פסקי דין על פנינה לאופמן ז"ל | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן

8602/19 ערר     05/02/2020




ערר 8602/19 פנינה לאופמן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן




מדינת ישראל
מינהל התכנון – משרד האוצר
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב

ערר מס': רג/8602/0619

בפני
ההרכב:
יו"ר הוועדה:
חבר הוועדה:
נציגת מתכננת המחוז:
סילביה רביד
, עו"ד
מר אור לוי, שמאי מקרקעין
הגב' גל קארו
העוררת:
פנינה לאופמן ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד ערן לאופמן

- נגד -
המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
ע"י ב"כ עו"ד עדינה פיבלביץ
החלטה

פתח דבר
1. בפני
נו ערר אשר הוגש על שומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר בועז קוט, שניתנה ביום 10.03.2019 (להלן: "השומה המכרעת") אשר עניינה בקביעת ההשבחה שנוצרה לחלקה 558, בגוש 6156, רח' המאה ואחד 9, רמת גן (להלן: "הנכס").

2. כפי שיפורט להלן, לאחר ששקלנו את טענות הצדדים החלטנו לקבל את ערר העוררת בחלקו ולבטל את החיוב בהיטל השבחה הנובע מאישורה של תכנית רג/מק/340/ג/2/3 על סך של 33,072 ₪.

לטענות בעניין עלויות התאמה בחלל הגג ומקדם הדחייה
טענות העוררת
3. השמאי המכריע קבע כי לשיטתו השימוש המיטבי במועדים הקובעים של תכניות רג/340/ג, רג/340/ג/1 ו-רג/340/ג/2 הינו פירוק גג הרעפים, יציקת תקרת בטון ובניית חדר יציאה לגג בשטח של 12 מ"ר ומרפסת גג. את זכויות המרתף (לבינוי של 31.6 מ"ר) דחה השמאי המכריע ל-40 שנה על פי מקדם דחייה של 0.1.

4. העוררת טוענת כי טעה השמאי המכריע בכך שבשונה מעמדות הצדדים קבע כי אין לנקוט במקדם דחייה במועד הקובע ביחס לשלוש התכניות האמורות.

5. הנכס הנשום מהווה בית מגורים צמוד קרקע ועל כן סברו שמאי הצדדים כי השימוש המיטבי בנכס הינו הבינוי הקיים ולצורך מימוש חלק מזכויות הבנייה יש להרוס את בית המגורים. על כן יש לקחת בחשבון את תרומתן לשווי הנכס הנשום בדחייה עד להריסתו.

6. השמאי המכריע סבר כי השימוש המיטבי מאפשר את ניצול הזכויות לבינוי על הגג במועדים הקובעים וכי הזכויות שיש לדחות הן הזכויות הנוספות לבינוי במרתף.

7. אלא שבמסגרת הדיון שהתקיים בפני
השמאי המכריע נסוב הדיון סביב סוגיית משך הדחייה ולא על השאלה העקרונית בנוגע לשימוש המיטבי. עניין זה משתקף בעמ' 10 לשומה המכרעת, בה ציין השמאי המכריע כי "המחלוקת הינה על משך הדחייה ועל המקדם הראוי למרתף".

8. אשר על כן, לצדדים לא ניתנה האפשרות להוכיח את המוסכם, דהיינו להוכיח כי השימוש המיטבי אינו מאפשר ניצול הזכויות במועדים הקובעים וכי ככל שהזכויות הנוספות תורמות לשווי, הרי שיש לנקוט בדחייה עד לתום חייו הכלכליים של הנכס הנשום. בכך נפגעה זכות הטיעון של העוררת.

