פסקי דין על קיזר מרים | פסקי דין על סגל אלגרנטי דנית | פסקי דין על נחום שחל מאיה ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו

8539/18 ערר     15/03/2020




ערר 8539/18 קיזר מרים, סגל אלגרנטי דנית, נחום שחל מאיה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו




מדינת ישראל
מינהל התכנון – משרד האוצר
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב
בפני
ההרכב:
יו"ר הוועדה:
חבר הוועדה:
נציגת מתכננת המחוז:
סילביה רביד
, עו"ד
מר אור לוי, שמאי מקרקעין
הגב' יעל פרי
בעניין שבין:
1. קיזר מרים

2. סגל אלגרנטי דנית

3. נחום שחל מאיה
4. מונהייט חנה
5. שפיר איתמר
6. בריצמן גיל
7. ספיר עירן
8. שרוני ענבר מרים
9. גלעד אלדר ליאת
10. שחל שי
11. אלגרנטי שמואל
12. קסלר ביאטריס
13. הירשברג גליה
14. ברק אמנון
15. ברק כרמלה יטי
16. אדלר בריצמן אילת
17. לדרמן אבי
18. אלדר אבי
19. סגל תמר חיה
20. כהן מרדכי
21. כהן מרים
22. שרוני רמי
23. אבירם יוסף
24. קייזר דניאל
25. ספיר דנה
26. מונהייט דניאל
27. רביץ רון קרן
28. רביץ אור
29. רביץ ברק
ע"י עו"ד מורן גור
, עו"ד אור דבוש דבורי
, עו"ד משה בן אהרן
העוררים

- נגד -
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו
ע"י עו"ד אוהד אדיר
המשיבה

בעניין:
גוש/חלקה:
גוש 6628, חלקה 705
כתובת המקרקעין:
רח' דב גרונר 21, תל אביב – יפו

החלטה

פתח דבר
1. בפני
נו ערר שעניינו בדרישת היטל השבחה, המתבססת על שומתה של השמאית, הגב' גלית אציל-לדור, מיום 28.10.2018 מטעם הוועדה המקומית (להלן: "שומת הוועדה המקומית") בגין הנכס שברח' דב גרונר 21 בתל אביב (תתי חלקות 65-96 בחלקה 705 בגוש 6628). דרישת התשלום הוצאה בעקבות מימוש בדרך של קבלת היתר לתוספת מרפסות בבניין. במסגרת השומה נשומה השבחה בגין תכנית מספר תא/3897, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 07.03.2012 (להלן: "התכנית").

2. עסקינן באחד מתוך 6 עררים המעלים שאלות דומות ואשר נדונו בפני
ועדה זו במאוחד ביום 29.01.2020.

3. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות העוררים ואת התשובות להן החלטנו לדחות את הערר.

4. מאחר שהעוררים הודיעו במסגרת הודעתם מיום 20.02.2020 כי הם מבקשים למנות שמאי מייעץ, ימונה שמאי מייעץ, אשר יתן את חוות דעתו המייעצת בהתאם לאמות המידה בהחלטה זו. העוררים יגישו שומה נגדית בתוך 60 ימים ורק לאחר הגשתה תפעל המזכירות למינוי שמאי מייעץ.

המסגרת הנורמטיבית
5. על המקרקעין חלה תכנית מפורטת תא/1722 (להלן: "תכנית 1722") שפורסמה למתן תוקף בשנת 1975. בסעיף 9(ב) לתכנית נקבע כדלקמן:

"לפני מתן היתר בניה לבנין אחד או קבוצת בנינים באחד מגושי הבנינים המוזכרים לעיל יש להכין תכנית עצוב ארכיטקטוני לכל גוש הבנינים הנדון ולאשרה. תכנית עצוב ארכיטקטוני זו תהווה מסגרת מחייבת את כל הבנינים בגוש הבנינים הנדון והועדה המקומית לא תהיה רשאית להוציא היתרי בניה לבנינים בגוש הבנינים הנדון אלא על פי תכנית העצוב הארכיטקטוני המאושרת".

6. ביום 20.07.1978 אושרה תכנית עיצוב 1722(4), אשר חלה בין היתר על הבניין מושא הערר. סעיף 9 לתכנית העיצוב קובע כי קווי הבניין יהיו כמפורט בגיליונות התשריטים והנספחים והכל בהתאם לקווי הבניין שנקבעו בתכנית 1722.

7. ביום 07.06.1990 אושרה תכנית עיצוב מספר 1722(4/ב), אשר מטרתה הייתה לאפשר הוספת יציאות לגג מתוך הדירות העליונות של הבניינים מס' 45-49 ולעצב מחדש את גגות הבתים הנ"ל והתירה הקמת חדרי יציאה לגג בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר.

