פסקי דין על רון בן יוסף | פסקי דין על בלהה בן יוסף | פסקי דין על יצחק מרדכי | פסקי דין על ארופד-סחר | פסקי דין על דוד אוביץ |

29423-01/16 תאק     28/11/2019




תאק 29423-01/16 רון בן יוסף, בלהה בן יוסף נ' יצחק מרדכי, ארופד-סחר בע"מ, דוד אוביץ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



תא"ק 29423-01-16 בן יוסף ואח' נ' מרדכי ואח'



לפני
כבוד השופט עמית יריב


ה
תובעים
:

1.רון בן יוסף

2.בלהה בן יוסף
ע"י ב"כ עו"ד אבי אסיאו


נגד


ה
נתבעים
:

1.יצחק מרדכי

2.טל מור מרדכי

ע"י ב"כ עו"ד עומר כנען

3.ארופד-סחר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסי חן

4.דוד אוביץ

– ניתן פס"ד ביום 14.12.2016


פסק דין


1.
לפניי תביעה לפינוי מקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 7023 בבניין המצוי ברחוב יהודה הימית 49 ביפו (להלן: "הבניין" ו/או "המקרקעין").
2.
המקרקעין היו בבעלות רשות הפיתוח ונוהלו על ידי חברת "עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ" (להלן: "עמידר").
3.
התובעים רכשו את הזכויות בקומה השלישית בבניין מאת מר חסן עטיה (להלן: "מר עטיה"), אשר רכש את הזכויות בנכס בהסכם מכר מול עמידר, שנחתם ביום 8.9.1994 (להלן: "הסכם הרכישה").
טענות הצדדים
טענות התובעים
4.
התובעים טוענים כי הנתבע 1 רכש זכויות במחסן בגודל של 39.87 מ"ר בקומה הראשונה בבניין ממר מנחם ארטידי (להלן: "המחסן"). התובעים מציינים כי הנתבע 1 טרם השלים את העברת הזכויות במחסן על שמו ברישומי עמידר. הנתבע 2 הוא בנו של הנתבע 1, אשר לטענת התובעים מחזיק במחסן.
5.
התובעים טוענים כי הנתבעים 2-1 מחזיקים ביחידות נוספת במקרקעין שאין להם זכויות בהן ואף בנו במקרקעין בנייה בהיקף ניכר, הכוללת בין היתר הצבת גדרות, הקמת סככות והרחבת המחסן והכל ברכוש המשותף של הבניין ללא היתר בנייה ושלא כדין.
6.
בנוסף, טוענים התובעים כי הנתבעים 4-3 מחזיקים בנכסים בבניין המצוי בחלקה 10- בגוש 7023 הסמוכה למקרקעין (להלן: "החלקה הסמוכה"), אך אינם בעלי זכויות במקרקעין נושא התובענה. לטענת התובעים, הנתבעים 4-3 מחזיקים שלא כדין במבנים שהרחיבו אותם אל תוך המקרקעין נושא התובענה ללא הסכמתם ותוך פלישה למקרקעין שלא כדין.
7.
על כן, לטענת התובעים, הנתבעים פולשים ומסיגים גבול במקרקעין, ובהתאם לכם הם דורשים לסלק את ידם מהמקרקעין ומהרכוש המשותף בו.
8.
בטרם אדון בטענות הנתבעים, אציין כי הנתבע 4, הגיש בקשת רשות להתגונן בה טען כי אינו מחזיק בחלקות במקרקעין נושא התביעה. בהתאם לכך, בדיון מיום 14.12.2016, ניתן