9. אשר לעצם הקביעה, הרי שתחשיבי השמאי המכריע נעדרים התייחסות לעלויות הקבועות הכרוכות במימוש הבנייה על הגג. בחינת השימוש המיטבי צריכה להתייחס גם למרכיב העלויות ולא רק לתוספת השטח. כבר נפסק על ידי ועדת הערר במקרים אחרים כי תוספת זכויות אינה בהכרח מובילה לעליית ערך, שכן לעיתים קיימות מגבלות אלו ואחרות המסכלות את אפשרות מימוש הזכויות הנוספות ומשכך מאיינות את ההשבחה.

10. עמדה זו מקובלת בקרב שמאים מכריעים אשר פסקו בסביבת הנכס. כך למשל, קבע השמאי המכריע, מר ארז כהן, בעניין גו"ח 6156/117 ביחס לרח' המאה ואחד 13 ברמת גן כי הבינוי לפי תכנית רג/340/ג אינו כדאי כלכלית וזאת בשל עלויות הקמה גבוהות והיקף שטחים מצומצם של חדר הגג. גם השמאי המכריע, מר מנחם מלוכנא, בעניין גו"ח 6157/481 קבע כי ניצול חדרי היציאה לגג אינו כדאי כלכלית.

11. אשר על כן, אין בין הצדדים מחלוקת בנוגע למצב העובדתי שלא ניתן לבנות שטח על הגג אלא בכפוף להריסת גג הרעפים, התקרה ויציקת תקרה חדשה. משכך, יש לבחון ולהכריע בין שתי חלופות כלכליות – דחייה על הריסה של הבית בעתיד כפי שנקטו שמאי הצדדים או ניצול מידי, תוך קיזוז עלויות הריסת הגג, בניית תקרה והתאמה לבינוי הקיים. השמאי המכריע נקט אמנם בגישה האחרונה אך טעה בכך שלא הביא בחשבון עלויות הריסה ויציקת תקרה חדשה, תוך התאמה על בינוי קיים ובשים לב לעלויות נלוות לבינוי בקיר משותף.

12. כאשר מביאים בחשבון את עלויות ההתאמה הרי שלא נוצרת השבחה, משכך החישוב המתבקש לאומדן ההשבחה הינו בהתאם לחלופה בה נקטו שמאי הצדדים, דהיינו לדחיית הזכויות, המביאה להשבחה ומהווה את השימוש המיטבי.

13. אשר על כן, מבוקש כי ועדת הערר תורה לשמאי המכריע לתקן את תחשיביו ולהביא בחשבון עלויות התאמה. לחילופין, ככל שהשמאי המכריע סבור כי בשים לב לעלויות ההתאמה השימוש המיטבי הינו בדחייה, לנקוט במתודה שונה לחישוב ההשבחה במקרה הנדון.

טענות המשיבה
14. המשיבה טוענת כי דין הטענה להידחות. השמאי המכריע אינו כבול לשומות הצדדים והכרעתו הינה הכרעה מקצועית ויסודית שאין עילה להתערב בה.

15. כעולה מפרוטוקול הדיון אצל השמאי המכריע, ניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את מלוא טענותיהם בהתאם להנחיית השמאי המכריע. סביר להניח כי ככל שהיה השמאי המכריע סבור כי הוא זקוק להסבר נוסף או נימוקים מצד מי משמאי הצדדים, הוא היה מבקש כן.

16. בעמ' 10 וכן בעמ' 12 סיפא לשומה המכרעת, מסביר השמאי המכריע את הכרעתו בעניין זה בהרחבה ואף מסביר מדוע עמדת שמאי הצדדים אינה מקובלת עליו.

17. עסקינן בסוגיה מקצועית ושמאית ולא נפל כל פגם בשומה המכרעת המצדיק את התערבות ועדת הערר.

18. אשר לטענה כי לא הובאו בחשבון עלויות התאמה, הרי שבמועד הקובע בנוי מבנה חד קומתי. כדי לנצל את הזכויות בחלל הגג יש לנצל תחילה את הזכויות לקומה א', אשר לא נוצלו. מכאן שאת עלויות ההתאמה יש לנכות מהשווי של תוספת הזכויות מקומה א' ולא מהשווי של תוספת הזכויות מחלל הגג. נציין שעל תוספת הזכויות מקומה א' ממילא לא חל חיוב בגין היטל השבחה שכן אלו מיוחסות למצב הקודם.

