פסקי דין על מחמוד חסן חליל עקר | פסקי דין על מרעי חסן חליל עקר | פסקי דין על |
29570-10/15 א 27/11/2019
א 29570-10/15 מחמוד חסן חליל עקר, מרעי חסן חליל עקר, נ' מדינת ישראל
administrator
administrator
1
0
2019-12-04t09:01:00z
2019-12-04t09:01:00z
6
3617
18090
microsoft corporation
150
43
21664
15.00
print
false
false
false
en-us
x-none
he
/* style definitions */
table.msonormaltable
{mso-style-name:"טבלה רגילה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.msotablegrid
{mso-style-name:"רשת טבלה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.1
{mso-style-name:"טבלת רשת1";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
בית המשפט המחוזי בחיפה
27 נובמבר 2019
ת"א 29570-10-15 עקר ואח' נ' מדינת ישראל
לפני כב' השופט אברהם אליקים, סגן נשיא
התובעים
.1
מחמוד חסן חליל עקר
.2
מרעי חסן חליל עקר
ע"י ב"כ עו"ד חוסאם סבית
.3
יוסף עקר- ניתן
פסק דין
נגד
הנתבעת
מדינת ישראל
ע"י
פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי
פסק דין
בעניין תובעים 2-1
מבוא
התובעים הגישו תביעה לתשלום
פיצויים בגין הפקעת מקרקעין
בהסתמך
על סעיפים
5 ו-
7
לפקודת
הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943
(להלן-הפקודה) ועיקר המחלוקת היא גובה הפיצוי לו הם
זכאים בהתאם לסעיף 13 לאותה פקודה, המחלוקת מתייחסת הן לשווי החלקות והן לגבי
האחוז לפיו יוערכו דמי החכירה האבודים.
התביעה מתייחסות להפקעת מקרקעין
בגוש 18536 הנמצאים באדמות הכפר ג'דידה מכר בקשר לחלקות הבאות (להלן –
החלקות):
חלקה
שטח
החלקה
שטח מקורי
בעלים ערב ההפקעה
שיעור החלק
25
4,655 מ"ר
4,655 מ"ר
המנוחה
הודא ז"ל
בשלמות
28
2,958
מ"ר
2,958 מ"ר
המנוח חסן ז"ל
1/2 (1.479 מ"ר)
המנוחה
הודא ז"ל
1/2 (1.479 מ"ר)
34
8,036
מ"ר
8,036 מ"ר
המנוח חסן ז"ל
בשלמות
35
13,349
מ"ר
13,349 מ"ר
המנוחה הודא ז"ל
בשלמות
58
17,163מ"ר
25,017 מ"ר
המנוח חסן ז"ל
1/4
65
3,930
מ"ר
9,263 מ"ר
המנוחה הודא ז"ל
בשלמות
התביעה בתחילה התייחסה לחלקה נוספת,
חלקה 38 לזכויות בקשר אליה טען התובע 3 ולבקשתו ביום 31.5.2016 נמחקה תביעתו.
אין מחלוקת כי החלקות
הנ"ל הופקעו על ידי הנתבעת מבעליהן ערב
ההפקעה כפי שהן מפורטות בטבלה לעיל. כמו כן אין מחלוקת כי התובעים הינם יורשיהם
החוקיים של המנוחים והם זכאים לפיצוי (בכפוף לדחיית טענת השיהוי שהעלתה הנתבעת
בסיכומיה).
תביעת הפיצויים מסתמכת על סעיף 13
לפקודה.
3.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים
היא כאמור
מחלוקת שמאית
לגבי גובה הפיצויים עבור הפקעת החלקות,
שאלה הכוללת בתוכה את שווי החלקות ושיעור דמי החכירה האבודים.
התובעים הסתמכו על חוות דעתו של
השמאי פהים מח'ול (סומנה ת/1)
והנתבעת על חוות דעתו של השמאי אהרן ויסבלום (סומנה נ/1), שני
השמאים נחקרו נגדית על חוות דעתם בישיבת ההוכחות הראשונה שקוימה.
נוכח הפערים הגדולים בין חוות הדעת של הצדדים, ולאחר שהצדדים
סיכמו טענותיהם, העדפתי שלא להכריע על סמך הראיות שהוצגו בפני
י ומיניתי את השמאי
פנחס שפירא כמומחה מטעם בית המשפט, חוות דעתו סומנה במ/1. השמאי שפירא נחקר בחקירה
נגדית על חוות דעתו על ידי שני הצדדים בישיבת ההוכחות השנייה שקוימה בתיק.
בעקבות חקירה מומחה בית משפט, שני
הצדדים הגישו סיכומים משלימים והתרתי לתובעים להגיש סיכומי תגובה לסיכומי הנתבעת.