8. ביום 07.03.2012 פורסמה למתן תוקף התכנית, אשר מטרתה בין היתר, ביטול הדרישה להכנת תכנית עיצוב ארכיטקטוני.

9. במסגרת עיקרי הוראות התכנית, כמפורט בסעיף 2.2 להוראותיה, צוין בין היתר, כי ביטול הדרישה לתכנית העיצוב הארכיטקטונית תאפשר תוספת שטחים עיקריים עבור בניית מרפסות אחת מעל השנייה ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין. כן נקבע כי יש בתכנית משום התרת קו בניין חדש להקמתן של מרפסות אלה (קו בניין מדוד מחזית הבניין הקיים, עד 3 מ' ממנו ועד קו המגרש לפי הקטן מביניהם (סעיף 1.9 להוראות).

10. פרק זה לא יהיה שלם ללא הפניה לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשס"ח-2008 (להלן: "תקנות המרפסות"), הקובעות בסעיף 2(ב) להן הוראות מעבר כדלקמן:

"בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו – גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה:

1. גזוזטרה ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין;
2. עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור בפסקה (1), יבוא השטח העודף במניין השטח העיקרי המותר לבנייה;
3. גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו;
4. לעניין תקנת משנה זו, "דירה"- כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק."

טענות העוררים
11. העוררים טוענים כי דרישת ההיטל שגויה, שכן יש בה משום התעלמות מתקנות המרפסות הקודמות לתכנית. כן היא שגויה, שכן היא מניחה כי אלמלא אישור התכנית לא ניתן היה להקים מרפסות במקרקעין. עוד היא שגויה בכך שניתנה הבכורה להגבלה העיצובית מכוח תכנית 1722, בעוד שכל בקשה להיתר על פי תקנות המרפסות מציגה פרוגרמה עיצובית כהליך שבשגרה.

12. העוררים טוענים כי בהתאם לתקנות המרפסות מוקנית לכל בעל זכות בנכס במדינת ישראל הזכות להקים מרפסת, זאת ללא תשלום היטל השבחה. ממילא היה בידי העוררים ככל אדם אחר לממש היתר בנייה למרפסות בשטח של 12 מ"ר בביתם, בפטור מהיטל. בנסיבות אלה מחולל ההשבחה בענייננו אינו התכנית אלא תקנות המרפסות.

13. העוררים טוענים כי התנאים המצטברים לקיומה של השבחה על פי הוראת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אינם מתקיימים. דהיינו, יש להצביע על עליית שווי המקרקעין עקב אישור התכנית כתנאי להשתת היטל השבחה.

14. בענייננו, ההשבחה אינה מתקיימת בשל אישורה של התכנית. שכן כאמור עסקינן בזכות שקיימת לבעלי הזכויות בנכס מכוחן של תקנות המרפסות, שמימושה אינה כרוך בתשלום היטל. במקרה הנוכחי לא מתקיים קשר סיבתי בין עליית שווי המקרקעין לבין התכנית.

15. העוררים טוענים כי 12 מ"ר המאוזכרים בתכנית, מקורם בתקנות המרפסות וקיימת זהות מוחלטת בין מניין השטחים המותר מכוח התכנית לבין זה המותר מכוח המרפסות וכל תכליתה של התכנית היא גביית היטל השבחה, תוך ניסיון לעקוף את הוראות המחוקק. מאחר ששטח התמורה זהה בין התכנית לבין תקנות המרפסות, יש כדי לקבוע כי ניתן לעשות שימוש בתקנות המרפסות. לעניין זה מפנים העוררים לערר (מרכז) 309/08 צרפתי שמעון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה (פורסם בנבו, 08.11.2009) (להלן: "עניין צרפתי").

16. העוררים מציינים כי במקרה הנוכחי נבנו חלק מן המרפסות מושא הבקשה להיתר בקווי הבניין המקוריים ולא בקווים המקלים שנקבעו בתכנית. עניין זה לא השתקף בשומת הוועדה המקומית.