פסק דין
חלקי שקבע כי לאור הצהרת הנתבע 4, שאין לו כל זכות בחלקה מושא התביעה ובכלל זה אינו מחזיק בכל חלק בחלקה ואינו טוען לכל זכות בחלקה – התביעה נגדו נמחקה בהסכמה.
טענות הנתבעים 2-1
9.
הנתבעים 2-1 טוענים כי התובעים בחרו להעלים מסמכים בתביעתם, ביניהם אישור זכויות פרטני שסותר את האישור שצירפו בדבר זכויותיהם בשטח, וכן כתב המחאת זכויות וחוזה רכישה של עמידר מול הבעלים הקודם – מר עטיה.
הנתבעים 2-1 מוסיפים כי בסעיף 14 לחוזה הרכישה של מר עטיה, צויין כי אין לו זכויות ברכוש המשותף – ומכאן שאין לתובעים זכויות ברכוש המשותף. עוד מציינים הנתבעים 2-1 כי על פי אותו חוזה רק חדר המדרגות צויין כרכוש משותף.
10.
עוד טוענים הנתבעים 2-1 כי לתובעים נתונות רק מחצית מהזכויות בנכס הרשום בספרי עמידר "כגוש חלקה 9 מס' תת חלקה/יחידה 6" - היינו במחצית הזכויות בדירה השוכנת בקומה השלישית של הבניין , וזאת להבדיל מחצר הבניין שבקומת הקרקע.
11.
הנתבע 1 טוען כי רכש בשנות השישים ממשפחת סמהורי את האגף הדרומי של המקרקעין ועליו בית ישן, סככה וחצר בשטח כולל של כ- 180 מ"ר. בנוסף, טוען הנתבע 1 כי בשנת 2001 רכש את זכויות של מר מנחם ארדיטי
(להלן: "מר ארדיטי") במחסן בשטח של 39.87 מ"ר ובכך השלים את חזקתו הבלעדית בכל האגף הדרומי של החלקה משוא התובענה.
12.
הנתבעים 2-1 מציינים כי הבניין אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים ואין לו צו בית משותף, וכי מלבד חדר המדרגות שהוגדר על ידי עמידר כרכוש משותף – אין רכוש משותף נוסף. משכך, טוענים הנתבעים 2-1 כי התובעים מעולם לא החזיקו בחצר הבניין ולכן אינם זכאים לסעדים המבוקשים בשוליה, ובניהן פינויים מהמחסן המצוי בה.
13.
לטענת הנתבעים 2-1 התביעה ומרכביה התיישנו שכן מגרסתם יש ללמוד כי מועד היווצרות העילה היא עם תפיסת החזקה לראשונה בחצר הבניין ע"י מר ארדיטי עוד בשנת 1962, מעל 25 שנה בכפוף לחוק ההתיישנות, ובכך למעשה התביעה אף לוקה בשיהוי אשר מחייב את סילוקה על הסף.
טענות הנתבעת 3
14.
הנתבעת 3 חזרה על הטענה כי בהתאם להוראות סעיף 14 להסכם הרכישה של מר עטיה מול עמידר, נקבע כי הגג והחצר הם אינם רכוש משותף ובתוך כך אינם בבעלות התובעים אלא בבעלות עמידר.
15.
הנתבעת 3 מוסיפה כי התובעים לא צירפו נסח רישום או תשריט המתייחס לחלק המוחזק על ידה כך שלא ברור איזו פלישה מיוחסת לה ודי בכך כדי לדחות את התביעה.
16.
הנתבעת 3 טוענת כי הסכם המכר שלה מול עמידר קובע כי היא הבעלים של יחידות המשנה והצמדותיהן בחלקה 10 בגוש 7023 הבנויים בקיר משותף עם המקרקעין מושא התובענה. הנתבעת מציינת כי היא לא ערכה שום שינוי במצב הנכס ומצבו הוא כפי שהיה במועד הרכישה.
עוד טוענת הנתבעת 3, כי זכותה במקרקעין נובעת לכל הפחות מהסכמה רבת שנים לשימוש בהם, כך שיש לראות בה בת רשות במקרקעין.
כתב תשובה
17.
התובעים הגישו כתב תשובה לכתב ההגנה של הנתבעת 3, בו טענו כי סעיף 14 להסכם המכר של מר עטיה מול חברת עמידר הוא סעיף כללי וקבוע אשר מופיע בכל הסכמי המכר של עמידר וזאת ללא קשר עם המצב הפיזי של הדירה, שכן מטרתו שמירת האפשרות לחברת עמידר להצמיד את הגג או החצר לאחר מהיחידות בבניין שבבעלותה.