התובעים מבקשים לאמץ את חוות הדעת של השמאי מח'ול (ת/1) והנתבעת מבקשת לאמץ את
חוות הדעת של ויסבלום (נ/1).
בסיכומים המשלימים מטעם הנתבעת, טענה
הנתבעת כי יש לדחות את התביעה במלואה משזו לא הוכחה וזאת בהסתמך על ע"א
8717/17 וע"א 1595/18
מדינת ישראל נגד אסמאעיל
(23.7.2019) (להלן- עניין אסמאעיל).
אקדים ואבהיר כי דין טענה זו להידחות, מאחר
ובכפוף לשאלת השיהוי, הודתה הנתבעת בסעיף 3 לסיכומיה מיום 24.1.2018 כי התובעים
זכאים לפיצוי בהתאם לחוות דעתו של
השמאי
ויסבלום,
כך שבמידה ותדחה טענת השיהוי,
יהיו זכאים התובעים למצער לסכום שנקבע על ידי שמאי הנתבעת.
העובדות שאינן במחלוקת
-
החלקות נשוא התביעה היו בזמנים
הרלבנטיים רשומות על שם המנוחים המפורטים בטבלה.
-
התובעים ירשו את זכויות המנוחים. מטעם
התובעים הוגשו בהסכמת הנתבעת תצהירי עדות ראשית של תובעים 1 ו-2 (ת/2, ת/3) בשאלה
זו והם התקבלו ללא חקירה נגדית.
-
הודעה על הפקעת החלקות נשוא התביעה
פורסמה בילקוט הפרסומים מספר 2206 ביום 19.3.1976, הוא היום הקובע לצורך מתן
הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה
-
הודעה על כך שהחלקות נרשמו על שם מדינת
ישראל פורסמה בילקוט פרסומים מספר 3561 ביום 24.5.1988 וזהו המועד הרלבנטי לעניין
חישוב דמי חכירה אבודים.
דיון
4.
השאלות
שבמחלוקת בין הצדדים:
-
האם יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי
בהגשתה?
-
במידה והתביעה לא נידחת בשל שיהוי, מה
גובה הפיצויים עבור הפקעת החלקות (שאלה הכוללת בתוכה את שווי החלקות ושיעור דמי
החכירה האבודים).
האם
יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי
5.
הנתבעת טענה בסיכומיה
כי יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי חמור בהגשתה אשר גרם לה לנזק ראייתי, כך טענה כי
חלפו ממועד ההפקעה כ-40 שנים, ההפקעה התבצעה בשנת 1976 והתביעה הוגשה רק בשנת
2015.
לטענתה, התובעים כלל לא
הביאו הסבר לשיהוי הניכר ורק מסיבה זו ומהנזק הראייתי שנגרם לה יש לדחות את התביעה
בהסתמך על דנ"א 1595/06
עזבון
המנוח ארידור נ' עיריית פתח תקווה
(21.3.2013).
התובעים טענו כי השתהו בהגשת התביעה כי סברו
עד לשנת 2009
כי ההפקעה תבוטל וכך יבוטל
הצורך להגיש תביעה, מאחר והמקרקעין נועדו להקמת שכונה לתושבי עכו העתיקה והתכנית
לא יצאה אל הפועל (ראו סיכומי התובעים וסעיף 9 לתצהירי התובעים, ת/2, ת/3).
בע"א 2950/07
סולימאן נגד מדינת ישראל
(26.10.2009) נקבע כי טענת שיהוי תתקבל רק בנסיבות נדירות
ובנוסף נקבע:
"דחיית תביעה
מחמת שיהוי תיעשה במקרים בהם הוכיח הנתבע כי בנוסף לשיהוי התקיימו שני תנאים
נוספים: התנאי הראשון הינו שהשיהוי מבטא ויתור על זכויות או ייאוש מצד התובע; התנאי
השני הינו כי עקב השינוי הורע מצבו של הנתבע (ראו: עניין
צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין
תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446; עניין
חיים, לעיל, בעמ' 635). תנאי נוסף שנזכר בפסיקה עניינו
שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לב של המשתהה (ראו: עניין
צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין
תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446). מכל מקום, גם כאשר תנאים אלו
מתקיימים, עדיין לבית המשפט שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת
השיהוי במקרה הספציפי שלפניו".
טענת הנתבעת
כי נגרם לה נזק ראייתי מעצם הגשת התביעה לאחר
כ-40 שנה, לא נתמכה בראיות. (לעניין זה ראו ע"א 6805/99
תלמוד תורה הכללי והישיבה
הגדולה עץ תורה בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה
(2.7.2003)), חזקה על הנתבעת כי כבר
בשלב בו ידעה כי היא פוגעת בזכות
קנינו של
אדם- זכות יסוד לפי שיטת המשפט שלנו, היא נערכה לתשלום פיצוי, לטעמי תשלום שבמקרים
המתאימים צריך להיעשות ביוזמת המדינה.
