פסקי דין על שלמה קרואני | פסקי דין על יוסף קרואני | פסקי דין על אברהם קרואני | פסקי דין על שרה גיאת | פסקי דין על שלום קרואני | פסקי דין על רבקה דהרי | פסקי דין על משה קרואני | פסקי דין על צפורה גרפי | פסקי דין על שושנה לאב | פסקי דין על שאלתיאל קרואני | פסקי דין על יואל קרואני | פסקי דין על עזריאל קרואני |

1209/05 עא     27/03/2006




עא 1209/05 שלמה קרואני,יוסף קרואני,אברהם קרואני נ' שרה גיאת,שלום קרואני,רבקה דהרי,משה קרואני,צפורה גרפי,שושנה לאב,שאלתיאל קרואני,יואל קרואני,עזריאל קרואני





1
בתי המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 001209/05


לפני:
כב' השופטת הילה גרסטל
- אב"ד
כב' השופט עוזי פוגלמן

כב' השופט אילן ש. שילה








המערערים:
1. 1. שלמה קרואני

2. 2. יוסף קרואני

3. 3. אברהם קרואני






נ ג ד




המשיבים:
1. 1. שרה גיאת

2. 2. שלום קרואני

3. 3. רבקה דהרי

4. 4. משה קרואני

5. 5. צפורה גרפי

6. 6. שושנה לאב

7. 7. שאלתיאל קרואני

8. 8. יואל קרואני

9. 9. עזריאל קרואני






פסק דין

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח-תקוה (כב' השופט אהרן מקובר), מיום 15.12.04, בת"א 1248/00 ובת"א 1247/00.

1. 1. רקע

(א) (א) נעמי נגר ז"ל (להלן:- "נעמי ז"ל" או "המנוחה") חכרה מרשות הפיתוח את חלקה 54/1 בגוש 4253 ברחוב סעדיה גאון בראש העין (להלן: "המקרקעין" או "חלקת משנה 1") שעליה בנוי בית מגורים. הזכויות נרשמו מחצית על שמה, ומחצית על שם בנה, יחיא נגר ז"ל (להלן:- "יחיא ז"ל"). את זכויות החכירה בחלקה הסמוכה (חלקה 54/2 בגוש 4253; להלן:- "חלקת משנה 2") החכירה רשות הפיתוח לבנה השני של המנוחה, המערער 3 (להלן:- "אברהם"). יחיא ז"ל נפטר ביום 9.10.93, ואשתו, זהרה קרואני ז"ל (להלן:- "זהרה ז"ל"), ירשה את זכויותיו, לאחר שכל יורשיו האחרים – המשיבים בערעור זה – הסתלקו מהעזבון לטובתה. זהרה ז"ל הלכה לבית עולמה ביום 1.7.99, והמשיבים ירשו את זכויותיה במקרקעין. נעמי ז"ל נפטרה ביום 9.2.98 והורישה את כל זכויותיה במקרקעין למערערים 1, 2. זכויות החכירה במקרקעין שייכות כיום למערערים (מחצית) ולמשיבים (מחצית).

(ב) (ב) לבית משפט קמא הוגשו שתי תביעות ותביעה שכנגד. בת"א 1247/00 עתרו המשיבים לסילוק ידם של מערערים 1 ו-3 ולתשלום דמי שימוש או שכירות ראויים בגין שימוש בחלק מהחצרים של חלקת משנה 1. בת"א 1248/00 עתרו המשיבים נגד מערערים 2-1 לסעד הצהרתי שהם זכאים להחזיק ולהשתמש במקרקעין באופן בלעדי, ולחלופין, לתשלום שווי השבחתם בגין תוספות בניה שבנה יחיא ז"ל, אביהם המנוח. מערערים 2-1 הגישו תביעה שכנגד, ועתרו לפירוק השיתוף במקרקעין, ולתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש הבלעדי שהמשיבים עושים בהם.

בית משפט קמא דן בתובענות במאוחד.

(ג) (ג) המשיבים טענו בבית משפט קמא, שלכתחילה הייתה בנויה על חלקת משנה 1 דירת עמידר בשטח של כ-25 מ"ר וחצר (להלן:- "הדירה המקורית"). במשך השנים בנה יחיא ז"ל על המקרקעין, בשלבים, בניין מגורים הכולל דירת מגורים בקומת קרקע בשטח של כ-150 מ"ר ברוטו בתוספת מרפסות; קומה ראשונה שבה שתי דירות מגורים בשטח של 75 מ"ר כל אחת וקומה שנייה ובה דירת גג בשטח של כ-70 מ"ר (להלן יכונו הדירה המקורית ותוספות הבנייה יחדיו:- "הבית"; תוספות הבניה שבנה יחיא ז"ל יכונו להלן:- "ההשבחות"). המשיבים טענו שאביהם המנוח בנה את הבית מכספו, בהסכמת אמו המנוחה, נעמי ז"ל, ובהסתמך על הבטחות בעל-פה שקיבל ממנה, שבבוא היום יירש הוא את זכויותיה בחלקה. כאמור, המנוחה, שנפטרה ביום 9.2.97, הורישה (בצוואתה האחרונה מיום 9.6.88) את כל זכויותיה בחלקת משנה 1 לשני נכדיה, המערערים 2-1, בניו של אברהם (הנתבעים בת"א 1248/00).

