פסקי דין על חנה מינצר | פסקי דין על עזריאל זליג וינברג | פסקי דין על יצחק מתתיהו וינברג | פסקי דין על מרדכי זיזו (זיזי) | פסקי דין על שפיק זיזו (זיזי) | פסקי דין על אריה זיזו (זיזי) ואח' |

57107-05/17 א     19/03/2020




א 57107-05/17 חנה מינצר, עזריאל זליג וינברג, יצחק מתתיהו וינברג נ' מרדכי זיזו (זיזי), שפיק זיזו (זיזי), אריה זיזו (זיזי) ואח'








בית משפט השלום בירושלים


ת"א 57107-05-17 מינצר ואח'
נ' זיזו ואח'




תיק חיצוני:




בפני

כבוד השופטת קרן מילר


תובעים

1
.
חנה מינצר

2
.
עזריאל זליג וינברג

3
.
יצחק מתתיהו וינברג


נגד

נתבעים

1. מרדכי זיזו (זיזי)
2. שפיק זיזו (זיזי)
3. אריה זיזו (זיזי)
4. שבתאי זיזו (זיזי)






ב"כ התובעים עו"ד חיים נובוגרוצקי

ב"כ הנתבעים עו"ד אהרון גבע





פסק דין


לפני תביעה לסילוק יד של דיירים מוגנים.
התובעים הם חלק מבעלי הזכויות בשתי חנויות כפולות ברחוב עץ חיים 8 בירושלים. הנתבעים שכרו את שתי החנויות על פי שני חוזי שכירות נפרדים במועדים שונים. בשלב כלשהו אוחדו שתי החנויות לחנות אחת. בשנת 2009 הועברה אחת החנויות לדיירים אחרים והנתבעים נותרו כמחזיקים באחת החנויות הכפולות בלבד (להלן "החנות"). אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים מחזיקים בחנות כדיירים מוגנים.
במסגרת כתב התביעה העלו התובעים מספר עילות לפינויים של הנתבעים מהחנות: שינוי מטרת המושכר; ביצוע שינויים ושיפוצים נרחבים בחנות; ונטישת המושכר והעברת השימוש בו לאחרים שמנהלים את הנכס. באשר לשינוי מטרת המושכר חזרו בהם התובעים בסיכומיהם מטענתם להתקיימותה של עילה זו.
בדיון ההוכחות נשמעו עדויותיהם של התובע 3, של מר חזקיה העצני ושל והנתבע 1. התובעים ויתרו על חקירתו של מר ששון אביב שהגיש תצהיר מטעם הנתבעים, וכן ויתרו על חקירתו של רו"ח קרויזר שמכתב מטעמו צורף לתצהירי הנתבע 1.

דיון והכרעה
עילת הנטישה
התובעים טוענים כי יש לקבוע שהנתבעים נטשו את המושכר. נטען כי גם הנתבעים הודו שנתבעים 3-4 נטשו את החנות ולפיכך יש להורות על פינויים. באשר לנתבעים 1-2 נטען כי הם הקימו שותפות והעסק אינו רשום על שמם שלהם. עוד נטען כי שניהם אינם נמצאים במושכר בשעות העבודה שלו. לפיכך נטען כי יש לראות בהם כמי שנטשו את העסק. התובעים סבורים כי אין משמעות לשאלה האם השותפות רשומה אם לאו, וכי ממילא אין ממצא ברור בשאלה זו. התובעים מציינים כי הנתבעים כלל לא הודיעו להם על שינוי הרישום ויצירת השותפות.
הנתבעים טוענים בעניין זה כי אין מדובר בשותפות רשומה ובישות משפטית נפרדת מהשוכרים עצמם. כמו כן, השותפים בשותפות זו הם השוכרים עצמם ואין בלתם. לפיכך נטען כי מדובר בשינוי סמנטי בלבד שנעשה לצורך דיווח לרשויות המס. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי החל משנת 1991 שולמו דמי השכירות בשיקים המשוכים על שם השותפות וזאת ללא התנגדות מטעם התובעים.
עילת הנטישה הינה עילת פינוי יציר הפסיקה. הפסיקה עמדה על שני תנאים שיש להוכיח על מנת לבסס עילה של נטישה: ראשית, יש להוכיח כי הדייר המוגן אינו מחזיק עוד בנכס; ושנית, יש להוכיח כי אין בכוונת הדייר לשוב ולהחזיק בנכס.
בפסיקה נקבע כי עילת הנטישה צריכה להיבחן על רקע נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר והמוסכם בין השוכר והמשכיר (ע"א 264/76 מרקוס נ' "שלף" – שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2) 622, פסקה 6 (1977)).