19. אשר על כן דין הטענות להידחות.

דיון והכרעה
20. לאחר ששקלנו את טענות העוררת ואת התשובות להן אנו סבורים כי אין עילה להתערבותנו בהחלטת השמאי המכריע בסוגיה זו.

21. אכן לא הייתה מחלוקת בין שמאי הצדדים לעניין אי כדאיות הניצול אלא הייתה מחלוקת אך לגבי שיעור הדחייה. ואולם, כידוע הלכה היא כי השמאי המכריע אינו כבול לשומות הצדדים והוא רשאי לערוך שומה מטעמו. על כן הנחת המוצא שהייתה אמורה להנחות את שמאי הצדדים היא כי כל מוסכמה לכאורה, יש לשכנע בה גם את השמאי המכריע.

22. יוער כי טוב היה עושה השמאי המכריע אילו אפשר לשמאי הצדדים להתייחס לעמדתו המקצועית, בטרם נתן את ההחלטה. ואולם לאור הדברים, הנטל להוכיח את המוסכמה מוטל על העוררת ומשהתאפשרה לה זכות הטיעון במסגרת הדיון בפני
השמאי המכריע, יצא זה ידי חובתו.

23. אשר להתחשבות בעלויות ההתאמה בחלל הגג, מקובלת עלינו תשובת המשיבה כי מאחר ועלויות התאמה אלו נדרשו אף לצורך מיצוי הזכויות כחלק מן המצב הקודם, לא היה מקום להתחשב בהן במקרה הנוכחי.

לטענה בעניין התייחסות למצב הקודם בתכנית רג/340/ג/3/2
טענות העוררת
24. שמאי המשיבה קבע השבחה בגין תכנית רג/340/ג/2/3 בגין הגבהת גובה המרתף בצמודי קרקע מגובה של 2.2 מ' לגובה של 3.4 מ'.

25. בדיון שהתקיים בפני
השמאי המכריע, כמו גם בשומת העוררת, טען שמאי העוררת כי התכניות הרלוונטיות למצב הקודם לא קבעו כל מגבלה על גובה המרתף. לחיזוק עמדתו הפנה שמאי העוררת לשומתו המכרעת של השמאי המכריע, מר שמואל רוזנברג, בעניין גו"ח 6179/145 ברח' אלוף דוד 131 שברמת גן.

26. שגה השמאי המכריע בכך שלא התייחס כלל לטענה שהועלתה, לא בחן את הרצף התכנוני במצב הקודם אלא פנה לתחשיב ההשבחה.

27. כאשר בוחנים את התכנית במצב קודם וכן את סעיף 4.3.1 לתכנית רג/340/ג/3, עליו נסמך שמאי הוועדה בקבעו את מגבלת הגובה במצב הקודם כמו גם את יתר סעיפי התכנית האמורה, ניתן לראות כי התכנית לא קובעת כל הוראה בנוגע לגובה המרתף בבניין מגורים צמוד קרקע. שתיקת התכנית מהווה אישור לבנות את השטח על פי שיקול דעת תכנוני מקצועי וללא מגבלות.

28. אמנם בדברי ההסבר של תכנית רג/מק/340/ג/2/3 נכתב כי גובה המרתף הקיים על פי תכנית המתאר הינו 2.2 מ' ואולם דברי ההסבר של התכנית אינם מהווים חלק מהוראותיה, אינם בעלי מעמד סטטוטורי ואין הם בבחינת "מצב קודם" לעניין היטל השבחה.