(ד) (ד) עולה איפוא שהמשיבים הם בעלי מחצית זכויות החכירה בחלקת משנה 1, המערערים 2-1 הם בעלי המחצית השנייה. המשיבים סברו, שבסופו של דבר יהיו הם החוכרים היחידים של חלקת משנה 1 כולה, והזכויות בחלקת משנה 2 תישאר בידי אברהם. אלא, שלא כך התפתחו הדברים: לפי המצב שנוצר, חלקת משנה 2 נמצאת בחכירתו של אברהם, ובחלקת משנה 1 יש זכויות לשני בניו, המערערים. המשיבים התקשו להשלים עם תוצאה זו, ומכאן התביעות שהגישו לבית משפט קמא. המערערים 2-1, מצדם, קיבלו את זכויותיהם בחלקת משנה 1 בירושה מנעמי ז"ל, ומכאן התביעה שכנגד שהגישו נגד המשיבים.

2. 2. פסק-דינו של בית משפט קמא

(א) (א) בית משפט קמא קבע שעל פי צוואתה של נעמי ז"ל ירשו המערערים 2-1 את מחצית הזכויות בחלקת משנה 1, ואין לשמוע מפי המשיבים טענה נגד הצוואה בהליך שלפניו, לאחר שהצוואה קוימה בצו בבית המשפט לענייני משפחה.

(ב) (ב) כמו כן קבע בית משפט קמא, שהמשיבים לא הוכיחו שנעמי ז"ל נתנה הבטחה או רשיון בלתי הדיר לאביהם המנוח, שהוא ובני משפחתו יהיו זכאים להחזיק ולהשתמש באופן בלעדי במקרקעין. המשיבים גם לא הוכיחו שנכרת הסכם מכללא בדבר זכות שימוש וחזקה בלעדיים. עם זאת, הוכח שיחיא ז"ל הוא שבנה את ההשבחות. הבניה בוצעה בימי חייה של המנוחה, בידיעתה והסכמתה, תוך שהמנוחה המשיכה להתגורר בדירה שבקומת הקרקע, והקומה הראשונה והשניה שמשו למגורים של יחיא ז"ל ומשפחתו. בית משפט קמא קבע, על סמך התשתית הראייתית שהונחה לפניו, שהמנוחה נתנה רשות (להלן:- "הרשות") ליחיא ז"ל ולמשפחתו להחזיק ולהשתמש בקומה הראשונה והשניה של הבית, אולם אין לראות בה רשות בלתי הדירה, שכן צוואת המנוחה שינתה את המצב ששרר לפני מותה: בפועל היא ביטלה את הרשות שנתנה למנוח ולמשפחתו במקרקעין, כפי שהייתה רשאית לעשות. לפיכך דחה בית משפט קמא את תביעת המשיבים בת"א 1247/00.

(ג) (ג) בית משפט קמא הוסיף שביטול הרשות מחייב מתן פיצוי למשיבים בעבור ההשקעות שהשקיע המנוח בהשבחה. אין בכך שיחיא ז"ל לא תבע פיצוי מהמנוחה בחייה כדי להעיד על ויתור מצדו, מפני שהוא סבר שהמנוחה תוריש לו את זכויותיה. לכן, גם מערערים 2-1, שירשו את זכויות המנוחה במקרקעין, חייבים בשיפוי המשיבים בגין עליית ערך הנכס. אם לא היה נפסק פיצוי לטובת המשיבים – היו המערערים עושים עושר ולא במשפט על חשבונם. גם שיקולי צדק מחייבים פיצוי במצב כזה.

(ד) (ד) ב"כ הצדדים הגישו חוות דעת מומחים שהעריכו את שווי ההשבחות. השמאי מטעם המשיבים, מר גדעון קרול, העריך את עליית השווי בסך כ-260,000 דולר, והשמאית מטעם מערערים 2-1, גב' אביטל אחוות משולם, העריכה את עליית השווי בסך 160,000 דולר. שני השמאים העריכו את שווי המקרקעין כולל הבית המקורי אך ללא ההשבחה, בסך כ-200,000 דולר. השופט הנכבד נטה יותר לקבל את חוות דעתה של השמאית מטעם המערערים, והעריך את שווי ההשבחות בסך 190,000 דולר. מאחר שמערערים 2-1 הם בעלי מחצית מהזכויות בחלקת משנה 1 – חייב אותם בית משפט קמא לשלם 95,000 דולר למשיבים.

