פסקי דין על רועי נחום | פסקי דין על מיכל נחום | פסקי דין על אורן מייל | פסקי דין על ענת מייל | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

1118/19 ערר     28/01/2020




ערר 1118/19 רועי נחום, מיכל נחום, אורן מייל , ענת מייל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון




בפני
: יו"ר הוועדה: רונית אלפר
, עו"ד

חברי הוועדה: נציגת מתכנן המחוז: גב' מירה מוסקוביץ'
אדריכל רשום ע"פ סעיף 12 א (3): מר מיכאל גופר
נציג ציבור: מר דודו כהן
נציג ציבור: מר ראים פאלח

העוררים: 1. רועי נחום

2. מיכל נחום

3. אורן מייל

4. ענת מייל


-נגד-

הוועדה המקומית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון



תאריך הישיבה: 26/01/2020

נוכחים:
מטעם העוררים: עו"ד רועי נחום
, אדריכל איל אפל
מטעם הוועדה המקומית: עו"ד לימור ספצ'יק
, עו"ד טל יבור
, עו"ד אווה לוי
, אדריכל רוביסה יואב, יועצת תנועה נורית כספית

מזכירת ועדה: נורית גור
קלדנית: בן שושן ג'ני
פרוטוקול

עו"ד ספצ'יק:
ועדת הערר החזירה את זה לדיון בוועדה המקומית לדיון נוסף.
עו"ד יבור:
אני מוכרחה לשים את הדברים בהקשר אי אפשר להגיד שהוועדה התעלמה מהחלטה של ועדת הערר כי התייחסה אליה בבקשה, אבל החלטה של ועדת הערר היתה בנויה משני רבדים רובד ראשון התייחס לנושא של ההקלה לתוספת יחידה בהתחשב בנתונים שהיו בפני
הועדה בערר הקודם והמשך והוחלט מה שהוחלט לגבי אותה הקלה, אחר כך ההחלטה בשלמותה הוחזרה לוועדה להחלטה. אם מראש שיקול הדעת של הוועדה המקומית כבול לעניין מספר יחידות אנחנו אוטומטית צריכים לאשר את ההקלות.
שוועדת הערר דנה בפעם ראשונה לא היה בפני
ה את מכלול הנתונים שרואים את מכלול ההקלות מבינים מה המשמעות של דחיסה של 3 יחידות במגרש קטן הזה, אי אפשר לדון בהקלות בנפרד מהקלה של תוספת יחידה כי כל המשמעות של התוספת הקלות זה בשביל לאפשר את תוספת היחידה.
אני מסתכלת על סעיף 22 להחלטה של ועדת הערר ומצטטת.
לא הבאתם בחשבון דברים שלא הובאו בפני
כם. גם ההחלטה על מספר היחידות היא נגזרת של מכלול ההקלות.
מר אפל:
נתחיל מהסוף הקלה מס' 6 מדובר בקו בניין בצד צפון ביקשנו הקלה של 20 ס"מ בקו הבניין וזאת על מנת לאפשר רוחב של 6 מטר לפחות לכל יחידת דיור שבעיני הוא רוחב מינימאלי ליחידת דיור נותן בית נטו ברוחב 5.60 מטר, 5.40 מטר לסלון, זו הקלה אחת. הקלה שניה נושא של התכסית יש לציין שזה הקלה מינורית בהרבה מאוד מקרים הועדה נוטה לאשר את זה במיוחד שאין התנגדות של השכנים. הקלה שניה שביקשנו זה תכסית, החישוב של התכסית חרג ב – 0.3% שזה 2 מ"ר, גם הקלה שבדרך כלל הועדה נוטה לאשר במספרים כאלה מינוריים. הקלה שלישית זה נושא של מיקום חדר יציאה לגג בעצם מה שאנחנו ביקשנו שחדר יציאה לגג במקום שיהיה במפלס אחד מעל קומה א' הוא יהיה בחצי מפלס הורדנו את החדר על הגג חצי מפלס למטה. בי3קשנו להנמיך את המבנה.
עו"ד נחום:
הבאנו דוגמאות של החלטות ועדה מקומית שאישרו את כולם. לשיטתה ועדה המקומית זה שיפור תכנוני ובמקרה שלנו החליטו לסרב לבקשה.
מר אפל:
חדר יציאה לגג במקום שיהיה במפלס העליון.
עו"ד נחום:
אם זה היה קומה שלמה זה היה מוזר ביחס ליחידה הקדמית וזה יצר מדרג.
מר אפל:
בעיקרון הורדנו את החדר במקום שיהיה על הגג קומה שלישית הוא קומה 2.5, בגלל שהוא 1.20 מעל המפלס קומה א' הוא נחשב קומה אבל עדיין זה חצי קומה.
תכנית הבינוי מראה 4 מקומות חניה ואנחנו מבקשים 6 מקומות חניה. הקלה ביחס לבינוי שאושר בעבר.
הקלה בגובה תקרת מרתף אושר.
עו"ד יבור:
מה שאושר זה חצר אנגלית ופרגולה.