29. יתרה מזאת, סעיף 1.5.4 לתקנות תכנית רג/מק/340/ג/2/3 קובע כי התכנית חלה "בכל אזורי המגורים, בהם לא צוין במפורש גובה קומת המרתף בכל מרחב התכנון של עיריית רמת גן". דהיינו, לאור הסעיף הנ"ל, תהה הפרשנות אשר תהה, בכל מקרה אין מקום לקבוע השבחה במקרה הנידון. שכן ככל שתתקבל עמדת שמאי הוועדה, לפיה במצב הקודם קיימת מגבלת גובה של 2.2 מ', הרי שבהתאם לסעיף 1.5.4 לתכנית רג/מק/340/ג/2/3, זו אינה חלה על הנכס הנישום. ככל שאין מגבלה (כעמדת העוררת) הרי ממילא תכנית רג/מק/340/ג/2/3 הינה זו היוצרת את המגבלה ועל כן אינה בבחינת תכנית משביחה.

30. עמדה זו מעוגנת בפסיקה של שמאים מכריעים. כך למשל בשומת השמאי המכריע, מר רוזנברג האמורה, צוין כי לא נמצא כל נתון לפיו ערב אישור תכנית רג/מק/340/ג/2/3 הייתה מגבלה כלשהי על גובה קומת המרתף ולכן התכנית אינה משביחה. כך פסק גם השמאי המכריע, מר תמיר שדה, בעניין גו"ח 6179/162 ביחס לרח' נשיאי ישראל 2 ברמת גן.

31. אשר על כן, מתבקשת וועדה זו לקבוע כי במצב הקודם לתכנית רג/מק/340/ג/2/3 אין כל מגבלה תכנונית הנוגעת לגובה המרתף ועל כן על השמאי המכריע לתקן את שומתו בנוגע לתכנית זו.

טענות המשיבה
32. המשיבה טוענת כי דין הטענה להידחות.

33. השמאי המכריע קיבל את עמדת המשיבה, כי יש להביא במצב הקודם מגבלת גובה לקומת המרתף של 2.2 מ'.

34. השומות המכריעות אליהן הפנתה העוררת (השמאים המכריעים, מר שמואל רוזנברג ומר תמיר שדה), הינן שומות חריגות ושגויות.

35. השמאי המכריע הכריע ונימק קביעתו זו בעמ' 24 לשומה המכרעת בהפנותו לסעיף 4.3.1 לתכנית רג/340/ג/3 שהינו סעיף כללי המתייחס לכלל האזורים ובו צוין "אחסנה המשמשת את החלקים העיקריים שבאותו בניין ואשר נכלל באחוזי הבנייה גובה המרתף האחסנה לא יעלה על 2.2 מ'". על כן סבר השמאי המכריע כי התכנית רג/מק/340/ג/2/3, אשר קובעת גובה של 3.5 מ', הינה תכנית משביחה ובהתאמה קבע השבחה על סך של 66,144 ₪. זאת תוך לקיחה בחשבון של מקדם 0.5, שכן מדובר בשטחי שירות ולא שטחים עיקריים.

36. המשיבה מפנה לשומת השמאית המכריעה, הגב' גבע בלטר, ביחס לגו"ח 6156/82 ברח' אלוף דוד 45 ברמת גן, במסגרתה במצב קודם יש להביא בחשבון מגבלה של 2.05 על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן: "התקנות"). באותו עניין חושבה ההשבחה בהתאם לעמדת הוועדה המקומית לפיה גובה המרתף היה 2.2 מ'.

37. אשר על כן, דין הטענות להידחות.

הדיון שהתקיים וההשלמות שהוגשו במסגרתו
38. במהלך הדיון שהתקיים ביום 11.12.2019 טענה העוררת כי הסתמכות המשיבה על שומתה של השמאית המכריעה, הגב' גבע בלטר, אינה במקומה. זאת שכן עיון בתקנות מעלה כי המגבלה הקבועה בהן הינה בגובה מינימלי למרתף ולא בגובה מקסימלי. על כן, אין בטיעוני המשיבה כדי לתמוך בהכרעת השמאי המכריע. עוד נטען כי הסעיף עליו הסתמך השמאי המכריע מתייחס לחנויות בלבד ולא לשטחי מרתפים ביחס למבני מגורים.

