פסקי דין על רביע חניפס | פסקי דין על רשא חניפס | פסקי דין על יוסף חניפס ואח' | פסקי דין על מדינת ישראל | פסקי דין על רשות מקרקעי ישראל חיפה |

39554-01/20 עתמ     21/01/2020




עתמ 39554-01/20 רביע חניפס, רשא חניפס, יוסף חניפס ואח' נ' מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל חיפה








בית המשפט המחוזי בחיפה
בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 39554-01-20 חניפס ואח'
נ' ישראל ואח'










בפני

כבוד השופטת
ריבי למלשטריך-לטר


עותרים

.1
רביע חניפס



רשא חניפס
2. יוסף חניפס



רחאב חניפס
3.
מאהר גורן



נבאל גורן
4.
פרחאן ענתיר



תחריר ענתיר
5.

אשרף אבו שאח



נרמיאן אבו שאח

.6
איאל אבו שאח



דוניא אבו שאח

.7
טאליע עמאר



ווסאל עמאר

.8
נאיף עליאן


מוניה עליאן
.9
ענאן אבו שאח

רים אבו שאח
.10
תאמר אבו שאח

חלא עלי
.11
רמי סלמה

סנא סלמה
.12
האיל אבו שאח

נור אבו שאח
.13
כרמל זיו



מיאדה זין

.14
רמזי זין



לינדה זין

.15
יזן חסון


הנאדי עליאן חסון
.16
ראפת חסון


רובא חסון

.17
אדם שופאניה
.18
תומר עליאן


נגד


משיבים

1. מדינת ישראל
2. רשות מקרקעי ישראל
חיפה




החלטה

1.
העותרים הגישו עתירה כנגד המשיבים על מנת שבית המשפט יבטל את הוראות התשלום עבור דמי פתוח ביחס למגרשי העותרים בהם זכו במסגרת מכרז מספר צפ/517/2018.
במקביל, הגישו בקשה לסעד ביניים וזו הבקשה שנשמעה היום.

2.
עובדות הרקע הלכאוריות
2.1
ביום 27.3.19 פרסמה המשיבה 2 מכרז מספר צפ517/2018 (להלן: "המכרז") לשיווק 47 מגרשים לבנית 181 יחידות דיור לבני המקום חסרי הדיור ביישוב שפרעם, כאשר עדיפות ניתנה לקבוצה א'
חיילים נכים בני המקום
חסרי דיור ולקבוצה ב' – העונים להגדרת "מומלץ" – מי ששירת בכוחות הביטחון שירות מלא והוא מומלץ משרד הביטחון.
2.2
פורסמה חוברת המכרז על תנאיה.
2.3
ביום 17.6.19 הוגשו הצעות והמכרז נסגר.
2.4
ביום 1.9.19 וביום 11.9.19 התכנסה ועדה ציבורית להגרלת ההצעות הזוכות וקביעת סדר הקדימויות.
2.5
ביום 27.10.19 נערכה בחירת המגרשים על ידי הזוכים שהצעותיהם עלו בגורל בהגרלה. יום זה נקבע כ"מועד הקובע" על פי תנאי המכרז ובתוך 90 ימים ממנו אמורים הזוכים לשלם את הוצאות הפתוח
והתמורה לקרקע למשיבים. העותרים אשר ניגשו בצמדים (דהיינו שני מומלצים) להגרלה של מגרש בן 4 יחידות דיור, זכו במגרשים כאמור.
2.6
ביום 3.11.19 הוציא משרד השיכון הודעה לעותרים בגין תשלום דמי פתוח עבור המגרש. בהודעה צוין במפורש הסכום לתשלום.
2.7
ביום 19.11.19 שיגר ב"כ העותרים מכתב למשרד השיכון בו הוא טוען כי עלויות הפתוח שנדרשו העותרים לשלם, הינן שגויות וזאת בהתייחס למסמכי המכרז.
2.8
משרד השיכון השיב לב"כ העותרים במכתב מיום 25.12.19 , בו הוא מסביר את הסכום שנדרשים העותרים לשלם בהתחשב בכך שכל מומלץ זכאי לסבסוד יחידת דיור אחת בלבד. ב"כ העותרים טוען כי מכתב זה הגיע לידיו רק ביום 2.1.20 מידי צד שלישי כלשהוא.
2.9
בבקשה לסעד ביניים מבקשים העותרים לעכב או להאריך את המועד לתשלום דמי הפתוח, עד להכרעה בעתירה העיקרית ומכל מקום לקבוע כי זכיית המבקשים במגרשים במסגרת המכרז לא תבוטל בגין אי תשלומם במועד, כמו כן מתבקש בית המשפט לחייב את המשיב 1 להוציא דרישות תשלום שאינן שנויות במחלוקת לתשלום דמי הפתוח.