עו"ד נחום:
מפנה לבקשה 20181295.
עו"ד יבור:
הם לא טענו לגופם של דברים לעניין הטענות הם טענו לגופם של ההקלות לא יכולנו לבדוק.
עו"ד נחום:
מה שאני מציג מתייחס להקלה במיקום חדר הגג.
מר אפל:
לי אישית אישרו כמה מקרים כאלה במרחק 0 ממעקה הגג.
אלמלא ההקלה היינו עולים עוד חצי מפלס. אם לא היינו משתמשים בהקלה היינו שמים גרם מדרגות. אם הייתי שם את החדר במרכז הגג זה נחשב קומה שלישית וצריך להיות מרחק ממעקה.
אני צריך 2.80 כדי לתת רוחב סלון. רוחב של כל הבית הוא 5.60. במקום 4.5 יש לי 4.30 בסלון. ורוחב החדרים פעמיים 2.75 צריך לרדת ל – 2.65 שזה קצת גבולי.
עו"ד ספצ'יק:
אנחנו חושבים שצריכה להיות הצדקה תכנונית למה לאשר את ההקלה לא למה לא לאשר את ההקלה. אנחנו רואים את הדברים הפוך אנחנו רואים שיש הצדקה תכנונית לאשר את ההקלה, ועצם זה שלא היו התנגדויות זה לא מחייב אותנו לאשר את ההקלה.
אני חושבת שוועדת הערר כועסת על ועדה מקומית ולטעמנו לא בצדק. ראשית זו הפעם הראשונה שהועדה המקומית דנה בתוספת יחידות דיור ב - צמודי קרקע והתייחסנו לבקשה הזאת וקיימנו דיון מעמיק וענייני. כפי שהועדה המקומית קראה את החלטת ועדת הערר שהועדה המקומית יכולה לדון ולקבל החלטה במכלול הנושאים. אם היינו מבינים אחרת היתה מוגשת עתירה מנהלית. הבנו שכל המכלול מוחזרת לבחינה מחודשת.
עו"ד יבור:
יכול להיות שכל הקלה אם היתה מבוקשת כהקלה בודדת יכול להיות שההתייחסות היתה אחרת וההפרדה היא מלאכותית.
מר רוביסה:
אני חוזר על מה שכתבנו לגבי ההתייחסות להקלות.
אנחנו לא ישר תוקפים. אני חושב שבאים למגרש ישר יחסית של 600 מ"ר ורוצים לדחוף בו יחידת דיור שלישית בניגוד לתב"ע וחובת ההוכחה של מי שרוצה לעשות זאת, לא דין מגרש של 600 מ"ר כדין של 2 דונם. התייחסתם ברמה תקדימית שזה מגרש אחרון ואנחנו מסתכלים ברמה תקדימית על כל העיר. זה היה מבחינתנו הנימוק ורוב המגרשים שלנו הם מגרשים צמודי קרקע ואומר חצי וחצי שתי יחידות דיור והחלטה שלכם תקדימית שכולם חצי מהעיר יוכלו לקבל יחידה שלישית.
יו"ר:
אמרנו שזה מגרש שנמצא בקצה השכונה הוא גובל במגורים ב' הצורך התכנוני בתוספת יחידת דיור היו נימוקים והנושא של מגרש אחרון במתחם היה אחד מהם זה לא הנימוק שעליו בסיסנו את כל ההחלטה אני לא וראה סיבה שמדובר בהחלטה תקדימית שיכולה להשליך הלאה כל תוספת יחידת דיור תיבחן לגופה.
חבר ועדה:
יש היררכיה שהעליון קובע משהו זאת פסיקה ויש כללי משחק והתשובה יותר חמורה מהשאלה מדוע? כשבאים עכשיו ואומר החבר הנכבד שיש לנו בעיה עם 3 יחידות דיור הוא תוקף בצורה עקיפה את ההחלטה שהיא חלוטה יש עתירה מנהלית.
עו"ד ספצ'יק:
אם היינו מבינים אם הוועדה המקומית היתה מבינה את ההחלטה כפי שמפרשים אותה כיום זו החלטה חלוטה כן היתה מוגשת עתירה מנהלית מאחר ויש פתח וזה הוחזר לדיון נוסף לועדה המקומית הועדה סברה שלא הגיעה העת לעתירה מנהלית נבחנו בראיה כוללת ההקלות.
יו"ר:
הייתם צריכים לבחון את ההקלות ולדחות אותן. לא יכול להיות שתבואו ותגידו שאנחנו לא מאשרים את ההקלות המבוקשות כי אנחנו חושבים שאין מקום לאשר תוספת של יחידה שוועדת הערר אמרה שיש הצדקה תכנונית לזה למרות שמדובר בשטח קטן ולמרות מה שטענתם בפני
נו גם בהחלטה וגם בדיון הקודם לא נימקתם לגופו והחזרנו לנמק לגופה של ההקלה המבוקשת ולא לעניין עקרוני אם אפשר או אי אפשר להוסיף יחידת דיור.
איזה סיבה יש לנו לקבוע דברים נחוחים ולהחזיר לדיון מחדש כדי שמה?
עו"ד ספצ'יק:
התבססתם על חלק מהנתונים שהובאו בפני
כם. יש שמונה הקלות בשלב ראשון נדונה שתיים. חלק מהמשמעות של הקלה תוספת יחידות דיור העובדה שהיא מתבקשת על רקע של שורת הקלות נוספות. כל הקלה בפני
עצמה זה באמת כמו שוועדת הערר אומרת אבל שזה הקלה ועוד הקלה ושתי הקלות שאושרו זה באמת נשמע משהו כבד.
יו"ר:
שבוחנים את ההקלות הן לא מביאות לדבר בלתי נסבל.
עו"ד יבור:
לגבי הקלה של החניות היה לגבי טווח ראיה וסיכון יציאה מהחניה והנסיעה של המכונית והיציאה שלה על הכביש פה צריך לחדד שהנימוקים שונים לגמרי פה בהחלטה החדשה כל החזית הופכת להיות חזית של רכבים שנוסעים ועוברים וחניות וזה דבר חמור.
מר רוביסה:
מכיוון שזה בית משותף אין 3 כניסות לרכב.
עו"ד יבור:
אנחנו מדברים על החזית של הבניין. הכניסות לחניות.

