פסקי דין על חסיס אורי | פסקי דין על חסיס פנינה | פסקי דין על דבח אלי | פסקי דין על דבח יעקב | פסקי דין על דבח דוד |

10669/05 א     04/04/2006




א 10669/05 חסיס אורי, חסיס פנינה נ' דבח אלי, דבח יעקב, דבח דוד




1
בתי המשפט
ת.א 010669/05
בית משפט השלום תל אביב-יפו
04/04/2006

כב' השופט חיים טובי

בפני
:
1 . חסיס אורי

2 . חסיס פנינה

ע"י ב"כ עוה"ד א. הורוביץ

התובעים:

- נ ג ד -
1 . דבח אלי

2 . דבח יעקב

3 . דבח דוד

ע"י ב"כ עוה"ד א. גביש

הנתבעים:

פסק - דין

מבוא ורקע.
1. התובעים הינם הבעלים של בניין המצוי ברח' חננאל 16, ת"א הכולל בין היתר חנות + גלריה, הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין (להלן - "המושכר").

2. הנתבעים - יחד ולחוד - הינם דיירים מוגנים במושכר מכוחו של חוזה שכירות מיום 08.03.79 (להלן - "חוזה השכירות" או "החוזה"), לפיו הושכרה החנות לנתבעים לתקופה של שנה אחת החל מיום 01.04.79 וכלה ביום 31.03.79 (להלן -"תקופת השכירות החוזית").
הוסכם על הצדדים כי בתום תקופת השכירות החוזית, יהפכו הנתבעים לשוכרים על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972 (להלן - "החוק").
עוד נקבע בהסכם, כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 1,400 לירות וישתלמו אחת ל-3 חודשים.

3. בתביעה שבכאן, טענו התובעים כי למן מועד חתימת החוזה ומשך למעלה מ-22 שנים שילמו הנתבעים את דמי השכירות במלואם, בהתאם להוראות החוזה, החוק ולהסכמות שבין הצדדים, בכל שנה מראש.
למן שנת 2002 חדלו הנתבעים לשלם את דמי השכירות המוגנים, אשר השתלמו בשנים עברו.
כך, בשנת 2002 שילמו אך 5,193 ₪ תחת סך של 19,752 ₪, ובשנת 2003 שילמו הנתבעים סך של 5,000. ₪ בלבד. למן שנת 2004 - לא שילמו הנתבעים סכום כלשהו על חשבון שכר הדירה.
דמי השכירות הבלתי משולמים עולים - כך לתובעים - לסך של 63,515 ₪ נכון ליום הגשת התביעה (06.01.05) בגין השנים 2002 - 2004 (כולל).
בשל המחדל האמור, עתרו התובעים להורות על פינוי הנתבעים המושכר והחזרת החזקה בו לתובעים, וכן לחייב הנתבעים בתשלום חוב דמי השכירות בתוספת הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

4. בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי אין הם חבים לתובעים סכום כלשהו בגין דמי השכירות, כך שדין התביעה, על כל הסעדים שבה, להדחות.
לטענת הנתבעים, משך השנים (לפחות למן שנת 1998) גבו מהם התובעים דמי שכירות ביתר, בניגוד להורות החוזה, החוק והתקנות שהותקנו על פיו.
לדבריהם, שיעורי דמי השכירות השנתיים, למן שנת 1998, אינם עולים על סך של 2,138 ₪ לשנה, כך שהתובעים גבו מהם, שלא כדין, סכומים עודפים בעשרות אלפי שקלים.

כאמור, עתרו הנתבעים לדחיית התביעה בהעדר עילת פינוי, כמו גם בעדר בסיס לקבלת הסעד הכספי המבוקש בעתירה.

ההסכמה הדיונית.
5. בהמלצת ביהמ"ש הגיעו הצדדים ביום 28.03.05 להסכמה דיונית, אשר קיבלה תוקף של החלטה שיפוטית בו ביום, לפיה ימנה ביהמ"ש את עוה"ד דוד הנדל כמומחה מטעמו (להלן - "המומחה"), אשר יקבע את דמי השכירות המוגנים שאמורים להשתלם מכוח החוזה, החוק והתקנות - לשנים 2002 - 2005 (כולל).
הוסכם על הצדדים כי קביעתו של המומחה תהא סופית ותחייב את הצדדים.
עוד הוסכם על הצדדים, כי מדמי השכירות שיקבעו על ידי המומחה יקוזזו (במידה וקיימת יתרת חובה לנתבעים) הסכומים אשר שילמו הנתבעים בפועל, ויתרת החוב תשולם, נומינלית, ב-12 תשלומים שווים, החל מהיום ה-30 ממועד מתן

פסק דין
סופי.
גדר המחלוקת.
6. אין חולק כי ביום 01.04.79 נכנסו לתוקפן "תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות) (תיקון מס' 2) תשל"ט - "1979 [להלן - "תקנות תשל"ט"].
תקנות אלה נחתמו ע"י מזכיר הממשלה בתאריך 25.03.79.
התקנות האמורות קבעו כי דמי השכירות בבית עסק לנכסים מסוג ג' (שהמושכר נמנה עליהם), יועלו ב- 600 אחוז "... מעל דמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה" (סעיף 1 לתוספת), זאת במדורג משך ארבע שנים (150% בכל שנה).

