פסקי דין על עתידים יסוד המעלה בע"מ | פסקי דין על דניאל ספר

19834-08/19 א     04/02/2020




א 19834-08/19 עתידים יסוד המעלה בע"מ נ' דניאל ספר








בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת"א 19834-08-19 ספר נ' עתידים יסוד המעלה בע"מ





לפני כבוד השופט יאיר דלוגין

המבקשת (הנתבעת)
:
עתידים יסוד המעלה בע"מ
ע"י עו"ד אייל ברכה


נגד

ה
משיב (התובע)
:

דניאל ספר
ע"י עו"ד שירה זמלר






החלטה

לפני בקשה לדחיית חלק מהתביעה בשל הסכם פשרה שהושג בין הצדדים וכן בקשה לעיכוב הליכים ביחס לחלק אחר של התביעה דנא בשל הסכם בוררות.

רקע

1.
ביום 28.7.15 נחתם הסכם מכר בין הצדדים למכירת דירת דופלקס בפרויקט בנייה של המבקשת ברחוב יסוד המעלה 31 בתל-אביב.

2.
לפי סעיף 6.1 להסכם נקבע כי הדירה תימסר תוך 26 חודשים מחתימת ההסכם. כן נקבע בסעיף 6.4 להסכם כי המבקשת תוכל לדחות את מועד המסירה ב-60 יום מכל סיבה שהיא. בסעיף 6.5 נקבעו נסיבות שונות שבעטיין תוכל המבקשת לדחות את מועד המסירה.

3.
בהתאם לכך היה על המבקשת למסור את הדירה עד 1.10.17.

4.
ביום 28.1.18 נחתם הסכם בין הצדדים שהוכתר כ"הסכם פשרה". במסגרת הסכם זה נקבע כי נגרם עיכוב במסירה, כי הצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום עבור תקופת העיכוב מבלי שהמבקשת מקבלת על עצמה אחריות לאיחור וכי ישולם פיצוי של 5,700 ₪ לחודש עבור כל חודש של איחור מיום 1.11.17 ועד שהדירה תימסר. נקבע כי התשלום עבור התקופה 1.11.17 עד 1.2.18 יעשה עד יום 5.3.18 ועבור התקופה 1.2.18 והלאה, ישולם הפיצוי עד ה-5 לחודש מדי חודש עבור החודש הקודם.

5.
ביום 19.11.18 נמסרה הדירה למשיב. ביום 6.11.18 וביום 21.1.19 ניתנו חוות דעת על ידי מומחה מטעם המשיב ביחס לליקויים בדירה, שעלות תיקונם 57,400 ₪ כולל מע"מ, כאשר עלות התיקון לתובעים הנה גבוהה מהנזכר לעיל בכ-25%-30%.

6.
ביום 4.2.19 נשלח מכתב התראה מטעם המשיב על ידי בא כוחו, בו נדרשה המבקשת לשלם הפרשי פיצוי בגין איחור במסירה ל-13.5 חודשים בשל העובדה שדמי שכירות ראויים עומדים לפי הטענה על 7,000 ₪ וכי לאחר מה ששולם בפועל נותר חוב של 46,425 ₪. כן נדרשה המבקשת לשלם 43,420 ₪ בגין עלויות הנפקת ערבות בנקאית, לתקן את הליקויים בדירה ולשלם למשיב פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 50,000 ₪.

7.
ביום 17.2.19 השיבה המבקשת למכתב הנ"ל. לטענת המבקשת, המשיב חסום מלתבוע פיצוי נוסף על איחור במסירה, מעבר למה שסוכם בהסכם הפשרה. לגבי עמלת הערבות טענה המבקשת כי לפי הסכם המכר והדין, על המשיב לשאת בעמלה זו. לגבי הליקויים נטען כי עומדת למבקשת הזכות לבחון ולתקן את הליקויים הנטענים במסגרת תקופת הבדק וכי היא תבחן את הליקויים שפורטו בחוות הדעת וכי חלק מהליקויים אף תוקנו זה מכבר.

8.
על מכתב זה השיב ב"כ המשיב אשר טען בין היתר כי המשיב חתם על הסכם הפשרה רק כדי לקבל את החזקה בדירה ולהתחיל את חייו בדירתו החדשה וכי הפיצוי ששולם לא שולם כמחווה של רצון טוב.

