פסקי דין על רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז | פסקי דין על פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה | פסקי דין על אביוד נכסים ואח' | פסקי דין על נתן שרעבי | פסקי דין על זיווה (זהבה) שרעבי | פסקי דין על שלום שרעבי ואח' |
43587-06/18 תאק 19/03/2020
תאק 43587-06/18 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז, פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ, אביוד נכסים בע"מ ואח' נ' נתן שרעבי, זיווה (זהבה) שרעבי, שלום שרעבי ואח'
administrator
administrator
1
0
2020-03-19t13:53:00z
2020-03-24t15:40:00z
2020-03-24t15:40:00z
2
2046
10231
microsoft corporation
85
24
12253
15.00
print
false
false
false
en-us
x-none
he
/* style definitions */
table.msonormaltable
{mso-style-name:"טבלה רגילה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.msotablegrid
{mso-style-name:"רשת טבלה";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
table.1
{mso-style-name:"טבלת רשת1";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-unhide:no;
border:solid windowtext 1.0pt;
mso-border-alt:solid windowtext .5pt;
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-border-insideh:.5pt solid windowtext;
mso-border-insidev:.5pt solid windowtext;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
text-align:right;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"times new roman",serif;}
בית
משפט השלום תל אביב-יפו
(בשבתו בבת ים)
תא"ק 43587-06-18 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח' נ' שרעבי ואח'
לפני
כבוד השופט יגאל נמרודי
ה
תובעות
:
1.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
2.פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ
3.אביוד נכסים
בע"מ
4.אלעד ישראל מגורים בע"מ
נגד
ה
נתבעים
:
1.נתן שרעבי
2.זיווה (זהבה) שרעבי
3.שלום שרעבי
4.דינה (אפנס) שרעבי
5.יחזקאל אפנס
6.סתיו שרעבי
7.יוסף שרעבי
פסק דין
(נתבעים 7-3)
לפניי בקשה
למתן רשות להתגונן:
1.
התובעת 1 היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 99 בגוש 6137
בתל-אביב, מתחם המוכר בשם "שכונת הארגזים". המקרקעין הם מקרקעי ציבור,
כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) ובחוק
מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981. התובעת 1 פרסמה מכרז שעניינו פינוי
מחזיקים בחלקים משכונת הארגזים ובנייה מחדש בשכונה. התובעות 2 ו-3 זכו במכרז. ביחד
עם התובעת 4, התובעות 4-2 הן בעלות זכויות הפיתוח במקרקעין. בהתאם להוראות המכרז,
כנגד תשלום ששולם לתובעת 1 הוסמכו הזוכות לפעול לפינוי המחזיקים בשכונה ובמקביל
לבנות בניינים חדשים. ביחס למחזיקים שעומדים בקריטריונים מוגדרים (הקריטריונים
כוללים התייחסות לסקר מחזיקים שנערך בשכונה במועד נתון) – על הזוכות להעניק
למחזיקים אלו חבילת פיצוי (הכוללת דיור חלופי) כנגד הפינוי.
2.
הנתבע 1 והנתבעת 2, זוג גרוש, מחזיקים בחלק מהמקרקעין. ילדיהם,
הנתבעים 3 (תאריך לידה: 5.3.1984), 4 (תאריך לידה: 13.3.1987), 6 (תאריך לידה:
7.2.1994) ו-7 (תאריך לידה: 18.2.1995), והנתבע 5 (תאריך לידה: 24.9.1986), בן
הזוג של הנתבעת 4, מתגוררים אף הם במקרקעין. על-פי הנטען בכתב התביעה, נתבעים 1
ו-2 מופיעים בסקר המחזיקים (כל אחד בנפרד), על-כן בכפוף לתנאים שונים שצוינו
בתביעה (בסעיף 14), הם זכאים לחבילת פיצוי כנגד פינויים, כאשר הטענה היא כי בהיותם
זוג נשוי במועד עריכת סקר המחזיקים, הם מהווים בית אב אחד לצורך הפיצוי מכוח
הוראות המכרז. אשר לנתבעים 7-3, התובעות טענו כי נתבעים אלו אינם זכאים לפיצוי
כלשהו, בין אם מכוח הוראות הדין הכללי, ובין אם מכוח הוראות המכרז, אין להם זכות
להוסיף ולהימצא במקרקעין ויש להורות על פינויים. לנתבעים 1 ו-2 ניתנה רשות
להתגונן. החלטה זו עוסקת בבקשת הנתבעים 7-3 ליתן להם רשות להתגונן.