הנתבעת בחרה שלא להביא עדויות כל שהן
להוכחת טענתה בדבר הסתמכות או נזק ראייתי.
וגם
שוכנעתי כי התובעים פעלו בתום לב למצער עד שנת
2009.
לאור
כל האמור לעיל אני דוחה טענת הנתבעת לעניין השיהוי.
הפיצויים המגיעים על הפקעת החלקות
6.
התובעים מבקשים סעד לפי סעיף 13 לפקודה,
יצוין, כי סעיף 13 הנ"ל בוטל במסגרת תיקון הפקודה בשנת
2010, אולם במועד הרלבנטי לתביעה הסעיף עוד היה בתוקף, ואין מחלוקת כי התובעים
רשאים להסתמך עליו בתביעתם.
העיקרון הבסיסי בדיני הפקעה הוא
כפי שנקבע למשל בע"א 7060/14
מדינת ישראל נגד דאבח
(6.12.2016) (להלן- עניין דאבח):
"מטרתם של פיצויים בגין הפקעה לצרכי ציבור, היא להעמיד
את בעל הזכות במקרקעין המופקעים במצב שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי
הפיצויים יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה ממנו (ראו: קמר
דיני הפקעת
מקרקעין ב, 681 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן:
קמר), והאסמכתאות המובאות שם). לצורך קביעת סכום הפיצוי,
הערכת שווי הקרקע מתבצעת על פי התמורה שהייתה משולמת עבורה בעסקה מרצון במועד
פרסום ההודעה ברשומות (סעיפים 5 ו-12 לפקודה), מבלי לשפר או להרע את מצבו הכלכלי
של בעליה (
קמר, בעמ' 682; עניין
דבאח, בעמ' 9)".
לפי ע"א 4299/15
צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל
(31.12.2015) (להלן- עניין אסדי)-
"ככלל, הפיצוי מחושב לפי
סעיף
12
לפקודה, המורה לבחון את שווי הקרקע
לפי המחיר שהיה משולם עבורה בעסקת מכר רצונית במועד ההפקעה ... במקום בו פיצויי
ההפקעה לא שולמו בסמוך לאחר ביצועה, כמו בענייננו, עליהם לכלול גם רכיב
"פירותי" אשר ישקף את הנזק שנגרם למערערים נוכח חלוף הזמן עד לתשלום
בפועל. נכון למועד הגשת התביעה אכן עמדו בפני
המערערים מספר מסלולים חלופיים
לחישוב הפיצויים, כפי שתוארו על-ידי בית משפט קמא (ראו בהקשר זה גם עניין
חביב אללה
), כאשר המערערים זכאים לפיצוי בהתאם למסלול החישוב המיטיב עמם".
הכלל הוא כי הנפגע זכאי
לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. על פי
סעיפים 12 ו-
13
לפקודה זכאי הנפגע לתבוע פיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה-פיצויי
קרן נומינליים ופיצוי בגין הפירות באחד משלושה מסלולים חלופיים לבחירת הנפגע, ראו
לענין זה
ע"א 3015/06 וע"א
2405/91
מדינת ישראל נגד הורוביץ
(3.11.1997).
עוד ראו ע"א 8937/08 שנדון במאוחד עם ע"א 9047/08 וע"א 789/10
מדינת
ישראל נגד חביב אללה
(1.12.2011) בו נקבע כך:
" חוק הרכישה אינו שולל את פיצויי ההפקעה עצמם (ראו עניין
הורוביץ
, בעמ' 44). בכל מקרה יקבלו המשיבים פיצויי קרן, קרי
פיצויים לפי סעיף 12 לפקודה, המשקפים את ערך הקרקע ביום ההפקעה. השאלה היחידה היא
כיצד יחושבו ההפסדים שנגרמו לבעלי הקרקע בגין שחיקה בערך המטבע ובגין אבדן היכולת
ליהנות מהמקרקעין בתקופה בה הם נתפסו. המסלול של חוק הרכישה כולל בתוכו התייחסות
לשני רכיבים אלה, ולכן הוא סותם את הגולל מעל האפשרות לפנות למסלול של פיצויי
חכירה. לכן ניתן לקבל פיצוי "הן בגין סעיף 12 והן בגין סעיף 13", כפי
שטוענים המשיבים".
וראו
ע"א 3079/08
מ"י נ' הייטנר
(4.7.2012) בו נקבע בהקשר זה כדלקמן:
"הפיצוי
בדמות תשלום דמי חכירה אבודים, נועד למטרה כפולה: הן לפצות בגין העיכוב בתשלום
פיצויי ההפקעה והן להוות תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין
אם אין בידה את התמורה הדרושה...
