פסקי דין על סאמי יעקב רשיד קמאל | פסקי דין על פואד-אנטון נצראווי

10603/03 א     02/05/2006




א 10603/03 סאמי יעקב רשיד קמאל נ' פואד-אנטון נצראווי




1
בתי המשפט

א 010603/03
בבית משפט השלום בירושלים
02/05/2006
תאריך:
כב' השופטת עירית כהן

בפני
:
סאמי יעקב רשיד קמאל

בעניין:
התובע
ע"י ב"כ עו"ד ראובן יהושע ו/או עמאד עווידה
נ ג ד
פואד-אנטון נצראווי
הנתבע
ע"י ב"כ עו"ד ג'ורג' סמעאן

פסק דין

1. 1. בפני
תביעה לסילוק יד ופינוי הנתבע מהמבנה המצוי במקרקעי התובע הידועים כחלקה 6 בגוש שומה 30132 ברח' נחל אגוז 43 (ואדי אל ג'וז) בירושלים (להלן: הנכס).
2. 2. לטענת התובע, הגב' מונירה נצראווי ז"ל, אמו המנוחה של הנתבע, איבדה את זכותה לדיירות מוגנת בנכס לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) מחמת שהפסיקה לנהל בו את העסק שניהל בעלה המנוח לפני פטירתו ולפיכך גם לנתבע, כמי שבא בנעליה, אין כל זכויות בנכס.
עוד טוען התובע כי עם פטירתה של הגב' מונירה נצראווי, ביום 26.2.04, לא התקיימו אצל הנתבע התנאים הקבועים בחוק על מנת שיזכה להנות מהגנת החוק כדייר מוגן בנכס, ולפיכך אין לו כל זכות בנכס.
התובע טוען עוד כי זכויות הדיירות המוגנת בנכס, ככל שהיו כאלה, פקעו או שיש להצהיר על פקיעתן ועל סילוק ידיו של הנתבע מהנכס גם מחמת עילות פינוי נוספות של נטישה, אי תשלום שכר דירה, העברת החזקה בנכס לאחר, ביצוע עבודות בניה ללא היתר כדין וללא הסכמת התובע ושינוי מטרת השכירות.
3. 3. התובע הנו בנו ויורשו היחיד של המנוח יעקב רשיד קמאל ז"ל שעל שמו רשומים המקרקעין נשוא התביעה.
4. 4. אין מחלוקת כי ביום 1.7.64 השכיר המנוח את הנכס, לנעמה נצראווי ז"ל, הוא אביו של הנתבע, לצרכי שימוש כמוסך לתיקון כלי רכב ומנועים (נספח ג' לתצהיר התובע). אין גם מחלוקת כי מכוח הוראות חוק הגנת הדייר הפך אביו של הנתבע לדייר מוגן בנכס.
שני הצדדים מסכימים גם כי לאחר פטירתו של נעמה נצראווי, בשנת 1978, עברו זכויות החזקה והשימוש בנכס לאלמנתו, מונירה נצראווי ז"ל, וכי הגב' מונירה נצראווי נפטרה ביום 26.2.04.
5. 5. אין גם מחלוקת על כך שבסוף שנת 1998 או תחילת 1999 נסגר המוסך ותוקף רישיון העסק האחרון פג ביום 31.12.01.
6. 6. בעקבות עבודות שיפוץ שבוצעו בנכס במהלך החודשים יולי - אוגוסט 2003 הגיש התובע ביום 9.10.03 את כתב התביעה נשוא תיק זה ויחד עמו הגיש בקשה למתן צו מניעה זמני (בש"א 6704/03).
לאחר דיון בבקשה ניתן צו האוסר על הנתבע לבצע עבודות בניה או שיפוץ בנכס, אלא אם תינתן הסכמת התובע לעבודות אלה ובכפוף להיתרי הבניה הנדרשים. כן ניתן צו האוסר על ניהול עסק של מכירת מנועים וגירים במקום.
הבקשה לאסור על הנתבע להיכנס לעסק נדחתה.
7. 7. לטענת הנתבע, בשנת 76/77 שינה אביו את עיסוקו במוסך, קבל עם ועדה, לפחחות וצבע מבלי שאלמנתו של קמאל, תתנגד או תמחה או תתבע בגין זה.
