקחים הכל לתשומת ליבנו ובסופו של דבר אין מקום לבטל את ההסתמכות על שומה מכרעת כשומת ועדה מקומית ואני סבור שהיתרונות עולים על החסרונות ובכך נחסך כסף רב שהיה יורד לטמיון אם היינו מוציאים שומת ועדה כשמדובר על קרקע ריקה.

עו"ד פרלדיק:
הנושא כל זה דברים טכניים, השאלה מה במהות רוצים להגיע, האם אנחנו רוצים שהועדה תסתמך על שומת הועדה.
יו"ר:
האם אין אפשרות מבחינה מערכתית ליצור משהו כללי, כי יש שני שמאים המחליטים נתונים סותרים, נלך במקרה הזה לשמאי מכריע שלישי שיכריע ביניהם ואז יהיה זכות לעורר הבא שלא מחוייב לשמאי השלישי המכריע, השאלה אם יש דרך לפתור את הבעיה מבחינה מערכתית כי אנחנו כל הזמן מדברים על חסכון ואני לא בטוח שכל העלויות לא מצטמצמות אם אפשר למצוא מודל.

גב' דנה שיחור:
יש כעשרים שמאים אחרים שלא מחוייבים וברור שלא מחויבים אחד לשני והשקפה שלו וערכים שלו הם מטבע הדברים, זה דומה אולי לשופטים בת משפט שלום, הוא יתן לך פסיקה אחרת וזה משהו שהוא בעולם המשפטי, ברגע שזה אנשים שונים, ההחלטות שונות, אנחנו כגוף ציבורי מבינים את זה, אנחנו מנסים ללכת לקראת הבן אדם, להבין אותו ולפחות להגיד איפה שאפשר לאמץ עקרונות של שמאי מכריע להפחית את החיכוך ואת שכה"ט של השמאי המכריע, הוא משולם מחצית על ידי הצדדים והוא פונקציה של השווים, איפה שאנחנו יכולים אנחנו רואים את הנישום לנגד עינינו, זה סיכון שאנחנו לוקחים. הכי קל לי להוציא כל פעם מחדש שומה לשלם את הסכום מכספי ציבור, יש לנו מימון, אנחנו יחסית עירייה חזקה, כל פעם להוציא שומת ועדה וישליכו ויתנהלו, יכול להיות שחלק מהנישומים יגידו שהם מאמצים את שומת הועדה, ברגע שאני כל פעם אחזור אחורה אז מטבע הדברים אז אתה עובר על התיקון ואתה רואה פסיקות נמוכות של שמאים אחרים ואתה תרגיש שמשהו לא בסדר, פה אני מצמצת אולי את הלקוחות שיפנו וגם את שכה"ט זה הכי פחות נוח מה שאנחנו עושים, אבל הראיה היא שאנחנו רוצים לשרת את הציבור. אני מסתכלת על נקודת מבטו של הציבור.

יו"ר :
אם הייתם הולכים לפי שומת שאול אשרת.

עו"ד פרדליק:
בשומה של אשרת הוא לא ביצע השבחה בעקבות ג.1, זה מה שאמרתי הפתרון מצוי כאן, ההבדל בין השומות זה לגבי ההתייחסות לג.1 האם היא משביחה אם לאו. זה שאלה משפטית, אנחנו לא עררנו כי הם ניסחו זאת בצורה שמאית. השאלה היא משפטית, התשובה היא משפטית שאם הועדה תכריע אז אפשר יהיה ליישר קו ואם יוחלט כך לכאן או לכאן, אז אפשר אולי ליצור את האחידות.

שמאי שפון:
דובר פה כי זו טענה אסתטית, השומה המכרעת שצורפה היא בהתאם לתיקון 84 שהוא כידוע מאפשר לשני מסלולים של תקיפת השומה. מסלול ראשון זה ועדת ערר ומסלול שני זה פניה למינוי שמאי מכריע על ידי יו"ר מועצת השמאים. מה קורה הם מצרפים שומה מכרעת של בלטר, נניח שאני הייתי פונה ומבקש מינוי שמאי מכריע ונניח שלא הייתה מתמנה גב' בלטר אלא מישהו אחר מהשמאים ונניח הייתי שם שומה נגדית מטעם הנישום מה היה קורה, האם השמאית המכרעת הייתה מגיעה לשמאי אחר. היא לא חלק משומה, אם הייתי פועל כפי שהועדה עשתה ומה שעשינו בערר והצגנו שומות מהנכס הזה הייתי מצרף אותו ומבקש מינוי של שמאי מכריע, מה שהיה קורה, היה יושב שמאי אחד שדן בשתי שומות מכריעות שהם לא חלק בדיון. הנישום האזרח יש פה גם פן פסיכולוגי, ברגע שאני מקבל חיוב שמי שחתום על השומה זה שמאית מכריעה, אני כבר מראש שוקל האם אני אוכל לתקוף את השמאי המכריע האם זה אפשרי בכלל.

יו"ר:
אני מבין את מה שאתה אומר וזו הסיבה שגם יו"ר הוועדה עורכת דין גילת אייל וגם אני פנינו למשיבה והיא גם אימצה זאת, עם עיבוי הדבר להסביר בדיוק מה היו הרציונלים שלהם מדוע החליטו לאמץ, למה הקרקע היא זהה וכיו"ב.

גב' דנה שיחור:
במכתב הנלווה צוין שיש להם אפשרות לערער.