סוף דיון!
החלטה
במוקד הערר עומדת החלטה שניה שקיבלה הוועדה המקומית, ביום 24.11.19, לאחר שהחלטתה הראשונה, מיום 28.7.19, נהפכה על ידינו עת קבענו (במסגרת ערר 1074/0819 – להלן יכונה "הערר הראשון"), כי אין מניעה לאשר את ההקלה שהתבקשה בהתאם להוראת תקנה 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 לתוספת יחידת דיור אחת במקרקעין הנדונים.
וכך תוארה על ידינו הבקשה בערר הראשון:
"בענייננו נתבקשה תוספת יחידת דיור אחת במגרש שמותר להקים בו על פי התכנית החלה 2 יח"ד. תוספת יחה"ד תביא לכך שבמגרש ששטחו 650 מ"ר יבנו 3 יח"ד, כך שכל יחידת דיור תהיה בנויה על שטח ממוצע של כ-217 מ"ר ובשטח עיקרי של כ-150 מ"ר (לא כולל מרתף, ממ"ד ושטחי שירות לטובת חניה ואחסנה)."
טעמי הסירוב של הוועדה המקומית בערר הראשון תוארו כך:
"המשיבה בענייננו סירבה לבקשת העוררים ממספר טעמים: חלוקת המגרש ל-3 יח"ד משמעותה שטח קטן ליח"ד ובניגוד לתב"ע המאושרת; על פי חוות דעת יועצת התנועה של הוועדה המקומית, לא ניתן לאשר את פתרון החניות של יחידת הדיור הראשונה הממוקמת על הצומת בצורה מסוכנת ללא כל שדה ראיה; המדובר במגרש האחרון שנותר לבניה במתחם כאשר כל יתר המבנים מסוג זה ביעוד מגורים א' ניתנו על פי התכנית החלה המאפשרת 2 יח"ד ועל כן, אין כל הצדקה תכנונית לסטות מכך במגרש האחרון."
בהתייחס להצדקה התכנונית לאישור ההקלה הסברנו כך:
"ככלל, אנו סבורים כי במציאות הקיימת יש חשיבות לניצול יעיל של משאב הקרקע וניצול מיטבי של זכויות בניה המוקנות ומקום בו המקרקעין והתכניות החלות מאפשרים זאת, קיימת הצדקה תכנונית לצופף את יחידות הדיור הקיימות בדרך של אישור הקלה, זאת כמובן בהנחה שהתשתיות ושטחי הציבור נותנים מענה מספק לציפוף המוצע ואין פגיעה בצדדים שלישיים.
עם זאת, וכפי שכבר ציינו במקרים אחרים צפיפות אינה מילת קסם ואין פירוש הדבר כי הצורך התכנוני, ככל שהוא קיים, מצדיק איכות חיים ירודה. כלומר, גם אם קיימת הצדקה תכנונית להוספת יחידות דיור בדרך של הקלה עדיין יש לבחון אם יהיה בכך כדי לפגוע במרקם החיים הקיים או המתוכנן ו/או לשינוי באופי היישוב (ו/או בצדדים שלישיים).
....
מהחומר שהוצג בפני
נו, בכתובים ובדיון, עולה כי המגרש הנדון כלול במסגרת תכנית הר/1304. תכנית זו פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 15.1.05 וסימנה את המגרש כחלק ממתחם באזור מגורים א', הגובל במתחם באזור מגורים ב'. אם לדייק, הרי שהמגרש הנדון הוא מגרש פינתי הממוקם בקצה הדרומי של מתחם הבניה בייעוד מגורים א', דרומית אליו מסומנת רצועת דרך ברוחב של 19 מ' שמעברה מגרש בייעוד מגורים ב'.