3.
בקשת הנתבעים (כולם) כי תינתן להם רשות להתגונן נתמכה בתצהיריהם
של הנתבעים 1 ו-2. אף שהשוני בין הנתבעים 1 ו-2 לנתבעים 7-3 הוא ברור, לא הגישו
נתבעים 7-3 תצהירים מטעמם.
4.
אלו עיקר הטענות שהעלו הנתבעים 7-3: (א) היעדר עמידה
בהוראות תכנית המתאר החלה על שכונת הארגזים (לא הוחל בבניה בתוך פרק הזמן שנקבע
בתכנית); (ב) עיריית תל-אביב היא בעלת דין רלוונטית, היה על התובעות לצרפה
לתביעה, על-מנת שתשפוך אור על הפרה, שכן בידיעה מסמכים רלוונטיים; (ג) יש
לעכב את מתן פסק הדין עד לחתימה על מתווה חדש שמתגבש בימים אלה בעידוד עיריית
תל-אביב; (ד) התיישנות; (ה) היה על התובעות להוכיח את קבילות תצלום
האוויר מטעמה; חוות דעת מומחה לפענוח תצלומי אוויר מטעם הנתבעים קעקעה את ממצאי
מומחה התביעה; (ו) הפלייה; (ז) נתבעים 1 ו-2 מופיעים בסקר המחזיקים
ולנתבעים 7-3 "קיימות זכויות במקרקעין וזכאים הם לפיצוי מלא על פי התחייבות
התובעות במסמכי המכרז" (סעיף 48 לבקשה למתן רשות להתגונן). לנתבעים זכויות
קניינות. "בכל הזמנים הרלוונטיים, היו הנתבעים 3-7 בעלי זכויות וזכאים להיכלל
במקרקעין ולקבל פיצוי הולם [...]" (סעיף 51 לבקשה למתן רשות להתגונן). רשימת
הפינויים היא מנחה בלבד; (ח) הנתבעים 7-3 הם בני רשות במקרקעין (סעיף 91
לבקשה למתן רשות להתגונן).
5.
התובעים לא ביקשו לחקור את המצהירים. פרט רלוונטי, ציון תאריך
הלידה של כל אחד מהנתבעים 7-3, צוין בפרוטוקול הדיון, והצדדים סיכמו את טענותיהם
בכתב.
6.
הלכה היא, כי במסגרת דיון בבקשה למתן רשות להתגונן די אם יראה
המבקש שעומדת לו הגנה לכאורה, כאשר בדיון בבקשה למתן רשות להתגונן אין בודקים כיצד
יצליח המבקש להוכיח את הגנתו; אין בוחנים את טיב ראיותיו; ואין מקום לקבוע ממצאי
מהימנות (ראו אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה אחת עשרה, 2013),
803). עם זאת, על בעל דין אשר מבקש שתינתן לו רשות להתגונן בפני
תביעה שהוגשה בסדר
דין מקוצר להתכבד ולפרט את הטענות המבססות את הגנתו (ראו ע"א 527/07 נחום
נ' קרן אהרונסון בע"מ (18.2.2008)). ודוק, לנתבע שמבקש כי תינתן לו רשות
להתגונן אין זכות קנויה לחקור את התובע או עד מטעם התובע. השאלה אם זכאי נתבע
לרשות להתגונן נבחנת על יסוד האמור בבקשה למתן רשות להתגונן והתצהיר התומך בה.
7.
לאחר בחינת טענות הצדדים וכתבי הסיכומים, הגעתי למסקנה לפיה דין בקשת
הנתבעים 7-3 למתן רשות להתגונן להידחות (ראו התייחסות נפרדת ומסויגת ביחס לנתבע 7).
טענות שלא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה בבקשה למתן רשות להתגונן.
8.
התובעת 1 היא הבעלים של המקרקעין. הנתבעים 7-3 מחזיקים במקרקעין.
בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, בעלים של מקרקעין זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי
שמחזיק בהם שלא כדין. על המחזיק מוטל הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית להוסיף
ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות במקרקעין כפופה לה. בהתאם – על המחזיק הנטל
להניח טיעון עובדתי לפיו הוא זכאי להוסיף ולהחזיק במקרקעין או כי פינויו מהמקרקעין
כפוף לתנאי מסוים, בענייננו – קבלת פיצוי. לא עלה בידי הנתבעים 7-3 לעשות כן (ביחס
לנתבע 7, ראו התייחסות מסויגת להלן; לא עלה בידיו להוכיח זכות עצמאית להוסיף ולהחזיק במקרקעין).
