פסקי דין על 18 ימפולסקי קרל יגאל | פסקי דין על שרון אירנה אירית | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו

8123/04 ערר     19/01/2020




ערר 8123/0418 ימפולסקי קרל יגאל, שרון אירנה אירית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו




מדינת ישראל
מינהל התכנון – משרד האוצר
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב

ערר מס': תא/8123/0418

בפני
ההרכב:
יו"ר הוועדה:
חבר הוועדה:
נציג/ת מתכננת המחוז:
סילביה רביד
, עו"ד

מר אור לוי, שמאי מקרקעין
הגב' יעל פרי
העוררים:
1. ימפולסקי קרל יגאל

2. שרון אירנה אירית

- נגד -
המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו
ע"י ב"כ עו"ד
אוהד אדיר
החלטה

הרקע לערר
1. בפני
נו ערר כנגד שומת היטל השבחה, אשר נערכה ביום 25.09.2016, על ידי השמאי, מר ברוך דוד מטעם הוועדה המקומית (להלן: "שומת הוועדה המקומית"), בגין מימוש בדרך של מכר, מיום 21.02.2012, ביחס לדירת מגורים המצויה בבניין שבשדרות רוטשילד 97, פינת רחוב שינקין 66 תל אביב (גוש 6936, חלקה 38, תת-חלקה 11) (להלן: "הדירה" וכן "הבניין").

2. בהתאם לשומת הוועדה המקומית עומד היטל ההשבחה ביחס לנכס בגין תכנית 2385/ב.מ, מספר 44, "לב תל אביב אזור ג'", (להלן: "התכנית"), אשר פורסמה למתן תוקף באוקטובר 1994, על סך של 14,532 ₪ נכון לאותו מועד. השומה התבססה על תוספת קומה וחדרי יציאה לגג על גג הבניין. העוררים מבקשים לבטל את החיוב בטענות שונות עליהם נעמוד להלן.

3. שומת הוועדה המקומית נערכה בעקבות החלטה שניתנה על ידי ועדת ערר (הרכב בראשות עו"ד
גילת אייל), בערר (ת"א) 85111/12 ימפולסקי קרל יגאל
נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 14.08.2016) (להלן: "ההחלטה בערר הקודם"). בהחלטה זו בוטלה השומה שעל בסיסה נערך החיוב מלכתחילה, שכן היא לא התייחסה באופן פרטני לדירה שבבעלותם, שמצויה בתת חלקה 11, אלא לדירה אחרת בתת חלקה 18. ואולם נקבע כי אין בכך למנוע מהוועדה המקומית להוציא לעוררים הודעת חיוב חדשה. כן ניתנו הנחיות לעריכת השומה החדשה ולפיהן השומה תתבסס על יותר מעסקת השוואה אחת, תיתן במסגרתה הסבר לעלויות ההתאמה, ותיערך לאחר ביקור בנכס.

4. הערר שבפני
נו מעלה סוגיה מרכזית שלא נטענה בכתב הערר הקודם, ועלתה לראשונה בדיון באותו הערר, לפיה לא ניתן להקים בבניין קומה נוספת, שכן הבניין כולל כבר את 5 הקומות המקסימאליות המותרות על פי התכנית.

5. על כן התייחסה ועדת הערר לטענה זו ברמה הלכאורית בלבד, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, בציינה כדלקמן:

