פסקי דין על "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון | פסקי דין על נגה משה

10343/05 רעא     25/04/2006




רעא 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון נ' נגה משה






בבית המשפט העליון

רע"א 10343/05

בפני
:
כבוד השופט א' רובינשטיין

המבקשת:
"עמידר" - החברה הלאומית לשיכון

בישראל בע"מ


נ ג ד

המשיבה:
נגה משה


בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 15.9.05 בע"א 6290/05 שניתן על ידי כבוד השופטים צ' זילברטל, מ' מזרחי, א' אפעל-גבאי

בשם המבקשת: עו"ד אברהים ח'ורי

בשם המשיבה: עו"ד אהרון גורל; עו"ד גבריאל גורל


החלטה

א. בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט צ' זילברטל, השופטת מ' מזרחי, השופטת א' אפעל-גבאי) מיום 15.9.2005 בע"א 6290/05, בגדרה נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופט שטראוס), שניתן ביום 1.5.2005 במסגרת ת.א. 18535/01.

ב. (1) אין מחלוקת, כי המבקשת – עמידר – היא בעלת הזכויות בדירה, הידועה כחלקה 131 בגוש 30102 (להלן הדירה).

(2) במאי 1956 השכירה המבקשת את הדירה למנוח, מר משה עזיז ז"ל (להלן המנוח), ומאז התגוררה בדירה משפחתו של המנוח, ובכללה בנו דוד. בינואר 1967 נישאה המשיבה לדוד, וממועד זה היא מתגוררת בדירה (ומאוחר יותר אף עם ילדיה). המשיבה המשיכה להתגורר בדירה גם לאחר גירושיה, וגם לאחר שחמותה, אשת המנוח, נפטרה בשנת 1996 (לאחר פטירת המנוח). כיום מתגוררת המשיבה בדירה לבדה, לאחר שילדיה עברו להתגורר במקום אחר.

(3) המבקשת הגישה תביעה לבית משפט השלום בירושלים, בה נטען, כי המשיבה פלשה לדירה, ועל כן נתבע סילוק ידה מן הדירה. כן נתבעה המשיבה לשלם למערערת סך של 133,614 ש"ח בגין השימוש בדירה.

(4) בית משפט השלום דחה את התביעה. באשר לתביעה הכספית קבע בית המשפט, כי לא עמדה בפני
ו כל ראיה בדבר השכר הראוי בעבור החזקה בדירה, ועל כן דין התביעה הכספית להידחות. באשר לתביעה לסילוק יד קבע, כי המשיבה לא פלשה אל הדירה, ולפחות עד שנת 1996 הייתה חזקתה בדירה כדין גם לדעת המבקשת, ולפיכך נשמט הבסיס מתחת לתביעת המבקשת. מעבר לצורך הוסיף בית המשפט, כי המנוח היה דייר מוגן בנכס לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן החוק), וכי סעיף 18 להסכם השכירות בין המבקשת למנוח, המפרט את העובדות אשר שוללות את תחולת החוק בנסיבות מסוימות כפי שנקבעו בסעיף 14(ב)(1) לחוק, אינו שולל את הגנת החוק מהמנוח, שכן לא די שנסיבות אלו צוינו במפורש בסעיף 18 להסכם; לדבריו, היה על המבקשת להוכיח את קיום האמור בסעיף 18, לפיו בניית הדירה הושלמה לאחר 1.1.1953 וכי היא הושכרה לראשונה לאחר 28.8.1953, ומשלא עשתה כן, חוק הגנת הדייר חל על המנוח. לדברי בית משפט השלום, נהנית המשיבה ממעמד של דיירת מוגנת בדירה כממשיכת זכותו של המנוח כדייר מוגן בדירה בהתבסס על הוראות סעיפים 20 ו-27(1) לחוק, בהיותה גרושתו של בנו של המנוח, אשר התגוררה כל העת בדירה. כן קבע בית המשפט, כי בכסף שהשקיעה המשיבה בשיפוץ הדירה (בהסכמת המבקשת) ניתן לראות משום תשלום דמי מפתח למבקשת, ולפיכך המשיבה היא דיירת מוגנת בדירה אף מכוחה שלה.