עוד הבחינה הפסיקה העוסקת בעילה זו בין נכס המשמש למגורים לבין נכס המשמש כבית עסק. בע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 (1992) נקבע כי "להבחנה בין דייר בדירת מגורים ובין דייר מוגן בעסק יש נפקות, כאשר בוחנים את מידת הקשר למושכר. דייר מוגן בבית עסק יכול שייחשב דייר מוגן, אף אם אינו נמצא שם באופן קבוע והעסק מנוהל בידי אחר".
כמו כן נפסק כי מידת השימוש בעסק אינה מכריעה לצורך הוכחת עילת הנטישה, וניתן להסתפק בפעילות עסקית מוגבלת או חלקית. בנוסף, בית עסק, בניגוד לדירת מגורים, יכול שינוהל בידי שלוח של הדייר המוגן, אם כי על הדייר להוכיח קשר כלשהו לעסק (ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו(1) 810, פסקה 7 (1982)).
הלכה מימים ימימה היא כי העברת העסק לבעלות תאגיד מהווה נטישה של המושכר ולפיכך מקימה עילת פינוי של דייר מוגן בבית עסק (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 345 (1983) (להלן "עניין מרכוס")). עם זאת, גם בעניין מרכוס הוזכר כי ישנה דעה לפיה זהות מוחלטת בין השוכרים לבעלי המניות הופכת את עצמאות החברה לעניין טכני-פורמאלי (וראו ע"א 52/72 עזבון אברהם לוי באמצעות יוסף לוי נ' צאנג, פ"ד כז(1) 57, עמדתו של השופט חיים כהן (1972)). עוד יש לציין כי בעניין מרכוס הוחלט ברוב דעות על מתן סעד מן הצדק על אף שנקבע כי קמה עילת פינוי מהנכס (בדומה ראו גם ת.א. (מחוזי חי') 4740/93 משכית נ' הרצברון (20.8.1998)).
אעיר כי קיימת פסיקה המהרהרת אחר ההלכה לפיה הקמת חברה על ידי השוכר לצורך ניהול העסק מהווה נטישה של המושכר. נקבע כי ככל שהחברה מוקמת על ידי השוכר כמכשיר פיננסי לניהול העסק וכי לא חל כל שינוי אחר, יש לדחות את הטענה לנטישת העסק (ת"א (שלום ת"א) 120124/00 שאלתיאל נ' שלזינגר (13.1.2005)).
עוד יש להזכיר את הפסיקה הקובעת כי "עסק יכול להתנהל גם באמצעותם של אחרים, ולעתים אף באמצעותה של חברה, כל עוד היא מבצעת פעולות במסגרת עסקו של הזולת" (עניין מרכוס, בעמ' 345).
כך גם ישנה פסיקה שמבחינה בין שותפות להתאגדות מסוג אחר, כך שיתכן והעברה לשותפות המאגדת את השוכרים ולא מעבר לכך לא תצדיק החלתה של ההלכה האמורה (ראו ע"א 211/68 רדזינר נ' פומרנץ, פ"ד כב(2) 524, 528 (1968); ת.א. (שלום נצ') 16186-01-15 הר הקפיצה בע"מ נ' מזאוי מתנות ומזכרות בע"מ, פסקה 28 (19.8.2018)). יש לציין כי מעמדה של שותפות בלתי רשומה כתאגיד החייב בזכויות וחובות טרם הוכרע (ה.פ. (שלום י-ם) 63486-05-19 אלקטרה תשתיות בע"מ נ' מוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ (27.6.2019); ת.א. (שלום חי') 21596/99 גלברט נ' נוסנבאום (31.8.2004)).
בענייננו אין מחלוקת כי החנות הושכרה ל-4 הנתבעים. בשלב כלשהו עזבו הנתבעים 3-4 את העסק והם אינם מעורבים בו מזה שנים. בנסיבות אלו ברי כי נתבעים אלו אינם דיירים מוגנים עוד בחנות וניתן להורות על סילוק ידם מהנכס.
באשר לנתבעים 1-2, עולה כי הם נרשמו כשותפות לצרכי דיווח לרשויות המס (סעיף 13 לתצהירו של נתבע 1). לא הוכח מעבר לכך כי מדובר בשותפות רשומה או כי נעשה שינוי נוסף כלשהו בניהול העסק. לא הוכח גם כי בשותפות קיימים שותפים נוספים מעבר לנתבעים 1-2. ההיפך הוא הנכון. הנתבעים הגישו מסמכים מאת רואי חשבון ורשויות המס מהם עולה כי השותפים בשותפות הם הנתבעים 1-2 ותו לא. כאמור, התובעים ויתרו על חקירת רואה החשבון.