עוד לטענת הנתבע מצב המוסך התדרדר עד שהגיע למצב בו לא ניתן לנהל בו את העסק (עדות התובע בעמוד 5 לפרוטוקול) ובסוף 1999 הופסקה העבודה במוסך. לטענתו, לאור התדרדרות המוסך עמדו בפני
ו שלוש אופציות, למכור את הנכס בדמי מפתח, לשדרג את הנכס בשיתוף העובדים הותיקים או לתקן את הנכס על ידי הנתבעים.
הנתבע העיד כי הוא ואמו בחרו באפשרות השלישית, אולם מאחר ולא היו להם אמצעים לתקן את המוסך ולהשקיע בו, לא בוצע השיפוץ באופן מיידי. את השיפוץ החלו הנתבע ואמו, לפי גרסת הנתבע, לאחר שזגייר נאסר הציע את שרותיו, וזאת בתחילת שנת 2003.
8. 8. מאחר וזכויות הנתבע תלויות בזכויות של אמו, אבחן תחילה את זכויות האם.
סעיף 26 לחוק הגנת הדייר קובע כי:
"לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו."
9. 9. כפי שעולה מחומר הראיות, מונירה הפסיקה לנהל את העסק בשנת 1999 ומסוף שנת 2001 לא היה למוסך רשיון עסק.
מר עיזאת אדקידק, אשר עבד במוסך עוד בימים בהם נוהל המוסך על ידי האב, העיד כי הוא עזב את העבודה במוסך מאחר והעבודה הייתה חלשה (עמוד 18 לפרוטוקול), התנאים היו גרועים (עמוד 19 לפרוטוקול) והפסיקו לבוא לקוחות (עמוד 20 לפרוטוקול).
יצחק לוי, העובד במחלקת רישוי העסקים בעיריית ירושלים, נתן, לבקשת התובע, תעודת עובד ציבור מיום 16.9.03. מהתעודה עולה כי בביקורים שנערכו בנכס בתאריכים 25.4.02 ו- 29.4.03 היה הנכס סגור.
מעדותו של יצחק לוי עולה כי בתאריך 18.11.03 היה הנתבע בעירייה ומסר שהעסק יהיה סגור זמנית (עמוד 7 לפרוטוקול) וכי בקשה לרישיון עסק הוגשה ביום 31.4.04. הוא אף העיד כי הבקשה לא נדונה שכן הנתבע צריך היה להביא את אישור בעל הבית (עמוד 7 לפרוטוקול) ואישור כזה מן הסתם לא ניתן על ידי התובע.
במהלך החקירה הנגדית נשאל הנתבע מדוע ישנם בלוקים בכניסה למוסך והוא השיב כי הדבר נעשה על מנת שלא לשלם ארנונה (עמוד 12 לפרוטוקול).
10. 10. הנתבע מודה, למעשה, כי לא ניתן היה לנהל במקום עסק וכי העסק נסגר, אלא שלטענתו נעשה הדבר עד אשר יהיו בידי אמו האמצעים לשפץ את המקום.
טענה שכזו ניתן לקבל כאשר מדובר בסגירה של עסק לתקופה זמנית, קצרה, לצורך שיפוץ, אך לא כאשר מדובר בעסק שנסגר בשנת 1999, אשר רשיון העסק שלו פקע בסוף 2001 ורק בשנת 2003 מתחילים את השיפוץ בו.
כפי שנפסק:
"כל עוד מוסיפה היא לנהל במושכר את אותו העסק, שניהל בו המנוח לפני מותו, אם בעצמה ואם על-ידי אחרים, יש לאפשר לה לעשות כן ולפרוש עליה הגנת החוק, שעברה למעשה מן העולם עם מותו של המנוח. אמור איפוא מעתה, שהגנת החוק מוענקת לאלמנה, כאשר מתקיימים שלושת התנאים, המפורטים בסעיפים 23 ו- 26, וכל עוד מוסיפים ומתקימים התנאים שבסעיף 26" (ע"א 440/82 בראקסיל אנדראוס זהר נ' אליאס סאלח סרוג'י פ"ד לח(4), 744).