3.
תנאי המכרז

3.1
אין מחלוקת כי העותרים עונים להגדרת "מומלץ" כפי שנקבע במכרז.

3.2
מרבית המגרשים שהוצעו במכרז היו מגרשים לבנית 4 יחידות דיור , כאשר מספר
המציעים המינימלי צריך להיות 2
מומלצים למגרש כזה . ואכן העותרים זכו במגרשים בני 4 יחידות דיור , כאשר לכל מגרש כזה ניגשו 2 מציעים.
3.3
למכרז צורפה טבלה (נספח ד)שקבעה את מחירי המגרשים שיוקצו לזוכים. בסעיף 10 בתנאי המכרז נקבע כי המגרשים יוקצו בהנחה בשיעור של 90% מערך הקרקע והובאה דוגמא לאופן חישוב המחיר למגרש.
3.4
סעיף 11 בתנאי המכרז התייחס לעלויות הפתוח למגרש שכן עלויות הפתוח מבוצעות על ידי חברה עבור משרד הבינוי והשיכון. סעיף 11.2
הדן בסבסוד לאזרחים, הפנה לטבלה בנספח ד/1 וקבע כי עלויות הפתוח לתשלום במגרשים נשוא המכרז, יחולו על הנרשמים במשותף למגרש. סעיף 11.3 קבע כי זוכים שעונים להגדרת "מומלץ" יקבלו סבסוד נוסף בהוצאות הפתוח וכך נרשם
:
"מציעים העונים להגדרת "מומלץ" זכאים לסבסוד 90% מסך כל החיוב, ולא יותר מ – 300,000 ₪ ליחידה.

עלויות הפתוח לתשלום, לאחר סבסוד, למספר מציעים בני מקום שעונים להגדרת "מומלץ" או "משרת כוחות הביטחון ששוחרר מחמת פציעה" כמספר יח"ד מפורטות בנספח ד1 בעמודה "סה"כ לגביה לחיילים לפי יח"ד בתב"ע".

מציע שיבחר להגיש הצעתו בנפרד למגרש לבניית 2 יחידות דיור
, יקבל סבסוד פתוח עבור יחידת דיור אחת בלבד ועל יחידת הדיור הנותרת ישלם מחיר מלא.

לברור גובה התשלום לפי מספר מציעים "מומלצים" ו – "משרתי כוחות הביטחון ששוחררו מחמת פציעה" השונה ממספר יח"ד המותרות לבניה בכל מגרש/לפי מומלץ" המגיש הצעתו בנפרד למגרשים לבניית 2 יח"ד יש לפנות אל משרד הבינוי והשיכון מחוז חיפה
, אל הגב' סוזי משעלי בטל": 04-8631719 או בדוא"ל
[email protected]"

