פסקי דין על עזבון המנוחה סעדה עתאמלה ז"ל | פסקי דין על עזבון המנוחה שייח'ה עתאמלה ז"ל | פסקי דין על אניסה עתאמלה ואח' |
22591-03/16 א 28/11/2019
א 22591-03/16 עזבון המנוחה סעדה עתאמלה ז"ל, עזבון המנוחה שייח'ה עתאמלה ז"ל, אניסה עתאמלה ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל
administrator
administrator
1
0
2019-12-03t15:13:00z
2019-12-03t15:13:00z
3
3907
19538
microsoft corporation
162
46
23399
15.00
print
false
false
false
en-us
x-none
he
/* style definitions */
table.msonormaltable
{mso-style-name:"טבלה רגילה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.msotablegrid
{mso-style-name:"רשת טבלה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.1
{mso-style-name:"טבלת רשת1";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
בית המשפט המחוזי בנצרת
ת"א 22591-03-16 עלי עבד אר- ראזק עבד אל-י(המנוח) ואח' נ' מדינת
ישראל-רשות מקרקעי ישראל
תיק
חיצוני:
בפני
:
כבוד השופטת עירית הוד
התובעים
עזבון המנוח עלי עבד אר- ראזק עבד
אל-חלים באמצעות היורשת
1. עזבון המנוחה סעדה עתאמלה ז"ל באמצעות היורשת
2. עזבון המנוחה שייח'ה עתאמלה ז"ל באמצעות יורשיה
3. אניסה עתאמלה
4. כרימה עתאמלה
5. ח'ירייה עתאמלה
6. עזבון המנוח דיב עתאמלה ז"ל באמצעות היורשת
חיכמאת עתאמלה
ע"י ב"כ עו"ד ריהאם נסאר
נגד
הנתבעת
מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז צפון עו"ד עדי יפרח
פסק דין
רקע
1.
במסגרת התובענה שלפניי עותרים התובעים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת מקרקעין
שהיו בבעלות מורישי המורישה שלהם. במקור הוגשה התביעה בנוגע לחלקות 2, 25 ו-26
בגוש 17531. בהמשך הוגשה בקשה ל
פסק דין
חלקי לפיו תדחה התביעה ביחס לחלקות 2 ו-26 ופסק
דין חלקי ניתן כאמור ביום 8.10.18. הדיון בתובענה המשיך ביחס לחלקה 25 בלבד.
התובענה הוגשה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן:
"הפקודה").
טענות התובעים
2.
התובעים זכאים לפיצוי בגין הפקעת הקרקע בהתאם לחלקיהם בעיזבון המנוחה שייכה
ז"ל בקרקע. לאור פרשנות סעיף 13 לפקודה והפסיקה, הרי שאת דמי החכירה האבודים
שהם זכאים לקבל יש לגזור מערכה המשתנה של הקרקע מידי שנה החל מיום ההפקעה ועד
להגשת התביעה. הפיצוי ישמש לרכישת קרקע חלופית ועל כן יש להעמיד את התובעים במצב
בו היו אלמלא ההפקעה. הפיצוי צריך להשיג את המטרה לשמה נועד כך שיהיה בידי התובעים
לרכוש נכס שווה ערך לנכס שהופקע. זאת ועוד, כדי להחזיר את המצב לקדמותו ולהעמיד את
התובעים במצב בו היו אלמלא ההפקעה, יש לפצותם בכל ההוצאות הכרוכות ברכישת קרקע
חליפית.
טענות הנתבעת
3.
הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה ביום 19.3.76. הודעה לפי סעיף 19
לעניין חלקה 25 פורסמה ביום 15.9.98. פיצוי בגין אובדן דמי חכירה מגיע לנפקע מרגע
תפיסת החזקה על ידי המדינה בלבד. מוכחשת טענת התובעים לפיה הפיצוי אמור לאפשר להם
לרכוש נכס חלופי שווה ערך או, כי על הנתבעת לפצותם בכל ההוצאות הכרוכות ברכישת
קרקע חליפית. את הפיצויים יש לשום על פי שווי הנכס שהופקע ולא על פי שוויו של נכס
חלופי. על פי ההלכה הפסוקה, התובעים לא זכאים להוצאות נלוות כגון רכישת קרקע
חלופית אשר לא הוציאו עד היום. התובעים אינם זכאים להפרשי הצמדה וריבית ומע"מ
מאחר וזכאות זו נשללה על פי הפקודה לגבי תובע שבחר במסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה.
הראיות
4.