(ה) (ה) בית משפט קמא דחה את המשיבים לדמי שכירות בגין השימוש שעשו המערערים בחצר של המשיבים. השופט הנכבד ציין, שמדובר בשימוש במחסן טרומי וסככה ישנים ורעועים, שהמערערים ואביהם עשו בהם שימוש משך שנים, מבלי שאיש הביע טרוניה על כך. הדרישה לתשלום דמי שכירות נולדה בעקבות המחלוקת שפרצה בין הצדדים לאחר שמערערים 2-1 ירשו את זכויות המנוחה, והתנהגות המשיבים לאורך השנים מלמדת על הסכמה בהתנהגות וויתור על דרישת דמי שכירות. השופט הנכבד קבע, שגם אם מגיעים למשיבים דמי שכירות בגין השימוש בחצר, הרי שמדובר רק לתקופה שמיום הגשת התביעה (שאז גילו המשיבים דעתם כי אין הם מסכימים לשימוש המערערים בחצר), אלא שמאחר שמערערים 2-1 ירשו את זכויות המנוחה במקרקעין – הרי שהם בעלים במשותף בהם, ולפיכך אינם חבים בדמי שכירות או שימוש.

(ו) (ו) בית המשפט קיבל בחלקה את התביעה שכנגד – תביעתם של מערערים 2-1 לדמי שכירות בגין שימוש בלעדי שעשו המשיבים בחלקת משנה 1, וקבע שהמשיבים חייבים בתשלום דמי שימוש החל ממועד הגשת התביעה שכנגד. השופט הנכבד קבע, שהמשיבים אינם חייבים בתשלום דמי שכירות בשווי המשקף את ערך הבית כולו, אלא רק בשווי המשקף את דירת עמידר המקורית, דהיינו סך השווה ל-38.25 דולר לחודש (מחצית משווי דמי השכירות הראויים בגין הדירה כולה כפי שהעריכה אותה השמאית אחוות משולם). הסיבה לכך היא, שאבי המשיבים הוא שהשביח את הנכס, וכל עוד מערערים 2-1 לא שילמו למשיבים פיצוי בגין ההשבחה – אין הם זכאים לדמי שכירות עבור ההשבחות.

(ז) (ז) אשר לפירוק השיתוף (שהתבקש על-ידי המערערים במסגרת התביעה שכנגד) – בית משפט קמא קבע, שפירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד שלישי אינו אפשרי בנסיבות העניין, לנוכח קיומן של חריגות בניה למכביר (עמ' 14-13 לפסק הדין). לכן, הורה בית משפט קמא על פירוק השיתוף בדרך של תשלומי איזון שישלמו המערערים 2-1 למשיבים. בית המשפט ציין, שמאז שניתנה חוות דעתה של השמאית אחוות משולם חלפו 4 שנים, שבהן נפלו המחירים בשוק הנדל"ן. השופט הסתמך על הערת השמאי מטעם מערערים 2-1, והעמיד את שווי המקרקעין באמדן זהיר, כלשונו, על סך של 70% מהשווי שהעריכה אותו השמאית אחוות משולם, קרי, 250,000 דולר (עמ' 16 לפסק הדין), וקבע שעל המשיבים לשלם את מחציתו (125,000 דולר) למערערים 2-1 כנגד זכויותיהם בחלקת משנה 1. השופט הנכבד קבע שתשלומי האיזון מותנים בתשלום הפיצוי שעל מערערים 2-1 לשלם למשיבים בגין השבחת המקרקעין. גם מסכום הפיצוי (שנאמד כאמור בסך 95,000 דולר) יש לנכות 30%, כך ששווי השבחת הנכס נקבע לכ-66,500 דולר.

3. 3. הערעור

מערערים 2-1 משיגים על קביעותיו של בית משפט קמא בתביעה שכנגד, וטוענים כדלקמן:

(א) (א) שגה בית משפט קמא כשקבע שתוספות הבניה והשבחת הבית בוצעו על ידי יחיא ז"ל. הם טוענים, שקביעה זו לא הוכחה בבית משפט קמא. לחילופין, גם אם יחיא ז"ל מימן את תוספות הבניה מכיסו, אין לחייב אותם בתשלום בגינן שכן הם באים בנעלי נעמי ז"ל, ונגדה לא היה ליחיא ז"ל כל זכות תביעה. שני טעמים לכך: הראשון, הוכח כי המנוחה רכשה את דירת עמידר ומימנה את הרכישה באמצעות משכנתה שנטלה, וכשם שלא הייתה זכאית להתחשבן על כך עם יחיא ז"ל, אין הוא זכאי להתחשבן עמה בגין ההשקעות. השני, הוכח כי המנוחה מימנה את רכישת הדירה מעמידר, וכן סייעה ליחיא ז"ל ולבני משפחתו בהחזקת הבית, לרבות בתשלומים שוטפים. בנסיבות אלו, תרמו המנוחה ויחיא ז"ל את חלקם כל אחד לפי יכולתו ללא התחשבנות ו/או זכות להתחשבנות. עוד נטען, שהוכח שמערכת היחסים בין יחיא ז"ל לבין המנוחה הייתה רעועה, ומשלא תבע את המנוחה בגין ההשקעות –בעודו בחייה – יש להסיק מכך ולראותו כמי שוויתר על זכותו.