דומה כי בנסיבות העניין דנן אין מקום לראות בשותפות שנרשמה לצרכי מס כמקימה את עילת הנטישה. מדובר בשותפות ולא בחברה; השותפות אינה רשומה כך שספק אם מדובר באישיות משפטית נפרדת משותפיה שהינם צד להסכם; לא הוכח כי אין מדובר בניהול העסק על ידי הנתבעים 1-2 באמצעות השותפות כי אם בהעברת העסק לבעלות השותפות; הנתבעים 1-2 הם השותפים היחידים בשותפות זו, כך שלא נוספו שותפים מעבר לאלו שהם צד להסכם השכירות; כך גם לא הוכח כי השותפות מוגבלת בצורה כלשהי שעלולה לפגוע בזכויות התובעים.
אך גם בהתעלם מהאמור לעיל לא היה מקום לקבוע כי התקיימה עילת נטישה וזאת בשל ויתור על זכותם של התובעים לדרוש את פינוי הנתבעים בשל השינוי שנעשה.
כאשר בעל בית איננו עומד על זכותו בעת הפרת תנאי השכירות ניתן להסיק כי זכותו בטלה מחמת ויתור. זאת בתנאי שבעל הבית מודע לפרטי ההפרה (ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד, פ"ד ב 604 (1949); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 88 (מהד' שניה, כרך ראשון, 2018) (להלן "בר אופיר")). גם בנוגע לעילת הנטישה נפסק כי: "נטישה היא פעולה חד-פעמית ובהיוודע דבר הנטישה לבעל הבית, הרי שיש בידו עילת פינוי נגד הדייר הסטטוטורי. אבל הוא רשאי לוותר עליה, והמשכת קבלת דמי-השכירות במשך תקופה ניכרת ללא הסתייגות כאילו לא קרה דבר, תשמש בדרך-כלל הוכחה מספקת על ויתור כזה" (ע"א 805/75 בן שלמה נ' קובדלו, פ''ד ל(3) 238, 244 (1976)).
מהמסמכים שהגישו הנתבעים מרואי החשבון שלהם ומרשויות המס עולה כי השותפות הוקמה עוד בשנת 1990. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי שכר הדירה שולם לתובעים בשיקים משוכים מחשבון של השותפות, וכי התובעים היו מודעים לקיומה של השותפות. התובעים לא התייחסו לעניין זה ולא הכחישו אותו בתצהיריהם.
התובע 3, שהעיד מטעם התובעים, לא היה מעורב למעשה באופן ממשי בניהול השכירות עד לשנים האחרונות, וגם לגבי התקופה האחרונה הוא העיד כי הבן שלו הוא שמטפל בשליחותו בענייני השכירות. התובע 3 נשאל מפורשות בחקירתו הנגדית האם נכון שבמשך שנים מקבלים התובעים שיקים שמשוכים מחשבונה של השותפות, ולא ידע להשיב על כך.
משלא נסתרה טענת הנתבעים, יש לקבוע כי במשך שנים רבות משולמים דמי השכירות מחשבון השותפות, כך שניתן להניח כי התובעים ידעו על קיומה של השותפות במשך שנים רבות ולמרות זאת לא נקטו כל פעולה. בנסיבות אלו יש לראות בהתנהלות התובעים משום ויתור על טענתם לנטישת הנכס בעקבות העברתו לידי השותפות.
טענה נוספת שעלתה במסגרת עילה זו היא שהנתבעים 1-2 אינם נמצאים במושכר בשעות עבודתו. גם טענה זו יש לדחות. כאמור, הפסיקה מבחינה בין בית מגורים לבית עסק לעניין עילת הנטישה, וקובעת כי ניתן לנהל עסק גם באמצעות אחר כל עוד יש זיקה בין הדיירים המוגנים לעסק. במקרה דנן העסק רשום על שם השותפות ששותפיה היחידים הם הנתבעים 1-2. מנהל העסק מקבל משכורת מהנתבעים, והנתבע 1 העיד כי הוא נמצא בעסק 3-4 פעמים בשבוע בשעות הבוקר (עמ' 15 לפרוטוקול). גם אם אין מדובר בשעות העבודה ברי כי נתונים אלו מצביעים על זיקה של הנתבעים לעסק.
אשר על כן יש לקבוע כי לא התקיימה עילת הנטישה.