תכלית
פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו
לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים (קמר כרך ב עמ' 480-479 והאסמכתאות שם)".
חוות הדעת של הצדדים וחוות דעת מומחה
בית המשפט
7.
שני
הצדדים הגישו כאמור חוות דעת של שמאים מטעמם, התובעים הגישו את חוות דעת של השמאי
מח'ול (ת/1) והנתבעת הגישה חוות דעת מטעם ויסבלום (נ/2).
במועד
הקובע עובר להפקעה, חלה על החלקות תכנית
מתאר מנדטורית
אזורית למחוז הגליל מספר
rp/50/42
אשר פורסמה למתן תוקף בע"ר 1533 ביום
14.11.1946, ייעודם של המקרקעין על פי התכנית הוא חקלאי.
בין
השמאים מח'ול וויסבלום קיימת מחלוקת משמעותית לגבי שווי החלקות ואחוז החכירה,
מחלוקת הנגזרת מתיאור הסביבה והחלקות במועד הקובע, היינו
ביום
19.3.1976
ותאריך 24.5.1988 לעניין דמי החכירה האבודים.
לאחר
הגשת סיכומי הצדדים שוכנעתי כי לא אוכל להסתמך על חוות דעת שני הצדדים באותו שלב
ובהתאם להחלטותיי הקודמות ראו למשל ההחלטה בסוף הדיון מיום 3.1.2017, החלטתי
להיעזר בשאלות השמאיות במומחה מטעם בית המשפט ולכן מיניתי את השמאי פנחס שפירא.
חוות הדעת השמאית מטעם מומחה בית המשפט-במ/1
8.
השמאי
שפירא הגיע למסקנה כי יש להעמיד את דמי החכירה האבודים על 6% שנתי, ובעניין שווי
המקרקעין למגורים במועדים הקובעים קיבל חלקית את עמדת השמאי ויסבלום תוך קביעת
מקדמי התאמה שונים וקבע בסופו של יום כי מגיע לתובעים סכומים שונים כמפורט בסעיף
14 לחוות דעתו.
באותו
סעיף הוא מתייחס לחלקה 38 שהתביעה לגביה נמחקה וכנראה בטעות הוא התייחס לחלקה 24
במקום לחלקה 34 לגביה הוגשה התביעה. אני מניח כי מדובר בטעות סופר מאחר ובגוף חוות
דעת ההתייחסות היא לחלקה הנכונה, חלקה 34.
לאחר
הדיון ובעקבות החקירה הנגדית הודיע השמאי שפירא כי נפלה טעות סופר בשווי קרקע
חקלאית לשנת 1999 וגובה הפיצוי הסופי אליו הגיע הוגדל בהתאם.
9.
התובעים
בסיכומיהם המשלימים ביקשו לדחות את קביעותיו של המומחה שפירא בהתקיים פגמים בקביעת
שווי החלקות, לטענתם השמאי שפירא לא הציג בחקירתו הנגדית אסמכתא למחירים שנקבעו על
ידו ו"רב הנסתר על הגלוי" ביחס לאופן שבו הועמדו על ידו הסכומים בשנים
הרלבנטיות. לטענתם בהעדר אסמכתאות לא ניתן לברר את נכונות קביעותיו, בנוסף טענו כי
חוות הדעת מלאה טעויות, כאשר כל הפגמים שהוצגו לעיל לא מותירים מנוס מלבד דחיית
קביעותיו של השמאי שפירא וקבלת עמדתו של השמאי מח'ול.
לעמדת
התובעים כי יש לפסול בשל כשלים אלה את חוות הדעת של השמאי שפירא מצטרפת הנתבעת אשר
טוענת בסיכומיה המשלימים כי יש לדחות את חוות הדעת של השמאי שפירא נוכח
עניין אסמאעיל, לפיו על שמאי מקרקעין
לבסס את חוות דעתו לעניין סעיף 13 לפקודה על ממצאים עובדתיים ולא על תאוריות כפי
שהתרשמה שפעל בחוות דעתו.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, חוות דעתו (במ/1) ואת תשובותיו בחקירה הנגדית
שוכנעתי
צודקים שני הצדדים בהתייחסותם
לחוות דעתו ולא ניתן לבסס על חוות דעתו ממצא כלשהו.
לא ייתכן כי מומחה ובוודאי מומחה מטעם בית
משפט, לא יציג את כל התשתית העובדתית שעמדה בבסיס מסקנותיו.
שמאי לא אמור להגיע למסקנות על סמך תחושות בטן
או לאמץ קביעות משפטיות מפסקי דין, חוקים או תקדימים. שמאי צריך להתבסס אך ורק על
נתונים וממצאים שמאיים.
