פסקי דין על פריזט חב' להשקעות ובנין | פסקי דין על אתרי חסון חברה לבנין | פסקי דין על אליעזר זכריה

2798/05 ש     31/07/2006




ש 2798/05 פריזט חב' להשקעות ובנין בע"מ, אתרי חסון חברה לבנין בע"מ נ' אליעזר זכריה




בעניין:
26



בתי המשפט

בית הדין לשכירות כפר-סבא
ש
002798/05


בפני
:
כב' השופט דוד גדול
תאריך:
31/07/2006






1. פריזט חב' להשקעות ובנין בע"מ
2. אתרי חסון חברה לבנין בע"מ
בעניין:

ע"י ב"כ
עו"ד חיים ולנר

המבקשות




נגד


אליעזר זכריה



ע"י ב"כ
עו"ד יצחק זכריה

המשיב




פסק דין

א.
עובדות:

1.
המבקשות רשומות כבעלים על 1/3 (יחדיו) מהמקרקעין הידועים כחלקה 188 ו-189 בגוש 6455 (להלן – "המקרקעין").
יתרת 2/3 בבעלות מחולקים 1/3 ע"ש מיזל אהובה, ו-1/3 ע"ש כהן איה.

2.
לזכות המבקשות רשומה הערת אזהרה על חלקי ה"ה מיזל וכהן לרכישת חלקים נוספים מחלקיהן.

3.
ה"ה מיזל וכהן הינן בנותיו של המנוח ידידיה שיבק ז"ל שהיה הבעלים הרשום של המקרקעין עד לפטירתו (להלן – "המנוח").

4.
בין המנוח לבין המשיב נחתם חוזה שכירות שהוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972
חלות עליו (להלן – "החוק"). החוזה נחתם ביום 20.1.63 והוא מתייחס לניהול עסק על מכבסה תחת השם המסחרי "מכבסת קשת" (להלן – "החנות").

5.
בבקשה שלפני מתבקש בית הדין לקבוע כי על החנות חלות הוראות תקנה 1 (22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג – 1983 (להלן – "התקנות"), באופן שיש לקבוע לחנות דמי שכירות ראויים.

ב.
הדיון:


1.
המבקשות טוענות כי:
א.
המשיב לא שילם למנוח דמי מפתח בעת שחתם עמו על חוזה השכירות.
ב.
נטל הראיה להוכחת תשלום דמי מפתח ע"י הנתבע למנוח, מוטל על המשיב. כיוון שהמשיב לא הוכיח תשלום שכזה, דין התביעה להתקבל.


2.
המשיב טוען כי:
א.
החוזה כהגדרתו לעיל, הינו חליפו וממשיכו של חוזה מוקדם יותר שגם הוא נכנס בגדרי הגנת החוק.
ב.
הוא שילם למנוח יחד עם דמי השכירות החודשיים (בתשלומים חודשיים) דמי מפתח. הוא הפקיד בידי המנוח שטרות בחתימת ידו ואלו נפרעו במזומן על ידו כאשר כנגד כל תשלום חודשי מוחזר לו השטר המתייחס לאותו חודש.
ג.
נטל הראיה, על המבקשות להוכיח שלא שילם דמי מפתח והן כשלו במשימה זו.

3.
הצדדים הודיעו לפני בישיבת יום 2.7.06 שבה העידו הגב' מרתה זכריה, רעייתו של המשיב ומר ישעיהו שחר , יועץ מס של המשיב.
מטעם המבקשות הופיע מנהלן מר יחזקאל פריזט, ומר אריה מיזל אישה של הבעלים, אהובה מייזל וחתנו של המנוח.
הואיל והצדדים הישירים לעסקת השכירות הבסיסית לא הופיעו בפני
, יש לנסות ולדלות מהעדויות והמסמכים שהונחו על שולחני את ההכרעה בנושא.


