פסקי דין על יוסף ליפשיץ | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

85089/15 ערר     15/05/2016




ערר 85089/15 יוסף ליפשיץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב




בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד בנימין זלמנוביץ'

מ"מ חבר ועדה: מר שמעון בוחבוט
נציגת מתכנן המחוז: מר מוטי דדון


העוררים: יוסף ליפשיץ

ע"י ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק

המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד ניר בראונשטיין


תאריך הישיבה: יום ראשון, ז' באייר, התשע"ו 15.05.2016.
מזכירת הועדה: עו"ד ליאן רז

קלדנית: אמיר נעמי

נוכחים:
מטעם העוררת: על ידי עו"ד אלי וילצ'יק
, שמאי שאול רוזנברג, עו"ד ברנע
מטעם המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א – על ידי עו"ד ניר בראונשטיין
, גלית אציל לדור- שמאית, דנה שיחור – מנהלת מחלקת שומת השבחה, אילנית שגב- שמאית הוועדה המקומית-, דרור גולדנברג, שמאי. עו"ד שפי אושרת – מטעם הוועדה המקומית- מנהלת תחום השבחה.
נושא: ערר היטל השבחה משאי מכריע משה נדם- גו"ח 6649/229,251,250 טאגור 2, 4, 6, 8, 10, תל אביב. תכניות.
----------------------------------------------------------------------------