החוק אינו מכיר בנסיבות כלשהן, בהן על אף אי ניהולו של העסק, יהפוך אדם להיות דייר מוגן (ראו לעניין זה את רע"א 8808/01 אברהם גולדפישר נ' עזבון המנוח בנימין תק-על 2002(2), 507 בו נפסק כי אין בצו מניעה, אשר אסר על האח לנהל במקום עסק, דבר שיכול היה להפוך את אותו אח לדייר מוגן). ברוח זו יש לפרש גם את המשך ניהול העסק על ידי הדייר היורש.
אכן, ניתן אולי לקבוע זמן סביר של הפסקה, לצורך התארגנות, השקעה וניהול, אשר לא יראה כהפסקת ניהול העסק, אולם מדובר, כאמור, בזמן סביר (לעניין הפרשנות של זמן סביר ניתן ללמוד מע"א 326/72 נכסי בן יהודה 51 תל-אביב נ' דב גטליכרמן פ"ד כז(1), 589).
משנסגר המוסך בשנת 1999 ומשפקע רישיון העסק בשנת 2001 ומשלא נעשה במקום דבר עד שנת 2003, אין לראות את מונירה כמי שהמשיכה לנהל במקום עסק.
11. 11. יתרה מכך, כפי שעולה מחומר הראיות, אביו המנוח של הנתבע ניהל במקום מוסך לתיקון כלי רכב ומנועים ובשלב מאוחר יותר נעשו במקום גם עבודות פחחות, ומהראיות שהוגשו עולה כי לא זה העסק אשר אותו התכוונה מונירה לנהל יחד עם זגייר.
במסגרת הדיון בבש"א 6704/03 הוצגה תמונה של השלט אשר ניתלה בחזית המוסך בו נרשם: מוסך אלעצרי מנועים וגירים מיבוא ופירוק למכירה". גם מעדותו של נאסר זגייר עולה כי הייתה כוונה למכור במקום מנועים. זגייר נשאל והשיב:
"ש. אתה מביא את המנועים מתל אביב
ת. אני מביא
ש. אז אתה מביא את כל הסחורה
ת. כן
ש. מי קונה את הסחורה
ת. אני
ש. מי מוכר את הסחורה
ת. הוא גם מוכר הוא גם נמצא במוסך" (עמודים 57 - 58 לפרוטוקול).
מכירת המנועים, גם אם הייתה כוונה גם לשפץ מנועים, מהווה שינוי של מטרת השכירות (לעניין הפרשנות של שינוי מטרת העסק ראו את ת"א (חיפה) 9128/92 אנואר בוטרוס אשקר נ' מרים חביב נמוז תק-מח 96(1) 1181).
מעדותו של זגייר והנתבע אף עולה כי זגייר אמור היה, למעשה, להיות שותף של מונירה והנתבע. זגייר נשאל והשיב:
".... הוא אמר שהוא ינהל את החשבונות וכל זה ואני אהיה מול האנשים. כי אני יודע איך לדבר עם האנשים. ...
ש. על איזה אחוזים דיברתם
ת. לא הגענו לדבר על אחוזים. זה היה תלוי כמה כל אחד ישקיע מהכיס.
ש. כמה דברתם שהוא ישקיע מהכיס
ת. לא דברנו
ש. אבל אתה עשית את כל ההשקעות
ת. זה לא נכון. הנתבע מכר את האוטו שלו לצורך השקעה בתיקון המוסך ולשלם את דמי השכירות" (עמוד 58 לפרוטוקול).
הנתבע נשאל והשיב:
"ש.כ.ה מה היה הסיכום עם זרייר לגבי ההכנסות?
ת. שיקבל אחוזים
ש.כ.ה כמה אחוזים?
ת. 50%
ש.כ.ה. והוא לא משתתף בהוצאות השיפוץ?
ת. השיפוץ עליי והעבודה במוסך אחר כך היא עליו" (עמוד 93 לפרוטוקול).
אי אפשר להתעלם מהסתירות בין העדויות, אולם למרות הסתירות, ניתן ללמוד מרוח הדברים כי הכוונה הייתה לשותפות.
על פי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר יכול הדייר לנהל את העסק "בין בעצמו ובין על ידי אחרים" אולם כפי שנפסק, בשום פנים ואופן אין להבין ניהול על ידי אחרים כוויתור על דרישת הניהול, היינו "אי ניהול או שאחרים ינהלו" (ת"א (י-ם) 22221/99 ברוך ידיד נגד הדסה כהן (

