פסקי דין על פז מיכל | פסקי דין על טבול באני | פסקי דין על קרתי דורון | פסקי דין על קרתי רחל |

1765/04 א     07/08/2006




א 1765/04 פז מיכל נ' טבול באני , קרתי דורון , קרתי רחל




1
בתי המשפט
א 001765/04
בית משפט השלום חדרה
07/08/2006
תאריך:
כב' השופט חננאל שרעבי

בפני
:
פז מיכל
ת.ז. 012227922
בעניין:
התובעת
- נ ג ד -
1. טבול באני
ת.ז. 012896551
2. קרתי דורון
ת.ז. 054297908
3. קרתי רחל
ת.ז. 056129570

הנתבעים
פסק דין
1. התובעת, מתווכת מורשת, תובעת בתובענה זו את הנתבעים לדמי תיווך, בסכום של 36,798 ₪ נכון ליום הגשת התביעה בתאריך 5/2/04, הכל כפי שיפורט להלן.

2. תמצית העובדות הרלוונטיות לנו הן כדלקמן:

א. התובעת כאמור הינה בעלת רשיון תיווך מספר 8908, ועובדת במסגרת משרד התיווך "חנה קריסטל נדל"ן" המצוי בקיסריה.

ב. יחד עם התובעת עבד במועדים הרלוונטים לנו בעלה, מר יחיאל פז (להלן: "יחיאל"), כשתפקידו הוגדר כמנהל משרד התיווך.

ג. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), היתה במועדים הרלוונטים לנו בעלת הזכויות של קוטג' ברח' ליבנה 14 בקיסריה (להלן: "הקוטג'").

ד. הנתבעים 2 ו -3 (להלן: "הנתבעים"), רכשו ביום 8/4/03 את הקוטג' מהנתבעת.

ה. עובר למכירתו של הקוטג' לנתבעים, השכירה הנתבעת את הקוטג' לצדדים שלישיים שונים במשך שנים רבות. כשהשוכר האחרון יצא מהקוטג', החליטה הנתבעת למוכרו.

ו. התובעת, באמצעות בעלה יחיאל, קיבלה את מפתח הקוטג' מהשוכר האחרון, ואף פעלה למכירתו כמתווכת, על פי בקשת הנתבעת.

ז. במסגרת פעולות התיווך, פרסמה התובעת את הנכס בעיתונים שונים, וכתוצאה מאחד הפרסומים, יצר קשר הנתבע 2 (להלן: "דורון"), אשר אף ראה את הנכס דרך משרד התיווך (לשאלה האם התובעת הראתה לו את הקוטג' או בעלה יחיאל, או שניהם גם יחד נתייחס להלן(.

ח. הן הנתבעת והן הנתבעים (באמצעות דורון) חתמו, כל אחד בנפרד, על הזמנה בכתב חתמו לביצוע פעולת תיווך במקרקעין במסגרתה התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת במקרה של מכירת הקוטג' בנסיבות המזכות אותה בדמי תיווך עפ"י ההזמנה, דמי תיווך בשיעור של 2% מסכום המכירה בצירוף מע"מ, ודורון התחייב על תשלום דמי תיווך בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ מסכום המכירה.

ט. בסופו של ענין מכרה כאמור התובעת את הקוטג' לנתבעים ביום 8/4/03, במחיר של 198,000 דולר, כאשר הן הנתבעת והן התובעים טוענים כי עסקת המכירה יצאה אל הפועל שלא באמצעות התובעת כמתווכת, אלא באמצעות מתווכת אחרת בשם נאוה קולדוול (להלן: "נאוה").
על כן, כך טוענים הנתבעת והנתבעים, הם אינם חייבים לשלם לתובעת דמי תיווך על עסקת מכירת/קניית הקוטג'.

י. לעומתם טוענת התובעת כי הנתבעים הגיעו לקוטג' דרכה (באמצעות מודעה שפרסמה כאמור), והיא אף דאגה להראות להם את הקוטג'. דא עקא, שהנתבעים 1-3 חברו יחד עם נאוה על מנת לקשור את העסקה לכאורה בלעדיה או ללא עזרתה, באופן שתקופח ולא ישולמו לה על ידם דמי התיווך המגיעים לה כדין. על כן יש לומר כי בנסיבות המקרה דנן, היא היוותה את הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב למכירת הקוטג', ויש לחייב הנתבעת והנתבעים לשלם לה דמי תיווך, בהתאם להזמנה עליה חתמו.

יא. סכום התביעה, כטענת התובעת, הוא כדלקמן:
הנתבעת - 2% + מע"מ מסכום המכירה, ובסה"כ בשקלים נכון ליום הגשת התביעה, סך של 21,028 ₪.
הנתבעים - 1.5% + מע"מ מסכום המכירה, ובסה"כ בשקלים נכון ליום הגשת התביעה, סך של 15,770 ₪.

השאלות שבמחלוקת
3. לנוכח האמור לעיל השאלות העיקריות שבמחלוקת הן כדלקמן:
א. האם התובעת עמדה בקריטריונים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), המזכים אותה בדמי תיווך מהנתבעים 1-3 בעסקת הקוטג' הנדונה?

ב. במידה והתשובה לשאלה דלעיל חיובית, מהו סכום התיווך לו זכאית התובעת לקבל מהנתבעים 1-3?

4. טרם שנדון בשתי השאלות העיקריות דלעיל, אעסוק בשתי טענות מקדמיות שהעלו הנתבעים בסיכומיהם לראשונה:

א. ביחסים עם הנתבעים, מי ששימש כמתווך למעשה היה יחיאל ולא התובעת. היות ואין מחלוקת כי במועדים הרלוונטים לתובענה זו ולעסקת הקוטג' הנדונה, לא היה ליחיאל רשיון תיווך כדרישת חוק המתווכים, ממילא הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

ב. דורון חתם על טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין שנושאת את הכותרת "קולדוול בנקר חנה קריסטל נדל"ן וניהול", ולא ברור מה הקשר בין אישיות משפטית זו לבין התובעת ו/או יחיאל. רק לאישיות משפטית זו ניתנה ההתחייבות מצד הנתבעים.

5. לנוכח העובדה כי טענות אלה הועלו לראשונה רק בסיכומי הנתבעים, התרתי לתובעת להגיב עליהן בסיכומי תגובה קצרים, והתגובה כדלקמן:

א. מדובר בטענות המהוות הרחבת חזית אסורה.

ב. בכל מקרה - יש להבדיל בין פעולות תיווך לפעולות מינהליות במסגרת משרד התיווך של התובעת. יחיאל עסק אך ורק בפעולות מינהליות ולא בפעולות תיווך, בהן עסקה רק התובעת. משכך, זכאית התובעת לדמי תיווך כאמור, אותם היא תובעת (ולא יחיאל) בתובענה זו.

ג. הטענה כי טופס הזמנת שירות התיווך אינו קושר בין התובעת לבין הנתבעים אין לה על מה שתסמוך, שכן טופס הזמנה זו היה מלא ותקין ובהתאם לדרישות החוק.

מי ביצע את פעולות התיווך, האם התובעת או יחיאל?
6. נדון תחילה בטענת הנתבעים כי מי שביצע למעשה את פעולות התיווך בנדון היה יחיאל, ולא התובעת.

הנפקא מינא ברורה - היות ואין מחלוקת בין הצדדים כי במועדים הרלוונטים לתובענה זו לא היה יחיאל בעל רשיון תיווך (היתה הסכמה בין הצדדים, כי יחיאל קיבל רשיון תיווך רק ביום 13/6/03- עמ' 13 לפרוטוקול שורה 16), הרי אם נקבע כי מי שביצע את פעולת התיווך למעשה, ביחסים עם הנתבעים, היה יחיאל, כי אז לא רק שהתובעת לא זכאית לדמי תיווך (שכן לא היא תיווכה בעיסקה), אלא גם יחיאל לא זכאי לדמי תיווך לנוכח הוראת סעיף 14(א)(1) לחוק המתווכים, המתנה זכאות לדמי תיווך ברשיון על פי חוק זה.

