פסקי דין על פרזאד הלוי | פסקי דין על ישראל אמויאל | פסקי דין על יצחק הבדלה | פסקי דין על בנק איגוד לישראל | פסקי דין על פנחס דן | פסקי דין על עו"ד | פסקי דין על רואש רמי | פסקי דין על עו"ד |

1155/05 הפ     29/06/2006




הפ 1155/05 פרזאד הלוי נ' ישראל אמויאל, יצחק הבדלה, בנק איגוד לישראל בע"מ, פנחס דן, עו"ד, רואש רמי, עו"ד




1
בתי המשפט

הפ 001155/05
בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
29/06/2006

כבוד השופט יהודה זפט
- סגן נשיא
בפני
:
פרזאד הלוי

בעניין:
המבקש
דוד תורג'מן

ע"י בא כח עוה"ד
נ ג ד
1. 1. ישראל אמויאל

2. 2. ז'ק אמויאל
ע"י בא כח עוה"ד דידי רוטשילד

3. 3. יצחק הבדלה

4. 4. בנק איגוד לישראל בע"מ

5. 5. פנחס דן
, עו"ד
משיב 5 ע"י בא כח עוה"ד יוסי שלף

6. 6. רואש רמי
, עו"ד
המשיבים
רמי ברנס

ע"י בא כח עוה"ד
פסק דין
רקע

בסמוך לשנת 1972 רכש המבקש, אזרח ארה"ב, את חלקות 194, 195, 208 ו - 209 בגוש 7650 ברעננה (להלן: "המקרקעין").

לאחרונה גילה המבקש, כי משיב 3 (להלן: "הבדלה") אשר יוצג על ידי משיב 5 (להלן: "עו"ד

פנחס") התקשר בהסכם לרכישת המקרקעין עם מאן דהוא שהתחזה להיות המבקש (להלן: "המוכר") ומיד לאחר מכן מכר את המקרקעין למשיבים 1 ו - 2 (להלן: "האחים אמויאל") שיוצגו על ידי משיב 6 (להלן: "עו"ד

רואש"), אשר שעבדו את המקרקעין לטובת משיב 4 (להלן: "בנק איגוד") להבטחת פרעון הלוואה שנטלו ממנו.

לטענת המבקש, לא מכר את המקרקעין להבדלה ו/או לאחים אמויאל וככל שבוצעה מכירה כזו הרי שזו בוצעה בתרמית שהמשיבים ידעו עליה ו/או היו אמורים לדעת עליה ועל כך אף הגיש תלונה במשטרה.
בתובענה שלפני, עותר המבקש להצהיר כי הוא הבעלים של המקרקעין וכי עסקאות המכר והמשכנתה שנעשו במקרקעין על ידי המשיבים, בטלות. כן עתר להורות על שינוי הרישום באופן שהזכויות במקרקעין ישובו וירשמו על שמו.

טענות המבקש

א. א. המבקש, פרזאד הלוי
, רכש את המקרקעין סמוך לשנת 1972 וביום 23.3.72 נרשם בפנקס המקרקעין כבעלים של המקרקעין על פי דרכון איראני מס' 92.

ב. ב. במכירת המקרקעין להבדלה ומיד לאחר מכן לאחים אמויאל עשה המוכר שימוש בדרכון איראני מזוייף שנרשם אצל רשם המקרקעין במקום דרכון מס' 92 של המבקש.

ג. ג. המבקש לא ידע ולא היה מעורב במכירת המקרקעין להבדלה ו/או לאחים אמויאל ו/או בפעולות שננקטו על ידי עו"ד

פנחס ועו"ד

רואש.

ד. ד. בדרכון עליו הסתמכו עו"ד

פנחס, עו"ד

רואש והאחים אמויאל שולחיו של רואש, ניכרו פגמים רבים בהם: 1. שנת הלידה 1903 שצויינה לא תאמה את גילו הצעיר של המוכר
2. תיקון שנעשה בעמוד 10 לא לווה בחותמת של נציגות איראנית המאשרת את התיקון 3. תוקפו של הדרכון פג בשנת 1989, קרי 15 שנה קודם להצגתו בפני
עו"ד

פנחס 4. שמו של בעל הדרכון הודפס בגופן שונה משאר חלקי הדרכון
5. כיתוב לפיו דרכון מס' 92 בוטל נכתב במקום המיועד לתמונות נלווים לבעל הדרכון.