"שנית, העוררים העלו טענה לפיה לא ניתן להקים בבניין קומה נוספת, שכן קיימות בו קומת קרקע (מעל מרתף), קומת ביניים ועוד שלוש קומות, בעוד שתכנית "לב העיר" מתירה תוספת קומות במגבלה של חמש קומות בסה"כ. מבלי לקבוע מסמרות, אנו מוצאים לנכון לציין כי טענה זו מעוררת קושי של ממש בעמדת הוועדה המקומית העומדת בבסיס חיוב העוררים בהיטל השבחה.
שמאי הועדה המקומית השיב במהלך הדיון כי בהתאם לחתך הסכמטי ברחוב שינקין, המהווה חלק מהוראות תכנית לב העיר, ניתן לראות שהתכנית מאפשרת חמש קומות מעל קומת קרקע וזאת בנוסף לקומת ביניים. תשובה זו אין די בה.
החתך הסכמטי שאליו הפנה שמאי הועדה המקומית אינו עוסק בקומת ביניים כי אם ביציע. החתך מפנה לסעיפים 9.1.4 ו-9.2.4 בתכנית, העוסקים בקווי בניין ואשר קיימות בהם הוראות קונקרטיות לעניין קו הבניין ברחוב שינקין. פשיטא שהחתך נועד להציג באופן סכמטי את יישום הוראות אלה בדבר קווי הבניין ואין עניינו במספר הקומות המותר.
יתר על כן, יציע (גלריה) אינו קומת ביניים. קומת ביניים מוגדרת בסעיף 8 לתכנית, הוא סעיף ההגדרות, כקומה בבניין קיים, מעל לקומת קרקע מסחרית, שנבנתה בחלקה לשימוש מסחרי ובחלקה למגורים.
עוד לעניין זה ראו החלטת ועדת הערר לרישוי בערר (ת"א) כפתורי-כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 06.05.2009), בה נעשה ניתוח מקיף של מהות קומת ביניים בתל אביב. באותה החלטה התקבלה עמדת הועדה המקומית לפיה קומת ביניים הינה קומה לכל דבר ועניין. אכן ההחלטה אינה עוסקת בתכנית דנן, אך על רקע הסקירה המקיפה שנערכה בה לגבי ההתפתחות של סוגיית קומת הביניים בתל אביב והעובדה שבהחלטה נדרשה ועדת הערר לשאלת הכללת קומת הביניים במניין הקומות המותרות בתכנית, נדרשת למצער זהירות של ממש טרם שניתן יהיה להניח כי לצורך התכנית שלפנינו פני הדברים הם שונים.
הוראות תכנית לב העיר בענייננו, באזור מגורים מיוחד, קובעות כי ניתן להוסיף בניה עד לסך חמש קומות מגורים (סעיף 9.1.2 א(1)).
סעיף 9.1.2 קובע כי קומת גג חלקית וקומת עמודים חלקית יחשבו כקומה לצורך מניין זה ואילו קומת עמודים מפולשת וחדרי יציאה אל הגג לא ילקחו בחשבון בחישוב הקומות המותרות. הוראה זו אינה כוללת התייחסות לקומת ביניים.
הסעיף אינו עוסק אמנם בקומת ביניים אך לנוכח הגיונה הפנימי של הוראת סעיף 9.1.2 קשה לראות כיצד קומת הביניים (שבענייננו מצויות בה שלוש דירות ובהן דירת העוררים) לא תיחשב במניין הקומות, באשר היא בוודאי קרובה יותר במהותה לקומת גג חלקית או קומת עמודים חלקית, אשר כן נמנות לפי ההוראות הנ"ל.
טענה זו הועלתה לראשונה במהלך הדיון בפני
נו, והועדה המקומית התנגדה להעלאתה מטעמים של הרחבת חזית. הוועדה המקומית לא הציגה בפני
נו טיעון סדור באשר לשאלה זו לגופה, אשר עשויות להיות לה השלכות מעבר למקרה דנן והן מחייבות בחינת הנושא ע"י הגורמים הרלבנטיים בוועדה המקומית, גורמי התכנון והייעוץ המשפטי. בנסיבות רגילות היה מקום לשקול אפשרות תיקון הערר בכפוף להטלת הוצאות בעניין. בענייננו מאחר שממילא דינה של הודעת החיוב דנן בטלות מטעמים אחרים, אין מקום לתיקון הערר, אך יש מקום שהועדה המקומית תידרש להערותינו הנ"ל, אשר נאמרו בנסיבות העניין ברמה הלכאורית, כחלק מבחינת ההשבחה בענייננו".

6. אשר לאופן הערכת זכויות חדרי היציאה לגג בשומת הוועדה המקומית, נקבע כי על הוועדה המקומית לבחון את הנושא בהתאם להחלטות שניתנו בהקשר זה, כדלקמן:

"אשר לטענת העוררים בדבר האופן שבו הוערכו זכויות חדרי היציאה אל הגג בשומת הוועדה המקומית, נבקש להפנות להחלטתנו בעניין ערר (ת"א) 85242/11 גל קנז נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם בנבו, 3.9.15) וערר (תא) 85042/12 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' דואק מוריס חיים ואח'. על הוועדה המקומית לבחון את נושא ההשבחה במקרה דנן בהתאם להחלטות אלה".

7. טענות העוררים באשר להשלכות תמ"א 38 נדחו, כדלקמן:

"אין בידינו לקבל את טענת העוררים באשר להשלכות תמ"א 38 והפטור הניתן למימוש זכויות מכוחה – על ההשבחה נשוא הערר דנן. בעניין זה הדין הוא עם הוועדה המקומית אשר טוענת כי את שאלת ההשבחה יש לבחון למעוד הקובע של אישור התכנית. על פי שיטת המדרגות כפי שנקבעה בעניין ע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, סא 03) 386 (פורסם בנבו, 22.10.16), הבחינה צריכה אכן להעשות למועד הקובע של אישור תכנית לב העיר. במועד זה, בו קם החיוב בהיטל בגין תכנית לב העיר, טרם אושרה תמ"א 38. העובדה שבשלב מאוחר יותר אושרה התכנית אין בה כדי לאיין את החיוב שקם עם אישורה של תכנית לב העיר".

8. כן נדחו הטענות בעניין הפטור שבסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית"), כדלקמן:

"בנסיבות שבפני
נו אין המדובר בהעברת בעלות בדירת מגורים שנבנתה או הורחבה. הזכויות נשוא שומת היטל ההשבחה הן זכויות לקומה נוספת בניין וחדרי יציאה אל הגג אשר ניתן לבנות על גבי קומה זו. אף העובדה כי בקומה הנוספת ניתן לבנות הן דירות חדשות והן הרחבה של דירות הקומה העליונה בבניין, אינה יכולה לסייע לעוררים בכל הקשור לטענת הפטור שהעלו, שכן אין חולק כי דירת העוררים אינה מצויה בקומה העליונה בבניין וממילא הזכויות דלעיל אינן מאפשרות הרחבת דירתם הם. אף הפטור אינו חל איפוא על דירת העוררים".

