פסקי דין על מאיר ידידיה בן חמו | פסקי דין על דניאל אוחנה | פסקי דין על אביגיל נויבך | פסקי דין על משה נויבך | פסקי דין על משה שנצר ואח' |

30172-11/17 א     17/03/2020




א 30172-11/17 מאיר ידידיה בן חמו, דניאל אוחנה נ' אביגיל נויבך, משה נויבך, משה שנצר ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 30172-11-17 בן חמו ואח'
נ' נויבך ואח'




תיק חיצוני:





בפני

כבוד השופטת קרן מילר


תובעים

1
.
מאיר ידידיה בן חמו

2
.
דניאל אוחנה


נגד

נתבעים

1. אביגיל נויבך
2. משה נויבך
3. משה שנצר (פורמלי)
4. הלן שנצר (פורמלי)
5. שושנה ביטון (פורמלי)
6. נסים ביטון (פורמלי)




ב"כ התובעים עו"ד רוני דובר
ב"כ הנתבעים 1-2 עו"ד יאיר גבעתי





פסק דין


לפני תביעה שעניינה סעד הצהרתי לפיו לתובעים ישנה זכות שימוש בלעדית בחצר הבית המשותף כמסומן במסמכים שהגישו; וסילוק ידם של הנתבעים 1-2 (להלן "הנתבעים") מחצר הבית המשותף. יוער כי בכתב התביעה התבקש סעד נוסף של חיוב הנתבעים בתשלומי איזון, אך במהלך ההליך ויתרו התובעים על סעד זה. לתביעה צורפו הנתבעים 3-6 כנתבעים פורמליים.
כל הצדדים הם בעלי הזכויות בדירות בבניין משותף המורכב מ-4 דירות בשתי קומות ברחוב אברהם ניסן 21 בירושלים.
התובעים רכשו את דירה מס' 2 בבניין ביום 16.6.16 מיורשיה של גב' גרציה ביטון ז"ל (להלן "גרציה") אשר התגוררה בדירה עד לפטירתה. דירה זו הינה דירת קרקע בקומה התחתונה של הבניין.
הנתבעים רכשו את הזכויות בדירה מס' 4 בבניין בשנת 2004 מגב' נחמה בכשי. מדובר בדירה המצויה בקומה העליונה של הבניין.
הנתבעים הפורמליים הם בעלי הזכויות בשתי הדירות הנוספות בבניין: הנתבעים 3-4 בעלי הזכויות בדירה מס' 1 בקומת הקרקע; והנתבעים 5-6 בעלי הזכויות בדירה מס' 3 בקומה העליונה של הבניין.
מוקד המחלוקת הוא הסכם שנחתם בין כלל בעלי הדירות בבניין עוד טרם רכשו התובעים והנתבעים את דירותיהם (להלן "ההסכם"). הסכם זה נחתם ביום 12.8.2001, ובשל חשיבותו אביא אותו כלשונו:
"אנו החתומים מטה הבעלים של הדירות כפי שהוגדרו בבית המשותף מצהירים בזאת:
א.
מאשרים אחד לשני לבנות תוספת בנייה לדירה בהתאם לתוכנית המתאר כל דייר לפי האישור שניתן לו בתוכנית.
ב.
בעלי דירה מס' 1 יאפשרו לבעלי דירה מס' 3 לבנות על גג הבית תוספת בהתאם לתוכנית ועוד מרפסת על תוספת הבניה שאושרה לדירה מס' 1 בקומת קרקע ללא כל תשלום.
ג.
בעלי דירה מס' 3 יאפשרו לבעלי דירה מס' 1 לחפור את המגיע להם עד סוף קו הבניין ולבנות את תוספת הבנייה שאושרה לדירה מס' 1.
ד.
בעלי דירה מס' 2 יאפשרו לבעלי דירה מס' 4 לבנות על גג הבית תוספת בהתאם לתוכנית ועוד מרפסת על תוספת הבניה שאושרה לדירה מס' 2 בקומת קרקע ללא כל תשלום.
ה.
בעלי דירה מס' 4 יאפשרו לבעלי דירה מס' 2 לחפור את המגיע להם עד סוף קו הבניין ולבנות את תוספת הבניה שאושרה לדירה מס' 2".
אין מחלוקת כי משפחת בכשי, אשר מכרה את הדירה לנתבעים, פעלה בהתאם להסכם זה ובנתה תוספת בנייה על גג הבית. גרציה, לעומת זאת, שיורשיה מכרו את זכויותיה בדירה לתובעים, לא בנתה ולא מימשה את זכותה לפי ההסכם.
התובעים מבקשים כי תינתן להם אפשרות לבנות עד קו הבניין ואף מעבר לכך ככל שתאשר להם העיריה. כמו כן דורשים הנתבעים כי כלל החצר הנותרת תוכר כשטח משותף, וכי הנתבעים לא יעשו כל שימוש ייחודי בחצר הבית.