ה. פגמים אלה היו חייבים להעלות בלבם של עו"ד

פנחס ועו"ד

רואש חשד כבד כי המוכר משתמש בדרכון מזוייף.

ו. עובר לרכישת המקרקעין על ידי האחים אמויאל ידע עו"ד

רואש שעו"ד

יוסף רוטמן מחיפה סירב להשתתף בביצוע עסקה במקרקעין בשם המוכר, וסירוב זה הוא נסיבה מחשידה נוספת שעו"ד

פנחס ועו"ד

רואש בחרו להתעלם ממנה.

ז. התמורה שביקש המוכר בעד המקרקעין, 130,000$ לחלקה, נמוכה באופן משמעותי
משווי המקרקעין.

ח. ח. למרות הפגמים שנמצאו בדרכון המזוייף שהוצג בפני
הם על ידי המוכר, סירובו של רוטמן לבצע עסקה במקרקעין והמחיר הנמוך שדרש המוכר בעד המקרקעין לא טרחו פנחס ורואש לאמת את זהות המוכר. לפיכך, יש לראות את עו"ד

פנחס, עו"ד

רואש והאחים אמויאל כמי שידעו או היה עליהם לדעת שהמוכר ממנו רכשו את המקרקעין אינו הבעלים של המקרקעין.

טענות המשיבים

א. א. לטענת עו"ד

פנחס, לא היה מקום לחשוד שהדרכון האיראני שהוצג בפני
ו היה מזוייף, במיוחד לנוכח העובדה שרשם המקרקעין לא מצא פגם בדרכון שהוצג בפני
ו בעת ששינה את מספר הדרכון הרשום בפנקס המקרקעין.

ב. ב. אכן, שנת הלידה המצויינת בדרכון שהציג המוכר לפיה המוכר בן 100 לא תאמה את חזותו של המוכר, ברם הלה הסביר לעו"ד

פנחס שבדרכון שהציג מצויינת השנה על פי המניין הפרסי, השונה מהמניין הגרגוריאני, והסבר זה התקבל על דעתו של עו"ד

פנחס.

ג. ג. העובדה שתוקפו של הדרכון פג לא עוררה חשד מאחר והדרכון הוצג בפני
עו"ד

פנחס לצורך זיהוי המוכר ולא לשם ביצוע פעולות המחייבות דרכון תקף.

ד. ד. דרכון חשוף לשינויים ותוספות על ידי גופים שונים שאינם מקפידים למלא את הפרטים הדרושים במקומות המיועדים לכך. לפיכך, לא עוררו הפגמים האחרים שנמצאו בדרכון שהציג המוכר את חשדו של עו"ד

פנחס.

ה. ה. לטענת עו"ד

רואש, הסתמך על האישור של עו"ד

פנחס אשר בדק את הדרכון המקורי של המוכר, ועל בדיקת רשם המקרקעין, אשר אישר את שינוי פרטי הדרכון של המוכר. על טענות אלה חוזרים גם האחים אמויאל שרכשו את המקרקעין באמצעות עו"ד

רואש.

ו. ו. לטענת האחים אמויאל המבקש אינו הבעלים של המקרקעין, ואם אמנם הוא הבעלים של המקרקעין, היה המבקש מעורב במכירת המקרקעין.

ז. ז. עוד טוענים האחים אמויאל, כי משרכשו את המקרקעין בתמורה, תוך הסתמכות על המרשם בתום לב וזכותם נרשמה, גוברת זכותם במקרקעין על זכותו של המבקש מכוח הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

דיון

ממצאים עובדתיים

א. א. מנסח רישום המקרקעין, עולה שעובר לרכישת המקרקעין ורישומם על שם האחים אמויאל, היו המקרקעין רשומים בבעלות פרזאד הלוי
שרכש את המקרקעין ביום 23.3.72 (נספחים ח - יא).

