פסקי דין על דב הירשפלד | פסקי דין על שלומית הירשפלד | פסקי דין על גלרנטר מאשה | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל | פסקי דין על לירון זהבי |

1091/19 ערר     11/12/2019




ערר 1091/19 דב הירשפלד, שלומית הירשפלד, גלרנטר מאשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל, לירון זהבי





מדינת ישראל
משרד האוצר – מנהל התכנון
ועדת ערר מחוזית
_______________________________________________________
בפני
: יו"ר הוועדה: רונית אלפר
, עו"ד
חברי הוועדה: נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ'
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): מר מיכאל גופר
נציג ציבור: מר דודו כהן

העוררים: 1. דב הירשפלד

2. שלומית הירשפלד

(עוררים בערר גש/ 0919/ 1091)
1. גלרנטר מאשה

2. גלרנטר שלמה
(עוררים בערר גש/ 1118/ 1092)

-נגד-
הוועדה המקומית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל

המשיב: לירון זהבי


מטעם העוררים: דב הירשפלד
, מאשה גלרנטר
מטעם הוועדה המקומית: עו"ד מירב קנזי נאמן

מטעם המשיב: עו"ד אביעד שוב


כתובת הנכס: דרך המלך 81 ,גבעת שמואל
גוש וחלקה: 6392/231

החלטה
1. המדובר בשני עררים שנדונו בפני
נו במאוחד מאחר ושניהם הוגשו כנגד החלטתה של הוועדה המקומית, מיום 8.8.19, לאשר למשיבה, הגב' לירון זהבי
(להלן: "המשיבה") מס' הקלות ובהן: הקלה לקו בניין צידי 2.70 מ' במקום 3.00 מ' וקו בניין אחורי 5.40 מ' במקום 6 מ'. הקלות אלו גררו גם אישור ניוד זכויות מקומה א' לקומת קרקע והגדלת תכסית הקרקע וגם עליהם משיגים העוררים.
2. העוררים בערר 1091/0919 מתגוררים בבית מגורים צמוד קרקע המצוי ממערב למשיבה (גובלים בקו בניין אחורי) (להלן: "הירשפלד") ואילו העוררים בערר 1092/0919 מתגוררים בבית מגורים צמוד קרקע המצוי מדרום למשיבה (גובלים בקו בניין צידי) (להלן: "גלרנטר").
3. ההחלטה עליה משיגים העוררים היא החלטה שניה שקיבלה הוועדה המקומית בקשר להקלות הנ"ל, כאשר בהחלטתה הראשונה, מיום 1.2.18 קיבלה הוועדה המקומית את התנגדויות העוררים באופן חלקי וסירבה לאשר את ההקלות ממס' טעמים ובהם: מדיניות הוועדה בשכונה היא לשמור על ההנחיות בתב"ע הואיל ואין מניעה לתכנן את הבית במסגרת קווי הבניין הקבועים; מבדיקה שנעשתה בשכונה וברחוב עולה כי הקלות בקווי בניין סורבו באופן גורף; משסורבו ההקלות להקטנת קווי בניין, סורבו גם ההקלות לניוד והגדלת תכסית.
4. שנה וחצי מאוחר יותר, לאחר פרסום חוזר של ההקלות ועל אף אותן התנגדויות שהוגשו, החליטה הוועדה המקומית לאשר את ההקלות בתנאים.
5. החלטה זו כאמור עומדת במוקד העררים שבפני
נו.
6. לטענת העוררים, בהחלטתה השניה התעלמה הוועדה המקומית לחלוטין מטעמי ההתנגדות שהעלו בפני
ה ולא רק זאת, אלא שלא נתנה כל הסבר והתייחסות מדוע הפכה את החלטתה הקודמת ומהו הטעם לאישור ההקלות שנתבקשו.
7. בנוסף, טוענים העוררים כי אישור ההקלות יגרום להיזקי ראיה ורעש ולפגיעה בפרטיות ואין כל הצדקה לאשרן.
8. במסגרת התשובה שנתנה לשני העררים הסבירה הוועדה המקומית, כי לאחר שקיימה דיון ענייני בבקשה סברה, כי קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלות מאחר והן מהוות שיפור תכנוני לנוכח מאפייניו של המגרש. כן הסבירה, כי היקפן של ההקלות בקווי בניין אינו גדול ונותר מרחק סביר בין המבנה המבוקש לבתיהם של העוררים. המדובר לעמדתה בשינויים מינוריים אל מול המצב התכנוני הקיים שאין בו כדי לגרום נזק לעוררים.
