פסקי דין על ברלס יוסף | פסקי דין על אסתר יעקב | פסקי דין על עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל ואח'

183/92 א     04/08/2002




א 183/92 ברלס יוסף,אסתר יעקב נ' עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל ואח'




1
בתי המשפט
א 000183/92
א 000799/99
בית משפט מחוזי נצרת
04/08/2002

כב' השופט אברהם אברהם
בפני
:
אזרחי: 183/92
ברלס יוסף

בעניין תיק
התובע

נ ג ד
1 . עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל
2 . האפוטרופוס הכללי

הנתבעים

ובעניין תיק אזרחי: 799/99
אסתר יעקב

בעניין:
התובעת

נ ג ד
1. עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל
2. יוסף ברלס
3. פרנקו סובול
4. רות סובול
5. מינהל מקרקעי ישראל מחוז צפון
6. האפוטרופוס הכללי

הנתבעים
פסק דין
כללי
1. יוסף ברלס, רות ופרנקו סובול ואסתר יעקב
(להלן נכנה אותם ברלס, סובול ויעקב בהתאמה) רכשו, בזמנים שונים, זכויות במבנים שנבנו על חלקה 117 שבגוש 15510 מאדמות המושבה מיגדל. הרכישה נעשתה מ"עמידר" או ממי שרכשו מעמידר את הזכויות. על החלקה שני בתים דו משפחתיים, האחד לברלס, ואחר - לסובול וליעקב יחדיו (כל אחד מהם - יחידת דיור אחת).

2. בשעתה התחייבה עמידר, בחוזה המכר שכרתה עם ברלס, כי הזכויות במבנה שרכש ממנה האחרון תירשמנה על שמו תוך שנה אחת. אלא שהרישום לא נעשה, גם לאחר שחלפו שנים רבות מאז הרכישה. מכאן באה תביעתו של ברלס נגד עמידר (והאפוטרופוס הכללי, שבינתיים נמחק מן התביעה) בת.א. 183/92, ובה הוא ביקש לחייבה להשלים את הרישום. בחלוף שנים הגישה יעקב את תביעתה בת.א. 799/99, ובה היא ביקשה לחייב את עמידר להשלים את הרישום של הזכויות על שמה שלה בחלקה הנ"ל. הן ברלס והן יעקב עתרו, נוסף להשלמת הרישום, לפיצוי על נזקיהם, על שעמידר לא קיימה אחר התחייבותה להשלים את הרישום של הזכויות על שמם.

3. בישיבות בית המשפט שנתקיימו בימים 11.12.2001 ו- 16.12.2001 הגיעו בעלי הדין לידי הסכם, ואלה עיקריו:
א. חלקה 117 תחולק בין ברלס, מחד, לבין סובול ויעקב, מאידך, לפי תש"צ 1/10/3 ועל פי תב"ע 6069/ג.
ב. הבית שעל מחצית החלקה שיועדה לסובול וליעקב יירשם כבית משותף, ושטח האדמה (משמע מחצית החלקה הנ"ל) יחולק ביניהם לפי מפה שצורפה כנספח ד' לתצהיר עדות ראשית שנתן חיים ברלס (מצויה בתיק בש"א 2299/99), כך שסובול יקבלו 850 מ"ר מהשטח, בעוד יעקב תקבל 330 מ"ר הימנו.
ג. בית המשפט יפסוק, על פי החומר שבתיק בית המשפט ולפי חומר נוסף שיראו בעלי הדין להציג בפני
ו, את תשלומי האיזון המגיעים ליעקב מאת ברלס (וסובול) בשל חלוקת הקרקע לפי שפורט מעלה.
ד. בית המשפט יפסוק באופן דומה גם ביחס לפיצוי שעל עמידר לשלם לברלס וליעקב.

4. יוצא מכל אלה, מלאכת בית המשפט תתמקד מכאן ואילך בקביעת תשלומי האיזון ובפיצוי על שהרישום לא הושלם עד הלום.

תשלומי איזון
5. חלקה 117 גודלה 2689 מ"ר, על כך איש לא חלק. מתוך שטח זה הופקעו 329 מ"ר בגין דרך ציבורית, ו- 50 מ"ר בגין חניה ציבורית. יוצא איפוא, נותרו מן החלקה 2310 מ"ר. וזהו השטח אותו יש לחלק בין ברלס לבין סובול ויעקב. מחצית שטח החלקה (לאחר ניכויי ההפקעה) עומד על 1155 מ"ר. לפי החלוקה עליה הסכימו בעלי הדין, שטח החלקה שנותר בידי ברלס עומד על 1130 מ"ר בלבד. יוצא איפוא, ברלס תופס חלק, הנופל מן המחצית שנועדה לו, וממילא אין עליו לשלם תשלומי איזון בשל החלוקה האמורה.