(5) כנגד פסק הדין הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים. באשר לטענת הפלישה, אימץ בית המשפט המחוזי את קביעתו של בית משפט השלום לפיה אין מדובר בפלישה, שכן תחילת ההחזקה של המשיבה בדירה הייתה כדין, ומטעם זה דין התביעה לסילוק יד להידחות; גם בכל הנוגע לתביעה הכספית אימץ בית המשפט המחוזי את שקבע בית משפט השלום, לפיו לא הוכיחה המבקשת את גובה דמי השימוש הראויים; אולם, באשר לטענת הדיירות המוגנת קבע בית המשפט המחוזי, כי אין בידו לקבל את הנימוקים, שעמדו בבסיס פסק דינו של בית משפט השלום. לשיטתו, העובדה שהמשיבה השקיעה בדירה סכומי כסף, אינה מוליכה למסקנה כי יש לראות בכך תשלום דמי מפתח למבקשת, שכן נדרשת הסכמה מפורשת לכך שהשקעה זו תיחשב כדמי מפתח. כן נקבע, כי על המבקשת אין רובץ הנטל להוכיח את האמור בסעיף 18 להסכם השכירות, שכן אין צורך בהוכחת העובדות השוללות את הגנת החוק, ודי באזכורן בהסכם השכירות כדי לשלול את תחולת החוק. עם זאת נקבע, שעל מנת לשלול את ההגנה שמקים החוק, על הסכם השכירות לציין במפורש, כי עקב קיומן של העובדות הנזכרות נשללת הגנת החוק, או לחלופין יש להוכיח, כי הדייר הבין את משמעותן של עובדות אלו. לדברי בית המשפט המחוזי, במקרה דנן לא צוין בהסכם השכירות באופן מפורש כי העובדות הנזכרות בסעיף 18 שוללות את תחולת הגנתו של החוק, וכי לא ניתן לקבוע, שהמנוח הבין את משמעות האמור בסעיף זה, ומכאן שזכות הדיירות המוגנת של המנוח לא נשללה, והוא היה דייר מוגן בנכס. משכך, נהנית המשיבה מהגנת החוק על יסוד סעיפים 20 ו-27(1) לחוק, ומטעם זה דין הערעור להידחות.

(6) אוסיף, כי הן בית משפט השלום והן בית המשפט המחוזי סברו שמקרה זה, על נסיבותיו, לא ראוי היה למיצוי הדין, אך ניסיונות להסדר כשלו.

(7) מכאן הבקשה הנוכחית.

ג. (1) בבקשה נטען, כי העובדה, שבתי המשפט קמא הגיעו לתוצאה זהה אך מנימוקים שונים, מצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי, בסוגיה שבה אין הלכה ברורה משל בית מדרש זה. עוד נטען, כי נוכח היותה של המבקשת גוף ציבורי, האמון על רכוש המדינה, ונוכח העובדה, שתוצאות פסקי הדין של בתי המשפט קמא משליכות על רבים מהזכאים לדיור הציבורי בישראל וחורגות מעניינם של הצדדים בבקשה זו, יש ליתן רשות ערעור. לגופם של דברים נטען, כי כל הסכמי השכירות, שהמבקשת היא צד להם ובכלל זה הסכם השכירות נשוא הבקשה דנא, אינם חוזי שכירות מוגנים. לשיטת המבקשת, קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה יש לציין במפורש כי עקב קיומן של העובדות המנויות בסעיף 14 לחוק נשללת הגנת החוק, או שלחלופין יש להוכיח כי הדייר שחתם על הסכם השכירות הבין את נפקותן ומשמעותן של העובדות הללו, קביעה מוטעית היא.