4.
(א)
בהשאלה מתובענות שעניינן נזיקין, יש לקבוע תחילה "חבות" ורק לאח"כ "גובה הנזק" (לעניננו גובה דמי השכירות).

שאלה לא פחות חשובה – נטל הראיה במקרה דנן על מי? שכן המבקשות טוענות כי נטל הראיה על המשיב, בעוד המשיב טוען כי נטל הראיה על המבקשות, שכן אחרי הכל מדובר בהליך אזרחי והמוציא מחבירו עליו הראיה.

(ב)
ב"כ המשיב מפנה לשתי הלכות שיצאו מלפני בית הדין לשכירות , האחת ע"י כב' ס. נשיא השופט י. שמעוני, בתיק שכירות (ירושלים 162/02 הקדש בליליוס ואח' נ. שלמה זוהר (לא פורסם), ותיק שכירות (ירושלים) 157/01 עודד משה קוקיא ואח' נ. אהרון מאיר (לא פורסם).

בשני ההליכים, הדומה להליך שבפני
, התבקש ביה"ד לפסוק דמ"ש ריאליים, שכן לטענת בעלי הבית, הדייר לא שילם דמי מפתח ועל כן נוכח תקנה 1 (22) לתקנות כהגדרתן לעיל, אין תקרת מקסימום.

בשני ההליכים טענו המשיבים לתשלומם של דמי מפתח ובשני ההליכים קבעו עמיתיי הירושלמים כי נטל הראיה על בעל הבית המבקש הגדלת דמי השכירות, מדמי שכירות ריאליים.


בשני המקרים, בדומה למקרה שלפני, אין מחלוקת שעל נושא השכירות – חלות הוראות חוק הגנת הדייר.


(ג)
אולם, בעניין אחד מהותי ביותר שונות הנסיבות שבפסקי הדין הירושלמיים לבין ענייננו.

בפסה"ד שניתנו בירושלים אנו עוסקים בפרשת בליליוס בשכירות שהחלה בסמוך לקום המדינה ובפרשת קוקיא בשכירות שהחלה עוד בימי המנדט הבריטי.

אותה עת, המחוקק אסר קטגורית תשלום דמי מפתח, ובעלי נכסים ושוכרים היו מתחכמים להוראות החוק בכך שלא הזכירו דמי מפתח בשמם המפורש, והיו עושים שימוש בשמות מושאלים כגון: הרמת תרומה לעניי העיר (כך..!).

התיק שלפני עוסק בתקופה של 4 שנים לאחר חקיקתו של חוק דמי מפתח התשי"ח – 1958, בו המחוקק הכשיר את השרץ שנקרא דמי מפתח והסב אותם לכלי כשר.


(ד)
חרף העובדה שחלפו בין כניסות החוק לתוקפו, לבין חתימת החוזה הראשון, כ-4.5 שנים ולבין חתימת החוזה האחרון כ-5 שנים, לא מוזכר המונח דמי מפתח, ככזה ששולם או לא שולם.

משמע, לטעמי לגבי התקופה שבאה אחרי חקיקתו של חוק דמי מפתח, אני סבור שנטל הראיה על התובע פטור (במקרה דנן – המשיב).

אין מחלוקת בדבר קיומה של ההגנה לפי החוק וכי קיים היתר שבדין לגבות דמי מפתח.

בנסיבות אלו, ואולי בניגוד לעמדת העמיתים בירושלים, עובר נטל הראיה להוכחות תשלום דמי מפתח מכתפי בעל הבית לכתפי הדייר.


(ה)
אני חולק על קביעתו של ב"כ המשיב בסיכומיו כי הבקשה במהותה מקפלת בתוכה כוונה לנשל את המשיב מהזכויות המוקנות לו עפ"י החוק.

בכל הכבוד הראוי, אם כאשר תתבקש החלפת דיירים בחנות, יהא על המבקשות יחד עם שאר הבעלים להפריש לטובת המשיב חלק לא מבוטל מסכום דמי מפתח שיציע –אם יציע- דייר מוצע חדש.