מטעם התובעים הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר פהים מח'ול. מטעם הנתבעת
הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי מר אהרן ויסלבום. ביום 25.11.18 מונתה השמאית איילת
אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט. השמאית המציאה חוות דעתה. הצדדים ויתרו על חקירת
המומחית ובהתאם להסכמה דיונית שהתגבשה ביניהם ניתנה ביום 27.6.18 החלטה המתירה
צירוף פרוטוקול חקירת המומחית בת.א 10283-02-16. כן צורפו
תשובות המומחית לשאלות הבהרה שנשלחו אליה בתיק
אחר בו נתנה חוות דעת. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
דיון ומסקנות
5.
הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לפיצוי לו זכאים
התובעים בעקבות ההפקעה. נתגלעה בין הצדדים מחלוקת לעניין האחוז שיש לגזור מערך
הקרקע לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
6.
התובעים מבקשים לאמץ את חוות דעתה של המומחית
מטעם בית המשפט, לפיה את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לחשב לפי 6% משוויה
המשתנה של הקרקע מידי שנה. מנגד, הנתבעת מבקשת לאמץ את חוות דעת המומחה מטעמה
שמצא, כי האחוז שיש לגזור ביחס לקרקע בייעוד מגורים הוא 2.5% והאחוז ביחס לקרקע
בייעוד חקלאי הוא 1.5%.
7.
לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח
בפני
י מצאתי לאמץ את חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט ולהעמיד בנסיבות את
שיעור דמי החכירה על 6% מהטעמים שיפורטו.
8.
בסעיף 12 לפקודה נקבע, כי נפקע זכאי לפיצוי
בגין מקרקעין בבעלותו שהופקעו. מטרת הפיצוי היא העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא
ההפקעה. בסעיף 13 לפקודה נקבע פיצוי לנפקע במקרה בו הרשות המפקיעה תפסה חזקה בקרקע
וטרם שילמה את פיצויי ההפקעה. פיצוי זה הוא עבור התקופה שבין תפיסת החזקה לבין
תשלום הפיצוי.
אציין, כי סעיף 13 לפקודה בוטל אולם הוא חל על מקרים
דוגמת המקרה שלפני, שבהם ההפקעה קדמה לביטול הסעיף.
9.
בעל
קרקע שהופקעה רשאי לבחור באחד משלושה מסלולי פיצויי חלופיים. המסלול הרלוונטי
לעניינו הוא המסלול הראשון- פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף
פיצויי פירות נומינאליים לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום
פיצויי הקרן. אין חולק, כי המועד ממנו יחושבו הפיצויים הינו מועד פרסום סעיף 19 לפקודה
קרי 15.9.98 אז תפסה המדינה חזקה בקרקע. לא ברור מדוע טוענים התובעים למועד אחר
בסיכומים מטעמם (סעיף 63 לסיכומים) ולא הוכח, כי המדינה תפסה חזקה במקרקעין טרם
פורסם סעיף 19 לפקודה.
10.
במסגרת ההליך שלפני, המחלוקת
שנתגלעה בין הצדדים ועמדה להכרעת בית המשפט בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה
הייתה באשר לשיעור האחוז לפיו יש לגזור את הפיצוי האמור מידי שנה. הצדדים הגישו
חוות דעת לשם תמיכה בעמדותיהם בסוגיה האמורה. במהלך ניהול ההליך לא עלתה טענה כלשהי
לפיה יש לפסוק את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בצורה אחרת תחת קביעת אחוז שיש
לגזור מערך הקרקע מידי שנה. לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א
8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל
אחמד ז"ל. על סמך פסק הדין האמור העלתה הנתבעת, במסגרת בקשתה מיום
22.9.19 ובמסגרת סיכומיה, טענה ולפיה חוות הדעת מטעם התובעים אינה תואמת את
הקביעות בפסק הדין. הנתבעת טענה, כי מאחר ועל התובעים הנטל להוכיח את שיעור דמי
החכירה ומשלא עלה בידם לעשות כן הרי שדין התביעה להידחות. הנתבעת הוסיפה, כי היא
אינה עומדת על דחיית התביעה ותחת זאת מסכימה, כי התובעים יתקנו את חוות דעתם או
יבחרו במסלול פיצוי אחר. אציין, כי הנתבעת לא ביקשה לתקן את כתב הגנתה לאחר שניתן
פסק הדין בעניין איסמעיל וכאמור,
בחוות
הדעת מטעמה הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נקבע לפי אחוז משוויה המשתנה של הקרקע
כשהמחלוקת בין הצדדים הייתה לעניין גובה האחוז שיש לגזור ולא עלתה טענה לפיה יש
לפסוק את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי מנגנון חישוב אחר.
11.
בע"א
2797/15 מדינת ישראל- רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא קבע בית המשפט העליון, כי
השאלה האם להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה, כעמדת הנתבעת שם, או 6% לשנה, כעמדת
התובעת, היא שאלה שמאית מובהקת אשר נתונה להכרעת בית המשפט בהתאם לנתונים שבפני
ו.
