פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת | פסקי דין על פנחס כהן

105/02 עא     08/07/2002




עא 105/02 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת נ' פנחס כהן




בתי המשפט
עא 000105/02
עא 000106/02
בית משפט השלום פתח-תקוה
08/07/2002

כב' השופט א. קסירר

בפני
:
הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת

בעניין:
המערערת
נ ג ד

המשיב (בע"א 02\105)
המשיב (בע"א 02\106)
פנחס כהן

גרמה שלום

פסק דין

1. המערערת - הועדה המקומית לתכנון ובנייה פ"ת, מערערת על קביעת שמאי מכריע ביחס לנכס בגוש 6326 חלקה 360 רח' השומר 24 ולנכס בגוש 6326 חלקה 336 רח' השומר 19 פ"ת, הראשון של המשיב מר כהן והשני של המשיב מר גרמה.

2. לאחר דיון מיום 6.6.02 בו נקבעה הנקודה המשפטית השנויה במחלוקת והדורשת הכרעה בהתאם לסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לפי סעיף 196 א לחוק התכנון והבנייה, הודיעה המערערת ביחס לע"א 02\106 (משפ' גרמה - גוש 6326 חלקה 336 השומר 19 פ"ת) כי מבוקש למחוק את הערעור ללא צו להוצאות וכי לא יהיה בכך: "כדי לגרוע מזכויותיה החוקיות לעניין גביית היטל השבחה כדין בעתיד. ב"כ המשיב נתן הסכמתו לאמור בבקשה". ביום 18.6.02 נעתרה הבקשה והערעור נמחק.

3. וזו השאלה המשפטית הדורשת הכרעה: מהו מעמד תוכניות משביחות בתקופת הכרזת איזור כשכונת שיקום והשפעתן על המממש זכויותיו בתקופת ההכרזה או לאחריה, מבחינת חיוב בתשלום היטל השבחה, בגין תוכניות אלו.

4. עיקרי טענות המערערת הן כי סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית הדן בפטור מהיטל השבחה במקרקעין למגורים, שהשביחו בשכונת שיקום שהוכרז על ידי הממשלה ככזה וכל עוד ההכרזה בתוקף, מאפשר לה לגבות את ההיטל מעת שיצאה השכונה ממסגרת שיקום, בין אם תוכנית משביחה אושרה במהלך ההכרזה ובין אם לפניה או אחריה, וזאת כשהמימוש נעשה לאחר היציאה ממסגרת שיקום. לטענתה מדובר בפטור מחובת תשלום כל עוד ההכרזה בתוקף והפטור יחול על המממש בתקופת ההכרזה ולא לאחריה. לטענתה מדובר בפטור מחובת תשלום ולא מעצם החיוב בהיטל, ההשבחות במהלך ההכרזה "הוקפאו" עד לתפוגתה, עם סיומה "כמו הופשרו" וע"כ בעת מימוש יש להתחשב בכל התוכניות המשביחות ולגבות את ההיטל מהמממש.

5. המשיבים טוענים, שעמדת המערערת בפירוש הסעיף נוגדת את תכליתו ומנוגדות להגיון ולצורך החברתי שביסוד חקיקתו. בעיקרי טענותיהם טוענים הם כי הפטור הוא מחובת תשלום היטל בתוכנית משביחה שבתוך תקופת ההכרזה, יהא מועד המימוש אשר יהא ואין לקחת בחשבון תוכניות משביחות בתקופת ההכרזה. לטענתם מדובר בפטור מהחבות ולא רק מעין דחיית תשלום.

6. לאחר שעיינתי בהודעת הערעור, עיקרי הטיעון, סיכומי ב"כ הצדדים ובמצורפיהם, שוכנעתי להעדיף את עמדת המשיבים.

סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה נבחן בין היתר מתוכנו, מתוכן כל סעיפי הפטור בסעיף, על רקע ה"ח ודברי הכנסת (ההיסטוריה החקיקתית), מהותו (מיסוי ופטור ממנו), עפ"י תכליתו הוא ותכלית היטל ההשבחה - סעיף 196א והתוספת כולה.

המסקנה הראויה היא שתוכנית משביחה שאושרה ביחס לשכונת שיקום, שהוכרזה ככזו ע"י הממשלה, בתוך תקופת ההכרזה, לא תביא לחיוב בהיטל השבחה, בין אם המימוש הוא בתוך תקופת ההכרזה ובין לאחריה.

דברי ההסבר בה"ח לתיקון 19 לחוק המתיחס לתיקון 18 מחזק מסקנה זו בהשוואה הנעשית ביחס ל"פטור מהיטל" במקרים של הקלות להרחבות דירות מגורים מכח תכנית או "הקלה" מתוכנית, "כשהכוונה לקבוע בתקנות בעיקר פטור מתשלום עקב תוכניות הבאות להקל על מצוקת דיור, תוכניות לשיקום שכונות והקמת התישבות חדשה".

כך גם מתחזקת המסקנה מדברי הכנסת בהצגת התיקון ביחס ל"סעיף הפטורים" העוסק "בפטור מהיטל", וכמו בדברי ההסבר כך בדברי הכנסת נכלל הפטור בשכונת שיקום עם הפטור להקלות ומבנים לצרכים חקלאיים - כפטור ממש מהיטל השבחה.