המשיבים טענו בשפה רפה שהמבקש אינו פרזאד הלוי
שהיה הבעלים של המקרקעין עובר לרכישתם על ידי הבדלה ו/או האחים אמויאל.

איני מקבל טענה זו. עו"ד

דוד שפר אשר ליווה את המבקש ואביו ברכישת המקרקעין, העיד שהמבקש רכש את המקרקעין ונרשם בפנקס המקרקעין כבעל המקרקעין (ע' 3 לפרוטוקול מיום 14.5.06) עדות זו של עו"ד

שפר, שאינו בעל עניין במקרקעין, לא נסתרה והיא מהימנה עלי.

ב. עו"ד

רואש אישר בחקירתו שלא פגש את המבקש אשר נכח באולם המשפט (ע' 20 לפרוטוקול). עדות ברוח זו מסרו בחקירתם עו"ד

פנחס (ע' 28 לפרוטוקול) ובן סימון שנכח בעת עריכת הסכמים במשרדו של עו"ד

פנחס (ע' 26 לפרוטוקול).

ג. גירסת המבקש לפיה לא היה מעורב במכירת המקרקעין להבדלה ו/או לאחים אמויאל מקובלת עליי.

ד. בשל מעורבותם של גורמים שונים בעסקת המקרקעין נשוא דיוננו, נראה שנכון יהיה
לברר את חלקו של כל אחד מהמעורבים בעסקת המקרקעין.

עו"ד

פנחס

מתצהירו של עו"ד

פנחס עולה שעובר לכריתת ההסכם לרכישת המקרקעין התקשר אליו הבדלה ומסר לו שהוא מעוניין לרכוש את המקרקעין מהמוכר, תושב חוץ המוכר לו אישית. ביום 14.3.04 נפגש עו"ד

פנחס עם המוכר ועם הבדלה במשרדו. בפגישה זו הוצג בפני
ו חוזה לפיו רכש המוכר את המקרקעין, דרכון מס' 2275397 על שם פרזאד הלוי
ונסח רישום של המקרקעין. באותו מעמד ערך עו"ד

פנחס זכרון דברים בין המוכר לבין הבדלה. לאחר שמצא אי התאמה בין מספר הדרכון המופיע בנסח רישום המקרקעין לבין מספר הדרכון שהוצג בפני
ו הודיע עו"ד

פנחס לצדדים כי על המוכר להמציא שני עדים שיצהירו מידיעתם האישית כי הוא הבעלים של המקרקעין בהתאם לנוהל הקבוע לשינוי דרכון במרשם המקרקעין.
למחרת התקיימה פגישה נוספת במשרדו של עו"ד

פנחס בה נכחו הבדלה, המוכר ושני עדים, רוזן יוסף וחנה מרדכי טוביה שהזדהו לפני עו"ד

פנחס באמצעות תעודות זהות, והצהירו על היכרותם עם המוכר ועל כך שהמקרקעין נרכשו על ידי אביו בעבורו. באותה פגישה נכרתו שני הסכמי מכר בין המוכר לבין הבדלה, האחד למכירת שלוש חלקות מהמקרקעין והשני למכירת חלקה נוספת.
למחרת דאג עו"ד

פנחס לרשום הערות אזהרה על הזכויות במקרקעין, ובמועד מאוחר יותר הגיש בקשה לשינוי מספר הדרכון של המוכר שהיה רשום בפנקס המקרקעין, והשלים את רישום הזכויות במקרקעין.

לאחר עריכת החוזה בין הבדלה למוכר טיפל עו"ד

פנחס בחוזים שלפיהם מכר הבדלה את המקרקעין לאחים אמויאל וחוזה נוסף בין המוכר לישראל אמויאל
.

עו"ד

רואש

מתצהירו של עו"ד

רואש עולה שעו"ד

רואש שימש כבא כוחם של האחים אמויאל אשר פעלו לרכוש מגרשים בגוש 7650 ברעננה עוד קודם לרכישת המקרקעין. עוד עולה מתצהירו, כי כבר בתחילת שנת 2004 התוודע להבדלה אשר הציג עצמו כמתווך מקרקעין המייצג בעלים של מקרקעין בגוש 7650, ועו"ד

רואש הפנה אותו למאיר בן סימון, מתווך שפעל עבור האחים אמויאל (להלן: "בן סימון").