7. השאלה בה נחלקו הצדדים היא, האם - אם לאו - יש תחולה "לתקנות תשל"ט" במקרה דנן.
לטענת ב"כ התובעים, יש להחיל, בנידון דידן, את תקנות תשל"ט במלואן, נוכח העובדה כי החוזה נחתם טרם כניסתן לתוקף, ולאור העובדה כי דמי השכירות שולמו מראש - במועד חתימת ההסכם.
על פי הדין - כך לתובעים - יש להחיל על הצדדים את מלוא התוספות שהצטברו משך תקופת השכירות החוזית, החל ממועד (01.04.80) תחילת תקופת השכירות הסטטוטורית.

מנגד טען ב"כ הנתבעים, כי אין תחולה לתקנות תשל"ט על מקרה דנן, נוכח הוראת סעיף 4 (ג) לחוזה הקובע כי לא תחול כל העלאה בדמי השכירות טרם יום 01.04.80 ובתנאי ..."שיצא תיקון דמי שכירות מוגדלים".

חוות דעת המומחה.
8. בחוות דעתו מיום 10.07.05 (להלן - "חוות הדעת") קבע המומחה כי עקרונית יש תחולה לתקנות תשל"ט בנידון דידן, הואיל ואלה נכנסו לתוקפן לאחר שדמי השכירות היסודיים נקבעו בחוזה (08.03.79).
ברם מאידך, כך למומחה, במועד פרסום התקנות דמי השכירות החוזיים, טרם השתלמו בפועל, ואלה אמורים להיות משולמים אך החל מיום 01.04.79 - הוא יום תחילת השכירות, כך שלכאורה אין תחולה לתקנות תשל"ט על חוזה דנן.
בשל מצב מיוחד זה, קבע המומחה כי הפרשנות הנכונה והמידתית למצב האמור הוא "שיש לשלב בין הצורך לעשות שימוש בתקנות תשל"ט לבין מציאת אותם, דמי שכירות יסודיים, המהווים בסיס לתוספת".
מסקנתו של המומחה הייתה כי יש להחיל את ההעלאה שבתקנות תשל"ט על דמי השכירות היסודיים (1,400 לירות), תוך דילוג על התוספת הראשונה - כך שיש להוסיף לדמי השכירות 450%, תחת 600% שנקבעו בתקנות.

9. על בסיס קביעה זו חישב המומחה ומצא כי דמי השכירות ערב התקנות מיום 01.01.83 הינם בסך 0.77 ₪ לחודש. לפיכך, דמי השכירות החודשיים הינם כדלקמן:
לשנת 2003 - סך 798.50 ₪ ולשנים 2003-2005 (כולל) סך -.853 ₪.

טענות הצדדים.
10. חרף העובדה כי הוסכם על הצדדים שקביעת המומחה תהא סופית ומחייבת, טען ב"כ התובעים, בסיכומי טענות בכתב, כי יש לסטות מקביעת המומחה הואיל ובטעות יסודה.
לדבריו, המומחה התעלם מהוראות חוזה השכירות ממנו עולה כי הצדדים צפו את ההעלאה העתידית של תקנות תשל"ט (סעיף 4 (ג) לחוזה), ואף הוסכם כי על היחסים בין הצדדים, בתקופה הסטטוטרית, יחולו חוקי הגנת הדייר "...על כל תיקוניו כפי שיהיו בעתיד.
המומחה - כך לב"כ התובעים - אף התעלם מהעובדה המוכחת כי הצדדים, משך שנים רבות, החילו עליהם אך מלוא ההעלאה (600%), על פי תקנות תשל"ט.
שומה היה, אפוא, על המומחה להחיל את העלאות תקנות תשל"ט - במלואן.

11. מנגד טען ב"כ הנתבעים בסיכומיו, כי חסד עשה המומחה עם התובעים בהחילו - חלקית - את ההעלאות שבתקנות בתשל"ט, הואיל ועל לפי הוראת סעיף 4 (ג) להסכם נקבעו שני תנאים מצטברים להעלאת דמי השכירות במקרה דנן. האחד - שההעלאה תחול לאחר 01.04.80 והשני - "שיצא תיקון לדמי שכירות מוגדלים".
התנאי השני - כך לב"כ הנתבעים - לא התקיים במקרה זה הואיל ותקנות תשל"ט נכנסו לתוקפן לפני 01.04.80 ולא לאחר מועד זה.
עם זאת טען ב"כ הנתבעים כי נוכח הסכמת הצדדים, לפיה קביעת המומחה הינה סופית ומחייבת, יש לאשר קביעותיו ככתבן וכלשונן.