12.
בעניין איסמעיל ציין כבוד השופט
שטיין, כי שיעור הפיצויים אשר הנפקע זכאי לקבל במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות
אחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין עבור התקופה שקדמה
לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע או 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין
בתקופה האמורה כעניין שבעובדה. אתייחס תחילה לדרך השנייה אותה ציין כבוד השופט
שטיין ובהמשך אתייחס לאמירתו בנוגע לרווח אשר המדינה הפיקה מהשימוש בקרקע ולמחלוקת
שנתגלעה בעניין זה בין שופטי ההרכב.
13.
באשר לרווח שהנפקע יכול היה להפיק
מהשכרת הקרקע קבע כבוד השופט שטיין בפסק הדין בעניין איסמעיל, כי על הנפקע רובץ
הנטל להוכיח את המחיר שבו ניתן היה לחכור את הקרקע בעסקה רצונית. עוד קבע, כי
במקרים בהם אין בידי הנפקע להרים את הנטל האמור הרי שלאחר חקיקת החוק מתקן משנת
1964 בידי נפקע כאמור להפעיל את מנגנון השערוך ולקבל מהמדינה פיצוי המבטא את ערכו
הכספי העכשווי של השווי ההוני הבסיסי של המקרקעין.
14.
הנה כי כן, מפסק הדין עולה, כי
דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי
הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית. הדרך החלופית שהציע
כבוד השופט שטיין רלוונטית רק במקרים בהם לא הוכח האחוז שיש לגזור משווי הקרקע.
המקרה שלפני אינו נופל בגדר המקרים האמורים.
15.
ב
ע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין
נקבע, כי
שיטת ההשוואה היא הדרך הטובה ביותר לצורך קביעת שיעור תשואה מקרקע. אין מחלוקת
באשר לקושי באיתור הסכמי שכירות רלוונטיים לצורך עסקאות השוואה. המומחית מטעם בית
המשפט התייחסה לקושי האמור במסגרת חוות דעתה. אף שמאי הנתבעת ציין בחוות דעתו, כי
לכאורה נכון היה למצוא את השיעור הראוי בגישת ההשוואה אלא שאין שוק ממשי להשכרה או
החכרת קרקעות למגורים בידי פרטיים. בנוגע לשיעור דמי החכירה לקרקע חקלאית התייחס
השמאי מטעם הנתבעת לעסקאות אשר רשות מקרקעי ישראל היא צד להן. באשר לחוזים בשוק
הפרטי הוא ציין, כי קיים קושי רב להשיג סימוכין למחיר השכירות לשימושי חקלאות.
16.
בנסיבות אלו כאשר קיים קושי כאמור
לאתר חוזים בשוק הפרטי, הפנתה המומחית, בצדק, לשיעור דמי החכירה אשר גובה
רשות מקרקעי ישראל לקרקעות ריקות. המומחית ציינה, כי רשות מקרקעי ישראל גובה 5%
וכי השיעור האמור מבטא 91% משווי הקרקע בעוד שבמקרה בו עסקינן מדובר בבעלות.
בנוסף ציינה, כי במקרה בו עסקינן התשלום הוא בדיעבד בעוד שרשות מקרקעי ישראל גובה
את דמי החכירה מראש. עוד ציינה המומחית, כי שיעור דמי השימוש אשר גובה רשות
מקרקעי ישראל הוא 6%.
בתשובותיה לשאלות
ההבהרה ציינה המומחית, כי המקור ממנו היא למדה על דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי
ישראל בקרקע חקלאית הוא שומות רבות של רשות מקרקעי ישראל וגם של השמאי ויסבלום,
שמאי הנתבעת, אשר הוצגו בתיקים קודמים. המומחית הפנתה לחוות דעתו של ויסבלום אשר
הוגשה בת.א 59676-06-15.
17.
רשות מקרקעי ישראל היא שחקן מרכזי
בשוק המקרקעין בארץ והיא שולטת בחלק העיקרי של הקרקעות במדינה. ברי, כי שיעור דמי
השימוש ודמי החכירה אשר גובה שחקן מרכזי כאמור משפיע על השוק הפרטי ומלמד על
התמורה אשר ניתן לקבל בעסקה רצונית גם בשוק הפרטי. אציין, כי בעבר שמאי הנתבעת
הסתמכו אף הם על דמי השימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל לשם תמיכה בעמדתם הקודמת,
לפיה לצורך קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש לגזור 5% משוויה המשתנה של הקרקע
מידי שנה.
18.