יו"ר:
אני חושב שהשומה לא מספיק ברורה כדי שנדחה אותה. בסופו של דבר עברנו על השומה של השמאי המכריע ואני אומר שפרויקטים של פינוי בינוי נבדקים ונבחנים מבחינת הכדאיות הכלכלית שלהן. בשומה היה חסר לי פירוט ההפחתה. אנחנו רוצים לדעת מה העלויות. ניתן לקחת מהנדס. אני רוצה לדעת מה העלויות בפועל, נקבע רק אחוז.
לפי המספרים בשורה התחתונה, יוצא שמישהו פישל.
עו"ד בראונשטיין:
אני רוצה להסביר. אני מפנה לעמוד 22 לשומה המכרעת לעניין השווי במצב חדש- סעיף 17.2. יש כאן הפחתה של כמעט חמישים מיליון ₪. זה מספר אדיר. בין 189 מיליון ל-141 מיליון ש"ח והכל בשל ההפחתה של ה-25 אחוז. בואו נשים בצד את העובדה המאוד חשובה שהשמאי של העוררים בפני
מר נדם ביקש הפחתה של עשרים אחוז ומר נדם הפחתה של 25 אחוז. מה שעשה מר נדם, הוא אמר שמבחינתו ישנה הפחתה שנובעת מהצורך בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה ומשך הזמן להכנתה להערכתו הוא חמש שנים ועל כן הוא הפחית 25 אחוזים. בשל הנסיבות הספציפיות של המקרה הזה, ובשל התב"ע, אין מקום להביא הפחתה כפולה וחופפת. כשהוא שקל כמה זמן יקח להשיג התארגנות דיירים, חתימות, משפטים וכו' זה חופף בזמן להכנת תוכנית איחוד חלוקה. אותם חמש שדנים, הם חמש שנים.
לשאלת היו"ר, איפה נמצאים הנתונים שיש עלות של הריסת המבנים, הפינוי וכו' ואם הם כלולם בתוך ה-25%, אני משיב שלא. הייתה הפחתה אחת שהיא הפחתה מאוד גבוהה של 50 מיליון ₪- מפנה שוב לעמוד 22, זו הפחתה אדירה. בלי שום קשר אליה, השמאי נדם גן בכל אחד מיתר הסוגיות שהועלו וקובע לגופן של דברים אם נכון או לא להפחית ומנמק. לעניין עלויות הריסה לדוגמה- מפנה לעמוד 17 לשומה המכרעת שם כתוב במפורש לאחר בחינה של הדברים שהוא רואה תועלת ולא רק עלות ליזם בשאלת עלויות ההריסה. לכן, הוא קובע קביעה שמאית שהיא בהחלט סבירה שזה עלויות שמקזזות זו את זו.- זה לעניין עלויות ההריסה.
לעניין האלמנטים הנוספים שהועלו בהערות היו"ר וקשורים למצב הקנייני או המשפטי או כל מיני אלמנטים הסכמיים חוזיים שנובעים מהסכם היזמות בין חברת אשדר לדיירים, דברים אלו כלולים בשומה ונכתב במפורש שאין מקום להתחשב בהם וזאת מאחר ואנחנו לא בודקים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. זה עשה היזם באמצעות השמאי המחוזי כשהוא דן על קידום התוכנית. היום אנו דנים בתוכנית שאושרה בנובמבר 2012- 3 שנים לאחר חישוב הכדאיות הזה.
הכלכליות גדלה בשנים האלה ואנחנו לא צריכים לדון בשאלה הזאת בכלל. אני מפנה למה שכתבה השמאית מטעמנו וצורף לתשובתנו. אפילו בדיקה שהיא עשתה על פי תקן 21 נקבע כי מדובר ב-30 אחוז כדאיות ברווח הכלכלי. זה הוגש לוועדת הערר. חוץ מזה, מפנה שוב לעמוד 22 לשומה המכרעת. מר דנם לא הסתפק בבדיקה הנכונה של שווי חדש וישן כמו שהדין קובע. לאחר מכן, הוא ערך בדיקת סבירות עצמית וכותב באותו עמוד- מצטט. הוא לקח את דירות התמורה שמקבלים הדיירים, עם דחייה של מספר שנים עד קבלתם לידיהם ותוספת ההכנסה בדמי שכירות עד לקבלת הדירות החדשות. ראו איזה פלא. הוא הגיע בקצה העמוד ל-157 מיליון וזאת בשתי שיטות שונות לאותה תוצאה בנוגע לשווי החדש.
לפי בדיקה זאת, יוצא ששווי הדירות תמורה, כאשר אשדר הוא לא הבעלים במועד הקובע, הכלכליות שלו היא לא מעניינה של וועדה זו או של הוועדה המקומית. הוא יכול להחליט החלטות עסקיות עם עצמו. ברגע שיש תוכנית בתוקף המועד הקובע הוא נובמבר 2012. לכן, הבדיקה שנערכה בשנת 2010 היא לא מענייננו. אם נלך למועדים הקובעים, מפנה לעמוד 16 לשומה המכרעת לשווי של דירה בסיסית במצב קודם, אחת מתוך שישים דירות קיימות ב פרויקט והוא מגיע לפלוס מינוס 1,872,000 ₪. בעמוד 22. מפנה גם לעמוד 21 שם נרשם 1,855,000 ליחידת דיור אחת. שווי דירות התמורה שהדיירים אמורים לקבל על פי ההסכם עם חברת אשדר- מפנה לעמוד 22- הידרה היא בשווי של 4 מיליון ₪. אחרי כל ההפחתות- 2.6 מיליון שח. זו השבחה גדולה לדירה. אז מה מצופה? שלא נגבה את ההתעשרות של הדיירים?
להערת היו"ר, לעניין השומה של מר יצחקי שגם כן היא מגיעה לשומה, אני משיב שיש בשומתו של מר יצחקי בעיה. הוא חושב שיש מקום לחייב בהיטלי השבחה בפינוי בינוי רק אם הרווח של היזם עובר. מה שכותב מר יצחקי לא תואם את הדין. אנחנו לא יכולים להחליט בעצמנו בהתאם לכלכליות של היזם איך נגבה את היטלי ההשבחה. אין שום הוראה מיוחדת לעריכת שומות השבחה בהסכמי פינוי בינוי. לא על פי הדין הקיים. זה נקבע גם בשומתו של מר נדם שהלך אך ורק על פי התוספת השלישית. מה שהצד נוטל על עצמו במסגרת עסקה סובייקטיבית לא משנה את השווי האובייקטיבי של המקרקעין.
להערת היו"ר, שהגישה העקרונית היא קשה בהנחה ובחישובים השמאיים העוררים צודקים ואיני יודע להגיד מה יהיה הפתרון כעת, אם היטלי ההשבחה יהפכו פרויקטים של פינוי בינוי ללא כדאיים, אז חטאנו למדיניות הממשלה, אני משיב כי אני מסכים אך אני רוצה להפנות לדבר הכי חשוב. חבריי מסתמכים על תקן 21 ובכך על שומתו של מר יצחקי שאימץ זאת כאשר הוא כולו מנקודת מבטו של היזם.

