פסקי דין על קמחי שלמה | פסקי דין על קמחי טובה | פסקי דין על כהן חסידה ואח' | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

873/04 הפ     31/07/2006




הפ 873/04 קמחי שלמה,קמחי טובה,כהן חסידה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב




9
בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
הפ 000873/04
לפני:
כב' השופט ש. ברוך

תאריך:
31/07/2006
1 . קמחי שלמה

2 . קמחי טובה

3 . כהן חסידה
4 . שיף חנה
5 . שוב משה
בעניין:
המבקשים
שוב שמואל ועו"ד קרן לוי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב
המשיב
קניג-ולרשטיין

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
1. בתיק זה הוגשה תובענה על דרך של המרצת פתיחה, בה עתרו המבקשים לסעדים חילופיים:
הראשון - הצהרה לפיה מוטלת על המשיב החובה לפדות את זכויות החכירה של המבקשים בחלקות 18 ו-19 בגוש 8240 (להלן: "החלקות") בהתאם להוראות סעיף 22(ד)(3) סיפא לחוזי החכירה שנחתמו בין המבקשים למשיב;
השני - עתירה חילופית, להורות למשיב לגבות דמי היתר ו/או דמי הסכמה רק על בסיס המחיר הנקוב בנספח כ"ד להמרצת הפתיחה, כשאם תבחר חלופה זו, יש להורות כי שיעור דמי ההיתר או דמי ההסכמה, לא יעלה על 16% מהתקבול למבקשים ו/או לחילופין 36% בניכוי סכום היטלי ההשבחה בהם מחוייבים המבקשים.
2. עוד אעמוד להלן בהרחבה על טענות הצדדים, אך יצויין כי ההליך התנהל על דרך של טיעונים בכתב, בהסתמך על המסמכים הכתובים ובלא חקירות.
יש להוסיף, כי לאחר שהוגשו הטיעונים הכתובים, ובשים לב לטענות שהועלו בתשובת המבקשים לטיעוני המשיב, התבקשה הוספת מסמכים מסויימים, הוספה אותה התרתי, והם אכן הוגשו ועתה יש להכריע בסכסוך בהתאם לטענות השונות.
המבקשים מס' 1-4 הינם בעלי זכויות חכירה לדורות של חלקה 19 בגוש 8240 והמבקש מס' 5 הינו בעל זכויות חכירה לדורות של חלקה 18 בגוש 8240.
על החלקות חלה תוכנית בניין עיר נת/31/800, אשר אושרה בשנת 2002, שכללה הוראה בדבר איחוד החלקות ויצירת מגרש בנייה גדול, שהמבקשים הינם השותפים בו.
בין המבקשים לבין המשיב, נכרתו הסכמי חכירה לא שגרתיים, במובן זה שההסכמים כללו הוראות שונות, הן בדבר גובה דמי החכירה המהוונים והן בדבר ניכויים שונים.
סעיף 22(ד) להסכמי החכירה קובע:

"1. "ערך הקרקע" בחוזה זה - הוא שווי הקרקע כפי שיקבע ע"י שמאי ממשלתי, לפי יעוד הקרקע והציפוף עפ"י תוכנית בניין עיר שתהיה בתוקף בזמן ההערכה.
2. החוכר רשאי לבקש עיון מחודש בהערכת השמאי הממשלתי ואף להופיע בעניין זה ולהשמיע את טענותיו. החלטת השמאי הממשלתי לאחר עיון זה תהיה סופית.
3. באם ההערכה של השמאי הממשלתי לאחר העיון מחדש הנ"ל תוסיף להיות גבוהה מהמחיר שנקבע בהסכם בין החוכר ובין רוכש הזכויות/הבונה לגובה הנ"ל, יהיה על המחכיר להודיע לחוכר, תוך 60 יום מתאריך קבלת ההודעה הנ"ל של החוכר, על בחירתו באחת משתי ברירות אלו: -
לבצע את ההעברה על בסיס המחיר שנקבע בהסכם בין החוכר ובין רוכש - הזכויות/הבונה,
או
לפדות את זכויות החכירה של החוכר ולקבל בחזרה להחזקתו הבלעדית את הקרקע כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם וחפשית מכל תביעה של צד שלישי, תמורת תשלום המחיר שנקבע בהסכם שבין החוכר ובין רוכש-הזכויות/הבונה בהוספת מחצית ההפרש שבין מחיר זה ובין סכום ההערכה שנקבע ע"י השמאי הממשלתי לאחר העיון החדש כנ"ל. עם תשלום תמורה זו ע"י המחכיר, יבוא חוזה החכירה לקצו".