לחילופין, אם יבקש הדייר הקיים – המשיב – לצאת, על הבעלים של הנכס, יהיה לשלם לו חלקו בדמי מפתח מקובלים שיהיו בתוקף אותה עת.


5.
מכאן יש לעבור ולסקור את העדויות מטעם המשיב.

העידה מטעמו רעייתו מרתה זכריה אשר לטעמה היא זוכרת כי כל חודש בתחילת תקופת השכירות, המשיב היה משלם דמי שכירות ועימם בנוסף משלם ע"ח דמי מפתח כנגד שטרות בחתימת ידו, כאשר כל תשלום זיכה את המשיב בהחזרת שטר עד תום כל החוב.

העדה נשאלה מדוע היא הגיעה להעיד ולא המשיב, והיא השיבה כי הוא חולה באלצהיימר ולכן זכרונו בוגד בו.

העדה הוסיפה בחקירתה הנגדית כי היא והמשיב לא ביצעו שום שיפוצים (עמ' 17 סיפא) וכן היא משיבה ברישא לעמ' 18 מי הכניס את הויטרינה [שכן לטענתה החנות היתה מחסן ששימש פחח (המנוח היה פחח)], כי לא הם בנו את הויטרינה, זה היה (במקום – ד.ג.).


6.
כאן המקום להעיר כי החשבונאי מטעם המשיב ורעייתו של המשיב נתפסו לכלל טעות שעה שהצהירו כי תשלום דמי המפתח עליו הצהירו בשנת 1983 לשלטונות המס היה 20,000 לירות בעוד הסכום הנכון הינו 2,000 לירות.

לטובת המשיב יש לומר כי איש לא העלה על דעתו אז כי יבוא יום ולאחר כ-20 שנה יתוקנו תקנות שמרכיב חשוב בהם תהיה השאלה האם שולמו דמי מפתח אם לאו.

מר פריזט, בכל הכבוד, לא יכול לדעת מאומה מה אירע בין הצדדים, לא בשנות ה-60, לא בשנות ה-70 או ה-80 של המאה הקודמת, שכן לא היתה לו אז כל זיקה לנכס.


7.
העדה, הגב' זכריה צרפה לתצהירה העתקים ממכתבי דרישה ששלח עו"ד יורם גולדברג ששימש לפני 30 שנה כפרקליטו של המנוח, ודרש
בשמו העלאת דמי השכירות כפי ששיעורם המשתנה מידי פעם. עו"ד גולדברג מדי העלאה בהעלאה, דורש מקסימום, ובכל פעם נענה ע"י עו"ד מטעמו של המשיב כי האחרון שילם בשעתו דמי מפתח, ועל כן הוא זכאי להנחה הקבועה בתקנות המשנות את דמי השכירות.

באופן שיטתי אין במכתבי הדרישה האמורים ציון של סכום ששילם המשיב עקב הדרישה, וכמה הוא נדרש לשלם עקב השינוי הנובע מהתקנות המעלות את השכר ויתכן כי לא בכדי; שכן בכך היה להוכיח את טענתו של המשיב לתשלום כאמור.


8.
אם יש צורך בהוכחה נוספת כי אכן שולמו דמי שכירות, אזי באה עדותו של מר מייזל (כך!!) והכריעה את הכף.

מר מייזל מספר בחקירתו הנגדית כי המנוח נפטר בשנת 1990 ואילו הוא ליווה אותו משך כל התקופה המתחילה בשנת 1959 (השנה בה נישא הלה לביתו של המנוח – אהובה) והוא מספר כי המנוח העריך אותו, שכן היה מהנדס.

העד מספר על סכסוך שנפל בין המנוח לבין המשיב בגין החלפת דלת הכניסה לחנות.

מסתבר כי המשיב ביקש להחליף את הדלת והמנוח שהיה כה קפדן – סירב. העניין הובא לבית דין זה לפני שנים, והצדדים הגיעו לפשרה.