יו"ר:
תקן 21 נקבע על מנת לגרום לכדאיות כלכלית ליזם עבור התחדשות עירונית. יקבל זכויות פלוס רווח שיהפכו זאת לכדאי.

עו"ד בראונשטיין:
התקן עצמו אומר שבהסכמי פינוי בינוי וכדי למנוע הכשלתם החיוב בהיטלי השבחה צריך להיות הרבה יותר זהיר. הדברים ברורים. ככל שלא ניתן החלטה סופית וחלוטה, על השמאי שעורך את בדיקת הכלכליות, יערוך את הבדיקה בשתי חלופות: עם שומת היטל השבחה ובלי. גם התקן לא מפנה למצב שבו היזם צריך לקבל הקלה או פטור מהיטל השבחה.
אנחנו לא צריכים לחרוג ממנהגנו רק כדי לקדם פרויקט. הוא לא צריך לקבל פטור מהיטל השבחה.

יו"ר:
הטענה פה היא לא שהפרויקט כדאי או לא כדאי כלכלית אלא שהשמאי לא ביצע הפחתות שהוא צריך לבצע.

עו"ד בראונשטיין:
זה כבר לא נכון. אני עדיין לא הבנתי מטעמו של חברי מה פגום מבחינה משפטית או שמאית בשומה המכרעת. מה שחברי מבקש זה לבצע החלטה שיפוטית. מר נדם קבע על פי התיקון השלישי מצב.
יו"ר:
יש פה מחלוקת על מה היה צריך להפחית מהשומה.

עו"ד בראונשטיין:
הופחתו חמישים מיליון שח שהם מגלמים בתוכם את הזמן בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה. אם היינו בתוכנית דנן והיא לא הייתה קובעת צורך באיחוד וחלוקה אז מר נדם היה צריך לקחת חתימת דיירים והסכמות וכו'. ברגע שהוא הגיע לכך שאנחנו מחויבים בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה והוא העריך את התקופה לחמש שנים. זה אותו זמן שייקח ליזם להגיע להסכמות. הוא לא ביצע פעמיים הפחתה . יש פה הפחתה אחת משמעותית- מפנה לעמוד 18, סעיף 16.6- מצטט. הוא מסביר למה כל אחד משני האלמנטים, אין בהם מקום לבצע בגינן הפחתה נוספת מעבר לזו שכבר בוצעה.
מקדם הדחייה הוא בעקבות אי איחוד תוכנית וחלוקה. הוא ביצע 25 אחוז. מפנה לעמוד 19 למעלה- מצטט. לא לוקחים אלמנטים חיצונים בתוכנית במסגרת שומת השבחה. מה שכתוב בהסכם בין אשדר לדיירים לא כתובים בתכנית. אני לא אמור להביא אותם בחשבון, הם חיצוניים לתוכנית ובכך לחוק התכנון והבנייה. מעבר לכך, הוא מתייחס לכך. הוא אומר שהוא נתן דחייה והוא לא מתכוון להביא אותה פעמיים בשל כך שזו אותו פרק זמן של הכנת תוכנית איחוד וחלוקה לשיטתו.
היטל ההשבחה על פי תקן 21 נעשה על פי הדין.