39. בסופו של הדיון ניתנה החלטה המאפשרת למשיבה לבדוק את טענות העוררת בעניין זה וכן להודיע עמדתה בקשר עם תחולתה של תכנית רג/340/ג/3/ 2 במקרה הנדון, בהינתן שמדובר בשטח מרתף בבית מגורים. זאת, בהתייחס לציטוט המופיע בעמ' 7 לכתב הערר מתוך שומת השמאי המכריע, מר תמיר שדה.

40. בהמשך להחלטה זו הוגשה תגובת הוועדה המקומית הנסמכת על התייחסות השמאי, מר רחמים שרים, לפיה אכן התקנות מתייחסות לגובה מינימלי. מר שרים ציין כי היתרי הבנייה שהוצאו בטרם אישור תכנית רג/מק/340/ג/2/3 הוצאו תוך הגבלת גובה המרתף ל-2.2 מ'. עוד ציין כי אין אמירה מפורשת בתכנית רג/340/ג/3 להגבלת גובה מרתף בייעוד מגורים א' אלא שכך נהגה הוועדה בפועל.

41. הסעיף בהוראות תכנית רג/מק/340/ג/2/3, המחריג אזורים שלגביהם נקבעה ההוראה בעניין הגובה, אינו חל היות וכאמור אין הוראה מפורשת לעניין הגובה במגורים א' בתכנית רג/340/ג/3.

42. אשר על כן, המצב הקודם הינו גובה 2.2 מ' לפי נוהג הוועדה המקומית בהוצאת ההיתרים, שקבעה שווי שוק והמצב החדש הוא גובה של עד 4 מ' לפי תכנית רג/מק/340/ג/2/3.

43. בהתאם להחלטה מיום 12.01.2020 התאפשר לעוררת להגיש התייחסותה.

44. העוררת ציינה בתשובתה כי תשובת המשיבה הינה בבחינת הודאת בעל דין לפיה אין אמירה מפורשת בתכנית רג/340/ג/3 להגבלת גובה מרתף בייעוד מגורים א'. עוד יודגש כי הוראת סעיף 4.3.1 לתכנית, לפיה גובה שטח אחסנה במרתף לא יעלה על 2.2 מ', אינה רלוונטית לייעוד מגורים א'. שכן, בשטחי המרתף בייעוד מגורים א' מותר השימוש ל"שטחי שירות שלא למגורים" והללו כוללים תכליות רבות יותר משטחי אחסנה עליהן חלה מגבלת הגובה של ה-2.2 מ' בהקשר לייעוד מסחרי. זאת שכן בהתאם לסעיף 5.1 לתכנית רג/340/ג/3 באזור מגורים א' התכליות המותרות בקומת המרתף במסגרת "שטחי שירות שלא למטרת מגורים" הן חנייה, מקלט, מתקני תברואה, אולם משחקים לילדים, חדרי מדרגות ומחסנים לדיירים בלבד.

45. עוד מציינת העוררת כי במשך שנים נהגה אפוא המשיבה להגביל את גובה המרתפים בייעוד מגורים א' ללא כל סמכות וכיום משאושרה התכנית שקובעת מגבלת גובה, באה המשיבה ומבקשת לגבות בגין כך ובכך מוסיפה "חטא על פשע". על כן, ההשבחה בגין האפשרות להגביה את גובה המרתף ל-3.5 מ' הינה 0 ודין ההיטל להתבטל.

דיון והכרעה
46. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים לרבות בהשלמות מטעמם, אנו סבורים כי דין הערר להתקבל ויש לבטל את החיוב בהשבחה כתוצאה מהגבהת גובה המרתף בשל אישורה של תכנית רג/מק/340/ג/2/3.