עו"ד חליבה:
אנחנו עומדים על הטענה שלנו שלדרישה אין לה דרישה חוקית בהתאם לחוק התו"ב מן הראוי כי כל נכס יבדק פרטנית, גם אם מדובר בקרקע ריקה. כמו כן נראה לי שחברי שכחו את העובדה שהם מייצגים רשות שלטונית, יש לה חובת הגינות כלפי כל אזרח, חלה עליה חובה לדאוג לכל אזרח ולא לשלוח מכתב בעלמא שאומר שזו השומה המכרעת ואתה צריך לשלם איקס.

יו"ר :
נניח שהועדה המקומית הייתה מוציאה מסמך מסודר שבו היא הייתה מפרטת, ונתעלם מהשאלה המשפטית שעו"ד פרלדיק העלתה ונתעלם גם מהשאלה המשפטית האם זו שומה כהגדרתה בחוק, שמדובר בקרקע במצב תכנוני זהה, בדיוק אותה הקרקע, אין מגבלות והגבלות על הבניה, אין בניה באזור, מפרטת בדיוק את כל הנתונים ואומרת לכם אי לכך אנחנו מסתמכים על שומת השמאית המכריעה x וזאת משיקולי שוויון. בנוסף, היו נותנים את התחשיב בצורה מאוד מפורטת, אמנם לא שומה שאנחנו רגילים לראות בנכס באזור מבונה ספציפי, כפי שגברת שיחור אמרה, אבל בנסיבות העניין ניתן לקרוא לזה שומה. הייתם יכולים להתמודד והייתם מבינים על מה מדובר, מה אדוני רוצה מעבר לזה?

עו"ד חליבה:
זה שומה, הוא בודק ומביא לי בכתב את הנתונים הספציפיים של אותו נכס ואת ההתייחסות לגבי זכויות בניה. פה זה מכתב בעלמא.

מר שפון:
לא שמים שומה לנכס אחר לגמרי אבל עושים התאמה כמו שתיארתם, הזכויות שלך הם איקס אולי במקרה זהה זה דומה למה שהיה שם ואז מוציאים מכתב.

יו"ר :
אם אני מבין נכון את עורך דין חליבה, אדוני מסכים שאם היה מקבל מסמך במקום מה שהוא קיבל, שמפרט כפי שהגברת שיחור פירטה בפני
נו את ההתאמות ומדוע הנכס הזה עומד באותם קריטריונים שנבדקו בשומה של גבע בלטר, מבחינת אדוני זה היה מספק?

עו"ד חליבה:
אני אומר שזה מצב היפותטי, עדיין טענתנו הייתה שיש להוציא שומה לפי החוק, גם אם המכתב הנלווה, כי שומה ערוכה כדין יש להוציא לכל אזרח, מה שחבריי עושים ולא שמעתי מדוע הועדפה השומה של גבע בלטר.

יו"ר :
עורכת דין פרלדיק טוענת שהשאלה היא האם תוכנית 2812 היו זכויות המכלילות את תוכנית ג.2. וטוענת שזה ההבדל המהותי בין שתי השומות.

עו"ד חליבה:
מה שהם עושים זה הרי יש את השומה של אשרת שקובעת שג.1 לא קובעת, העירייה בחרה שלא לערער על שומה זו, מה שהעירייה עושה מגישה שומה ישנה יותר במטרה לפתוח את הענין הזה, היה להם את האפשרות לערער הם בחרו שלא.

יו"ר :
יש כמה שומות על הנכס וזה לגיטימי שהועדה המקומית תבחר את השומה התואמת את עמדותיה ומדיניותה ובלבד כמובן ותציין זאת באותו מסמך על מנת שהאזרחי יידע. ברור שאדוני רוצה שניקח את השומה של שאול אשרת.

עו"ד חליבה:
השומה של בלטר היא לגבי חלקה אחרת.

יו"ר:
השאלה היא זהה בשתי השומות, השאלה היא משפטית ברור שאדוני רוצה שניקח את השומה של אשרת וברור ששאר תושבי ת"א שרוצים שניקח שומתה של גבע בלטר זה לגיטימי, אז עיריית תל אביב החליטה לקחת את השומה של גבע בלטר שתואמת את עמדותיה ומשיקולים שהם סבירים, אדוני לא אומר ראו, אני יודע, הועדה אומרת קיבלנו החלטה שאנחנו הולכים עם השומה של גבע בלטר לגבי השטחים האלה והנה במקרה פלוני השתמשו בשומה של אשרת. כלומר הולכים בצורה סלקטיבית אז היינו צועקים חוסר שוויון וזה לא המצב. אדוני רוצה לתקוף את המדיניות לגבי הקרקע שלו זה בסדר, זו זכותו החוקית, אבל אני לא מצליח להבין מה אדוני מצפה לקבל מהעירייה בהנחה שנקבל את אותו מסמך מעובה, שיוציאו במקום עמוד שניים של התאמות שיוציאו מסמך של עשרים עמודים?

עו"ד חליבה:
אני מצפה לקבל שומה ערוכה כדין, יש כללים לעריכת שומה. אני לא מצפה לקבל שומה מכרעת המתייחסת לגוש חלקה אחר, אלא על הנכס הספציפי הזה גם אם מדובר על מתחם רחב.

יו"ר
אין לאדוני זכות להתעקש על קוצו של יו"ד.