9. בנוסף, הסבירה הוועדה המקומית כי מדובר בתכנית ישנה כך שגם בהיבט זה קיימת הצדקה לאישור ההקלות.
10. בהתייחס להחלטתה הראשונה הסבירה הוועדה המקומית, כי חלפה למעלה משנה וחצי מאז החלטה זו, מה גם שהרכבה של הוועדה התחלף והיא אינה כבולה להחלטותיה ובסמכותה לשקול מחדש את הבקשה ונסיבותיה.
11. המשיבה בתגובתה סבורה כי דין העררים להידחות ממספר טעמים והם:
12. חוסר תום לב – העוררים גלרנטר בנו את ביתם במרחק של 2.82 מ' מגבול המגרש, זאת למרות שהוועדה המקומית סירבה לבקשת ההקלה שהם עצמם הגישו במסגרת הבקשה להיתר שהגישו בשנת 1997. העוררים הירשפלד פלשו בחצי מ' לשטח שכניהם, שהינם בני משפחה של המשיבה. לאור פלישה זו הוגשה כנגד הירשפלד תביעה על ידי שכניהם ונראה, כי כל מטרתו של הערר דנן הוא להפעיל לחץ על המשיבה על מנת שזו תפעל למול משפחתה ותביא לביטול התביעה שהוגשה כנגדם.
13. לגופו של עניין – המדובר במגרש צר ועל כן, ההקלות יאפשרו תכנון ראוי יותר. לאחר אישור ההקלה יעמוד המרחק בין בית העוררים לבית הירשפלד על 11.8 מ'. המדובר במרחק גדול ששינוי של 0.6 מ' לא יעלה או יוריד ובוודאי שלא יגרום לכל פגיעה. בהתייחס לקו הבניין הצידי, הרי שלאחר ההקלה יעמוד המרחק בין בית העוררים לבית גלרנטר על 5.7 מ', כאשר גם במקרה זה, שינוי של 0.3 מ' לא יגרום לכל היזק ראיה או רעש כנטען.
14. כך או כך, בכוונת המשיבה לטעת עצים בגבול המגרשים כך שלא תהיה כל פגיעה בפרטיות.
15. בנוסף, הוועדה המקומית אישרה מס' הקלות דומות הן בשכונה והן ברחוב ומכאן, שמדיניותה היא לבחון כל מקרה לגופו.
דיון והכרעה
16. הקלה כידוע היא סטייה מהוראות התכנית החלה על המקרקעין שאין בה משום שימוש חורג.
17. בהיותה חורגת אפוא מהוראות התכנית החלה על המקרקעין, נקבע כי אישורה אינו מהווה זכות מוקנית ומצריך הפעלת שיקול דעת מצד הוועדה המקומית כאשר בעניין זה נקבעו בפסיקה פרמטרים שונים. בשלב הראשון יש לבחון האם קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקשת. במידה ולא קיימת הצדקה כזאת, אין לאשר את ההקלה. בשלב הבא, יש לבחון את היקף ועצימות ההקלה. כך, במידה וההקלה משנה באופן משמעותי יותר את המצב התכנוני המאושר, הנטייה לאשרה תהיה קטנה יותר. בשלב השלישי יש לבחון את מועד אישור התכנית החלה על המקרקעין. ככל שמדובר בתכנית ישנה יותר, כך הנטייה לאישור ההקלה תהיה גדולה יותר. ולהיפך. בשלב האחרון יש לבחון את מידת הפגיעה בצדדים שלישיים או בשיקולים תכנוניים רחבים יותר.
18. בסופו של דבר, יש לאזן בין כלל השיקולים הנ"ל בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה כאשר נוכח אופיו של הליך ההקלה, המאפשר שינוי תכנוני ללא הכנת תכנית תוך שלילת הזכות להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, הנטייה היא ליתן משקל משמעותי יותר לפגיעה הצפויה לשכנים ולסביבה. (ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד [פורסם בנבו] (מיום 15.12.08), ערר (מרכז) 396/14 ראובן אגסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה [פורסם בנבו] (מיום 11.5.15)).
19. בענייננו מבוקשות כאמור מספר הקלות שהרלוונטיות לענייננו הן שינוי קו בניין אחורי לכיוון מערב ושינוי קו בניין צידי לכיוון דרום בשיעור 10% בהתאם לתקנה 2(7) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, וכן ההקלות הנלוות לניוד זכויות והגדלת תכסית.