17. יש לדחות את טענת הוועדה המקומית כי אישור התכנית המבטל את הדרישה להכנת תכנית עיצוב הינו בבחינת אירוע מחולל השבחה. תכנית עיצוב אינה חייבת בהיטל השבחה, שכן אינה תכנית כהגדרתה בתוספת השלישית

18. התכנית אמנם ביטלה את הצורך בהכנת תכנית עיצוב, אך בענייננו בקשה להיתר לגזוזטראות ערב התכנית, על פי תקנות המרפסות, התאפשרה בכל מקרה כהליך שבשגרה לצד הצגת הבינוי בבקשה להיתר עצמה. אין המדובר על הכנת תכנית מתאר מקומית ומחוזית הדרושה פרסומים והליכים נפרדים מהבקשה. העוררים טוענים כי לו הייתה מוגשת בקשה כזו ערב אישור התכנית לא היה מקום לסרב לה, שכן שיקול הדעת שלא לאשר בקשות להיתרים על פי התקנות הוא שיקול דעת מוגבל לנסיבות חריגות ולמצבים מיוחדים. אין לטעון אפוא כי מחולל ההשבחה היא התכנית, בייחוד כשהתכנית לא יצרה את האפשרות להקמת המרפסות אלא לכל היותר הביאה לחיסכון בשעות עבודה של תכנון אדריכלי. העוררים מפנים כאסמכתא לטיעוניהם בין היתר לערר (מרכז) 225/10 בן ישראל יהודית נ' הוועדה המקומית לתו"ב רעננה (פורסם בנבו, 22.11.2010) (להלן: "עניין ישראל יהודית") וכן לערר (מרכז) 224/11 ביידר אלי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (פורסם בנבו, 11.09.2011) (להלן: "עניין ביידר"). בהחלטות אלה נקבע שאין בסמכותה של הוועדה המקומית לשלול זכויות הנובעות מתקנות המרפסות.

19. תקנות המרפסות חלות רק על גזוזטראות המגדירות מבחן נהיר מהן המרפסות שתוגדרנה כגזוזטרה. ככל שהמשיבה תוכיח בתשובתה כי המרפסות שאושרו על ידה אינן גזוזטרה הרי שאין חולק בדבר החבות בהיטל השבחה. לעניין ההבחנה בין מרפסת לגזוזטרה קבעה כב' השופטת ז' בוסתן בעמנ (מרכז) 6443-12-10 דיור ב.פ.בעמ נ' עיריית רחובות (פורסם בנבו, 29.11.2011), כדלקמן:

"תקנות חישוב שטחים מגדירות "גזוזטרה" ומאבחנות בין "גזוזטרה" ו"מרפסת". "מרפסת" איננה מוגדרת בתקנות חישוב שטחים ואף לא נמצאה הגדרה למונח זה בחוק ובתקנות העוסקים בתכנון ובניה. אולם, מהגדרת המונח "גזוזטרה" עולה כי כל גזוזטרה היא מרפסת, אך לא כל מרפסת היא גזוזטרה. גזוזטרה היא מקרה פרטני של מרפסת ומוגדרת כמרפסת הבולטת מקירותיו החיצוניים של הבניין (מרפסת קונזלית). קבלת פרשנותן של המערערות – כי כל המרפסות, לרבות אלו שבשלוש הקומות העליונות, הן גזוזטרות – תאיין את ההבחנה בין מרפסת וגזוזטרה. האבחנה בין מרפסת לגזוזטרה מודגמת בצורה מיטבית בבנין נשוא השומה. בעוד שהמרפסות בשלוש הקומות העליונות אינן נכנסות להגדרת גזוזטרה בהיותן מרפסות שאינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין אלא תחומות בשתי דפנות צדדיות, הרי שהמרפסות בשאר הקומות עונות להגדרה".

20. בעניין שבפני
נו מדובר בגזוזטראות ולא במרפסות, שכן המדובר בגזוזטראות זיזיות החשופות ב-3 פאות ושטחן אינו עולה על 12 מ"ר.

21. העוררים מפנים אל הסדר פשרה שנחתם בערר 85287/16 בעלי הזכויות ברח' ברזאני 11, תל אביב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו
. בהסדר זה אישרה הוועדה כי במצב קודם ניתן היה להקים מרפסות מכוח תקנות המרפסות וכי אין בתכנית העיצובית כל מגבלה על מימוש הזכויות מכוח תקנות המרפסות. יש להחיל הודעה זו גם בענייננו. עוד מפנים העוררים להסדרים לביטול השומות ביחס לברזאני 1, ברזאני 5 וברזאני 7 בהם הושגו הסדרים דומים.

22. אשר על כן, דין דרישת ההיטל להתבטל.

טענות המשיבה
23. המשיבה טוענת כי דין הערר להידחות.

24. התכנית הינה בבחינת אירוע מחולל השבחה, שכן היא ביטלה את הצורך בשינוי תכנית עיצוב לצורך הקמת מרפסות וכן שינתה את קווי הבניין.

