פסקי דין על אזולאי יוסף | פסקי דין על אזולאי עדנה | פסקי דין על גבריאל אברהם | פסקי דין על תמר אברהם | פסקי דין על כרסנטי אסף

2624/98 א     11/05/2006




א 2624/98 אזולאי יוסף, אזולאי עדנה, גבריאל אברהם, תמר אברהם נ' כרסנטי אסף




1
בתי המשפט
א 002624/98
בית משפט השלום עפולה
11/05/2006
תאריך:
כב' השופטת ג'אדה בסול

בפני
:

1 . אזולאי יוסף

2 . אזולאי עדנה

3 . גבריאל אברהם

4 . תמר אברהם

בעניין:
התובעים
עו'ד אמיר אברהם

ע"י ב"כ
נ ג ד
כרסנטי אסף
הנתבע
עו"ד גולדשטיין מוטי

ע"י ב"כ

פסק דין
עיקרי עובדות וטענות הצדדים

זוהי תביעה בגין ליקויים ואי התאמות נטענים בדירות התובעים, שני בני זוג, בבניין מגורים ברח' גלבוע 7 בעפולה, אותן הן רכשו ממר אהרון כרסנטי ז"ל בהסכמי מכר משנת 1996, בניין מגורים שנבנה ע"י אותו מר כרסנטי.
להסכמי המכר צורפו מפרטים טכניים כמצוות החוק.

מר כרסנטי ז"ל (יכונה להלן: הקבלן) הלך לבית עולמו במהלך הדיון ובנו, מר אסף כרסנטי הינו חליפו אשר נכנס בנעליו והתביעה כעת מתנהלת נגדו.

טענות התובעים

התובעים טוענים, כי מייד עם כניסתם לדירות המגורים, התברר להם, כי על אף הסכמי המכר, שנערכו ונחתמו בין הצדדים בהם התחייב הקבלן לבניין בן 6 יחידות דיור בלבד ושטחים מסחריים בקומת קרקע לפי היתר בנייה, אך בפועל נבנו שתי דירות נוספות בקומת המחסנים, אשר אוכלסו בפועל.

סמוך לכניסתם לדירות אישרו התובעים בכתב (מסמך מיום 29.7.96) בפני
י הקבלן, כי אין להם טענות ביחס להשלמת עבודות הפיתוח ו/או העבודות בבניין לאחר מועד המסירה.
במסמך צוינה רשימת ליקויים אותם נדרש הקבלן לתקן, הקבלן התבקש על ידי התובעים לחתום על התחיבות לתיקון הליקויים, אך הוא סירב.
התובעים טוענים, כי פנו מספר פעמים למנהל העבודה של הקבלן בדרישות חוזרות לתיקון הליקויים, שנתגלו הן בדירותיהם והן ברכוש המשותף, פניות אשר נענו בהבטחות שלא קוימו.

ביום 31.7.97 שלח התובע מספר 3 מכתב לקבלן ובו רשימת הליקויים אותם נדרש לתקן, ועל מכתב זה, כך לטענתו, לא נענה.

לצורך בדיקת הליקויים ואי ההתאמות פנו התובעים אל המהנדס יעקב פלס (להלן: "פלס"), אשר ביקר בבניין וערך חוות דעת ביחס לדירות התובעים והרכוש המשותף (סומנה ת/1).

ביום 16.7.98 פנו התובעים אל הקבלן בצירוף חוות הדעת מטעמם, בדרישה, כך לטענת התובעים, שהנ"ל יודיע תוך זמן סביר אם בכוונתו לבצע את התיקונים הנדרשים, אך גם לפניה זו הקבלן לא השיב.

התובעים טוענים, כי על הקבלן, וכיום חליפו הנתבע לשלם להם את עלות תיקון הליקויים בדירות ובשטחים המשותפים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וכן לפצות בגין דיור חלופי למשך 3 שבועות בסך של 2000 ₪ לכל משפחה, לתקופה בה בוצעו התיקונים.

כמו כן דורשים התובעים שהקבלן, וכיום הנתבע, ישא בהוצאות שהוצאו לצורך הכנת חוות הדעת, שהוגשה מטעמם, ובגין חלקם בשכרו של מומחה בית המשפט, וכן עוגמת נפש, אובדן הנאה ואי נוחות.

התובעים מספר 1, 2 טוענים, כי למרות שמכרו את דירתם, הם סיכמו עם הקונים, כי ימשיכו לנהל את התביעה ויהיו זכאים לפירותיה, הואיל ומחיר הדירה, כשנמכרה, היה נמוך הרבה מן המחיר לולא הליקויים והם המפסידים העיקריים בשל כך, ולכן דורשים תשלום פיצויים בגין הליקויים ולא תיקון בפועל.

מטעם בית המשפט מונה מר דן ברלינר כמומחה לבדיקת הליקויים הנטענים ע"י התובעים, מר ברלינר נתן את חוות דעתו עליה הוא נחקר ובעקבות החקירה אף נדרש לבדוק שוב את אותן דירות ולהמציא תשובותיו.

התובעים מלינים כנגד חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש (להלן: "המומחה"), כשאר לטענתם המומחה ביצע עבודה שטחית והגיש חוות דעתו על סמך התרשמות וללא מדידה מדויקת, וכן טוענים כי המומחה גילה זלזול מוחלט עת לא בדק את מידת סטיית הקיר גם בביקורו החוזר, נושא אשר עלה במהלך חקירתו של המומחה מר ברלינר והוא ציין בתשובותיו כי לצורך מתן תשובה הולמת עליו לבצע ביקור נוסף ולהמציא תשובותיו כאמור.

בנוסף טוענים התובעים, כי המומחה לא הצליח לקבוע עלויות ולא התייחס לנתונים אשר הופיעו בחוות דעתו של פלס.

ליקויים נוספים לא עלו בחוות דעת המומחה, אך בחקירתו הודה בקיומם, כך לטענת התובעים.

עוד טוענים התובעים, כי המומחה לא התייחס בחוות דעתו גם למספר הדירות בפועל, אך בחקירתו אישר באופן עקרוני, כי קיימת צפיפות בבניין ובמקרה כזה ערך הדירות בבניין יורד.

טענות התובעים לעניין הליקויים

טענות אזולאי:

קיר המסדרון הצמוד לסלון עקום, אי ההתאמה, בהתאם לחוות דעתו של פלס, בניגוד לתקן הישראלי בשיעור שאינו אפשרי, ולכן יש לתקן את אי ההתאמה, שעלותה לפי חוות דעת פלס, אותה יש לאמץ היא: 4720 ₪.

יש לתקן את אי ההתאמה בגין גודל השירותים, שעלותה: 2275 ₪.

ישנן סטיות אנכיות בין חדר המדרגות לבין חדר המגורים, בדירה אמור להיות קיר ישר ולא עקום ויש לבצע את התיקון, שעלותו 2275 ₪.

יש לתקן את ליקויי הטיח והצבע על ידי החלקה וסיוד, בעלות של 6003 ש,ח, לפי חוות דעתו של פלס.
לעניין טיח החוץ, התחייב הקבלן, במפרט הטכני, לבצע במעטפת הבניין טיח מותז, אשר עלותו יקרה יותר מטיח חלק, ויש לקבוע כי הקבלן מחויב לפעול לפי המפרט, אחרת נוצרת אי התאמה ברורה ומוחלטת, והעלות הינה 11,460 ₪ לפי פלס, כשהמומחה קבע עלות של 2000 ₪, ובחקירתו אישר, כי יש צורך בשימוש בפיגומים, שאין הוא יודע מהי עלות השכרתם בנפרד, שבכל מקרה ניתן לשכור לתקופת מינימום ולא פחות, 3 ימי עבודה להרכבה ו - 3 ימים לפירוק, 4 פועלים ליום, כאשר כל יום עבודה עומד על 1200 ₪, וסה"כ עם עלות הטיוח, יש לקבוע סך של 9460 ₪.

קיימת אי התאמה ברורה בגין חלון אוורור בשירותים, כשעלות התיקון הינה, 1,300 ₪.

דלת מרפסת השירות אינה ישרה והתובעים זכאים לדלת ישרה ומתאימה בגודלה, ללא סטיות בולטות לעין, ועלות ההחלפה הינה 1,285 ₪.