(2) תגובת המשיבה התבקשה. בתגובה נטען, כי לא נתקיימו במקרה זה נסיבות, המצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי. נטען, כי תביעת הפינוי נדחתה על בסיס העובדה, שהמשיבה לא פלשה לנכס ושתחילת החזקתה בנכס הייתה כדין. לשיטת המשיבה, משאימצו שתי הערכאות הקודמות את הקביעה האמורה והגיעו לתוצאה אופרטיבית זהה, השאלה המשפטית שהיתה במחלוקת אינה נדרשת כשלעצמה להכרעה במקרה דנן, ולפיכך אין מקום להתיר רשות ערעור; הוטעם, כי קביעת בית המשפט המחוזי בדבר תחולתו של חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות נעשתה בנסיבות המיוחדות של הליך זה. לבסוף נטען, כי שתי הערכאות הקודמות עמדו על כך, ששיקולים של הגינות וצדק עומדים לצד המשיבה, וגם מטעם זה יש לדחות את הבקשה.

ד. (1)(א) לאחר העיון ולאחר התלבטות (כפי שיבואר להלן) לא ראיתי, בנסיבות הספציפיות של תיק זה, מקום לרשות ערעור, לאחר ששני בתי המשפט הקודמים ציינו כי המשיבה – בניגוד לנטען בכתב התביעה – אינה בחינת פולשת, שכן תחילת החזקתה בנכס היתה כדין. בית המשפט המחוזי סמך יתדותיו באילן גדול, השופט (כתארו אז) לנדוי בע"א 444/65 פריצקר נ' שאהין, פ"ד נ(1) 675, 678. אליבא דשני בתי המשפט, היה די בכך לדחיית התביעה והערעור. פשיטא שקביעה עובדתית זו מהווה מכשול קשה בפני
רשות ערעור בגלגול שלישי. הוא הדין לנושא התביעה הכספית, וגם להתנהלותה של המבקשת בדיון בבית המשפט המחוזי, כפי שציין בית המשפט בהידרשו לניסיונות לפתרון המחלוקת. הטעם להתלבטותי היה קביעתו של בית המשפט המחוזי בעניין פירושו של סעיף 18 לחוזה השכירות והיחס בינו לסעיף 14 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. לשאלה זו ייתכנו השלכות רוחב בחוזים אחרים של המבקשת, המנהלת רכוש ציבורי, כפי שגם ציין בית המשפט המחוזי, ובכך – חרף התנהלותה של המבקשת בתיק – יש עניין ציבורי החורג ממחלוקת הצדדים, ולגביו שקלתי אם אין מקום להעבירו להרכב, שכן התנהלות פלונית אינה צריכה להיפקד לרעה על רכוש ציבורי רחב. ואולם, בסופו של יום הכריעו את הכף העובדות הספציפיות של היעדר פלישה כאמור, וכן זכאותה של המשיבה, ולוא גם לפנים משורת הדין, לדיור ציבורי, דבר שאין עליו חולק. לפיכך אין הנסיבות הספציפיות מחייבות הכרעה שמעבר לכך בתיק זה כשלעצמו.

(ב) ואולם, ראיתי מקום לומר מה בנושא המשפטי לעיצומו. הדברים נכתבים, מחד גיסא מתוך מבט אל צרכי הציבור המרובים וההגנה הנחוצה על רכוש הציבור גם בעולם הדיור הציבורי, ומאידך גיסא מתוך מבט אל הנסיבות הספציפיות של המקרה. דעתי, בכל הכבוד, היא כי יש לצמצם את הפרשנות שנתן בית המשפט בהקשר המשפטי למקרה לגופו, בגלל נסיבותיו המיוחדות (שאותן גם הזכיר בית המשפט) ולא להרחיבה אל מעבר לכך.