מר שפון:
המצב שתיארתם לפני זה לגבי המכתב הנלווה היותר מפורט, אותו מכתב למעשה זה כבר שומה לכל דבר וענין, שומת הועדה שמתייחסת למצב תכנוני של הנכס הספציפי שמתייחסת לזכויות של אותו נישום שאולי מסתמכת על ערכים שנגבו בשומות אחרות, זה שומה לכל דבר ועניין ויש לגביה כללים. ביקור בנכס, ציון בפרטים וזה לא נעשה פה.

יו"ר
מר שפון, ביקור בנכס דורש ממספר נציגים ועלויות ופה הטענה שאין בכך צורך. האם לשיטת אדוני יש בכך צורך?

עו"ד חליבה:
אולי השמאי מאמץ ערכים אחרים.

יו"ר :
ביקור בנכס דורש הקצאת משאבים מטעם העירייה. מה באותו קרקע ריקה במצב תכנוני זהה במצב שאין בניה באזור מה היה עוזר ביקור בנכס?

מר שפון:
ביקור בנכס זו רק דוגמא אחת, הרי יש כללים לעריכת שומה.

יו"ר :
אני רוצה לדעת מה באופן קונקרטי מה היה משתנה לו היית מקבל שומה רגילה לנכס.

מר שפון:
יכול להיות שזה לא היה משנה כלום אבל זה יכול להצביע על בדיקה פרטנית של זכויות של אותו נישום ספציפי. אגב יכול להיות שאותו מכתב המפורט הנלווה במקום התדפיס של אקסל ושתי שורות שאמרו שזו השומה ועליה הם מסתמכים , יכול להיות שאם היינו מכניסים את יתר הפרטים זאת הייתה שומת ועדה לכל דבר וענין. יכול להיות שהועדה הייתה מוצאת לעשות זאת בלי לבקר בנכס, הביקור זה רק דוגמא, הכוונה שהמינימום שנקבע למעשה אלה דברים שהם חובה בכל שומה ולבטח במצב שלנו כאשר שמים שומה מנכס אחר, גם אם נניח שהמצב התכנוני הוא זהה וגם אם נניח שהן ריקות ואני לא יכול להצביע על גבול בין שתי החלקות.

יו"ר :
אני חושב שלאור מה שנאמר פה, אין מחלוקת שהועדה המקומית צריכה להוציא מסמך יותר מפורט שיותר מכבד את הנישום בזה אין ספק. יחד עם זאת בהינתן הדבר הזה ההתעקשות על הדברים הטכנים הפורמליים לא תוסיף לכם מאומה. לא הצלחתם לשכנע אותי ששומה פרטנית תוסיף משהו מעבר לאותו מסמך מעובה המסתמך על שומת גבע בלטר. אומרת עורך דין פרלדיק יש פה שאלה שהיא על השולחן שלכם והיא לא שאלה שמאית אלא משפטית וברגע שהשאלה תוכרע על ידי הועדה לא יהיו מחלוקות בין השומות, מהותיות לפחות.

עו"ד חליבה:
אדוני מדבר כאילו המכתב הומצא כבר.

יו"ר :
על זה אין מחלוקת.

עו"ד חליבה:
הם לא יכולים לבוא היום ולומר שהם טעו, משמע הדבר שהשומה המקורית מבוטלת, תוציאו את המכתב, תחזירו את הכסף ששולם ונתמודד מחדש.

יו"ר:
אם הועדה תחליט בשאלה לגבי היחס בין התכניות בצורה כזו או אחרת וככל שהשאלה משפטית אז יכול להיות שתקבלו את כספכם בחזרה ואם הועדה תחליט אחרת אז אדוני ישלם. אני מאמין שאין ניסיון מצד אדוני להתחמק מתשלום מהשבחה ככל שישנה וככל שיוחלט שישנה.
עו"ד חליבה:
דרישת תשלום שיוצאת על ידי העירייה לגבי ארנונה והיטלים חייבת להיות מפורטת מתייחסת לאותו נכס ספציפי ומראה את השטח ומפרטת מדוע חוייבת איקס, אין זה נהוג שרשות שלטונית תגיד תשלם איקס כי וואי שילם זה לא ראוי.

יו"ר:
במידה ואדוני לא היה משלם והיה ריביות אני מרשה לעצמי לומר שסביר להניח שהיינו מתוקף סמכותנו בסעיף 16 לתוספת השלישית במקרה הזה ובהנחה אדוני צריך היה לשלם היינו מפחיתים את הריביות אבל ככל שישנה השבחה אז צריך לתקן את הפגם לא לבטל את התשלום שנובע משיקולי צדק חלוקתי.

עו"ד חליבה:
אז על אחת כמה וכמה על היטל השבחה, זה פסיקה של בית המשפט העליון בעניינים אלה.

עו"ד אביר:
אנחנו לא בגזרת ארנונה אלא בגזרה של היטל השבחה. מעבר לכך שמעתי את חבריי ולא תמצא שום נימוק שישכנע אותך לבטל את השומה או את החיוב הכל היא טענה אסתטית ואין מאחוריה שום דבר.

יו"ר
במקרים הללו השומות שולמו במועד?

עו"ד חליבה:
למיטב ידיעתי כן.