בין הצדדים התנהלה התכתבות לאורך השנים, במעין "התקפוֹת", כשכל פעם יוצאים מתחת ידי פרקליטי המבקשים מספר מכתבים, אלה נענים מהר יותר או פחות (בדרך כלל פחות), לאחר מכן נחו הצדדים לפרק זמן מסויים שבסיומו שבה והתחדשה לה חליפת המכתבים, כאילו לא אירע דבר.
בשלב מסויים, בוצעה הערכת שווי המגרשים על ידי השמאי הממשלתי וזה העריך את השווי ב-24,960,000 ש"ח ללא מע"מ ולא כולל הוצאות פיתוח.
השומה נראתה למבקשים מוגזמת, הם ביקשו הסברים עליה, וביקשו מהמשיב לבדוק את נכונותו לפדות את זכויות החכירה של המבקשים במגרשים, על פי המתקונת שהותוותה בסעיף 22 להסכם.
בידי המבקשים היתה הצעה מסויימת של קבלן, שעמדה על סך של 9,500,000 ש"ח, והם ביקשו לחשב את ערך הפדיון בהתאם לסכום שתי ההצעות האמורות.
המשיב לא נענה לפניות, ומשבסופו של דבר השיב, דרש שיומצא לו הסכם עם אותו קבלן ולא הצעה במכתב כפי נספח כ"ד להמרצת הפתיחה.
המבקשים טענו כי המשיב מפר את הסכמי החכירה, כי הוא לא קיים אחר דרישת סעיף 22(ד)(3) להסכם, לפיה היה עליו להודיע בתוך 60 ימים מיום קבלת הודעת המבקשים, על בחירתו באחת מהחלופות הקבועות בסעיף האמור.
המשיב, בהיותו חלק מרשויות המדינה, כפוף לדיני המשפט הציבורי ולנורמות התנהגות מחמירות של תום לב, סבירות, יושר והגינות ובהתנהגותו כפי שפורטה בהמרצת הפתיחה, יש - כך סבורים המבקשים - כדי לחטוא לנורמות אלה.

3. המשיב התנגד לתובענה. הוא העלה בתגובתו שורה ארוכה של טענות. הוא לא חלק על הסכמי החכירה כפי שנכרתו בינו לבין המבקשים, לרבות הוראת סעיף 22 הנ"ל, שהיא ללא ספק הוראה ייחודית, אלא שלשיטתו, כפי שכבר צויין לעיל, פנו המבקשים אחת לכמה שנים בשורה של מכתבים, לאחר מכן זנחו את הפניות ושבו ונדרשו עליהן בחלוף זמן פעם נוספת.
המשיב טען כי אין בידי המבקשים הסכם כתוב עם רוכש, כפי דרישת הסכמי החכירה, ומשכך לא בשלה העת לקיום חובותיו על-פי ההסכמים.
עוד הוסיף וטען המשיב כי חרף הטענות החוזרות והנשנות מצד המבקשים כי שומות השמאי הממשלתי הינה על הצד הגבוה, לא הוגשה למנהל מעולם שומה חולקת המצביעה על סכום נמוך יותר כשווים הראוי של המגרשים.
גם לעניין הסעדים החילופיים, טען המשיב כי על-פי המקובל אצלו, קיימים שני מסלולים חוקיים אפשריים, שעל המבקשים להחליט באיזה מהם הם מבקשים ללכת.
מסלול אחד, הוא המסלול החוזי, שאז יחושבו כל התשלומים המגיעים מהמבקשים כדמי היתר או דמי הסכמה, על-פי המתווה החוזי, כפי שהוא עולה למקרא הסכמי החכירה.
מסלול שני, הוא על פי החלטות המנהל או למען הדיוק מועצת מקרקעי ישראל, כפי שהן מתקבלות מעת לעת.
העתירות של המבקשים, כפי שבאו בהמרצת הפתיחה, הן מעין שעטנז, השואב תניות הנוחות למבקשים מכל אחד מאותם אפיקים אפשריים.
משכך, סבר המשיב כי דין התובענה להידחות.

