פסקי דין על רון סוקול | פסקי דין על סגן נשיא | פסקי דין על מנחם רניאל ואח' | פסקי דין על אבנר פרחי | פסקי דין על יוסף פרחי |

69470-02/19 עא     01/02/2020




עא 69470-02/19 רון סוקול, סגן נשיא, מנחם רניאל ואח' נ' אבנר פרחי, יוסף פרחי








בית המשפט המחוזי בחיפה



ע"א 69470-02-19 בן אברהם נ' עמרן ואח'



לפני כבוד השופטים:
רון סוקול

, סגן נשיא
מנחם רניאל
ישראלה קראי-גירון


המערערת
:

שולמית בן אברהם
ע"י ב"כ עו"ד י' לוי


נגד

המשיבים
:
1.אבנר פרחי
ע"י ב"כ עו"ד א' רחבי

.2
יוסף פרחי
ע"י ב"כ עו"ד א' שטאוי


ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אמיר סלאמה), שניתן ביום 16/1/2019 בת"א 16794-05-13
.


פסק דין

השופט ר' סוקול
1.
בשכונת בית אליעזר שבחדרה מצויה חלקת מקרקעין בשטח של כ- 2,340 מ"ר. בעבר הוחכרה החלקה להוריהם של בעלי הדין בתיק זה ואלו הקימו עליה שני בתי מגורים. החלקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כ"בית משותף", וכל אחד מבעלי הזכויות קיבל חלקת משנה ומחצית מהרכוש המשותף שנרשם כחלקה נוספת. במהלך השנים הוקמה גדר אבן המפצלת את החלקה לשני מגרשים, הכוללים את בית המגורים וחלק מן הרכוש המשותף, קרי את החצר הסמוכה לכל אחד מהבתים.

2.
בתביעה בבית המשפט קמא, טענה המערערת כי הגדר האמורה מחלקת את הרכוש המשותף לשני מגרשים שאינם שווים בגודלם וכתוצאה מכך פולשים המשיבים לתוך החלק השייך לה ברכוש המשותף ועושים בו שימוש ייחודי ובלעדי. במילים אחרות, המערערת טענה כי המשיבים ניכסו לעצמם חלק מהרכוש המשותף העולה על המחצית המגיעה להם ממנו. על כן, הגישה לבית משפט קמא תביעה לקבוע את גבולות החלוקה שבין מגרשי הצדדים ולסלק את ידם של המשיבים חלקה ברכוש המשותף.


תביעת התובעת נדחתה בפסק דינו של בית משפט קמא מיום 16.1.2019, ועל כן הוגש הערעור העומד להכרעתנו. במוקד הדיון ניצבת השאלה האם הושגה בין הצדדים הסכמה, במפורש או מכללא, לחלוקת הרכוש המשותף באופן התואם את מיקום הגדר שנבנתה.

רקע
3.
בשכונת בית אליעזר בחדרה מצוי נכס הידוע כגוש 7727 חלקה 98 (להלן:
הנכס
). הנכס רשום בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומוחכר בחכירה ראשית לבית אליעזר אגודה שיתופית בע"מ. במסגרת ההתיישבות בשכונה, ובסיועה של ניר חברה להתיישבות עובדים עבריים בע"מ, הוחכרו הזכויות בנכס בחכירת משנה למנוחים סלם וזהרה עדן ז"ל, הוריה של התובעת, ולמנוחים פרחי עמרן ובניה ז"ל, הוריהם של המשיבים 2, 3. הנכס הוחכר למנוחים לצורך הקמת מבני מגורים. לשם כך, חולק הנכס ל-3 חלקות משנה. חלקת משנה 1 יוחדה למנוחים פרחי ז"ל (תקרא להלן:
חלקת פרחי
), חלקת משנה 2 יוחדה למנוחים עדן ז"ל (תקרא להלן:
חלקת עדן
), והרכוש המשותף הוגדר כחלקת משנה 3 (בחוזי החכירה סומנה החלקה כמגרש 629) (להלן:
המגרש המשותף
). הזכויות במגרש המשותף שוות, כלומר מחצית מהזכויות הוצמדה לכל חלקה.