ההצדקה התכנונית עליה דיברנו לעיל בצירוף העובדה כי תוספת יח"ד אחת במגרש הנדון מאפשרת ניצול יעיל יותר של משאב הקרקע בכלל ושל זכויות הבניה הגלומות בתכנית בפרט מטים את הכף לטובת אישור ההקלה במקרה הנדון. על זאת יש להוסיף כי ההקלה המבוקשת היא מתכנית שקיבלה תוקף לפני 14 שנים כאשר הצעדים שנקט המחוקק במטרה להגדיל את היצע הדירות במדינה הן מהשנים האחרונות.
בהיבט של עצימות ההקלה יש לטעמנו מקום ליתן משקל למיקומו של המגרש, הסמוך לאזור מגורים ב', כמו גם לעובדה שמדובר במגרש האחרון שנותר לבניה במתחם כך שאין חשש ממשי לשינוי נרחב באופי מתחם הבינוי של אזור מגורים א'. הדברים אמורים במיוחד לאור העובדה שהבינוי המוצג בבקשה להיתר תואם לאופי הבינוי המותר על פי התכנית באזור מגורים א' (בניה ב-2 קומות (לא כולל קומת חדרי יציאה לגג) ובגובה מירבי של 9 מ', כך שאין מדובר בנטע זר לסביבתו."
בהתייחס לעמדת יועצת התנועה של המשיבה קבענו כי:
"אשר לעמדת יועצת התנועה של המשיבה – בדיון שהתקיים בפני
נו הסבירה יועצת התנועה כי מיקום החניות בחלק הדרומי של המגרש, סמוך לצומת הרחובות דוד המלך ויהושוע בן נון, אינו מאפשר כניסה ויציאה מהחניה באופן בטיחותי. הטעם לכך נובע לדבריה מכך שהניצב של משולש הראות הוא פחות מ-12 מ' כנדרש על פי תקני משרד התחבורה.
דא עקא, שבחינת מרחב הראות שערכה יועצת התנועה של המשיבה התבסס על תוואי הדרך כסימונה בתכנית ולא על המצב הקיים בפועל, בו בתחום תוואי הדרך (רחוב יהושע בן נון) ובצמוד לקצה הדרומי של המגרש קיימים מדרכה ולאחריה ערוגה המרחיקים את הצומת מהמגרש הנדון ומגדילים את משולש הראות. לכשנתבקשה להתייחס לעניין זה הסבירה יועצת התנועה כי מדובר בפיתוח זמני שאינו מחייב ואין כל מניעה להסיר את הערוגה ולהסדיר את תוואי הדרך באופן שונה.
עמדה זו של יועצת התנועה מוקשית בעינינו שעה שמדובר בפיתוח שנעשה בפועל ואף אושר על ידי הוועדה המקומית, כאשר אף גורם מקצועי אחר מלבד יועצת התנועה לא טען כי הפיתוח שנעשה בסביבה הוא זמני בלבד. לא רק זאת אלא שתוואי הדרך הקיימת ברחוב יהושע בן נון תחום בשתי ערוגות ובתחום הצומת קיימת ערוגה נוספת מצד מערב כאשר יתר המגרשים במתחם בכלל ובאזור הצומת בפרט בנויים (למעט המגרש הנדון ומגרש נוסף המצוי בהליכי בניה), כך שניכר כי מדובר בשכונה מפותחת.
זאת ועוד, מגרשי המגורים במתחם הם בצפיפות נמוכה (מגורים א' וב') עם רחובות פנימיים משולבים המצויים בהיררכיה נמוכה עם נפח תנועה נמוך.
בחוות דעתה של אינג' ליאת זמיר, יועצת התנועה מטעם העוררים, הוסבר כי המבנה הטופוגרפי של הצומת הוא באזור מישורי גלוי וחשוף למשתמשיו ושטח לב הצומת הוא מצומצם (בשל מיקום הערוגות – הערה שלנו, ו.ע.מ), דבר המשפר את בטיחותם של משתמשי הדרך שחוצים את הצומת. עוד הוסבר, כי במצב הקיים, קיימות חניות ציבוריות מול המגרש הנדון הקרובות יותר לצומת ממיקום החניה המבוקשת בהיתר. נציין כי חניות ציבוריות אלו מופיעות ברקע תשריט הבקשה להיתר שהוצג בפני