עו"ד פרלדיק:
ההפך אני לא מצליחה להבין את הראיה אולי משהו ספציפי בתיק, לא יודעת מה עומד מאחורי כל התיק הזה, יש לנו תיקים שאנחנו שומעים שלמשל אזרח שיש לו שני נכסים צמודים במושב צופית, יצאה שומה מכרעת אחרי שנעשה הליך שעברו שומת ועדה וועדת ערר, הגיע התיק לסיום, משכו את הנישום במשך שנים עד שהגיעו להכרעה אמר שהוא סיים את התיק יש שומה מכרעת ואושרה, יש לו שקט, הוא מוכר את הנכס שליד ומוציאים לו שוב שומת ועדה קודמת שנפסלה והוא אומר מה עוד פעם הוא צריך לעבור את כל התהליך מחדש.

מר שפון:
חוזרים על הטענה בעררים ולטענתו לפחות בשלב זה לא ניתן לחייב מכוח תכנית ג/1 שמאפשרת יציאה לגג . במתחם שלנו לא קיימת תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. לכן העוררים גם אם ירצו לממש את הזכויות האלה אין אפשרות כי זכויות אלה הן לא מסויימות ולא קיימות ולטענתנו לכל היותר ניתן לחייב בגין תכניות אלה בזמן הוצאת היתר הבניה.

יו"ר
הדברים שאדוני אומר לא נלקחו בשומה של גבע בלטר?

מר שיפון:
יש התייחסות לכך אבל אזכיר שועדה זו עם יו"ר גילת, היא דנה בתיקים בעררים בגין תכנית חדרי יציאה לגג בחולון. ששם הועדה המקומית של חולון עושה למעשה מה שועדה מקומית תל אביב עושה, מחייבת את כולם במכר ולא משנה אם זה דירה בקומה עליונה אמצעית או קרקע יש גם חיוב במסחר בגין חיוב הרחבת חדרי גג למגורים. עמדתנו שם וגם פה, היטל השבחה בגין תכניות חדרי יציאה לגג, צריך לחייב במועד מתן ההיתר ואת המימוש של הזכויות והבעלים של הזכויות בבית. לתמיכה מפנה את הועדה ל

פסק דין
עליון בעניין גוזלן שלדעתי ניתן לאמץ את היתרונות שלול גם לעניינו. בעניין גוזלן הייתה שאלה איך לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית המרתפים המאשרת בניית מרתף. שם הוחלט על ידי בית המשפט העליון, כי ברגע שמאושרת ההקלה הזו בקומת הקרקע שמאפשרת בעקיפין הגדלת קומת המרתף מכוח זכויות קודמות שעל פניו אין עליהן חיוב בהיטל השבחה, קובע בית המשפט שכן ניתן לחייב גם בגין זכויות אלה. בהקבלה למקרה שלנו זו הדרך שצריך לנקוט בה, לחכות למימוש זכויות בדרך של קבלת ההיתר ולגבות את מלוא היטל ההשבחה וביום מתן ההיתר ומאותו נישום שקיבל את הזכויות בפועל, כך גם מובטח כי הועדה המקומית זוכה במלוא הכסף המגיע לה בלי משחק הסתברויות, דחיות וכיוצ"ב. מפנה לעובדה שבכל השומות המכריעות בנכס שלנו לא היה חיוב בגין תכנית גג, עובדה שהחיוב לא יצא. העובדה שהחיוב בגין תכנית ג לא היה.

עו"ד חליבה:
מדובר בתכנית ג/1 שהיא כללית , האי וודאות פה היא מוחלטת, גם אם חבריי יטענו שהיה מקדם הוא לא נכון.

מר שיפון:
נכון להיום קיימת החלטה של ועדת ערר זו של מי שחייב בהיטל השבחה אלה בעלי זכויות בדירות עליונות בלבד, אני היום העוררים לא יודעים מה בסופו של יום יהיה בידם, האם זו דירת קרקע דירת אמצע, אם זו דירה, מסחר או אם זה יקרה.