3.5
נספח ד1 הינו טבלה המפרטת את הוצאות הפתוח למגרש בגין מגורים ובעמודה נוספת את הסבסוד לאזרחים , ובעמודה אחרת את
הסבסוד לחיילים לפי מספר המגרש.
אם ניקח לדוגמא את מגרש 108 ,
מגרש של 4 יחידות דיור הרי שחישוב הוצאות הפתוח לגבי המגרש הוא 592,728 ₪ וסה"כ סבסוד לחיילים כתוב 533,455 ₪. בהמשך יש 3 עמודות המחייבות תשלום של "הוצאות פתוח ללא סבסוד", "ישן מול חדש" ו"מוסדות ציבור",
וביחד מסתכם הסכום בעמודה של סה"כ גביה לחיילים לפי יחידת דיור בתב"ע בסכום של 210,079 ₪.
3.6
בסוף הטבלה נרשם
"
סכומי הסבסוד והגביה בטבלה חושבו לפי סך יחידות דיור במגרש לפי תב"ע הן לאזרחים והן לחיילים . אולם גובה הסבסוד שיינתן לא יעלה על מספר רוכשי המגרש בפועל כפול הסבסוד הניתן ליחידת דיור אחת"
.

ובשורה נוספת למטה :
"
סבסוד לחיילים משוחררים ו/או משרתי כוחות הביטחון 90% מסה"כ חיוב בגין סבסוד ולא יותר מ – 300,000 ₪ ליחידת דיור, הסבסוד עבור יח"ד אחת לחייל אחד"
.


4.
העותרים טוענים כי אם הסבסוד שניתן למגרש, לדוגמא למגרש 108 הוא 533,455 ₪ , מגרש שיש בו 4 יחידות דיור ועקרונית היו יכולים לגשת אליו 4 חיילים ולזכות בסבסוד הזה בחלוקה ביניהם, אזי אם נגשו 2 מומלצים ל – 4 יחידות דיור, יש לטענתם לתת לכל אחד מהם מחצית מהסבסוד.
באופן זה הם מגיעים לסכום נמוך בהרבה מהסכום שבו חויבו בדרישות התשלום.
5.
המשיבים טוענים כי סכום הסבסוד המופיע בטבלה הוא סכום הסבסוד עבור המגרש כולו וכך גם נכתב במפורש כי סכום הסבסוד בטבלה חושבו לפי סך כל היחידות במגרש. העובדה שניגשו שניים למגרש של 4 יחידות , איננה מזכה את שני המומלצים בסבסוד כפול מאשר היו מקבלים 4 מומלצים שניגשים במכרז למגרש זה.

עוד טוענים המשיבים כי הובהר באופן חד משמעית בתנאי המכרז כי כל מומלץ זכאי אך ורק לסבסוד בגין יחידת דיור אחת ולא יותר מכך. עוד מוסיפים המשיבים, כי תנאי המכרז הפנו במפורש את המציעים המומלצים לבירור הסכום אצל הגב' סוזי משעלי בטלפון או במייל והעותרים היו אמורים לעשות כן טרם השתתפותם במכרז.

6.
שיקולי בית המשפט במתן סעד ביניים.

6.1



בית המשפט ייעתר לבקשה למתן סעד זמני במקרים חריגים בלבד, ורק כאשר הראה המבקש, כי מתקיימים, בעניינו, שני תנאים מצטברים – האחד, כי סיכויי ערעורו טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו, במובן זה, שאם לא ינתן הסעד הזמני, הוא ייתקל בקושי ניכר להשיב את המצב לקדמותו (
תקנה 43
לתקנות סדר הדין לענינים מינהליים; עע"מ 3655/17 איגוד בתי אבות
ודיור מוגן נ. משרד הבריאות (26.6.17)
עע"מ 5835/14

ג.ב.ע.ם. לוי נכסים והשקעות בע"מ נ' עיריית קריית ים (10.9.2014);

עע"מ 2835/14

שגיב נ' מדינת ישראל
- משרד הבינוי והשיכון (10.9.2014)).