העד נשאל האם נכון שבמסגרת הפשרה נאמר בפסה"ד שהמשיב שילם דמי מפתח, משיב העד, לא ידוע לי אך לא שולל קטגורית את ההנחה.

בעמ' 12 נשאל העד, האם נכון שהמנוח הקפיד עם המשיב, ענה כן ולא. כן מבחינה שניסה לעמוד על זכויותיו, ולא – לא יכול היה ללכת לביהמ"ש לתבוע זכויותיו.

אין הסבר הגיוני מדוע דבר כה פעוט כמו החלפת דלת כניסה, המנוח נלחם במשיב עד חורמה ועד ביהמ"ש, ואילו כאשר המשיב נדרש לשלם סכום מלא, הוא משלם סכום מופחת והעד מודה בעמ' 12 שורה 24 שאלו אותו למה, והעו"ד שלו (של המשיב – ד.ג.) ענה בכתב שהסיבה היא ששילמו דמי מפתח.

אני מוכן לקבל כהנחת עבודה שלמשיב לא היה מספיק ממון לשלם פעם אחר פעם לעו"ד כדי לייצגו בהליך משפטי, אבל לא קבלתי תשובה משכנעת מדוע לפחות פעם אחת עוה"ד מטעמו של המנוח לא מגיב תגובת נגד לטענה החוזרת ונשנית מפי המשיב, מגיעה לי הנחה, שכן שילמתי דמי מפתח.

הנה אנו מגיעים לעיקר. העד נשאל על ידי, האם ישנו איזשהו מכתב של עו"ד המתנגד לטענות פרקליטיו של המשיב, התשובה הבאה מפי העד: "אינני יודע", אך לא נאמר לא היה מכתב שכזה, או כן היה מכתב שכזה. העד נשאל על ידי שאלה לא נעימה נוספת, האם שמע במו אוזניו את המנוח כשהוא אומר למשיב להפסיק להטרידו בעניין דמי המפתח ששולמו לטענת המשיב, מתחמק העד שכבר משנת 1959 מלווה את המנוח ומשיב לי: "אינני זוכר".


9.
עניין נוסף המחזק את מסקנתי לטובת המשיב ולחובת המנוח, העובדה כי עפ"י מבחן התוצאה משלם המשיב סכום חדש מגוחך, ולטעמי הסכום האמור מדבר בעדו ומוכיח כמאה עדים שמשך כל השנים הצליח המשיב לגרום לכך שהמנוח יעניק לו את ההנחה/הנחות שזכאים לקבל אותם דיירים ששילמו בשעתו דמי מפתח.


10.
העולה מכל האמור עד כאן, שהמשיב באמצעות רעייתו ועדותו של העד מייזל, יצרו פיסות פיסות של מידע, אשר בשעה שהם מתחברים יחדיו, יוצרים תשתית ראייתית בהיקף כולל העולה על 51% הקבועים בשיטתנו המשפטית, למי שנטל הראיה עליו. אני קובע, שהמשיב שילם בשעתו
למנוח דמי מפתח והוא זכאי להגנת החוק שלא כאמור בתקנה 1 (22) לתקנות.

ג.
לסיכום
:


1.
העולה מן המקובץ כי אני דוחה את הבקשה בשל כל הנימוקים דלעיל.




2.
כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את המבקשות יחד ולחוד לשלם לב"כ המשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪. לסכום האמור יתלווה מע"מ בשיעורו החוקי ביום התשלום בפועל וכן ריבית והפרשי הצמדה מהיום אם לא ישולם הסכום הנ"ל עד ליום 14.9.06.

ניתן היום ו' באב, תשס"ו (31 ביולי 2006) בהיעדר הצדדים



דוד גדול
, שופט









ש בית הדין לשכירות 2798/05 פריזט חב' להשקעות ובנין בע"מ, אתרי חסון חברה לבנין בע"מ נ' אליעזר זכריה (פורסם ב-ֽ 31/07/2006)