(ב) (ב) המערערים טוענים שעל בית משפט קמא היה לקבוע ששווי מחצית מהדירה המקורית הוא 100,000 דולר – עובדה שלגביה השמאים מטעם הצדדים לא היו חלוקים – ולפסוק את שיעור הפיצוי בהתאם. עוד טוענים המערערים, ששגה בית קמא בכך שהפחית 30% מערך המקרקעין. אפילו הייתה ירידה במחירי הנדל"ן – אין בכך כדי להוות ידיעה שיפוטית, ומדובר בעובדה שטעונה הוכחה, ושהמשיבים לא הוכיחו אותה. עוד טוענים המערערים, שלכל היותר היה על בית משפט קמא לקבוע כי הם בעלי זכויות בדירה המקורית ובחצריה, ולפרק את השיתוף בדרך של מכירת חלק זה ללא שווי ההשבחות. בכל מקרה היה על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

(ג) (ג) המערערים טוענים שהיה על בית משפט קמא לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש מיום פטירת המנוחה, שכן מאותו מועד פרצה המחלוקת בין הצדדים, והמשיבים עשו שימוש בלעדי במקרקעין ומנעו מהמערערים להשתמש בהם. כן טוענים המערערים, שהיה על בית משפט קמא לחייב בתשלום דמי שימוש בסך 700 דולר, כפי שקבעה השמאית אחוות משולם בחוות דעתה, ולחילופין, שהם זכאים לדמי שימוש ראויים בגין כל שטח הבית כולל החלק היחסי ברכוש המשותף.

(ד) (ד) עוד טוענים המערערים שבית משפט קמא שגה כשקבע שהמערערים אינם זכאים לחזקה משותפת כל עוד לא ישלמו את תשלומי האיזון למשיבים.

(ה) (ה) לסיום גורסים המערערים שבית משפט קמא שגה גם בקביעתו שהמערערים יעבירו זכויותיהם למשיבים, לרבות הזכות בחצר הצמודה, על פי המפות שצורפו לתצהירה של גב' לאב. לטענתם, קביעה זו אינה מנומקת בפסק הדין ובית משפט קמא לא נדרש לשאלה מדוע יש לקבל את המפות שצורפו כבסיס לחלוקה. עוד טוענים המערערים, שבעוד שבכתב התביעה שכנגד התבקש פירוק שיתוף בתת חלקה 1 בלבד – הרי שבית המשפט קבע פירוק שיתוף גם בתת חלקה 2, שהחצר היא חלק ממנה. קביעה זו, כך נטען, משפיעה על זכויות המערער 3, שלא צורף כנתבע לתביעה שכנגד בבית משפט קמא, ובהיותה פוגעת בו – עליה להתבטל. המערערים מוסיפים, שאי אפשר לפרק שיתוף בעין ברכוש המשותף.

4. 4. טענות המשיבים בערעור

המשיבים סוברים שיש לדחות את הערעור, וטוענים כדלקמן:

(א) (א) אין להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, ובכלל זה בקביעה שתוספות הבניה נבנו מכספו של יחיא ז"ל.

(ב) (ב) לא הוכח בבית משפט קמא שהמנוחה מימנה את רכישת הדירה המקורית, אך גם אם היה מוכח כך, אין בכך כדי להשפיע על קביעת בית המשפט, שכן הפיצוי שנפסק מתייחס לעלות השבחת הנכס המקורי, ולא רכישתו.

(ג) (ג) אין להתערב בקביעות בית משפט קמא בנוגע לאופן פירוק השיתוף. ועוד, אי אפשר לפרק את השיתוף בחלק מהמקרקעין כך שחלופת הפירוק שמציעים המשיבים אינה אפשרית.

(ד) (ד) אין להתערב באומדן שקבע בית משפט קמא, שהפחית 30% משווי המקרקעין לנוכח מצבו של שוק הנדל"ן. לשיטת המשיבים, מדובר באומדן סביר, שאינו מהווה ידיעה שיפוטית, ושבית משפט קמא מוסמך לבצעו.

(ה) (ה) אשר לחלוקת החצר – המשיבים טוענים שהוכח בבית משפט קמא קיומו של הסכם חלוקה פנימית בין בעלי הזכויות בחצר הצמודה לכל אחת מתתי החלקות בחלקה; כן הוכח שבעלי הזכויות בחלקה נהגו לפי אותו הסכם חלוקה פנימית במשך עשרות שנים. לכן, קביעתו של בית משפט קמא, ש"צילם" את המצב בפועל, מעוגנת בחומר הראיות, ואין לגלות בה טעות.

5. 5. דיון והכרעה

הגענו למסקנה שדין הערעור להתקבל.

נדון בטענות המערערים, אחת לאחת.

1. (א) חיוב המערערים במחצית מעלות ההשבחה שביצע יחיא ז"ל

המערערים טוענים שמאחר שהם באים בנעליו של יחיא ז"ל, שומה היה על בית משפט קמא לבחון אם ביטול הרשות על-ידי המנוחה היה מקנה ליחיא ז"ל זכות לפיצוי בגין ההשבחות כתנאי לביטול הרשות. לגבי דידם, התשובה לשאלה שלילית, אך אין אנו מקבלים את טענתם.