6.2


יחסי הגומלין בין השיקול הנוגע לסיכויי הצלחת הערעור, לבין השיקול בדבר מאזן הנוחות, מהווים "
מקבילית הכוחות". ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר, כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (

עע"מ 4013/14

שירז תעשיות פלסטיק בע"מ נ' משרד התעשייה והמסחר
(13.8.2014);
עע"מ 4886/14

הנתיב המהיר בע"מ נ' כביש חוצה ישראל בע"מ
(11.8.2014)). מאזן הנוחות
מהווה את השיקול המרכזי להכרעה בבקשה למתן סעד ביניים (
עע"מ 4977/14

גדות תעשיות ביוכימיה בע"מ נ' הממונה כהגדרתו
בחוק אוויר נקי
- המשרד להגנת הסביבה
(18.8.2014);
עע"מ 68/10

אדרי נ' שר הבינוי והשיכון
(31.1.2010)).


7.
זכות התביעה הלכאורית.
7.1
על פניו עולה באופן מפורש מתנאי המכרז כי כל מציע מומלץ זכאי לסבסוד אך ורק ליחידת דיור אחת. עניין זה כתוב במפורש בסעיף 11.3 כשהוא מתייחס למציע שיגיש הצעה בנפרד למגרש לבניית שתי יחידות דיור,
ומובהר שיקבל סבסוד רק עבור יחידת דיור אחת ועל יחידת הדיור הנותרת ישלם מחיר מלא.
7.2
הדגשה זו חוזרת שוב בטבלה ד1 בה כתוב בצורה מפורשת שסכום הסבסוד בטבלה חושב לפי סך הכל של מספר היחידות במגרש. דהיינו, לדוגמא הסבסוד של מגרש 108 מתייחס ל – 4 יחידות דיור במגרש. הרי לפי תנאי המכרז יכלו לגשת לאותו מגרש גם 4 מציעים מומלצים שכל אחד מהם היה זכאי לרבע מהסבסוד. גם טבלה ד1 מבהירה באופן מפורש שחייל אחד יקבל סבסוד רק עבור יחידת דיור אחת.
7.3
מעבר ללשון המפורשת המופיעה במסמכי המכרז, גם תכלית המכרז תומכת חד משמעית בפירוש זה. האם העלו המציעים בדעתם כי אם ייגשו 4 מציעים למגרש בן 4 יחידות דיור במגרש 108 יקבל כל מציע סבסוד של 133,363 ₪ (533,455 ₪ לחלק ל 4), אבל אם ייגשו 2 מציעים למגרש בן 4 יחידות דיור, יקבל כל מציע סבסוד כפול מהמדינה בסכום של 266,727 ₪ ? מדוע שהמדינה תסבסד בסכום כפול מי שמעוניין ב – 2 יחידות דיור , כאשר היא קובעת במפורש כי הסבסוד הוא אך ורק ליחידת דיור אחת ?
7.4
וכאילו כל זאת לא ברור מלשון המכרז המפורשת, הרי שהמכרז הפנה את המציעים הפוטנציאליים באופן מפורש לפנות לכתובת ולאשת הקשר שציין, על מנת לברר את סכום הפתוח במשרדי בינוי ושיכון וזאת עוד טרם הגשת ההצעה.
העתירה כפי שהוגשה לא מלמדת על פניה כזאת למשרד הבינוי והשיכון טרם הגשת ההצעה למכרז.
7.5
בנוסף אציין, כי הפניה המאוחרת של העותרים לבית המשפט לקבלת סעד ביניים, יש בה ללמד על אי דחיפות במתן הסעד המבוקש. כבר מיום 3.11.19 עמדו בפני
העותרים דרישות תשלום שלטענתם לא היו באופן שצויין במכרז. באותה עת היה עליהם להגיש את העתירה. תחת זאת בחרו לשלוח רק ביום 19.11.19 מכתב מטעם בא כוח מטעמם למשרד הבינוי והשיכון החולק על דרישות התשלום. גם אם מכתב משרד הבינוי והשיכון המשיב לעותרים מיום 25.12.19 התקבל אצלם רק ביום
2.1.20 לא הייתה כל הצדקה להגשת עתירה זו ביום ראשון השבוע, 19.1.20, 4 ימים לפני המועד האחרון לתשלום הוצאות הפתוח (העתירה אמנם הוגשה ביום חמישי , 16.1.20, אך הגיעה לטיפולי ביום ראשון בבוקר, 19.1.20).
7.6
ההלכה היא כי לא ניתן לשנות את דרישות המכרז לאחר פתיחת תיבת המכרזים ואם חפצו העותרים בשינוי התנאים היה עליהם לפנות לעורכי המכרז עוד טרם הגשת הצעתם. שינוי של תנאי המכרז לאחר שנפתחו הצעות פוגע בערך שוויון ההזדמנויות.
7.7
עוד טענו העותרים כי אין לקחת את רכיב "מוסדות הציבור" כחלק מתשלום הוצאות הפיתוח על ידם, אך הם מסתמכים על החלטה של עיריית שפרעם מיום 19.12.19 שהיא כחלוף כחצי שנה מיום פרסום חוברת המכרז ויש בכך משום שינוי מהותי של תנאי המכרז לאחר שכבר יצא לפועל.
7.8
העותרים ביקשו להסתמך על מכרז אחר שנעשה בכפר ירכא ששם מופיעים סכומי גביה אחרים. בשלב המקדמי הזה של בקשה לסעד בינים, אינני מוצאת לנכון להשוות מכרז מיישוב אחד לישוב אחר, כאשר נתוניו הטופוגרפיים, הגאוגרפיים והדמוגרפיים שונים.
7.9
כל האמור לעיל ,מלמד על הסיכויים המוחלשים של הזכות לכאורה בעתירה זו.