9. על כן נקבע בהחלטת ועדת הערר כי הערר מתקבל, הודעת החיוב מתבטלת ובידי הוועדה המקומית להוציא הודעת חיוב חדשה לאחר שייבחנו על ידה הנושאים שפורטו בהחלטה.

10. בעקבות ההחלטה בערר הקודם הוכנה שומת הוועדה המקומית עליה נסוב ערר זה.

טענות הצדדים
טענות הצדדים בעניין הקומה נוספת
11. הטענה המרכזית עליה נסוב ערר זה נוגעת לשאלה האם ניתן להקים קומה נוספת, או שמא הבניין כמות שהוא כולל את 5 הקומות המותרות על פי התכנית. שאלה זו קשורה קשר בל ינותק לשאלה האם הדירה מושא הערר מצויה בקומת ביניים כמשמעותה בתכנית או בקומת היציע.

12. העוררים טוענים כי טעה שמאי הוועדה המקומית בכך שקבע את ההשבחה על יסוד האפשרות לבנות קומה נוספת במקרקעין מכוח התכנית, בעוד שלא אלו הם פני הדברים. התכנית מתירה במקרקעין לכל היותר עד 5 קומות (סעיפים 9.1.2 ו-9.2.2 לתכנית).

13. העוררים טוענים כי מזה עשרות בשנים, ועוד בטרם אישורה של התכנית, בנוי במקרקעין בניין בן 4 קומות, קומת ביניים וקומת מרתף, דהיינו הבניין הקיים כולל כבר 5 קומות שהינו מספר הקומות המקסימאלי על פי התכנית. מעל הקומה העליונה נבנה בשנת 1998 אף חדר יציאה לגג, פרגולה והרחבות שונות.

14. העוררים טוענים כי הדירה מושא הערר מצויה בקומת ביניים, שהינה קומה לכל דבר ועניין אותה יש למנות במניין הקומות ועל כן לא ניתן לבנות קומה נוספת.

15. העוררים טוענים כי המונח "קומת ביניים" מוגדר בתכנית כ"קומה בבניין קיים...". בענייננו מדובר בקומת ביניים בגובה של 3.2 מטר ובשטח של 201.4 מ"ר, כמצוין בסעיף 6.2 לשומת הוועדה המקומית, בה בנויות 4 דירות: דירת העוררים וכן שלוש דירות נוספות. דהיינו, קומת הביניים במקרה הנוכחי מהווה קומה לכל דבר ועניין: אחת מתוך 5 הקומות המותרות במקרקעין.

16. העוררים מפנים לקביעות הלכאוריות של ועדת הערר בהקשר לקומת הביניים וטוענים כי עמדת הוועדה המקומית לפיה מתאפשרת במקרקעין הקמת מבנה בן 6 קומות: 5 קומות רגילות ועוד קומת ביניים, בהתבסס על החתך אשר צורף לתכנית, אינה יכולה לעמוד והיא סותרת את הוראותיה.

17. החתך אליו מפנה שמאי הוועדה המקומית מתיר הקמת 5 קומות (לא כולל עליות גג) ובנוסף "יציע" בקומת הקרקע. שומת הוועדה המקומית אינה מתיימרת לאמוד את עליית השווי בגין תוספת יציע אלא את עליית השווי בגין תוספת קומה. מה גם שבגין תוספת יציע יש לחייב את בעל הזכות בקומה זו ולא את העוררים או את יתר בעלי הזכויות בבניין.

18. הוועדה המקומית טוענת כי דין טענות העוררים להידחות.

19. התכנית מאפשרת בניית קומה נוספת ועל כן היא תכנית משביחה. מספר הקומות בבניין הקיים הוא 4 קומות ועל כן ניתן לבנות קומה חמישית בהתאם לתכנית המאפשרת הקמת 5 קומות מגורים.

20. הדירה מושא הערר נמצאת בקומת היציע ואינה מצויה בקומת הביניים כנטען על ידי העוררים. עניין זה משתקף בנסח הטאבו בו נרשם ביחס לתת-חלקה 11 תיאור הקומה כ"יציע".

21. בבניין הנדון קיימות 3 קומות מגורים מעל קומת הקרקע הכוללת יציע. קומת הקרקע הינה קומה מסחרית עם גרם מדרגות פנימי לקומת יציע.

22. בשנת 1958, בהתאם לרישיון מספר 390, הוקמה קומת קרקע מסחרית עם יציע (שכונתה "קומת ביניים"), כאשר הגובה של שתיהן הינו 6.2 מטרים. במקור בקומה זו הוקמו יציעים לחנויות, תא מעלית וקולונדה. לקומות העליונות בבניין לא נמצאו היתרים.

23. מאחר שבבניין הנדון קומת היציע נבנתה יחד וכחלק מקומת הקרקע המסחרית, יש להחשיבה כחלק מקומת הקרקע וניתן להקים מעליה עד 4 קומות מגורים, כאשר שתי הקומות העליונות תהיינה בנסיגה כאמור.