6. בהקשר זה אציין, כי לא יכולתי לקבל את עמדתה של יעקב, כאילו ההפקעה הנ"ל (לדרך ציבורית ולחניה ציבורית) לא תוכל לצאת לעולם מן הכוח אל הפועל משום שהשטח בו עסקינן מוקף חומה, וברלס עושה בו שימוש וימשיך ויעשה בו שימוש גם בעתיד. לא יכולתי לקבל עמדה זו, הואיל והעיקרון שחייב להנחותנו נעוץ בחלוקה שחלקו ביניהם בעלי הדין את הזכויות בקרקע, והשאלה אם בעלי הדין ינהגו על פי הדין בעתיד איננה למן העניין. על כן, כפי שלא חשובה בעיניי (בהקשר זה של תשלומי האיזון) השאלה, האם יש להביא בחשבון השיקולים את הפלישה (הנטענת) של יעקב לחלקה 118 (הצמודה לחלקה 117 הנדונה מדרום), כך לא חשובה בעיניי השאלה, האם ההפקעה תמומש והאם שטח ההפקעה שגודלו 329 מ"ר יילקח בפועל מברלס (שהיום תופס בו) אם לאו. חשבון תשלומי האיזון צריך שייעשה בהתעלם מאלה, ומתוך הנחה כי בעלי הדין ינהגו כדין בעתיד ויתפסו שטחי קרקע שנועדו להם לפי דין.

7. אין בידי לקבל גם את טענתה של יעקב, כאילו דמי איזון צריך שישתלמו בכל זאת בשל שחלקו של ברלס "טוב" יותר מחלקה שלה. טענה זו נסמכת על כך, שחלקו של ברלס בחלקה נועד למגורים ולמסחר, בעוד שהחלק שהוקצה ליעקב (ולסובול ) נועד למגורים בלבד. לא יכולתי להשתכנע, כי יתרון זה עולה על היתרון של חלקה של יעקב על פני חלקו של ברלס, הנובע מן העובדה, שחלקה של יעקב מצוי בעורף, ואנו יודעים כי למגרש עורפי נודע יתרון, עת אנו מדברים על קרקע שנועדה למגורים.

8. באשר לחלוקה שבין סובול ליעקב: יעקב זכאית לרבע משטח החלקה, זאת כבר ראינו, ורבע זה גודלו 577.5 מ"ר (2310/4=). בפועל היא מקבלת, לפי החלוקה המוסכמת, 330 מ"ר. יוצא איפוא, היא זכאית מסובול לתשלומי איזון עבור 247.5 מ"ר.

9. ומה שווים של 247.5 מ"ר אלה? יעקב נתנה חוות דעת של שמאי מטעמה, וכך עשו גם ברלס וסובל (שני האחרונים נסמכו על חוות דעת של שמאי אחד). הפערים בין חוות הדעת - עצומים. המומחה מטעם יעקב שם את הקרקע על פי בסיס של 225,000 (או 300,000) דולר הדונם. ברלס וסובול סבורים, כי שווי הדונם עומד על 90,000 דולר לכל היותר.

משום טיבו של ההסדר הדיוני אליו הגיעו בעלי הדין, על פיו עליי ליתן

פסק דין
"לפי החומר שבתיק", אין לי לפניי את חקירתם של המומחים על חוות דעתם. משום כך, ולפי אופיו של ההסדר הדיוני, עליי לעשות שימוש נרחב בשיקול דעתי, מתוך הגיונם של דברים ומתוך ראיות אחרות שהונחו על שולחני. ובכן, חוות הדעת של המומחה מטעם ברלס וסובול שכנעה אותי יותר מחוות דעתו של המומחה של יעקב. בין היתר נתחזקתי בעמדתי זו בעובדה, כי חוות הדעת של המומחה מטעם ברלס וסובול נתמכת בשני מסמכים של גורמים, שאין להחשידם בנטיה לטובת ברלס או סובול. שני המסמכים הללו צורפו על ידי סובול לסיכומי טענותיה, ואלה הם:

המסמך האחד - חוות דעת של השמאי משה שדמי מטעם משרד המשפטים, ששם את חלקה 5 בגוש 15510 (הגוש בו מצויה החלקה בה עסקינן אנו) בסך של 1,100,000 ₪. חוות הדעת ניתנה ביום 13.8.2001, ולפי השער היציג של הדולר (שעמד על 4.232 שקל לדולר) עומד שוויה על סך של 259,924 דולר. שטח החלקה - 2805 מ"ר. מכאן, ששוויו של 1 מ"ר הוערך שם בכ- 92.7 דולר.