בפסק הדין שניתן בת.א (מחוזי
חיפה) 29064-07-15 חסו חוסין אחמד עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה התייחס
בית המשפט להסברו של שמאי הנתבעת מר ויסבלום במסגרת חקירתו הנגדית בה טען, כי
החישוב לפיו יש לקבוע את דמי החכירה על 5% מבוסס על העובדה שבעל הקרקעות הגדול
במדינה ששולט במעל 90% מהקרקעות, מחכיר את הקרקעות שבניהולו בעסקאות לפי 5%.
ויסבלום התייחס להערות שעלו בבית המשפט באשר למקרים בהם המנהל גובה 6% וציין, כי
מדובר במקרים חריגים של פלישות. לטענתו, כאשר רשות מקרקעי ישראל עושה עסקה עם אזרח
היא מחכירה לו לפי 5% וכאשר אדם פולש לקרקע ללא קבלת רשות אז רשות מקרקעי ישראל
גובה 6% אולם מדובר במיעוט זניח.
19.
עדות זו אליה התייחס בית המשפט
בפסק דינו תומכת בטענה בנוגע לדמי החכירה שגובה רשות מקרקעי ישראל במקרה בו היא
מחכירה את הקרקע ובמקרה בו מדובר בפלישה. אף אם תתקבל הטענה לפיה המקרים בהם גובה
רשות מקרקעי ישראל 6% הם מיעוט זניח הרי שעמדתה לפיה זה השיעור הנכון לגבות במקרה
של פלישה מלמדת, כי היא סבורה, כי האחוז האמור משקף את דמי השימוש הראויים.
זאת, בשים לב לכך, כי לא עומדת לרשות מקרקעי ישראל זכות להטיל על הפולש עונש ותחת
זאת בידה לגבות רק את דמי השימוש הראויים עבור הקרקע אליה פלש. האמור מלמד, כי
שיעור של 5% אותה גובה רשות מקרקעי ישראל בעת שהיא מחכירה קרקעות אינו משקף את
מלוא דמי השימוש הראויים והוא על הצד הנמוך.
20.
יתרה מזאת, אף אם נאמר, כי דמי
שימוש אשר גובה רשות מקרקעי ישראל בעסקאות חכירה, ולא בגין פלישה, הוא השיעור
המשקף את דמי השימוש הראויים הרי שישנם שיקולים נוספים אשר עשויים להשפיע על גובה
השיעור, כפי שיפורט, ובמקרה שלפני יש בהם כדי להצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על
6% ולא על 5%.
21.
בעניין אסמעיל ציין כבוד השופט
שטיין, כי אמת המידה לפיה יש לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים
בשוק הנדל"ן אשר היה בידו לקבל אלמלא נשללה אפשרותו להחכיר את הקרקע. עוד
ציין, כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה
במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל.
בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון
הנפקע". אמירה זו יוחסה לאפשרות הראשונה אליה התייחס כבוד השופט שטיין לקביעת
הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה- קרי הרווח שהפיקה המדינה. עם זאת, סבורני, כי אמירתו
של כבוד השופט שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה
הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק
מהקרקע בתקופה הרלוונטית. דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל משקפים עסקאות
השוואה אשר על בסיסן ניתן לקבוע את הרווח אשר נמנע מהנפקע בשל תפיסת החזקה בקרקע
טרם תשלום הפיצוי בעבורה.
22.
קביעתו של כבוד השופט שטיין
בעניין זה תומכת בגישתה של המומחית מטעם בית המשפט באשר לרלוונטיות של דמי החכירה
אשר גובה רשות מקרקעי ישראל. כאמור, ברי, כי הסכום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל מלמד
על השווי שניתן לקבל גם בעסקה בשוק הפרטי בשים לב למעמדה של רשות מקרקעי ישראל
כשחקן מרכזי בשוק החכרת קרקעות. העובדה שרשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקעות,
באזור בו עסקינן כמו גם באזורים אחרים בארץ, תוך שהיא גובה דמי חכירה בשיעור 5%,
מלמדת על התשואה אשר לדידה ניתן לקבל עבור קרקעות ובין היתר קרקע באזור בו עסקינן
ובנתונים דומים לנתוני הקרקע נשוא התובענה שלפני.
23.
כבוד השופט הנדל ציין בפסק הדין
בפרשת איסמעיל, כי סכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ובין המועד בו שילמה
הרשות לנפקע את התמורה עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע
מהנפקע בתקופה האמורה. סבורני, כי את דמי החכירה אשר יש לייחס לתקופה זו יש ללמוד
דווקא מהסכום אשר גובה הרשות בגין פלישה ולא בהכרח בעסקה שבמסגרתה היא בוחרת ללכת
לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה. עם זאת, אף אם שיעור דמי החכירה
אשר גובה רשות מקרקעי ישראל בעת החכרת קרקע, אשר עומד על 5%, הוא השיעור הרלוונטי
ולא השיעור שהיא גובה בגין פלישה הרי שאף בנתון האמור, אליו התייחסה המומחית בחוות
דעתה, יש כדי לתמוך בקביעת המומחית בנוגע לשיעור דמי החכירה במקרה בו עסקינן.