עו"ד אדיר:
חבריי טוענים שתכנית ג/1 אינה משביחה מאחר ולא ברור בשלב זה היקף זכויות הבניה הסופית מכוחן ומועד ניצול הזכויות מתי ניתן להוציא היתר מכוחה. אני מעוניין להפנות למספר סעיפים בתכניות הרלוונטיות. נתחיל מתכנית 2812, סעיף 2/ב , קובע קביעת מספר מירבי של 3,000 יח"ד וכן מפנה לסעיף 12.1 לתכנית זו, נקבע, אזור מגורים ושטחי ציבור באזור מעורב למגורים ושטחי ציבור שימושים ראשיים למגורים, כלומר כבר עתה ברור לנו שיוקמו יח"ד מכוח תכנית מפורטת, זה ברור לחלוטין, אין שאלה אין ספק. זה עולה מהוראות התכנית. האם ניתן לבנות יהיה חדרי יציאה לגג באותן יחידות, מפנה לסעיף 2 לתכנית ג/1 בהקשר הזה, שאושרה ב – 2007, כלומר אחרי 2812, זה בסעיף 2 נקבע כי התכנית חלה עלה שטח התחום בקו כחול בתשריט הכוללת את מרחב התכנון של ת"א יפו למעט, האזורים הבאים, אז כתוב, רבעים, שלוש, ארבע, חמש, שש (מרכז העיר) וכו'. כלומר ברור לנו שיהיו יח"ד ואנחנו רואים שתכנית ג/1 חלה על המתחם, היא לא הוחרגה במסגרת אותו סעיף. זה בדיוק מה שהשמאית המכריעה אמרה, מפנה לעמוד 19 לשומתה: "אינני מקבלת את הטענה כי הכללתה של הקרקע הנדונה נעשתה בעלמא לדעתי עצם הכללת חטיבת הקרקע שבתחום תכנית 2812 בתכנית ג/1 מהווה הצהרת כוונות ברורה של גופי התכנון, כי בכוונתם להעניק זכויות לחדרי יציאה לגג בתחום התכנית" וכן אמרה דבר נוסף היא בחנה את תכנית 3700 אשר מתייחסת לקרקע הסמוכה, למתחם שלנו, היא אומרת בהערת אגב אציין, מצטט, נקבע בסעיף 11.1.18ג, מצטט מתוך 3700 מעבר לשטחים המפורטים בבניה המותרים למעלה יותרו חדרי יציאה לגג על פי תכנית מתאר, כלומר היא רואה שבסמוך יש חדרים עם יציאה לגג והיא מקישה מכך. במקרה שלנו, יש צורך בהכנת תכנית מפורטת שתגדיר בדיוק את זכויות הבניה מכוח התכניות. השאלות היחידות שנותרו פתוחות בהקשר הזה זה לגבי היקף הזכויות ומועד הזמינות. היא לקחה זאת בחשבון וקבעה מקדמי הפחתה, מצטט מתוך עמוד 19. "אני מודעת לעובדה כי קיימת אי ודאות גבוהה באשר למועד אישור תכנית מפורטת, היקף הזכויות לחדרי יציאה לגג, צורת הבינוי וכן הסיכון כי בסופו של דבר יוחלט על בינוי שונה שלא יאפשר את חדרי יציאה לגג, סיכונים אלה יש להביא בחשבון אולם אין משמעותם כי התכנית לא תשפיע על המקרקעין". השמאית המכריעה קבעה הפחתה שלא פחות מ – 61% בגין חוסר הודאות פלוס 10% בגין המושא. היא אומרת ואני מצטט מתוך עמוד 20: "היקף הזכויות תלוי במספר רב של פרמטרים כגון שיעור ההפקעה הצפוי, היקף התכסית, גובה הבניינים וכיוצ"ב שהם בגדר נעלם, בתחשיב ביצעתי הערכות לגבי אותם פרמטרים ועל פי המקובל בסביבה ועל פי הצד הזעיר" ואומרת שלא מצאה לנכון לבצע הפחתות לסיכון.." חברי דיבר על פסק הדין ועל ההחלטה של חולון זה לא רלוונטי, אנחנו נמצאים בקרקע ריקה, במושא, מעבר לכך ג/1 מאפשרת לא רק חדרי יציאה לגג אלא מאפשרת דירות והוא אומר שלא ידוע אם הוא יהנה מיציאה לגג, זו טענה מופרכת. בסופו של דבר הוא יהנה מיציאה לגג בדרך טבלאות איזון ויהנה מעלייתה שווי. חברי דיבר על מספר פסיקות , לדעתי לא רלוונטיות, אני מפנה לפסיקות רלוונטיות, חברי לא ציין אותם, קודם כל כמובן פסיקתו של בית המשפט העליון של אליק רון, כאן בית המשפט דיבר על זכויות מאין מוקנות ואמר שיש מנגנון חיוב דו שלבי ואמר יש את החיוב בעת המכר ובעת הוצאת ההיתר. יש גם פסיקה נוספת של ועדת ערר נכבדה של יו"ר גילת אייל, שנתנה ממש לאחרונה ב – 15.11.15 שם היא בחנה את השאלה של זכויות מוקנות. באותו מקרה דובר בתכנית שכללה הוראה שכרוכה בה הקלה, לצורך קבלת הזכויות הדבר כרוך באישור הקלה. הועדה המקומית הרצליה טענה שכמו שחברי טוען שיש לדחות את כל החיוב למועד הוצאת ההיתר, אלא שועדת הערר הנכבדה, ועדת ערר זו דחתה טענה זו ואמרה שצריכים להיות שני מועדי חיוב במועד המכר ובמועד ההיתר, אמרה ואני מפנה כי מדובר בערר ת"א 85037-12 בוריס וילנה קוזניץ נ' ועדה מקומית הרצליה, הועדה קבעה ואמרה שאין להתעלם מכך שהשוק גילם את הכללת ההוראה הזו בתכנית ואני רוצה להפנות בהקשר זה לסעיף 4.7 לתוספת השלישית לחוק, שאומר שהשומה תערך ליום תחילת התכנית אול יום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי וזה מתקשר בדיוק להחלטת הועדה הנכבדה ואומרת, מצטט מהחלטת הנר. נ' כן. כלומר היא אומרת שהשוק כבר מגלם את השווי ויש להכליל את זה. מפנה לדברי השמאית המכריעה גב' בלטר, בעמוד 20 לשומה, אני מסכימה עם שמאית המשיבה כי שווי הקרקע כפי שהוא נקבע בשוק, נגזר מזכויותה בניה הצפויות בתחום התכנית, כמו כן אני מעריכה כי השוק מכיר בעובדה כי זכויות הבניה גדול מ – 100 מטר בממוצע ליח"ד ל – 100 מ"ר ועוד תוספת מסוימת בגין תכנית ג/1, כלומר השמאית המכריעה עשתה בדיוק את החיוב הדו שלבי שניתן באליק רון ובהחלטת יו"ר גילת אייל, היא אומרת שהשוק מגלם את הכללת הזכויות ומה שהועדה קבעה וזה מה שצריך להיות כאן, יש לחייב פה כפי שנקבע בשומת גבע בלטר ואת היתרה בהתאם. בנוסף חברי טוען שכל עוד לא ניתן להוציא היתר בניה זה מאיין את ההשבחה, יש פסיקות מפנה להחלטת יו"ר גלעד הס, יו"ר ועדת הערר בערר 86046/12 אברהם יצחק מכניס נ' הועדה המקומית באר טוביה, הוא אומר, "איננו סבורים כי ניתן לקבוע באופן קטגורי...".