שמאית גלית אציל לדור:
בירושלים יש פטור. פעם היינו עושים זאת שווי מול שווי. ככה זה נעשה בהרבה ערים. נעשית בדיקה על פי תקן 21, הרבה פעמים השמאי של המחוזית אומר שמספיק איקס יח"ד והוועדה המקומית משתכנעת כי אפשר לתת יותר במקום הזה ויש הרבה מקומות שניתנו יותר ממה שנקבע על ידי השמאי המחוזי. אנחנו עושים את זה בצורה מאוד זהירה, כי אנחנו באמת לא רוצים שהפרויקט יפסק. אני יכולה להעיד על עצמי שאני נוקטת באמצעי זהירות. התקן קובע שרווח יזמי סביר בגלל שהייזום נעשה ממש במרחק גדול מהמימוש, אז נקבע שהרווח הסביר הוא בין 25 ל-30 אחוז ובחלק ב' של התקן כתוב שרווח יזמי במועד אישור התוכנית הסביר הוא כבר בין 20 ל-25 אחוז מאחר והוודאות היא כבר יותר גדולה.

עו"ד בראונשטיין:
כפי שהסברתי, ברמה הפרקטית, אני יודע שהשמאים מתחשבים. במקרה זה, מר נדם לא ראה צורך לעשות כן כי הוא הפחית בגין אלמנט אחר של הפרויקט שקבוע בתוכנית. זה נכון משפטית וזה עולה מהתב"ע. הוועדה מתעניינת בכדאיות. נעשתה פה בדיקה בשנת 2010. חלפו 3 שנים מאותה בדיקה ועד לאישור התוכנית. בשנים האלה חלה עליית מחירים של שלושים אחוז בכל רחבי הארץ בוודאי בצפון תל אביב, על כן, נכון למקום הקובע המצב שלו השתפר. הם גבוהים יותר. לא ניתן להגיד שהשומה פוגעת בו. המצב הפוך. ככל שמתקרבים למועד הקובע עם תוכנית מאושרת ונעלמו אלמנטים של חוסר ודאות, אז אין שאלה של ודאות שמתקבלת מהתקנון.

שמאית גלית אציל לדור:
בירושלים יש עשרות פרויקטים ויש פטור גורף מהיטל השבחה. זה לא קשור לודאות. תקן 21 לא היה בתוקף לדעתי בשנת 2010.

שמאי רונזברג שאול:
ההשוואה לירושלים היא לא נכונה בהשוואה בין המקומות.

עו"ד בראונשטיין:
חייב לבצע כלכליות עם אלמנט השבחה. זה מה שקובע התקן.

שמאי רוזנברג שאול:
כל הבדיקות שנערכו, הבדיקה שלי, הבדיקה שנעשתה על ידי השמאי של המחוזית וכולם עבדו ולא לקחו בחשבון היטלי השבחה. עיריית תל אביב בדקה התשעים באה ללחוץ על מספר היחידות הוא הורד על ידי הוועדה המחוזית. אנחנו בכלל לא בפריפריה של השבחה.

עו"ד אלי וילצ'יק
:
השמאי אומר אני לא מתייחס להסכם או להוצאות הסובייקטיביות אבל הוא כן מתייחס להסכם. יש הסכם של שישים דיירים ויש עליהם להתארגן. נראה כמה זמן יקח להם להתארגן. מפנה גם אני לעמוד 22. אומר חברי בשורה התחתונה הגיעו למסקנה כמה שווה דירה. בחלק התחתון הוא קובע בשווי של הדיירים שיש להם 372 אלף שח דמי חילוף. מה זה אומר? הוא מתעלם מההסכם וכנראה בהסכם הוא מוכן להוציא את הדיירים ולשלם להם שכירות. זה לא כתוב בתוכנית? זה לא כתוב בתוכנית. זו הסקת מסקנות.

עו"ד בראונשטיין:
זו בדיקת סבירות.