(2) כאמור, בית המשפט המחוזי נדרש לטענת המבקשת, כי סעיף 18 להסכם השכירות שבינה לבין המנוח, שמכוחו באה המשיבה – שולל את הגנת חוק הגנת הדייר מהמשיבה בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לחוק. סעיף 18 להסכם קבע כי "השוכר מאשר ומודה בזה שהדירה ..נמצאת בבניין שבנייתו הושלמה לאחר יום 1.1.53 והושכרה לראשונה אחרי יום 28.8.53". חוק הגנת הדייר קובע בסעיף 14(ב), כי הגנת החוק לא תחול "בבנין או בתוספת בנין שנמצא בידי דייר בתשכ"ח באחת הנסיבות המנויות להלן, וערב התשכ"ח לא חל חוק זה על שכירותו מפני שהנסיבה פורשה בחוזה השכירות", והנסיבות הן, בין השאר – (בסעיף ב(1))- "בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר י"ד בטבת תשי"ג (1 בינואר 1953) והנכס הושכר לראשונה אחרי יום י"ז באלול התשי"ג (28 באוגוסט 1953)".

(3) בית המשפט המחוזי אמנם לא קיבל את גישתו של בית משפט השלום כי היה על המבקשת להוכיח את העובדות שעליהן הוצהר בסעיף 18 להסכם השכירות (קרי מועד הבניה וההשכרה לראשונה); לשיטתו, די לשם כך באמור בהסכם. כן לא קיבל בית המשפט המחוזי כי השקעות המשיבה בדירה שקולות לדמי מפתח. ואולם, בית המשפט סבר, כאמור, כי היה צורך לציין מפורשות בהסכם שעקב קיומן של העובדות השוללות הגנת החוק נשללת הגנתו של חוק הגנת הדייר, וזאת לפחות בנסיבות המקרה דנן. ולמצער, לדעת בית המשפט המחוזי, במקרה שעובדת אי תחולתה של ההגנה לא צוינה במפורש, "נדרשת, למצער, ראיה על כך שהשוכר היה מודע למשמעות הדברים".

(4) ככל שהמדובר בנסיבות המיוחדות של המקרה, ובכך שהמדובר בהסכם שכירות שנחתם בטביעת אצבע על ידי השוכר המנוח, ניתן להניח, כך דומה, כי ספק רב אם ידע המנוח בחתמו על ההסכם שהמדובר בשלילתה של הגנת הדייר. למקרה שבו נחתם מסמך בטביעת אצבע ראו ת"א (י-ם) 5240/03 בקשי נ' כהן, (טרם פורסם) (הנשיא אוקון). ואולם, בשעה שאין נסיבות מיוחדות מעין אלה - והוכחתן של הנסיבות הללו מוטלת על המבקש לאשש את הגנת הדייר – העובדה שלא פורש ספציפית כי משמעות המועדים הנקובים של השלמת הבניה וההשכרה היא שלילת הגנת הדייר, אינה צריכה לדעתי ככלל לשלול את הסרתה של הגנת הדייר.