עניין הסדרת ניקוז המים בתריסים לא נדונה בחוות דעתו של המומחה, ולכן יש לקבל את פתרונו של פלס, שקבע כי חורי הניקוז בוצעו באופן בלתי מקצועי ובאופן מאולתר, כאשר הם אינם מתאימים לסוג המשקוף ואינם מאפשרים את מעבר המים המתנקזים מחורי הניקוז של משקוף החלון עצמו, ומתאפשרת חדירת מים אל צידו הפנימי של המשקוף. יש לפרק את משקוף התריס ולהתקינו, כאשר הוא מורם על גבי הגבהות בגובה של 5 מ"מ לפחות מעל אדן החלון, על מנת לאפשר זרימה חופשית של המים וניקוי הריווח הנוצר מפעם לפעם. עקב הקטנת המשקוף המתחייבת יש צורך להקטין גם את כנפי התריס, ובמידה וזה לא מתאפשר יש להתקין כנפי תריס חדשות. לאחר התקנת משקוף התריס, יש לבצע איטום בשלוש פאותיו הצמודות לגליפים באמצעות חומר אטימה מאושר. סך העלות לפי פלס הינה 2,175 ₪.

לפי המומחה, בחקירתו, מקובל בסיום עבודות טיח להזמין חב' ניקיון ופוליש, שעלותה היא 1,000 ₪ לפני מע"מ, ונתון זה תואם לחוות דעתו של פלס, לפיה הוצאות הניקיון בגמר העבודה בבית אזולאי הן 1,200 ₪.

טענות אברהם:

קיר עקום במסדרון, כמו בבית אזולאי, ובאותה עלות, וכך גם לגבי תא השירותים, מערכת האוורור לשירותים, ניקוז המים בתריסים, תיקוני טיח חוץ.

קיר עקום במטבח, עלות התיקון 1,246 ₪.

ליקויי טיח פנים בעלות של 3,600 ₪.

ריצוף מחדש של המטבח, ולפי הערכת פלס 4,626 ₪.

הרכוש המשותף:

התקנת עמדת אשפה ולרבות ברז שתייה ותא לחפצים, שאורכו 2 מ' ורוחבו 1.55 מ' לפחות, בעלות של 7,861 ₪.

הפרשי מפלסים של 64 ס"מ, בניגוד לתוכנית הפיתוח. עלות התיקון 53,000 ₪ כולל עלות הפיקוח.

עלויות ביטוח לעבודות בסך של בין 4,000 - 4,500 ₪.

עלויות ניקיון לאחר עבודות הטיח ברכוש במשותף, 1,000 ₪ +מע"מ.

ציוד כיבוי אש בסך של 11,729 ₪ , כאשר הרכישה היא ממקור פרטי.

פתחים ליציאת עשן כנדרש, עלות של 14,025 ₪.

עלויות הנובעות מהצורך בפיגומים, על פירוט העלויות הנ"ל (משפחת אזולאי), ובסה"כ 25,000 ₪.

עלות פיקוח הנדסי בסך של 26,500 ₪, כפי שקבע פלס.

טענות הנתבע

הנתבע טוען, כי הואיל וחלק ניכר מן העובדות הנטענות בתביעה זו היו בידיעתו האישית של אביו המנוח, כאשר את חלקן מסר לו אביו טרם פטירתו, על התובעים קיים נטל מוגבר להוכחת תביעתם, כנדרש בתביעות שהינן כנגד עיזבון.

הנתבע טוען, כי התובעים נחפזו בהגשת תביעתם מבלי שנתנו לקבלן ו/או לנתבע הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, על אף העובדה, כי כל הליקויים ניתנים לתיקון.

הנתבע טוען, כי התובעים לא דרשו ממועד הגשת התביעה כי יתוקנו הליקויים, ומבקשים פיצוי כספי בלבד מבלי שנתנו לקבלן או לו הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, בניגוד לקבוע בחוק ובניגוד לסעיף 5 להסכם המכר, לפיו סויגה זכות התובעים לתבוע את ביצוע התיקונים בלבד.

בנוסף טוען הנתבע, כי התובעים כוללים בתביעתם ליקויים, אשר לגביהם לא נמסרה הודעת "אי התאמה" כנדרש, ולכן בגינם לא קמה לתובעים זכות תביעה.

הקבלן אביו המנוח של הנתבע תיקן את כל הליקויים, אשר לגביהם נמסרה הודעת אי התאמה, וכן תיקן את הליקויים הכלולים בנספח ב' לכתב התביעה, כך לטענת הנתבע.

הנתבע מלין כנגד המסמכים, שהוצגו וטען כדלקמן:
מסמכים נ/1 ו- נ/2 מיום 29.7.96, שעניינם שורת הערות לאחר שנבדקה כל הדירה, הינו בין המנוח לבין התובעים מספר 3, 4.

המסמך השני, מוצג נ/5 חתום על ידי התובעים מספר 1, 2 והקבלן, שעניינו זיכרון דברים, ולפיו סמוך לסיום תקופת הבדק סוכם ביניהם כי "אין לדייר שום טענות".

מסמך שלישי, הינו מסמך שלגביו קיימות שתי גרסאות שונות, ומסומן נספח א' לסיכומי הנתבע, כאשר לפי גרסה א' הוא מהווה מעין הסכמה בין הקבלן לבין התובעים מספר 3, 4, ולפי גרסה ב' הוא העתק מדויק של גרסה א', אך הוחתמו עליו גם התובעים מספר 1, 2, ולגבי מסמך זה טוען הנתבע, כי מעולם לא הגיע לקבלן, לכן לא יכול היה להתייחס אליו כאל מכתב דרישה.

מסמך רביעי, המהווה נספח ב' לסיכומי הנתבע, הינו מסמך, אשר הוכן לאחר הגשת כתב התביעה בתאריך 18.3.99 על ידי הקבלן, אשר ביקש לערוך תיקונים בדירות ובשטחים המשותפים.

הנתבע טוען, כי מן המסמכים המפורטים ניתן ללמוד, כי הקבלן היה קשוב לבקשות התובעים ואף ערך תיקונים במהלך כל שנת הבדק, וכן טוען כי המנוח לא קיבל לידיו דרישה לביצוע תיקונים נוספים, וכאשר קיבל לידיו את התביעה ביקש להיפגש עם התובעים ולערוך רשימת ליקויים מסודרת ולתקנם, אך התובעים לא שיתפו עימו פעולה.

בנוסף טוען הנתבע, כי הליקויים הנוספים נוצרו על ידי התובעים ולכן אין הנתבע חייב בתיקונם או בפיצוי בגינם, ואין זה מן הנמנע כי הליקויים הנטענים הנוספים, מקורם בבלאי סביר שנבע משימוש רגיל.

לגבי הליקויים ברכוש המשותף, טוען הנתבע, כי אין התובעים יכולים לתבוע בגינם.

הנתבע טוען, כי בתוכניות שהוגשו לרשות אושרה בניית בניין בן 6 דירות מעל קומת ביניים וקומת קרקע, ואושר שימוש מסחרי ב - 3 יחידות נוספות, וכך קיימות בבניין 9 יחידות, ומפנה למפרט הטכני שצורף לתצהירי התובעים.

בנוסף טוען הנתבע, כי בשנת 96 הדירות הנוספות היו מוכנות למעט הרכבת מטבחים, ומכירת הדירות לתובעים נעשתה לאחר שאלו ראו את הדירות מספר פעמים בשלמותן, כמו גם את סביבתן ומצאו אותן מתאימות לצרכיהם .
עוד טוען הנתבע, כי הקבלן מסר לו לפני מותו, כי לא קיבל את מכתב התובעים מספר 3, 4 מיום 31.7.97, וכי אין בגינו אישור כי אכן נמסר לידיו, כפי שטענו בסעיף 5 לכתב תביעתם, ובהמשך טוען כי התובעים מספר 1, 2 לא היו שותפים לכתיבת המכתב, וזאת לאור מוצג נ/5, וכן לאור כתב התביעה לפיו המכתב יצא מאת התובע מספר 3.

יחד עם זאת טוען הנתבע, כי המכתב הנ"ל נשלח לאחר תקופת הבדק.
הנתבע טוען, כי התובע מספר 1 חתם ביום 12.5.97 על זיכרון דברים בו הוא מאשר, כי על חשבון שיפוץ האמבטיה שלו קוזז סך של 1100 ₪ בגין חוב לקבלן וציין במסמך כי אין לו טענות נוספות, ומכאן ניתן ללמוד, כי לתובעים מספר 1, 2 לא היו טענות באשר לליקויים נוספים, וכל הליקויים אשר היו תוקנו על ידי הקבלן.
הנתבע טוען כי הפרשי הסכומים בין חוות דעת המומחה לבין חוות דעתו של פלס, מעידה כי חוות דעתו של פלס הינה מגמתית ורוצה להיטיב עם משלמי השכר, ומשום כך חוות דעת המומחה אמינה יותר, במיוחד שהוא נבחר על ידי התובעים ובהסכמת הקבלן.