4. כאמור לעיל, התנהל ההליך בלא חקירות ותוך שהצדדים מסכמים טענותיהם בכתב.
לאחר שקראתי את סיכומי הצדדים, נחה דעתי כי דין התובענה, כפי שנוסחה, להידחות, אף שבנקודות מסויימות אני מסכים בהחלט עם המבקשים שהתנהלות המשיב לא היתה ראויה, בעיקר בכל הנוגע למהירות תגובתו ובעיקר בכל הנוגע לשינוי שחל בשומת המקרקעין, ככל שהתקרב המועד שהמשיב סבר שיתכן ויחוייב בפדיון זכויות המבקשים במגרשים, פדיון שסכומו הינו נגזרת ישירה משווי המקרקעין.
לאור זאת, אף שהתובענה תדחה כאמור, הרי שלא אשית על המבקשים הוצאות.

5. כזכור, הסעד העיקרי שלו עתרו המבקשים היה פדיון הקרקע, בהתאם לחוזי החכירה.
על-פי הוראת סעיף 22 להסכמי החכירה, כפי שצוטט לעיל, הרי שתנאי לקיום הליך זה הוא קיומו של רוכש זכויות, שחתם על הסכם עם המבקשים.
אין חולק, שעובר להגשת המרצת הפתיחה, לא נחתם מעולם הסכם בין רוכש הזכויות הנטען (קבלן בשם ברוך מסיקה, הפועל במסגרת חברה בשם ברוך מסיקה ובניו (1995) בע"מ) לבין המבקשים.
הסכם שכזה נחתם רק בעקבות תהיותי לפרוטוקול בישיבת קדם המשפט הראשונה שהתנהלה בתיק (עמ' 2 לפרוטוקול, ישיבת יום 9/3/05).
כל עוד לא נחתם הסכם, לא ניתן היה לנקוט במהלך לפי סעיף 22 ומשכך, די בעובדה זו כדי להצדיק את דחיית התובענה והסעד העיקרי כמוקדמת מדי.
אמנם בסיכומיהם העלו המבקשים לראשונה את הטענה כי לא היה צורך בהסכם ודי היה בהצעה הכתובה של הקבלן, כפי שצורפה להמרצת הפתיחה, אך מעבר לעובדה שטענה זו נטענה לראשונה בסיכומים, הרי שהיא חוטאת ללשון הכתוב ואין לקבלה.

6. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת, במסגרת הסיכומים, עד כמה מדובר בהסכמי חכירה שנכפו על המבקשים על ידי המשיב. בעוד שהמשיב טען בסיכומיו, כי המבקש מס' 5 נטל חלק בעריכת ההסכמים (עמ' 2 לסיכומים, פסקה 11) הוכחש נושא זה מפורשות על ידי המבקשים בסיכומי התשובה מטעמם, הכחשה שגררה אחריה את הבקשה לצירוף מסמכים, שאכן צורפו כאמור, ומהם עולה כי אכן היתה מעורבות של עו"ד שוב בניסוח הסכמי החכירה וקביעת תנאיהם.

7. כפי שציינתי לעיל, אזי נחתם הסכם עם הקבלן בעקבות הדיון שהתקיים לפני (עובדה שיש בה כדי להשמיט את הבסיס מתחת לטענותיהם החוזרות והנשנות של המבקשים, כאילו קיים קושי להחתים קבלן על הסכם שכזה, לנוכח דרישות המשיב).
קיומו של הסכם שכזה הינו שלב ראשוני ומקדמי למהלך פדיון בהתאם להוראת סעיף 22 לחוזי החכירה, ובעקבות חתימת ההסכם עם הקבלן, הודיע המנהל שהוא בוחר שלא לפדות את המגרשים, ומסכים לבצע העברה על בסיס המחיר שנקבע בהסכם בין החוכר (המבקשים) לבין רוכש הזכויות (הקבלן).
אני מסכים עם כן עם עו"ד ולרשטיין, שמשמעות הדבר היא שתביעת המבקשים בכל הנוגע לפדיון הקרקע היתה מוקדמת מדי, ולפיכך דינה להידחות, קל וחומר שדינה להידחות לאחר שהמשיב מימש את זכותו החוזית (ואין טענה שעשה כן שלא כדין), שלא לפדות את המקרקעין.
עם זאת, אני חייב להעיר, שכל המהלך שלפיו עודכנה השומה לפתע פתאום וצנחה לה מסכום עתק של 24,960,000 ש"ח ל-14,100,000 ש"ח, הוא מהלך קצת מוזר ואני כשלעצמי לא ממש שוכנעתי שהמקור לשינוי בסכומים הוא אותם פרמטרים ש"לא הובאו בחשבון" בשומה הראשונה, אלא יותר החשש לפיו יאולץ המשיב לבצע את עסקת הפדיון, בהתאם לאותו שווי היסטורי של חוות הדעת המקורית, פדיון שהיה צפוי לעלות לו למעלה מ-17,000,000 ש"ח, לפני מע"מ.