24. עצם העובדה שבמהלך השנים, ובהתאם לרישיונות הבנייה שניתנו, החללים בקומות הביניים "התמלאו" וישנן דירות מגורים בקומה זו, אך עדיין קיים היתר למסחר בקומת הקרקע, אינה משפיעה על מספר הקומות המותר.

25. תכנית 181, אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 47', קבעה את התכנון במצב הקודם לרחוב שינקין. בתשריט תכנית 181 מופיע חתך טיפוסי ממנו ניתן לראות את אופן הבינוי ברחוב שינקין שכולל קומת קרקע עם יציע ומעליה שלוש קומות נוספות כאשר הקומה העליונה נמצאת בנסיגה של 3 מטרים. עוד קובעת התכנית כי גובה קומת הקרקע, כולל היציע, יעמוד על 6 מטרים.

26. התכנית, אשר ביטלה את תכנית 181, קובעת כי בכל הבניינים ניתן להוסיף בנייה עד לסך של 5 קומות מגורים וחדרי יציאה לגג. החתך הסכמטי, שהינו חלק בלתי נפרד מהוראות התכנית, מראה את אופן הבינוי ברחוב וממנו ניתן להיווכח כי הוא מתבסס על החתך הטיפוסי בתכנית 181, כאשר הוא מוסיף קומה חמישית נוספת בנסיגה מעל לקומת קרקע הכוללת יציע ושלוש קומות מגורים.

27. מאחר שהתכנית התבססה על תכנית 181 יש לקרוא את הוראותיה בהקשר זה.

28. יתרה מזו, תכנית 2720, אשר פורסמה למתן תוקף בדצמבר 98', אשר מטרתה לעדכן ולשפר את אפשרויות הניצול של תכניות לב העיר תל אביב, קובעת בהוראותיה כי תותר בנייה בגובה עד לסך 5 קומות מגורים או 4 קומות מגורים מעל קומה מסחרית עם או בלי יציע. דהיינו, תכנית 2720 מבהירה ומדגישה כי קומת היציע נחשבת כחלק מקומת הקרקע ולכן היא לא נחשבת במניין הקומות.

29. סעיף 9.1.2(ב) לתכנית העוסק באופן חישוב הקומות בכל הרחובות עליהם חלה התכנית, איננו מתייחס לקומת הביניים/קומת יציע ואינו רלוונטי לעניין רחוב שינקין. אופן הבינוי של רחוב זה מופיע בחתך הסכמטי של התכנית והוא המחייב. בהקשר זה יצוין כי משמעותה של קומת ביניים בתכנית 44 ובהתאם לפרוטוקול 219 שנדונה בעתמ (ת"א) 15456-05-11 אהובה אטלס נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב (פורסם בנבו 16.06.2013) (להלן: "עניין אטלס") אינה רלוונטית לעניין הקומות ברחוב שינקין מאחר שקיים הסדר ספציפי.

30. על כן טוענת הוועדה המקומית כי במצב החדש בהתאם לתכנית ניתן להקים קומה חמישית חדשה בנסיגה של 3 מטרים ממעקה בניין בחזית רחוב שינקין ונסיגה של 4 מטרים לחזית שדרות רוטשילד, ומעליה ניתן לבנות שני חדרי יציאה לגגות. על יסוד נתונים אלו נערכה שומת הוועדה המקומית. בחישוב ההשבחה הובא בחשבון מרכיב זכויות הבנייה במושע, דחייה בזמינות וכן עלויות התאמה ועלויות שיפוץ. זאת כמפורט בתחשיב שבעמוד 10 לשומה.

31. אשר על כן דין טענות העוררים בהקשר זה להידחות.

טענות הצדדים בקשר עם האפשרות לחייב בהינתן העובדה שהדירה אינה בקומה האחרונה
32. העוררים טוענים כי לא היה מקום לחייבם בהיטל השבחה בשל האפשרות להקים חדרי יציאה על הגג. זאת, שכן הדירה מושא הערר אינה דירה בקומה האחרונה, אשר ניתן להקים בה חדרי יציאה לגג, אלא דירה בקומת הביניים.

33. הוועדה המקומית טוענת כי דין טענת העוררים להידחות. העוררים חויבו בגין האפשרות להקמת חדרי יציאה לגג מעל הדירות החדשות שיבנו בקומה החמישית.

34. עריכת השומה תואמת את החלטות ועדת הערר בעניין אופן חיוב תכנית לב העיר וחדרי יציאות לגג כעולה מערר (ת"א) 85146/16 ברזילי אלון גיא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 20.08.2019) ומערר (ת"א) 85186/16 ארליך אסתר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו, 09.08.2017). במהלך הדיון הפנו העוררים להחלטה בערר (ת"א) 85115/11 נכסי א.ל.ר.ס בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם בנבו, 03.06.2015) (להלן: "עניין נכסי א.ל.ר.ס").