בעניין זה טענו התובעים כי בסעיף 15 בהסכם המכר, הופנה הרוכש (ובענייננו-התובעים) אל התשריט המצורף להסכם המכר המפרט באופן ספציפי חלקים ברכוש המשותף. מכאן, טוענים התובעים כי מהתשריט עולה באופן חד משמעי כי כל החצר היא בגדר רכוש משותף.
18.
עוד טענו התובעים כי עמידר מכרה את כל היחידות בבניין והיא אינה עוד בעלים של יחידה אליה ניתן להצמיד חלק כזה או אחר מהרכוש המשותף. התובעים מוסיפים כי הנתבעים 3-1 לא מחזיקים בדירה במקרקעין כהגדרתה בחוק ובפסיקה, וכל שטח הפלישה המחוזק על ידם מהווה רכוש משותף, גם בהתאם להגדרתו השיורית בחוק המקרקעין.
התובעים הוסיפו כי הנתבעים כלל לא טענו שהשטחים המוחזקים על ידם הוצמדו ליחידה כלשהי ולכן ברור כי שטחים אלה מהווים רכוש משותף.
19.
לטענת התובעים כל אישורי הזכויות שצורפו מהנתבעת 3 מתייחסים לחלקה הסמוכה למקרקעין משוא התביעה, ואף בתשריט שצירפה הנתבעת 3 לכתב הגנה מטעמה מעלה כי המקרקעין משוא התביעה "מחוץ לגבול".
דיון והכרעה
20.
השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן:
א.
מה מעמד התובעים במקרקעין?
ב.
מה מעמד הנתבעים במקרקעין?
ג.
בהתאם לסעיפים א' ו-ב' - האם התובעים זכאים לפנות מי מהנתבעים מהמקרקעין?
אדון בשאלות לפי הסדר.
מעמד התובעים במקרקעין
21.
מנסח רישום המקרקעין, ומתעודת עובד הציבור שהוגשה על ידי מר עזר יובל (להלן: "נציג עמידר") ומחקירתו – עולה כי המקרקעין טרם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים ולכן הם עדיין רשומים בבעלות רשות הפיתוח (ראו נספחים 2-1 לתצהיר התובע).
22.
בהערת אגב אציין, כי הנתבעים 2-1 העלו בסיכומיהם טענות בנוגע לניסוח תעודת עובד הציבור וצורתה (ראו סעיף 52 לסיכומי הנתבעים 2-1). כפי שקבעתי בהחלטה מיום 26.6.2018 ובדיון ההוכחות – הרי שלא נפל פגם בתעודת עובד הציבור והיא מנוסחת בהתאם לנוסח הקבוע בתוספת הראשונה לפקודת הראיות.
23.
ביום 10.10.1994 רכשו התובעים את הזכויות של מר עטיה בקומה השלישית בבניין (אשר רכש את הזכויות בנכס על פי הסכם מכר עם רשות הפיתוח באמצעות עמידר), והם נרשמו במרשם הזכויות המנוהל בעמידר (ראו נספחים 4-2 לתצהיר התובע). מכאן, שאין מחלוקת כי התובעים הם בעלי הזכויות בקומה השלישית בבניין.
מעמד הנתבעים במקרקעין
24.
בהתאם לטענות הנתבע 1, הוא הבעלים של מחסן בקומה הראשונה (קומת הקרקע) של הבניין, מחסן שאותו רכש ממר ארדיטי. בהתאם לסעיף 23 להסכם המכר מול מר ארדיטי מיום 19.9.1993 עולה כי מדובר במחסן בשטח של 39.87 מ"ר ללא זכויות בניה ולא הצמדות (ראו נספח 9 לתצהיר הנתבע). זאת ועוד, גם מעיון בתשריט המצורף להסכם עולה כי ההסכם האמור מתייחס רק למחסן וללא הצמדות (ראו נספח 10 לתצהיר הנתבע 1).
בנוקדה זו יש לציין כי זכויותיו הנטענות של הנתבע 1 במחסן מעולם לא נרשמו במרשם הזכויות בעמידר.
25.