ההכרעה.
12. ייאמר מיד, כי יש לדחות על הסף את טענת ב"כ התובעים לפיה יש לסטות מקביעת המומחה, בשל כך שטעה ביישומן של תקנות תשל"ט בענייננו.
הלכה נודעת היא כי בית המשפט יאמץ, דרך כלל, חוות דעת מומחה שמונה על ידו - בהסכמת הצדדים - אלא אם כן קיימת סיבה ממשית לסטות הימנה.
בדבר כוחה המחייב של חוות דעת כאמור נקבע בפסיקה כי -
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" [ראו: ע"א 293/88 חברת יצחק נחמן להלכה בע"מ נ' רבי, תקדין עליון 90 (2) 532].
ויודגש! לא בכל מקרה בו ניתן להצביע על טעות בחוות דעת המומחה, ייטה ביהמ"ש לסטות הימנה. בית המשפט ייעשה כן אך "..... אם נפלה טעות היורדת לשורש העניין או הפוגעת באופן בוטה בזכות של מאן דהו" [דברי כב' השופטת שטרסברג - כהן בע"א 2934/94 סולל בונה נ' איתן תקדין עליון 96 (2) 481].
ק"ו בן בנו של ק"ו, בנידון דידן, שהצדדים הסכימו כי קביעת המומחה תהא סופית ותחייב את הצדדים.

13. הפכתי פעם אחר פעם בסיכומי טענות ב"כ התובעים ולא מצאתי מה פסול מצא בחוות דעתו של המומחה, ומהי הטעות המהותית שבחוות הדעת, אשר בגינה יש לסטות הימנה.
כשלעצמי סבור אני, כי נוכח הוראת התוספת לתקנות תשל"ט (אשר צוטטה לעיל), ספק רב אם יש תחולה להעלאות על פיהן בנידון דידן, הואיל וערב פרסומן של אלו (01.04.79), טרם השתלמו דמי שכירות כלל ועיקר.
מקובלת עלי קביעת המומחה, כי אין במסירת שיקים מראש (במועד חתימת החוזה) כדי לשנות העובדה שדמי השכירות החלו להשתלם בפועל, אך ביום 01.04.79 - המועד בו נכנסו התקנות לתוקפן.
ברי, אפוא, כי ערב פרסום תקנות תשל"ט, טרם השתלמו דמי שכירות.

מנגד, אין להתעלם מהעובדה שחוזה השכירות נחתם לפני תחילתן של תקנות תשל"ט, כך שעל פי ההלכה הפסוקה אין מניעה להחילם על מקרה דנן, בתום התקופה החוזית [ראה: ע"א 403/72 המרץ נ' גרייב פ"ד כ"ז (1), 423].
מקובלת עלי אפוא לחלוטין, בנסיבות האמורות, קביעתו של המומחה לפיה אין להחיל את תקנות תשל"ט - ככול שהן מתייחסות לשנת השכירות החוזית - כך שההעלאה תחל אך למן 01.04.80, תוך דילוג על התוספת הראשונה (150%).
כך או כך, לא מצאתי כי נפלה בחוות דעת המומחה טעות כלשהי, בוודאי לא כזו היורדת לשורש העניין - המצדיקה סטייה הימנה.

14. נוכח מסקנתי האמורה לא ראיתי לנחוץ להתייחס לטענת ב"כ הנתבעים כאילו על פי סעיף 4 (ג) לחוזה אין תחולה לתקנות תשל"ט על חוזה דנן (אף שעל פני הדברים נראה כי אין לפרשנות זו על מה שתסמוך).

התוצאה.
15. על בסיס ממצאי חוות דעת המומחה, אותם אימצתי כאמור, אני קובע כדלקמן:

א. דמי השכירות הנומינליים לשנים 2002-2005 (כולל) ................... 40,290 ₪

ב. דמי השכירות ששולמו בשנים 2002-2003.................................. 10,193 ₪
יתרה לתשלום 30,097 ₪

16. לא מצאתי כי יש לפסוק, במסגרת הליך זה, סכום כלשהו בגין דמי שירותים.
לעניין זה מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו, כי דרישת ב"כ התובעים לדמי שירותים, הועלו לראשונה בכתבי טענותיו תוך חריגה מכתבי הטענות.
עם זאת, על הנתבעים להוסיף את דמי השירותים החלים עליהם מכוח החוזה, החוק והתקנות - על מנת להימנע מהליך נוסף ומיותר לגבייתם.

17. סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל הנני מחייב הנתבעים לשלם לתובעים סך של 30,097 ₪, אשר ישולמו ב- 12 תשלומים חודשיים שווים החל מיום 06.05.06 ובכל 6 בחודש שלאחריו.
הנתבעים ישאו בהוצאות התובעים ובשכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום ו' בניסן, תשס"ו (4 באפריל 2006) בלשכתי, בהעדר הצדדים
טובי חיים - שופט
קלדנית: אורנה עוזרי








א בית משפט שלום 10669/05 חסיס אורי, חסיס פנינה נ' דבח אלי, דבח יעקב, דבח דוד (פורסם ב-ֽ 04/04/2006)