(5) בית המשפט המחוזי ציין, אל נכון, כי משמעות הדרישה שבחוק לפרש את הנסיבות השוללות את הגנתו היתה, כדברי השופט שרשבסקי בע"א 435/76 סמילטינר נ' שטוב, פ"ד לא(1) 477, 482, "לפקוח את עיני השוכר בלשון שתמנע הטעייתו בדבר המצב המשפטי, זאת אומרת שמדובר בשכירות בלתי מוגנת". עוד הזכיר בית המשפט המחוזי את דברי השופט (כתארו אז) ח' כהן בע"א 636/68 ממג'ה נ' אביוב, פ"ד כג(1) 589, 592 כי לתכלית זו "ברי שמוטב לומר לו לשוכר – א"ר) שחוקי הגנת הדייר אינם חלים על השכירות מאשר לומר לו כי הבניה הושלמה לאחר יום 1.4.54, והמושכר הושכר לראשונה אחרי יום 3.3.55 – אינפורמציה משונה לכאורה, ממנה לא יבין ולא כלום". אכן מידע זה יכול להיראות "משונה" למי שאינו חי בתוך עמו ואינו יודע את תכלית השכירות; יתר על כן, איני מתעלם גם מפסק דינו של הנשיא התורן (כתארו אז) צלטנר בע"א (ת"א) 318/59 דינוביץ נ' גריזולין, פ"מ יד', 53. שציטט בית המשפט המחוזי, ולפיו ציון סתמי של תאריכים שקובע החוק אין בו די ויש לייחס להם משמעות חוקית "רק אם תבלוט מציונן הכוונה להעמיד את השוכר על המשמר .... , שמכתיבת תאריכי השלמת בניית המושכר והשכרתו לראשונה בחוזה, חייבת להשתמע האזהרה המכוונת לשוכר בדבר המשמעות החוקית של עובדות אלה"; כן ראו דברי השופט מצא בע"א (ת"א) 683 מני נ' איזנברג, פ"מ תשמ"ה(2) 315, ברוח דומה. ואולם, כלום נוכל לומר באופן גורף כי רכוש ציבורי הושכר בשכירות מוגנת באופן שאינו הדייר, תוך שנניח תדיר כי הדייר ה"רגיל" לא בתוך עמו הוא יושב? האין תוצאה זו קשה מדי? זאת, מה גם שככלל "חזקה על אדם החותם על מסמך, כי הוא קרא והבין את תוכנו" (השופט ריבלין בע"א 9136/02 מיסטר מאני נ' שרה רייז, פ"ד נח(3) 934, 946, וראו האסמכתאות דשם).

(6) לעניין זה יפים דברי הנשיא אולשן בע"א 505/59 הרשקוביץ נ' גלקופ פ"ד ט"ו 426, 431, הקובע כי "מה שדרוש לפרש בחוזה הוא, הנתונים המביאים לידי שלילת תחולתם של חוקי הגנת הדייר, ואין המחוקק דורש שבתוך החוזה ייאמר הדבר בפירוש ש"הדייר אינו נהנה מחוק הגנת הדייר" (ראו גם ע"א 7/66 זלאיט נ' מורעדין, פ"ד כ(2) 346, 350); השופט (כתארו אז) זילברג מניח שם, כי ציון הנסיבות המוגדרות בחוק "התמוה כשהוא שלעצמו" יגרום לשוכר לברר את הדברים אצל המשכיר. באותו עניין הוטעם כי למניעתה של גניבת דעת, יש לפרש את התנאים "בגוף החוזה ממש" (ההדגשה במקור – א"ר), אך לא הוצבה דרישה שמעבר לכך. הוא הדין לדברי השופט ויתקון בע"א 804/75 נחום נ' כשר פ"ד ל(3) 71, 74, כי מה שמחייב החוק שיובא לידיעת השוכר "בצורה ברורה ופשוטה" הוא העובדות (שם) שהמדובר בבנין חדש. השופט, כתארו אז, לנדוי בע"א 542/61 פורת נ' קפלן, פ"ד טז(1) 377 חייב מילוים של התנאים הפורמליים כדי להסיר את הגנת החוק. גם מ"מ הנשיא חיים כהן, שמדבריו הובאו לעיל להחמיר עם המשכירים, אומר בע"א 882/79 אביטל נ' מירון, פ"ד ל"ד(3) 159, 161 בכיוון שמנגד: "נמצא שיהא אשר יהא פירושה הנכון של התניה בדבר דמי המפתח, עצם ההצהרה כפי שפורשה בסעיף 1 לחוק תשט"ו דיה להוציא את השכירות הנדונה מכלל הגנת החוק"; וההצהרה היא (שם) כי "המושכר הוא בנין חדש כמתואר בחוק תשט"ו ....".