7. בסיכומיהם מפנים הנתבעים, לתצהירו של דורון מיום 28/3/05 (נ/4), בו ציין, טרם שידע שיחיאל נעדר רישיון תיווך באותה עת, כי הוא מייחס את כל פעולת ההתקשרות בעקבות המודעה אודות העמדת הקוטג' למכירה, רק עם יחיאל בלבד ולא עם התובעת.
בתצהירו כאמור מציין דורון כי יחיאל הוא אף היה זה שהחתים אותו על טופס הזמנת שירותי תיווך (סעיף 5 לנ/4), ואיתו אף ניהל את דו השיח אודות רכישת הקוטג' (סעיפים 8-10 לנ/4).
ציינו הנתבעים בסיכומיהם כי הקשר הראשוני עם התובעת נוצר רק כששלחה אליהם מכתב ביום 22/6/03, ובו דרישה לתשלום דמי תיווך.
משכך, מבקשים מאיתנו הנתבעים לקבוע כי למעשה מי שביצע את פעולות התיווך בנדון, היה יחיאל.

8. יחיאל בתצהירו (ת/2) טרח לציין הינו בעל רשיון תיווך, וכי העניק שירותי תיווך לצדדים ביחד עם אשתו, התובעת (שאודותיה אין מחלוקת, כי במועדים הרלוונטים לנו היתה בעלת רשיון תיווך).
ודוק - בתצהיר עדותו הראשית, לא טרח יחיאל לספר לנו כי במועדים הרלוונטים לנו לא היה בעל רישיון תיווך, אלא קיבל רשיון זה רק בחודש 6/03.

9. בחקירתו הנגדית, לאחר שכבר הבין כי טענת פעולתו כמתווך ללא רשיון עומדת בפתח, סייג יחיאל את מעורבותו בפעולות התיווך הקשורות לנתבעים, וציין כדלקמן:

א. דורון חתם על טופס הזמנת שירות תיווך ביום 18/3/03, והוא הראה לו בו ביום את הקוטג' ביחד עם אשתו התובעת. בלשונו: "אשתי הראתה לו את הבית יחד איתי. אני ליוותי אותה. היינו באותו אוטו" (עמ' 11 לפרו' שורות 23-25).

ב. באותה עת הוא לא שימש כמתווך אלא ניהל את משרד התיווך שבבעלות אשתו, אשר היא המתווכת ( עמ' 13 לפרו' שורות 7-8).
יחיאל הדגיש כי לא ביצע פעולות תיווך בנושא הקוטג' (עמ' 13 לפרו' שורה 19).
ג. לטענת דורון כי לא ראה את התובעת מעולם השיב יחיאל כדלקמן: "...הוא ראה אותה לאורך זמן. היא הראתה לו את הבית, הסבירה לו על הבית ועל האפשרויות, על הפוטנציאל, על העסקה, היא הראתה לו את זה בצורה מפורטת וניהלה איתו את המו"מ (עמ' 13 לפרו' שורות 9-11).

10. גם התובעת בתצהיר עדותה הראשית (ת/4) ציינה כי את שירותי התיווך לצדדים נתנו היא ובעלה יחיאל במשותף (סעיף 6-7 לת/4).
רק בחקירתה נגדית, וכשהיתה מודעת לטענה שעומדת להטען כנגדם על ידי הנתבעים כי מי שטיפל למעשה בתיווך הקוטג' לנתבעים היה יחיאל, שבאותה עת נעדר רשיון תיווך, סייגה דבריה וציינה כדלקמן:
א. היא נפגשה פעמיים עם הנתבעים, וגם היא טיפלה בהם (עמ' 16 לפרוטוקול שורות 7-9).

ב. אין זה נכון לומר , כטענת דורון, שהיא לא ראתה את הנתבעים או מי מהם עד למועד ברור תובענה זו. לחיזוק גרסתה ציינה הנתבעת גם כדלקמן:
"אני מכירה את קרתי. הגשתי לו מים במשרד" (עמ' 16 לפרו' שורות 11-12).
"אני זוכרת את אשתו. בזמנו נדמה לי ששערה היה קצוץ" (עמ' 16 לפרו' ש' 15).

11. בחקירתו הנגדית התייחס דורון לגרסאות התובעת ויחיאל בחקירותיהם הנגדיות, וציין כדלקמן:

א. מספר הטלפון שפורסם בהודעה למכירת הקוטג', היה של התובעת. כשהתקשר
אכן ענתה לו התובעת, אך היא אמרה לו שהיא עסוקה והעבירה לו את יחיאל בעלה (עמ' 23 לפרו' שורות 7-8).

ב. מי שהראה לו את הקוטג' לראשונה היה יחיאל בלבד (עמ' 24 לפרוטוקול שורות 16-18).
דורון מציין כי מאז שיחת הטלפון הראשונה, במסגרתה העבירה אותו התובעת לבעלה יחיאל, הוא פגש רק את יחיאל, ואת התובעת הוא ראה לראשונה בישיבת קד"מ הראשונה שהיתה במסגרת תובענה זו. גם על טופס הזמנת התיווך החתים אותו יחיאל (עמ' 24 לפרו' שורות 18-20).

ג. בניגוד לגרסת התובעת, לאשתו, הנתבעת 3, מעולם לא היה שער קצוץ. יש לה שער ג'ינג'י ארוך מאוד ובולט, ואי אפשר להתעלם מזה (עמ' 25 לפרו' שורות 13-14).

12. כאמור אלה מול אלה עומדות גרסאות הצדדים בטענה הנדונה, ויש להכריע בה.

13. כטענה מקדימה טוען כאמור ב"כ התובעת, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה.
דעתי אינה כדעתו, שכן מדובר בסופו של דבר בטענה משפטית שהתשתית העובדתית הכרוכה בה נדונה במסגרת ההוכחות שנשמעו (ואפילו היתה הסכמה לגבי מועד קבלת רשיון התיווך של יחיאל). הלכה פסוקה היא, שכאשר מדובר בטענות משפטיות או בטענות המתייחסות להסקת עובדות מוכחות, אין מניעה להתיר את הבאתן, לא רק במסגרת סיכומים אלא אפילו במסגרת ערעור על פסק הדין לראשונה.
לענין זה ראה:
ע"א 682/82 בן אריה נ' סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד ל"ז( 3) 589.
ע"א (מחוזי - ת"א) בן אור מרדכי נ' רוזן - צורף לסיכומי התובעת.
על כן אין מדובר בהרחבת חזית אסורה.

14. על אף זאת, לגופם של דברים סבורני כי דינה של הטענה להדחות מהטעמים הבאים:

א. שוכנעתי יותר מגרסתם של התובעת ויחיאל בחקירתם הנגדית, כי התובעת היתה מעורבת בשירותי התיווך שניתנו לנתבעים אודות הקוטג' הנדון, במובן זה שהיא הראתה את הקוטג' לדורון ביחד עם יחיאל. היא זו שהסבירה לו על הבית, על הפוטנציאל, ואף ניהלה איתו את המשא ומתן בצורה מפורטת (ראה סעיפים 9-10 לעיל).
התובעת ויחיאל לא ניסו להכחיש את העובדה כי בביצוע פעולות מסויימות נעזרה התובעת בבעלה יחיאל, ששימש באותה עת כמנהל משרד התיווך.
איני רואה פסול בעובדה כי מתווך מורשה יעזר לביצוע פעולות מסויימות, שהינן בגדר פעולות טכניות או אדמניסטרטיביות, בעובד של משרדו, אשר איננו מתווך מורשה, בדיוק באותו אופן שעורך דין רשאי להעזר בעובד משרד אדמינסטריבי, כגון מזכירה או פקידה, לביצוע פעולות טכניות, דוגמת הגשת חומר לביהמ"ש וכד'.
כך למשל - אין פגם בעובדה שיחיאל התלווה לסיור של התובעת ודורון בבית, והתובעת אף נעזרה בו לצורך פתיחת דלתות ו/או צורך אחר הכרוך בסיור בבית.
דורון ניסה לסתור את גרסתה של התובעת כי היתה מעורבת בשירותי התיווך, בכך שטענה כי לאשתו היה שער קצוץ באותה עת, בעוד שאין הדבר כך, וכן לנוכח העובדה כי ראתה אותו לראשונה רק בישיבת קד"מ הראשונה בתיק זה.
עם כל הכבוד לא יחסתי לעובדות אלה חשיבות מרובה שכן, לקחתי בחשבון שיתכן והתובעת טועה בפרט זה או אחר הקשור בחזותה החיצונית של הנתבעת 3ו/או כבר לא זוכרת את חזותו החיצונית של דורון (אותו פגשה אותו רק פעם או פעמיים בעבר), במיוחד לנוכח פרק הזמן שחלף מאז (למעלה משלוש שנים).
זאת ועוד, בכל הקשור לנתבעת 3, גם סייגה התובעת את תשובה ואמרה שנדמה לה ששערה של הנתבעת 3 היה קצר, אך לא אמרה זאת באופן החלטי.