אין מחלוקת שיחיא ז"ל מימן את ההשבחות מכספו, ושהוא עשה זאת בידיעת ובהסכמת המנוחה. במצב דברים זה קובעת ההלכה הפסוקה שתנאי לביטול הרשות הוא תשלום פיצוי בגין השבחת הנכס (ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 701; ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו(4) 403, 408; ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד לא(3) 210; ראו גם: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין - זכויות ועיסקאות במקרקעין (כרך ב, התשנ"ו) 145). אין נפקא מינה אם המנוחה אכן רכשה את הדירה המקורית מכספה, אם היא הייתה שותפה להוצאות השוטפות של הבית והייתה בו כ"אמא שניה", או אם יחסיה עם יחיא ז"ל התערערו בערוב ימיה. משקבע בית משפט קמא שהוכח לו שיחיא ז"ל מימן את ההשבחות מכספו בידיעתה ובהסכמתה – זכאים הוא או יורשיו לפיצוי בגין ביטול הרשות. אין המערערים רשאים – כפי שהמנוחה לא הייתה רשאית – לשלח את יחיא ז"ל או יורשיו לדרכם בלא כלום.

2. (ב) דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו המשיבים בחלקם של מערערים 2-1 בחלקת משנה 1

(אא) המערערים טוענים ששגה בית משפט קמא בכך שלא חייב את המשיבים לשלם להם דמי שימוש ראויים בעבור חלקם במקרקעין, מאז מות המנוחה (בית משפט קמא חייב בדמי שימוש מאז הגשת התביעה בלבד). טענה זו מקובלת עלינו.

בכתב התביעה שכנגד טענו המערערים שמאז פטירת המנוחה מחזיקים המשיבים באופן בלעדי בחלקת משנה 1, ומונעים מהם לעשות שימוש בה (סע' 3 לכתב התביעה). המערער ציין בתצהירו כי "מאז נפטרה סבתינו המנוחה נעמי נגר ז"ל מחזיקים התובעים באופן בלעדי בחלקה 54/1 בגוש 4253 הן בבניין על כל יחידותיו והן במגרש ששטחו כ-750 מ"ר ... עליו הקימו התובעים או מי מהם לול ומחסן ללא היתר בניה וכן מונעים מאיתנו שימוש, כלשהו, במגרש ובבנין, וכל זאת מבלי שהם משלמים לנו כל תמורה. בכך עושים התובעים עושר ולא במשפט, שכן הם מונעים מאיתנו שימוש בנכס שבבעלותנו ואינם משלמים לנו כל תמורה בגין כך. לפיכך אנו זכאים לדמי שכירות ראויים כפי חלקינו בחלקה." (סע' 14 לתצהירו של מערער 1). המערערים אף דבקו בטענה בסיכומיהם (סע' 14). משיבה 6, בתה של זהרה ז"ל, העידה בחקירתה כך:

"ש. אחרי שסבתא נפטרה פנו אליכם כמה פעמים בעלי המחצית החלקה הנותרת ביקשו מכם לאפשר להם להשתמש ביחד בתת חלקה אחד ואתם סרבתם לבקשתם?
ת. זה נכון.
ש. האם זה נכון שעמדתם ועודכם עומדים על כך שלא לתת להם להכנס ולהשתמש
ת. כן, אני אגיד לך למה. זה הבית שלנו, אם ביהמ"ש יחליט שאין לנו רשיון בבית הזה אז הם יצטרכו לתת פיצוי כספי, זה אבא שלי עבר כל חייו, זה אדם קשה יום. היה והשקיע שם." [ההדגשות הוספו] (עמ' 49-48 לפרוטוקול ישיבת 2.7.02)

בדברים אלה יש משום הודאת בעל דין בכל הנוגע לטענת המערערים שהמשיבים מנעו מהם שימוש בחלקה, אף על פי שביקשו להשתמש בה במשותף. לכן, עמדו המערערים בנטל להוכיח זכאות לדמי שימוש ראויים כפי חלקם במקרקעין מאז מות המנוחה.

(בב) אין אנו מקבלים את טענת המשיבים שבית משפט קמא קבע ממצא עובדתי שהמערערים דרשו זכויותיהם לשימוש משותף בחלקה לראשונה במועד הגשת התביעה. בית משפט קמא לא דן במועד שבו עמדו המערערים לראשונה על זכויותיהם, ולא הכריע בכך פוזיטיבית.

בית משפט קמא נסמך על פסק דינו של בית משפט זה בע"א (ת"א) 1414/00 דן גת בע"מ נ' עונה, דינים מחוזי לג(1) 224, אלא שיש להבחין בין עובדות פסק הדין לנסיבות דנן. בעניין עונה קבע השופט גרוס, שאין להתערב בקביעת בית משפט קמא כי מאחר שלא נדרשו דמי שימוש במשך שנים, אין לחייב את הנתבעים (המשיבים בערעור) בתשלום דמי שימוש לתקופה שלפני הגשת התביעה. עם זאת קבע השופט גרוס, שממועד הגשת התביעה הפרה המערערת שתיקתה והחל ממנו זכאית היא לדמי שימוש. בעניננו מדובר אפוא בנסיבות שונות, שכן המערערים עמדו בנטל להוכיח שעמדו על זכויותיהם לפני הגשת התביעה, באופן שיש להעתר לתביעתם לדמי שימוש מאז מות המנוחה.