טענות הנתבע לעניין הליקויים
דירת אזולאי:

לגבי הסטייה בקיר הצפוני במסדרון, הנתבע טוען, כי במועד בו רכשו התובעים את הדירה, עמד הקיר על מכונו, התובעים ראו אותו ואת השיפוע ולא מצאו להכלילו ברשימת הליקויים, וכן אין להוציא מכלל אפשרות כי הפגם הגלוי לעין השפיע על מחירה הסופי של הדירה, כאשר בגינו המנוח העניק לתובעים הנחה, הואיל וזהו פגם אשר ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה.
בנוסף טוען הנתבע בעניין זה, כי התובעים 1, 2 ערכו שיפורים בדירתם, ובין היתר הוסיפו קיר גבס, אשר יכול להיות והוא הקיר העקום.

מידות חדר השירותים הינן פגם הנראה לעין, ויש לפצות רק על ירידת ערך כפי שקבע המומחה, בסך 1,000 ₪, וכך גם לגבי הקיר בין חדר המדרגות לבין חדר המגורים.

לעניין ליקויי הטיח והצבע, יש לקבל את עמדת המומחה, עלות התיקון הינה 2,500 ₪, שקבע כי יש לשפר את הטיח ולא לצבוע את כל הדירה. כמו כן התובעים לא הציגו מהי עלות הצביעה, כאשר צבעו את הדירה בעצמם.

ליקויים מקומיים בטיח חוץ, לפי קביעת המומחה תיקון זה הינו בעלות של 2,000 ₪, וכיוון שמדובר בפגם הנראה לעין הנתבע טוען, כי הוא השפיע על המחיר הסופי של הדירה ולכן אין לפצות בגינו.
בנוסף טוען הנתבע, כי תיקוני טיח חוץ נכנסים גם בגדר תיקוני הטיח ברכוש המשותף, ואין לפסוק כפל פיצוי.

בעניין ליקויי אוורור, יש לקבל עמדת המומחה, שקבע כי לא קיים ליקוי.

המומחה קבע ירידת ערך בגין דלת מרפסת השירות בסך של 600 ₪, והנתבע בעניין זה חוזר על טענתו שזהו פגם הנראה לעין.
לעניין שאלת הניקוז, טוען הנתבע, כי שגו התובעים לטעון שהמומחה התעלם משאלה זו, הואיל וקבע לכך עלות תיקון בסך 400 ₪.
הנתבע חולק על טענות התובעים בעניין הודאת המומחה בצורך בעבודות פוליש וניקיון לאחר סיום העבודות בסך של 1,000 ₪, וטוען כי המומחה קבע עבודות ניקיון בסך של 400 ₪.

לסיכום, טוען הנתבע כי אין לחייבו בתשלומים בגין מצב שהיה ידוע ונהיר לתובעים, ובגין ליקויים שנראו לעין.

לחילופין טוען הנתבע, כי במידה ותקבע אחריות, יש לאפשר לו לבצע את התיקונים בעצמו, ולחילופין, כי אין לפצות בסכום העולה על ,6,233 ₪ +מע"מ לפי הפירוט הבא:

סיוד הדירה + איטום רטיבות וסדקים, 2,000 ₪.

נגרות בסך 1,400 ₪.

אלומיניום ומסגרות, 1,650 ₪.

אינסטלציה, 300 ₪.

מוסיף הנתבע וטוען, כי חוות דעתו של המומחה צריכה להיות הבסיס לכל קביעה בתיק זה.

דירת אברהם:

בגין סטייה בקיר המסדרון ומידות חדר השירותים, חזר הנתבע על טענותיו, כפי שנזכר לגבי דירת אזולאי, אלא שלגבי תא השירותים, הוסיף כי הוא גדול יותר בדירת אברהם מאשר בדירת אזולאי וירידת הערך היא על פי המומחה, 500 ש"ח.

באשר לקיר אשר בין חדר המדרגות לבין חדר המגורים, גם כן חזר הנתבע על טענות דירת אזולאי, והוסיף שהמומחה קבע ירידת ערך בסך 200 ₪ בלבד.

לעניין ליקויי טיח וצבע, פנים וחוץ, ליקויי אוורור, דלת מרפסת השירות, וניקוז המים בתריסים, חוזר הנתבע על טענותיו לגבי דירת אזולאי.

לגביי ריצוף המטבח, טוען הנתבע כי יש לקבל את חוות דעת המומחה.

גם כאן, טוען הנתבע כי אין לחייבו בתשלומים בגין מצב שהיה ידוע ונהיר לתובעים, ובגין ליקויים שנראו לעין.

לחילופין טוען הנתבע, כי במידה ותקבע אחריות, יש לאפשר לו לבצע את התיקונים בעצמו, ולחילופין, כי אין לפצות בסכום העולה על 14,038 ₪ +מע"מ לפי הפירוט הבא:

איטום סדקים, 2,000 ₪.

תיקוני טיח, למעט טיח חוץ, 3,400 ₪.

רטיבות, 200 ₪.

נגרות, 1,100 ₪.

אלומיניום, 2,050 ₪.

ריצוף וקרמיקה, 3,300 ₪.

טענות הנתבע לעניין הרכוש המשותף:

הנתבע טוען, כי התובעים מטעים במכוון את בית המשפט, בעוד המומחה טוען כי התובעים שוגים בהפנותם למחירון דקל, שאין לו דבר ועניין באשר לעמדה לפח אשפה, ולמרות זאת הם טוענים כי המומחה לא היה מסוגל להצביע על מחיר שיסביר את הערכתו הנמוכה למחיר מתקן האשפה.

לעניין מפלס החנייה, טוען הנתבע כי יש לקבל את חוות דעת המומחה, וכן טוען כי אין כל הצדקה בטענות התובעים מדוע לסטות מהצעת המומחה.

הנתבע טוען לגבי עבודות גבס ליד לוח מוני חברת החשמל, פסולת בניין בארון ההידרנט, כיסוי חיבורי חשמל חשופים בארון החשמל, מנורת חירום, דלת אש, סידור ארון בזק והתקנת מכסה, חוסר גוף תאורת חירום, פתח יציאה לגג לטיפול במערכות סולאריות, אשר חייב להיות נעול עם סולם מתאים, תאורה בחדר המדרגות, כי כבר ביצע את הנדרש ותיקן כל מה שהיה צריך.

לעניין ביטוח העבודות הנדרשות על פי טענת התובעים, הואיל ולא נחקר הנתבע ונטל הראייה הינו על כתפי התובעים, טוען הנתבע, כי התובעים לא ביססו את תביעתם בעניין זה.
יחד עם זאת, טוען הנתבע, כי התובעים מנסים להטעות את בית המשפט בטענה כי אין ועד בית בבניין.

בעניין עלויות ניקיון, טוען הנתבע, כי יש לקבל את עמדת המומחה בדבר הצורך בניקיון בלבד ולא בפוליש, וזאת משום שהצורך בפוליש לא הוכח על ידם.

הנתבע טוען, כי בבניין זה היה ציוד כיבוי אש מושלם, אשר נגנב והושמד בחלקו, מאחר והוא לא נחקר על טענתו זו יש לקבלה במלואה, הוכחה לכך היא קבלת טופס 4, אשר לא ניתן לקבלו אלא אם מותקן ציוד הכיבוי בבניין.

לגבי פתחי יציאת העשן בעליית הגג, הנתבע טוען, כי מהתמונות, שצרפו התובעים לכתב תביעתם עולה, כי הפתחים עומדים על מכונם, וגם בנקודה יש לראות בטופס 4 כאישור לטענותיו.

הנתבע טוען, כי פלס לא התייחס בחוות דעתו לפיגומים באופן נפרד, והסכום הריאלי הוא הסכום שפסק המומחה ויש לפעול לפיו.

בנוסף טוען הנתבע, כי התובעים הודיעו, כי אין בכוונתם להשתמש בכסף שייפסק, אם ייפסק, לצורך תיקון ליקויים ככל שיתגלו, אלא לגרוף את הכסף לכיסם ולהותיר את הבניין והדירות עם הליקויים.
דבר זה לא יעלה על הדעת, והיה וימצא בית המשפט, כי יש לפסוק תשלום כלשהו לטובת מי מהתובעים בגין ליקויים בשטחים המשותפים, טוען הנתבע כי חלקה של כל דירה הינו החלק התשיעי מכל סכום.