ב. הסכם הזמנת התיווך נחתם למעשה בין הנתבעים (באמצעות דורון) לבין התובעת. כך נרשם במפורש בטופס ההזמנה (נספח ה' לת/4).
הסכם זה מלמד כי דורון ידע, או צריך היה לדעת, כי מי שנותן לו את שירות התיווך היא הגברת פז מיכל
בעלת תעודת זהות מספר 12227922, בעלת רשיון תיווך מספר 8908. כך נרשם במפורש בטופס.
כל טענה אחרת בנדון, שנטענת על ידי הנתבעים, דוגמת הטענה דנן (כי מי שנתן להם את שירותי התיווך היה יחיאל ולא התובעת) היא טענה בניגוד להסכם האמור ולאמת העובדתית שפי שהוכחה בפני
, כמפורט בסעיף קטן (א) לעיל.

ג. מציין דורון כי מי שהחתים אותו על הזמנת שירות התיווך היה יחיאל ולא התובעת.
אמנם לא מצאתי הכחשה מצד התובעת ו/או יחיאל כי אכן יחיאל ביצע את הפעולה הטכנית של מילוי הטופס האמור. אולם בחינת הטופס מלמדת כי הוא נחתם על ידי דורון מחד והתובעת מאידך, וזה העיקר.
היינו - ההסכם אינו בין דורון ויחיאל, אלא בין התובעת לדורון כנציג הנתבעים (ראה נספח ה' לת/4).

טופס הזמנת שירות התיווך
15. כאמור לנתבעים טענה מקדימה נוספת והיא - כי טופס הזמנת שירות התיווך אינה קושרת בין התובעת לנתבעים, שכן נושא כותרת "קולדוול בנקר חנה קריסטל נדל"ן וניהול", והתובעת לא הוכיחה מה הקשר שלה לאישיות משפטית זו.

16. סבורני כי דין טענה זו להדחות מהטעמים הבאים:
א. טענה זו אכן מהווה הרחבת חזית אסורה, שכן אין מדובר בטענה משפטית גרידא (דוגמת הטענה הראשונה), ומן הראוי היה כי תועלה בכתבי הטענות, ולא תטען לראשונה בסיכומים.

ב. גם לגופם של דברים דין הטענה להדחות שכן טופס הזמנת שירות התיווך, על אף שנושא את הכותרת דלעיל, נחתם במפורש בין דורון מחד לתובעת מאידך, ואלה שני הצדדים הרלוונטים. מכאן כי טענתו של דורון בסיכומיו כי התובעת לא הצליחה להוכיח את הקשר שלה לפירמה נשוא הכותרת דלעיל חסרת בסיס, שכן דורון ידע או צריך היה לדעת, כי מדובר על טופס הזמנת שירות תיווך שנחתם בינו לבין התובעת כמתווכת מורשת.

ג. במידה ועוד נותר למאן דהוא ספק בנדון, הרי ספק זה צריך להיות מוסר לנוכח ההסבר שמסרה התובעת בתצהיר עדותה הראשית (סעיף 3 לת/4), על פיו היא פעלה בנדון במסגרת משרד התיווך "חנה קריסטל נדל"ן וניהול" הממוקם בקיסריה, וששמו מופיע בכותרת הזמנת התיווך שנחתם בינה ובין דורון. הסבר זה של התובעת מאיין את טענת הנתבעים הנדונה כי לא ברור הקשר בין התובעת לכותרת טופס הזמנת התיווך האמור.

זכאות התובעת לדמי תיווך בעסקת הקוטג' הנדונה מכל הנתבעים.

17. לאחר שדחינו את שתי טענותיהם המקדמיות של הנתבעים נחזור לשאלה העקרית הראשונה העומדת בפני
נו - האם התובעת עמדה בקריטריונים הקבועים בחוק המתווכים, המזכים אותה בדמי תיווך מהנתבעים 1-3, בעסקת הקוטג' הנדונה.

18. סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין..".
במקרה דנן אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת והנתבעים (באמצעות דורון), חתמו על טופס הזמנת שירותי תיווך, אשר אף צורפו לת/4 (נספחים א ו- ה).
הן הנתבעת והן דורון אישרו את חתימותיהם על טפסי הזמנת שירותי התיווך האמורים (הנתבעת - עמ' 17 לפרו' שורות 15-16; דורון - עמ' 23 לפר' שורה 17).
בכך עמדה התובעת בדרישות סעיף 9(א) לחוק המתווכים.

19. סעיף 14(א) לחוק המתווכים, קובע כי מתווך יהא זכאי לדמי תיווך, בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:

1. "הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך ...."
2. "הוא מילא אחר הוראות סעיף 9" .
3. "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

20. באשר לתנאי הראשון - (היותה של התובעת בעלת רשיון לעסוק בתיווך בעת ביצוע פעולת התיווך הנדונה) - סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים שתנאי זה התקיים, שכן התובעת היתה בעלת רשיון תיווך במועדים הרלוונטים שמספרו 8908 (ראה סעיף 2 לת/4).

21. באשר לתנאי השני - (קיומה של הזמנה חתומה בכתב) - ניתן לקבוע שגם תנאי התקיים כנדרש, כמפורט בסעיף 18 לעיל.

22. כל שנותר לברר הוא האם התנאי השלישי מולא, קרי - התובעת היוותה את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבעת והנתבעים בהסכם למכירת/קנית הקוטג' .

23. בנקודה זו חלוקים הצדדים כדלקמן:

א. התובעת טוענת כי היוותה את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבעת והנתבעים בהסכם למכירת/קנית הקוטג', שכן היא זו שהראתה את הקוטג' לראשונה לנתבעים ביום 18/3/03.
אמנם נכון, כך טוענת התובעת, היא לא ליוותה את העסקה עד סופה, אולם כך אירע לנוכח התנהגות הצדדים, שבחרו להיעזר בשירותיה של "מתווכת קש", נאוה, תוך שהנתבעת אף ביטלה באופן חד צדדי פגישה עם קונה פוטנצאלית שהציגה לה התובעת (הכוונה לגב' יעל שקד), פגישה שנקבעה במשרדו של עו"ד טויסטר שהיה אמור לערוך את ההסכם ביניהם, והכל במטרה לגרום להם (לנתבעים 1-3) להתחמק מתשלום דמי תיווך לתובעת.

ב. הנתבעת טוענת כי הנתבעים לא הוצגו לה כלל ועיקר על ידי התובעת או יחיאל אלא על ידי המתווכת נאוה.
הפגישה עם הגב' שקד, שהוצגה כקונה על ידי התובעת, במשרדו של עו"ד טויסטר, בוטלה אך לא ביוזמתה.
רק לאחר ביטול הפגישה עם הגב' שקד נפגשה עם הנתבעים בתיווכה של נאוה, ואף חתמה איתם על חוזה מכר ביום 8/4/03.
על כן יש לומר כי התובעת לא היוותה את הגורם היעיל בהתקשרות הנדונה שבינה ובין הנתבעים בכל הקשור למכירת/קנית הקוטג'.

ג. הנתבעים טוענים כי אכן ראו את הנכס לראשונה באמצעות משרד התיווך של התובעת. אולם באותו יום הם גם ראו קוטג' נוסף זול יותר, הנמצא בסמוך לקוטג' הנדון.
הם התעניינו בקוטג' הזול יותר, אך נאמר להם, לאחר כיומיים, על ידי יחיאל, כי הקוטג' הזה נמכר. לנוכח כך הביעו רצון לרכוש את הקוטג' דנן, אולם אז נאמר להם על ידי יחיאל כי הקוטג' כבר נמכר.
לאור מצב דברים זה המשיכו הנתבעים בחיפוש בית אחר באזור, ובמסגרת החיפושים הגיעו למתווכת נאוה, אותה הם מכירים מעסקה אחרת בעבר, אשר הציעה להם לרכוש את הקוטג' דנן, עסקה שבסופו של דבר יצאה אל הפועל בליווי שלה כמתווכת.
משכך טוענים הנתבעים, לא רק שהתובעת לא היוותה את הגורם היעיל להתקשרות, אלא אף ביצעה או בוצע מטעמה (באמצעות יחיאל) פעולות לסיכול פעולת התיווך, שכן נמסר להם על ידי יחיאל במהלך הדברים כי הקוטג' כבר נמכר, והכל כמפורט לעיל.