20. בבחינת הפרמטרים שנקבעו בפסיקה, ובשים לב לתשריט הבקשה להיתר שהוצג בפני
נו אנו סבורים, כי לא הוכחה קיומה של הצדקה תכנונית.
21. המשיבים והוועדה המקומית אמנם טענו כי ההקלות המבוקשת מאפשרות חופש תכנוני ושיפור אדריכלי לנכס המבוקש, אולם מעיון בתשריט הבקשה להיתר שהוצג בפני
נו עולה כי ההקלה נועדה ברובה על מנת לאפשר לכלול את מערכת התריסים בעובי הקיר על מנת שלא יבלוט פנימה. בדיון שהתקיים בפני
נו הסביר אדריכל המשיבה, כי מאחר ובקיר ברוחב של 20 ס"מ לא להכניס את מערכת התריסים, סומנו בתכנית ההגשה קירות חיצוניים ברוחב של 50 ס"מ בצד האחורי של המבנה, הפונה לכיוון משפחת הירשפלד, ואילו לכיוון דרום (בצד הפונה למשפחת גלרטנר) ולכל אורך חזית המבנה (צד מערב) סומנו קירות חיצוניים ברוחב של 40 ס"מ.
22. שיקולים אלו של המשיבה בכל הכבוד אינם שיקולים תכנונים ולכל היותר ניתן להגדירם כשיקולים עיצוביים אסתטיים המתייחסים לפנים הבית שבוודאי אינם יכולים לבסס הצדקה תכנונית לחרוג מהוראות התכנית התקפה.
23. על זאת נוסיף, כי גם הוועדה המקומית סברה כי אין הצדקה לאשר עובי קירות של 50 ס"מ ובהחלטתה הורתה למשיבה לתקן את תכנית קומת הקרקע וקומה א' כך שעובי הקירות יהיה 20 ס"מ בלבד. על אף שהפועל היוצא של קביעה זו צריך היה לטעמנו להשפיע על הסטיה בקו הבניין האחורי, כך שבמקום סטיה של 60 ס"מ תעמוד החריגה על 30 ס"מ בלבד, לא מצאה הוועדה המקומית להורות כן. בנוסף, ומטעמים שאינם ברורים, קביעה זו של הוועדה המקומית לא הוחלה באופן ברור גם על הקירות החיצוניים שסומנו בעובי של 40 ס"מ מאותם נימוקים אסתטיים עיצוביים הכרוכים בהסתרת מערכת התריסים.
24. כך או כך, נסיבות המקרה דנן אינן מצדיקות לטעמנו כל סטיה שהיא מקווי בניין – אחורי או צידי – וזאת ממס' טעמים: ראשית, וכפי שציינו לעיל, לא הוכח בפני
נו כי הקטנת קו הבניין מתחייבת מטעמים של שיפור אדריכלי ותכנוני. ממדי המגרש אינם חריגים ביחס למגרשים אחרים בסביבה כשלאלו לא ניתנו הקלות בקווי בניין בהתאם למדיניות העקבית בה נקטה הוועדה המקומית לאורך השנים.
25. אמנם בערר 1058-06-19 שי רייפר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל
[פורסם בנבו] (מיום 24.9.19), שנדון בפני
נו לאחרונה והתייחס למקרקעין סמוכים, אישרנו הקלה בקו בניין צידי אולם זאת עשינו רק לאחר שהתרשמנו שהצורך התכנוני נובע מהמצב אליו נקלעה המשיבה באותו ערר עקב פלישת שותפה למקרקעין ונדרש בעיקרו על מנת להשיג תוצאה ראויה מבחינה אסתטית ופונקציונלית.
26. שונים הם פני הדברים בענייננו, שעה שהצורך התכנוני נובע בעיקרו מטעמים אסתטיים, כאשר גם לריווח הפנימי שניתן להשיג באמצעות הקטנת קו בניין אחורי של 30 ס"מ וקו בניין צידי של 10 ס"מ (לאחר צמצום עובי הקירות) לא ניתן כל הצדק תכנוני מניח את הדעת למעט עצם הריווח עצמו.
27. העובדה היא שלאורך שנים, ועד להחלטה שנתנה בערר זה, סברה הוועדה המקומית כי לא קיימת הצדקה לחרוג מהנחיות התב"ע, וכפי שהיטיבה להסביר בהחלטה הראשונה, מיום
1.2.18, שנתנה ביחס לבקשת המשיבה: "מדיניות הוועדה בשכונה זו הינה לשמור על ההנחיות בתב"ע הואיל ואין מניעה לתכנן את הבית במסגרת קווי הבנין הקבועים בת.ב.ע. מדובר בשכונה חדשה."
28. בעמדה זו אחזה הוועדה המקומית גם בהחלטתה מושא ערר 1058-06-19 הנ"ל עת החריגה את נסיבות אותו מקרה מהמדיניות הכללית האמורה.