נו וקיומן לא הוכחש על ידי המשיבה.
עוד בהקשר זה ראוי לציין, כי בשני המגרשים הנוספים (חלקות 511 ו-503) הנשענים על הצומת והמיועדים לאזור מגורים א', אושרו כניסות לחניות במרחק מהצומת בדומה למבוקש בבקשה להיתר הנדונה, וכי בהתאם למסמך ההנחיות שהוציא משרד התחבורה לתכנון רחובות בערים, תנועה בצמתים (מחודש אוקטובר 2011), האורך המזערי במבואות הצומת ובגישה אליו לצורך הכניסה לחצרות וחניות לא יפחת מ-5-10 מ'. כעולה מתשריט הבקשה להיתר וחוות הדעת התנועתית של הגב' זמיר, הכניסה לחניה ליחה"ד הדרומית עונה על אורך מזערי זה."
לאור דברים אלו קבענו, כי "שוכנענו כי מיקום החניות המוצע ליחידה הדרומית אינו מהווה הפרעה לתנועה או סכנה בטיחותית" וכי "הנימוקים שהציגה המשיבה בהחלטתה אינם מצדיקים לדחות את הבקשה והיה מקום לאשרה ובמיוחד שעה שלא הוגשו התנגדויות לבקשה".
עם זאת, ומאחר והוועדה המקומית דחתה את הבקשה לתוספת יח"ד ולא בחנה את יתר ההקלות שנתבקשו (מינוריות ככל שיהיו) החלטנו להחזיר אליה את הדיון בבקשה לגופה.
בעקבות כך, ומשלא מצאה היא לעתור כנגד ההחלטה, החזירה הוועדה המקומית את הבקשה לדיון בפני
ה. דא עקא, במקום להתייחס לבקשה לגופה, שבה הוועדה המקומית על עמדתה הראשונית, שנדחתה כאמור בערר הראשון, וסירבה להקלה לתוספת יח"ד מאותם הנימוקים שעמדו ביסוד החלטתה הראשונה. כך בלשונה:
"הועדה המקומית מסרבת לבקשה לרבות ההקלות הבאות:
1. הקלה במס' יח"ד – מבוקש 3 יח"ד במקום 2 יח"ד המותרות עפ"י תכנית בהתאם סעיף 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב 2002 (הוראת שעה תשע"ד 2013 והוראות שעה תשע"ט 2018 – לסרב להקלה מהנימוקים הבאים:
א. מדובר במגרש בשטח של 650 מ"ר וחלוקתו ל-3 יח"ד צמודות קרקע משמעותה שטח קרקע של 217 מ"ר בממוצע ליח"ד – שטח קטן ליח"ד ובניגוד לתב"ע המאושרת ולסביבה.
ב. לעניין חוות הדעת של מהנדס העיר לתמהיל הדירות – מהנדס העיר מסביר כי במקרה דנן, מדובר ביח"ד צמודות קרקע ולכן שטח הדירות אינו פרמטר יחידי אלא גם שטח המגרש. במקרה זה שטח המגרש הוא 217 מטר ליח"ד אינו סביר ביחס לתב"ע ולסביבה.
ג. עפ"י חוות דעת יועצת התנועה הגב' נורית כספית – לא ניתן לאשר פתרון חניות של הבית הראשון ברחוב הממוקמות בצמוד לצומת בצורה מסוכנת וללא שדה ראיה. לטענת ועדת ערר כי קיימת ערוגה ומדרכה רחבה ולכן הכניסה אינה ממוקמת על הצומת – הועדה סבורה כי חתך הרחוב יכול להשתנות מעת לעת וההתייחסות צריכה להינתן בהתייחס לקו זכות הדרך.