24. על מנת לבחון ולהכריע בטענות הצדדים בנדון, נבחן להלן בקצרה את עדויותיהם ועדות העדים מטעמם.

גרסת התביעה
25. הן התובעת והן יחיאל מציינים בתצהיר עדויותיהם הראשית כי התובעת היתה אמורה לחתום על הסכם למכירת הקוטג' עם קונה פוטנציאלית שהציגו לה בשם יעל שקד במחיר של 195,000 דולר. דא עקא שביום שנקבע לעריכת החוזה וחתימתו אצל עו"ד שי טויסטר, ביטלה הנתבעת באופן חד צדדי את הפגישה ומסרה כי מכרה את הנכס ללא דמי תיווך לאדם אחר (סעיף 14 לת/2 וסעיף 15 לת/4).

26. לאחר ביטול העסקה עם יעל שקד, התקשר יחיאל לדורון וניסה לענין אותו בשנית בקוטג', אותו הראו לו מספר ימים קודם לכן, אולם דורון אמר לו כי עדין לא הסדיר מימון לעסקה ואינו יכול לרכוש את הקוטג' (סעיף 16 לת/2).

27. יחיאל מכחיש מכל מקום את טענת דורון כי הודיע לו שהקוטג' כבר נמכר, שכן כל עוד העסקה לא נחתמת עם קונה אחר הוא איננו מודיע ללקוחות פוטנציאלים, ובכללם הנתבעים, כי הקוטג' כבר נמכר (עמ' 12 לפרו' שורות 2-9).

28. יחיאל לא הודיע לנתבעת שהנתבעים הם בגדר קונים פוטנציאלים לבית שכן, הם עדין לא הגיעו לשלב הצעה. דורון אמר לכל אורך הדרך שהוא צריך לבדוק את נושא המימון מהבנק ולכן הוא גם לא יכול לתת הצעה עניינית (עמ' 13 לפרו' שורות 25-27).

29. הן יחיאל והן הנתבעת מציינים כי המפתח לקוטג' היה בידיהם, שכן נמסר להם כשיצא השוכר האחרון מהקוטג' (עמ' 15 לפרו' שורות 22-24 סעיף 9 לת/2);

30. גם יעל שקד נתנה תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת (ת/1), בו אישרה את טענת התובעת ויחיאל כי הנתבעת היא זו שביטלה את מועד הפגישה שנקבעה אצל עו"ד טויסטר למכירת החוזה, בנימוק שכבר מכרה את הקוטג' למשהו אחר (סעיף 5 לת/1).

31. בחקירתה הנגדית ציינה הגב' שקד כי היתה פגישה אחת קודמת שהיא דחתה, אולם את הפגישה אצל עו"ד טויסטר לא היא דחתה, אלא כאמור הנתבעת (עמ' 7 לפרו' שורות 1-6).

32. התובעת ויחיאל הוסיפו וציינו (בתצהירי יחיאל ת/2, ת/3, ובסיכומי התובעת) כדלקמן:

א. הנתבעת, הנתבעים ונאוה כמתווכת קש, חברו יחדיו לבצע את עסקת הקוטג' הנדונה, בהתעלם מפעולות התיווך של התובעת בנדון, על מנת לקפח את התובעת ולא לשלם לה את דמי התיווך.

ב. על היותה של נאוה מתווכת קש ניתן ללמוד מהעובדות הבאות:

1. הנתבעים שלמו לנאוה דמי תיווך בשיעור של 4,300 ₪ כולל מע"מ (החשבונית הוגשה וסומנה נ/3), המהווים כ 0.4% מהעסקה בלבד. דמי תיווך אלה נמוכים מאוד מהמקובל, ומלמדים על פיקטיביות התיווך האמור.

2. הנתבעים שילמו את דמי התיווך לנאוה רק ביום 29/12/03, כשמונה חודשים לאחר ביצוע העסקה, ואילו הנתבעת לא שילמה לנאוה דמי התיווך עד היום. גם בכך יש כדי ללמד על פיקטיביות התיווך.

3. בהסכם המכר שנחתם בין הנתבעת לנתבעים (ת/5), וגם בדיווחי מס שבח על העסקה (מש"ח - ת/6) לא צויין (בסעיף 11) כי העסקה בוצעה באמצעות מתווך. גם בכך יש בכדי ללמד על פיקטיביות התיווך.

4. במועד ביצוע העסקה, לא היתה נאוה מתווכת מורשת ו/או בעלת רשיון תקף, ולכן גם לא היתה רשאית לעסוק בתיווך.

5. בחקירתה הנגדית בבקשה לקבלת רשות להתגונן הצהירה הנתבעת כי סכמה עם נאוה על דמי תיווך בשיעור של 1% (עמ' 3 לפרו' בקשת הרשות להגן שורה 32). בחקירתה הנגדית בתיק העיקרי ציינה כי לא סיכמו עם נאוה דמי תיווך כלל (עמ' 17 לפרו' שורה 22). לעומתה נאוה ציינה כי סוכם עם הנתבעת דמי תיווך בשיעור של 1.5% (עמ' 20 פרו' שורה 20).
סתירות אלה גם מלמדות על פיקטיביות התיווך.

גרסת הנתבעת.
33. הנתבעת בתצהיר עדותה הראשית מציינת כדלקמן:
א. התובעת לא רק שלא פעלה בנמרצות למכירת הקוטג' הנדון אלא אף סחבה את התובעת באופן שגרמה לה נזק של טרחה, טרדה ואובדן הזדמנויות כלכליות במכירת הנכס.

ב. אין זה נכון לומר כי בגלל שהמפתח של הקוטג' היה בידי התובעת או יחיאל לא ניתן להראות את הנכס לאחרים, שכן אפשר היה להכנס לבית דרך החצר האחורית ללא מפתח.

ג. היא אכן קבעה פגישה עם הגב' שקד אצל עו"ד טויסטר לצורך חתימה על הסכם מכר, אולם פגישה זו בוטלה שלא ביוזמתה, כמו גם פגישות קודמות שקבעה עם הגב' שקד.

ד. עובר לפגישה אצל עו"ד טויסטר, קיבלה הנתבעת טלפון מנאוה, שהציגה לה את הנתבעים כקונים פוטנציאלים לקוטג'.
הנתבעת מדגישה כי לא פגשה את הנתבעים באמצעות התובעת או יחיאל אלא אך ורק באמצעות נאוה.
לאחר שהפגישה עם הגב' שקד אצל עו"ד טויסטר בוטלה שלא ביוזמתה, נפגשה עם הנתבעים ביוזמת המתווכת נאוה ואף חתמה על הסכם המכר ת/5.

34. הנתבעת נחקרה חקירה נגדית, שתמציתה כדלקמן:
א. היא מאשרת את העובדה כי מי שקיבל את מפתח הבית מהשוכרים האחרונים של הקוטג' היו התובעת ובעלה (עמ' 17 לפרו' שורה 11).

ב. היא לא חתמה לנאוה המתווכת על הזמנת תיווך (עמ' 17 לפרו' שורות 17-18).

ג. היא גם לא פנתה ביוזמתה לנאוה על מנת שתמצא לה קונה לקוטג', אלא נאוה היא זו שפנתה אליה (עמ' 17 לפרו' שורות 17-20).

ד. לשאלה מדוע לא שילמה עד היום דמי תיווך לנאוה השיבה כי ברגע שנוכחה לדעת שהתובעת תובעת אותה על דמי התיווך היא עכבה את דמי התשלום לנאוה, עד להכרעה בתובענה הנדונה (עמ' 17 לפרו' שורות 27-29).