טענות הצדדים בעניין המתודה השמאית בה נערכה השומה
35. העוררים טוענים כי שומת הוועדה המקומית נערכה במתודה שמאית שגויה. שכן היא מתייחסת אך ל"פער התכנוני" בין שני מצבי התכנון, דהיינו, נאמדה שוויה של קומה נוספת במקרקעין וכן שני חדרי יציאה לגג. זאת תחת הערכת שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון: ערב אישור התכנית ואחריה (לעניין זה מפנים העוררים לערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן (פורסם בנבו 24.02.2016) (להלן: "עניין רון צין")). באופן כזה, לא נלקחה בחשבון ההשפעה השלילית של הוספת יח"ד על חצר הבית ולא נערכה הפחתה בגין עירוב שימושים.

36. כמו כן, עוד לא ניתנה הנמקה כלשהי בשומת הוועדה המקומית ל"עלויות התאמה" בסך של 20 אלף דולר (סעיף 10 לשומה). זאת, ללא שום הנמקה או הסבר ותוך הפרת חובת ההנמקה וכן הפרת החלטת ועדת הערר הקודמת בהקשר זה.

37. בנוסף, לא בוצע ביקור בנכס על ידי שמאי הוועדה המקומית, אלא צוין כי "פניה לבא כוח הנישום לתיאום ביקור בדירה שנמכרה, סורבה", סעיף 2 לשומה. אמירה זו אינה נכונה שכן השמאי הופנה לתיאום ביקור לבעליה הנוכחיים של הדירה, אשר לא הייתה בחזקת העוררים לאור המכר.

38. הוועדה המקומית משיבה כי השומה נערכה בהתאם להחלטת ועדת הערר בערר הקודם.

39. השומה מתבססת על מספר שומות מכריעות וזאת לנוכח הערת ועדת הערר שיש פגם בהישענות השומה המקורית על עסקת השוואה אחת.

40. במסגרת השומה נלקחו בחשבון עלויות התאמה בשיעור של 20 אלף דולר המהווים 6% משווי הזכויות הנוספות לבנייה, וזאת על בסיס הערכה מוקדמת. הערכה זו מביאה בחשבון כי עבודות נוספות שיבוצעו תורמות להעלאת שווי הבניין הקיים לפחות בגובה העלות והן אינטרס של בעלי הזכויות בבניין.

41. אשר לביקור בנכס, הרי ששמאי הוועדה פנה לעוררים לעניין זה ונמסר לו כי הנכס נמכר לקונים בשנת 2012 ועל כן לא ניתן היה לתאם את הביקור באמצעות העוררים. מכל מקום, ההשבחה הינה בגין תוספת קומה וחדרי יציאה לגג על גבי גג הבניין ולא מדובר בהשבחה שנובעת כתוצאה מהרחבה פיזית של הנכס. על כן, הביקור לא היה חיוני לעריכת השומה.

42. השומה ערוכה כדין ומנמקת כדבעי את ההשבחה שנגרמה לנכס תוך הסתמכות על שומות מכריעות רבות. לעומת זאת, העוררים לא צירפו שומה נגדית מטעמם ועל כן אין אסמכתא או ביסוס לטענותיהם בעניין השומה. אין כל בסיס לטענה כי צריך היה לשום את שווי המקרקעין בשלמות, אלא די היה בשומת הזכויות הנוספות.

43. אשר להחלטת ועדת הערר בעניין רון צין יצוין כי זו קבעה כי ניתן לחשב את ההשבחה על בסיס הנחה כי תוספת הזכויות תורמת לשווי של הנכס, והעוררים לא העלו כל טעמים או ראיה לכך שתוספת הזכויות לא העלתה את השווי. העוררים לא הוכיחו כי לתוספת יח"ד ישנה השפעה שלילית על שווי המקרקעין במצב החדש. למרות שאזור לב העיר תל אביב מבונה במבנים ותיקים, ישנה עליית שווי משמעותית בכל המבנים באזור, יחד עם תוספת יח"ד במבנים אלו. השומה נערכה על הצד הזהיר ולא הביאה בחשבון תוספת לשווי בהתאמה לפסיקות שמאים מכריעים בשל מיקום הנכס בקרבת שדרות רוטשילד ורחוב שינקין הנחשבים אזור יוקרתי ומבוקש.

טענות הצדדים בעניין השיהוי שבהמצאת שומת הוועדה המקומית
44. העוררים טוענים כי שומת הוועדה המקומית המתוקנת נמסרה להם באיחור, במרץ 2018, וזאת רק לאחר שהוגשה על ידם תביעה לבית משפט לתביעות קטנות. זאת, הגם שהשומה נושאת תאריך של 25.09.2016. יצוין כי העוררים מציינים שבמקביל להמצאת השומה השיבה המשיבה לידיהם סך של 3,075.27 ₪, בגין הפרשי ריבית והצמדה, החל ממועד החלטה בערר הקודם ועד למועד המצאת השומה.

45. העוררים טוענים כי אין מקום להמצאת השומה בשיהוי ניכר של למעלה משנה וחצי לאחר החלטת הוועדה בערר הקודם וכשש שנים לאחר אירוע מימוש. לעניין זה, מפנים העוררים לסעיף 4 לתוספת השלישית, בו נקבע כי רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו, ומשנתקבלה דרישה כזו תערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 יום מיום קבלת הדרישה.