4.
המנוחים עדן בנו בחלקת עדן את ביתם והמנוחים פרחי בנו בחלקת פרחי את ביתם. המגרש המשותף, חולק בין הצדדים בגדר רשת. לימים הועברו חלק מהזכויות בחלקת פרחי מהמנוחים פרחי ז"ל, לבנם יוסף פרחי
, הוא המשיב 2 בתיק זה. השימוש ברכוש המשותף פוצל בין הצדדים כאשר גדר הרשת מפרידה בין החלקים.

5.
במהלך השנים בנה יוסף פרחי
, תחילה ללא היתר, בית מגורים בחלק מחלקת פרחי ובחלק מהמגרש המשותף שהיה אותה עת בשימוש פרחי. רק לאחר השלמת הבניה נחתם בין יוסף פרחי
לבין הקרן הקיימת הסכם חכירה בגדרו התחייב לפצל את המגרש שבשימוש פרחי. פיצול שכזה טרם הושלם עד היום.


עוד מתברר כי במהלך בניית ביתו של יוסף פרחי
, הוחלפה גדר הרשת שהפרידה בין החלקה ופיצלה את מגרש המשותף בגדר אבן בנויה.

6.
עוד נזכיר במסגרת תיאור הרקע, שתקופת החכירה ולפיה הוחכרו חלקת עדן וחלקת פרחי לחוכרים הסתיימה וטרם חודשה. ככל הנראה, חידוש חוזי החכירה מתעכב בשל הצורך לבצע פיצול של המגרש שבשימוש פרחי. עוד נבהיר, כי למרות שבשטח המגרש המשותף הוקמה גדר המפרידה בין החלקים שבשימוש כל צד, מעולם לא הוכן תשריט חלוקה מוסכם ולא נרשם הסכם חלוקה כלשהו (הגם שבפועל הצדדים נהגו איש-איש בחלקתו וברכוש המשותף הצמוד לה כאילו היו נתונים לשימושם הייחודי והבלעדי).


עם זאת, על פי צווי רישום הבית המשותף בנכס, נקבע כי לכל אחת מהחלקות, חלקת עדן וחלקת פרחי, הוצמדו מחצית מהזכויות במגרש המשותף, משמע הזכויות במגרש המשותף חולקו שווה בשווה בין לפרחי לעדן, מבלי שניתנה למי מהם זכות שימוש ייחודית בכל חלק מהמגרש המשותף.

7.
במהלך השנים התברר למערערת, יורשתם של המנוחים עדן ז"ל, כי הגדר המפרידה את המגרש המשותף אינה מפצלת את המגרש לחלקים שווים בגודלם, וכי חלקם הכולל של פרחי בחלקה (קרי, ביתם וחלק מהמגרש המשותף) הוא 1,258 מ"ר ואילו חלקה של התובעת הוא רק 1,080 מ"ר. לטענתה, ניסיונות להביא את הצדדים להסכמה על שינוי תוואי הגדר לא צלחו ועל כן הגישה המערערת את התביעה לבית משפט קמא.

8.
בכתב תביעה עתרה המערערת לקבוע כי השימוש במגרש המשותף יחולק באופן שוויוני וכי לכל צד תהא זכות שימוש ייחודית במחצית מוגדרת ושווה בו. כן עתרה לחייב את המשיבים להעתיק את הגדר ולמקמה בתוואי חדש המחלק את המגרש המשותף באופן שווה ולסילוק ידם של המשיבים מאותו חלק מהמגרש המשותף שיוצמד אליה. המערערת צירפה לתביעתה תשריט המתאר את החלוקה בפועל ואת החלוקה המבוקשת.