ה. היא לא נפגשה עם הנתבעים לפני יום חתימת ההסכם ביום 8/4/03 (עמ' 18 לפרו' שורה 4). בהמשך תיקנה את עצמה וציינה כי נפגשה פעמיים עם הנתבעים במשרדו של עו"ד אדורם, שערכה את החוזה ביניהם (עמ' 18 לפרו' שורה 11).
בפגישה הראשונה אצל עו"ד אדורם, נאוה היתה נוכחת, אולם בפגישה השניה איננה חושבת שנאוה היתה נוכחת (עמ' 18 לפרו' שורה 18).

ו. לשאלה מדוע לא שלמה לנאוה דמי תיווך מיד בתום חתימת החוזה, כפי ששלמה לעו"ד אדורם, השיבה "עד אז עוד לא סכמנו את דמי התיווך" (ע"מ 18 לפרו' שורות 21/22).
בהמשך גם ציינה כי נאוה לא דרשה את דמי התיווך באותו מועד (עמ' 18 לפרו' שורה 25).
לשאלה האם אחר כך היא לא דרשה את דמי התיווך השיבה הנתבעת: "לא. בינתיים התביעה הזו עלתה" (ע"מ 18 לפרו' שורה 26).

ז. לשאלה מדוע לא נרשם דבר בהסכם ת/5 אודות התיווך, וכך גם לא במש"ח ת/6, לא היה לנתבעת הסבר של ממש (עמ' 18 לפרו' שורות 27/31).

גרסת הנתבעים.
35. הנתבעים מסרו את גרסתם באמצעות תצהיר עדותו הראשית של דורון (נ/4), שעיקריו כדלקמן:

א. בחודש מרץ 2003 הוא הבחין במודעה בעיתון בה הוצע הקוטג' למכירה.
הוא התקשר למספר הטלפון, והגיע לתובעת. אז גם התברר לו לראשונה כי מדובר במשרד תיווך.

ב. הוצגו לו שני נכסים. האחד הוא הקוטג' דנן במחיר של 199,000 דולר והשני קוטג' זהה במחיר של 180,000 דולר.

ג. הוא ביקש לרכוש את הנכס הזול יותר, אולם יחיאל אמר לו כי הוא נמכר.

ד. הוא ביקש לרכוש את הקוטג' דנן, אך הודיע ליחיאל כי תחילה עליו לברר את המימון בבנק. לאחר כיומיים התקשר ליחיאל ואמר לו שהסדיר את נושא המימון, אך יחיאל אמר לו שהקוטג' כבר נמכר.

ה. לנוכח כך המשיך בחיפוש אחר נכסים אחרים, ובמסגרת חיפושיו אף פנה למתווכת נאוה, אשר הראתה לו את הקוטג' דנן במחיר של 198,000 דולר.

ו. דרכה של נאוה הגיע לנתבעת ובסופו של דבר חתם עימה על חוזה מכר ת/5.

ז. עבור שירותי התיווך שילם לנאוה סך של 4,300 ₪ כולל מע"מ (נ/3).
תעריף זה נראה לו סביר והיה מקובל עליו.

ח. דורון מדגיש כי העסקה יצאה לפועל אך ורק עקב תיווכה של נאוה שכן, לא הכיר קודם לכן את הנתבעת, הגם שהקוטג' הוצג לו לראשונה על ידי יחיאל.
כשהוצג לו הקוטג' על ידי יחיאל, לא נמסרו לו פרטים מזהים אודות הבעלים של הקוטג', לכן גם לא היה יכול לעקוף את שירותי התיווך של התובעת, כטענתה.

ט. מדגיש דורון בתצהירו, כי לא רק שהתובעת לא היוותה את הגורם היעיל להתקשרות הנדונה, אלא נציגה יחיאל, אף פעל למעשה לסיכול עסקה אפשרית בנדון, בהודיעו לדורון כי הקוטג' כבר נמכר, כמפורט לעיל.
36. דורון נחקר חקירה נגדית על תצהירו, ותמציתה כדלקמן:

א. בינו לבין נאוה יש הכרות מוקדמת, שכן באמצעותה כמתווכת, עת עבדה (בשעתו) במשרד התיווך של חנה קריסטל בקיסריה, הוא רכש את הבית בו הוא גר כיום בקיסריה (עמ' 22 לפרו' שורות 23/25).

ב. לשאלה מדוע כשחיפש בית בקיסריה, לא פנה מלכתחילה לנאוה השיב: "התעניינו בעצמנו דרך עיתונים וככה ראינו את הבית הזה" (עמ' 23 לפרו' שורות 1-2).
ציין דורון כי מספר הטלפון שפורסם במודעה היה של התובעת הוא דיבר איתה בטלפון, היא אמרה לו שהיא עסוקה והפנתה אותו ליחיאל (עמ' 23 לפרו' שורות 7-8).

ג. הוא לא סיכם מראש עם נאוה אודות שיעור דמי התיווך שישלם לה, אלא "זה היה ברור לי שנסתדר והיה ברור לי שאשלם לה" (עמ' 23 לפרו' שורות 9-12).
הוא גם לא חתם לנאוה על טופס הזמנת שירותי תיווך, ונאוה גם לא דרשה זאת (עמ' 23 לפרו' שורה 13).

ד. במהלך סיור שעשה עם נאוה, היא הראתה לו כמה בתים בפרדס חנה ושני בתים בקיסריה, כאשר אחד מהם הוא הקוטג' הנדון (עמ' 23 לפרו' שורות 14-15).

ה. את הנתבעת פגש לראשונה רק ביום חתימת החוזה, במשרדו של עו"ד אדורם. לא זכור לו שהיו ביניהם שתי פגישות (עמ' 23 לפרו' שורות 19-20).

ו. לשאלה מדוע לא שילם דמי תיווך לנאוה מיד לאחר חתימת ההסכם השיב, כי היה מדובר בעסקה מותנת והיו בעיות ברישום. רק כשנרשמה הערת אזהרה לטובתו שילם לה דמי תיווך (עמ' 23 לפרו' שורות 27-30; עמ' 24 לפרוטוקול שורות 1-7).
כשאומת עם העובדה שהערת אזהרה נרשמה לטובת הנתבעים כבר ביום 15/9/03 ואילו דמי התיווך שולמו לנאוה רק בסוף חודש דצמבר 2003, השיב כי הוא שילם לנתבעת במועד שביקשה (עמ' 24 שורות 9-12).

ז. גם לא היה הסבר לדורון מדוע פעולת התיווך לא הוזכרה במש"ח ת/6 (עמ' 24 לפרו' שורות 13-15).

ח. נאוה גם נכחה במשרדו של עו"ד אדורם במעמד חתימת החוזה (עמ' 25 לפרו' שורה 12).

37. גם המתווכת נאוה הובאה לעדות מטעם הנתבעים, ותמצית תצהיר עדותה הראשית (נ/2) הוא כדלקמן:

א. במהלך חודש מרץ 2003 פנה אליה דורון, והתענין ברכישת בית בקיסריה בסכום של כ - 180,000 דולר.

ב. לאחר בדיקה ובירור שערכה, התקשרה לנתבעת אותה הכירה, היות ואימה התגוררה בעבר בשכירות בקוטג' הנדון.
לטענת נאוה היא ידעה שהנתבעת מעוניינת למכור את הקוטג', ולכן שאלה אותה באותה שיחה עם נושא המכירה עדין רלוונטי.
נאוה מציינת כי הנתבעת מסרה לה כי הענין רלוונטי, אם כי מתנהל משא ומתן לגבי מכירת הקוטג' עם צד ג' ,אשר מעכב ומשהה את המשא ומתן זמן רב.
באותה שיחה גם אמרה לה הנתבעת כי היא מעוניינת לשמוע את הצעת לקוחותיה, ובמידה והמו"מ עם צד ג' לא יצלח היא מעוניינת להפגש עם לקוחותיה.

ג. מששמעה כי זו תשובתה של הנתבעת, לקחה נאוה את דורון לסיור במהלכו הראתה לו מספר נכסים באזור ובכללם הקוטג' הנדון.
דורון אמר לה כי הוא ראה את הקוטג' זמן קצר קודם לכן, וכי לא יתכן כי הנכס עומד למכירה הואיל ונאמר לו במפורש כי הנכס נמכר.
אולם דורון הביע רצון לרכוש את הבית, ולכן נאוה פנתה לנתבעת וסיכמה עמה להפגש במשרדי עו"ד אדורם ברמת גן על מנת לחתום על חוזה מכר.