לאחר מספר ימים התקשר הבדלה אל עו"ד

רואש והודיע לו שהגיע להסכמה עם בן סימון אודות מכירת המקרקעין לאחים אמויאל וכי בסמוך ישלח אליו עו"ד

רוטמן מחיפה טיוטת חוזה.
מספר ימים לאחר מכן קיבל עו"ד

רואש טיוטת חוזה ממנה למד שהמוכר הוא פרזאד הלוי
. הוא העביר לעו"ד

רוטמן את פרטיהם של האחים אמויאל, ובעקבות זאת נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד

רוטמן בחיפה שאליה הוזמנו הבדלה, המוכר, בן סימון ועו"ד

רואש.
ביום 12.3.04 נסע עו"ד

רואש בלווית בן סימון לפגישה שנקבעה במשרדו של עו"ד

רוטמן, אולם כ - 20 דקות לפני שהגיע לחיפה התקשר אליו עו"ד

רוטמן והודיע לו על ביטול העסקה.
למרות הודעתו של עו"ד

רוטמן על ביטול העסקה, החליטו עו"ד

רואש ובן סימון להגיע למקום הפגישה ולפגוש שם את המוכר ואת הבדלה שהודיע כי יגיע למקום המפגש.
בבניין בו שוכן משרדו של עו"ד

רוטמן פגש עו"ד

רואש את המוכר, אשר טען כי עו"ד

רוטמן מנסה לסחוט ממנו שכר טירחה מוגדל וכי הוא מנסה למצוא עו"ד

אחר שיטפל מטעמו במכירת המקרקעין. לאחר מכן, עלה עו"ד

רואש למשרדו של עו"ד

רוטמן אשר הודיע לו כי יש בעיה והוא מושך את ידו מהעיסקה.

בסמוך הודיע הבדלה לעו"ד

רואש כי מאחר ומכירת המקרקעין ישירות מהמוכר לאחים אמויאל לא יצאה לפועל והוא חושש שמתווכים אחרים יפעלו בקשר עם המקרקעין, החליט לרכוש את המקרקעין מהמוכר, ובסמוך למכור את המקרקעין לאחים אמויאל במחיר שהוסכם בקיזוז עמלתו. בהתאם סוכם בין הבדלה לעו"ד

רואש כי הבדלה ירכוש את המקרקעין מהמוכר ולאחר מכן יתקשר הבדלה עם האחים אמויאל בהסכם נוסף למכירת המקרקעין, בכפוף לעריכת הסכם לפיו יאשר המוכר את מכירת המקרקעין לאחים אמויאל והעברת התמורה ישירות למוכר.

בשלב זה העביר עו"ד

פנחס לעו"ד

רואש טויטת חוזה בין הבדלה לאחים אמויאל, טיוטה של חוזה לפיו מאשר המוכר את העסקה בין הבדלה לאחים אמויאל ומסמכים נלווים. בסמוך נכרתו הסכמים בהתאם.

מהנספחים שצורפו לתצהירו של עו"ד

רואש, עולה שבקשר עם המקרקעין נכרתו ההסכמים שלהלן:
1. 1. חוזה מכר מיום 17.3.04, בין הבדלה לישראל אמויאל
למכירת חלקות 194, 195 ו - 209 בגוש 7650 (נספח 5).
2. 2. חוזה מיום 17.3.04, בין המוכר לבין ישראל אמויאל
, לפיו מסכים המוכר למכירת החלקות שלעיל מהבדלה לישראל אמויאל
(נספח 6).
3. 3. חוזה מכר מיום 31.3.04, בין המוכר להבדלה למכירת חלקה 208 בגוש 7650 (נספח 9).
4. 4. חוזה מכר מיום 24.5.04, בין הבדלה לז'ק אמויאל למכירת החלקה האמורה (נספח 10).