24.
אינני מקבלת את טענת הנתבעת
בסיכומיה ולפיה הנימוק אליו הפנתה המומחית בנוגע לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי
ישראל איננו נימוק שמאי וכי כשם שהמומחית לא נסמכת על שומת רשות מקרקעי ישראל
לעניין שווי הקרקע הרי שאינה יכולה לבסס את שיעור הגזירה מהאחוז אשר גובה הרשות.
כאמור, מפסק הדין בעניין איסמעיל ניתן ללמוד, כי דמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי
ישראל מלמדים על ההפסד אשר נגרם לנפקע. כאמור, בעבר אף השמאים מטעם הנתבעת הסתמכו
על הנתון האמור.
25.
בפסק הדין בעניין עיסמאיל ציין, כבוד השופט הנדל, כי
"ההפקעה כוללת מניה וביה את
האיחור בתשלום בגינה. מכאן שגם המנגנונים שנועדו לפצות את הנפקע בגין עיכוב התשלום
עבור הרכיב ההוני של הקרקע המופקעת, ביניהם מנגנון החכירה, נועדו כדי לקרבו ככל
הניתן ובמגבלות התנאים הקבועים בחוק, למצב שבו היה אילולא הייתה מתרחשת
הפקעה". מעמדה זו עולה, כי
במסגרת קביעת הפיצוי
בגין אובדן דמי חכירה יש לתת ביטוי גם ובנוסף לחלוף הזמן. קביעה זו עולה
בקנה אחד עם קביעתו של בית המשפט העליון ב
ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה
ע"ש יעקב הייטנר
במסגרתו נקבע,
כי הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה נועד למטרה כפולה: מתן פיצוי בגין העיכוב בתשלום
פיצויי ההפקעה ומתן
תמריץ לרשות המפקיעה
לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה.
בע"א מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס
דוד הורוביץ ז"ל פ"ד נא(5), 23 נקבע, כי הפיצוי בגין הפסד דמי חכירה
אמור לפצות את הבעלים גם על הפסד ריבית וגם על ירידת ערך הכסף. הפיצוי אמור לבטא
את שווי הקרקע במנהרת הזמן מיום תפיסת החזקה ועד למועד תשלום פיצויי ההפקעה.
הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה נתפס כתחליף ריבית.
26.
מעיון בחוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט עולה, כי היא התייחסה להפסד
הריבית, ירידת ערך הכסף וחלוף הזמן, עת ציינה, כי מדובר בקרקע בבעלות פרטית אשר
הופקעה לפני שנים רבות. בנוסף ציינה, כי שיעור הריבית הבסיסי במשק לאורך השניים
מהווה את הבסיס לקביעת שעור התשואה הפוטנציאלי וכי אף בו יש כדי לתמוך בקביעתה, כי
שיעור דמי החכירה הוא 6%.
בפסק דינו של
בית המשפט העליון לא נקבע המשקל שיש לתת לפרמטרים השונים וביניהם חלוף הזמן.
סבורני, כי הביטוי הראוי מצדיק את העמדת שיעור דמי החכירה על 6% לשנה. זאת, בהתחשב
באמור לעיל בנוגע לדמי החכירה אשר גובה רשות מקרקעי ישראל.
27.
בחוות דעתה ציינה המומחית, כי כבקרה לעמדתה היא ערכה סקירה של שומות שמאי
בית משפט שנערכו לאחרונה ועסקו בשיעור דמי חכירה. בהקשר זה אציין, כי במקרים רבים
בפסיקה נקבע, כי שיעור דמי החכירה האבודים הוא 6% משוויה המשתנה של הקרקע. כמו כן,
זו עמדתם של שמאים רבים אשר מונו על ידי בית המשפט בסוגיה האמורה. לכך מתווספת
העובדה, כי לאורך השנים עמדת הנתבעת הייתה, כי שיעור דמי החכירה אמור לעמוד על 5%
משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה כאשר בהערת אגב יוער, כי בעמדה זו לא ניתן ביטוי
לחלוף הזמן כעמדת כבוד השופט הנדל בעניין איסמעיל, כאשר ברי, כי ככל שניתן היה
ביטוי לחלוף הזמן הרי השיעור היה עולה. ברי, כי יש באמור כדי לשפוך אור על התמורה
שניתן היה לקבל עבור החכרת הקרקע לאורך השנים.
28.