הנתבע 2 הודה כי הוא ואביו – הנתבע 1, אינם גרים במקרקעין - אלא הוא שהמחסן מושכר לצד ג' (ראו עמ' 138 לפרוטוקול). בנוסף, טען הנתבע 2 בחקירתו כי הוא ואביו מחזיקים אף בחנות המסומנת מספר 10 בתשריט ובחצר במקרקעין (ראו עמ' 140-139 לפרוטוקול).
אולם כל הראיות שהציגו הנתבעים 2-1 מתייחסות למחסן שאותו רכשו, כנטען, ממר ארדיטי, והנתבעים לא הציגו כל ראיה או אסמכתה לטענותיהם בדבר רכישות זכויות בחנות או בחצר המקרקעין.
בנוסף, פרט לעדויותיהם שלהם, אשר משקלן מוגבל בהיותם נוגעים בדבר, נמנעו הנתבעים 2-1 מלהביא כל ראיה שהיא שיהיה בה כדי להעיד כי הם מחזיקים במקרקעין במשך למעלה מ-54 שנה, כטענתם, בהתאם, אין מקום להידרש לטענת ההתיישנות שהעלו, מאחר שהם לא הביאו כל ראיה המלמדת כי הם מחזיקים במקרקעין משנות השישים של המאה העשרים.
26.
זאת ועוד. שבוע לפני דיון ההוכחות, צירפו הנתבעים 2-1 לתיק ראיות נוספות, ובין היתר צירפו את נספח 76, שהוא חוזה מכר בין הנתבע 1 לבין צד ג', אשר לשיטתם של הנתבעים 2-1 מוכיח את זכותם במקרקעין. אלא שנספח 76 הנ"ל אינו מתייחס למקרקעין נושא הליך זה, אלא למקרקעין אחרים, הידועים כגוש 7063 חלקה 9 (לעומת גוש 7023 בענייננו), כך שבוודאי אין במסמך זה כדי להוכיח את טענתם לזכויות כלשהן במקרקעין.
אציין כי בסיכומיהם, טענו הנתבעים 2-1 לראשונה כי בנספח 76 נפלה טעות קולמוס, וכי בשוגג נרשם זיהוי הקרקע כגוש 7063, אף שאמור היה להירשם גוש 7023 (ראו סעיף 130 לסיכומי הנתבעים 2-1). טענה זו עלתה לראשונה במסגרת הסיכומים, וממילא לא הובאו כל ראיות להוכחתה, ולא התאפשר לתובעים להתמודד עמה. משכך, אין לקבל את הטענה לטעות קולמוס.
27.
מכאן, שהנתבעים 2-1 לא הציגו כל ראיה המוכיחה כי יש להם זכויות במקרקעין (פרט למחסן – יחידה 3 בתשריט), שאף ביחס אליו לא נרשמו זכויותיהם הנטענות במרשם הזכויות שמנהלת עמידר כחברה משכנת, אך דומה כי אין מחלוקת בנוגע לסוגיה זו.
28.
בכל הנוגע לנתבעת 3, כל אישורי הזכויות אשר הוגשו על ידה מתייחסים רק לנכסים בבניין המצוי בחלקה הסמוכה למקרקעין - כך שהיא לא הציגה כל זכות במקרקעין מושא התובענה.
בנוסף, טענת הנתבעת 3 כי היא בעלת זכויות במקרקעין ולחלופין היא בת רשות במקרקעין הן טענות עובדתיות סותרות שאינן יכולות לדור יחד: ההלכה הפסוקה קובעת, כי טענה לרישיון במקרקעין אינה יכולה להישמע מקום שבו טענתו העיקרית של בעל הדין היא לזכויות בעלות במקרקעין, ודומה כי הטעמים לכך ברורים.
גם אם נבחן את הטענה לרישיון במקרקעין לגופה, הנתבעת 3 לא הבהירה ממי, לשיטתה, קיבלה את הרשות לישב במקרקעין ומה מקור הרישיון שהיא טוענת לו, וממילא רישיון במקרקעין ניתן לביטול בידי נותן הרישיון, והוא פוקע מאליו עם העברת הזכויות –לא רק של מקבל הרשות אלא גם של נותנה. מכאן שאין לקבל את טענות הנתבעת 3 כי היא בת רשות במקרקעין, ולחלופין – יש לקבוע כי ככל שניתנה רשות, היא פקעה עם העברת הזכויות מעמידר לתובעים.
האם התובעים זכאים לפנות מי מהנתבעים מהמקרקעין
29.
סעיף 14 להסכם הרכישה בין מר עטיה לעמידר קובע כלהלן:

"ידוע לרוכש כי הגג והחצר לא יהיו שייכים לרכוש המשותף וישארו בבעלות של המוכר אשר יהיה רשאי להצמידם ולרשמם באופן שיבטיח לו את הבעלות המלאה עליהם והוא מסכים מראש שרישום הדירה והרכוש המשותף יעשו בכפוף לכך..."
כלומר, הסעיף מאפשר לעמידר להצמיד את הגג או החצר לאחת מהיחידות בבניין אשר בבעלותה. אולם, נציג עמידר אישר בסעיפים 5-4 לתעודה מטעמו, כי חצר הבניין מהווה רכוש משותף שלא הוצמדה למי מיחידות המבנה, וכי היחידות המוחזקות על ידי הנתבעים במקרקעין (פרט למחסן המוחזק על ידי הנתבעים 2-1) מוחזקות שלא כדין.
ודוק: סעיף 15 להסכם הרכישה מפנה לתשריט הבית המשותף (אשר צורף כנספח להסכם המכר ונחתם על ידי הצדדים במעמד החתימה על ההסכם) וממנו ניתן ללמוד כי כל שטח החצר מסומן כרכוש משותף (ראו נספח 5 לתצהיר התובע).
30.
בעניין זה אוסיף, כי התובעים צירפו לראיותיהם חוות דעת מודד - מצרואה מחמוד (להלן: "מומחה התובעים"), אשר צירף לחוות דעתו תשריט עדכני המסמן את גבול החלקה של המקרקעין. מומחה התובעים קבע בחוות דעתו כי לנתבעת 3 אין זכות במקרקעין נושא התובענה וכי הנתבעים 2-1 מחזיקים כדין רק במחסן פינתי המסומן 3 בתשריט. יש לציין כי הנתבעים נמנעו מלזמן את המודד לעדות ומכאן שהם אינם חולקים על חוות דעתוץ
31.
מנגד, הנתבעים 2-1 אשר הודו כי הם תופסים חזקה בלעדית בחצר המקרקעין ומונעים גישה מהתובעים אליה (ראו עמ' 141 סע' 22-10 לפרוטוקול), צירפו חוות דעת של אדריכל דוד שטרוסמאייר (להלן: "מומחה הנתבעים 2-1") שמסגרתה נטען בין היתר כי המבנים המסומנים בתשריט קיימים עשרות שנים וכי חצר הבניין הייתה צמודה לשני נכסים כמפורט בתשריט.
ודוק: לחוות הדעת לא צורף כל תשריט, ואף המומחה הודה בחקירתו כי ביקר במקרקעין לראשונה לפני שנתיים – כך שיש קושי לקבל את עדותו לעניין מצבם של המקרקעין לפני שנים. בנוסף, המומחה מטעם הנתבעים 2-1 אישר בחקירתו כי הנתבעים לא הציגו לו מסמכים המעידים על זכויותיהם במקרקעין (ראו עמ' 131 ש' 23-18 לפרוטוקול).
32.
בכל הנוגע לנתבעת 3, שכאמור לא הציגה אף מסמך המוכיח מה מקור זכותה במקרקעין ומכוח מה היא טוענת לזכות להמשיך ולהחזיק בו, נתבעת זו צירפה לראיות מטעמה את תצהירה של הגב' תמי דניאל -
מנהלת הנתבעת 3 (תצהיר שהוא בבחינת עדות יחידה של בעל דין) ונמנעה מלהביא עדים רלוונטים מטעמה כמו למשל הבעלים המקוריים מהם רכשה לכאורה את הזכויות במקרקעין.