(גג) מערערים 2-1 טוענים שהיה על בית משפט קמא לחייב את המשיבים בתשלום דמי שכירות בגין מחצית הבית, ולא בגין הדירה המקורית בלבד. לטענתם, חיובם במחצית שווי ההשבחות הוא תוצאה של פירוק השיתוף, אך כל עוד השיתוף לא פורק הם בעלי מחצית מהזכויות בבית כולו, ולכן זכאים לדמי שכירות בגין הבית כולו. עוד טוענים המערערים, שהיה על בית משפט קמא לחייב בדמי שימוש ראויים בסך 700 דולר לחודש, כפי שקבעה השמאית מטעמם בחוות דעתה.

אין לקבל טענה זו של המערערים. בית משפט קמא קבע שיש להתנות את ביטול הרשות שניתנה למשיבים (שבאו בנעליו של יחיא ז"ל) בתשלום פיצוי עבור ההשבחות. אין מקום להתערב בקביעה זו, וכל עוד לא שילמו אין מערערים 2-1 זכאים לדמי שימוש בגין הבית כולו, שכן יש לראות את הרשות כנמשכת עד למועד התשלום.

(דד) מערערים 2-1 טוענים, שיש לחייב את המשיבים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין מחצית הזכויות בבית החל ממועד פסק הדין. הטעם לכך הוא, שבית משפט קמא קיזז את שווי ההשבחות שחייבים המערערים למשיבים מהסכום שהמערערים זכאים לו כתשלומי איזון, כך שהחל מיום פסק הדין זכאים הם לתשלום דמי שכירות מלאים עד שהמשיבים ישלמו את הסך הנותר לתשלום, ובכך יושלם פירוק השיתוף הלכה למעשה.

ב"כ המשיבים טוען שהמשיבים שילמו למערערים סך של 62,785.37 דולר ביום 16.2.05, ובהתחשב במועד מתן פסק הדין (15.12.04), מדובר במועד סביר לקיום החיוב, כך שאין לחייב את מרשיו בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שממועד פסק הדין ועד למועד התשלום. לתמיכה בטענה צורף צילום של שיק בנקאי על הסכום הנ"ל, ואישור מב"כ המערערים על קבלתו (נספח "א" לעיקרי הטיעון מטעם המשיבים). בהשלמת הטיעון מטעמם לא הביעו ב"כ המערערים התנגדות לצירוף הראיות ולא כפרו בנכונות הטענה. לכן, אנו קובעים שחודשיים ימים הם זמן סביר לקיום החיוב שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא, ודוחים את טענת מערערים 2-1 בהקשר זה.

לנוכח האמור לעיל, אנו קובעים כי על המשיבים לשלם למערערים, בנוסף לסכום שפסק בית משפט קמא, דמי שימוש בסך 38.25 דולר לחדש (נכון למועד פסק דינו של בית משפט קמא) מחודש פברואר 1998 ועד מועד הגשת התביעה שכנגד (23.3.00).

3. (ג) פירוק השיתוף

(אא) בית משפט קמא הורה על פירוק השיתוף בדרך של תשלומי איזון שישלמו מערערים 2-1 למשיבים כנגד זכויותיהם במקרקעין. המערערים משיגים על קביעה זו, וטוענים שבכל מקרה היה על בית משפט קמא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה לצד שלישי, מאחר שחלוקה בעין אינה אפשרית. טענה זו – בדין יסודה.

סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין." סעיף 40(א) לחוק המקרקעין מתייחס למצב שבו חלוקה בעין אינה אפשרית, וקובע כי "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון [ההדגשה שלנו]." צירוף סעיפים אלה מלמד, שכשלא מתאפשר פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, הדרך לפירוק השיתוף היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. בדרך זו היה על בית המשפט ללכת.

סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, קובע כי "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין [ההדגשה שלנו]." הסעיף עוסק גם במצב שבו שוכנע בית המשפט שיהא זה יעיל וצודק לבצע את פירוק השיתוף (שיבוצע באמצעות מכירה וחלוקת הפידיון, כאמור בס"ק (א) לאותו סעיף) באופן אחר מזה שנמכרים נכסים מעוקלים בלשכת ההוצאה לפועל. בנסיבות שלפנינו, לא מצאנו כי יש מקום לילך בדרך שעליה הורה בית משפט קמא.

(בב) בע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 נקבע כי הדרך הרגילה שקבע המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. בית המשפט פסק:

"אמת היא, שבסיפא של אותו סעיף (40(ב)), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה בחוק ההוצאה-לפועל, באמרו שבית-המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיכות הענין. ברם אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית, וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל. וכי על מי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת." (שם, בעמ' 48)

אפשר היה בענייננו להורות על פירוק השיתוף באמצעות עריכת התמחרות ישירה בין השותפים אם היה איזה מהם טוען ומוכיח שדרך זו של מכירת הנכס יעילה וצודקת יותר. אלא, שאף אחד מהצדדים לא טען שיש למכור את הנכס בדרך אחרת מאשר במכירה פומבית.