29. בהקשר זה אנו מוצאים להעיר, כי הגם שהחלטות מוסדות התכנון אינן כפופות לכללי סופיות הדיון ואלו רשאים תמיד לשוב ולעיין בהחלטותיהם (בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה (פ"ד ל(2) 133)), הרי שההצדקה לעשות כן צריכה להיות מבוססת ומנומקת, שכן "גם בעניינים מינהליים אין זה רצוי כלל ועיקר, שהאזרח יהיה צפוי על לא עוול בכפו לשינוי החלטה קודמת [...] זוהי סמכות שאין להשתמש בה אלא במקרים כבדי משקל, היינו, כאשר האינטרס הציבורי עדיף בנסיבותיו של המקרה על פני האינטרס של הפרט, שעניינו יידון בהגינות ובבת-אחת" (בג"ץ 795/79 המועצה האזורית גזר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד לו(1) 561)
30. החלטת הוועדה המקומית מושא הערר, ניתנה בהיפוך מוחלט לזו שקיבלה אך שנה וחצי קודם לכן, כאשר בניגוד להחלטתה הראשונה, אשר נומקה בקיומה של מדיניות עקבית ומתמשכת ובהעדר הצדקה תכנונית, הפעם לא מצאה הוועדה המקומית לנמק את החלטתה לאשר את ההקלה ולא כל שכן את הסיבה לשינוי מהחלטתה הקודמת.
31. חובת ההנמקה היא אחת מהחובות הבסיסיות המוטלות על הרשות המנהלית בכלל ועל מוסד התכנון בפרט. חובה זו נועדה לאפשר לא רק ביקורת עצמית על ההחלטה אלא גם ביקורת שיפוטית עליה ויש בה כדי למנוע שרירותיות ולהבטיח עקביות, אחידות ושוויון.
32. על חשיבותה של חובת ההנמקה עמד בית המשפט המחוזי בחיפה בעת"מ (חי') 3346/06 השמורה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה [פורסם בנבו] :
"כמה מעלות טובות להנמקת החלטות מינהליות. ראשית, ההנמקה דורשת מחשבה סדורה והגיונית. לפיכך, הצורך לנמק מוביל לביקורת עצמית של המחליט. ביקורת כזאת, אגב ההנמקה, מקטינה את החשש מפני החלטות שרירותיות או שגויות. שנית, הנמקה המתלווה להחלטה ונשארת בתיק המנהלי, מאפשרת לרשות המנהלית לבדוק את עצמה לאחר מעשה, לפי הצורך, כדי להבטיח עקביות ואחידות בהפעלת הסמכות. שלישית, ההנמקה המצויה בתיק מסייעת גם לממונים על הרשות המנהלית לקיים ביקורת על הרשות, בין היתר, כדי לוודא שהיא מפעילה את סמכותה בהתאם למדיניות רשמית או להנחיות של הממונים. רביעית, ללא הנמקה יקשה על אדם שנפגע מהחלטה מנהלית לשקול אם ההחלטה עומדת במבחן הדין, ואם יש יסוד וטעם להעמיד אותה לביקורת שיפוטית. ולבסוף, ההנמקה, כמו השימוע, תורמת למערכת היחסים הראויה שבין הרשות המנהלית לבין האזרח במדינה דמוקרטית, שכן יש בה כדי להקהות את התחושה של שרירות שלטונית" (ראה הסמכות המנהלית, זמיר יצחק, שער 5: ההליך המנהלי, עמ' 897)".
33. דברים אלו מקבלים משנה תוקף נוכח ההתנגדויות שהוגשו לבקשה, אשר לא קיבלו מענה מפורט במסגרת ההחלטה וכן נוכח העובדה, כי המלצת מהנדס העיר לחברי הוועדה המקומית, הגם שלא ניתנה לגופה של הבקשה, היתה "לשיקול דעת הוועדה, לאור העובדה כי הבקשה סורבה בעבר". המלצה זו לא רק שלא מופיעה ברקע להחלטת הוועדה המקומית אלא שכפי שציינו לעיל, היא לא קיבלה כל ביטוי בהחלטה עצמה.
34. כאשר מבקשת הוועדה המקומית לשנות ממדיניות בה אחזה משך שנים רבות עליה לנמק את החלטתה בהתאם ולמצער להסביר, מדוע נסיבות המקרה המסוים שבא בפני
ה מצדיק סטייה ממדיניות זו. כזאת, כאמור, לא עשתה הוועדה המקומית.