עו"ד פרלדיק:
חברי דיבר כמובן שמדובר בזכות מוקנית ועל זה לא ארחיב, עורך דין אדיר פירט בעניין ומרגע שזה זכות מוקנית ברור לפי עקרונות היסוד לקביעת היטל ההשבחה חובה לועדה המקומית לגבות היטל השבחה. שנית מדובר גם אם נניח ונקבל את הטענה שזו אינה זכות מוקנית בשלב זה, הרי שנקבע בערר קוזניץ שבעצם הכללת הזכויות בתכנית, הגבירה את מידת הוודאות לנתינתם וזו השבחה בדרך אחרת. על השבחה בדרך אחרת גם חובה לגבות היטל השבחה. שלישית, מעבר ל

פסק דין
אליק רון שהוא מאוד ברור ולפיו חובה עלינו לגבות, הגביה היא בעת אישור התכנית ולא בעת מתן ההיתר, יש הסדר מאוד ברור בחוק מתי צריך לגבות ואישור תכנית זה מועד קדוש. הרי שיש פסיקה מפורשת בנוסף לפיה גביית היטל בגין התכנית בעת מכירת קרקע צריכה לכלול את כל ההשבחות האופציונליות של התכנית. מפנה לערר דרום 86039/12 ציון ג'אן ומפנה בעניין זה לאהרון נמדאו בספרו עמוד 210,

פסק דין
נפץ 1793-09 וכן לצטט מתוך ערר מכנס שאומר, "שאף אם לא ניתן לממש את הזכויות באופן מ ידי אף אם היא מכילה רכיב ספקולטיבי שאף לא בטוח שימומש ואף אם מימוש הזכויות כרוך באקט נוסף בהליך תכנוני, חובה על הועדה לגבות היטל השבחה..." כמובן שהגובה ההיטל יהיה מופחת בגין אי הוודאות אך החובה קיימת. כל תוצאה אחרת הייתה סותרת את כל קרנות היסוד של היטל השבחה וכן מפנה ל

פסק דין
לוסטרניק, הרי

פסק דין
זה אמר שבהיטל השבחה חובה להתחשב גם בציפיות כלליות שמשפיעות על שווי הנכס אז איך יתכן שתכנית שכתובה מפורשות בתכנית לא יילקחו בחשבון.
עו"ד חליבה:
לפי דברי חבריי השאלה היא שמאית, הם מתייחסים למקדמים שהיה צריך להילקח.
יו"ר:
האם השומות המכריעות האחרות חולקות על השאלה המשפטית או שהם חולקות על הפרמטרים השמאים?

מר שיפון:
השאלה היא משפטית מפנה לסעיף 12 להודעת הערר שיש פה ציטוטים משלוש שומות מכריעות שצורפו לערר, אז עם כל הכבוד עמדתה של שמאית מכריעה גבע בלטר זו לא עמדה יחידה.

יו"ר:
לא על זה המחלוקת.

עו"ד חליבה:
השאלה היא שאלה שמאית ושוב חוזרים אחורה למצב שהעירייה פותחת שומות מכרעות כי הם בחרו לא לערער.

יו"ר:
יכול להיות שיש צורך בשומה מכרעת פה. לא זו השאלה. אדוני התחיל עם הטענה שיש בעיה משפטית לחייב בגין תכנית שאי הודאות שלה גדולה ולא ברור האם בסופו של יום ניתן יהיה להוציא היתר בניה, זו הטענה המשפטית של אדוני. הביאו המשיבים שורה ארוכה של פסיקות שבהן נאמר במפורש שניתן לחייב. האם לחייב בעשרה אחוז או באפס אחוז כי האי ודאות כל כך גדולה או לחייב בחמישים אחוז, זו שאלה מסדר אחר, זו השאלה פה.

עו"ד חליבה:
בעניין אליק רון, לא חל פה הוא דיבר על זכויות מוקנות ושיקול דעת של הועדה המקומית.

יו"ר
אני שואל ברמה העקרונית, הם נתנו שורה ארוכה של פסקי דין, של עררים, של ספרות, האם אדוני סבור ברמה העקרונית אחרת?
עוד חליבה:
לא ברמה הודאית. אני צריך עוד תכנית מפורטת. כרגע הזכויות האלה לא נותנות לי כלום.

יו"ר :
האם במקרה כזה כל פעם שצריך תכנית מפורטת לא נגבה היטל השבחה?

עו"ד חליבה:
למשל תכנית של תמא 18, האם ביום של מכר האם אתה לא תגבה.

מר שפון:
הפניתי מקודם לסעיף 12 לערר שבו יש ציטוטים משלוש שומות, מפנה לסעיף 12.2 שבה השמאי שמואל מגיע למסקנה שההשבחה בגין שטחי הבניה על הגגות תגובש רק עם אישור תכנית מפורטת... ומפנה לסעיף 12.3. זאת בדיוק התשובה.