46. גם אם המועד הקבוע בחוק הינו מועד מנחה הרי שהמצאת שומה כעבור כ-570 ימים לאחר ההחלטה בערר הקודם, ורק בעקבות תביעה לבית משפט, אינה ראויה ובשל כך יש לבטלה.

47. הוועדה המקומית מציינת כי השומה נערכה בסמוך לאחר החלטת ועדת הערר בערר הקודם ואולם, עקב תקלה לא נמסרה לעוררים, ודבר זה נודע לה רק לאחר שהתקבלה אצלה תביעה קטנה שהגישו העוררים להשבת היטל השבחה ששולם.

48. יאמר כי הוועדה המקומית לא קיבלה לידיה את מכתביהם של העוררים להשבת כספי היטל ההשבחה ושומת הוועדה המקומית נשלחה אליהם ביום 28.02.2018 תוך שהוועדה המקומית השיבה להם הפרשי ריבית והצמדה ממועד החלטת ועדת הערר בערר הקודם ועד למועד הנפקת השובר החדש. בנסיבות אלה ברי כי הימשכות ההליכים בעניינם של העוררים נבעה בעיקרה ממשך הזמן הארוך בו התנהל ההליך בערר הקודם. אין בנסיבות אלה כדי להצדיק את ביטול השומה.

דיון והכרעה
49. לאחר ששקלנו את טענות העוררים ואת התשובות להן אנו סבורים כי דין הערר להתקבל.

50. כפי שיפורט להלן, איננו סבורים כי הקומה בה מצויה הדירה עונה להגדרת קומת יציע, אותה ניתן שלא למנות במניין הקומות. על כן, נשמט הבסיס לדרישת ההיטל.

51. נפתח ונציין כי מקובלת עלינו פרשנות הוועדה המקומית כי קומת יציע אינה נמנית במניין הקומות והיא בבחינת חלק מקומת הקרקע המסחרית על פי התכנית, ועל כן יש להחשיבה כחלק מקומת הקרקע וניתן להקים מעליה עד 4 קומות מגורים, כאשר שתי הקומות העליונות תהיינה בנסיגה כאמור.

52. תימוכין לעמדה זו ניתן למצוא בחתך הסכימטי לרחוב שינקין, שהינו חלק בלתי נפרד מהוראות התכנית. חתך זה מראה את אופן הבינוי ברחוב וממנו ניתן להיווכח כי הוא מתבסס על החתך הטיפוסי בתכנית 181, כאשר הוא מוסיף קומה חמישית נוספת בנסיגה מעל לקומת קרקע הכוללת יציע ושלוש קומות מגורים.

53. פרשנות זו קיבלה ביטוי מפורש במסגרת הוראות תכנית 2720. סעיף 9.1 שכותרתו "שינוי בהוראות לגבי תוספות לבנייני מגורים קיימים" קובע בסעיף 9.1.1(א) כדלקמן:

"בהתאם לאמור בתכניות הראשיות, תותר בניה לגובה עד לסך חמש (5) קומות מגורים או ארבע (4) קומות מגורים מעל קומה מסחרית (עם או בלי יציע) ברחובות בהם קיימת חזית מסחרית. כן תותר יציאה לגג, למעט האמור בתכניות הראשיות ביחס לבניינים לשימוש ולאיחוד חלקות ששטחן עולה על 1,000 מ"ר."

54. נעיר כי נציגת הוועדה המקומית בדיון שהתקיים בפני
נו הבהירה כי פרשנות זו שלא לכלול את קומת היציע במניין הקומות אף השתקפה בהיתרים שניתנו מכוחה של התכנית.

55. סעיף 9.1.2(ב) לתכנית העוסק באופן חישוב הקומות אינו מתייחס לקומת היציע ועל כן אין בו כדי ליתן מענה לענייננו. יחד עם זאת, בהינתן החתך הסכימתי ולאור הוראותיה המפורשות של תכנית 2720, כמו גם אופן הוצאת ההיתרים מכוחה של התכנית במקרים דומים מקובלת עלינו פרשנות הוועדה המקומית כי אין לכלול את היציע במניין הקומות.

56. נעיר כי במהלך הדיון הפנו העוררים לסעיף 9.2.1(א) לתכנית 2720 הקובע כי ניתן להקים עוד 4 קומות מעל קומה מסחרית הכוללת יציע, בתנאי שגובה הקומה המסחרית, כולל היציע לא יעלה על 4.5 מ', אלא שהוראה זו מתייחסת לבנייני מגורים חדשים, בעוד שבענייננו מדובר על תוספת לבניין קיים, והוראה דומה אינה נכללת בסעיף 9.1 שכותרתו כאמור "שינוי בהוראות לגבי תוספות לבנייני מגורים קיימים".

57. מן המקובץ עולה כי אם עסקינן בקומת יציע אז אין למנותה במניין הקומות.

58. ההכרעה בתיק זה תתקבל לפי השאלה האם בקומת יציע עסקינן.