מעיון בחוות הדעת של השמאי שפירא (במ/1) לא ניתן לדעת מהם העובדות והעסקאות
עליהן היא מבוססת.
לחקירתו הנגדית ביום
31.3.2019 הגיע השמאי ללא מסמכים שיכלו לשפוך אור על דרך הגעתו למסקנות המופיעות
בחוות הדעת (ראו עמוד 43 לפרוטוקול הדיון שורות 16-17) והשיב "אני לא חושב
שאני צריך להראות לך איך בניתי את זה" (עמוד 45 לפרוטוקול הדיון, שורה 6)
בנוסף באשר לקרקע למגורים טען כי "מגורים בדקתי באופן כללי" (עמוד 46
לפרוטוקול הדיון, שורות 29). לעניין חישוב אחוז דמי החכירה השיב: "אני מתבסס
בחוות דעתי הרבה מאד על החלטות בית המשפט, החוקים והתקדימים" (עמוד 54
לפרוטוקול הדיון, שורות 15-18) עוד טען כי "מדובר בשאלה שמאית אבל ישנם פסקי
דין שקובעים..." (עמוד 55, שורות 21-25).
להמחשת סירובו של מומחה בית המשפט לאפשר בחינת חוות דעתו אפנה לשאלתי לאחר
שהסתבר כי נפלה טעות בשווי החלקה לשנת 1999:
"לשאלת ביהמ"ש
ש.
ראינו שיש מספר 32 ו- 37 ויש טעות, יכול
להיות שבשני מסמכים כתבת 25 ו- 25 אבל גם זו טעות ואומר עו"ד סבית אם היית
מראה איך הגעת למספרים, היה ניתן לראות אם מדובר בטעות. אם אבקש ממך לשחזר את דרך
קבלת המסקנה הסופית לגבי נתון מסויים האם ניתן לעשות את זה, לא בהכרח כאן, אלא
אצלך במשרד, תבדוק ותגיד איך הגעת למספר? עו"ד סבית רוצה לראות לגבי כל
הנתונים כי אולי טעית בתום לב. האם אפשר לקבל השלמת חוות דעת?
ת.
יש פה משנת 88' עד שנת 2018 ועו"ד
סבית מצא אצלי טעות אחת בהדפסה. שביהמ"ש לא יחשוב שהטבלה שלי לא נכונה, היא
נכונה מאוד. ניתן להגיש השלמה כזאת אך חלק ממנה לא תהיה מבוססת על מסמכים כמו מס
שבח כי יש נתונים שקיבלתי מהתייעצויות עם גורמים שלא אוכל לפרט,
במיוחד בעסקאות הישנות".
(עמוד 45 שורה 19 לפרוטוקול).
"ש.
האם אתה יכול לתת לנו לגבי כל שנה את המקור
עליו הסתמכת לקביעת השווי?
ת.
אני יכול ושנית אני לא מעוניין לעשות את זה
אלא אם ביהמ"ש יכריח אותי".
(עמוד 46 לפרוטוקול הדיון, שורות
13-14).
"ש.
כשהחלטת
להעמיד את מקדם המיקום על 0.85 על מה התבססת?
ת.
על
ההיגיון שלי, על הראש שלי ועל הניסיון שלי. אין נוסחאות. השמאי קובע לפי ניסיונו
בחיים וכו'".
(עמוד 51
שורה 8
לפרוטוקול).
"ש.
האם לפני שערכת את חוות דעתך, בדקת ובחנת,
את שוק השכירות בקרקע ביעוד חקלאי?
ת.
בשטח באזור הזה? לא".
(עמוד 57
שורה 26 לפרוטוקול).
על חוות דעת שמאי שהתייעץ "עם
גורמים" את זהותם הוא מסרב לפרט, לא ניתן להסתמך כי נמנעת האפשרות לבחון את
הבסיס למסקנותיו. לו רציתי לסמוך על יועצים אחרים הייתי ממנה אותם כמומחים מטעמי
וגם קביעת נתונים על ידי שמאי מכוח ההיגיון לא אוכל לקבל, היגיון אינו חלק מתחום
מומחיותו של שמאי.
לקראת סוף חקירתו הנגדית הבנתי כי הבסיס
לחוות הדעת הוא ניתוח חוקים ופסקי דין ולאו דווקא נתונים שמאיים בקשר לחלקות
שבמחלוקת ולצערי לא קבלתי תשובה מספקת לשאלתי בנושא:
"לשאלת
ביהמ"ש
ש.
לפי תשובתך אין צורך שמאי כדי לדעת מה האחוז כי
לקרוא פסקי דין, חוקים ומסמכים של המינהל, לא צריך שמאי. צריך מישהו שיודע לקרוא
ולכן מדוע, אתה גם טוען, שזו שאלה שמאית?