ד. ביום 8/4/03 נחתם החוזה האמור, במסגרתו נפגשו לראשונה הנתבעת והנתבעים.

ה. מציינת נאוה כי לפני הפגישה האמורה, ביום 8/4/03, לא שמעה כל התייחסות מצד דורון לגבי שמה וזהותה של הנתבעת כבעלת הבית .

38. נאוה נחקרה חקירה נגדית על תצהירה ותמציתה כדלקמן:

א. עד לפני כשנתיים התיווך היה עיסוקה העיקרי, ובשנת 2003 (השנה הרלוונטית לנו) התיווך היה עיסוק עיקרי שלה. כיום עוסקת בעיקר בגידול ילדיה (עמ' 19 לפרו' שורות 23-25).

ב. היא לא היתה יכולה לומר בכמה עסקאות תיווכה בשנת 2003, אם כי יתכן ומדובר בשלוש עסקאות, אך אינה יכולה לזכור אף לא אחת מהן (עמ' 19 לפרו' שורות 28-30; עמ' 20 לפרו' שורות 1-5).

ג. בשנת 2003 גבתה דמי תיווך בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה (עמ' 20 לפרוטוקול שורה 6).

ד. יש לה רשיון לתיווך מהיום שעבר חוק המתווכים, אולם היא אינה מכחישה את נספח ב' לת/3 (תצהיר עדותו הראשית המשלים של יחיאל), מכתבה של רשמת המתווכים מיום 30/1/05, כי נאוה לא שילמה אגרות שנתיות בין השנים 2002 -2004, ולכן חלות עליה הוראות 18(ב) לחוק המתווכים על פיו - " לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה...", אולם היא הוסיפה וציינה כי בשנת 2005 היא שילמה את כל יתרת חובה (עמ' 20 לפרו' שורות 14-16).

ה. לשאלה מדוע הנתבעת לא שילמה לה דמי תיווך עד היום, השיבה שזה בגלל התביעה הנדונה, היות והיא לא רוצה לשלם דמי תיווך פעמיים (עמ' 20 לפרו' שורות 22-23).
לשאלה מדוע לא שילמה הנתבעת דמי תיווך מיד בתום החתימה על החוזה ת/5, השיבה כי מדובר בהסכם מותנה שכן לא ידעו מי הבעלים של הדירה ואיפה צריך להתבצע הרישום, וכי גם לא דרשה את דמי התיווך באותה פגישה מהנתבעת (עמ' 20 לפרו' שורות 24-27).

ו. נאוה מודה כי לא היה לה את המפתח של הקוטג', אולם היא ידעה, לנוכח העובדה שאמא שלה היתה דיירת בקוטג' כשוכרת לפני כן, כי הדלת האחורית לא ננעלת טוב. לכן כשלקחה את דורון להראות לו את הקוטג' הנדון היא פתחה את הדלת האחורית ולא היה לה צורך במפתח הקוטג' (עמ' 21 לפרו' שורות 3-4).

ז. לשאלה מדוע בחוזה ת/5 אין התייחסות לדמי תיווך השיבה - "באף חוזה שתיווכתי לא נרשם דמי תיווך" (עמ' 21 לפרו' שורות 20-21).
לשאלה מדוע בת/6 טופס המש"ח לא נרשמה העובדה שיש מתווך בעסקה, השיבה כי לא שאלה על כך (עמ' 21 לפר' שורה 22).

ח. לשאלת ביהמ"ש ציינה נאוה כי דורון אמר לה שדורון אמר לה שמתווך אחר הראה לו את הקוטג' ויתכן אף שנקב בשמו של יחיאל (עמ' 22 לפרוטוקול שורות 13-17).

דיון והכרעה
39. בשאלת היותה של התובעת הגורם היעיל בהתקשרות הנתבעת והנתבעים בחוזה מכר למכירת/קנית הקוטג', אפריד הדיון בין הנתבעת לנתבעים.

40. יחסי התובעת והנתבעים.
א. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים ידעו כי הקוטג' עומד למכירה, דרך מודעה שפרסמה התובעת.

ב. אין גם מחלוקת כי הנתבעים ראו את הקוטג' לראשונה באמצעות משרד התיווך של התובעת (בכוונה אנוכי מתנסח בלשון זו, כיוון שדורון התעקש לטעון גם בסיכומיו כי מי שהראה לו את הקוטג' היה יחיאל בלבד, גרסה שכאמור לעיל לא קבלתי, אלא ציינתי כי שוכנעתי שגם התובעת היתה מעורבת בהצגת הקוטג' לנתבעים).

ג. חלוקים הצדדים בשאלה מדוע לא הבשילו היחסים ביניהם לכדי עסקת מקרקעין אודות רכישת הקוטג'.
יחיאל טוען כי דורון עיכב את תשובתו בדבר רצונו לרכוש את הקוטג', בנימוק כי הוא בודק עם הבנק מימון מתאים. לעומתו טוען דורון, כי התקשר ליחיאל ואמר לו שהוא מעונין לרכוש את הקוטג', וזאת לאחר שבדק את שאלת המימון בבנק, אלא שיחיאל אמר לו שהקוטג' כבר נמכר.
יחיאל מכחיש זאת מכל וכל, כפי שגם צוין לעיל את סקרנו את גרסתו, וטוען כי אינו אומר ללקוח שנכס נמכר, כל עוד לא נחתמה עסקה. כל אמירה אחרת, דוגמת האמירה המיוחסת לו ע"י דורון, היא בניגוד לאינטרס שלו עצמו לשמור על לקוחות פוטנציאלים בתמונה כל עוד לא נמכר הנכס באמצעות חוזה מכר חתום.
במחלוקת דברים זו שבין דורון ליחיאל, דעתי נוטה לגרסתו של יחיאל.
גרסתו הגיונית וסבירה יותר, וממילא מהימנה יותר בעיניי, ותואמת את מהלך העסקים הרגיל של מתווך סביר, הדואג לשמירת לקוחות פוטנציאלים לנכס, עד למכירתו הסופית לאחד מהם.
זאת ועוד, וכפי שנראה להלן, מסקנתי היא כי הנתבעים ניסו להתחמק משירותי התיווך שהחלו לקבל מהתובעת, ולא מן הנמנע כי העלו את הטענה שיחיאל אמר להם שהקוטג' כבר נמכר, בכדי לחזק את טענתם שהתובעת לא היוותה את הגורם היעיל בקשירת העסקה בינם לבין הנתבעת.

ד. הנתבעים מודיעים כמפורט לעיל, כי הם יזמו את הפניה לנאוה.

ה. הנתבעים גם מודים כי ידעו שנאוה עבדה בעבר כמתווכת מקומית בקיסריה, ואף עבדה במשרד התיווך של חנה קריסטל, במסגרתו נתנה להם התובעת את שירות התיווך הנדון.

ו. גרסת התביעה היא כי נאוה למעשה שימשה כ"מתווכת קש" , אשר נשכרה על ידי הנתבעים ליתן להם שירות תיווך פקטיבי, בעלות מינימאלית של דמי תיווך, בכדי להתחמק מדמי התיווך אותם היו אמורים לשלם לתובעת, לו עסקת המכר עם הנתבעת היתה מתבצעת באמצעותה כמתווכת (1.5% + מע"מ ממחיר המכירה).