9.
מכרז שכונת הארגזים
: דין
מיוחד קיים בקשר עם שכונת הארגזים. בהתאם להוראות המכרז, כמו גם הוראות הדין
הייחודי החל על השכונה (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 17401-01-17 רשות מקרקעי
ישראל נ' לוי (30.11.2017) (להלן – עניין לוי)), אלו הן קבוצות הזכאים
בשכונת הארגזים לחבילת פיצוי כנגד פינוי:
9.1.
קבוצה ראשונה
: "[...]
כל המיועדים לפינויים, לרבות אלה הכלולים ברשימת הפינויים הנ"ל"
(סעיף 3(א)(1) למסמך התנאים המיוחדים: נספח לביצוע פינויים ועבודות פיתוח התשתיות
הציבוריות (להלן – הנספח)). "רשימת הפינויים" הוגדרה בנספח:
"רשימה שמית ממוספרת במספר סידורי ובה מיועדים לפינוי בשכונת הארגזים כולל
צילום אוויר, והמצורפת כנספח יא' למכרז. הרשימה הינה מנחה בלבד ואינה ממצה את כל
המיועדים לפינוי במגרשים הכלולים בתכנית" (סעיף 2 לנספח) (הרשימה השמית, להלן
– הסקר) (הנספח (נספח ז' למסמכי המכרז) צורך לנספח ד' לכתב התביעה (מסמכי
המכרז));
9.2.
קבוצה שנייה
: "[...]
כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים
האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או
בחכירה לדורות" (סעיף 3(א)(3) לנספח)
(הסקר נערך בחודש יוני 1996 (עניין לוי, פס' 2));
9.3.
קבוצה שלישית
: "[...]
אלה שיימצאו זכאים מתוך רשימת ההשגות כמפורט בנספח טו'" (סעיף 3(א)(1)
לנספח; ראו עניין לוי, פס' 25 ("ערוץ הגשת ההשגות התאפשר למטרה אחת בלבד והיא
מתן אפשרות להוכיח כי חלה השמטה ברשימת המפונים וכי נגרעו ממנה שמות שמלכתחילה
אמורים היו להיכלל בה. זאת ותו לא. כפועל יוצא, אין המדובר בפתיחת דיון מחודש
בזכויות קנייניות כאלו ואחרות של המשיג או שלב אבות אבותיו; ההשגה אף אינה אכסניה
לטענות בתחום המשפט המנהלי, אכיפה מפלה, או למחזור טענות שכבר נדחו בעבר. תכליתו
של הסדר הגשת ההשגות נעוץ בבירורה של השאלה האחת והיחידה היא האם בחודש יוני 1996
התגורר המשיג במתחם")).
10.
יישום הקריטריונים על עניינם של המבקשים
: הנתבעים 7-3 אינם כלולים בסקר והם לא הגישו השגה (תנאי הזכאות
מכוח השתייכות לקבוצה הראשונה והשלישית לא מתקיימים); אשר לקבוצת השנייה:
נתבע 3, המבוגר
מבין הנתבעים 7-3, הוא יליד שנת 1984. נתבע 7 הוא הצעיר מבין הנתבעים (הוא יליד
שנת 1996). הנתבעים כאמור לא הגישו תצהירים מטעמם. הם נסמכו על תצהירי הנתבעים 1
ו-2, שלא היו מפורטים כדבעי. לא צוין בתצהירים באיזה מועד בדיוק הפך כל אחד
מהנתבעים 3, 4 (ובן הזוג, נתבע 5), 6 ו-7 לבעל זכות עצמאית במקרקעין. לא צוין מתי
עברו הנתבעים 3, 4 (היא ובן הזוג, הנתבע 5), ו-6 (נתבע 7 מוסיף להתגורר עם אמו,
הנתבעת 2) להתגורר בגפם, ביחידות נפרדות. דרישת הפירוט בבקשה למתן רשות להתגונן
היא מהותית. חוסר הפירוט נזקף לחובתם. לא הונח אפוא טיעון עובדתי מפוטר לפיו בשנת
1996-1986 התגוררו הנתבעים 6-3 (או מי מהם) – ברציפות – ביחידת דיור נפרדת; לא
הוכח אפוא כי באותן שנים היו הנתבעים 6-3 (או מי מהם) בבחינת "בית אב"
(נתבע 3, המבוגר מבין הנתבעים כאמור, היה בשנת 1986 בן שנתיים). תנאי הזכאות מכוח
השתייכות לקבוצה השנייה לא מתקיימים בעניינם של הנתבעים 7-3.