ת.
אני ממשיך וכותב, לאור הפסיקה .... אני בדקתי
את שיעור ריבית הפריים. סעיף 13 בא לתת פיצוי הולם לאורך השנים, כי זה נומינלי
ואין ריבית והצמדה ואחד הפרמטרים שבדקתי מה הריבית שהיה מקבל והאינדיקציה הטובה
ביותר היא ריבית הפריים ואני מפרט בטבלה מה הממוצע".
(עמוד 56
שורה 3 לפרוטוקול).
10.
למרות
שמדובר במומחה מטעם בית משפט שמינויו הביא לעיכוב בהכרעה במחלוקת, לא אוכל להסתמך
על אף אחת ממסקנותיו בהעדר תשתית עובדתית התומכת בהן. בשאלה זו מקובלות עליי טענות
שני הצדדים כמתואר לעיל והמחלוקות הן לעניין שווי החלקות והן לעניין שיעור דמי
החכירה האבודים תוכרענה על סמך הראיות האחרות.
משחזרה
הדרא לדוכתיה ונאלצתי לחזור לשלב שלאחר הגשת סיכומי הצדדים לאחר חקירת השמאים
מטעמם, אבהיר כי חוות דעתו של השמאי מח'ול (ת/1) אינה חוות דעת שמאית שאוכל לבסס
עליה ממצאים וחקירתו הנגדית רק חיזקה מסקנה זו. אפרט בהמשך מדוע לא ניתן להסתמך על
חוות הדעת ת/1.
שווי החלקות במועד הקובע
11.
אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית היחידה אשר חלה
על הקרקע במועד הקובע קבעה ייעוד חקלאי למקרקעין .
השמאי
מח'ול העריך את הקרקע החקלאית כבעלת קרקע עם פוטנציאל לשינוי ייעוד לעיר שתוכננה
לקום למפוני עכו העתיקה ואילו השמאי ויסבלום סבר כי במועד הקובע הקרקע הייתה
חקלאית נטולת פוטנציאל, גם אם ההפקעה הייתה לצורך הקמת אותה העיר.
עיון
בסעיף 12(ב) ו-12(ג) לפקודה יחד עם
האמור
בע"א
402/85 מרקוביץ נגד עיריית ראשון-לציון
(21.1.1987) וע"א 589/87
משרד השיכון נגד בירנבוים
(5.4.1995), מעלה כי בהערכת הפיצויים עקב הפקעה יש להתעלם
מן הערכים החדשים שהוקנו למקרקעין על-ידי ההפקעה או כתוצאה ממנה. נקבע כי קביעת
הפיצויים תעשה על פי מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי
לביצוע ההפקעה, וזאת בהתבסס על האמור בסעיף 188
לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
, וסעיפים 189 ו-190 לחוק האמור.
בהתאם
לכך, הפקעה לצורכי ציבור על מנת להביא לביצועה של תכנית, אינה באה להרחיב זכויותיו
של בעל המקרקעין אלא היא באה ליטול ממנו את הקרקע למען המטרה הציבורית לצרכי הרשות
הציבורית.
חוות הדעת השמאית מטעם התובעים
עיון
בחוות הדעת של השמאי מח'ול (ת/1) מעלה שנפלו בה פגמים רבים ומשמעותיים המונעים את
האפשרות להסתמך עליה ולהסיק ממנה מסקנות שמאיות. השמאי נמנע מלהתייחס ספציפית
לחלקה הנידונה בתובענה על מאפייניה הייחודיים והעריך בצורה כללית את השווי על פי
ממוצע שווי של החלקות
באזור ללא בדיקה של
כל אחת מ-6 החלקות השונות (עמוד 12 לפרוטוקול הדיון, שורות 10-15, 25), בנוסף הוא
לא ערך מדידות לגבי מיקום החלקות ביחס לגרעין הכפר וטען כי במקרה זה אין לנתון זה
חשיבות (עמוד 17 לפרוטוקול הדיון, שורות 10).
בנוסף,
לא ניתח השמאי מח'ול עסקאות השוואה בקרקע למגורים ובקרקע חקלאית ולא נימק את
המכפלה שקבע לגבי קרקע למגורים. הוא בחר להוסיף תוספת כללית ושרירותית של 30%
לנתוני עסקאות
המופיעות במאגר רשות
המיסים, רק משום שלדעתו-ללא כל הוכחה עובדתית- הנתונים המדווחים אינם נכונים, הנחה
אותה יש לדחות על הסף.
בפועל
הסתבר כי חוות הדעת של השמאי מח'ול נערכה בניגוד לכללים שהותוו בפסקי הדין של בית
המשפט העליון וללא מסד נתונים לקרקע בייעוד חקלאי ובנפרד לקרקע בייעוד למגורים.