9.
המשיבים ביקשו לדחות את התביעה. הטענה הראשונה שהעלו הייתה כי בפועל, במשך שנים, עשו עדן שימוש גם בשטח נוסף המהווה חלק מחלקה סמוכה הידוע כחלקה 143. מדובר בחלקה שבבעלות עיריית חדרה ויעודה לשביל או לדרך מעבר. הואיל ועדן עשו שימוש גם בשטח זה, כך נטען על ידי המשיבים, הוכנה בעבר, מתוך טעות, תכנית חלוקה המחלקת בשווה את השטחים המשמשים את הצדדים בפועל (כלומר המגרש המשותף ביחד עם חלקה 143 הנ"ל). על פי תכנית חלוקה זו, שנכללה גם במפה שהוכנה על ידי רשות מקרקעי ישראל, חולק השימוש בין הצדדים, ועל פי אותה מפה, נקבע תוואי הגדר המפרידה בין חלקי המגרש.


לטענת המשיבים, כל הצדדים טעו לחשוב כי החלוקה האמורה משקפת חלוקה שווה של המגרש המשותף. המשיבים הוסיפו וטענו כי המנוחים עדן ז"ל והמערערת מעולם לא התנגדו לחלוקה זו ולא התנגדו להקמת הגדר, ולכן יש לראותם כמי שהסכימו לחלוקת השימוש במגרש המשותף בהתאם. עוד נטען כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות ושיהוי.

10.
יוסף פרחי
הוסיף וטען גם כי קיבל היתר בנייה להקמת בית מגוריו ומבנים נוספים, שניתן תוך הסתמכות על אותה מפה מצבית שחילקה את המגרש המשותף, ללא התנגדות מצד עדן. שינוי מיקום הגדר כעת, ושינוי חלוקת השימוש במגרש, ימנעו מיוסף פרחי
, כך לטענתו, שימוש ראוי במבנה שהקים, וימנעו כניסה ראויה לבית המגורים ויסבו לו נזקים והפסדים.

פסק דינו של בית משפט קמא
11.
בית משפט קמא דחה את התביעה של התובעת. בית משפט קבע כי זכויות הצדדים בנכס, הן רק זכויות אובליגטוריות שכן חוזי החכירה עמם פקעו וטרם חודשו. עוד קבע בית המשפט קמא כי חלוקת המגרש המשותף בפועל על פי תוואי הגדר הקיימת, נעשתה בהסכמה. משפחת עדן, כך קבע, ניכסה לעצמה את זכויות השימוש בחלקה 143, כך שבפועל עמדו לשימוש כל משפחה מגרשים זהים בגודלם. בשים לב להסכמה בדבר חלוקת השימוש על פי תוואי הגדר, קבע בית משפט קמא כי אין מקום לסילוק ידם של המשיבים מהשטח השנוי במחלוקת, ואין להורות על פירוק הגדר. בית המשפט דחה גם את עתירת המערערת לפיצוי כספי בגין השימוש שעושים המשיבים או מי מהם בשטח שבמחלוקת.

12.
על פסק דינו של בית משפט קמא הוגש ערעורה של המערערת בפני
נו. בערעור טוענת המערערת כי מעולם לא הושגה הסכמה מפורשת לחלוקת השימוש במגרש המשותף באופן שאינו שוויוני. לטענתה, אין די בשימוש שנעשה במשך השנים כדי לשכנע בקיומה של הסכמה שכזו. מכל מקום, כך נטען, גם אם הושגה הסכמה עם הוריה, המנוחים עדן ז"ל, הרי שזו אינה מחייבת אותה.


המערערת מדגישה כי היא משלמת ונדרשת לשלם דמי חכירה על מחצית המגרש ולכן זכאית לשימוש במחצית המגרש. המערערת מבהירה כי ככל שהושגה בעבר הסכמה לחלוקת השימוש מתוך הסתמכות על צירוף/סיפוח חלקה 143, הרי שמדובר בהסכמה המבוססת על טעות ועל כן היא זכאית לבטל את ההסכמה. המערערת מבהירה גם כי אפילו הייתה הסכמה לחלוקת השימוש כפי שנעשה בפועל, הרי שזו הסכמה למתן רשות הדירה, ולכן היא זכאית לבטל את הרשות ולבקש את סילוק ידם של המשיבים מהשטח השנוי במחלוקת.