עוד טוען הנתבע, כי בגין עוגמת הנפש ודיור חלופי, אין כל הגיון לפצות, משום שמדובר בתיקונים מינוריים, אשר אין בהם כדי להוות הטרדה מתמשכת לדיירי הבית, וכן אין הצדקה לממן דיור חלופי למי שאינו מתגורר בבית, והתובעים לא הציגו ראייה לעלותו של הדיור החלופי. באותו עניין מוסיף הנתבע, כי התובעים מרחיבים חזית בטיעוניהם שעוגמת הנפש נגרמה להם בשל הוספת דירות לבניין, כאשר הורה בית המשפט להוריד את הסעיפים בתצהיר התובעים, שמתייחסים לסוגיית הגדלת מספר הדירות בבניין, ומבקש מחיקת סעיפים אלה.

עוד טוען הנתבע, כי משקל מכריע יש ויינתן לחוות דעת המומחה ולא לחוות דעתו של פלס בגין ירידת הערך. בנוסף טוען, כי התובעים לא הציגו חוות דעת של שמאי באשר לירידת ערך דירותיהם, על אף ששמרו לעצמם זכות זאת בסעיף 6 לכתב תביעתם.

התובעים, כך לטענת הנתבע, לא הביאו ראיות לכך שמכרו את דירתם במחיר נמוך ממחיר השוק.
התובעים ויתרו על זכותם לרכוש מחסנים ומשום כך הודיע המנוח לתובעים, כי בכוונתו להשתמש בקומה זו למשרדים, בהתאם להסכם הרכישה.

הנתבע טוען כי יש לדחות את התביעה על הסף ולחייב את התובעים בהוצאות.

דיון ומסקנות;

בהחלטת בית המשפט מיום 1.12.99 מונה מומחה בית המשפט מר דן ברלינר ונתבקש לחוות דעתו באשר לליקויים המפורטים בכתב התביעה, בבתי בתובעים וברכוש המשותף.

חוות דעת המומחה הוגשה לתיק בית המשפט ביום 12.9.00, כאשר חקירת מומחה נערכה ביום 30.05.02.

בחקירתו של המומחה עלה באופן בולט למדיי כי הבדיקה שהנ"ל ערך עובר למתן חוות הדעת, לא היתה מקיפה באופן שיבסס את קביעותיו ויביא את ביהמ"ש לאמץ מסקנותיו ללא עוררין.

אזכיר, וכפי שכבר צויין, לאחר חקירתו של המומחה הוא התבקש לבקר שוב בדירותיהם של התובעים מאחר ולאור תשובותיו, המומחה עצמו ציין כי לצורך מתן תשובה מלאה ומקיפה, דרוש לו ביצוע ביקור נוסף וצורך זה התעורר במיוחד לאור הטענות בדבר סטיות בלתי סבירות בקירות בדירות התובעים כפי שפורט לעיל.

התובעים, כאמור, מבקשים לאמץ את מסקנותיו וממצאיו של המומחה מטעם מר פלס אשר על חוות דעתו הם לא ויתרו ואילו הנתבע, כאמור, נאחז בחוות דעתו של המומחה ברלינר.

בחינת הליקויים הנטענים תתבצע אם כן תוך בחינת שתי חוות הדעת ובדיקת סבירות הקבועות בין היתר לאור תשובותיו של המומחה במסגרת חקירתו הנגדית.

כלל ידוע הוא שקביעות המומחה מטעם בית המשפט הינן כלי עזר בידי בית המשפט שהוא זה הקובע הסופי באשר לקיומם של ליקויים וקביעת סכומי הפיצוי.

אדון בליקויים אותם חקר המומחה כסדרם בחוות דעתו:

דירת אברהם

ליקויי מבנה - עקמומיות בקיר:

לפי המומחה קיימת עקמומיות בקיר הצפוני של המסדרון ואי התאמה לקו הריצוף, כאשר לטענתו אין הצדקה לעבודות הריסה ובנייה מחדש, ועל כן לשיטתו, יש לפצות בגין ירידת ערך, בסך של 1,500 ₪, בשל קיומו של ליקוי זה.

בחקירתו אישר המומחה כי ביצע את בדיקת הסטייה באמצעות מטר, וכן מאשר כי מידות הסטייה, אשר נרשמו בחוות דעתו של פלס הינן המידות הנכונות, ולפי מידות פלס הסטייה הינה משמעותית.

לא כל ליקוי מצדיק תיקונים בעלות גבוהה מאוד אם מדובר בליקוי שניתן "לחיות איתו" ועת עלות התיקון איננה פרופורציונלית כלל להפרעה שגורם אותו ליקוי, לא כך במקרה דנן.

במקרה זה, אני קובעת כי מקובלת עליי חוות דעתו של פלס, הואיל והמומחה בחקירתו אישר כי היא נכונה, וכן אינני מקבלת את המסקנה אליה הגיע המומחה, כי יש לפצות בגין ירידת ערך, אלא אני מפנה לחוות דעתו של פלס, לפיה נדרש להרוס חלק ניכר משטח הקיר, לרבות פירוק משקופים ואינסטלציה חשמלית, ולבצע בנייה וחגורה מחדש,לרבות טיח, תיקוני ריצוף, שיפולים, התקנת אינסטלציה חשמלית, משקופי דלתות וכד', בעלות של 4,720 ₪.
המומחה גם אישר כי זוהי סטייה גדולה הרבה יותר ממה שהוא רגיל לראות, כאשר לפי ערכי המפרט סטייה מותרת הינה סטייה של 2%, וכאן הסטייה גדולה יותר.

נמצאנו אם כן במצב בו אין מדובר בליקוי שניתן "לחיות איתו" ואין בפיצוי על ירידת הערך כדי להוות פיצוי אמיתי בגין אותו ליקוי.

מידות תא השירותים:

תא השירותים הוא במידות 84.7/125 ס"מ ושטח החדר המתקבל הוא 1.06 ס"מ, לפי המומחה, כאשר פלס בחוות דעתו טען כי המידות הן: 84.7/124.2 ס"מ ושטח החדר המתקבל הוא 1.05 מ"ר.
הואיל והמומחה בחקירתו טען כי המידות אותן קבע פלס הן מידות נכונות, אבסס קביעתי על מידות פלס ואניח, כי השירותים הינם בגודל של 1.05 מ"ר, כאשר התקן מחייב שטח מינימאלי של 1.10 מ"ר, ההבדל לצורך חדר שירותים לדעתי, הינו משמעותי, ולכן אני קובעת כי יש להגדיל את מידות החדר על ידי הריסת שתי מחיצות חדר השירותים על כל הכרוך בכך, בעלות של 7,480 ₪.

גם כאן לטעמי, ולאור חשיבות קביעת מידות מינימום לחדרי שירותים מדובר בחסר המפריע מהותית לדיירים בשימוש בחדרי השירותים ומכאן שגם במקרה דנן, אני מקבלת את הטיעון לפיו יש לבצע את התיקון ולא להסתפק בפיצוי בגין ירידת ערך.

קיר מטבח פנימי ליד המקרר, נבנה בסטייה ממקבילות לריצוף, כאשר לטענת המומחה ההפרעה הזו הינה קלה מאוד. לפי פלס קיר זה לא נבנה בקו מקביל לקיר הנגדי, ובכך יש פגם אסתטי מהותי, הואיל ונוצר ריווח בלתי אחיד בשיעור של 0 - 20 מ"מ בינו ובין ארון המטבח הניגש אליו וכן בינו לבין המקרר.
במקרה זה, דעתי עם המומחה, לפיו אין בסטייה זו פגיעה בתפקוד וכן זהו פגם אסתטי, ואני קובעת פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 200 ₪, כפי קביעת המומחה.

סדקים בדירות:

לפי המומחה, בקירות קיימים סדקים באורך כולל של 9 מ', אשר אותם יש לאטום ולסייד.
לפי פלס, מדובר בסדקים קונסטרוקטיביים חמורים, אשר מופיעים במקומות רבים בחדרי הדירה, ובעיקר באזור החלונות ובין בנייה ועמודים, לרבות סדקי גזירה בקו אלכסוני משונן הנובעים מהיעדר בטון בהיקף הפתחים כמתחייב באזורי "אדמה עובדת", ו/או מחיבורים בלתי תקינים בין שטחי בנייה ובטון. הדבר מהווה אי התאמה.
יש לבצע, כך לפי פלס, תיקון יסודי של הסדקים בהתאם למפרט מדויק שיוכן לצורך זה ע"י מהנדס.
פלס טען כי יש לדרוש מן הקבלן הצגת תעודות הבדיקה של מעבדה מוסמכת לגבי חומרי הבנייה של השלד, והמומחה טען כי אין הצדקה לכך.