ד. מגרש זה הינו מגרש אחרון שנותר לבנייה במתחם כאשר כל שאר המבנים מסוג זה ביעוד מגורים א' נבנו עפ"י התבע וכוללים 2 יח"ד ולכן לא מוצאים הצדקה תכנונית לסטות מכך במגרש האחרון.
לעניין הערת ועדת הערר כי דוקא העובדה כי מדובר במגרש אחרון שאינו בנוי כך שלא יהווה תקדים – סבורה הועדה כי קיימים מגרשים רבים לבניית צמודות קרקע של 2 יח"ד במתחם בפרט ובעיר בכלל, ולכן החלטה לעניין זה יכולה להוות תקדים לבקשות עתידיות להן מתנגדת הועדה, אשר עשויות להשפיע עם על מצאי תשתיות ושטחי ציבור בראיה רחבה, ובהיקפים שאינם ידועים.
תוספת יח"ד ראוי שתיעשה בראיה כוללת למתחם/שכונה, ולא באמצעות הקלה למגרש בודד בשכונה שאינה משופעת בשטחי ציבור.
ה. בנוסף, יש במתן ההקלה לתוספת יח"ד במגרש זה באופן בלעדי כטענת ועדת ערר בכדי לפגוע בעיקרון השיוויון ביחס ליתר המגרשים הבנויים במתחם שהסתמכו ובנו לפי 2 יח"ד עפ"י התב"ע המאושרת.
2. לעניין ההקלה מתכנית הר/1202 לעניין מיקום חדר גג:
א. מבוקש חדר גג במפלס 4.35+ במקום במפלס הגג העליון המותר בתכנית.
ב. מבוקש מרחק של 0 מ' ממעקה הגג במקום 2 מ' המותר בתכנית. לסרב להקלה המבוקשת מהנימוק שהועדה סבורה כי אין מקום להקלה למיקום חדר יציאה על הגג בקו 0, תכנון 2 יח"ד ע"פ התב"ע היה מיתר את ההקלה המבוקשת אשר גורמת לבניה בצפיפות פיסית יתרה.
3. לעניין הקלה בקו בנין צידי צפוני מבוקש 2.8 מ' במקום 3.0 מ – לסרב להקלה – הועדה סבורה שהקלה בקו בניין צדדי הוא תוצאה של "דחיסת" 3 יח"ד במגרש המיועד ל 2 יח"ד במגרשים קטנים מאוד כאמור, ועשויה אף היא להעצים את הצפיפות במגרש. תכנון 2 יח"ד היה מייתר את ההקלה המבוקשת.
4. לעניין שינוי בבינוי מבוקש תוספת 2 חניות למגרש סה"כ 6 חניות במקום 4 עפ"י התוכנית – תוספת חניות וכניסה נוספת לחנייה תיצור חזית שכולה כניסות לחנייה ומעבר נוסף של 2 רכבים לחציית המדרכה, דבר שיגביר את הסיכון לבטיחות הולכי הרגל ופוגע בחזות הרחוב. הדבר הוא פועל יוצא של תוספת יח"ד, וכפי שהחליטה הועדה לסרב לתוספת יח"ד מכאן שפרטמטר זה אינו רלוונטי.
5. הקלה לפרגולה מעבר לקו בנין, מבוקש מבטון במקום מחומר קל – אין מניעה.
6. הקלה בשטח תכסית מבוקש 262.06 מ' שהם 40.3% במקום 260 מ' שהם 40% המותרים בתכנית – לסרב להקלה מהנימוק שהועדה סבורה שהקלה בתכסית היא תוצאה של "דחיסת" 3 יח"ד במגרש המיועד ל-2 יח"ד ועשוייה אף היא להעצים את הצפיפות הפיסית במגרש. תכנון 2 יח"ד היה מיתר את ההקלה המבוקשת.
7. לעניין הקלה בעומק חצר אנגלית , מבוקש עומק במפלס קומת המרתף במקום 1.50 – המותרים והקלה בגובה תקרת מרתף, מבוקש 2.45 מ' במקום 2.30 מ' המותרים בתכנית – אין מניעה , עפ"י מדיניות הועדה." (ההדגשות שלנו – ו.ע.מ)