13.
המשיבים תומכים בפסק דינו של בית משפט קמא וטוענים כי דין הערעור להידחות. המשיבים מדגישים כי השימוש בשטח נמשך שנים רבות ומעיד על הסכמה. כמו כן, טוענים המשיבים כי דין התביעה להידחות בשל התיישנות או שיהוי. יוסף פרחי
מוסיף ומבהיר כי בפני
בית המשפט אין הצעת חלוקה ראויה וכי הסטת הגדר תגרום לו לנזקים והפסדים.

14.
במסגרת הליך הערעור הסכימו הצדדים לפנות להליך גישור. לצערנו הצדדים לא השכילו למצוא פתרון מוסכם ומספר ניסיונות להביא את הצדדים להסכמה גם במהלך דיוני בית המשפט, לא צלחו.

הכרעה
15.
כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי יש להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ולהחזיר את הדיון לבית המשפט על מנת שייקבע חלוקה שוויונית של המגרש המשותף בין הצדדים. להלן אפרט טעמי ואפתח במספר הערות מקדימות.

16.
בהתאם לצו רישום הבית המשותף (נספח ב' למוצגי המערערת), חולק הנכס ל-3 חלקות כאשר חלקה 3, המהווה את המגרש המשותף, נרשמה כ"רכוש משותף". לכל אחת מהחלקות האחרות, חלקת עדן וחלקת פרחי, הוצמדו מחצית מהזכויות במגרש המשותף. לא מדובר בהצמדה של חלק מסוים במגרש המשותף אלא הצמדה של זכויות בלתי מסוימות.

17.
כידוע, חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כולל הוראות בדבר שיתוף במקרקעין (פרק ה') והוראות נפרדות (פרק ו') בדבר הזכויות בבית משותף. אף שבבית משותף מצויים חלקים שונים המוגדרים כרכוש משותף, אין זהות בין הדינים החלים על נכסי מקרקעין משותפים לדינים החלים על הזכויות ברכוש משותף שבבית משותף.



כך גם מורה סעיף 56 (א) לחוק המקרקעין ומבהיר כי "
הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף
" (ראו י'
ויסמן
דיני קנין - בעלות ושיתוף
, 336 (1997); מ' דויטש
, קנין,
כרך א'

649 (1997)).

18.
ככלל, הגדרת "רכוש משותף" בבית משותף היא הגדרה שיורית - כל מה שאינו נכלל בדירות מהווה "
רכוש משותף
" ויחולו עליו הוראות פרק ו' לעניין הזכויות והחובות ברכוש המשותף. עם זאת, אין מניעה כי גם בבית משותף ימצאו נכסים בבעלות משותפת, שאינם בגדר "רכוש משותף". כך למשל יכולים בעלי כל הדירות או חלקם, להיות בעלים משותפים של דירה כלשהיא (ראו ויסמן הנ"ל, בעמ' 392).

19.
זכויות השימוש ברכוש המשותף עשויות להיקבע בהסכמים שבין הבעלים או בתקנון הבית המשותף. עם זאת, ישנם חלקים ברכוש המשותף שמטיבם מיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות או את חלקם ולכן לא ניתן לייחד את השימוש בהם לבעלי אחת הדירות (ראו סעיפים 52 ו- 55(ג) לחוק המקרקעין; ע"א 7260/12
עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ"
(20.11.2016)). ישנם כמובן גם חלקים ברכוש המשותף אשר אינם ממין זה ובעלי הדירות יכולים להסכים על הצמדתם לדירה מסוימת ועל הענקת זכויות שימוש ייחודיות לבעלי דירה מסוימת (ראו סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין; ע"א 7260/12 הנ"ל). הצמדה של רכוש משותף לדירה מהווה חריג לעיקרון ולפיו אין לבצע עסקאות נפרדות ברכוש המשותף.