59. נעיר כי התלבטנו באשר לסיווגה הנכון של הקומה, שכן כפי שיפורט להלן, בחלק מן המסמכים, כגון בנסח לשכת רישום המקרקעין, ישנה התייחסות לכך כי המדובר בדירה שבקומת יציע. אלא שהדבר שמכריע לטעמנו את הכף הוא הגדרת המונח יציע, על פי הדין, במועד אישור התכנית הקובעת, המלמדים כי אין המדובר ביציע. לטעמנו, גם ההיבטים התפקודיים של הנכס במועד אישור התכנית, מלמדים כי המדובר בקומה לכל דבר ועניין. זאת, אף כי שטחה קטן יותר משטחה של הקומה המסחרית שמתחתיה, שכן חלק מחלל הקומה הוא המשך החלל של הקומה המסחרית שמתחת.

60. סיווגה של הקומה היא סוגיה שנחתכת לפי הדין במועד הקובע של התכנית, אשר לגביה נטען כי היא תכנית משביחה.

61. על כן עלינו לפנות להגדרות הרלבנטיות בדין, על מנת לשפוך אור על הסוגיה.

62. יציע מוגדר בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 כדלקמן:

"יציע – חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין רצפה יציעה, מוקף קירות בחלקו והיקף רצפתו קטן מהיקף רצפת הקומה".

63. יציע אינו מוקף קירות במלואו. תנאי זה אינו מתקיים בנכס בו עסקינן במועד הקובע.

64. על כך שהמדובר בקומה נפרדת על פי הדין החל במועד אישור התכנית, ראו גם סעיף 5(ב) סיפא לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזים בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, הקובע כדלקמן:

"(א) מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה.
(ב) מפלס כאמור בתקנת משנה (א) ייחשב, לכל דבר וענין, כחלק משטח הקומה שבה הוא נמצא; היה מפלס כאמור בתקנה משנה (א) מופרד מחלל הקומה במחיצה המגיעה עד לתקרת הקומה או עלה שטחו על מחצית שטחה של הקומה, ייחשב כקומה בפני
עצמה (ההדגשה הוספה)."

65. הפעלת אמת מידה זו הקבועה בסעיף 5(ב) סיפא מעלה כי המדובר בקומה לכל דבר ועניין הן בשל כך כי המפלס אינו מופרד במחיצה והן לאור שטח הקומה, אשר כעולה משומת הוועדה המקומית הינו בשטח של 201.40 מר בעוד ששטח קומת הקרקע הוא 214.77 מ"ר.

66. נציין כי בנוסף לכל אלו יש להתייחס גם למהות הקומה בה עסקינן. לטעמנו, גם מבחינה פונקציונאלית אין המדובר ביציע אלא בקומה. שכן, שימושה שונה משימושי קומת הקרקע והיא מוקפת קירות בכל עבריה, ולא בחלקה כפי שהוגדר יציע. לקומה בה מדובר, בה מצויות דירות המגורים, יש כניסה נפרדת והכניסה אליה אינה מן הקומה המסחרית.

67. בחינת תיק הבניין של הנכס מלמד כי מלכתחילה הקומה לא יועדה למגורים.

68. רישיון מס' 390 משנת 1958, מתייחס לקומה כקומת ביניים, אך הוא מפרט כי מצויים בה "יציעים לחנויות, תא מעלית וקולונדה".

69. בחינת תכנית ההיתר מושא רישיון הבניה משנת 1958 מעלה כי השטחים בהם מצויה הדירה מושא הערר מופיעים כ"יציע". יוער כי היציעים המסומנים הינם בשטח קטן מן הקומה המסחרית שמתחתם, שכן זו כוללת חלל מוגבה.

70. נעיר כי עיון בתיק הבניין מלמד כי תכנית שינויים, הנושאת חתימה מיום 08.10.1963 כוללת סימון של דירות בקומת היציע, ומלמדת שהשימוש לחנויות הוסב לדירות מגורים. גם היתר בניה ותכנית שינויים משנת 1974 מתייחסים לקומה כקומת יציע.

71. על כן, גם אם במועד בניית הבניין הייתה הקומה בבחינת קומת יציע הרי שבמהלך השנים, הוסב חלק משטחה בהיתר לדירות מגורים.

72. בהינתן האמור נראה כי יש תחולה להגדרת הקומה כקומת ביניים – המוגדרת בסעיף 8 לתכנית כדלקמן:

"קומת ביניים – קומה בבניין קיים, מעל לקומת קרקע מסחרית, שנבנתה בחלקה לשימוש מסחרי ובחלקה למגורים".

73. להיסטוריה התכנונית של המונח "קומת ביניים" ראו פסק הדין בעניין אטלס, וכן החלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 5328/08 רות כפתורי-כהן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב (פורסם בנבו, 06.05.2009).