ביצוע שינויים במושכר
התובעים טוענים כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר בניגוד לחוזה וללא הסכמתם. שני השינויים הנטענים הם בניית שירותים בנכס והפיכת החנות לפאב, הכוללת הדבקת פרקט על הרצפה, הדבקת קירות עץ, בניית גג דקורטיבי, שינוי באינסטלציה ושינוי במערכת החשמל. התובעים טוענים כי שינויים אלו אסורים הן בחוזה שבין הצדדים והן בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.

הנתבעים טוענים כי בחוזה השכירות נכתב בכתב יד סעיף ממנו משתמע כי מותר לנתבעים לבצע שינויים במושכר. לחלופין נטען כי השינויים הם דקורטיביים בלבד ודינם כדין שינויים בריהוט. באשר לבניית שירותים במושכר נטען כי אלו הותקנו במקום שנים לפני הפיכת המושכר לבית קפה לדרישת משרד הבריאות, וכי נציגי הבעלים ידעו על כך ונתנו הסכמתם לכך.
מטענות התובעים עולה כי בטענתם זו הם מכוונים להתקיימותה של העילה הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 שעניינה באי קיום תנאי מתנאי השכירות המעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. אעיר כי במהלך ההליך היתה מחלוקת איזה חוזה שכירות חל על הנכס. מכל מקום, חוזה השכירות אשר הנתבעים טוענים כי חל על הנכס (נספח ב לכתב התביעה), מכיל תניה לפיה השוכרים מתחייבים "לא לעשות כל שינוי במושכר ובאינסטלציה החשמלית והסניטרית מבלי הסכמה מוקדמת בכתב מהמשכירה".
עם זאת, ברי כי לא כל שינוי מינורי במושכר יקים עילה לפינויו של דייר מוגן. הפסיקה אליה הפנה ב"כ התובעים קבעה כי יראו שינוי במושכר כביצוע עבודה המשאירה את עקבותיה לתמיד במושכר או בחלק ממנו (ע"א 142/59 מורי נ' קאשי, פ"ד יד 1322 (1960)), ובדומה ניתן למצוא בפסיקה נוספת (ת.א. (שלום ת"א) 77260/04 מלכי נ' חמו (20.11.2006); ת.א. (שלום י-ם) 4133/93 ברוכין נ' שלום (31.12.2002)).
בר אופיר בספרו מפנה לפסיקה המפרטת פעולות שאינן מהוות שינוי מהותי ואינן מהוות הפרה של חוזה שכירות האוסר על שינוי במושכר: תיקון זגוגיות של חלון הראווה, ציפוי הקירות בלוחות עץ, החלפת שטח החנות, הנחת לינוליאום על הרצפה, החלפת צינור ביוב, שיפור החזות החיצונית לאחר שסוידו הקירות החיצוניים, תליית תריסים פנימיים בחלונות ועל הדלת, שיפוץ הדלת והחלפתה, ביצוע עבודות הפרדה על ידי חברת החשמל (בר אופיר, בעמ' 76).
מהאמור עולה כי יש לקבל את עמדת הנתבעים. ראשית, חלק מהשינויים הנטענים כלל לא הוכחו. שינויים במערכת החשמל והאינסטלטציה, למעט הוספת שירותים, הוכחשו על ידי הנתבע 1 בעדותו (עמ' 15 לפרוטוקול), ולא הובאה כל ראיה לתמוך בקיומם של שינויים אלו.