העולה בבירור מההחלטה, ובמיוחד מההדגשות שהבאנו לעיל, הוא כי הוועדה המקומית לא השלימה עם החלטתנו ובמקום להביא בחשבון את תוספת יחידת הדיור כעובדה מוגמרת שאושרה על ידינו, כפי שהורינו לה לעשות, היא המשיכה להתפלמס עם ההחלטה וביססה את סירובה לאשר את ההקלות הנוספות שהתבקשו על בסיס התנגדותה לתוספת יחידת הדיור עצמה.
כזאת לא נוכל לקבל.
שעה שהוועדה המקומית לא עתרה כנגד החלטת ועדת הערר, שהינה אינסטנציה גבוהה ממנה, וזו הפכה חלוטה, מחויבת היא לקבלה ולפעול בהתאם לאמור בה (ר' סעיף 152(ד) לחוק והחלטת ועדת הערר במחוז ירושלים, בערר 176/08 ציון ויצמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו] (מיום 5.8.2008), אשר פירשה את הסעיף בסעיפים 30-32 להחלטה).
לפיכך, היה על הוועדה המקומית לדון בהקלות הנוספות שנתבקשו במסגרת הבקשה להיתר לגופן וזאת על בסיס ההנחה, כי תוספת יחידת הדיור אושרה על ידינו. הא ותו לא.
טענת הוועדה המקומית לפיה החלטתנו לא היתה ברורה דיה והובנה על ידה כך שהיא יכולה לחזור ולדון בבקשה לגופה במלואה, כאילו לא דנו והכרענו בעניין ההקלה לתוספת יח"ד, אינה אלא היתממות לשמה ואנו דוחים אותה מכל וכל.
אשר על כן, ומאחר וההקלות שנתבקשו במסגרת הבקשה לתוספת יח"ד לא נדונו באופן עניינני על ידי הוועדה המקומית, על אף האפשרות שניתנה לה לעשות כן, החלטנו לפעול בהתאם לסמכותנו ולבחון את ההקלות שנתבקשו (לסמכות ועדת הערר ר' עע"מ 2131/12 רוני טל [טוקוולי] נ' ועדת ערר המחוזית ת''א [פורסם בנבו] (מיום 16.1.13)).
לפיכך, לאחר ששמענו את הצדדים ובחנו את הבקשה, אנו קובעים כדלקמן:
בהתייחס להקלה מתכנית הר/1002 לעניין מיקום חדר הגג – במסגרת הבקשה התבקש שינוי מיקום חדר על הגג כך שבמקום הקמתו במפלס הגג העליון, מעל הקומה השנייה, הוא יוקם במפלס נמוך יותר, בגובה 4.35+. כפועל יוצא מכך, התבקשה הקלה למרחק של 0 מ' ממעקה הגג במקום 2 מ', כמותר בתכנית. בניגוד לעמדת הוועדה המקומית, אנו סבורים כי הקלה זו אינה קשורה בהכרח לתוספת יחה"ד שהתבקשה במגרש, ולא רק זאת, אלא שמעיון בתשריט הבקשה להיתר ובתצלומי ההדמיה שהוצגו בפני
נו בערר הראשון, ניכר כי היתרון המשמעותי בהקלה זו הוא הנמכת גובה המבנה, בהשוואה למותר על פי התכנית, ותכנון נקי ופונקציונלי שעדיף, במקרה הנדון, על בנייה של חדר על הגג. לפיכך, אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית לאשר את ההקלה המבוקשת בעניין זה, כאשר מהדוגמאות שהוצגו בפני
נו בדיון על ידי העוררים, עולה כי הוועדה המקומית אישרה הקלות דומות במגרשים אחרים בעבר.