25. במקרה הנוכחי, במצב הקודם לא הייתה אפשרות להקמת מרפסות אלא בכפוף לתיקון תכנית העיצוב שלא אפשרה הקמת מרפסות. לפיכך, כל בקשה להיתר, המהווה שינוי בעיצוב, הצריכה הכנת תכנית עיצוב ארכיטקטונית חדשה ואישורה על ידי הוועדה המקומית ועל ידי הוועדה המחוזית. כמו כן, במצב הקודם לא ניתן היה להקים את המרפסות בשל מגבלות קווי הבניין. במצב החדש, התכנית "שחררה" הלכה למעשה שטחי המרפסות, לאחר שביטלה בהוראותיה את הדרישה להכנת עיצוב ארכיטקטונית חדשה וכן אפשרה קווי בניין המאפשרים הקמת מרפסות. הפער בין המצב החדש למצב הקודם נשום בשומת הוועדה המקומית.

26. המשיבה לא חייבה את העוררים בגין תוספת שטחים עיקריים עבור בניית המרפסות, אלא בגין ביטול הדרישה להכנת תכנית עיצוב אדריכלית ושינוי קווי הבניין.

27. עיון בתשריט תכנית העיצוב 1722(4) מלמד כי זה קבע את אופן העמדת הבניינים, הוראות גמר פיתוח חצרות והחניות, בלא כל אפשרות להקמת מרפסות.

28. על כן לא ניתן היה להקים מרפסות במצב הקודם ללא הכנת תכנית עיצוב חדשה המאפשרת הקמת המרפסות.

29. התכנית, אשר ביטלה את הדרישה להכנת/תיקון תכנית עיצוב ארכיטקטונית, מהווה תכנית משביחה ומאפשרת את הקמת המרפסות.

30. על כן, לתקנות המרפסות אין כל נפקות בענייננו, היות שמהות ההשבחה כאמור בשומת הוועדה המקומית אינה בשל תוספת השטח להקמת המרפסות כי אם בשל ביטול הצורך בשינוי תכנית העיצוב לצורך הקמת המרפסות.

31. הזכויות להקמת המרפסות בבניין "השתחררו" עם אישורה של התכנית.

32. אלמלא אישורה של התכנית לא ניתן היה לממש את זכויות הבנייה על פי תקנות המרפסות ועל כן אין מקום לקבוע השבחה במצב הקודם.

33. פעולת תיקון תכנית עיצוב אינה עניין של מה בכך. תכנית העיצוב 1722(4) חלה על פי הוראותיה על בניינים מס' 45-49 בתכנית 1722, כך שככל שמבוקש תיקון תכנית העיצוב יש צורך בהתארגנות משותפת של כל קבוצת הבניינים הנ"ל בבקשה לאישור תכנית עיצוב חדשה, הטעונה אישור הוועדה המקומית ואישור הוועדה המחוזית.

34. המשיבה מפנה כאסמכתא לטיעוניה להחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 85081/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ארמן פרץ (פורסם בנבו, 09.08.2017). במהלך הדיון הפנתה המשיבה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בעמנ (ת"א) 31336-07-18 ארמן פרץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 01.08.2019) (להלן: "עניין ארמן פרץ"). ברמ 6547/19 ארמן פרץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 25.12.2019) על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב נדחה על ידי בית המשפט העליון.

35. מכל האמור לעיל עולה כי קונה סביר בשוק החופשי "במצב הקודם" לא היה מעריך, למקרא הוראות תכנית 1722 ותכנית העיצוב 1722(4), כי ניתן להקים מרפסות בבניין וזאת לנוכח המגבלה בתכנית העיצוב.

36. המשיבה מפנה כאסמכתא לטיעוניה להחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 85111/11 נגה לוסטיג נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם בנבו, 03.09.2015) (להלן: "עניין לוסטיג"), בו נקבע כי קונה סביר היה מביא בחשבון כי במועד הקובע לא היה ניתן לנצל את האפשרות להגבהת הגג והגדלת הזכויות על פי תכנית ג/1. זאת מאחר שעל הנכס חלה תכנית מאושרת לגבי עיצוב הגג.

37. כן מפנה המשיבה לשומתה המכרעת של השמאית המכריעה, הגב' נאוה סירקיס, ביחס לנכס המצוי ברח' קשאני אליעזר 3ב בת"א בה נקבע כי קונה סביר במצב הקודם היה מעריך כי לא ניתן להקים חדרי יציאה לגג מכוח תכנית ג/1 ובשל מגבלה בתכנית העיצוב.

38. ככל שמבקש היתר היה פונה למשיבה ערב אישורה של התכנית בבקשה להקמת מרפסות ללא תיקון תכנית העיצוב הרי שבנסיבות אלה הייתה המשיבה מחויבת לסרב ליתן היתר בנייה כמבוקש.

39. הנה כי כן, בעוד שבהתאם להוראת תכנית 1722 ותכנית העיצוב לא ניתן היה להקים ב"מצב קודם" מרפסות בבניין, הרי שבעקבות אישורה של התכנית התאפשר הדבר לראשונה, ללא צורך בתיקון תכנית העיצוב.