מחקירתו
הנגדית של השמאי מח'ול עלה כי לא הסתמך על תשתית עובדתית שמאית המצביעה על הדרך בה
הגיע למסקנותיו ראו למשל הפנייתו לסקר מחירים עלום
:
"ש.
התבססת בחוו"ד על סקר מחירים, איפה
הוא?
ת.
זה
סקר מחירים ואין לי מסמכים".
(עמוד 11
שורה 27לפרוטוקול).
בהמשך
הסביר כי הוא הסתמך על חוות דעת שמאית של שמאי אחר, בקשר לחלקות אחרות (עמוד 13
שורה 7 לפרוטוקול) ודרך זו היא בלתי ראויה.
ולסיום
הסתבר כי לא ערך למעשה חוות דעת שמאית או כדבריו:
"ש.
תסכים איתי שבחוות דעתך, אין שום נימוק
שמאי לקביעה בת 6 אחוז?
ת.
קבעתי 6 אחוז לפי מה שבתי המשפט פוסקים
ואני מכבד את פסיקת בית המשפט.
ש.
אבל לא נימקת בחוות דעתך בנימוק שמאי את
אותה קביעה?
ת.
לא נימקתי.
(עמוד 20
שורה 23 לפרוטוקול).
בהעדר
נתונים שמאים אליהם הגיע השמאי מח'ול על סמך נתונים רלוונטיים, לא אוכל להסתמך על
חוות דעתו, הוא הסתמך על חוות דעת של שמאים אחרים או על פסקי דין של מקרים אחרים
ואזכיר כפי שנקבע בעניין איסמאיל בחוות דעתו של השופט שטיין, השאלה היא שאלה שמאית
ולא משפטית:
"ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות
מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים
...
הנתונים
עצמם לעולם חייבים לשקף את העובדות כהווייתן. אני שב ומדגיש כי באומרי
"עובדות" הנני מתכוון לעסקאות שבפועל נקשרו בשוק הנדל"ן – זאת,
להבדיל מדעות, היפותזות או מודלים נורמטיביים ותאורטיים למיניהם".
לאור כל
האמור לעיל, לא אוכל לבסס ממצא כלשהו על חוות הדעת של השמאי מח'ול הן לעניין השווי
והן לעניין דמי החכירה, ואקבע את השווי לפי האמור בחוות הדעת של השמאי ויסבלום,
אותה ביקשה הנתבעת כי אאמץ.
בהתאם
לכך אני קובע כי הערכת שווי החלקות תערך לפי חוות הדעת של השמאי ויסבלום (נ/2)
לעניין שווי הקרקע החקלאית והשווי לדונם שיועד מגורים בחלקות המתאימות לפי השנים
הרלבנטיות
וזאת על פי המצב
התכנוני שעמד בתקפו במועד ההפקעה, כמפורט בחוות הדעת
נ/2.
שיעור דמי החכירה
12.
התובעים טענו כי יש
להעמיד את שיעור דמי החכירה האבודים בגובה 6% לפי חוות הדעת של השמאי שפירא והשמאי
מח'ול, כאשר שני השמאים מבססים את
שיעור
דמי החכירה על פסקי דין ולא על נתונים שמאיים.
הנתבעת טענה
בהסתמך על חוות הדעת של ויסבלום, כי יש להעמיד את דמי החכירה האבודים לקרקע בייעוד
מגורים על 2.5% ודמי החכירה לקרקע בייעוד חקלאי בגובה 1.5%.
השאלה על פי איזה אחוז יחושבו דמי החכירה היא שאלה שמאית
מובהקת ראו לעניין זה
ע"א 2797/15
מדינת
ישראל נגד עיסא
(22.5.2016) (להלן-עניין עיסא) בו נקבע:
"השאלה אם יש להעמיד
את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית
המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפני
ו"
.
אזכיר
מהותה של קביעת אחוז דמי החכירה האבודים כפי שנקבע בע"א
7137/15
לאפי נ' מדינת ישראל
(23.2.2017) (להלן- עניין לאפי):
"פיצוי
לפי סעיף 13 נועד לשקף את ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין בגין אי תשלום הפיצויים במועד
ההפקעה, וכי פיצוי זה, בגין אובדן ה"פירות", ייגזר כאחוז משווי המקרקעין
משנה לשנה
".
בנוסף
ראו לעניין שיקול הדעת השמאי הנדרש לשם חישוב דמי החכירה גם את עניין איסמעיל כפי
שפרטתי לעיל.