באשר לשינויים אותם הודו הנתבעים שביצעו, נראה כי מדובר בעיקר בשינויים קוסמטיים שניתנים להסרה ואינם מהווים שינוי קבע בלתי הפיך, ומכל מקום לא הוכח אחרת. כך לגבי ציפוי הקירות והרצפה בעץ וסכך שהותקן על ידי הנתבעים.
באשר לשירותים שנבנו, העיד הנתבע 1 כי לצורך ביצוע השירותים לא נעשה שינוי במערכת הביוב אלא התווסף צינור פלסטיק חיצוני. הנתבע 1 טען כי השירותים נבנו לפני שנים רבות בהתאם לדרישות משרד הבריאות. התובע 3 מצידו לא ידע להגיד דבר בעניין זה, ואמר שצריך לשאול על כך את התובע 2, שלא העיד בהליך. דהיינו, לא נסתרה הטענה לפיה ידעו התובעים על בניית השירותים ועל דרישת משרד הבריאות והשלימו איתה מזה שנים רבות, ובכך ויתרו על זכותם לתבוע בגין השינוי.
מטעמים אלו איני סבורה כי קמה עילת פינוי בגין שינויים במושכר.
תום לב וסעד מן הצדק
לסיום יש להתייחס לשתי טענות נוספות שעלו בהליך. התובעים טוענים כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב כלפיהם כאשר הטעו אותם בנוגע לשאלה מי מחזיק במושכר. נטען כי רק במהלך ההליך התברר כי שניים מהנתבעים כלל אינם מחזיקים עוד במושכר. עוד נטען כי הנתבעים הטעו את התובעים בשאלה איזה חוזה שכירות חל על הנכס. מאחר שספק בעיני אם טענות אלו יכולות להוות עילה לפינוי מהמושכר, ואף התובעים אינם טוענים לכך, לא מצאתי לקבוע ממצאים בשאלות אלו.
הנתבעים מצידם טענו כי אם ייקבע שקיימת עילה לפינויים הם מבקשים כי יינתן להם סעד מן הצדק. כאמור, לא סברתי כי מתקיימת עילת פינוי, אך גם אם הייתי מגיעה למסקנה שונה היה מקום לטעמי להיענות לבקשת הנתבעים. הנתבעים 1-2 מחזיקים בנכס במשך עשרות שנים ומתפרנסים ממנו. כלל השינויים שנטענו על ידי התובעים אינם שינויים מהותיים, ואף הם בוצעו ברובם בשל דרישות מס או רשויות הבריאות.
התוצאה
בהתאם לאמור, התביעה מתקבלת ככל האמור בנתבעים 3-4. באשר לנתבעים 1-2 התביעה נדחית. בנסיבות העניין ישלמו התובעים לנתבעים 1-2 שכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪ והוצאות משפט וזאת תוך 30 יום.







ניתנה היום, כ"ג אדר תש"פ, 19 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 57107-05/17 חנה מינצר, עזריאל זליג וינברג, יצחק מתתיהו וינברג נ' מרדכי זיזו (זיזי), שפיק זיזו (זיזי), אריה זיזו (זיזי) ואח' (פורסם ב-ֽ 19/03/2020)