9.
ביום 8.8.19 הגיש המשיב את התביעה דנא, בה הוא עותר לפיצוי בסך של 74,620 ₪ בגין ליקויי הבנייה, 44,550 ₪ בגין הפרשי פיצוי עבור איחור במסירה (13.5 חודשים כפול 3,300 ₪ (לפי 9,000 ₪ דמי שכירות ראויים פחות 5,700 ₪ ששולמו בפועל), 14,560 ₪ בגין אובדן ימי עבודה, 22,437 ₪ עבור חלק עמלת הערבות הבנקאית עבור תקופת האיחור ו-30,000 ₪ בגין עגמת נפש. כן תבע המשיב 1,500 ₪ עבור עלות הכנת חוות דעת.

10.
המבקשת הגישה בעקבות כך את הבקשה דנא, לעיכוב הליכי התביעה הנוגעים לליקויי הבנייה, בשל תניית בוררות וכן בקשה לדחיית התביעה שעניינה הפרשי פיצוי בגין איחור במסירה והשבת חלק היחסי של עמלת הערבות לתקופת האיחור וזאת משנחתם הסכם הפשרה בין הצדדים.

11.
המשיב בתגובתו טוען כי אין להסכם הפשרה תוקף, שעה שלפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה ועל כן תשלום הנמוך מהאמור בחוק, הוא בגדר התנייה אסורה כאמור. כן טוען המשיב כי ההסכם נכרת עקב כפיה ועושק.

12.
לעניין תניית הבוררות נטען כי המבקשת לא פעלה כדי לקיים את הבוררות ועל כן מנועה מלטעון לעיכוב ההליכים. המשיב מוסיף כי אין מקום לפצל את הדיון לבוררות ולבית המשפט וכי הדבר יגרום לכפל הליכים מיותר. כן נטען כי הסכם הבוררות הוא בגדר חוזה אחיד ותנאי מקפח.

13.
המבקשת מגיבה על כך בטענה כי המשיב היה מיוצג בעת שחתם על הסכם הפשרה, כי הוא עשה כן מרצון, כי לא הופעלו עליו לחצים כלשהם, כי המבקשת לא הייתה חייבת כלל לשלם פיצוי בגין האיחור וזאת שעה שהוא נגרם מסיבות שלא בשליטתה וכי המשיב לא העלה כל טענה כנגד חוקיות הסכם הפשרה עד לתגובתו לבקשה דנא ולא ביטל על כן את ההסכם תוך זמן סביר. לגבי הבוררות, נטען כי לא מדובר בתנאי מקפח וגם לא בחוזה אחיד שעה שניתנו והתקבלו הערות המשיב להסכם.

דיון
14.
בכל הנוגע לתניית הבוררות, יש לדחות את הטענה כי מדובר בתנאי מקפח. העברת הסכסוך אודות הליקויים לבורר מהנדס, אין בו כל קיפוח. גם בהליך בבית המשפט, ימונה מהנדס כאמור מטעם בית המשפט וההלכה היא כי בית המשפט יסטה מחוות דעת של מומחה מטעמו כאמור רק אם יש סיבות טובות לכך. לפיכך, הכרעה בנושא המקצועי של הליקויים בידי מהנדס בורר היא סבירה ובוודאי שאינה מקפחת במובן של מושג זה בחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982.

15.
בכל הנוגע לנכונות של המבקשת לנהל הליכי בוררות, אין להגיע למסקנה כי לא הייתה כזו או כי אין כזו. הדירה נמסרה בחודש נובמבר 2018. גם אם חוות הדעת הועברו למבקשת בסמוך לאחר שניתנו, הרי במכתב ההתראה מחודש פברואר 2019, דרש המשיב את ביצוע התיקונים ולא התדיינות משפטית בנושא. גם במכתב התשובה המשיך לדרוש את תיקון הליקויים. המבקשת מנגד לא הכחישה אחריותה לתקן ליקויים, גם אם לא הודתה מיד בכל הליקויים הנטענים וביקשה לבדוק את הנושא.

16.
מעבר להתכתבויות מחודש פברואר 2018 לא הוצגה פניה נוספת של המשיב אל המבקשת בטענה כי הוא מבקש לקיים התדיינות בנושא וכי מבחינתו אינו מתיר עוד למבקשת לבצע תיקונים בדירתו.