ז. בחנתי היטב טענה זו של התביעה, וסבורני כי הוכחה לי ברמה הנדרשת במשפט אזרחי.
להלן טעמיי:
1. הנתבעים התחייבו לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 1.5% + מע"מ ממחיר המכירה (ראה נספח ה' לת/4).
נאוה מציינת בעדותה כי ברגיל לקחה דמי תיווך במכירת נכס, בשיעור של 1.5% ממחיר המכירה (ראה סעיף 38(ג) לעיל), וכך סיכמה גם עם הנתבעת (עמ' 20 לפר' שורות 20-21).
על אף זאת, מהנתבעים לקחה דמי תיווך, וגם זאת באיחור של 8 חודשים ממועד העסקה, בשיעור של 4,300 ₪ כולל מע"מ בלבד (נ/3), המהווה כ - 0.4% בלבד ממחיר המכירה.
אין ספק כי שיעור דמי התיווך שלקחה מהנתבעים חריג מאוד, אפילו לפי קנה המידה שלה.
כשנשאל דורון אודות דמי התיווך המועטים ששילם לנאוה השיב, כי תעריף זה נראה לו סביר והיה מקובל עליו (ראה סעיף 35 (ז) לעיל).
אין ספק כי תשובתו זו של דורון מיתממת, שכן ידע ששיעור דמי תיווך רגיל וממוצע, כפי שאף חתם לתובעת (נספח ה' לת/4), גבוהים לפחות פי 3.
בחקירתו הנגדית ניסה דורון להצדיק את דמי התיווך הנמוך בכך שהיתה לו הכרות מוקדמת עם נאוה, בכך ששימשה כמתווכת גם בבית הקודם שרכש בקיסריה .
נימוק זה לאו נימוק הוא, ואין בו בכדי להסביר את ההנחה הענקית שניתנה לו בדמי התיווך הנטענים על ידי נאוה. ההכרות המוקדמת שלו עם נאוה לא היתה הכרות אישית או על רקע משפחתי, שאז אולי ניתן היה להסבירה בצורה הגיונית וסבירה את חריגותם, אלא על רקע עסקי קודם. רקע כזה איננו מצדיק או מסביר הנחה דוגמת זו שניתנה לנתבעים על ידי נאוה בדמי התיווך אודות עסקת התיווך הנדונה של הקוטג'.

2. גם לא שוכנעתי כי בשנת 2003 נאוה שימשה כמתווכת כלל ועיקר, בניגוד לגרסתה.
כפי שהסברנו לעיל, נאוה לא היתה בעלת רשיון תיווך תקף במועד העסקה בתאריך 8/4/03 (ת/5), שכן לא שילמה את האגרות החלות עליה כדין (ראה סעיף 38 (ד) לעיל). משכך גם לא היתה רשאית לעסוק בתיווך, כהוראת חוק המתווכים.
נאוה גם ציינה כי בכל שנת 2003 תיווכה רק בשלוש עסקות מקרקעין, שאליבא דכולי עלמא מדובר במספר מועט של עסקאות למתווך פעיל.
לא זו אף זו - נאוה לא היתה מסוגלת למסור בעדותה בביהמ"ש פרט כלשהו אודות אף אחת משלוש עסקאות המקרקעין שביצעה בשנת 2003, בנימוק כי אינה זוכרת פרטים (ראה סעיף 38(ב) לעיל).
כל זאת מלמדני כי נאוה לא היתה מתווכת פעילה כלל וכלל בשנת 2003, הרלוונטי לענייננו. אם כך - כיצד "התעוררה" לפעול כמתווכת דווקא במקרה דנן?!

3. הנתבעים שילמו את דמי התיווך לנאוה רק ביום 29/12/03, כשמונה חודשים לאחר ביצוע העסקה, וכשלושה חודשים שלאחר נרשמה לטובתם הערת אזהרה בטאבו, אודות עסקת המכר הנדונה.
כשנשאל דורון מדוע לא שילם את דמי התיווך לנתבעת קודם לכן, או לפחות מיד לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הנתבעים, השיב שנאוה לא דרשה זאת, ובמועד שדרשה הוא שילם (ראה סעיף 36 (ו) לעיל).
השיהוי הרב בתשלום דמי התיווך המועטים, כשהיה כבר ברור כי התובעת נוקטת הליכים משפטים לגבות את דמי התיווך שטוענת כי מגיעים לה (ראה נספח ז' לת/4, מכתב דרישה ששלח ב"כ התובעת לדורון מיום 22/6/03), מוסיף נדבך לטענה כי מדובר בתיווך פקטיבי.

4. לא היה לדורון הסבר של ממש מדוע ב- ת/6, המש"ח שמולא אודות העסקה, לא נרשם במקום המיועד לכך (סעיף 11), כי המכירה התבצעה באמצעות או בסיוע של מתווך (ראה גרסתו של דורון בנדון סעיף 36 (ז) לעיל).

5. גם לא ברור מדוע היתה צריכה נאוה, כגרסתה, להכניס את הנתבעים לקוטג' בדלת האחורית שלא היתה נעולה היטב (כיוון שהמפתח היה בידי יחיאל), כאשר בעצם הנתבעים לא היו צריכים לראות את הקוטג' בשנית, שהרי ראו אותו כבר עת ביקרו בו עם התובעת ויחיאל.
עצם הניסיון להציג לנו תמונת תיווך אמיתית, עד כדי כך שטוענים שנכנסו לקוטג' שלא ב"דרך הראשית" אלא ב"דרך האחורית", תרתי משמע, גורעת מהם מהימנות הגירסה כי מדובר בתיווך אמיתי.

ח. כאמור כל אלה מלמדים אותי כי יש ממש בטענת התביעה, כי התיווך שהעניקה נאוה לנתבעים היה תיווך פקטיבי.

ט. כאמור דורון פנה ביוזמתו לנאוה, לגרסתו על מנת שתמצא לו נכס אחר בקיסריה, לאחר ששני הנכסים שהראה לו יחיאל לגרסתו, נמכרו (כך מסר לו יחיאל).
לנוכח הראיות דלעיל, סבורני כי התמונה אינה כה החלטית כפי שמנסה להציגה דורון בפני
תו אל נאוה.
הסבירות מלמדת כי פנייתו של דורון לנאוה לא היתה בכדי, אלא על מנת לאתר את הבעלים של הקוטג' הנדון, אותו ראה באמצעות משרד התיווך של התובעת, ואליו גם הגיע דרך מודעה שפרסמה התובעת.
דורון ידע, מנסיון קודם שלו, כי נאוה היא מתווכת מקומית בקיסריה, אשר אף עבדה בעבר במשרד התיווך של חנה קריסטל, דרכו אף רכש את הבית בו הוא גר כיום בקיסריה, ובמשרדה עובדת כיום התובעת. ניתן להניח כי דורון סבר שבאמצעות נאוה יוכל לאתר את בעלי הקוטג' להתקשר איתו במישרין, ובכך להתחמק מתשלום דמי תיווך לתובעת "בנזיד עדשים" שישלם לנאוה כדמי תיווך (שהרי לא היא הביאה לו את העסקה, אלא הוא הביא לה את המידע אודות הקוטג' העומד למכירה, אותו קיבל ממשרד התובעת, וכל תפקידה התבטא באיתור הבעלים בלבד).

י. אלה הם לטעמי פני הדברים כפי שארעו, פחות או יותר. אולם בכל מקרה שוכנעתי כאמור כי פעולת התיווך של נאוה בנדון לא היתה אמיתית, מהטעמים שפורטו לעיל.

יא. אין ספק כי בפעולותיהם אלה של הנתבעים, הם מנעו מהתובעת להשלים את פעולת התיווך אותה החלה, כשהראתה להם את הקוטג' לראשונה.

יב. מעשיהם אלה של הנתבעים אינם עולים בקנה אחד עם חובת תום הלב הקיימת גם בהסכם תיווך שבין לקוח מצד אחד למתווך מהצד השני.
לענין זה כבר נאמר בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אבי מפעלי בניה בע"מ, תק-על 2001 (3), 482, 485 כדלקמן:
"קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - (1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך, על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו, לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים בהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל, על ידי העסקת 'מתווך קש'".

יג. כאמור במקרה דנן, התובעת הראתה את הקוטג' לראשונה לנתבעים. דא עקא שכאמור, הנתבעים סיכלו האפשרות לסיום פעולת התיווך של התובעת, בכך שפנו ל"מתווך קש", תוך הפרת חובת תום הלב המוטלת עליהם.
בנסיבות אלה יש לומר, כי על אף שהתובעת לא סיימה את פעולת התיווך, אלא רק הראתה את הקוטג' (לראשונה) לנתבעים, יש לחייב הנתבעים בדמי תיווך לתובעת, בהתאם להתחייבותם בהזמנה שנחתמה עימה.
לענין זה ראה ע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן (צורף לסיכומי התובעת).