20.
משהוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה כלשהי הוא מפסיק להיות כפוף להוראות שבחוק החלות על רכוש משותף בבית משותף, ודינו כדין הדירה אליה הוצמד לכל דבר ועניין (ראו סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).

21.
פרט להצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה ישנה אפשרות להצמדה של חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף לדירה, או מדויק יותר, הגדרת המנה הצמודה לכל דירה ברכוש המשותף. במקרה שכזה אין לבעל הדירה זכות לתפוס חזקה ייחודית ברכוש המשותף או זכות שימוש ייחודית בחלק כלשהו מהרכוש המשותף וזכויותיו בכל חלק מהרכוש המשותף, זהות לזכויות שאר בעלי הדירות בבית המשותף (ויסמן הנ"ל, עמ' 406 ואילך).


משמע, בעל דירה אינו רשאי לתפוס חזקה בחלק כלשהו מהרכוש המשותף, אינו רשאי להקים עליו את ביתו, להקים בו מתקנים או למנוע מאחר שימוש ברכוש המשותף, אלא אם הוסכם בין בעלי הדירות להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירתו. דיני השיתוף בנכסים המיוחדים לבית משותף יחולו על השימוש שעושים בעלי הדירות ברכוש המשותף שלא הוצמד למי מהם ונותר בבעלותם המשותפת (ראו ויסמן, עמ' 392).

22.
ולענייננו, הנכס כולו נרשם כאמור כבית משותף; חלקת עדן וחלקת פרחי נרשמו כתתי חלקות (כלומר, כדירות) ואילו המגרש המשותף נרשם כתת חלקה נוספת שנותרה בבעלות הקרן הקיימת לישראל. לכל דירה הוצמדה מחצית בלתי מסוימת של המגרש המשותף - מדויק יותר לומר כי כל דירה קיבלה מנה השווה למחצית מהרכוש המשותף (ראו צו רישום הבית המשותף, נספח ב' לכתב התביעה המתוקן שהוגש לבית המשפט קמא ומצורף כמוצג ב' למוצגי המערערת). אין בצו הרישום או בתקנון הוראה כלשהי המעניקה זכות שימוש ייחודית למי מהצדדים בחלק מסוים במגרש המשותף.

23.
על אף העדרה של הוראה בתקנון ועל אף העדרו של תשריט חלוקה מוסכם, הגיעו המנוחים פרחי ועדן להסכמה על חלוקת השימוש במגרש המשותף. הסכמה זו לא עוגנה במסמך בכתב כלשהו, אולם מהתנהגות הצדדים במשך השנים, הקמת גדר הרשת ולאחר מכן הקמת גדר האבן, ניתן להסיק כי הצדדים הסכימו על חלוקת השימוש במגרש המשותף (ראו וסעיפים 2.4-2.3 לתצהיר יוסף פרחי
).


השאלה האמיתית שבה יש להכריע היא מה היה תוכנה של אותה הסכמה על חלוקת השימוש במגרש המשותף; האם ההסכמה הייתה לחלוקה שוויונית של הזכויות או שמא הסכמה אחרת?

24.
מכלל העדויות עולה כי הצדדים הסכימו על חלוקה שוויונית של זכויות השימוש והחזקה במגרש המשותף. כך מציין מר יוסף פרחי
מפורשות בסעיף 4 לתצהירו, בו נרשם
"[...], על בסיס הסכמה זו שתי חלקות הקרקע חולקו שווה בשווה בין הצדדים ברמת הסנטימטר הבודד [..]"
. (ראו גם עדותו, עמ' 52 שורות 25-19 ועמ' 54). גם המערערת טענה כי הוסכם על חלוקה שווה של השימוש במגרש המשותף (ראו סעיפים 14 ,18 ,20 לתצהירה).