עו"ד אלי וילצ'יק
:
זה החשבון. הוא הכפיל את הסכום הזה במספר הדירות. אם אין הסכם והדיירים צריכים לצאת ולמצוא דיור חלוף בזמן שבונים. זה ההיגיון.

יו"ר:
הטענה פה היא כזו- שאמות המידה במצב החדש והקודם הן לא אותן אמות מידה. כי אם אתה אומר שפה הם מתארגנים ושם אתה אומר שלא, אמות המידה צריכות להיות אותו דבר.

עו"ד בראונשטיין:
זה לא נכון. אני אסביר. במצב הקודם לוקחים מצב נתון שיש בו 60 דירות בבית משותף. חברי אומר שהיה על השמאי המכריע לראות את האפקט ולראות בו מגרש אחד. הוא מתבסס במפורש על החלטה משפטית של ועדת הערר- מפנה לעמוד 16 ולהחלטתו של גלעד שם נקבע כי הדרך הנכונה להסתכל על מגרשים היא קודם כל כהגדרת המונח מגרש בחוק התכנון והבנייה. אין מחלוקת שבמצב הקודם יש שלושה מגרשים נפרדים ובמצב החדש שעולה מהתוכנית 3853 בסעיף 4.1, צורפה כנספח ג' - מפנה, אנחנו צריכים לפעול לפי הוראות התכנון והבנייה. ככך שיש בית משותף הולכם לפי היחידה הראשונית הקיימת בפועל.
אם רוצים להוריד או להתייחס למגרש כמגרש אחד בעל 60 דיירים במצב חדש, זה צריך להיות תאורטי בשני המצבים. יש לתת עלויות ארגון גם במצב הקודם. במצב הקודם לא הייתה פה מאה אחוז התארגנות וגם היום אין. מה שעשה מר נדם זה לא התייחס לזה בשני המצבים. הוא לא אמור להתחשב בזה. הוא הלך לפי הוראות הדין בתוספת השלישית בכל הקשור למצב החדש. הסעיף מגדיר ייעוד של מגורים במגרש תכנוני אחד והולכים לפי הגדרתו של מגרש שנוצר. עלויות ההריסה מתקזזות מול אגרות הבנייה. חבריי מערבבים.
העלויות של ההתארגנות קיימים בשני המצבים.

שמאית גלית אציל לדוור:
אני רוצה להתחיל בכך שאני מפנה לשומתה של דורית פריאל בגוש 8267 חלקה 749 בנתניה- מצטטת.- הבעלים הוא החוכר לדורות. היזם אינו רלוונטי לעניין זה... הכדאיות הינה פועל יוצא... ואין לה רלוונטיות עליית שווים של מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית...
לענייננו, אנחנו צריכים לשום את המקרקעין על פי התוכנית בתוקף ועל פני ההיתרים בנכס. בנכס היו היתרים ל-60 יח"ד. זה השימוש הטוב והיעיל לעניין ההשבחה. התוכנית החדשה לא רלוונטית. בוא נניח שלא הייתה תוכנית והאנשים היו מוכרים את הזכויות שלהם זה היה השווי.
יש דיירים שכבר מכרו את הדירות בבניין הזה. הם מכרו את זה בהרבה יותר ממה שקבע השמאי המכריע כשווי קודם. הם כבר מכרו את הדירות.

עו"ד בראונשטיין:
מר נדם הפנה גם לשומה מרחוב ליד.
לעניין הכדאיות של העסקה, יש לבחון את הדברים במקום אחר. זה לא מענייננו. התוכנית לא בוטלה, אף אחד לא ביקש לתקנה. מה שכתוב כתוב. אני מתייחס לחברת אשדר כיזם. זה מה שמופיע בתקנון. אם מישהו חשב שהובטח לו במסגרת התוכנית פרק זמן לקבלת הדירה, זה לא מענייננו. להערת היו"ר, לעניין מקדם הדחיה, אני אומר שמדובר בשאלה שאמית גרידא ואם הוועדה רוצה להחזיר את התיק לנדם על מנת לבחון אם הוא רוצה להגדיל את המקדם אין לי בעיה עם זה אבל לעניין הכדאיות של ההסכם בהקשר לתוכנית, זה לא רלוונטי לוועדה זו. אנו מראים את השומה על שווי הדירות בסביבה, והכל פה שווי שוק אני לא מבין במה מתערבים. הכל נעשה על פי הדין והתוספת. מנסים להכניס אלמנטים הסכמיים שהם לא מענייננו.
שמאית גלית אציל לדור:
כבר בוצעו שתי עסקאות. אני מוכנה להמציא אותן לועדה.