47. השמאי המכריע הסתמך על סעיף 4.3.1 להוראות תכנית רג/340/ג/3, אשר קובע כי "אחסנה המשמשת את החלקים העיקריים שבאותו בניין ואשר נכלל באחוזי הבנייה גובה מרתף האחסנה לא יעלה על 2.2 מ'".

48. בדיון שבפני
נו התבקשה עמדת הוועדה המקומית לתחולתה של הוראה זו במקרה שבפני
נו.

49. הוועדה המקומית זנחה את טענתה לפיה יש תחולה להוראה זו וסברה כי אין הוראה מפורשת במסגרת תכנית רג/340/ג/3 לעניין הגבלת גובה המרתף בייעוד מגורים א'. לטענתה, מגבלה זו נקבעה הלכה למעשה מכוח נוהג.

50. בנסיבות אלה אכן חלה תכנית רג/מק/340/ג/2/3. שכן כפי שצוין בסעיף 1.5.4 תחולתה, היא בכל אזורי המגורים בהם לא צוין במפורש גובה קומת מרתף.

51. מקובל עלינו טיעון העוררת כי אמנם בדברי ההסבר של התכנית רג/מק/340/ג/2/3 נכתב כי גובה המרתף הקיים על פי תכנית המתאר הינו 2.2 מ' ואולם דברי ההסבר של התכנית אינם מהווים חלק מהוראותיה, אינם בעלי מעמד סטטוטורי ואין הם בבחינת "מצב קודם" לעניין היטל השבחה.

52. משאין בתכנית מצב קודם מגבלה מפורשת על גובה קומת המרתף, אין לומר כי חלה השבחה כתוצאה מקביעת מגבלה כאמור מכוחה של תכנית רג/מק/340/ג/2/3.

53. הוועדה המקומית טוענת כי התקיים נוהג לפיו היא החילה את המגבלה של 2.2 מ' גם לגבי המגורים ועל כן מגבלה זו מהווה מצב קודם לצורך קביעת ההשבחה. ואולם, טענת נוהג לא די לטעון אלא יש להוכיח. כאשר מבקשים להסתמך קיומו של נוהג, יש להוכיח את קיומו. במקרה שבפני
נו כזאת לא נעשה. יתרה מזה, אם יימצא כי הנוהג מוטעה או בלתי חוקי לא ניתן להסתמך עליו (וראו לעניין זה ערר (ת"א) 85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' חיים וחוה שנפלד (פורסם בנבו, 04.09.2011), בו נכללת סקירה רחבה אודות הפסיקה בעניין נוהג, הוכחת נוהג, וכן בעניין נוהג ככלי עזר פרשני של הוראות תכנית).

54. אשר על כן, אנו סבורים כי יש מקום להתערבותנו בשומת השמאי המכריע בנושא זה ובהינתן כי ההשבחה לעניין זה נשומה על ידו בסך של 66,144 ₪ (כמפורט בעמ' 25 לשומה) אנו מורים על ביטול ההיטל בסך של 33,072 ₪.

סוף דבר
55. החלטנו לקבל את ערר העוררת בחלקו ולבטל את החיוב בהיטל הנובע מאישורה של תכנית רג/מק/340/ג/2/3 על סך של 33,072 ₪.

56. המשיבה תישא בהוצאות העוררת על סך של 3,000 ₪.

ההחלטה התקבלה פה אחד, וניתנה היום, י' שבט, תש"ף, 05/02/2020, בהיעדר הצדדים.

____________________
שלומי שחר, עו"ד
מזכיר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב
____________________
סילביה רביד
, עו"ד
יו"ר ועדת ערר
לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל אביב

ערר מס': רג/8602/0619

4








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 8602/19 פנינה לאופמן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (פורסם ב-ֽ 05/02/2020)