74. נציין כי אנו מאמצים את קביעותיה הלכאוריות של הוועדה בהחלטתה בערר הקודם, לפיה יש למנות את קומת הביניים במניין הקומות על פי הוראות התכנית :

"הוראות תכנית לב העיר בענייננו, באזור מגורים מיוחד, קובעות כי ניתן להוסיף בניה עד לסך חמש קומות מגורים (סעיף 9.1.2 א(1)).
סעיף 9.1.2 קובע כי קומת גג חלקית וקומת עמודים חלקית יחשבו כקומה לצורך מניין זה ואילו קומת עמודים מפולשת וחדרי יציאה אל הגג לא ילקחו בחשבון בחישוב הקומות המותרות. הוראה זו אינה כוללת התייחסות לקומת ביניים.
הסעיף אינו עוסק אמנם בקומת ביניים אך לנוכח הגיונה הפנימי של הוראת סעיף 9.1.2 קשה לראות כיצד קומת הביניים (שבענייננו מצויות בה שלוש דירות ובהן דירת העוררים) לא תיחשב במניין הקומות, באשר היא בוודאי קרובה יותר במהותה לקומת גג חלקית או קומת עמודים חלקית, אשר כן נמנות לפי ההוראות הנ"ל. "

75. מן המקובץ עולה כי, בין אם נראה בקומה בה עסקינן קומה רגילה ובין אם נראה בה קומת ביניים, היא באה במניין הקומות ולא ניתן להוסיף את הקומה הנוספת בגינה חויבו העוררים בהיטל.

76. לאור האמור נשמט הבסיס לדרישת ההיטל.

77. למעלה מן הצורך נציין כי לטעמנו דינן של שאר טענות העוררים להידחות.

78. אילו ניתן היה להוסיף קומה נוספת, אין במיקומה של דירתם שאינה ממוקמת בקומה העליונה, כדי להביא לביטול ההיטל. שכן דרישת תשלום היטל ההשבחה מתייחסת לאפשרות להוסיף קומה שלמה ועליה חדרי יציאה לגג. אין המדובר בהשבחה הנובעת רק מהאפשרות להוסיף חדרי יציאה לגג המיוחסת רק לבעלי דירות הגג. וראו לעניין זה עניין א.ל.ר.ס.

79. אשר לטענה בעניין הביקור בנכס נציין כי אמנם ועדת הערר בהחלטתה הקודמת הנחתה כי יערך ביקור בנכס, ואולם נחה דעתנו כי נעשה ניסיון לתאם ביקור כזה, אך זה לא צלח. אין זאת אלא שחילופי הבעלים הקשו על האפשרות לערוך ביקור בדירה עצמה. יחד עם זאת, אנו סבורים כי העדר הביקור לא פגם בשומה שנערכה שממילא מתייחסת לאפשרות להוסיף קומה נוספת מעל הקומה העליונה, וביקור בדירה עצמה, שנמצאת בקומת היציע, לא היה מעלה או מוריד לעניין זה.

80. העוררים לא הגישו שומה נגדית מטעמם, ובמהלך הדיון לא ביקשו כי ימונה שמאי מייעץ, בנסיבות אלה איננו סבורים כי עלה בידם להוכיח כי נפל פגם בשומת עלויות ההתאמה, כפי שפורטו בשומה המתוקנת, וכפי שבאה עליהם התייחסות מפי השמאי הן במהלך הדיון שבפני
נו והן בהתייחסותו שצורפה לתשובת הוועדה המקומית.

81. הוא הדין באשר לאופן עריכת השומה בשיטת הדלתא, הסבריו של השמאי בהקשר זה שניתנו במהלך הדיון מסבירים מדוע בחר לנקוט בשיטה זו, ואילו העוררים לא הגישו שומה נגדית ולא הוכיחו כי מבחינה שמאית אין זו השיטה הנכונה במקרה זה. וראו לעניין זה הסבריו של השמאי בעמ' 6-7 לפרוטוקול הדיון. אמנם, דרך המלך היא כי יש לשום את המקרקעין בשני מצבי התכנון ואולם במקרים מתאימים ניתן להסתפק בשומת הדלתא בין שני מצבי התכנון. זאת, מקום בו הוסבר מדוע שיטה זו די בה והיא מתאימה. וראו לעניין זה למשל: ערר (י-ם) 210/11 בנדהיים יונתן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו, 19.04.2012); ערר (ת"א) 85249/11 אורנית ואריה בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו, 31.12.2011). בנסיבות המקרה הנוכחי הסבריו של שמאי הוועדה המקומית הניחו את דעתנו ואילו העוררים כאמור לא תמכו טענותיהם בשומה כלשהי.

82. אשר לטענות בעניין השיהוי בהמצאת השומה, בעקבות הערר הקודם, הרי שלא היה בכך די להצדיק את ביטולה, מה גם שבגין תקופת השיהוי שבין מועד ההחלטה בערר הקודם ועד למועד הפקת השובר החדש הוחזרו לעוררים הפרשי הצמדה וריבית.

83. ואולם, כאמור קיבלנו את טענתם העיקרית של העוררים, והחלטנו לקבל את הערר ולקבוע כי לאור טיב הקומה בה נמצאה דירת העוררים, אין בסיס לדרישת היטל ההשבחה.

84. בנסיבות העניין תישא הוועדה המקומית בהוצאות העוררים על סך של 3,000 ₪.

ההחלטה התקבלה פה אחד, וניתנה היום, כ"ב טבת, תש"ף, 19/01/2020, בהיעדר הצדדים.

____________________
שלומי שחר, עו"ד

מזכיר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב
____________________
סילביה רביד
, עו"ד

יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב

ערר מס': תא/8123/0418

11








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8123/0418 ימפולסקי קרל יגאל, שרון אירנה אירית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו (פורסם ב-ֽ 19/01/2020)