35. משכך, ומאחר וסמכותה של ועדת הערר אינה מתמצית רק בהעברת שבט ביקורתה על החלטת הוועדה המקומית, אלא היא בעלת סמכות מקורית רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית והיא רשאית להביע את דעתה באשר לתכנון הראוי (עת"מ (ת"א) 41439-10-11 סטיבן זלצמן נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב [פורסם בנבו] (מיום 28.10.13)), לא מצאנו כי קיימת הצדקה תכנונית לאשר את ההקלות שנתבקשו לצמצום קווי בניין.
36. בנקודה זו ובהתייחס לדוגמאות שהביאה המשיבה למקרים נוספים בהם אישרה הוועדה המקומית הקלה בקו בניין בשכונה, נציין כי כל שהוצג בפני
נו הן החלטות לקוניות של הועדה המקומית שלא מפורט בהן מה שיעור ההקלה שהתבקש, האם מדובר בהקלה בקומות הקרקע או בקומות המרתף, האם הוגשו התנגדויות להקלות אלו, מהו גודל המגרש, מהי ההצדקה התכנונית להקלה ועוד כיוצ"ב פרטים שיכולים לשפוך אור ולהסביר מה היו שיקולי הוועדה המקומית והאם מדובר בשינוי מדיניות. על זאת נוסיף, כי מדובר בהחלטות בודדות שאושרו לאורך מספר שנים כאשר על פי האמור בהחלטת הוועדה המקומית מיום 1.2.18 "לעניין קווי בניין – מבדיקה שנערכה על ידי הצוות התכנוני בשכונה בכלל וברחוב דרך המלך ומשה דיין בפרט – מתוך 20 בקשות שנבדקו בסמיכות למגרש המבקש ברוב הבקשות לא ניתנו הקלות כלל. בבקשות ספורות ניתנו הקלות בגובה מרתפים. הקלות בקווי בניין סורבו באופן גורף. לפיכך אין אנו רואים מקום לאשר את ההקלות בקווי בניין."
37. מכאן, שאין בדוגמאות אלו כדי לתמוך בעמדת המשיבה ו/או להצדיק את ההקלה המבוקשת על ידה.
38. אשר ליתר הפרמטרים נציין, כי על אף שבהיבט העצימות והפגיעה בצדדים שלישיים מדובר בהקלות מינוריות יחסית (30 ס"מ בקו בניין צידי ו-60 ס"מ בקו בניין אחורי, שגם לאחריו נותר מרחק של 11.8 מ' בין שני הבתים), יש ליתן משקל גם לכך שהן מבוקשות לכל גובהו של המבנה (קרי, לכל אורך 3 הקומות העל קרקעיות) תוך ניצול שיעור ההקלה המירבי שניתן לבקש בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002.
39. בהתייחס לפרמטר של מועד אישור התכנית, נציין כי על אף שמדובר בתכנית ותיקה משנת 1994, השכונה שנבנתה מכוחה היא שכונה חדשה (כך לעמדת הוועדה המקומית בהחלטתה
מיום 1.2.18) כאשר קווי הבניין שנקבעו בה כמו גודל המגרשים וזכויות הבניה, תואמים למגמות תכנון עדכניות כך שגם בהיבט זה קיים קושי להצדיק את הסטייה מהם.
40. התוצאה של שקלול כל הפרמטרים הנ"ל, כאשר המשקל המכריע ניתן להעדר קיומה של הצדקה תכנונית, מביאה לטעמנו למסקנה ברורה ולפיה אין מקום לאשר את ההקלות המבוקשות לקווי בניין, וככל שיש לכך השפעה על שיעור התכסית וניוד הזכויות אזי אין לאשר גם הקלות אלו.
41. לאור האמור, על המשיבה לתקן את בקשתה כך שהבינוי המבוקש יותאם לקווי הבניין שנקבעו בתכנית התקפה, וללא הקלות בקווי בניין לקומות שמעל לקרקע.
42. העררים אפוא מתקבלים. המשיבות יישאו יחד בהוצאות העוררים בסך של 2,500 ₪ לכל אחד מהם.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה היום: יג' כסלו תש"ף, 11 דצמבר 2019.
(______________)
נורית גור
מזכירת ועדת ערר
מחוז מרכז
(________________)
רונית אלפר
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז מרכז
ערר מס': גש/1091+1092/0919


1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1091/19 דב הירשפלד, שלומית הירשפלד, גלרנטר מאשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל, לירון זהבי (פורסם ב-ֽ 11/12/2019)