יו"ר :
עם כל הכבוד לשמאים, יש פה הכרעה משפטית, אני מנסה להבין את אדוני יש פה תכנית שמקנה זכויות, אין מחלוקת על זה, אין ספק שזה ברמה כזו או אחרת בר יישום. אני מנסה להבין מה הטיעון המשפטי של אדוני כנגד הטיעון שעורכי דין אדיר ופרלדיק טענו.

מר שפון:
זה לא מה שדובר פה. אמנם נעשתה פה השוואה לזכויות מותנות ו

פסק דין
אליק רון והערר בהרצליה, המקרים לא דומים, שם דובר על זכויות מותנות האם לאשר את הזכויות תוך נקיטת הליכי הקלה, גם באליק רון, זכויות הבניה שנתנו בגבעתיים היו מותנות בשיקול דעת של ועדה מקומית וכן בהיקף ניצול זכויות הבניה על ידי הבעלים, שאם תבנה כך יש לך תוספת יש לך וואי ולכן, נקבע שחלק של ההשבחה ישולם.

יו"ר:
יש תכנית שמאפשרת 3,000 יח"ד בניה ויכול להיות שגם לא והאם בגלל תכנית זו לא נאשר?

מר שפון:
יש לי שטח לחקלאות שנכלל בתחום ג/1 המאפשרת חדר על הגג האם במכר אין לי תכנית שמפשירה לי את הגג, האם במכר של מכר קרקעית לא , אבל מתי תבוא הועדה ברגע שהקרקע תופשר וברגע שתהיה תכני מפורטת המאפשרת להוציא חיוב היא תוכל לחזור ולחייב על חדרי הגג אז זו בדיוק הטענה, ברגע שיהיה היתר בניה וודאות מוחלטת.

עוד חליבה:
בתחילת הדיון נאמר על ידי חבריי שהשאלה היא משפטית אך בפועל מה שנעשה זה לפתוח שומות מכרעות על מנת להחזירם לשמאי מכריע, כל השומה היא כי יש שתי שומות הועדה המקומית מנסה לעשות דין לעצמה, להתעלם משומות אחרות. וכרגע היא רוצה לפנות לשמאי נוסף, יווצר מצב של אי ודאות. אחרי שתתקבל שומה חדשה הם יגישו אותה.
יו"ר:
אנחנו נבקש מהועדה המקומית כאן להציג עמדה איך הולכות להראות השומות שמבוססות מכוח עקרונות השוויון על שומה מכרעת אחרת. אנחנו מקבלים את החשיבות של ערך השוויון. המשיבה תעבה אותו מסמך שהוא לא ראוי בעיננו ובהתאם להוציא לכם שמה חדשה. ואז תוכלו ללכת לשמאי מייעץ. כמובן שהכל בתנאי ותקבלו את המסמך המעובה, אחרת נצטרך להכריע בסוגיה. בסופו של יום ברמה העקרונית עמדת הועדה המקומית מקובלת על אדוני, מבחינה משפטית?

עו"ד חליבה:
מבחינתי הוצאת המכתב לא מקובלת עלי.

עו"ד אדיר:
אני מבקש כי התחום יתחם.

עו"ד חליבה:
מבקש כי הוצאות שכ"ט יחולו על הועדה המקומית כי כל ההתנהלות שלה הובילה לעניין, בגלל שהועדה לא הוציאה שומה מסודרת הם נגררו להליך הזה.

יו"ר :
אם אדוני אומר שהמשיבה תוציא לכם מסמך ברוח הדברים שאמרנו ואף תישא בהוצאות שלכם לבוא לדיון פה ולהגיש את הערר, זה מובן. אם אדוני בא ולאחר שהמשיבה תציג לנו פורמט כיצד יראו שומות הועדה המסתמכות בשל עקרונות השוויון על שומות מכריעות כאלה ואחרות, לא רק על השטח הזה אלא באופן כללי, אם אדוני ירצה אחר כך לבוא וללכת לשמאי מייעץ כי אדוני לא מקבל את עמדת הועדה, אנחנו במקום אחר לחלוטין. אבל אם אדוני מבקש ללכת לשמאי מייעץ זה בחירה של אדוני.

יו"ר:
תוך 30 יום המשיבה תגיש מסמך, במקביל אתם תקבלו מסמך מפורט קונקרטי ספציפי למקרה שלכם, לאחר מכן תודיעו לנו האם אתם מבקשים ברמה השמאית לעבור לשמאי מייעץ או לא, ככל שנעביר לשמאי מייעץ אני עוד אעבור על הטיעונים שלכם אך על פניו השמאי המייעץ ידון אך ורק במקדם אי הודאות.

מר שפון:
אפשר להתייחס למסמך זה בכל ההיבטים בין אם זה הפניה לשמאי מייעץ ולא להגביל אותנו.

יו"ר:
כל ההיבטים זה נשמע אמירה מאוד גדולה אבל בסופו של יום כל ההיבטים נדונו כאן. מתמקדים בדבר אחד, אם תהיה לכם שאלה משפטית האם הזכויות מוקנות מכוח תכניות שניתן יהיה לממש אותם אך ורק בהיתר בניה אז תגישו, והועדה הזו תכריע בזה.
יגיד לי אדוני האם הוא חולק על הנתון המשפטי.

עוד חליבה:
גם מבחינה משפטית אני רוצה להתייחס למסמך.

מר שפון:
שימציאו את החיוב הראו ונתייחס אליה.