המסמך האחר התומך בשומתם של ברלס וסובול הוא מכתב של עו"ד שמחה בן סירא לעו"ד יעקב קורין מיום 12.3.2002, ובו הציע עו"ד בן סירא, שיצג את בעליה של קרקע בשטח של 900 מ"ר באותו גוש, למוכרה תמורת סך 90,000 דולר. רוצה לומר, לפי מכתב זה, שוויו של מ"ר עומד על 100 דולר.

10. מתוך כל אלה אני רואה לקבוע את תשלומי האיזון לפי בסיס של 100 דולר לכל מ"ר. על כן, משראינו כי יעקוב זכאית לתשלומי איזון עבור 247.5 מ"ר, הרי שהיא זכאית מסובול לסך של 24,750 דולר.

פיצוי מעמידר
11. ברלס ויעקב טוענים כלפי עמידר, כי הפרה את החוזה על ידי שלא רשמה את הזכויות על שמם כפי שהתחייבה (תוך שנה אחת, כאמור), והפרה זו גרמה להם נזקים, כגון שלא יכולים היו לשעבד את זכויותיהם, למוכרם או לעשות בהם מעשים (משפטיים) אחרים.

12. אני סבור, כי על עמידר אין לשלם כלשהו ליעקב או לברלס. בחוזה עליו נסמכים השניים נאמר, כי "מועד הרישום יידחה כל עוד תהיה קיימת מניעה לרישום שמקורה בנסיבות שאין לעמידר שליטה עליהן". וכפי שראינו בסיכומי טענותיה של עמידר, וכפי שהדברים משתקפים ממהלך העניינים בעשר השנים שבהן התנהלה התובענה דלפנינו, אינספור מכשולים עמדו בפני
השלמת הרישום (רק לאחרונה הוסרו כל המכשולים להשלמת הרישום). מכל מקום, השתכנעתי כי עמידר עשתה ככל שהיא יכולה היתה לעשותו על מנת שהרישום יושלם, שהרי לא היא היתה בעלת הנכס, וניהול הנכס נעשה בידי מינהל מקרקעי ישראל והאפוטרופוס הכללי, והשלמת הרישום היה תלוי, בין היתר, בהם.

13. על אלה אוסיף, כי לא שוכנעתי כי ליעקב או לברלס נגרם בפועל נזק כלשהו מכך שהרישום לא הושלם. לא ראיתי מדוע הם לא יכולים היו למכור את זכויותיהם בבתים שבהם החזיקו, או לשעבדם או לעשות בהם מעשים אחרים.

אמרתי את שאמרתי, משום שבאו טענות מצד ברלס ויעקב על נזקים כגון אלה שכביכול נגרמו להם, ובטענות אלה לא השתכנעתי. אין ללמוד מדברים אלה משום אמירה כללית, כאילו אי השלמת הרישום לא יכולה שתזכה אדם בפיצוי כללי כלפי מי שהתחייב כלפיו להשלים את הרישום. בהחלט יכול שיהא באי הרישום, אף אם לא מוכח נזק ממוני שנגרם בגללו, משום גרימת נזק כללי, לא ממוני, שהרי אדם רוצה שזכויותיו תהיינה רשומות כדבעי על שמו, וכל עוד לא כך נעשה, דעתו איננה נוחה, ובצדק. מכל מקום, בענייננו - משמצאתי כי עמידר איננה אחראית לכך שהרישום לא הושלם, משמע אי השלמתו נבעה מנסיבות שאינן תלויות בה, כי אז אין לחייבה בפיצוי כלשהו ליעקב או לברלס.

סיכום
14. סיכומם של דברים:
א. אני נותן תוקף של

פסק דין
להסכמה של בעלי הדין מן הימים 11.12.2001 ו- 16.12.2001 באשר לחלוקת הזכויות בחלקה ביניהם (כפי שפרסתיה למעלה).
ב. אני מחייב את רות ופרנקו סובול לשלם לאסתר יעקב
תשלומי איזון בסך של 24,750 דולר, לפי שער יציג ביום מתן

פסק דין
זה. מהיום ואילך ישא הסכום (השיקלי) הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תשלומו המלא בפועל.
ג. אני דוחה את תביעתה של יעקב לתשלומי איזון מברלס.
ד. אני דוחה את תביעתם של ברלס ויעקב נגד עמידר לפיצוי על אי השלמת הרישום.
ה. לפי תוצאה זו אליה הגעתי - לא אתן צו להוצאות.


ניתן היום כ"ו באב, תשס"ב (4 באוגוסט 2002) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
אברהם אברהם
, שופט
000183/92א 054 איתי








א בית משפט מחוזי 183/92 ברלס יוסף,אסתר יעקב נ' עמידר-החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל ואח' (פורסם ב-ֽ 04/08/2002)