עו"ד

רוטמן

עו"ד

רוטמן היה אמור לייצג את המוכר, אשר הופנה אליו על ידי מכר, לקוח מזדמן בשם מרדכי דיין. במועד שנקבע לחתימת העיסקה, מעט לפני הגיע בא כח הקונים לפגישה ביקש עו"ד

רוטמן לראות את המסמכים המקוריים, ובהם את דרכונו של המוכר. המוכר הציג בפני
ו דרכון שמספרו לא תאם את מספר הדרכון של הבעלים הרשום, ועו"ד

רוטמן ביקש לראות את דרכון מס' 92, הוא מספר הדרכון הרשום בנסח ליד שם הבעלים. בעקבות העיון במסמכים התעורר חששו שהאדם המציג עצמו כבעלים אינו הבעלים האמיתי, ועל כן הודיע למבקש כי הוא מושך את ידיו מהעיסקה. כשהגיע למשרדו סמוך לאחר מכן עו"ד

רואש, הודיע לו שיש לו חששות ואינו מתכוון לעשות את העיסקה.

הבדלה

כעולה מתצהיריהם של עו"ד

פנחס ועו"ד

רואש, הבדלה היה זה שהכיר להם את המוכר וטען להיכרות עמו. בהעדר תשובה מטעם הבדלה ומשאין חולק שהמוכר לא היה הבעלים של המקרקעין מסקנתי היא שהבדלה ששימש חוליה ראשונה בקשר עם המוכר, ידע שהמוכר אינו הבעלים של המקרקעין.

האחים אמויאל

בחקירתו העיד ישראל אמויאל
(ע' 16 לפרוטוקול מיום 14.5.06):

"ש. כל מה שאתה מוסר בתצהירך לגבי העסקה שנעשתה ידוע לך רק מעו"ד

רואש, נכון?
ת. עו"ד

רואש היה מיופה כח שלי והוא מונה על ידי. יש לי אמון מלא בעו"ד

רואש. הכרתי אותו ברעננה שהם המליצו עליו ומכירים אותו.
ש. זאת אומרת שכל מה שעשה עו"ד

רואש מחייב אותך, נכון?
ת. כן, באופן אוטומטי."

מכאן, שעו"ד

רואש שימש כשלוחם של האחים אמויאל ברכישת המקרקעין ועל כן יש לייחס את ידיעתו ו/או מעשיו של עו"ד

רואש לאחים אמויאל.

ה. מהשתלשלות האירועים כפי שפורטה לעיל עולה שבסמוך לעריכת ההסכמים למכירת המקרקעין מהבדלה לאחים אמויאל "נדלקו" לעיני עו"ד

רואש, כמו גם לעיני עו"ד

פנחס "נורות אדומות" שהיה בכל אחת מהן ובוודאי בצירופן כדי לעורר חשד של ממש ביחס לזהותו ולבעלותו של המוכר במקרקעין. להלן אפרטן:

1. 1. ביום 12.3.04 - כ - 20 דקות לפני הפגישה במשרדו של עו"ד

רוטמן במהלכה אמור היה להחתם ההסכם בין המוכר לאחים אמויאל נמסר לעו"ד

רואש על ידי עו"ד

רוטמן, בא כוחו של המוכר, על משיכת ידו מהעסקה (ע' 19 לפרוטוקול). באשר למניעי החלטתו הן לפי גירסת עו"ד

רוטמן והן לפי גירסת עו"ד

רואש, עו"ד

רוטמן לא נימק את סירובו לטפל בעסקה. הודעת עו"ד

רוטמן ניתנה בפגישה בה אמורים היו הצדדים לחתום על הסכם לאחר שפרטי העסקה הוסכמו ובאי כוחם של הצדדים טרחו בהכנת החוזה והמנעותו של עו"ד

רואש לבקש מעו"ד

רוטמן הסבר למשיכת ידו מהעסקה, מעוררת תמיהה. ההסבר שלפי גירסת עו"ד

רואש שמע מהמוכר בטרם נכנס למשרדו של עו"ד

רוטמן מן הסתם לא סיפק את עו"ד

רואש, שהרי למרות ההסבר נכנס למשרדו של עו"ד

רוטמן, ולא ניסה לברר את היקף המחלוקת הכספית בין המוכר לעו"ד

רוטמן, שמא ניתן לגשר על הפערים וכך לאפשר את העסקה.