גם במקרה זה אני מאמצת את דעת המומחה וקובעת, כי יש לסייד ולאטום את הסדקים בעלות של 2000 ₪, כאשר אין צורך לדרוש מהקבלן תעודות כאלו ואחרות, וקביעתו של המומחה בעניין זה ונימוקיו, מקובלים עליי.
ליקויי טיח

המומחה טוען, כי יש לשפר את הטיח בדירה, ובמיוחד בתקרות, שאינן חלקות, יש להחליק ליקוי טיח מקומי בתקרה, לטפל בליקויי טיח מקומיים בטיח חוץ בדירה, בגליף חלון צפוני קיים טיח לא מטויח לאורך משקוף החלון, במשקוף פח חלוד בחלון מרפסת שירות, יש לפרק ולבצע תיקון טיח וכן יש לתקן טיח סדוק בבליטת בטון מתחת מסתור כביסה. סך עלות תיקוני הטיח לפי המומחה הינה, 7,200 ש"ח.

לפי פלס, גימור שכבת הטיח העליונה (השליכט) בכל שטח הדירה בוצע על ידי פועלים בלתי מיומנים והוא אינו חלק ואחיד, וכן נראה כי לא השתמשו בחול דק כנדרש, ומכסי קופסאות חשמל אינם מותאמים למקומם.
נדרש לבצע ליטוש ומירוק (שפכטל) על חלק הארי של שטחי הקירות והתקרה, ולאחר מכן לצבוע מחדש את כל הדירה.
בתקרה מעל הקיר המפריד בין חדר המגורים לחדר השינה קיימים סימני רטיבות ישנים, ומסתבר ששטחי טיח אינם דבוקים אל התקרה, ובכך קיימת סכנה, משום שהם עלולים להינתק וליפול בחתיכות גדולות, לפיכך נדרש לפרק את שטח הטיח הרופף, ולבצע תיקון טיח בהתאם למפרט מדויק של מהנדס.
בשטחי טיח חוץ אובחנו סדקים רבים - נימיים וקונסטרוקטיביים, וכן פגמים מקומיים.
צביעת קירות החוץ בוצעה בצורה בלתי מקצועית, ונדרש לבצע ליטוש של פני הטיח ה"צבועים" עד לתשתית יציבה וחלקה, לתקן את כל הסדקים והפגמים, ולצבוע בצבע מסוג "סופר-קריל", כנדרש במפרט על גבי "פריימר".
בגליף החלון הצפוני של חדר המגורים קיים חריץ רחב בלתי מטויח לאורך משקוף החלון, יש לסתום בטיט עשיר צמנט.
בחלון מרפסת השירות, בגליף העליון בצד הפנימי הורכב משקוף פח, שהעלה סימני חלודה, יש לפרקו ולבצע טיח.
מחוץ לחלון הנ"ל, תחת מסתור הכביסה ישנה בליטת בטון אופקית, כאשר הטיח שבוצע מעליה סדוק לחלוטין. יש לסתת את הטיח הקיים ולבצע שכבת החלקה משופעת לפי מפרט מדויק של מהנדס. סך עלות של תיקוני הטיח לפי פלס, 15,927 ₪.

המומחה בחקירתו טען, כי בעריכת חוות הדעת, הוא סבר שיש צורך בתיקונים מקומיים, ועמד על חוות דעתו לגבי העלות.

עיינתי בחוות הדעת של המומחה, פרוטוקול החקירה, חוות דעת פלס וטיעוני הצדדים, ונראה כי קביעתו של המומחה בנקודה זו סבירה והגיונית ויש לאמצה.

ליקויי רטיבות

בעניין הרטיבות, קבע המומחה, כי יש סימני רטיבות בשני מקומות אותם שי לאטום, העלות לכך הינה 200 ₪.

לפי פלס, יש לשפשף את כל האזורים הפגועים ולמרוח בחומר מיוחד נגד עובש, הואיל והתגלו סימני עובש, בהתאם למפרט שיוכן על ידי מהנדס. העלות שנקבעה על ידו הינה 240 ₪.

חוות הדעת כמעט זהות בעניין זה, ולכן אני מאמצת בנושא זה את דעתו של מומחה בית המשפט ופוסקת סך של 200 ₪ לצורך תיקוני הרטיבות.

ליקויי נגרות

בנושא הנגרות, קבע המומחה, כי קיימות 3 דלתות שהורכבו באופן לא נכון, אותן יש לפרק ולתקן, וכן לצבוע פחי חורי נעילה ומנעולים. סך העלות 1,100 ₪.

לפי פלס, על גבי כנפי הדלתות לא נמצאו סימוני שם היצרן, סוג הדלת וכד' כמתחייב לפי התקן הישראלי, נדרש, לדעתו, לפרק את כנפי הדלתות ולספק דלתות העומדות בדרישות התקן.
בנוסף טוען פלס, כי נמצאו בדלתות פגמים חזותיים בולטים המראים על עבודת הרכבה לא מקצועית ו/או על כנפי דלתות באיכות ירודה, הגורמים להפרעה תפקודית ואסתטית. בריח האבטחה של דלת הכניסה רופף ויש לחזקו.
סך עלות התיקון לפי פלס הינה 2,620 ₪.

המומחה לא נחקר על סעיף זה בחוות דעתו, מסקנותיו וממצאיו בעניין זה נראים סבירים והגיוניים ועל כן אאמץ מסקנתו בעניין זה, כך שהעלות הנפסקת הינה 1,100 ₪.

ליקויי אוורור

גודל חלון השירותים לפי המומחה הינו 60/39 ס"מ, כאשר שטח החלון הינו 0.234 מ"ר, לעומת דרישת התקן, שהינה 0.30 מ"ר. המומחה קבע, כי אין בכך כל פגם.

לפי פלס, שטח החלון הינו 0.20 מ"ר, כאשר מידותיו הן 56/36.5 ס"מ. לפי התקנות התקן הוא 0.30 מ"ר, לכן קבע פלס, כי החלון אינו נפתח כראוי ויש להתקין מערכת אוורור. העלות הינה, 1,300 ₪.

גם כאן יש לבחון טיעוני המומחים, בין היתר לפי שיקול עלות אל מול תועלת אוורור חדרי שירותים, הינו נושא חשוב, הסטייה ממידות המינימום איננה חסרת משמעות ועל כן אין לקבל את קביעת המומחה.

במקרה זה, אני מאמצת את חוות דעתו של פלס, הואיל ולא מקובל עליי שסטייה כזו הינה במתחם הסבירות, ולכן יש להתקין מערכת אוורור, בעלות של 1,300 ₪.

ליקויי אלומיניום ומסגרות

המומחה קבע לעניין אלומיניום ומסגרות, תיקון ליקויים בעלות כוללת של 2050 ₪, והתייחס לדלת הזזה מחדר רחצה למרפסת שירות המורכבת עקום, אותה יש לפרק ולהרכיב מחדש, החלפת ברגים בחלון ההזזה ובמשקופי החלונות, שיפור ניקוז בין תריסים לחלונות, בחלון המטבח, קבע המומחה, כי ישנה סטייה מהקו האופקי של כ - 6 מ"מ, המהווה פגם אסתטי, שמפריע בגלל משטח השיש הסמוך, ויש לפרק ולהרכיב מחדש.
בנוסף קבע המומחה, כי יש לנקות חריצי מים באדני החלונות ולצבוע מחדש את מסתור הכביסה.

פלס קבע באותו עניין עלות תיקונים בסך של 4,575 ₪, כאשר לטענתו יש לפרק את דלת ההזזה ביציאה מחדר האמבטיה אל מרפסת השירות, מאחר ואיננה פועלת כראוי ומשקופה הותקן עקום, בכל חלונות ההזזה נדרש להתקין את ידיות הנעילה השקועות באמצעות ברגים בעלי ראש משוקע במקום הניטים הקיימים היום, הואיל והכנפיים משתפשפות זו בזו בעת הגרירה, ולעיתים נתקעות. סביב משקופי החלונות יש לבצע מחדש את האיטום, אשר נמצא פגום במקומות אחדים בחומר אטימה מאושר, וכן במקומות רבים חיבורי המשקופים אל הקיר ואל אדן השיש נעשו באמצעות ברגים, שראשם לרבות קצה הדיבל בולטים יתר על המידה מדופן המשקוף, ויש לסדר זאת. חורי הניקוז, שבוצעו ב - 6 תריסים הינם בלתי מקצועיים ולא מתאימים לסוג זה של משקוף, כך שמתאפשרת חדירת מים אל צידו הפנימי של המשקוף. נדרש לפרק את המשקוף ולהתקינו אחרת (כמפורט בחוות הדעת) על מנת לאפשר זרימה חופשית של מים וניקוי הריווח הנוצר מפעם לפעם, וכן תיקונים נוספים המפורטים בחוות דעתו של פלס.