40. למעלה מן הצורך יאמר כי ממילא תקנות המרפסות מחריגות עצמן מקום בו קיימת הוראה מפורשת אחרת בתכנית. זאת, לפי סעיף 13(ב)(1) לתקנות, הקובע כדלקמן:

"נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;"

41. בענייננו קיימת הוראה מפורשת אחרת, שכן בסעיף 9(ב) לתקנון תכנית 1722 נקבע כי "הוועדה המקומית לא תהיה רשאית להוציא היתרי בנייה לבניינים בגוש הבניינים הנדון אלא על פי תכנית העיצוב הארכיטקטוני המאושרת".

42. יש לדחות את טענת העוררים כי סמכותה של המשיבה לסרב לבקשה להיתר, בשל מגבלות בינוי, הינה מצומצמת ומוגבלת ועל כן ניתן היה להקים מרפסות גם ערב אישורה של התכנית. המשיבה טוענת כי טענה זו הינה טענה מתחום הרישוי והדיון בוועדת הערר לפיצויים אינו האכסניה המתאימה לדיון זה. יתרה מזו, סירובה של הוועדה המקומית לאשר היתר להקמת מרפסות עובר לאישורה של התכנית, מקורו בסעיף 9 לתכנית 1722 המורה כי "הבנייה בשטח התכנית תותר אך ורק בהתאם לתכנית עיצוב ארכיטקטוני".

43. אשר לדוגמאות שהובאו בעניין ישראל יהודית ובעניין ביידר הרי שבמקרים הללו לא דובר במגבלת בינוי המעוגנת בתכנית עיצוב אלא בעמדה נקודתית של הוועדה המקומית. בענייננו כאמור, קיימת הוראה מפורשת בתכנית 1722 האוסרת על הוצאת היתר הבנייה אלא על פי תכנית העיצוב. על כן, ההפניה לאסמכתאות אלו אינה במקומה.

44. המשיבה מפנה כאסמכתא לטענתה להחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 85156/13 אלרוד אלכסרוד דן ואילנה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (לא פורסם) בו בהמלצת ועדת הערר נמחק הערר ללא צו להוצאות תוך שוועדת הערר הביעה את דעתה כי ב"מצב הקודם" לא ניתן היה להקים מרפסות.

45. עוד מפנה המשיבה לשומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר אייל יצחקי, מיום 11.12.2012, לגבי הנכס שברח' משה 9, ת"א, שבו נפסק כי קיימת השבחה בגין הזכויות למרפסות כתוצאה מאישורה של התכנית.

46. כן מפנה המשיבה לשומתה המכרעת של השמאית המכריעה, הגב' נורית ג'רבי, מיום 30.10.2013, לגבי הנכס ברח' דרזנר יחיאל 12, ת"א, בה נקבע כי תכנית העיצוב מחייבת וכי כל שינוי בה מחייב תיקון ועל כן לצורך מימוש שטח הגזוזטראות הייתה נדרשת הכנת תכנית עיצוב ארכיטקטונית מתוקנת.

47. המשיבה מציינת כי ביטול מגבלה נקבע בפסיקה ככזה המהווה מאורע מחולל השבחה "בדרך אחרת" ומפנה לפסק הדין בעא 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו [6 עמ'] , נב(5) 715 (פורסם בנבו, 04.01.1999) (להלן: "עניין סי אנד סאן ביץ'") וכן להחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 85242/11 גל קנז נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (פורסם בנבו, 03.09.2015), בה נקבע כי ככל שקיימת מגבלה נורמטיבית הרי שלאחר הסרתה ניתן לחייב בגין השטחים ה"משוחררים".

48. המשיבה טוענת כי המקרה הנוכחי שונה בנסיבותיו מהמקרה ברח' ברזאני 11, בו הוסכם לתקן את השומה ולייתר את הצורך בהכרעה בערר. שכן, במועד הכנת התשובה לערר התברר כי באותו עניין, ובשונה מענייננו, ניתן היה להקים מרפסות מכוח תקנות המרפסות ב"מצב הקודם" מאחר שלא הייתה מגבלת בינוי בהתאם לתכנית הבינוי של תכנית תא/1253/א. הוא הדין ביחס לביטול השומות ביחס לרחוב ברזאני 1, 5 ו-7.

49. המשיבה דוחה את הטענה כי יש רלבנטיות כלשהי מבחינת קביעת ההשבחה למיקום המרפסות ביחס לקווי הבניין המקלים שבתכנית.

50. אשר על כן, דין הערר להידחות.