בהתייחס להקלה בקו בניין צידי צפוני מ-3 מ' ל-2.8 מ' –על אף שבהיבט העצימות והפגיעה בצדדים שלישיים מדובר בהקלה מינורית יחסית, לא שוכנענו כי קיימת הצדקה תכנונית ממשית לאשרה ולטעמנו, ניתן לערוך התאמות בבינוי המוצג כך שיתאים לקווי הבניין הנדרשים על פי התכנית התקפה.
הפועל היוצא מן האמור הוא שההקלה שנתבקשה בשטח התכסית מתייתרת מאליה.
לפיכך, על העוררים לתקן את בקשתם כך שהבינוי המבוקש יותאם לקווי הבניין שנקבעו בתכנית התקפה, וללא הקלה בקו בניין או בתכסית.
בהתייחס להקלה בבינוי לתוספת שתי חניות – בניגוד לעמדת הוועדה המקומית, תוספת שתי החניות המבוקשות בשל תוספת יחה"ד השלישית במגרש אינה משנה את מס' הממשקים לרחוב שכן שתיים מהחניות הן טוריות כך שבהשוואה למצב התכנוני התקף, בו ניתן היה להקים שתי יח"ד עם ארבע חניות מקבילות עם ממשק לרחוב, מס' הממשקים לרחוב נותר בעינו. לפיכך, סבורנו כי אין מניעה לאשר הקלה זו שאין בה כדי לשנות באופן מהותי את המצב התכנוני המאושר.
שתי ההקלות הנוספות – להקמת פרגולה מבטון מעבר לקו בניין במקום מחומר קל והקלה בעומק חצר אנגלית - אושרו על ידי הוועדה המקומית ועל כן, איננו מוצאים להתערב בכך.
לאור האמור, למעט ההקלה בקו בניין צידי וההקלה בתכסית, יתר ההקלות שנתבקשו מאושרות על ידינו.
הוועדה המקומית תפעל בהתאם לאמור בהחלטה זו ובהחלטתנו בערר הראשון ובכפוף לתיקון הבקשה על ידי העוררים בהתאם לקביעתנו, תוציא להם את היתר הבניה המבוקש, וזאת מבלי לפגוע באפשרות הגורמים המקצועיים להתנות את התנאים המקובלים בבקשות מסוג זה.
לסיום ולנוכח החשש שהביעה בפני
נו הוועדה המקומית לעניין השלכות הרוחב האפשריות נבהיר, כי אין בהחלטה זו או בהחלטתנו בערר הראשון כדי להוות תקדים לבקשות במגרשים אחרים בעלי מאפיינים דומים. כל בקשה תבחן לגופה בהתאם למאפייני הסביבה, המגרש והזמן.
הערר אפוא מתקבל ברובו.
הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים בסך של 7,500 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה היום: ב שבט תש"ף,28/1/2020
_______________
נורית גור
מזכירת ועדת ערר
מחוז מרכז

_________________
רונית אלפר
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
מחוז מרכז

מדינת ישראל
מס' תיק:
ההש/ 1219/ 1118
ועדת הערר לתכנון ובניה
מס' ישיבה:
00320
מחוז מרכז
תאריך ישיבה:
26/01/2020
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 1118/19 רועי נחום, מיכל נחום, אורן מייל , ענת מייל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (פורסם ב-ֽ 28/01/2020)