המומחה לא נחקר לעניין מסקנותיו בליקויי אלומיניום ומסגרות, ולכן אני מאמצת את חוות דעתו בעניין זה במלואה, בהיותה סבירה והגיונית ובהעדר בסיס להפרכת ממצאים אלו.
טענת התובעים בסיכומיהם לפיה המומחה לא דן בניקוז המים בתריסים, דינה להידחות, ואני מפנה אותם לסעיף 6.3 לחוות דעת המומחה (עמ' 8).
עלות תיקון ליקוי זה הינה 2,050 ₪.

ליקויי ריצוף וקרמיקה

המומחה קבע כי קיים רווח של 10 מ"מ בין קו ריצוף וחיפוי הקיר בחדר רחצה, אשר בגינו יש לרצף מחדש. העלות הינה 900 ₪, בחיפוי קירות האמבטיה ישנם 24 אריחים פגומים אותם יש להחליף. העלות הינה 500 ₪.
בנוסף קבע המומחה כי הריצוף במטבח אינו מישורי וקיים שקע במרכז המטבח, יש להחליף את הריצוף. העלות הינה 1,800 ₪.
כמו כן קבע המומחה, כי חסרה קרמיקה מאחורי האסלה וקבע עלות של 100 ₪ לצורך התיקון.
סך העלות לליקויי ריצוף וקרמיקה, לפי המומחה, הינה 3,300 ₪.

הואיל והמומחה לא נחקר על חוות דעתו בגין ליקויי ריצוף וקרמיקה, אני מאמצת את חוות דעתו במלואה וקובעת כי עלות ליקויים אלה הינה 3,300 ₪.

ליקויי אינסטלציה

לעניין ליקויי אינסטלציה, קבע המומחה, כי ישנה סטייה קלה באנכיות ברז הכיור ובכך אין פגם, וכן קבע כי יש להחליף את סוללת הברזים בכיור ובאמבטיה, הואיל והם מפלסטיק במקום ממתכת. העלות הינה 600 ₪.

גם על נושא זה לא נחקר המומחה ולכן אני מאמצת את חוות דעתו וקובעת כי עלות ליקויים אלה הינה 600 ₪.
דירת אזולאי

ליקויי מבנה

בהתאם למסקנתי באותו עניין לגבי דירת אברהם, כך גם מסקנתי כאן. הואיל והמומחה הודה, כי המידות אותן קבע פלס בחוות דעתו הן מידות נכונות, אני מאמצת לעניין זה את חוות דעתו של פלס, וקובעת כי עלות תיקון הליקויים כאן הינה 15,475 ₪.

ליקויי טיח

בעניין סעיפים 2.1, 2.2 לחוות דעת המומחה, אני מאמצת אותה במלואה (ראה פירוט באותו עניין בדירת אברהם).
גם בנושא טיח החוץ, סעיף 2.3 לחוות דעת המומחה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דעתי עם המומחה, וזאת מאחר והעדר התאמה במפרט לגבי טיח חיצוני הינה ליקוי הנראה לעין באופן ברור, ואינני יכולה להתעלם מן העובדה, שהתובעים ראו אי התאמה זו מיד עם כניסתם לדירה ולא הלינו על כך באופן מידי.
סך עלות תיקון ליקויי הטיח, אם כן, הינה כפי שקבע המומחה, 5,150 ₪.

ליקויי רטיבות

גם כאן החלטתי לאמץ את דעת המומחה, לפיה אין כל ליקויי רטיבות בדירת אזולאי.
לפי פלס לא ניתן לקבוע בבדיקה חזותית האם קיימת רטיבות מתחת לפני הריצוף, ולצורך זה יש לפתוח את הריצוף במספר מקומות. טענה זו לא מקובלת עלי כלל וכלל, וקביעת פלס במקרה זה אינה מבוססת ולכן דינה להידחות.

ליקויי נגרות

הואיל והמומחה לא נחקר בעניין זה, כפי שנקבע גם בדירת אברהם הנ"ל, מסקנותיו הן מסקנותיי, לכן עלות הליקוי הינה 1,400 ₪. (ראה יתר פירוט בדירת אברהם).
ליקויי אוורור

ראה קביעתי באותו עניין בדירת אברהם. עלות תיקון הליקוי 1,300 ₪.

ליקויי אלומיניום ומסגרות

ראה קביעתי באותו עניין בדירת אברהם. עלות תיקון הליקוי 1,650 ₪.

ליקויי ריצוף וקרמיקה

המומחה לא נחקר על מסקנותיו בעניין זה, פרט לשאלת הנתבע האם אריחים שבורים הינם בלאי סביר ועל כך ענה "לא כך התרשמתי" (ראה חקירת מומחה בעמ' 15, 16).
לאור האמור אני מאמצת את חוות דעת המומחה גם בעניין זה, וקובעת כי עלות תיקון ליקויים אלה הינה, 900 ₪.

ליקויי אינסטלציה

המומחה לא נחקר על חוות דעתו בעניין זה ולכן אני מאמצת את קביעתו. עלות תיקון הליקוי 300 ₪.

הרכוש המשותף
זכויות דייר בדירה כוללות את החלק היחסי ברכוש המשותף ואם התגלו ליקויים ברכוש המשותף אין דייר מנוע מלתבוע את חלקו בגין אותם ליקויים ואין הוא אמור להיות בן ערובה של יתר הדיירים בבניין או של וועד הבית באם הם נמנעו מלהגיש תביעה בגין ליקויים אלו.
מחוות הדעת עולה כי הליקויים ברכוש המשותף הם די נרחבים, ליקויים אלו לא תוקנו ואי ההתאמות לא הוסרו על אף השנים הרבות שעברו מאז בניית המבנה ומכאן זכאות התובעים לפיצוי כפי חלקם היחסי ברכוש המשותף בגין אותם ליקויים.

סטייה מתוכנית מאושרת

המומחה בחוות דעתו קבע, כי יש לבצע עמדה מתאימה למיכלי אשפה של הבניין, העלות הינה 1,200 ₪. בחקירתו אמר המומחה, כי לא נחוץ מיכל לפסולת, כפי שנטען על ידי פלס.
בנוסף קבע המומחה, כי בניית הביתן לאשפה כלול בעבודות הבנייה, כאשר בונים זאת בגובה של 1.5 מ' עם קורת גג, ריצוף קרמיקה והתקנת ברז.
לאחר שקילה החלטתי לאמץ את דעת המומחה בעניין, כאשר אי ההתאמה לה טוענים התובעים, הינה נראית לעין, והתובעים יכלו לראות זאת כשנכנסו לגור בדירות, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין (שמינית לכל דירה) הואיל ומדובר ברכוש משותף.

המומחה קבע בחוות דעתו, כי אינו מוצא הצדקה לביצוע ספסלים, אבני מחסום לרכב, תעלת ניקוז וערוגה, כאשר פלס קבע כי אי ביצועם של אלו מהווה סטייה מתוכנית מאושרת.
גם כאן דעתי כדעת המומחה מהסיבות שפורטו לעיל.

המומחה קבע, כי יש להשלים גדר רשת הגובלת במגרש, העלות הינה 2,500 ₪.
הואיל והמומחה לא נחקר על כך, אני מאמצת את חוות דעתו בעניין, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף (שמינית לכל דירה).

קומת קרקע

המומחה קבע, כי בקומת הקרקע קיימים שטחים בנויים הנראים כמיועדים לחנויות. כיום שטחים אלו פתוחים ומהווים מטרד, יש לדאוג לסגירתם, או על ידי בנייה או על ידי ויטרינה מזכוכית. העלות הינה 8,000 ₪.
הואיל והמומחה לא נחקר על כך, אני מאמצת את חוות דעתו בעניין, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

בנוסף קבע המומחה לעניין קומת הקרקע, כי קיימים ליקויים נוספים (ראה סעיפים 2.15 - 2.20 לחוות דעתו), סך העלות הינה 4,100 ₪.
הואיל והמומחה לא נחקר על כך, אני מאמצת את חוות דעתו בעניין, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

קומת המחסנים

המומחה קבע, כי בקומה זו קיימות שתי דירות במקום מחסנים, כאשר על ידי כך הוגדל מספר הדירות בבניין, ירידת ערך הדירות בשל כך, נאמדת בסך של 6,000 ₪, לכל אחת מהדירות.

בחקירתו טען המומחה כי הקבלן שמר לעצמו זכות לשינוי יעוד המקום למשרדים, כאשר הודה שמתוך המסמכים שהומצאו לו לא עולה כי הותר שינוי יעוד.
בהמשך טוען המומחה, כי קבע את ירידת הערך על בסיס ההפרש הצפוי בין מחיר בפועל של דירה בבניין של 6 יחידות דיור ומחסנים בקומת הביניים, לבין דירה בבניין של 8 יחידות דיור.