דיון והכרעה
51. לאחר ששקלנו את טענות העוררים ואת התשובות להן, החלטנו כי דין הערר על עצם החיוב להידחות.

52. סעיף 9 לתכנית 1722 דורש כתנאי להוצאת היתרי בנייה הכנתן של תכניות עיצוב, אשר יוכנו על ידי הוועדה המקומית והמחוזית. זאת, כדי להבטיח תכנון וביצוע נאות בשכונה. עוד קובע סעיף 9(ב) כדלקמן:

"לפני מתן היתר בניה לבנין אחד או קבוצת בנינים באחד מגושי הבנינים המוזכרים לעיל יש להכין תכנית עצוב ארכיטקטוני לכל גוש הבנינים הנדון ולאשרה. תכנית עצוב ארכיטקטוני זו תהווה מסגרת מחייבת את כל הבנינים בגוש הבנינים הנדון והועדה המקומית לא תהיה רשאית להוציא היתרי בניה לבנינים בגוש הבנינים הנדון אלא על פי תכנית העצוב הארכיטקטוני המאושרת".

53. בשנת 1978 אושרה תכנית העיצוב 1722(4), ובשנת 1990 אושרה תכנית העיצוב 1722(4/ב), אשר חלות בין היתר על הבניין מושא הערר ואשר אינן מאפשרות את בנייתן של מרפסות לבניין.

54. יש לראות בתכנית העיצוב כבעלת מעמד משפטי מחייב, אשר משלים את תכנית 1722. זאת הגם שקיימת אפשרות לשנות את תכנית העיצוב ללא צורך בהליך תכנוני להכנת תכנית אלא באותו האופן בו אושרה, דהיינו לאחר אישורן של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית כאחד, כקבוע בתכנית 1722.

55. על מעמדה של תכנית העיצוב במקרה כגון זה עמדנו בהרחבה בהחלטתנו בערר (ת"א) 8185-07-18 יוסף שמר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (פורסם בנבו, 03.10.2019). באותו עניין נדונה תכנית תא/1631/א, אשר קבעה בדומה לענייננו כי הבנייה בשטח התכנית תותר אך ורק בהתאם לתכנית עיצוב ארכיטקטונית, אשר תאושר על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית. באותו עניין אושרה תכנית עיצוב שאינה מאפשרת בנייתם של חדרי יציאה לגג ועל כן קבענו כי עם אישורה של התכנית, אשר במסגרתה בוטלה הדרישה להכנת תכנית העיצוב, התאפשרה הזכות מכוח תכנית ג/1 להקים חדרים על הגג. על כן, התכנית הינה אירוע מחולל השבחה.

56. הפנינו לפסק דינו של בית המשפט העליון בעפ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נ' מדינת ישראל, נה(2) 112 (פורסם בנבו, 07.01.2001), בו נקבע כי תכניות העיצוב והבינוי קיימות בצורות שונות וספק אם דין אחד חל על כולם. עוד נקבע באותו עניין כי תכנית הבינוי הינה בעלת מעמד משפטי כמו התכנית אליה צורפה, וכי הפרת הוראותיה הינה כהפרת הוראות התכנית. כן הפנינו לפסק הדין בגץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל-אביב, לו(1) 817 (פורסם בנבו, 04.02.1982), בו התייחס בית המשפט העליון לתכנית העיצוב כ"כלי אשר מתוכו ייצקו תוכן מגובש לתוך תכנית המסגרת" תוך שהוא קובע כי "בהיות שתי התכניות משלימות זו את זו הרי רק לאחר התגבשות השלמות שבתכנית ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה על פיהן".

57. על כן, על מנת לממש את בניית המרפסות על פי תקנות המרפסות לא די היה בהגשת בקשה להיתר. שכן, אם הייתה מוגשת בקשה להיתר בלבד דינה היה להידחות לאור הוראת סעיף 9(ב) לתכנית 1722. שכן, בניית המרפסות אינה תואמת את תכניות העיצוב 1722(4) ו-1722(4/ב). על מנת לאשר את הבקשה להיתר שומה היה על מגיש הבקשה להגיש גם תכנית עיצוב חדשה, אשר טעונה הייתה אישור של הוועדה המקומית והמחוזית כאחד, כקבוע בהוראות תכנית 1722.