25.
מן האמור ברור כי ההסכמה שהושגה בין הצדדים הייתה לחלוקה שווה של המגרש המשותף ובהתאם הצדדים אף פעלו לסימון החלוקה. כאשר בעבר הוקמה גדר הרשת, כל משפחה החזיקה והשתמשה באותו חלק שיוחד לה מתוך הנחה שמדובר בחלוקה שווה של המגרש.

26.
אף שהצדדים הסכימו על חלוקה שווה של השימוש במגרש המשותף ביניהם, מתברר כי בפועל החלוקה הייתה שונה. בעת החלוקה בפועל והתקנת הגדר המפרידה בין חלקי הצדדים, הובא בחשבון גם השטח של חלקה 143, שהיא חלקה נפרדת, המצויה בבעלות העירייה ומיועדת לדרך. לעדותו של יוסף פרחי
דובר בטעות וצירוף שטח חלקה 143 לחלוקה שבוצעה בפועל, התגלה רק בשנים מאוחרות. לדבריו
"מתי הבנו את הבעיה? כשהתחלנו להתעסק עם מפות"
(עמ' 52 שורה 23). אין שום טענה, לא כל שכן ראיה, כי הצדדים היו מודעים בזמן אמת כי החלוקה שבוצעה כוללת גם את שטח חלקה 143 או כי הוסכם מפורשות שמשפחת פרחי תזכה לנתח גדול יותר מהמגרש המשותף בשל השימוש שעושה משפחת עדן בחלקה 143 שבבעלות העירייה.


המסקנה המתחייבת מן האמור היא כי הצדדים טעו לחשוב שהקמת הגדר במגרש המשותף משקפת חלוקה של המגרש באופן שווה, בעוד שבפועל למשפחת פרחי ניתנו זכויות שימוש וחזקה בשטח העולה על חלקם (מנתם) במגרש המשותף (מחצית). חלוקה זו של המגרש אינה מעידה על הסכמה לחלוקה לא שוויונית של זכויות השימוש במגרש המשותף. מקורה של החלוקה בטעות משותפת שהתגלתה רק עת בוצעו המדידות ונערכו מפות החלוקה של המגרש.

27.
עתירתה של התובעת נועדה לתקן את הטעות ולהשיב את חלוקת המגרש למוסכם, כלומר לחלוקה שוויונית.

28.
מעדויות הצדדים מתברר כי הטעות לא הייתה ידועה להם בעת הקמת הגדר המקורית, ואף לא בעת הקמת גדר האבן. הדבר התגלה רק בשנים מאוחרות יותר. לעדותו של יוסף פרחי
הדבר נודע כאשר רק לאחר שנעשו פניות של המערערת. לפי המסמכים שהוצגו עולה כי רק בסביבות שנת 2008 נעשו הפניות הראשונות לפרחי (ראו נספח ו' לתצהיר המערערת); כלומר רק בשנת 2008 נודע לצדדים כי החלוקה שבוצעה בפועל אינה תואמת את ההסכמה לחלוקה שוויונית של זכויות השימוש במגרש.

29.
גם אם נניח כי הצדדים הסכימו לחוקה כפי שבוצעה בפועל הרי מאחר שמדובר בטעות משותפת של הצדדים, אין כל מניעה כי המערערת תבקש לבטל את החלוקה כפי שבוצעה בפועל, ותדרוש את אכיפת ההסכמה אליה הגיעו הצדדים, כלומר חלוקה שוויונית. סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מורה:

מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".


בפסיקה נקבע כי במקרה של טעות משותפת של הצדדים יחולו הוראות סעיף זה ובהתאם ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב להורות על ביטול ההסכם או לתת סעד אחר שיאפשר את הגשמת הרצון האמיתי של הצדדים (ראו
דנ"א 2568/97
כנען נ' ממשלת ארצות-הברית
, פ"ד

נז(2) 632 (2003)
;
דנ"א 10901/08
בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ
, פ"ד סה(1) 350 (2011)
). פסיקה שהכירה בזכויותיהם החוקיות של הצדדים ולא נתנה תוקף להתנהגות שנבעה מטעות משותפת ניתן למצוא גם קודם לחקיקת חוק החוזים, וראו: ע"א 57/59
מסרוה נ' אחמד
, פ"ד יד, 565 (1960).