יד. זאת ועוד, הודגש לא אחת בפסיקה כי יעילות פעולת המתווך לא צריכה להמדד רק על ידי ריבוי פעולותיו, אלא על ידי יעילות מעשיו. לכן, לעיתים די במסירת כתובת כדי שמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.
בנוסף גם קיימת מעין חזקה הניתנת לסתירה, כי המתווך שהציג את הנכס לראשונה ללקוח, הוא הגורם היעיל בביצוע העסקה, בבחינת הקשר הסיבתי להתקשרות בין הצדדים.
לענין זה ראה ע"א (מחוזי חיפה) 1698/03 עמוס כרמי נ' קלמנוביץ (צורף לסיכומי התובעת).
בנסיבות המקרה דנן, ולנוכח העובדה כי התובעת היא זו שהראתה את הנכס לראשונה לנתבעים, גם יש לומר ששימשה כגורם היעיל שגרם לנתבעים להתקשר עם הנתבעת בעסקת הקוטג' הנדון.

טו. לאור כל האמור לעיל יש לומר כי בכל הקשור ליחסי התובעת והנתבעים התקיים התנאי השלישי, המצוין בסעיף 14 (א)(3) לחוק המתווכים, בדבר היותה של התובעת הגורם היעיל להתקשרות הנתבעת עם הנתבעים בהסכם למכירת/קנית הקוטג'.
על כן, בכל הקשור ליחסי התובעת-הנתבעים, הוכיחה התובעת את זכאותה לקבלת דמי תיווך מהנתבעים אודות עסקת הקוטג' הנדונה.

41. יחסי התובעת - נתבעת.
א. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת לא הציגה את הנתבעים בפני
הנתבעת כקונים פוטנציאלים (ראה סעיף 28 לעיל).

ב. יש מחלוקת בין הצדדים האם הנתבעת ביטלה את הפגישה עם הגב' מיכל שקד במשרד עו"ד טויסטר או שמא הפגישה לא בוטלה ביוזמתה אלא ביוזמת הגב' שקד או מי מטעם התובעת.
במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי נוטה לדעת התביעה, שגם חוזקה על יד גירסת הגב' שקד, כאמור לעיל בעדותה, על פיה הנתבעת ביטלה את הפגישה ביוזמתה, וזאת כיוון שהגיע לידיעתה מנאוה שישנם קונים פוטנציאלים במחיר גבוה יותר (198,000 דולר) מהמחיר שמציעה לה הגב' שקד (195,000 דולר).
זאת ועוד, בהעדיפה את לקוחותיה של נאוה, ידעה הנתבעת כי תחסוך בשיעור דמי התיווך שאמורה לשלם לה, שכן אלה צפויים היו להיות בוודאות מתחת לשיעור של 2% אותם היתה אמורה לשלם לתובעת (ראה עדותה של הנתבעת עמ' 17 לפרו' שורות 25-26).

ג. השאלה הנשאלת היא האם הנתבעת ידעה כי פעולתה של נאוה כמתווכת בנדון היא למעשה פיקטיבית, וזאת כמפורט לעיל ביחסי התובעת - נתבעים?
התלבטתי לא מעט בשאלה זו וזאת, בין היתר, כיוון שקיימים סימנים לכאוריים המלמדים על כי הנתבעת ידעה או צריכה היתה לדעת שמדובר בתיווך פקטיבי.
כוונתי בעיקר לאמור בסעיף 32 לעיל, סעיפים קטנים (2),(3), ובעיקר (5).
בסופו של ענין החלטתי להשאיר שאלה זו בצריך עיון ולא להכריע בה, שכן אין צורך בהכרעה בה על מנת לחייב הנתבעת בדמי תיווך לתובעת בהתאם להתחייבותה בהזמנת התיווך (נספח א' לת/4).
טעמיי הם כדלקמן:
1. מי שלמעשה גרם לקשר בין הנתבעים לנתבעת היתה התובעת, שכן היא זו שהראתה להם את הקוטג' לראשונה, וכל פעולותיה של נאוה לאחר מכן היו פיקטיביים כמפורט לעיל.
בהזמנת התיווך נספח א' לת/4, התחייבה הנתבעת כלפי התובעת, לשלם לה דמי תיווך במקרה ש"תיווצר התקשרות מחייבת בקשר לנכס עם גורם, שאתם גרמתם לכך, שמידע אודות הנכס הגיע לידיעתו, או עם גורם אחר מטעמו...".
כאמור בנסיבות המקרה דנן, המידע אודות הקוטג' הגיע כאמור לנתבעים מהתובעת, ולכן ומכח הזמנת התיווך, חלה חובה על הנתבעת לשלם לתובעת דמי תיווך.

2. הנתבעת לגרסתה, כמפורט לעיל, עכבה את תשלום דמי התיווך לנאוה, כיוון שלא רצתה לשלם פעמיים דמי תיווך (פעם אחת לנאוה ופעם שניה לתובעת).
הגם שחששה זה של הנתבעת איננו רלווונטי לקיום חובתה לתשלום דמי תיווך לתובעת, יש לומר כי לנוכח העובדה שבמועד ביצוע פעולת התיווך הנטענת, נאוה לא עמדה, ביחסיה עם הנתבעת, לפחות בשני תנאי חוק המתווכים המזכים בדמי תיווך (ראה את התנאים בסעיף 19 לעיל, כשהכוונה היא - לא היתה בעלת רשיון תקף לתיווך, ואף לא החתימה את הנתבעת על הזמנת תיווך בכתב), היא אינה זכאית לדמי תיווך, והסבירות כי התובעת תחוייב בעתיד לשלם לה דמי תיווך קלושים ביותר.

ד. לנוכח כל הנ"ל יש לומר כי גם במסגרת יחסיה עם הנתבעת, מילאה התובעת אחר התנאי השלישי לחוק המתווכים, המוזכר בסעיף 19 לעיל, ועל כן קמה חבותה של הנתבעת כלפי התובעת, לשלם לה דמי תיווך על עסקת הקוטג' הנדונה, בשיעור שהתחייבה לו בהזמנה שחתמה עם התובעת (נספח א' לת/4).

שיעור דמי התיווך
43. כאמור מסקנתנו לעיל היא, כי הן הנתבעת והן הנתבעים חייבים לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור כפי שהתחייבו בטופס ההזמנה שחתמו עם התובעת.

44. שיעור דמי התיווך עליהם התחייבו הנתבעת והנתבעים כאמור הוא כדלקמן:
הנתבעת - 2% + מע"מ ממחיר המכירה (נספח א' לת/4).
הנתבעים 1.5% + מע"מ ממחיר המכירה (נספח ה' לת/4).

45. מחיר מכירת הקוטג' כעולה מת/5, הינו - 198,000 דולר (סעיף 7 לת/5).

46. התביעה הוגשה ביום 5/2/04, בו השער היציג של הדולר ארה"ב היה 4.481, ושיעור המע"מ היה 18%.

47. על פי נתונים אלה, נכון ליום הגשת התביעה, היו הנתבעים 1-3, חייבים לשלם לתובעת את הסכומים השקליים הבאים:
הנתבעת - 20,939 ₪.
הנתבעים - 15,704 ₪.
סוף דבר
48. לאור כל האמור לעיל אני מחייב הנתבעים 1 -3 לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. אני מחייב הנתבעת 1, לשלם לתובעת, סך של 20,939 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה בתאריך 5/2/04 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ב. אני מחייב הנתבעים 2-3, יחד ולחוד, לשלם לתובעת, סך של 15,704 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום הגשת התביעה בתאריך 5/2/04 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

49. אני מחייב הנתבעת 1, ביחד ולחוד עם הנתבעים 2 -3 (כגוף אחד), לשאת בהוצאות המשפט של התובעת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום הוצאתן ועד ליום התשלום המלא בפועל, ובצירוף שכ"ט עו"ד בשיעור של 7,500 ₪ ומע"מ כדין, שגם ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.

50. המזכירות תשלח עותק

פסק דין
זה בדואר רשום עם אישור מסירה לבאי כח הצדדים בתיק , לפי כתובת משרדיהם, וכן לנתבעת 1 (שאינה מיוצגת) במישרין לפי כתובתה שבתיק.

ניתן היום 07 באוגוסט, 2006 (י"ג באב תשס"ו) בהעדר הצדדים.
חננאל שרעבי
, שופט

א.שהרבני









א בית משפט שלום 1765/04 פז מיכל נ' טבול באני , קרתי דורון , קרתי רחל (פורסם ב-ֽ 07/08/2006)