58. כקבוע בדברי ההסבר של התכנית מטרת אישורה של התכנית היה ביטול הדרישה להכנת תכנית העיצוב הארכיטקטונית. במסגרת דברי ההסבר צוין כדלקמן:

"במרבית התכניות הראשיות החלות בתחום שכונת רמת אביב ג', קיימת דרישה להכנת תכנית עיצוב ארכיטקטונית, לכל מקבץ בניינים או בניינים בודדים. הוראה זו מהווה תנאי להוצאת היתרי בנייה, ההסבר לכך הוא הבטחת תכנון נאות לשכונה. תכניות אלו אושרו ע"י הועדה המקומית והועדה המחוזית ולפיהן נבנתה השכונה.
כתוצאה מכך, כיום, הן בבנייני קוטג'ים הן בבתי קומות, כל בקשה להיתר המהווה שינוי בעיצוב חזיתות הבניין או בפיתוח החצרות, מצריך הכנת תכנית עיצוב ארכיטקטוני חדשה ואישורה ע"י הועדה המקומית והועדה המחוזית או לחילופין שינוי הוראות בינוי באמצעות תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית.
לדוגמה: בבתי קומות הבקשות השכיחות הן, הוספת מרפסות לפי התקנות החדשות, הקמת חדרי יציאות לגג לפי תכנית מתאר ג-1, חיזוק המבנה והרחבת דירות עפ"י תמ"א 38... תכנית זו באה לבטל את הדרישה להכנת תכנית עיצוב ארכיטקטונית חדשה למבני ציבור וכן עבור בנייני מגורים קיימים במטרה להקל על התושבים המבקשים לחזק ולשדרג את קניינם בהליך של היתר בנייה בלבד".

59. מן המקובץ עולה כי עובר לאישור התכנית ובהתאם למצב התכנוני לא ניתן היה ללא שינוי תכנית העיצוב להקים מרפסות כלל. עם ביטולה של דרישה זו להכנת תכנית העיצוב מתאפשרת הזכות להקים מרפסות. על כן, המועד הקובע הוא מועד אישורה של התכנית, אשר הינה אירוע מחולל השבחה.

60. תכנית העיצוב, ככזו, אינה בבחינת תכנית המהווה אירוע מס. ואולם, ההשבחה במקרה שבפני
נו אינה נובעת מאישורה של תכנית עיצוב אלא מאישורה של התכנית שהינה תכנית המהווה אירוע מס כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק.

61. וראה גם עניין לוסטיג בו נקבע כי תכנית ג/1 לא אפשרה בנייה בנכס בהתאם להוראותיה ולא יצרה השבחה, אלא שהשבחה זו נוצרה כתוצאה מאישורה של תכנית אשר ביטלה את הדרישה להכנת תכנית עיצוב ארכיטקטוני כפי שנקבעה בתכניות שונות ובהן גם בתכנית מושא הערר שם.

62. התכנית ביטלה את הצורך בהכנת תכנית עיצוב חדשה ובכך ביטלה מגבלה נורמטיבית. על כן מדובר בהשבחה ב"דרך אחרת" כמשמעותה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית. זאת כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין סי אנד סאן ביץ' בעמ' 719, כדלקמן:

"... בדומה מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי ואפשרה קבלת היתרי בנייה, חייב בהיטל השבחה.
נפנה עתה ללשון החוק. החוק קובע כי ההיטל מוטל על השבחה של מקרקעין. בענייננו, השבחה זו נובעת מעליית ערכם עקב תכנית מפורטת. פשיטא שחובת ההיטל חלה מקום שהשבחה באה "...מחמת הרחבתן של זכויות הניצול..." (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק). אך חובה זו אינה מוגבלת למקרים של השבחה עקב הרחבת זכויות ניצול... זהו המקרה שלפנינו. אישור התכנית הביא – שלא בדרך של הרחבת זכויות הניצול – לעליית שווי המקרקעין. אכן, הרשות המקומית נשאה בהוצאות תכנון ופיתוח, שאפשרו לה לפרסם את תכנית 1700ב. על בעל המקרקעין לשאת בהוצאות עליה. אישור התכנית הביא "בדרך אחרת" – כלומר באמצעות קביעה כללית להוציא פוטנציאל הבנייה מהכוח אל הפועל – לעליית שווי המקרקעין. בגין עלייה זו על בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבחה".

63. כן ראו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין ארמן. בר"מ על פסק הדין נדחה על ידי בית המשפט העליון (בר"מ 6547/19). באותו מקרה נקבע כי אירוע המס הינו אישור הקלה והמועד הקובע הוא מועד אישור ההקלה. המדובר בהקלה, אשר במסגרתה נוידו זכויות לקומה העליונה ובכך הוגדלה תכסית הקומה באופן המאפשר בנייה מכוחה של תכנית ג/1. נקבע כי ההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה וביחס אליו תיערך השומה. קביעות אלה יפות לענייננו בהתאמה בהתייחס לאישורה של התכנית, אשר כאמור לעיל היא זו שהינה אירוע מחולל השבחה בערר שבפני
נו.