17.
המשיב פנה ישירות להגשת התביעה לבית המשפט ומכאן שלא ניתן לומר כי המבקשת לא הייתה מוכנה להתדיין בבוררות, שעה שכל הסכסוך היה עדיין בפסים של דרישות לבצע את התיקונים ולא הגיע לכדי מיצוי ולשאלה כיצד פותרים את המחלוקת והיכן יידון הסכסוך.

18.
לפיכך, אני מעכב בזה את הליכי התביעה דנא ביחס לתביעה בעניין ליקויי הבנייה.

19.
בכל הנוגע לראש הנזק של עגמת נפש, אותו תובע המשיב בגין הליקויים, הרי צודקת המבקשת בטענה כי עניין זה, אשר עולה מתשובתה כי לדידה אמור להתברר כאן, לא יכול להתברר בטרם קבע הבורר אם קיימים ליקויים אם לאו.

20.
בכל הנוגע לראש הנזק של אובדן ימי עבודה, לא ברור מכתב התביעה בגין מה נתבע ראש נזק זה, האם בשל אובדן ימי עבודה מהעבר או לעתיד ובגין מה אבדו ימי העבודה הנטענים, כך שלגבי ראש נזק זה, אני נמנע כרגע מלתת החלטה.

21.
בכל הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה וקבלת החזר של חלק יחסי מעמלת הערבות הבנקאית עבור תקופת האיחור, הסכם הפשרה היה לסילוק כל טענה או דרישה או תביעה לתשלום פיצויים או נזקים או כספים בגין איחור במסירה, כך שיש לראות את ההסכם ככולל גם ויתור על דרישה להשבת אותו חלק מעמלת הערבות ששולמה בגין תקופת האיחור.

22.
האם זכאי המשיב, חרף הסכם הפשרה, לתבוע הפרשי פיצוי בגין איחור במסירה (הנובעים מטענתו שלפיה סכום הפיצוי בהסכם הפשרה היה נמוך מהסכום שהיה צריך להשתלם לפי חוק המכר דירות), בשל סעיף 7א'(א) לחוק, הקובע כי אין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה?

23.
לדידי, התשובה חיובית ויש לדחות את בקשת המבקשת בעניין זה. הסכם הפשרה נחתם בטרם קבלת החזקה בדירה. בשלב כזה, הכוח בידי המבקשת. המחוקק מצא לנכון להגביל את כוח המוכר באמצעות סעיף 7א'(א).

24.
כפי שלא היה תוקף להסכם בין הצדדים לקבלת פיצוי הנמוך מהקבוע בחוק המכר לו הסכם כזה היה נחתם כחלק מהסכם המכר, אין תוקף להסכם כזה, גם אם נחתם לאחר חתימת הסכם המכר, אם נחתם לפני קבלת הדירה, כפי שארע במקרה דנא.

25.
ראה בעניין זה רת"ק 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' רחל אודליה שרון ואח', פורסם בנבו - פסקה רביעית בסעיף 7 לפסק הדין, בו בית המשפט המחוזי בב"ש דחה בר"ע על

פסק דין
של בית המשפט לתביעות קטנות, תוך כך שקבע כי הסכם הפשרה שנחתם באותו מקרה לפני קבלת החזקה בדירה ואשר כלל פיצוי הנמוך מהמגיע לפי חוק המכר דירות, אין לו תוקף, לנוכח הוראת סעיף 7א'(א) לחוק וכדברי בית המשפט:
"מעבר לכך, בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכר
בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראות
סעיף 7א(א) לחוק המכר
לפיהן :"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה..". מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכר
מנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה"
.

26.
משאין לתת תוקף להסכם בשל הנימוק הנ"ל, אין לי צורך לדון בשאלה האם עומדת למשיב עילה לביטול ההסכם מכוח טענת כפיה או עושק כדי שיוכל לתבוע פיצוי הסטטוטורי על האיחור במסירה.

27.
כמובן שקבלת תביעת המשיב בעניין הפרשי הפיצוי לגבי האיחור במסירה עדיין כפופה לכך שיוכיח כי הסכום שנקבע בהסכם הפשרה לא עומד בקנה אחד עם הסכום שהיה זכאי לקבל לפי החוק, אולם דחיית תביעתו בעניין זה על הסף, בשל עצם העובדה שהסכים לקבל את הסכום הנקוב בהסכם הפשרה, אין לה מקום, כאמור.