לא סביר בעיני שהקונים ובא כוחם אשר טרחו וערכו את התיקונים להסכם המכר, הכינו נסחי מקרקעין והצטיידו בשיקים בנקאיים לתשלום (סעיפים 22 ו - 23 לתצהירו של עו"ד

רואש מיום 23.2.06) הסכימו לביטול העסקה ולמצער לדחיית ביצועה, מבלי להביע את התנגדותם ו/או לנקוט בצעדים להבטחת זכויותיהם, כך במיוחד בהתחשב בכך שהאחים אמויאל היו מעוניינים לקנות מגרשים בגוש 7650 (סעיף 15 לתצהירו של עו"ד

רואש) ובהתחשב בתמורה המוסכמת שהייתה נמוכה מהשווי של המקרקעין, כפי שהתברר משומת מס הכנסה שלא נתקפה על ידי האחים אמויאל (סעיף 48 לתצהירו של עו"ד

אמויאל). בכך, יש כדי לעורר תהייה שמא היה עו"ד

רואש מודע לאפשרות שהמוכר אינו בעל המקרקעין ועל כן יש צורך למצוא עו"ד

אחר שיסכים לטפל בעסקה תוך הסתמכות על הדרכון שהחזיק המוכר.

2. 2. כאמור, ביום 12.3.04 בוטלה העסקה שבה אמור היה המוכר להתקשר עם האחים אמויאל באופן ישיר. ימים ספורים לאחר מכן הוצע לעו"ד

רואש להתקשר עם הבדלה, שהוצג כמתווך, בחוזה לרכישת המקרקעין.
שינוי זהות הצדדים לעסקה, הינו למעשה ביטול העסקה שאמורה הייתה להתבצע בין המוכר לבין עו"ד

רואש מבלי שהתעוררה בין המוכר לקונים כל מחלוקת הקשורה בעסקה, ושינוי זה כשלעצמו מעורר חשד כבד לפגם בתום לבו של עו"ד

רואש, במיוחד כאשר העברת המקרקעין מהמוכר בעסקה כפולה להבדלה, ומהבדלה לאמויאל היתה כרוכה בחיובי מס משמעותיים הנובעים מביצוע שתי עסקאות.

אוסיף, כי כדי למנוע את חששו של הבדלה מהפסד העיסקה לטובת מתווך אחר, ניתן היה לחתום על החוזה שהוסכם בין עו"ד

רוטמן לעו"ש רואש גם ללא מעורבותו של עו"ד

רוטמן, שהרי בידי עו"ד

רואש היה נוסח החוזה שהועבר אליו מראש על ידי עו"ד

רוטמן.
ההסבר היותר סביר לשינוי מבנה העיסקה הוא שנוכח החשש בדבר זהות המוכר, היה עדיף מבחינת אמויאל לרכוש את המקרקעין לא מהמוכר המפוקפק אלא ממי שזהותו אינה מוטלת בספק, שירכוש את המקרקעין כדי להעבירם לאמויאל.

3. 3. בחקירתו הודה עו"ד

פנחס כי מצא שאין התאמה בין שנת הלידה שנרשמה בדרכון שהציג בפני
ו המוכר לבין חזותו הפיזית של המוכר, ובשל ספק שהתעורר בו דרש מהמוכר להמציא שני עדים שיצהירו על היכרותם עם המוכר ועל כך שהוא הבעלים של המקרקעין. עו"ד

רואש ידע שעו"ד

פנחס דרש לאמת את זהות המוכר באמצעות שני עדים (ש' 10 בע' 19 לפרוטוקול) ממילא היה מודע לספק שהתעורר אצל עו"ד

פנחס בקשר עם זהות המוכר. בכך יש כדי ללמד שבזמן אמת התעורר ספק באשר לזהותו של המוכר אצל עוה"ד פנחס ורואש.