(גג) המסקנה העולה מן האמור היא, שהיה צריך לפרק את השיתוף באמצעות מכירת הנכס כפי שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל, וכך אנו מורים. לנוכח תוצאה זו מתייתר הדיון בקביעותיו של בית משפט קמא באשר לשיעור תשלומי האיזון.

4. (ד) קביעת שוויין של ההשבחות

(אא) בית משפט קמא העריך את שווי ההשבחות בסך 190,000 דולר, וזאת כיוון שנטה להעדיף את חוות דעתה של השמאית אחוות משולם (שהעריכה את את שווי הדירה המקורית בסך 200,000 דולר ואת שוויו הנוכחי של הבית בסך 360,000 דולר) על פני חוות דעתו של מר קרול (שהעריך אף הוא את שווי הדירה המקורית בסך 200,000 דולר ואת שוויו הנוכחי של הבית בסך 460,000 דולר). בית משפט קמא נימק את קביעתו בכך שהערכת השמאי קרול הפריזה בערך הנכס: הן מאחר שהיא התבססה על שווי של 700 דולר למ"ר, שהוא שווי של בניה חדשה, הן מאחר שהתגלתה בה אי בהירות אם אכן נכללה בה התייחסות להפחתת שווי בגין חריגות הבניה הרבות (עמ' 11 סע' ז.11 לפסק הדין). המערערים תוקפים קביעה זו, וטוענים שבית משפט קמא התערב בפרט ששני השמאים הסכימו עליו: מחיר הדירה המקורית ללא השבחות. טענה זו אינה ברורה לנו, שכן שני המומחים העריכו את שווי הבית כולל ההשבחות, ומשווי זה נגזרה הערכת שווי ההשבחות.

המערערים טוענים גם שבית משפט קמא העדיף את חוות דעתה של אחוות משולם, ולא ברור מדוע מצא להתערב בהערכת המדוייקת. אין אנו מקבלים טענתם זו. אנו מוצאים ששווי ההשבחות, כפי שקבע בית משפט קמא, משקלל נכונה את הנתונים כפי שבאו לידי ביטוי בחוות הדעת מטעם הצדדים, ולמצער אינו חורג מגדר הסביר באופן שמצדיק התערבות.

(בב) בית משפט קמא הפחית, על דרך אומדן זהיר, כלשונו, שיעור של 30% הן משווי ההשבחות (סע' יא.12 סיפה לפסק הדין) הן משווי הבית (סע' יא.10 לפסק הדין), וזאת בשל ירידה במחירי נכסי הנדל"ן במועד מתן פסק הדין. לטענת המערערים, אין מדובר בידיעה שיפוטית אלא בעניין שבמומחיות שטעון הוכחה, ועל המשיבים היה לעדכן את חוות דעתו של השמאי מטעמם לעניין זה. משלא עודכנו חוות הדעת, ומשלא הייתה מחלוקת לכאורה על שווי הדירה המקורית – שגה בית משפט קמא כשהפחית משווי הנכס כאמור.

טענה זו בדין יסודה. מקובל עלינו שירידת שוויים של מקרקעין לנוכח מצבו של שוק הנדל"ן במועד נתון אינו בא בגדרה של ידיעה שיפוטית שהיא מן המפורסמות ואינה טעונה הוכחה (השוו: ע"א 270/65 טודוריס נ' רפפורט, פ"ד כ(1) 85; ע"א 760/88 מדינת ישראל נ' בן דוד, פ"ד מה(2) 196, 204; ע"א 4868/90 אנגל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437). אמנם בית משפט קמא נסמך על חוות דעתו של מר קרול, בציינו: "השמאי מר קרול כתב בסוף חוות דעתו, כי עקב מצב שוק המקרקעין היום, מיקום הנכס, גודלו ומצבו המשפטי, ייתכן שבמו"מ עם קונים פוטנציאליים יוצעו ערכים השונים מהאומדן שהוא העריך בחוות דעתו." (עמ' 11 סע' ז.10 לפסק הדין), אולם בחקירתו העיד מר קרול שהסטייה מהשווי שהעריך בחוות הדעת יכולה להיות "למעלה ולמטה פלוס מינוס 10 אחוז" (עמ' 17 שורה 11 לפרוטוקול ישיבת 2.7.02). אין למצוא בחוות הדעת התייחסות לירידת ערך בשיעור 30%.

אנו סבורים, שאין בנתונים שהיו לפני בית משפט קמא כדי להוכיח את ירידת ערכם של המקרקעין בשיעור של 30%. ככל שסברו המשיבים ששווי הבית היה נמוך מזה שהעריכו השמאי מטעמם, היה עליהם לתמוך טענתם בחוות דעת מטעמו. קביעה זו מקבלת משנה חשיבות בנסיבות דנן, שכן השמאי מטעם המשיבים אף הגיש חוות דעת משלימה מטעמו, (מיום 14.5.02 (ת/2)), כך שהייתה לו הזדמנות לעדכן את שוויו של הבית לנוכח מצב השוק, אך הוא לא עשה כן.