יש לציין כי הנתבעים 3-4 לא התנגדו למתן הסעדים המבוקשים, ומעבר להודעה זו לא היו שותפים להליך. הנתבעים 5-6 אף הם טענו כי אין להם עניין בשטח החצר הגובל לדירת התובעים כל עוד אין תביעות הנוגעות לשטח החצר המשמשת את הנתבעים הפורמליים.
בדיון ההוכחות העידו התובע 1 (להלן "התובע"); גב' סימה דביקו, אחת מיורשותיה של גרציה שמכרה לתובעים את הדירה; ומר יגאל בכשי שהתגורר בדירה מס' 4 טרם מכירתה לנתבעים. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 (להלן "הנתבע") והנתבע הפורמלי 6. ב"כ הנתבעים ויתר על תצהיריהם של שני עדים נוספים שלא התייצבו לדיון.
דיון והכרעה – האם ההסכם מחייב את הצדדים?
בתחילת ההליך טענו הנתבעים כי ההסכם אינו מחייב אותם, אך בהליך ההוכחות נראה כי טענה זו נזנחה לאחר שהנתבע העיד במפורש כי ההסכם מחייב אותו לשיטתו (ראו למשל עמ' 23 לפרוטוקול ש' 22). יוער למעלה מהדרוש כי בהליך התברר כי שני הצדדים ידעו על ההסכם, אם כי לא ראו אותו, בעת רכישת דירותיהם, שכן המוכרים עדכנו אותם בדבר הסכם זה. כמו כן, חלק משמעותי מהבנייה בדירתם של הנתבעים נעשתה על שטח רכוש משותף וזאת בהתאם להסכם שנחתם בין בעלי הדירות הקודמים לצדדים. בנסיבות אלו, טוב עשו הנתבעים משהסכימו לכך שההסכם מחייב אותם על אף שדבר ההסכם לא נרשם בפנקס זכויות כלשהו.
פרשנות ההסכם
אין מחלוקת כי ההסכם מאפשר לתובעים בנייה על חצר הבית המשותפת הסמוכה לדירתם, וכפי שנאמר בהסכם בחלק הרלוונטי: "בעלי דירה מס' 4 יאפשרו לבעלי דירה מס' 2 לחפור את המגיע להם עד סוף קו הבניין ולבנות את תוספת הבניה שאושרה לדירה מס' 2". בין הצדדים היתה במהלך ההליך מחלוקת לגבי פירוש המונח "קו הבניין". בעוד שהנתבעים טענו כי מדובר במונח שאינו תכנוני אלא בשפת בני אדם, דהיינו עד הקו בו בנוי הבניין בפועל, טענו התובעים כי מדובר במונח התכנוני.
נראה עם זאת כי גם טענה זו נזנחה בתצהירי הנתבעים, שכן מתצהירו של הנתבע משתמע כי הוא מסכים לבנייה על ידי התובעים עד קו הבניה התכנוני (סעיפים 12, 18 לתצהיר הנתבע).
מכל מקום, אני סבורה כי הן פרשנות אובייקטיבית של ההסכם והן פרשנות סובייקטיבית של ההסכם מביאות לקבלת עמדת התובעים בעניין זה.
מהבחינה האובייקטיבית, המונח "קו בניין" אינו מונח שגור בפי כל, וכאשר הוא נכלל במסגרת הסכם נראה כי כוונת הצדדים היא למונח התכנוני. יתרה מכך, ההסכם עצמו מפנה לתוכנית המתאר שאושרה בנוגע לבניין, כך שברי שהמונח "קו הבניין" לקוח אף הוא מתחום התכנון והבניה.
מהבחינה הסובייקטיבית, למעשה גם התובעים וגם הנתבעים לא היו צד להסכם המדובר, לא היו שותפים לגיבושו, והם אינם יכולים להעיד על הכוונה שעמדה מאחוריו. גב' סימה דביקו, בתה של גרציה, כלל לא נשאלה בעניין זה, וספק אם עדותה היתה יכולה לסייע מעבר לעדות שמועה על דברים ששמעה מאמה המנוחה.
לפיכך, העד הרלוונטי המרכזי הוא הנתבע 6 שהיה צד להסכם. עדותו היתה מהימנה ועקבית. יש לציין כי על אף שהובא כעד מטעם הנתבעים, הוא העיד בעניין זה לטובת פרשנות התובעים, עובדה התומכת במהימנות עדותו. הנתבע 6 העיד מפורשות כי כוונת ההסכם היתה לקו הבניין התכנוני שאושר בתוכניות העיריה (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 10-14; עמ' 29 לפרוטוקול ש' 17). אוסיף כי גם עדותו של מר יגאל בכשי תומכת במסקנה זו.