פלס בחוות דעתו קבע, כי ישנה אי התאמה בממכר עקב בניית דירות בקומת המחסנים ואני מסכימה איתו, כמו כן אני מסכימה כי נגרמת ירידת ערך לדירות עקב הוספת הדירות בקומת המחסנים. פלס קבע כי יש לפצות את התובעים בסך של 57,048 ₪.

ההפרש בין חוות דעת המומחה לבין חוות דעתו של פלס אינו בגבול הסביר, והואיל והתרשמתי, כי המומחה בחקירתו הסביר את חוות דעתו בעניין, ואף על פי שטען טענה בעלמא לפיה הקבלן שמר לעצמו את הזכות לבקש שינוי יעוד קומת המחסנים, אין בכך כדי להעלות או להוריד לצורך קביעת ירידת הערך, ולכן החלטתי לאמץ את חוות דעתו בעניין ולפצות בגין ירידת ערך בסך של 12,000 ₪, סך של 6,000 ₪ לכל זוג תובעים. ההיגיון בנימוקי ירידת הערך הוא רב, הוספת שתי דירות ע"י צפיפות בבניין איננו עניין של מה בכך, ומכאן, בין היתר קבלת טיעון זה.

בנוסף קבע המומחה, כי בקומת המחסנים יש לשפר דלת אש על מנת שתיסגר כהלכה, בעלות של 250 ₪, יש לנקות פסולת בניין בארון ההידרנט, בעלות של 50 ₪, יש לדאוג לכיסוי של חיבורי חשמל חשופים בעלות של 150 ₪, כאשר על שני אלה טען הנתבע כי כבר טיפל בהם, אך הואיל וטענתו לא הוכחה אני מקבלת את דעת המומחה, לפיה עדיין קיים ליקוי שיש לתקנו.
עוד קבע המומחה, כי יש להזיז את לחצן המאור למיקום מתאים, העלות הינה 150 ₪.

אני מאמצת את חוות דעת המומחה במלואה בעניין זה וקובעת את עלות הליקויים לפי קביעתו בסך של 600 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

עליית גג

כאן קבע המומחה כי אין כל פגם ובחר שלא לקבוע פיצוי.

פלס בחוות דעתו קבע, כי בהיות המבנה "בניין גבוה" כהגדרתו בתקנות, חייב חדר המדרגות שבו להיות בהתאם לתוספת לתקנות "חדר מדרגות מוגן...המופרד מכל חלק אחר של הבניין על ידי דלתות אש".
בנוסף קבע פלס, כי בחדר במדרגות, על פי תוכנית קומת עליית הגג המאושרת, תוכננו ובוצעו מדרגות טרפזיות, כאשר על פי התוספת לתקנות מדרגות אלו אסורות אם הן מהוות חלק "מדרך מוצא בטוח". על פי התוכנית המאושרת חלק זה של חדר המדרגות אמור להוביל אך ורק לחדר המכונות של המעלית, וככזה הוא אינו משמש כ"חלק מדרך מוצא בטוח", אך עם פתיחת הדלתות הוא הופך לחלק מדרך מוצא בטוח, ולכן אסורות בו מדרגות טרפזיות המהוות סכנה מוחשית בשעת חירום, מה גם שרוחבן בקצה הצר קטן בהרבה מהמותר בתקנות.
עוד קבע פלס, כי על מנת לאפשר את הגישה לאחת משתי הדלתות האמורות, הנמצאות בצמוד למדרגות הטרפזיות, בוצע גם שינוי של המדרגות באמצעות הוספת הגבהות משונות על גבי שתיים מן המדרגות ויצירת "מהלך מדרגות" חדש המוביל אל דלת זו, כאשר שינוי זה הופך את האזור למסוכן לכל אדם למסוכן לכל אדם, והינו בסטייה מהוראות התקנות.

אכן לפי חוות דעתו של פלס התרשמותי היא כי קיים ליקוי בנושא הנ"ל, אבל הואיל והמומחה לא נחקר בעניין אין לי אלא לקבוע, כי אין לפצות את התובעים בגין ליקויים אלו.

המומחה הוסיף בסעיפים 2.33 - 2.38 לחוות דעתו וקבע, כי יש לדאוג לפתח יציאה לגג, לטיפול במערכות סולאריות, כאשר הפתח חייב להיות נעול ועם סולם מתאים. העלות הינה 1800 ₪.
עוד קבע המומחה, כי יש להתקין תאורה בחדר המדרגות, העלות הינה 400 ₪.
המומחה לא מצא פגם בכך שהותקנו גגות רעפים, וטען כי את חדר מכונות המעלית לא יכול היה לבדוק.

הנתבע טען כי כבר תוקנו הליקויים, אך הואיל וטענתו לא הוכחה אני מאמצת את חוות דעת המומחה וקובעת כי עלות הליקויים הינה 850 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

חדר המדרגות

המומחה קבע, כי יש לשפר את הטיח בקירות חדרי המדרגות וסביב דלתות המעלית, הואיל ולא בוצע במקצועיות הדרושה. העלות הינה 3,000 ₪.
בנוסף קבע המומחה, כי יש לוודא שהמעלית תקבל אישור של בודק מוסמך ומכבי אש, כאשר אין להפעיל את המעלית ללא אישורים אלו, ולא קבע תשלום בגין העניין.

המומחה קבע, כי גבהי המעקה משתנים בין 95 - 108 ס"מ, כאשר הגובה המינימאלי הדרוש הינו 90 ס"מ, והמצב הינו סביר.

עוד קבע המומחה, כי יש להקטין מרווחים במעקה המדרגות, למרווח מינימאלי של 12.5 ס"מ. העלות הינה 2,800 ₪, יש לשפר את צביעת המעקה. העלות הינה 1,000 ₪.

כמו כן, קבע המומחה, כי ניקיון המדרגות הינו עניין של אחזקת הדירה ובחר שלא לפצות בעניין.

את חלונות חדר המדרגות יש להחליף לזכוכית ביטחון. העלות הינה 3,500 ₪.

המומחה קבע כי חסר ציוד כיבוי אש בארונות, וטען כי מכבי אש צריך להשלים אותו.

עוד קבע המומחה, כי יש לבצע תיקונים בדלתות ארונות השירות הקומתיים, כך שיפתחו ויסגרו כהלכה, העלות הינה 600 ₪.
כמו כן יש לבצע תיקוני טיח וצבע בתוך ארונות אלו, העלות הינה 700 ₪.
לגבי שאר טענות התובעים בנושא זה, קבע המומחה כי אין ליקוי.

בחקירתו ציין המומחה, כי תיקוני הטיח בחדר המדרגות מתייחסים לתיקונים מקומיים, כאשר טוען כי הביא בחשבון גם את צביעת המקומות הללו לאחר תיקוני הטיח.
בנוסף טען המומחה בחקירתו, כי אין צורך בפיגומים וניתן לבצע תיקונים אלו על ידי סולם, וכן טען כי אין צורך בהרבה עובדים אלא מספיק טייח ועוזר, עלויות אשר הובאו בחשבון בחוות דעתו.
בנוסף המומחה אישר בחוות דעתו, כי יש צורך בניקיון כתמי הסיד והטיח לאחר ביצוע התיקונים הנ"ל, כאשר העלות הינה בין 300 ל - 400 ₪, ואישר כי אם תוזמן חברת פוליש הסכום יעמוד על 1,000 ₪ +מע"מ.

לאחר בחינת נימוקי המומחה, החלטתי לאמץ את חוות דעת המומחה בעניין ולהוסיף את עלות הניקיון בסך של 400 ₪.

לעניין ציוד כיבוי אש טען הנתבע כי קיבל טופס 4 ממכבי אש, כאשר במידה והיה חסר ציוד לא היה מתקבל טופס זה, ולכן טען כי הציוד נגנב והושמד.

אציין כי אותו טופס 4 לא הוצג בפני
בית המשפט, אך דעתי בעניין כדעת ב"כ הנתבע, לפיה, על מנת לקבל אישור אכלוס יש לקבל את טופס 4 ממכבי אש, ולכן קביעתי כאן היא, שאין מקום לפיצוי, הואיל ולא הוכח על ידי התובעים כי הציוד הנדון לא הותקן מלכתחילה בבניין.
קומה ב'

המומחה קבע, כי יש לכוון דלת אש שתיסגר כהלכה, העלות הינה 700 ₪, יש לסדר ארון בזק ולהתקין מכסה, העלות הינה 150 ₪. לגבי מנורה, אשר חסר לה כיסוי קבע המומחה כי זהו עניין של אחזקה.
גם כאן טען הנתבע כי כבר תוקנו הליקויים, אך הואיל וטענתו לא הוכחה אני מאמצת את חוות דעת המומחה וקובעת כי עלות הליקויים הינה 850 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

קומה ג'

המומחה קבע, כי יש לתאם נעילת דלת אש, העלות הינה 100 ₪, וכן קבע כי חסר גוף תאורת חירום, העלות הינה 300 ₪.
בנוסף קבע המומחה, בניגוד לחוות דעתו של פלס, כי קיים לחצן תאורה ליד המעלית.