פרשנות המערערת המבדילה בין פטור מהחבות לבין הפטור מתשלום מאולצת ואינה מתיישבת עם שימוש המחוקק בלשון הפטור בסעיפים השונים בתוספת, אף לא עם דברי ההסבר ודברי הכנסת ואף לא עם התכלית שנועדה ל"סעיף הפטורים".

סעיף 2 לתוספת דן בחבות בהיטל השבחה, חבות הנוצרת עם ההשבחה ו"הפטור מהיטל" נשוא סעיף 19, אינו אלה פטור מאותה חבות ולא רק מהתשלום נשוא החבות, כתשלום נדחה.

הפטור נשוא סעיף 19, נובע מפטור בגין אירוע שהוגדר כמקנה פטור מחבות בסעיף ולא כפטור המתייחס למועד מימוש המגדיר מועד תשלום כדוגמא בסעיף 19 (ג) לתוספת, שהרי המועד הקובע ליצירת החבות (אירוע המס), הוא מועד כניסתה לתוקף של תוכנית משביחה וכניסתה לתוקף בעת האירוע הפוטר - הרי הוא פטור מחבות.

גם סעיף 19 (א) לתוספת, המאפשר פטור מהיטל בגלל מצב חמרי של בעל מקרקעין, תומך במסקנה לפטור מחבות שכן משניתן פטור כזה, אין הוא פטור נדחה ומותנה בשיפור מצבו החמרי של מקבל הפטור.

התכלית למתן פטור בשכונת שיקום מוכרזת, הכרזה שמעורבת בה גם הרשות, נועדה להיטיב עם השכונה, תושביה והמבקשים להיות תושביה, ולא לבוא עימם חשבון לאחר תום ההכרזה, באם יבקשו לממש זכויותיהם במקרקעין שהוטבו בתקופת ההכרזה. ההכרזה באה להיטיב גם עם הרשות לצורך קבלת אמצעים כספיים לשיקום השכונה ולא על מנת להתעשר מתושביה, בגין השיקום וההשבחה. (אין בכך למנוע הפעלת זכויות הרשות לגביית ארנונה משופרת ע"י שינוי סיווג השכונה או דרישה להיטל מדרכות וכבישים וכו').

לביטול הכרזה משמעות לצורך היטל השבחה, ממועד הביטול ואילך ולגבי תוכניות משביחות מאותה עת, בהשוואה לתוכניות עובר להכרזה (כללי תכנית אחר תכנית).

הדבר ייצור ויוצר וודאות בהיבט מיסויי, בשים לב לכך שנושא מיסויי דורש פרשנות מצמצמת ודווקנית וכן ודאות ביחסים חוזיים של מוכר וקונה זכויות במקרקעין בשכונה כזו.

פרשנות אחרת יכולה להוות פגיעה בבעל הזכויות באשר מועד חיוב בהיטל הוא כאמור מועד ההשבחה, מועד התשלום הינו לא יאוחר ממועד המימוש אך הוא רשאי לשלם מקדמות עובר למימוש, דבר שימנע חיובו בהפרשי הצמדה. אם הפטור הוא רק מתשלום במימוש בתוך תקופת ההכרזה והוא מתכנן מימוש לאחריה, לא יוכל לשלם איפוא ע"ח ואם זכויותיו נותרו בעינן מבלי שבפועל הוסיף ובנה על פי תוכנית משביחה, יצא אף שכרו (מתוקף ההכרזה) בהפסדו, בתשלום הפרשי הצמדה.
ר' גם לעניין זה סעיף ספציפי של דחיית תשלום בסעיף 4 (1) לתוספת.

פרשנות אחרת תעודד עסקאות ספקולטיביות במקרקעין בשכונת שיקום, של רכישה ומימוש מהירים בתוך תקופת ההכרזה, כדי לעשות עושר ואולי ע"ח תושבים קבועים, שההכרזה נועדה להיטיב עימם, אשר מחזיקים בנכס ללא שינוי ויבקשו לממשו לאחר מכן, מבלי שבפועל משופר מצבם החומרי.

ההכרזה נועדה למשוך לשכונה אוכלוסיה על מנת שישארו בתושביה מבלי לחשוש שמא השבחות בתקופת ההכרזה יעמדו לרועץ בדרכם, לעת מימוש, מסיבה כלשהי, אחרי תקופת ההכרזה. זו לא צריכה לעמוד לרועץ לא לתושבים קיימים וותיקים ולא חדשים.

הפרשנות האמורה תיצור גם וודאות ביחס לשיעור סכומי ההיטל הצפויים באיזור מסוים ברשות המקומית ולצורך תכנון פעולותיה, עפ"י החוק, בכספי ההיטל בהתאם לסעיפים 12 ו- 13 לתוספת.

7. העדפתי כאמור את עמדת המשיב והערעור נדחה איפוא.
כפי עתירת ב"כ המשיב בסעיף 10 לסיכומיו - לא ינתן צו להוצאות.

8. המזכירות תעביר פסה"ד לב"כ הצדדים.

ניתן היום כ"ח בתמוז, תשס"ב (8 ביולי 2002) בהעדר הצדדים.

א.קסירר, שופט








עא בית משפט שלום 105/02 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת נ' פנחס כהן (פורסם ב-ֽ 08/07/2002)