הנתבעים 7-3 אינם נמנים על הזכאים
לפי אחת מהקבוצות הללו. אף אם אצא מנקודת מוצא כי הן הנתבע 1 הן הנתבעת 2, כל אחד
מהם באופן עצמאי, זכאי לחבילת פיצוי מלאה, בהתאם להוראות המכרז, אין בכך כדי להקים
זכאות עצמאית לנתבעים 3, 4 ו-6, כמו גם לנתבע 5 (בן הזוג של הנתבעת 4; לא נטען מתי
הפכו השניים בני זוג ומתי החלו להתגורר יחד ביחידת מגורים נפרדת ועצמאית), ולנתבע
7 – שמוסיף להתגורר עם אמו, הנתבעת 2.
11.
מתווה פיצויים חדש שמתגבש בימים אלה
– קיומו של מתווה אחר, אשר על-פי הנטען מתגבש בעת הזו, אינו
מקים עילת הגנה. מתווה שטרם גובש סופית, לא אושר ולא הוצג, ממילא תוכנו אינו ידוע
– אינו יכול לזכות במתן רשות להתגונן; התיישנות – הנתבעים 7-3 לא חזרו על
הטענה בסיכומים, ועולה כי הם זנחו אותה (ממילא, דינה להידחות גם לגופם של דברים.
עסקינן במקרקעין מוסדרים); הוכחת קבילות תצלום אוויר – לכתב התביעה לא צורף
תצלום אוויר, ולא מתעוררת שאלה של היעדר קבילות; עיריית תל-אביב לא צורפה להליך
– עיריית תל-אביב אינה בעלים של המקרקעין. אין די באמירה כללית כי בידיה מסמכים
רלוונטיים, באופן שמזכה במתן רשות להתגונן מכוח אי צירופה לתביעה; היעדר עמידה
בהוראות תכנית המתאר – טענה זו ראוי כי לא הייתה נטענת. מחזיקים רבים – אלו
שנמנים על קבוצות הזכאים לפיצוי מכוח הוראות המכרז (מכרז שלו זיקה לתכנית) –
עשויים היו להימצא בעמדת נחיתות מובהקת, אלמלא המכרז (ותכנית המתאר). תועלת משפטית
לא תצמח למחזיקים כאמור, אם יתקבלו אותן טענות בדבר עיכוב בבנייה וכיוצא באלה
טענות. ממילא, מעבר לזכויות שיש לחברות שזכו במכרז (שהן צד לתביעה), גם המדינה
נמנית על התובעות. המדינה היא הבעלים של המקרקעין, על כל הכרוך והמשתמע מכך, ולה
זכות עצמאית לעתור בתביעה לפינוי; הפלייה – הנתבעים 7-3 לא חזרו על הטענה
בסיכומים, ועולה כי הם זנחו אותה (ממילא, דינה להידחות גם לגופם של דברים.
לא הונח טיעון מפורט
לפיו אחרים, במעמד זהה למעמדם של הנתבעים 7-3, זכאים על פי הדין החל על שכונת
הארגזים לפיצוי. בסיס מפורט להשוואה לא נטען, כבר מהטעם שהטיעון העובדתי המתייחס לנתבעים
כאמור עצמם לא פורט כדבעי).
12.
פינוי כנגד תשלום כספי
: דרישה לתשלום פיצוי (כנגד השקעות או על יסוד טעמים אחרים, ראו
האמור בסעיף 3 לסיכומי הנתבעים 7-3) דינה להתברר בתביעה עצמאית. אין מקומה להתברר
במסגרת תביעת הפינוי. ככל שעומדים הנתבעים כאמור על טענתם בדבר זכאות לפיצוי,
עליהם להגיש תביעה נפרדת
(ראו רע"א 7924/06 אביטן נ' באום
(3.10.2006) ("כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני
הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים
זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון"); ע"א 68544-03-16 עמרם
נ' עיריית תל-אביב-יפו, פס' 67-65 (8.3.2017)). ממילא, הטיעון בסעיף 3 לסיכומי
הנתבעים 7-3, המתייחס להשקעות הנתבעים כאמור במקרקעין ("הבניה המאסיבית"
– ללא שנטען כי נעשתה מכוח היתר כדין), לא פורט כדבעי (וספק אם יש לראות בו משום
טיעון שהובא בבקשה למתן רשות להתגונן).