30.
אוסיף כי גם אם שתיקתה של משפחת עדן והתעלמותה מהעובדה כי משפחת פרחי עושה שימוש בשטח המגרש המשותף העולה על מנתה, כלומר ביותר ממחצית המגרש המשותף, מעידה על מתן רשות שימוש, הרי שהלכה היא כי מתן רשות שבשתיקה לשימוש ברכוש המשותף, היא בבחינת רשות הדירה (ראו מ' דויטש הנ"ל עמ' 734; נ' זלצמן "רישיון במקרקעין"
הפרקליט
מב 24 (תשנ"ה-תשנ"ו)).


כדי שיראו את בעל דירה כמי שוויתר על זכויותיו ברכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ואין די בהסכמה שבשתיקה; כך למשל בע"א 5043/96
גלמן נ' הררי-רפול
, פ"ד נד (3) 389 (2000) נאמר:

גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש.


כך גם בע"א 239/79
גלבורט נ' הממונה על המרשם
, פ"ד לד (2) 807, 810 (1980) נאמר:

כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה ואין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשות(ף), זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות.


(ראו גם ע"א 531/75
מרקו נ' רוטפלד,
פ"ד ל(2) 393 (1976); ע"א 432/83
מזרחי נ' חביב,
פ"ד מ(4) 673 (1986)).


איני מתעלם מכך שהיו מקרים בהם הסיק בית המשפט הסכמה גם מהתנהגות בעלי הדירות בבית המשותף ומשתיקם, אולם הדבר נעשה בעיקר במקרים שבהם טרם נרשם הבית כבית משותף (ראו למשל: ע"א 402/80
"אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ
, פ"ד לה(3) 309, 320 (1981); ע"א 23/86
אברהם מרקוביץ חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ'

קופר,
פ"ד מג(3) 89 (1989)). עם זאת, הנטל להוכיח כי שתיקת בעלי הדירות מעידה על הסכמה הוא נטל כבד שמוטל על מי שביקש להוציא חלקים מהרכוש המשותף (ראו סקירה בע"א 447/07
הלברשטיין נ' קולובסקי-גוברין
(16.9.2010)).

31.
עוד נזכיר כי הלכה היא כי כאשר מוסק רישיון שימוש מכוח שתיקת בעל הזכות במקרקעין הרי שיש לראות ברשות זאת כ"רשות חינם", דהיינו כרשות שניתן לבטלה בכל עת. כך בע"א 32/77
טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים,
פ"ד לא (3) 210 (1977) אומר בית המשפט:

אין לחלוק על דעתם של שני בתי-משפט קמא בדבר הפיכתה של המשיבה ממסיגת-גבול לבת-רשות. בא-כוח המערער סבר אחרת, אך הלכה פסוקה היא [...] שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (
implied license
) שלא היה קיים מלכתחילה.[...] אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא
bare license)
) לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת
. (ההדגשה הוספה- ר'.ס')).

(ראו גם נ' זלצמן הנ"ל; נ' זלצמן, "רשות־חינם" במקרקעין כ״השאלת מקרקעין" - גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין"",
עיוני משפט
לה 265 (2012)).

32.
התביעה הוגשה לבית המשפט בשנת 2013, כלומר כ- 5 שנים לאחר שהתגלתה הטעות. די בכך על מנת לקבוע כי לא היה מקום להעלות טענות של שיהוי או התיישנות. על כן אמנע מדיון רחב יותר בטענה ורק אזכיר כי בכל מקרה כאשר עוסקים בתפיסת חזקה ייחודית ברכוש האחר, שאינה בבחינת "חזקה רוכשת", אין מקום לטענות אלו.