יו"ר:
המסמך שיפרט את כל הדברים ומדוע הועדה מסתמכת על שומתה של גבע בלטר, תקבע מקדם להקמת חדרי היציאה לגג שלוקח בחשבון את אי הודאות. אין ספק שצריך לקחת בחשבון את תכנית ג/1 והשאלה היא שמאית. אם וכלל שתדון בפני
שמאי מייעץ השאלה תהיה מה המקדם שיש לקחת בחשבון, אלא אם כן אדוני יגיד שגם אם יש סיכוי כלשהו ויגיע שמאי למסקנה שיש סיכוי 0.02. אחוז עדיין אני חושב שאני לא צריך לשלם, זה טענה משפטית. האם זו טענתו של אדוני. הסתברות יכולה להיות גם יותר.

עו"ד אדיר:
שמאי מייעץ מוסמך לדון רק בשאלת גובה החיוב.

מר שפון:
אנחנו מבקשים זכות תגובה לאותו מכתב שהוצא לנו, יכול להיות שהמכתב לא יספק אותנו, לא רוצה להיות מוגבל לתגובות. יכול להיות שאטען שעצם המסמך החדש זה חיוב חדש ותבטל את מה שהיה. יש דברים שאני לא רואה אני לא רוצה שאהיה מוגבל בתגובתיי.

יו"ר:
מבחינתי לא מדובר בשומה חדשה אלא שומה שנפל בה פגם שיש לתקנו אך לא מדובר בשומה חדשה ולא הולכים לגלות דברים שלא צפו פה בדיון.

מר שפון:
בואו נחכה למסמך ויש לנו אפשרות להגיב תוך פרק זמן לתגובה נגיב.

יו"ר:
הועדה תקבל מסמך ותיתן החלטה בעניין.
בכל מקרה אני רוצה להבין לגבי הטענה המשפטית.

עו"ד חליבה:
כפי שטענו קודם השמאי המכריע שייקבע צריך לקחת בחשבון את אי הודאות, אני מסכים שזו שאלה שמאית. לאחר מכן תהיה לנו זכות תגובה. השאלה כרגע שנבחנת לאחר קבלת המסמך מצד הועדה המקומית תהיה האפשרות האם בכלל ניתן לחייב כעת את הנכס לפי תכנית ג/1 או שיש להמתין.

יו"ר
ברגע שתקבלו את השומה מהועדה יש לכם אפשרות לבוא ולטעון זה לא שומה אין פה חיוב ולא שום דבר אלא דורשים שהועדה המקומית תלך ושמאי מטעמה יוציא שומה קונקרטית על הנכס הא ותו לא, תקבלו את השומה תוכלו לדרוש ללכת לשמאי מייעץ שידון בשאלות שמאיות בלבד. מה מקדם אי הודאות והציפיות בתכנית הזו, האם הדבר הזה מקובל על אדוני?

לאחר הפסקה

עו"ד חליבה:
אנחנו נבקש למחוק את הטענה לפיה יש לחייב את כל היטל ההשבחה על תכנית הגגות בהוצאת היתר הבניה.

עו"ד אדיר:
מקובל עלינו.

החלטה

המשיבה בחרה להגיש לעוררת חיוב בהיטל השבחה המתבסס על שומה מכרעת שנעשתה למקרקעין אחרים בחלקה נשוא ערר זה. המשיבה רואה חשיבות בהסתמכות על עקרונות שנקבעו בשומה מכרעת לאותה חלקה וזאת משיקולי שוויון ויעילות. העורר טוען שאין המדובר כלל בשומה.
מבלי לקבוע מסמרות לגבי ההגדרה מהי שומה ובהתאם לדברים שנאמרו בדיון הוועדה המקומית תעבה את דרישת החיוב שהומצאה לעורר, דרישת חיוב זו בצורתה הנוכחית אינה ראויה בעינינו. המשיבה תפרט במסמך נלווה מדוע היא מוצאת לנכון להסתמך במקרה נשוא ערר זה על שומת גבע בלטר, תוך התייחסות למאפייני המקרקעין המסוימים. בנוסף, תציג המשיבה לעורר את כל השומות המכריעות שהוצאו לחלקה נשוא הערר ותפרט מדוע החליטה להסתמך דווקא על שומת גבע בלטר.

דרישת החיוב החדשה תומצא לעורר בתוך 21 יום. לאחר מכן יודיע העורר בתוך 7 ימים האם הוא עומד על הערר ביחס לטענתו לפיה לא הומצאה לו שומה כדין או האם הוא מקבל את השומה ומבקש למחוק את הערר או האם הוא מבקש למנות שמאי מייעץ שידון אך ורק בשאלה מהו המקדם שיש לקחת בחשבון ביחס לתכנית ג/1 בשל אי הוודאות.
בהתאם להודעת העורר יוחלט לגבי המשך ההליכים בערר, לרבות בשאלת ההוצאות.

בנוסף נבקש מהמשיבה להציג מתווה כללי ביחס לחיובי היטל השבחה המבוססים, מכוח עקרונות השוויון, על שומה מכרעת אחרת. התווה האמור יוצג לוועדה בתוך 30 יום.
_______________________ __________________________
ליאן רז בנימין זלמנוביץ', עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב מחוז תל-אביב
ערר מס' : תא/85132/13
תאריך: 05.01.16

ישיבה מס': 1/16
מ ד י נ ת י ש ר א ל
ועדת הערר לתכנון ולבניה
פיצויים והיטלי השבחה

מחוז תל אביב
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85132/13 שמעון ברבי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-ֽ 05/01/2016)