13.
רשות במקרקעין
:
הטענה בדבר קיומה של
רשות מכללא שניתנה לנתבעים 7-3 לא פורטה כדבעי. היא הוזכרה באופן עמום. היא לא
זכתה להתייחסות מפורטת וישירה בסיכומים. לא ניתן לראות בנתבעים 7-3 בני רשות
במקרקעין. אם הבעלים (התובעת 1) ייעד את המקרקעין לפינוי ולאחריו בינוי חדש, אין
לומר שהוא ביקש או הסכים להעניק רשות – לא במפורש אף לא מכללא – לגורם אחר שבחר
להתיישב במקום. הנתבעים 7-3 לא פירטו כדבעי את המקור המשפטי לישיבתם במקרקעין.
ישיבתם על המקרקעין של הנתבעים 1 ו-2, הוריהם של נתבעים 3, 4, 6 ו-7
אינה מקנה לנתבעים אלו, כמו גם לנתבע 5, זכות
עצמאית להחזיק במקרקעין. אף אם היו הנתבעים 7-3 בני רשות במקרקעין, הרי שמדובר
ברשות הדירה שבאה על סיומה עם מסירת הודעה של הבעלים (הנתבעת 1) על דרישתו לקבל
חזקה במקרקעין. הגשת תביעה עולה כדי מסירת הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום
הרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לבר רשות הגנה כלשהי מפני פינויו מנכס בו הוא מחזיק
(ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015); ע"א 6757/13 נחום
נ' מדינת ישראל (19.8.2017);
רע"א
10346/06
ארז נ' מדינת ישראל
(12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016);
ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי
(8.3.2017)). ככלל, החזקה כשלעצמה – גם כשהיא נמשכת שנים ארוכות – אינה גוברת על
זכות הבעלות של המשיבה 1 במקרקעין, שהם כאמור מקרקעי ציבור.
פסיקתה
14.
בקשת הנתבעים 7-3 למתן רשות להתגונן – נדחית.
15.
הנתבעים 6-3, הם וכל מי מטעמם, יפנו את השטחים המוחזקים על ידם
במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 99 בגוש 6137, המצויים במתחם המכונה "שכונת
הארגזים" בתל-אביב, ולרבות מהמבנים המסומנים על גבי התשריט המצורף לכתב
התביעה, סומן נספח א' (הנספח מהווה חלק בלתי נפרד מפסק-הדין) וישיבו את החזקה בהם לתובעות
כשהם פנויים מכל אדם וחפץ עד ליום 15.7.2020 בשעה 12:00.
הנתבע 7 מתגורר עם הנתבעת 2,
במבנה שהזכות להוסיף ולהתגורר בו טרם הוכרעה. כל עוד לא נאסר על הנתבעת 2 להוסיף
ולהתגורר באותו מבנה, זכאי הנתבע 7 להוסיף ולהתגורר עמה. הזכות לגור במקום היא
מכוח זכותה של האם, הנתבעת 2. היא אינה זכות עצמאית של הנתבע 7. אם יינתן צו פינוי
לגביה – מותנה או שאינו מותנה בפיצוי כלשהו – מובהר כי הנתבע 7 עצמו לא יהיה זכאי
לפיצוי כלשהו מהתובעות.
16.
הנתבעים 6-3, ביחד ולחוד, ישלמו בתוך 60 יום לתובעות, ביחד
ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על סך של 15,000 ש"ח. בנסיבות
העניין, אין צו להוצאות בעניינו של נתבע 7.
המזכירות
תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים
.
התיק
יוותר פתוח לצורך ההכרעה בתביעה כנגד נתבעים 1 ו-2
.
ניתן היום,
כ"ג אדר תש"פ, 19 מרץ 2020, בהעדר
הצדדים.
תאק בית משפט שלום 43587-06/18 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז, פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ, אביוד נכסים בע"מ ואח' נ' נתן שרעבי, זיווה (זהבה) שרעבי, שלום שרעבי ואח' (פורסם ב-ֽ 19/03/2020)