כפי שציינתי לעיל בהעדר
בסיס שמאי בחוות הדעת של מח'ול, לא אוכל להסתמך על חוות הדעת מטעמו. שיעור דמי
החכירה הוא כאמור סוגיה שמאית מובהקת, כך שהכרעה של בית משפט אחד, לא מחייבת הכרעה
דומה בתיק אחר וכל הכרעה תלויה בנסיבות העובדתיות של אותו מקרה. השמאי מח'ול קבע
את האחוז לפי פסיקה בתיקים אחרים ולא על סמך נתוני השוואה למקרקעין ספיציפים ולכן
לא אסתמך על חוות דעתו לעניין זה (ראו בהקשר זה את עניין לאפי).
שיעור דמי החכירה היא שאלה שמאית אותה יש לבחון על פי
נתונים ספציפיים רלבנטיים לתיק זה ולמועדים שהוצגו בו, אין לעשות שימוש מראיות
ומקביעות בתיק אחר לתיק זה. ואבהיר כי לעובדה שבתיק אחר נקבע אחוז מסוים או אחר.
כל תיק מתברר בהתאם לנסיבותיו ולנתוניו, קביעות מתיק אחר, הן עדות מפיו השמועה
והרי לא מדובר בתקדים מחייב או "מעשה בית דין".
אמנם
בחקירה הנגדית של השמאי וייסבלום הוטחו בפני
ו שאלות נוקבות לא לכולן הייתה לו
תשובה משכנעת ולכן סברתי כי הפתרון יהיה בדרך של מינוי שמאי מטעם בית המשפט, אלא
שבסופו של יום, הן מומחה בית משפט והן מומחה התובעים לא הציגו תשתית עובדתית שמאית
למסקנותיהם ובמקרה זה לא אדחה התביעה בשל אי הוכחתה ואחייב את הנתבעת לפצות את
התובעים בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמה, חוות הדעת היחידה עליה אוכל לבסס קביעות
שמאיות.
נוכח הודאת/הסכמת
הנתבעת כפי שבאה לידי ביטוי בסעיף 3 בסיכומיה מיום 24.1.2018 אני מאמץ את האמור
בחוות הדעת נ/2 וקובע כי יש להעמיד את דמי החכירה הראויים לקרקע בייעוד מגורים על
2.5% משווי הקרקע לדונם הראשון ודמי החכירה לשאר החלקה לקרקע בייעוד חקלאי בגובה
1.5% משווי הקרקע.
לסיכום
13.
לאור האמור לעיל, אני
מאמץ את חוות הדעת מטעם הנתבעת (ראו עמוד 19 לחוות הדעת, נ/2) וקובע כי על הנתבעת
לפצות את התובעים 1
ו-2 בקשר לחלקות
הנ"ל, כל אחד לפי חלקו היחסי בעזבון המנוחים,
כדלקמן:
חלקה
שטח
החלקה
דמי החכירה הראויים
25
4,655 מ"ר
145,437 ש"ח
28
2,958
מ"ר
109,599 ש"ח
34
8,036
מ"ר
216,837
ש"ח
35
13,349
מ"ר
329,038 ש"ח
58
17,163מ"ר
0.25% מ-409,582 ש"ח שהם 102,396
ש"ח
65
3,930
מ"ר
151,244 ש"ח
סה"כ
1,054,551 ש"ח
סכומים
אלו מתבססים על חוות דעת
השמאי ויסבלום
מיום 22.5.2017 (נ/1) אשר מפרט בטבלה בעמוד 19 לחוות הדעת את גובה
הפיצוי לכל חלקה נכון ליום הקובע 19.3.1976.
הסכומים
הנקובים מתארים את גובה הפיצוי המלא. החלוקה בין
שני התובעים תהיה לפי חלקם היחסי בזכויות המנוחים.
לסכום
הפיצוי
יתווספו הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם למנגנון השערוך שנקבע
בחוק.
התובעים יגישו תוך 30 יום פסיקתא לחתימתי (לאחר שתועבר
לפני כן לתגובת הנתבעת).
אשר להוצאות, כל צד יישא בהוצאותיו.
וזאת בהתחשב בתוצאת ההליך לפיה התקבלו רק חלק מעמדת התובעים,
בהתחשב
בעובדה כי התובעים למעשה לא הציגו חוות דעת שמאית מתאימה והיקשו על ניהול ההליך
בסדרה ארוכה של בקשות להארכת מועד (הן בשלב הסיכומים לפני מינוי מומחה בית המשפט והן
בשלב הגשת הסיכומים המשלימים לאחר מכן).
תזכורת פנימית 27.12.19
ניתן היום,
כ"ט חשוון תש"פ, 27 נובמבר 2019,
בהעדר הצדדים.
א בית משפט מחוזי 29570-10/15 מחמוד חסן חליל עקר, מרעי חסן חליל עקר, נ' מדינת ישראל (פורסם ב-ֽ 27/11/2019)