(7) עינינו הרואות כי מה שהטריד לעתים קרובות את בית המשפט בעבר היו מקרים שבהם לא פורשו כל עיקר בחוזה השכירות התנאים הפורמליים שבחוק, קרי מועד הבניה ומועד ההשכרה לראשונה. אך לא היתה בפסיקה דרישה מעבר לכך, ובית המשפט לא הטיל חובה לציין מפורשות את תוצאות הנסיבות העובדתיות בצורה כלשהי. מן הסתם מתמעטת והולכת ההתדיינות בכל אלה, שהיתה רבה בעבר, בהתמעט הגנת הדייר בכלל, ולשיטתי יש מקום ככלל לפרשנות מצמצמת של הגנה זו; ראו למשל רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם). ואולם, כל עוד ההגנה קיימת, נחוצה זהירות רבה בהוספת תנאים מעבר לדרישתו המפורשת של המחוקק, בקריאה לאחור, לחוזים שנחתמו בעידן אחר, לפני עשרות בשנים. נכון שכוונת החוק היתה כי הדייר יידע על מה הוא חותם, וכך יאה; אך אין לדעתי לפקוד על המדינה (ובסופו של דבר היא העומדת מאחורי הדיור הציבורי) "עוונות" משכבר של חוזים שמילאו אחר דרישת המחוקק לציון הנסיבות, קרי מועד הבניה וההשכרה, אותה דרישה שעליה עמד בית המשפט, אך לא הרחיבו והוסיפו מפורשות את התוצאה המשפטית (הסרת הגנת הדייר) – וכפי שראינו אף הדרישות הפורמליות לא היו בראשונה מובנות מאליהן והיה על בית המשפט להחדירן בפסיקתו. משמעותה של גישה אחרת תהא להטיל על הרשות – שאת דרישות החוק מילאה - את הצורך להוכיח מה בדיוק ידע החותם הספציפי מקדמת דנא, ודבר זה נראה לי מעל לתכלית החקיקה והחוזים, ונטל כבד מדי. כאמור, הכלל הוא כי חזקה על החותם שהבין את תוכן המסמך. ער אני לדברי בית משפט זה בע"א 9136/02 מיסטר מאני הנזכר (עמ' 946 – 947) באשר לצורך להבהיר לחותם על שטר משכנתא את זכויותיו, והדברים מקובלים עלי, בכל הכבוד; אלא שהמדובר על פי רוב בשטרי משכנתאות מן העידן הנוכחי, ולא בהכרח יש לקרוא מסמכים בני דור ויותר במשקפיים זהות. לדידי, באותם מקרים של חוזי הדיור הותיקים בהם יש חשש רציני ביותר שהחותם על החוזה לא ידע ולא הבין, כמו במקרה דנן כשהחתימה היתה באצבע, יהא הנטל מוגבר (הדבר לא נצרך לענייננו משנקבע היעדר פלישה). ואולם, הואיל ובשכבר הימים נראה היה פירוט הדרישות הפורמליות ככשר, אין מקום לקרוא אחורנית דרישות שמעבר לכך, ולגרום לפרשנות שלא תהא במקומה במקרים רבים אחרים. בעיון בתגובת המשיבה לא ראיתי טעמים כבדים בכיוון האחר, והיא מתמקדת בעובדות הספציפיות של המקרה.

(8) סוף דבר: אין בידי להיעתר לבקשה, בנתון להערות האמורות, וזאת על פי הנתונים הספציפיים. המבקשת תשלם למשיבה הוצאות בקשה זו בסך 5,000 ש"ח. כן תשוחרר מחצית ההוצאות ושכר הטרחה שעוכבה בהחלטה מיום 9.3.06.



ניתנה היום, כ"ז בניסן התשס"ו (25.4.06).

ש ו פ ט


_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05103430_t08.doc/אמ
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il










רעא בית המשפט העליון 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון נ' נגה משה (פורסם ב-ֽ 25/04/2006)