8. כזכור, עתרו המבקשים לסעדים חילופיים, בכל הנוגע לחישוב דמי ההיתר ודמי ההסכמה.
גם בעניין זה, אני סבור שהדין עם המשיב.
אכן, בין הצדדים נכרתו חוזי חכירה, וחוזים אלה מחייבים לכל דבר וענין, אלא שעמדת המבקשים היא שהם מעוניינים ליטול מתוך חוזי החכירה חלק מהתניות, אלה הנוחות להם כמובן, ולהוסיף "ולהלביש" על אותן תניות, חלק מהחלטות מועצת המנהל, כפי שהתקבלו מעת לעת.
מדובר במהלך שהוא בלתי אפשרי לטעמי, והוא אף עולה בקנה אחד עם הוראות המשיב עצמו, המאפשרות לחוכר לבחור באחד משני המסלולים האמורים (כמפורט בנספח ד' לסיכומי המשיב, סעיף 1.3) (אעיר לעו"ד ולרשטיין, שמבקשים לבור את המוץ מהבר ולא מהתבן, שהרי מוץ ותבן הינם כמעט אותו דבר, החלק הלא ראוי לשימוש בתבואה).
המהלך המבוקש, הוא שילוב של הוראת חוזה החכירה עם החלטה 933 של המשיב, משנת 2002.
על-פי הוראת סעיף 22(ב)(3) להסכמי החכירה, שעה שמדובר בבנייה רוויה "ישלם הבונה למחכיר דמי חכירה מהוונים בשיעור של 36% מערך הקרקע כנ"ל, שיחשבו, לצורך חתימת חוזה חכירה במסגרת שיכונים רווים, כאילו שולמו 91% מערך הקרקע".
אין עיגון לדרך החישוב המוצעת על-ידי המבקשים, לפיה עליהם לשלם דמי היתר בשיעור של 16%, בין אם בחוזי החכירה ובין אם בהחלטה 933, ודרך חישוב זו כאמור הינה בבחינת שעטנז ושילוב של השניים, בלא כל עיגון חוקי או חוזי לשילוב שכזה.
מהמסמכים השונים שצורפו עולה שהמנהל בכל זאת הסכים לקרוא הוראה אחת מתוך החלטה 933 לתוך המערכת החוזית בין הצדדים, בכל הנוגע לשיעור מוזל של דמי היתר, אך בכך אין מסתפקים המבקשים.
מקובלת עלי עמדת המשיב, כי אילו היו מסכימים הצדדים לשיעור הפרש מוקטן של דמי ההיתר, שישאר בתוקפו באופן יחסי בהתאם להחלטות המנהל המאוחרות למועד חתימת חוזי החכירה, הרי שהדברים היו חייבים למצוא את ביטויים בחוזי החכירה ואין להם, כאמור, רמז בחוזים האמורים.

9. סיכומם של דברים הוא, שגם ביחס לרכיב החילופי, דין התובענה להידחות, אלה שכמובן שמורה למבקשים הזכות לעמוד על קיום הוראות חוזה החכירה כלשונם, או לחילופין לפעול בהתאם להחלטה 933 האמורה, בסייג ובשינוי המוסכם על המנהל בהתאם לאמור בסעיף 40 לסיכומיו.

10. בכפוף להסתייגות זו, נדחית התובענה.
כאמור בפתח הדברים, אין צו להוצאות.

ניתן היום ו' באב, תשס"ו (31 ביולי 2006) בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ש. ברוך
, שופט
בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו











הפ בית משפט מחוזי 873/04 קמחי שלמה,קמחי טובה,כהן חסידה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב (פורסם ב-ֽ 31/07/2006)