יו"ר:
אני רוצה שתקחו ותחשבו אם יש אפשרות להשוות את זה למקרים אחרים. קודם כל, הבסיס צריך להיות אותן שתי עסקאות ויש להשוות אותם לנכסים מקבילים ברמת אביב.

שמאית גלית אציל לדור:
אין כאלה בניינים. זה בלי מעלית. חדר מדרגות חיצוני שהמדרגות חיצוניות. אין למה להשוות את זה. גם העורר וגם אנוכי המצאנו לשמאי המכריע עסקאות לשמאי המכריע לעניין קביעת שווי קודם. הוא נקבע על בסיס עסקאות בסביבה.

יו"ר:
אני מדבר על מצב חדש. אם מקדם הדחיה היה נקבע על 15 אחוז וכתוצאה מכך ההיטל היה הרבה יותר משמעותי אני חושב שהייתה פה הסכמה שדירה מקבילה שאין לה את התוכנית, מרוויחה בנקודת זמן זו. קודם כל, לפני השאלות המשפטיות ולפני השאלות השמאיות הגדולות של ניתוח השומה, אם אנחנו מגיעים למצב שבו אזרח רוצה למכור את הנכס שלו ובסופו של יום, התוכנית הזאת על היטל ההשבחה שבה מאחר והיא בנויה על כל מיני תאוריות שמאיות מקובלות ככל שיהיו, בסופו של יום, הוא יוצא עם פחות כסף משכנו- אז התוכנית הזאת לא השביחה לו.

עו"ד בראונשטיין:
לא נכון. אפשר להגיד שהשביחה בפחות או יותר. במקום 60 יח"ד במצב המקורי יש 104 יח"ד. הראיתי שבמקום השווי מגיעים לשווי ממוצע של 2.6. ברור שזו תוכנית משביחה. אף אחד לא טוען אחרת. זה הבסיס.

יו"ר:
אני שואל – כמה שווה דירה מקבילה.

דנה שיחור:
אני רק רוצה להבהיר שאם נעשה את הבדיקה הזאת... אדוני מנסה להגיד שהיה מקום לשלם יותר על הדירה הזאת. יש תוכנית מתאר בתל אביב שהיא בשלבים מאוד מתקדמים. יש נספח מדיניות שעבר בוועדה המקומית. כל הסביבה היא עם תוכנית. היא איפשהו ברצף של בין התוכנית הזאת שכבר יש וודאות מוחלטת מבחינת הזכויות לבין המצב הקודם של התוכנית הזו. נכון להיום, מאחר ויש מדיניות כבר, לא נוכל לנטרל לחלוטין את הפוטנציאל של התוכנית החדשה כמו שהוועדה רוצה.

עו"ד אלי וילצ'יק
:
אם יש תכוניות נכון להיום של שלושים אחוז עליית שווי אז כנראה שהשמאי נדם צדק. בין 2012 להיום התשנו הדברים. יש לבוא ולבדוק את שתי העסקאות הללו ולראות מה שקבע נדם.
יש צורך לעשות לעסקאות התאמה למצב החדש.

שמאית גלית אציל לדור:
יש לשים לב לשיטתם של העוררים שהלכו לפי מה שנקבע על ידי השמאי המחוזי, בשנת 2010 שנעשתה בדיקה היה חיוב על מע"מ שלא ניתן לקיזוז. לפני כשנה, ניתן פטור מלא על הפרויקט הזה. זה הרבה מאוד כסף. אני רוצה להראות שיש דברים שמשתנים תוך כדי תנועה.