הגב' דניאל אישרה בחקירתה כי כל זכויותיה של הנתבעת 3 הן בחלקה 10, בעוד המקרקעין נושא התביעה מצויים בחלקה 9 (ראו עמ' 176 ש' 30-23 לפרוטקול), אך טענה כי היא אינה בוחנת את המקרקעין, אלא את המבנה, ומבחינתה למרות שהמבנה חורג מהמקרקעין שבבעלותה היא זכאית להמשיך להחזיק בו (ראו עמ' 177 ש' 29-25 לפרוטקול). אולם, די בהודאה זו כי אין לנתבעת 3 כל זכות במקרקעין משוא התובענה כדי לקבוע כי היא פולשת למקרקעין נושא התובענה.
33.
סעיף 77 לחוק המקרקעין מגדיר דירה כלהלן:
"חדר או תא, או מערכת של חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"
ורכוש משותף הוגדר בחוק כך:
"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מיום וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
34.
בעניננו, המבנים המוחזקים על ידי הנתבעים (פרט למחסן המוחזק על ידי הנתבעים 2-1) והנמצאים במקרקעין, אינם עונים על הגדרת "דירה" כמשמעותה בחוק המקרקעין, שכן הם אינם מהווים יחידה שלמה ונפרדת למגורים או עסק, ואינם רשומים ככאלה במרשמי עמידר.
35.
בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין - משלא הוכיחו הנתבעים כל זכות לחזקה בלעדית ביחידות נוספות במקרקעין או בחצר המשותפת, או כי היחידות המוחזקות על ידם הוצמדו ליחידה כלשהי במקרקעין – הרי שמדובר ברכוש משותף והתובעים זכאים לדרוש את סילוק ידם מהמקרקעין מכוח בעלותם ביחידה, המקנה גם בעלות בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
סוף דבר
36.
הפועל היוצא הוא, שהנתבעים כשלו בניסיונם להוכיח כי קמה להם זכות להמשיך ולהחזיק החזקה ייחודית בשטחים שבהם הם מחזיקים במקרקעין, ושטחים אלה הם חלק מן הרכוש המשותף לכל בעלי הזכויות בבניין.
37.
התביעה מתקבלת אפוא במלואה, ואני מורה כדלקמן:

א.
על הנתבעים 2-1 לפנות את כל המבנים והגדרות המונעים שימוש סביר ברכוש המשותף לא יאוחר מיום 2.2.2020.

ב.
על הנתבעת 3 לסלק ידה מן המקרקעין כהגדרתם לעיל עד לאותו מועד.
38.
הנתבעים 2-1 יישאו בהוצאות התובעים בסך 5,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪; הנתבעת 3 תישא בהוצאות התובעים בסך 5,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪. הסכומים כולם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום,
ל' חשוון תש"פ, 28 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.













תאק בית משפט שלום 29423-01/16 רון בן יוסף, בלהה בן יוסף נ' יצחק מרדכי, ארופד-סחר בע"מ, דוד אוביץ (פורסם ב-ֽ 28/11/2019)