ב"כ התובעים העלה בסיכומיו בחצי פה טענה כי יש לאפשר לתובעים בניה גם מעבר לקו הבניין, ככל שתאשר העיריה. אין לקבל טענה זו. ראשית, סעד זה לא התבקש בכתב התביעה שדיבר אף הוא על בנייה רק עד קו הבניין ולא מעבר לכך (סעיף 15 לכתב התביעה). מעבר לכך, ההסכם אינו תומך כלל בטענה זו, ולא ניתן לאפשר בניה ברכוש המשותף שלא הוסכמה על ידי בעלי הדירות בהתאם לקבוע בחוק בעניין זה.
לפיכך יש לקבוע כי ההסכם מחייב את הנתבעים לאפשר לתובעים בנייה ושימוש ייחודי בשטח שעד קו הבניין בהתאם לתוכניות שהיו בתוקף בשנת 2001 בעת החתימה על ההסכם, זאת בכפוף כמובן לאישור רשויות התכנון והבניה.
סילוק יד מחצר הבית
התובעים בסיכומיהם התמקדו בסעד של סילוק ידם של הנתבעים מחצר הבית בטענה שמדובר ברכוש משותף. יש לדחות את התביעה בנקודה זו.
סוגיה זו כמעט ולא נידונה במהלך ההליך והועלתה בעיקר בסיכומי התובעים, כך שיש קושי לקבוע ממצאים עובדתיים ומסקנות משפטיות לגביה. גם בכתב התביעה הועלה עניין זה בשולי הדברים. כמו כן, כפי שצוין לעיל, בכתב הגנתם של הנתבעים הפורמליים 5-6 הם טענו כי אין להם עניין בשטח החצר הגובל לדירת התובעים כל עוד אין תביעות הנוגעות לשטח החצר המשמשת את הנתבעים הפורמליים. למרות הערה זו לא העמידו התובעים את כלל הנתבעים על כך שמבחינתם התביעה עוסקת בכלל שטח החצר המשותפת ולא רק בשטח הגובל בדירתם עליו הם מעוניינים לבנות.
בנוסף, ההתייחסות היחידה לסוגיה זו בראיות התובעים היא טענתו של התובע בסעיף 15 לתצהירו כי הנתבעים אסרו את כניסתו לחצר העליונה. מנגד, מהעדויות מטעם הנתבעים עלה כי היתה הסכמה בעל-פה בין הדיירים, לפי הטענה החל משנת 1980 לפחות, לפיה שטח החצר מחולקת ל-4 חלקים מוגדרים, כאשר כל בעל דירה קיבל חלק לשימושו וטיפוחו (סעיף 12 לתצהירו של הנתבע 6 וכן עדותו בעמ' 28 לפרוטוקול ש' 2-10; הנתמכת גם בעדותו של מר יגאל בכשי בעמ' 20 לפרוטוקול ש' 31).
יש להדגיש כי הנתבע כלל לא נשאל בחקירתו על עניין זה. התובעים מצידם לא הפריכו את הטענה כי הסכמה זו שבהתנהגות עודנה חלה וכוללת גם את התובעים עצמם, אשר נטען כי גם להם שטח בחלוקה זו בו הם עושים שימוש ייחודי (ראו עמ' 28 לפרוטוקול ש' 17-18). לפיכך לא נסתרה הטענה כי כלל הדיירים נהגו ונוהגים בהתאם להסכמה בהתנהגות.
אשר על כן דין התביעה להידחות בסוגיה זו.
לקראת סיום יש להתייחס לטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים בחצי פה. התובעים טענו כי מדובר במקרקעין מוסדרים ולפיכך לא חלה התיישנות. לא ניתן מענה לטענה זו על ידי הנתבעים, ולפיכך יש לדחות את טענת ההתיישנות.


התוצאה
ניתן סעד הצהרתי המאפשר לתובעים בנייה ושימוש ייחודי בשטח שעד קו הבניין בהתאם לתוכנית שהיתה בתוקף בשנת 2001, זאת בכפוף לאישור רשויות התכנון והבניה. יתר התביעה נדחית.
לעניין הוצאות- מחד גיסא התקבל הסעד המרכזי שהתבקש בתביעה ואשר לו התנגדו הנתבעים בתחילת ההליך. מאידך גיסא- לאחר חזרתם של הנתבעים ממרבית התנגדותם, התמקדו טיעוני התובעים בסעדים שלא התקבלו. בנסיבות אלו יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪ והוצאות משפט, וזאת תוך 30 יום.

ניתן היום, כ"א אדר תש"פ, 17 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 30172-11/17 מאיר ידידיה בן חמו, דניאל אוחנה נ' אביגיל נויבך, משה נויבך, משה שנצר ואח' (פורסם ב-ֽ 17/03/2020)