8.
מאזן הנוחות
8.1
פניית העותרים היום לשינוי סכום הסבסוד כפי שמופיע במכרז,
יש בה פוטנציאל פגיעה משמעותי בשאר המשתתפים במכרז הנדרשים לשלם את סכומי הוצאות הפתוח לפי אותה טבלה בדיוק, כשהמועד האחרון לתשלום הוא 25.1.20. מתן סעד לעותרים באופן שידחה להם את מועד התשלום או יפטור אותם מחלק מהתשלום – יפגע באופן מהותי בשוויון עם מציעים אחרים באותו מכרז .שכן מציעים אחרים יידרשו לשלם את התשלום כפי שהוא נקוב בטבלה,
ולכל המאוחר ביום 25.1.20.
לא ניתן לערוך שינויים במכרז בדיעבד, ולאחר שהוכרזו ההצעות הזוכות.
8.2
במכרז מצוין באופן מפורש כי תנאי יסודי למימוש הזכייה הוא כי הזוכה שילם במועד את התשלום עבור הוצאות הפיתוח, ואת התמורה בעבור הקרקע. גם אם סבורים העותרים שיוכלו להוכיח את זכותם לתשלום הוצאות מופחתות, ישלמו כעת את הסכום הנדרש מהם על מנת שימשיכו להיות זכאים למגרש, ואם יקבע בעתירה העיקרית שהם זכאים להחזר – החזרם מובטח.

9.
לסיכום

9.1
בנסיבות אלו אני דוחה את הבקשה לסעד ביניים .
9.2
העותרים ביחד ולחוד יישאו בתשלום למשיבים ביחד ולחוד, בסכום של 10,000 ₪ שישולמו בתוך 30 יום מהיום.

9.3
המזכירות תודיע לצדדים על החלטה זו.


ניתנה היום, כ"ד טבת תש"פ, 21 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.










עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 39554-01/20 רביע חניפס, רשא חניפס, יוסף חניפס ואח' נ' מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל חיפה (פורסם ב-ֽ 21/01/2020)