28.
ויובהר - מאחר והאיסור הוא אך ורק על תניות הפועלות לרעת הקונה, לעומת הזכויות הניתנות לו לפי חוק, הרי שלאותו חלק של ההסכם אשר כולל את עצם ההתחייבות של המבקשת לשלם פיצוי, יש לתת תוקף מלא, באופן שהיא לא תשמע בתיק דנא בטענות כנגד עצם זכותו של המשיב לקבל פיצוי ותוכל אך ורק להתייחס לגובה הפיצוי ולטעון ולהוכיח כי הוא עומד בקנה אחד עם הפיצוי לפי החוק.

29.
לעומת זאת, בכל הנוגע לתביעה להשבת חלק מעמלת הערבות בגין התקופה שבה חל האיחור, הסכם הפשרה מונע זאת שכן כאמור, הוא מגדיר בסעיף 2א' בצורה רחבה את סילוק הטענות ככולל
"...סילוק, מלא סופי ומוחלט של טענות ו/או דרישות ו/או תביעות הרוכש כלפי החברה ו/או כל מי מטעמה לתשלום פיצוים ו/או נזקים ו/או כספים כלשהם בגין איחורים במסירות הדירה..."
. הסעיף לא הגביל את הסילוק וויתור לפיצוי עבור דמי שכירות בלבד.

30.
חוק המכר דירות אינו כולל סעיף המזכה את הקונה בהשבת חלק מעמלת הערבות הבנקאית במקרה של איחור במסירת הדירה ועל כן לא ניתן לומר כי הסכם שבו הרוכש מוותר על כך, דינו להתבטל לנוכח סעיף 7א'(א).

31.
האם עומדת למשיב זכות לביטול הסכם הפשרה בטענה של כפיה ו/או עושק וזאת ביחס לעמלת הערבות? לבד מכך שטענות אלה נטענו בצורה לאקונית ביותר בתגובה לבקשה ולא בכתב התביעה, המקום שהיו צריכים להופיע בו, לרבות הכללת סעד של ביטול ההסכם בשל כך, הרי לכל הפחות, גם אם התקיימו תנאי כפיה ו/או עושק, היה על המשיב לבטל את ההסכם תוך זמן סביר.

32.
מעיון בחומר עולה כי לא באה טענה של ביטול ההסכם בשל עושק או כפיה בטרם שהועלו טענות אלה בתגובה לבקשה, כשנה לאחר שנמסרה הדירה ולאחר שההצדקה להימנע מלבטל את ההסכם (אי מסירת הדירה) כבר פגה.

33.
לפיכך, ביטול ההסכם בטענה זו נעשה זמן רב לאחר שתמה התקופה הסבירה בהקשר לכך ועל כן טענת העושק וכפיה נדחות בזה, כך שההסכם שריר ותקף ביחס לתביעה להשבת חלק מעמלת הערבות ובהעדר הגנה מכוח סעיף 7א'(א) לחוק, התביעה בעניין זה נדחית.


סוף דבר
34.
אני מעכב את הליכי התביעה ביחס לליקויים עקב תניית הבוררות. אם לא יסכימו הצדדים על בורר מהנדס, על המשיב לפנות ליו"ר לשכת המהנדסים לקביעת בורר.

35.
אני דוחה את התביעה ביחס לעמלת הערבות הבנקאית.

36.
אני מעכב את הליכי התביעה ביחס לרכיב של עגמת נפש עד למתן פסק הבורר. מוצע לצדדים בהסכמה להעביר גם עניין זה לבורר, כמו גם הוצאות חוות הדעת שנתבעו בתביעה.

37.
בתיק דנא אכריע אפוא, לפחות בשלב זה, רק בראש הנזק של איחור במסירה. לגבי ראש הנזק של אובדן ימי עבודה, הנושא יובהר בקדם ותינתן החלטה לגביו.

38.
על רקע התוצאה, כל צד יישא בהוצאותיו ביחס לבקשה דנא.

ניתנה היום, ט' שבט תש"פ, 04 פברואר 2020.










א בית משפט שלום 19834-08/19 עתידים יסוד המעלה בע"מ נ' דניאל ספר (פורסם ב-ֽ 04/02/2020)