33.
בית משפט קמא ייחס חשיבות לעובדה כי הסכמי החכירה עם המערערת ועם המשיבים פקעו בתום תקופת החכירה וטרם חודשו ולכן הגדיר את זכויות הצדדים כזכויות אובליגטוריות בלבד. דומני כי סיום תקופת החכירה של המקרקעין על פי הסכמי החכירה אינו רלבנטי להליך הנוכחי. ראשית, נזכיר כי זכויות החכירה עדיין רשומות על שם הצדדים הן בלשכת רישום המקרקעין והן בספרי רשות מקרקעי ישראל (ראו תעודת עובד הציבור, נספח ג' למוצגי המערערת). שנית, נציגת רשות מקרקעי ישראל אישרה כי המערערת שילמה בשנת 1996 דמי היוון ל- 49 שנים (עמ' 41). משמע, למרות שלא נחתם הסכם חכירה חדש ישנה הסכמה לחידוש הסכם החכירה ל- 49 שנים. שלישית, הלכה היא כי לעיתים ניתן לראות במי שמחזיק במקרקעין גם ללא הסכם חכירה מחודש, כמחזיק
הנהנה מכל הזכויות כשל חוכר (ראו למשל ע"א 8729/07
אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל
(12.11.2009);
בע"א 633/82
לוקוב נ' מגדל,
פ"ד מג(1) 397, 402 (1985); ת"א 58421-05-12
ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון
(27.3.2016); ע"א 2206/08
שיכון אזרחי בע"מ נ' עיריית רמת-גן
(18.9.2011)). לבסוף אציין כי גם אם הזכויות של הצדדים נופלות מזכויות חכירה אין בכך כל רלבנטיות לעניין תכנו של ההסכם בדבר חלוקת זכויות השימוש והחזקה במגרש המשותף.

סוף דבר
34.
בית משפט קמא דחה את עתירת המערערת לקבוע זכות שימוש שוויונית ברכוש המשותף. כאמור לעיל הגעתי למסקנה כי בכך טעה בית המשפט. שוכנעתי כי המשפחות הסכימו על חלוקה שוויונית של זכויות השימוש והחזקה במגרש המשותף, ורק בשל טעותם המשותפת חילקו בפועל את המגרש באופן שאינו שוויוני.


על כן אציע לחבריי לקבל את הערעור ולהשיב את הדיון לבית משפט קמא שיקבע את גבולות החלוקה שבין הצדדים כך שהמגרש יחולק באופן שוויוני ולאחר מכן ידון בשאר הסעדים שהתבקשו.

כן אציע לחייב את המשיבים לשלם למערערת הוצאות ההליך בסך של 12,000 ₪.

ר. סוקול, שופט


השופט מנחם רניאל
אני מסכים.
מ. רניאל, שופט


השופט ישראל קראי- גירון
אני מסכימה.
י. קראי-גירון, שופטת



אשר על כן הוחלט כאמור בפסקה 34 לפסק דינו של השופט רון סוקול

. הדיון יוחזר לבית משפט קמא שיקבע את גבולות החלוקה שבין הצדדים כך שהמגרש יחולק באופן שוויוני ולאחר מכן ידון בשאר הסעדים שהתבקשו.

כמו כן אנו מחייבת את
המשיבים לשלם למערערת הוצאות ההליך בסך של 12,000 ₪.

הפיקדון שהופקד על ידי המערערת יוחזר לה באמצעות באי כוחה.

ניתן היום, ו' שבט תש"פ, 01 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.









ר. סוקול, שופט

מ. רניאל, שופט

י. קראי-גירון, שופטת









עא בית משפט מחוזי 69470-02/19 רון סוקול, סגן נשיא, מנחם רניאל ואח' נ' אבנר פרחי, יוסף פרחי (פורסם ב-ֽ 01/02/2020)