פסק דין
של כב' השופט שמעוני מיום 26.2.04)). הרושם הוא כי במקרה הנדון אמור היה זרייר, ולא הנתבע, לנהל את העסק.
12. 12. לסיכום, אני מקבלת, אפוא, את טענת התובע לפיה אמו של הנתבע הפסיקה לנהל במקום עסק ובכך פקעו למעשה זכויותיה. כמו כן אני מקבלת את טענת התובע לפיה משפקעו זכויותיה של האם אין הנתבע יכול לרכוש זכויות של דייר מוגן בנכס.
13. 13. אם טעיתי, וזכויותיה של מונירה נצראווי לא פקעו, יש לבחון את זכויותיו של הנתבע עצמו, על רקע סעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר.

סעיף 27(2) לחוק קובע כי:
"מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם."
על מנת להמשיך ולזכות בהגנת החוק, על הנתבע לעמוד בשני תנאים:
א. א. הוא הוסיף לעבוד באותו עסק.
ב. ב. העסק דרוש לו לקיומו.
כפי שנפסק, על הדייר לעבוד באותו עסק. עוד נפסק כי אין מדובר באותו סוג עסק, אלא באותו עסק ממש (ע"א (ת"א) 581/84 שמיר (שמוסקין) אברהם ואח' נ' קלמוביץ זאב, פ"מ תשמ"ו (1) 102).
כפי שקבעתי לעיל, לא מתנהל במקום עסק, ולכן לא ניתן לומר כי הנתבע הוסיף לעבוד באותו עסק. אדגיש כי בצו המניעה לא נאסר על הנתבעים לנהל במקום עסק, אלא רק עסק של מכירת מנועים וגירים.
לא שוכנעתי גם כי העסק דרוש לקיומו של הנתבע.
הנתבע מנהל חשבונות. הוא עבד בסוכנות תיירות במשך 28 שנים, עד שנת 2001, שאז נסגרה החברה (עמוד 66 לפרוטוקול). הוא מקבל מדי חודש פנסיה בסכום של 7,500 ₪.
מהעדויות עולה כי שנתיים קודם למועד בו נסגר המוסך לא היו למוסך הכנסות (עמוד 89 לפרוטוקול).
העובדה שלא היו למוסך הכנסות עוד בשנת 1997 יחד עם העובדה שלא מתנהל במקום עסק מזה כמה שנים תומכות בכך שהעסק אינו דרוש לנתבע לקיומו.
כפי שנפסק לא אחת, החוק מכוון לתת מענה לצרכי בני משפחתו של דייר שנסמכו על עבודתו, לבל יוותרו ללא מקור פרנסה, ולא זה המקרה שבפני
.
"המטרה החקיקתית שברקע החוק הנ"ל, מראשיתו, הייתה ליתן הגנה לדיירים, לבל ימצאו עצמם חסרי קורת גג או נעדרי יכולת לנהל ולקים בית עסק בגין דרישות שרירותיות של בעלי בתים. היסוד התכליתי שבהגנת החוק הוא כלכלי וחברתי" (ע"א 440/82 בראקסיל אנדראוס זהר נ' אליאס סאלח סרוג'י הנ"ל).
נסיבות המקרה שבפני
אינם אלה אשר אליהם כיוון החוק. יתרה מכך, בע"א 440/82 הנ"ל נפסק כי:
"אולם גם משהוענקה ההגנה של החוק לדיירים גם בתום תקופת השכירות, הייתה זו הגנה "מותנית" - מותנית בכך שיקיים הדייר את התחייבויותיו על-פי חוזה השכירות ולא יעשה דבר, הנוגד את הכללים הבסיסיים שנקבעו בחוק עצמו - החוק שפרש עליו את הגנתו. ראוי מטעמים אלה לפרש את הוראות החוק הנ"ל על דרך הצמצום (ראה לעניין זה גם ע"א 175/81 במיוחד חוות-דעת של המשנה לנשיא, בעמ' 300 ואילך)".
פירוש החוק בצמצום מביא למסקנות אשר אליהן הגעתי, כמפורט לעיל.
14. 14. למרות התוצאה שאליה הגעתי, אתייחס בקצרה ליתר טענות התובע.
15. 15. טוען התובע כי הנתבע, ואמו לפניו, נטשו את הנכס. הנתבע העיד כי לא הייתה לאמו כוונת נטישה.
אני מקבלת את עדות הנתבע לפיה לא הייתה לאמו ולו כוונה לנטוש את העסק. יחד עם זאת, כפי שנפסק:
"....קיימים מצבים, ואלו הם הרוב, שבהם עוזב אלמוני הדייר את דירתו כשבכוונתו לחזור אליה, מעין עזיבה על-תנאי, אך במשך הזמן הולכת כוונה זו ונמוגה עד שברגע נתון כבר ניתן לקבוע, שאין היא קיימת עוד; נוכל להגיד במקרה כזה, כי הנטישה בוצעה שלבים שלבים: ע"א 578/61, ונוכל להגיד שגם כאן קיים איזה רגע תיאורטי, שבו הנטישה הושלמה, בסופו של התהליך האמור, ולכן מדובר גם במקרה זה בנטישה שהיא חד - פעמית" (ע"א 683/82 דב דויטש נ' עזבון א' פרל ז"ל ואח' פ"ד לח(2), 729).
הזמן הממושך בו לא נעשה במקום שימוש תומך, לכאורה, בכך שאכן הייתה כאן נטישה, אולם העובדה שהנתבע ואמו החלו לשפץ את העסק, עוד קודם לדיון שבפני
, עומדת בסתירה למסקנה זו. גם העובדה שהנתבע שילם את חשבונות המים והחשמל וכן את הארנונה ואת שכר הדירה עד ליום 31.12.03 תומכת בכך שלא הייתה כוונת נטישה.
התשובה לשאלה אם נטשו הנתבע ואמו את הנכס, למרות חזרתם לאחר מכן, תלויה גם בתשובה לשאלה האם הדייר מאבד את מעמדו כדייר מוגן מרגע התגבשות הנטישה או שהנטישה מהווה עילת פינוי.
בע"א 977/91 3505 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מ"ו(5) 758 הושארה שאלה זו בצריך עיון.
בע"א (חיפה) 4538/99 פדידה דוד נ' רשות הנמלים תק-מח 2001(2), 8227 נפסק כי
שובו של דייר להתגורר במושכר שאותו נטש קודם לכן, אין בו כדי לזכותו מחדש בזכויות על פי חוק הגנת הדייר.
בבר"ע (ירושלים) 950/05 תמיר כהן ואח' נ' מרוניה חמדי לוי תק-מח 2006(1), 5074 נפסק כי:
"קיומן של הפרות מצד דייר מוגן כשלעצמן אינו שולל את זכות הדיירות המוגנת. קביעת בית המשפט המורה על פינוי, בהתקיים העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או עילת הנטישה שהוספה על-ידי הפסיקה היא קונסטיטוטיבית, ועל-כן הפינוי חל רק מהיום שבו בית המשפט מורה כך ולא קודם לכן (ע"א 683/82 דויטש נ' עיזבון פרל ז"ל, פ"ד לח(2) 729, 732 מול ד'-ה')."
העובדה שהנתבע ואמו החלו לשפץ את המקום, קודם לניהול ההליכים בפני
, והפסיקה שציטטתי, מביאות אותי למסקנה כי לא קמה במקרה זה עילת פינוי בשל נטישה.
16. 16. אשר לאי תשלום דמי שכירות, הנתבע שילם דמי שכירות עד סוף שנת 2003והפסיק לשלם לאור ההליכים המתנהלים בתיק זה. בנסיבות אלה, ואם תביעת הפינוי הייתה מבוססת אך ורק על אי תשלום דמי השכירות, הייתה התביעה נדחית.
17. 17. אשר לסעד מן הצדק, לאור מסקנתי כי הנתבע איננו דייר מוגן, הוא איננו זכאי לסעד מן הצדק. אוסיף כי בנסיבות המקרה אין גם הצדקה למתן סעד שכזה.
18. 18. אני מקבלת, אפוא, את התביעה.
הנתבע יפנה את הנכס תוך 30 יום מהיום.
19. 19. על פי בקשת התובע, אני מתירה לו לפצל סעדים.
20. 20. הנתבע ישלם לתובע את הוצאות המשפט בהן נשא ובנוסף שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ניתן היום ד' באייר, תשס"ו (2 במאי 2006) בהעדר הצדדים.

עירית כהן
, שופטת









א בית משפט שלום 10603/03 סאמי יעקב רשיד קמאל נ' פואד-אנטון נצראווי (פורסם ב-ֽ 02/05/2006)