64. שקלנו את טענותיהם הנוספות של העוררים ואף דינן של אלו להידחות. אמנם אלמלא המגבלה שנקבעה בתכנית 1722 ובתכניות העיצוב 1722(4) ו-1722(4/ב), ניתן היה להקים מרפסות בהתאם לתקנות המרפסות ללא שאלו היו מחויבות בהיטל השבחה. שכן, התקנות אינן בבחינת אירוע מס כהגדרתו בתוספת השלישית. סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר השבחה כ"עליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" והגדרה זו אינה כוללת תקנות. ואולם, במקרה הנוכחי האירוע שחולל את ההשבחה הוא אישורה של התכנית המהווה אירוע מס כהגדרתו בתוספת השלישית וההשבחה הינה עצם האפשרות להקים את המרפסות, מקום שערב אישור התכנית לא ניתן היה לעשות כן כפי שהובהר לעיל.

65. המסקנה מן האמור היא כי עסקינן באירוע מס חייב ולא בהחלתן הישירה של התקנות שאינן בגדר אירוע מס.

66. כאמור, הזכות להקים את המרפסות מכוחן של תקנות המרפסות אינה אירוע מס מאחר שתקנות אינן כאמור בגדר אירוע משביח. אין המדובר בשטחים לגביהם חל פטור ספציפי בתוספת השלישית, כגון שטחי ממ"דים. שאז נשאלת השאלה האם דינם להיות חייבים במקרה כגון זה, כאשר ביחס אליהם יש פטור ספציפי בתוספת השלישית, ובנייתם התאפשרה כתוצאה מאישורה של תכנית.

67. עיינו בהחלטה בעניין צרפתי, במסגרתה נדונה פרשנות תקנה (ג) לתקנות המרפסות, אשר קובעת כי אם בתכנית נקבעה הוראה מיוחדת בעניין חישוב שטחה של גזוזטרה, יחולו הוראות התכנית. באותו עניין נקבע כי מקום בו תכנית קובעת שטח העולה על שטח או הוראות תקנות המרפסות, תחולנה הוראות התכנית. ומקום בו אותן הוראות בתכנית קובעות שטחים קטנים מאלו הקבועים בתקנות המרפסות, תחולנה הוראות תקנות המרפסות. החלטה זו, בכל הכבוד, אינה רלוונטית לענייננו. שכן בענייננו השאלה אינה מה היחס בין הוראות התכנית לבין הוראות תקנות המרפסות אלא כאמור, האם כתוצאה מאישור התכנית ניתן לחייב בגין שטחי המרפסות לאור ביטול המגבלה שעניינה בצורך בשינוי תכנית העיצוב.

68. בניגוד למקרים שהוצגו בעניין רחוב ברזאני, במקרה שבפני
נו תכנית העיצוב 1722(7) קובעת מגבלה על הקמת מרפסות ועל כן הסדר הפשרה באותם מקרים אינם רלבנטיים לענייננו.

69. מן המקובץ עולה כי אנו דוחים את טענות העוררים כנגד עצם החיוב.

70. מאחר שהעוררים הודיעו במסגרת הודעתם מיום 20.02.2020 כי הם מבקשים למנות שמאי מייעץ, ימונה שמאי מייעץ, אשר יתן את חוות דעתו המייעצת בהתאם לאמות המידה בהחלטה זו בקשר עם גובה ההשבחה מושא החיוב.

71. העוררים יגישו שומה נגדית בתוך 60 ימים ורק לאחר הגשתה תפעל המזכירות למינוי שמאי מייעץ.

72. העוררים יהיו רשאים להודיע בתוך 7 ימים כי הם חוזרים בהם מבקשתם למנות שמאי מייעץ. זאת, בהתאמה לעמדה שהציגו בדיון. במקרה כזה תהפוך שומת הוועדה המקומית לסופית.

73. הצדדים יוכלו להגיש התייחסותם לשומה המייעצת תוך 30 יום מיום קבלתה. כן יהיו רשאים לבקש כי יתקיים דיון מסכם. היעדר תגובה כמוה כהסכמה לאמור בשומה המייעצת.

74. אשר על כן החלטנו לדחות את הערר כנגד עצם החיוב.

75. העוררים יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסך של 3,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום.

ההחלטה התקבלה פה אחד, וניתנה היום, י"ט אדר, תש"ף, 15/03/2020, בהיעדר הצדדים.

____________________
שלומי שחר, עו"ד
מזכיר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב
____________________
סילביה רביד
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב

ערר מס': תא/8539/1218

1

ערר מס': אא/00000/00000








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8539/18 קיזר מרים, סגל אלגרנטי דנית, נחום שחל מאיה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו (פורסם ב-ֽ 15/03/2020)