אציין, כי פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל לא שינה הלכות אחרות
שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה. יש לפרש את
פסק הדין בפרשת איסמעיל כגר בכפיפה אחת עם הפסיקה האמורה ועם האמור בה בנוגע
לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה ומטרותיו. בפסק הדין בעניין איסמעיל, התייחס בית
המשפט לפסיקה בתחום ובין היתר לקביעה, כי על המדינה לשלם לנפקע באופן שיציב אותו
באותו מצב אלמלא ההפקעה וכי זו תכלית הפיצוי, כפי שנקבע ב
ע"א 3079/08 מדינת ישראל
נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר.
כאמור, פסק הדין בעניין איסמעיל לא שינה הלכות שנקבעו בנוגע לפיצוי בגין
אובדן דמי חכירה והקביעות שנקבעו בפסקי הדין המפורטים לעיל, וביניהן קביעותיו של
בית המשפט העליון בפרשת הורוביץ והייטנר, כמפורט. קביעות אלו שרירות וקיימות ויש
לפרש את פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת איסמעיל בהתאמה ובהרמוניה להלכות
האמורות.
29.
במסגרת חוות דעתה, התייחסה המומחית לעמדות השמאים מטעם הצדדים ולפסק דינו
של בית המשפט העליון בע"א 7137/15 מומחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת
ישראל. התייחסתי בעבר לפסק דינו האמור של בית המשפט העליון, עליו מסתמכת
הנתבעת, וציינתי, כי במקרה אמור
מדובר היה בתביעה לפיצויי הפקעה בגין הפקעת מקרקעין
שייעודם מחצבה. שימוש בקרקע זו בהתאם לייעודה משפיע על ערכה ופיצוי הנפקע בהתאם
לגובה התמלוגים הנגזרים משווי המחצבים המופקים מהקרקע יש בו כדי להעמיד את הנפקע
במצב בו היה אלמלא ההפקעה, בהתאם לתכלית שבבסיס פיצוי ההפקעה. סבורני, כי יש
להבחין בין המקרה הייחודי שנדון בפרשת עבד לאפי לבין מקרים דוגמת המקרה שלפניי וכי
אין לגזור בין המקרים גזירה שווה. האמור בחוות דעת המומחית מטעם בית המשפט בנוגע
לפסק הדין האמור מקובל עליי. המומחית ציינה, כי שווי קרקע חקלאית אינו מורכב רק
מהשימושים שניתן לעשות בה אלא גם משווי הפוטנציאל הכללי הגלום בה. בעניין זה אפנה
לעמדתו של כבוד השופט קרא בעניין איסמעיל, לפיה
בעת עריכת חישוב הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה יש להתחשב בשימושים המתאפשרים על פי
יעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה אולם יחד עם זאת יש להביא בחשבון גם
שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום בקרקע וציפייה סבירה לשינוי תכנוני. אציין,
כי כבוד השופט הנדל ציין בפסק הדין, כי הוא מסכים לעמדתו האמורה של כבוד השופט
קרא.
30.
למעלה מהדרוש אציין עוד, כי כבוד השופט שטיין
התייחס בפסק דינו בעניין איסמעיל לדרך נוספת לקביעת שיעור דמי החכירה- בחינת הרווח
שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש בקרקע בתקופה שקדמה לתשלום הפיצוי. בעניין זה ציין,
כי המדינה נטלה לידיה את מקרקעי הנפקע ועשתה בהם שימוש מבלי לשלם עבורם דבר במשך
התקופה שבין נטילת החזקה לבין המועד בו שילמה לנפקע פיצויים. כבוד השופט שטיין
קבע, כי "הנאת חינם זו העשירה את המדינה על חשבון הנפקע. הנאת חינם זו כמוה
כזכייה, כמשמעה בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, והמדינה
חייבת אפוא להחזיר לנפקע את שוויה הכלכלי". בעניין זה ציין כבוד השופט שטיין,
כי על הנפקע להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה לו את
פיצויי ההפקעה המגיעים לו.
31.