לכאורה נקט עו"ד

פנחס באמצעים לבירור זהותו של המוכר אלא שלטעמי לא היה בפעולות שנקט כדי לסייע לו בגילוי זהותו של המוכר, אלא בהכשרת הדרך לביצוע העסקה עם הפגמים שהתגלו בקשר עם זהותו של המוכר ובעלותו במקרקעין. המצאת שני עדים שיצהירו על הכירותם עם המוכר לא נועדה לבירור זהותו של המוכר, אלא נדרשה לשינוי מספר הדרכון הרשום בפנקס המקרקעין והתאמתו לדרכון שהציג המוכר (סעיף 15 לתצהירו של עו"ד

פנחס מיום 21.2.06). בכך, קטע למעשה עו"ד

פנחס את הקשר הפומבי בין המבקש, הבעלים האמיתי של המקרקעין, לבין המקרקעין וסלל את הדרך להעברת המקרקעין מבעליהם לאחרים ללא ידיעתו והסכמתו של המבקש.
אילו ביקשו עו"ד

פנחס או עו"ד

רואש לברר כראוי את זכותו של המוכר במקרקעין, לא היו מסתפקים בקבלת 2 תצהירי זיהוי, שכן אם מדובר בנוכל מתחזה, לא יקשה עליו להשיג 2 תצהירים של עמיתים לנוכלות. בירור אמיתי חייב לדרוש לראות מסמכים לפיהם נרכשו המקרקעין ופרטים נוספים עליהם ניתן ללמוד מהסכם המכר, ולמצער לחקור המצהירים על מקורות ידיעתם את האמור בתצהירים.

משלא טרח עו"ד

פנחס לברר באופן ראוי את זהות המוכר לאחר שגילה את הפגמים בדרכון שהציג בפני
ו המוכר (ראה סעיפים 5 - 7 לסיכומיו), ולנוכח המיידיות שבה התבקש לבצע את העסקאות שבין המוכר להבדלה והאחים אמויאל והפעולות שנקט להכשרת העברת המקרקעין לאחרים יש יסוד לחשש שמא ידע עו"ד

פנחס או לפחות חשד שהמוכר אינו הבעלים של המקרקעין.

דיון משפטי

א. א. כאמור, הבדלה אשר הכיר את המוכר והציגו בפני
המעורבים בעסקאות המכר ידע שהמוכר אינו הבעלים של המקרקעין ועל כן לא רכש זכות במקרקעין.

ב. ב. משנמצא שבמועד עריכת חוזי המכר שבין הבדלה לאחים אמויאל לא היו בידיו זכויות כלשהן במקרקעין, ממילא בעריכת החוזים הללו לא רכשו האחים אמויאל זכות במקרקעין, שאין אדם מקנה בעלות בנכס שאינו שלו.

ג. ג. האחים אמויאל מבקשים לבסס את זכותם במקרקעין על תקנת השוק במקרקעין הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, הקובע:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."

בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי סונדרס ואח', (פורסם בתקדין) (להלן: "עניין סונדרס"), נקבע:

"כאן, לענינו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, די בנסיבות או בצירוף של נסיבות, שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום הלב של הרוכש (השוו לדברי השופט י' אנגלרד בע"א 7785/99 ארוך נ' פאריינטי, פ"ד נה (3) 85; מ' דויטש קניין (תשנ"ז, כרך א) 126- 125). נסיבות כגון אלה שתוארו לעיל די בהן כדי לעורר תמיהה וספק - ואולי אף חשד - הפוגמים בתום הלב."

ד. ד. לנוכח אופן התנהגותם של עו"ד

פנחס ועו"ד

רואש כאמור לעיל דעתי היא שעובר לעריכת החוזים שבין המוכר להבדלה ולאחים אמויאל ידעו עו"ד

פנחס ועו"ד

אמויאל שהמוכר אינו הבעלים של המקרקעין ולמצער התעורר בלבם ספק באשר לזהותו של המוכר ועל כן לא נתקיימה בהם דרישת תום הלב ובאין תום לב נשללת הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.