(גג) פסק הדין שעליו סומך ב"כ המשיבים את טענתו שבית המשפט מוסמך להעריך ירידת שווי בנסיבות כגון דא בדרך של אומדנא (ע"א (י-ם) קול נ' טאהר, תק-מח 99(3) 3190) אינו מסייע לו. שם העריך בית המשפט את ירידת שוויו של נכס בדרך של אומדנא דדיינא כאשר לא הובאו לפניו ראיות לעניין זה, אך נראה שלא הועלתה שם טענת דומה לזו שנטענה לפנינו, וממילא לא נדרש לה בית המשפט לגופה.

התוצאה היא שיש לבטל את הפחתת השיעור של 30% משוויין של ההשבחות.

5. (ה) חלוקת החצר

מערערים 2-1 טוענים ששגה בית משפט קמא כשקבע שעליהם להעביר את זכויותיהם, לרבות הזכויות בחצר הצמודה על פי המפות שצורפו לתצהירה של משיבה 6, וזאת מהטעמים האלה: הקביעה אינה מנומקת בפסק הדין; הקביעה עומדת בסתירה לקביעה אחרת שבפסק הדין: "ואולם לאחר פטירתה של המנוחה ועל פי צוואתה, ירשו הנתבעים מהמנוחה את מחצית הזכויות בחלקת משנה 1, לרבות בחצר הצמודה לה, ועל כן הם בעלים במשותף גם בחצר, שאיננה מחולקת בצורה כלשהי." (עמ' 12 סע' ח.4 לפסק הדין); התביעה לפירוק השיתוף נגעה אך ורק לתת חלקה 1, ובקביעה זו יש משום פירוק שיתוף ברכוש שמשותף לתתי חלקות 1 ו-2; על-פי הדין, אין לפרק שיתוף ברכוש משותף בבית משותף; קביעה זו פוגעת בזכויותיו של מערער 3, שהוא בעל זכויות בחלקת משנה 2, אך לא היה צד לת"א 1248/00, שבמסגרתו נדונה התביעה שכנגד. לכן, דין הקביעה להתבטל בהיותה פוגעת בו.

המשיבים טוענים שבית משפט קמא לא פרק את השיתוף בחצר, שמהווה רכוש משותף. לטענתם, הוכח בבית משפט קמא שקיים הסכם חלוקה פנימי בין בעלי הזכויות בחלקה (ובכלל זה מערער 3 וצד ג', משפחת כהן, שרכשו חלק מהזכויות בחלקה 54/2 ממערער 3) בנוגע לחצר הצמודה פיזית לכל אחת מתתי החלקות בחלקה, וזאת כאמור בסעיפים 9, 24 ו-24 לתצהיר משיבה 6.

אנו מקבלים גם את טענה זו של המערערים. בתביעה שכנגד התבקש פירוק שיתוף בחלקת משנה 1, ובחלקה זו בלבד. לית מאן דפליג שהחצר אינה חלק מחלקת משנה 1, כך שאי אפשר היה לכלול בהחלטה על פירוק השיתוף הוראות בנוגע לחצר. פירוק השיתוף בחלקת משנה 1, שיתבצע בדרך של מכירה כפי שנמכרים מעוקלים בלשכת ההוצאה לפועל, ממילא לא יתייחס לחצר.

6. 6. סוף דבר

הערעור מתקבל באופן הבא:

6. (א) על המשיבים לשלם למערערים, בנוסף לסכום שפסק בית משפט קמא, דמי שימוש חודשיים בסך 38.25 דולר (נכון למועד פסק דינו של בית משפט קמא) מחודש פברואר 1998 ועד מועד הגשת התביעה שכנגד (23.3.00);

7. (ב) אנו קובעים שפירוק השיתוף בחלקת משנה 1 יבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בלשכת ההוצאה לפועל. אנו ממנים את עו"ד חיים וינטראוב מרחוב ברקוביץ 4 תל-אביב כונס נכסים לצורך ביצוע המכירה. הכונס יצטייד בחוות דעת שמאית עדכנית, ויפנה לבית משפט קמא לצורך קבלת הוראות.

8. (ג) המשיבים ישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות הערעור וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים, בדואר רשום.

ניתן היום כ"ז באדר, תשס"ו (27 במרץ 2006) בהעדר הצדדים.

הילה גרסטל
, שופטת
אב"ד

עוזי פוגלמן
, שופט

אילן ש. שילה
, שופט










עא בית משפט מחוזי 1209/05 שלמה קרואני,יוסף קרואני,אברהם קרואני נ' שרה גיאת,שלום קרואני,רבקה דהרי,משה קרואני,צפורה גרפי,שושנה לאב,שאלתיאל קרואני,יואל קרואני,עזריאל קרואני (פורסם ב-ֽ 27/03/2006)