מפסק הדין עניין איסמעיל עולה, כי העמדות בבית
המשפט העליון חלוקות באשר לשאלה, האם הרווח שהפיקה המדינה מהקרקע המופקעת רלוונטי
לצורך קביעת שיעור דמי החכירה אם לאו. אציין, כי כבוד השופט הנדל מצא שלא להצטרף לעמדתו
האמורה של כבוד השופט שטיין לעניין קביעת שיעור דמי החכירה האבודים על בסיס הרווח
אשר הפיקה המדינה. כבוד השופט הנדל קבע, כי לדידו אין לבסס את מנגנון החכירה על
יסוד דיני עשיית עושר ולא במשפט. כבוד השופט הנדל ציין, כי בהתאם לגישה השלטת
בפסיקה, הפיצוי ההוני נועד לשם השבת מצב הנפקע לקדמותו ולפיכך קיים קושי עיוני
לקבוע, כי רכיב הפיצוי ההוני נשען על תפיסה של דיני עשיית עושר ולא במשפט. כב'
השופט הנדל הוסיף וציין, כי דיני עשיית עושר ולא במשפט נועדו לספק מענה לקשת
המקרים הרחבה של התעשרות בלתי מוצדקת על חשבון הזולת כאשר מנגד נקודת המוצא של
דיני הנטילה השלטונית היא, כי ההפקעה נועדת לטובת הציבור והדבר אף עולה משמה של
פקודת הקרקעות במסגרתו מצוין, כי מדובר ברכישה לצרכי ציבור. כבוד השופט הנדל חלק
על הפרשנות שהעניק כבוד השופט שטיין לאמור בהצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות וטען,
כי "מהאמור בהצעת החוק עולה, כי הנפקע מפוצה בגין אובדן יכולת השימוש שלו
בקרקע. יכולת השימוש שלו, ולא יכולת השימוש של המדינה". כאמור,
הכלל אשר עומד בבסיס הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה הוא השבת המצב לקדמותו. כבוד
השופט הנדל התייחס לכלל האמור ושאל, האם במקרה בו המדינה הפקיעה קרקע אולם לא
הרוויחה ממנה דבר ואולי אף הפסידה האם במקרה כאמור הנפקע לא יהיה זכאי לפיצוי
בדמות אובדן דמי חכירה אך בשל העובדה שלא חלה התעשרות. כבוד השופט הנדל הוסיף, כי
לדידו התשובה לשאלה זו שלילית. כבוד השופט הנדל הפנה לאמור ביחס לסוגיה זו בפסק
הדין אשר ניתן ב
ע"א 254/68 עירית פתח תקוה נ' אלקה מנטל
לבית ויסנשטרן, פ"ד כב(2) 902
והוסיף,
כי נראה שבית המשפט ייטה להורות על תשלום בגין אובדן דמי חכירה אף במצבים בהם
המדינה לא הרוויחה מההפקעה ואף לא הייתה יכולה להרוויח ממנה.
32.
משלי אוסיף ואומר, כי בהתאם להלכה הפסוקה את
הפיצוי בגין הפקעת קרקע יש לחשב בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה תוך
התעלמות מהשבחות שנעשו בקרקע לאחר המועד הקובע למתן פיצוי. בהתאם לעיקרון העומד
בבסיס דיני ההפקעה, בקביעת הפיצוי אין להביא בחשבון את המטרה לשמה בוצעה ההפקעה.
ברוב המקרים בהם מופקעת קרקע חקלאית ייעודה משתנה בסמוך לאחר ההפקעה דבר שמביא
ברוב המקרים לעליית ערך הקרקע. כאמור, יש להתעלם מהשבחת הקרקע הנובעת משינוי
הייעוד האמור. אם נבחן את הפיצוי על בסיס הרווח שהפיקה המדינה, תוך שימוש בקרקע
בהתאם לייעוד החדש, הרי שהשימוש האמור יכלול בחובו את השבחת הקרקע לאחר הפקעתה.
פיצוי ההפקעה נועדו לצורך העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה. ברי, כי המטרה
איננה להעניק לנפקע פיצוי אשר ישפר את מצבו לעומת מצבו ככל שהקרקע לא הייתה
מופקעת. התחשבות בשימוש אשר נעשה בקרקע לאחר הפקעתה עשויה להביא למצב שהפיצוי
יחרוג מהמטרה העומדת בבסיס פיצוי ההפקעה ויביא לשיפור מצבו של הנפקע.
33.
הנה כי כן, במסגרת פסק הדין בפרשת איסמעיל
נחלקו הדעות בשאלה, האם אחת הדרכים לבחינת שיעור דמי החכירה היא בהתאם לרווח
שהפיקה המדינה ולעניין תחולת דיני עשיית עושר ולא במשפט על סוגיה זו. עם זאת
ולמעלה מהדרוש, אם נלך בדרך האמורה, אשר סלל כבוד השופט שטיין, אזי יש בכך כדי
לתמוך לכאורה בעמדת התובעים במקרה שלפני. במקרה בו עסקינן, הקרקע המופקעת הייתה
קרקע חקלאית אשר חלה עליה תכנית מתאר 50/42/
rp
.
מחוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט עולה, כי החלקה בה עסקינן מצויה בשכונת מעלה
יצחק, נצרת עילית וכי על החלקה בנויים כיום מבני מגורים משותפים ברחובות אלמוג
ואלומה. ברי, כי השינוי האמור בייעוד הקרקע והשימוש אשר נעשה בה בפועל מלמדים על הרווח
שהפיקה ממנה המדינה. ככל שקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה הייתה מתבססת על
הרווח האמור לא מן הנמנע, כי הפיצוי אליו היינו מגיעים היה גבוה משמעותית מהפיצוי
אשר נקבע במסגרת חוות דעתה של המומחית מטעם בית המשפט, בכפוף להוראות החוק.