ה. ה. משנמצא שלמצער פעל עו"ד

רואש בחוסר תום לב בטיפול ברכישת חלק מהמקרקעין עבור ישראל אמויאל
, אין אלא להסיק שהתקשרותו של ישראל אמויאל
עם הבדלה שלא היה רשום בפנקס המקרקעין כבעלים של המקרקעין והציג עצמו כמי שהתקשר עם המוכר בחוזה לרכישת המקרקעין (נספח 5 לתשובת האחים אמויאל), נעשתה בחוסר תום לב.

ו. ו. ועוד. התקשרותו של ישראל אמויאל
בהסכם הנוסף עם המוכר והבדלה, מיום 17.3.04 (נספח 6 לתשובת האחים אמויאל) נעשתה תוך הסתמכות על דרכון אירני מס' 2275397 שלא תאם את דרכון מס' 92 שהיה רשום בפנקס המקרקעין. קרי, בעת ההתקשרות האמורה לא הסתמך ישראל אמויאל
על הרישום. ממילא גם בכך יש כדי לשלול מישראל אמויאל
את ההגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין, ראה ע"א 54/82 אדמונד לוי ואח' נ' עיזבון המנוח עפאנה מחמוד מחמוד (אבו שריף) ואח', פ"ד מ (1), 374 ,בעמ' 387.

ז. ז. לנוכח האמור לעיל באשר לאופן התנהגותו של עו"ד

רואש, אין אלא להסיק שבהתקשרותו של ז'אק אמויאל עם הבדלה בחוזה לרכישת החלק הנותר של המקרקעין, מיום 24.5.06 (נספח 10 לתשובת האחים אמויאל) פעל בחוסר תום לב ולא הסתמך על הרישום. ממילא יש בכך כדי לשלול גם ממנו את ההגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין.

ח. ח. בנק איגוד הסכים, כי אם תתקבל התובענה ביחס לזכותם של אחים אמויאל במקרקעין תבוטל המשכנתה על המקרקעין הרשומה לטובתו (ע' 1 לפרוטוקול מיום 14.5.06). לפיכך, איני רואה צורך לבחון את זכותו של הבנק במקרקעין.

סוף דבר

אשר על כן, אני מצהיר כי המבקש הוא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקות 194, 195, 208 ו - 209 בגוש 7650 ברעננה כשהיא נקיה משעבוד לטובת בנק אגוד לישראל בע"מ.

כן, הנני מצהיר כי אין בהסכם מיום 17.3.04 שבין הבדלה יצחק לישראל אמויאל
ו/או בהסכם מיום 17.3.04 שבין הלוי פרזאד ליצחק הבדלה
וישראל אמויאל
ו/או בהסכם מיום 31.3.04 שבין פרזאד הלוי
ליצחק הבדלה
ו/או בהסכם מיום 24.5.04 שבין יצחק הבדלה
לבין ז'ק אמויאל, שלפיהם רכשו לכאורה משיבים 1, 2 ו - 3 זכויות בחלקות 194, 195, 208 ו - 209 בגוש 6750, כדי לשנות מזכויותיו של המבקש במקרקעין.

הנני מורה לרשם המקרקעין בפתח תקווה לבטל את שינוי מס' הדרכון של הבעלים הרשום של חלקות 194, 195, 208 ו - 209 בגוש 7650, מיום 14.10.04, ולרשום את הבעלות בחלקות אלה על שם המבקש בהתאם לשטר מס' 2650 מיום 23.3.1972 כשהיא נקיה מהשעבוד שלטובת בנק איגוד לישראל בע"מ
.

משיבים 1, 2, 3, 5 ו - 6 ביחד ולחוד ישלמו למבקש את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד

בסך
-.100,000 ₪.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בפקסימיליה.
ניתן היום ג' תמוז, תשס"ו (29 יוני, 2006) בהעדר הצדדים.
השופט יהודה זפט
- סגן נשיא








הפ בית משפט מחוזי 1155/05 פרזאד הלוי נ' ישראל אמויאל, יצחק הבדלה, בנק איגוד לישראל בע"מ, פנחס דן, עו"ד, רואש רמי, עו"ד (פורסם ב-ֽ 29/06/2006)