יו"ר:
לו היה יזם שרכש את כל הדירות והוא היה פה ולא אדון ליפשיץ....

שמאית גלית אציל לדור:
ההסכמים גם השתנו לאור קביעות המחוזית. האחוזים היו בפני
השמאי המכריע. מפנה לסעיף 3 לשומה המכרעת. חלקים שווים. אנחנו נגיש את העסקאות בהמשך וכן את ההשוואה.

גב' דנה שיחור:
המועד הקובע הוא 2012. התוצאה כמעט ולא תשתנה. ישנה השבחה לאורך זמן של מעל שתי מיליון שקלים. ה-800 אלף שזה בהתחשב בנושא של הדחייה. נקודת ההתחלה היא מרווח של 2.6 מיליון שח. סך הכול זה כספי ציבור.

יו"ר:
גם הוועדה, בסופו של יום, בהנחה שיש פה תושב עיר שישלם על אותה דירה יותר בשל התוכנית המשביחה במידה וימכור, אז אני מאמין שזה לא תקין גם מבחינת הוועדה.

עו"ד בראונשטיין:
זה עלול לפתוח את השומה המכרעת לעוד סיכונים ועוד השוואות.
העורר כל הזמן טוען לגבי חוסר הקוהרנטיות שבין המצב החדש לישן והדברים שנלקחו בחשבון בשומתו של מר נדם, אני לא שמעתי למה לא לקחו בחשבון את הטבות המס. או שלקוחים הפחתות בגין דמי שכיורת והוצאות משפטיות ויש גם צד שני, הטבות מיסוי שמתקבלות. מר נדם לא הביא בחשבון לא את זה ולא את זה. זה משפר את הכלכליות של מהבנה. אלו פטורים שניתנים בכל מיני עסקאות.
לסיכום אומר כי הקביעה של מר נדם אנחנו הפנינו לעוד לפחות 5 שומות שקבעו אותו דבר שהבעלים במועד הקובע הוא בעל הדירה ולא היזם. מפנה להחלטה של גילת אייל – 85042/14, ערר תל אביב, מדרך עוז נ' הוועדה המקומית תל אביב, מפנה גם לרע"א 147/14 והן חשובות בהקשר המשפטי. לדעתי זה חשוב לי ולכן אנחנו פה. הבסיס המשפטי הזה הוא הפסיקה של בג"צ כפי שאומצה על ידי ועדה זאת.

עו"ד אלי וילצ'יק
:
אני מסכים כי חברי ישלים את הגשת המסמכים לבקשת הוועדה. השאלה אם הפרויקט יצא לפועל אחד הנימוקים יהיה גובה היטל השבחה. היזם עשוי לברוח הביתה.

החלטה

הוועדה המקומית תבדוק בתוך 30 יום עסקאות השוואה לנכסים במתחם התוכנית נשוא ערר זה שנמכרו לאחר אישור התוכנית ותשווה אותם לנכסים בסביבה שהתוכנית לא חלה עליהן. ככל שלא יהיו מספיק עסקאות, תנסה הוועדה המקומית להשוות מקרים דומים.

העורר יגיב למסמך המשיבה בתוך 14 יום מקבלתו.

דיון נוסף ייקבע ליום 26/07/16. זימון יישלח לצדדים.
_______________________ __________________________
ליאן רז, עו"ד בנימין זלמנוביץ, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
סוף דיון

ערר מס' : תא/ 15/ 85089
תאריך: 15.05.2016

ישיבה מס': 15/16
מ ד י נ ת י ש ר א ל
ועדת הערר לתכנון ולבניה
פיצויים והיטלי השבחה

מחוז תל אביב
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85089/15 יוסף ליפשיץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-ֽ 15/05/2016)