34.
נדמה, כי אין צורך להכביר במילים באשר למעמדו של המומחה הממונה מטעם בית
המשפט. מן המפורסמות, כי יש למומחה כאמור מעמד מיוחד. מעמדו המיוחד נובע מהעובדה
שמדובר בגורם אובייקטיבי המהווה זרועו הארוכה של בית המשפט. מינוי מומחה מטעם בית
המשפט אין בו כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט, לו מסור שיקול הדעת להכריע
בהליך ובין היתר לקבוע, האם לאמץ את חוות הדעת ובאיזה היקף לעשות כן. עם זאת, לא
בנקל יסטה בית המשפט מקביעותיו של המומחה שמינה, בהעדר טעמים כבדי משקל המצדיקים
סטייה כאמור. מצאתי, כי לא מתקיימים במקרה שלפניי טעמים המצדיקים את פסילת חוות
דעת המומחית מטעם בית המשפט וסטייה ממנה. מצאתי, כי חוות הדעת מקצועית ומקיפה וכי
יש לקבוע על פיה את פיצויי ההפקעה במקרה בו עסקינן. מצאתי, כי חוות הדעת אף עומדת
באמות המידה שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון.
הוצאות נלוות
תובע זכאי לפיצוי
בגין הוצאותיו הנלוות. מדובר בהוצאות שלא היו נגרמות לנפקע אלמלא ההפקעה
וההליך המשפטי בגינה. על כתפי התובע מוטל הנטל להוכיח את ההוצאות האמורות ואת
שיעורן. בסיכומיהם עתרו התובעים, כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לשלם להם החזר
הוצאות משפט, אגרת הגשת תביעה, שכר טרחת השמאי מטעמם, חלקם בשכר טרחתה של
המומחית מטעם בית המשפט ושכר טרחת עורך דין.
לסיכומיהם צירפו
התובעים הסכם שכר טרחה לפיו שכר הטרחה אשר הוסכם בינם לבין השמאי מטעמם עמד
על 8,000 ₪ בצירוף מע"מ. על הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום האמור, בכפוף
להוכחת תשלומו. בנוסף, התובעים צירפו קבלה ממנה עולה, כי שילמו למומחית
מטעם בית המשפט 11,700 ₪ וכי הסכום האמור כולל מע"מ. על הנתבעת לפצותם
בגין הוצאה זו. בנוסף, זכאים התובעים להחזר אגרת בית משפט ששולמה על ידם.
התוצאה
37.
הנה כי כן, בנסיבות האמורות ולאור המפורט לעיל מצאתי לאמץ את חוות דעתה של
המומחית מטעם בית המשפט ולקבוע את פיצויי ההפקעה בהתאם לה. לפיכך, קובעת, כי שיעור
דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של הקרקע מידי שנה ממועד תפיסת החזקה בקרקע.
הפיצוי ישולם בהתאם לחלקם היחסי של התובעים שהגישו את התביעה בחלקה של המנוחה
שייכה ז"ל קרי בגין 915 מ"ר ויחושב על פי האמור בחוות דעת המומחית מטעם
בית משפט. מאחר וחישוב הפיצוי בחוות הדעת נעשה עד סוף שנת 2018 קובעת, כי בגין שנת
2019 החישוב ייעשה על פי ממוצע שלוש השנים שקדמו לשנה זו.
38.
הנתבעת תשלם לתובעים את הפיצוי לאחר שהתובעים
יציגו צו ירושה מקורי או נאמן למקור וייפוי כוח, כמפורט בסיכומי הנתבעת. מסכום
הפיצוי יקוזז סך של 10% לצורך תשלום מס שבח. לסכום יש להוסיף הוצאות משפט כמפורט
לעיל וכן לאחר שלקחתי בחשבון את
סכום הפיצוי שנפסק לתובעים, את היקף ההשקעה בתיק, את
העובדה שהתקיימו בתיק שלוש ישיבות קדם ולא התקיימה ישיבת הוכחות, אני מחייבת את
הנתבעת בשכר טרחת עו"ד בסך 23,000 ש"ח.
39.
הסכומים
הנקובים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת המסמכים המפורטים בסעיף 38 לעיל,
שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא לצדדים.
ניתן היום,
ל' חשוון תש"פ, 28 נובמבר 2019, בהעדר
הצדדים.
א בית משפט מחוזי 22591-03/16 עזבון המנוחה סעדה עתאמלה ז"ל, עזבון המנוחה שייח'ה עתאמלה ז"ל, אניסה עתאמלה ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 28/11/2019)