אני מאמצת את חוות דעת המומחה וקובעת כי עלות הליקויים הינה 400 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

מקלט

המומחה קבע כי המקלט באופן כללי סביר, אך יש לשפר את צביעת המסגרות, בעלות של 600 ₪, וכן יש לבצע תיקוני טיח ולצבוע קירות, העלות הינה 1,800 ₪, יש לתקן ניתוקים במערכת החשמל במקלט בעלות של 400 ₪.

אני מאמצת את חוות דעת המומחה וקובעת כי עלות הליקויים הינה 400 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

חזיתות המבנה

המומחה קבע, כי יש לתקן את טיח החוץ של הבניין, אשר בוצע עם גימור לא מושלם, העלות הינה 30,000 ₪, יש להשלים חיפוי קרמיקה בחזית הצפונית של הבניין, העלות הינה 1,000 ₪.

בחקירתו אישר המומחה, כי קבע את המחיר לפי מחירי עבודות שיפוצים, שמבצעים במבנה מגורים, בסוג כזה של עבודה, ובהמשך מאשר, כי במחיר שקבע כלולה גם עלות הפיגומים.
בחקירה נגדית אישר המומחה, כי בקביעתו כלל את כל תיקוני הטיח החיצוני.

לשאלת ב"כ הנתבע בחקירה נגדית, לפיה על פי המפרט הטכני לא צריך להיות חיפוי קרמיקה, ענה המומחה כי קיימת אסימטריה בקיר החיצוני ומי שרואה את הבניין מתרשם שזה לא מושלם.

עיינתי בחוות דעתו של המומחה, פרוטוקולי החקירה ושקלתי את טיעוני הצדדים והגעתי לכלל מסקנה, כי אני מאמצת את חוות דעת המומחה לפיה העלות בגין כל ליקויי חזיתות המבנה הינה 31,000 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף. (שמינית לכל דירה).

תברואה וגז

המומחה קבע, כי יש לתקן גבהים של שני מרזבים, שהם נמוכים מידי. העלות הינה 800 ₪.
בנוסף קבע המומחה, כי בלוני הגז ממוקמים כך שהם מפריעים לתנועת מכוניות, ויש למצוא מקום חלופי עם צנרת גז מתאימה. העלות הינה 1,500 ₪.
4 שוחות ביוב אינם במפלס המתאים ויש לתקן זאת. העלות הינה 2,400 ₪.

גם כאן, הגעתי לכלל מסקנה, כי אני מאמצת את חוות דעת המומחה לפיה העלות בגין כל ליקויי תברואה וגז הינה 4,700 ₪.

פתחי יציאת עשן בקומת עליית הגג

התובעים טוענים ,כי לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970, יש לבצע פתחים ליציאת עשן, והמומחה טען בעניין, כי יש להפנות זאת למכבי אש. בהמשך טוען המומחה, כי פתחי יציאת עשן אינם רלוונטיים לבנייה כזאת.

תקנות אלו קובעות כדלהלן:
"7.00.08 חדר מדרגות מוגן ומערכת מדרגות חיצונית

(א) בבנין גבוה ובבנין רב-קומות יהיו לפחות שני חדרי מדרגות מוגנים; כל חדר מדרגות נוסף שתקנות אלה מחייבות להתקין יהיה חדר מדרגות מוגן.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאית הוועדה המקומית להתיר בבנין רב-קומות בניית מערכת מדרגות חיצונית בנוסף לחדר מדרגות מוגן אחד לפחות, בתנאי שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון, שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים, כשהמדידה היא לאורך מסלול הליכה; הוועדה המקומית בבואה להחליט על כך, תתייחס בין השאר להיבטים הארכיטקטוניים והבטיחותיים של הבניין והסביבה.

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), די בכך אם יהיה בבנין גבוה חדר מדרגות מוגן אחד, ובלבד שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון, שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים, כשהמדידה היא לאורך מסלול הליכה".
לפי פלס, יש לפעול על פי התקנה הנ"ל. התרשמתי כפי פלס, כי יש לקבל את דעתו בעניין זה אני מאמצת את דעתו של פלס וקובעת, כי יש צורך בפתחים ליציאת עשן. העלות הינה 14025 ₪, כאשר הפיצוי של כל דירה הוא בהתאם לחלקה היחסי בבניין, הואיל ומדובר ברכוש משותף.

עוגמת נפש ודיור חלופי

התרשמתי כי לתובעים נגרמה עוגמת נפש רבה, עקב הפניות החוזרות והנשנות לקבלן לצורך תיקון הליקויים, כאשר טענת הנתבע לפיה מדובר בליקויים מינוריים, דינה להידחות מכל וכל, המדובר בליקויים קשים ובמצב נוראי בו שרויים התובעים, כאשר השקיעו מיטב כספם של רכישת דירה יד ראשונה וקיבלו דירות הסובלות מליקויים ואי התאמות מרובים, בניה שבוצעה בניגוד להוראות החוק והתקנות בנושא בניה, תוך הפרת התחייבות הקבלן לבניה תקנית ובניגוד, להתחייבויות בהסכם ובמפרט הטכני.
אינני מייחסת חשיבות לאותו "מכתב מריבה", אשר לטענת התובעים נכתב על ידם ולטענת הנתבע נכתב רק על ידי הזוג אזולאי, מאחר שהתובעים עשו רושם מהימן ביותר, ואין לי ספק, כי גם אם המכתב לא נכתב על ידי כלל התובעים, הפניות למנוח היו רבות, ואמינה עליי גרסתם של התובעים לפיה דיברו איתו בע"פ מספר רב של פעמים.

טענת הנתבע לפיה כל פנייה חייבת להיעשות בכתב אולי נכונה מבחינה מהותית, אך בפועל הואיל והיו יחסים טובים בין המנוח לתובעים, הם לא ראו לנכון לפנות מהתחלה בכתב וניסו לסיים את הבעיה בצורה חברית.

מצב דברים זה מביא אותי למסקנה שהקבלן למעשה מיצה את זכותו לבצע את התיקונים ומכאן זכאותם של התובעים לקבלת פיצוי כספי. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בכך שחרף השנים הרבות שעברו מאז מסירת הדירות לתובעים, הגשת התביעה ומתן חוות הדעת הראשונה, לא בוצעו תיקונים כנדרש ולא הוגשה בקשה לבית המשפט לביצוע התיקונים על פי חוות דעת המומחה.
הליקויים שאושר קיומם והיקפם, מעיד על כך שלא היה די בתיקונים שבוצעו על פי הנטען ע"י הקבלן והדירות עדיין כוללות ליקויים ואי התאמות בהיקף נרחב.

לאור כל האמור אני קובעת כי בנוסף לעלויות שנפסקו לעיל, יש לפצות את התובעים בגין עוגמת נפש בסך של 8,000 ₪ להיום לכל זוג.

לא ראיתי לנכון לפצות בגין דיור חלופי, הואיל ואין התובעים צריכים לפנות את דירותיהם לצורך תיקון הליקויים, מה גם שדירתם של ה"ה אזולאי נמכרה.

ירידת ערך

הסכומים שנפסקו לעיל, ישולמו לתובעים כפיצוי ולא לצורך תיקון הליקויים, לכן אינני רואה לנכון לפסוק גם בגין ירידת ערך, הואיל ויצא מהעניין כפל פיצוי.

דברים אלו מקבלים משנה תוקף במיוחד לה"ה אזולאי אשר מכרו את דירתם בהינתן קיומם של הליקויים ותוך שמירת זכותם לתביעת הקבלן בגין אותם ליקויים.
סוף דבר

הנתבע ישלם לתובעים את הסכומים שנפסקו בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום עריכת חוות דעת המומחה ועד ליום התשלום המלא בפועל, וסכום זה ישולם תוך 30 יום מיום קבלת

פסק דין
זה, ולא ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

הפיצוי בגין עוגמת הנפש נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 9,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 18,000 ₪ + מע"מ.
ניתן היום י"ג באייר, תשס"ו (11 במאי 2006) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ג'אדה בסול
, שופטת
002624/98א 115 זוהר בוחבוט








א בית משפט שלום 2624/98 אזולאי יוסף, אזולאי עדנה, גבריאל אברהם, תמר אברהם נ' כרסנטי אסף (פורסם ב-ֽ 11/05/2006)