פסקי דין על ווקנין יוסף | פסקי דין על ווקנין קרן | פסקי דין על מ.ש זגורי חב' לבנין ופיתוח בע"מ

4148/04 א     15/10/2006




א 4148/04 ווקנין יוסף, ווקנין קרן נ' מ.ש זגורי חב' לבנין ופיתוח בע"מ




32
בתי המשפט
א 004148/04
בית משפט השלום באר שבע
15/10/2006
תאריך:
כב' השופט - עידו רוזין

בפני
:

1 . ווקנין יוסף

2 . ווקנין קרן

בעניין:
התובעים
רוזנצויג

ע"י ב"כ עו"ד
נגד
מ.ש זגורי חב' לבנין ופיתוח בע"מ
הנתבעת
אביטן
ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
1. ביום 06.06.01 נחתם בין הצדדים הסכם מכר לפיו התובעים רכשו מהנתבעת דירת גן בת ארבעה חדרים הנמצאת בקומת הקרקע בבית משותף בן ארבע קומות, ברח' לואי פיקארד 10/1 בבאר שבע (להלן: "הדירה").

2. התובעים הגישו כנגד הנתבעת תביעה כספית על סך של 171,706 ש"ח, בקשר לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מרכישת הדירה, לפי הפירוט שלהלן:-

א. 65,097 ₪ - עלות תיקון ליקויים.
ב. 40,000 ₪ - ירידת ערך בשל כך שהמעלית אינה מובילה לחניון.
ג. 39,524 ₪ - ירידת ערך בגין שטח גינה, קטן מהמובטח.
ד. 25,000 ₪ - עגמת נפש.
ז. 2,085 ₪ - תשלום שכ"ט עבור הכנת חוות דעת מטעם התובעים.

לכתב התביעה צירפו התובעים את חוות דעתו של המומחה, מטעם התובעים, מר מנחם רונן.

3. הנתבעת הגישה כתב הגנה והכחישה את מרבית הנזקים שנגרמו לתובעים.

לגבי חוסר במעלית להגעה לחניון, טוענת הנתבעת, כי מעולם לא הבטיחה מעלית מדירתם של התובעים לחניון התת הקרקעי, מאחר והדבר אינו אפשרי, שכן הבניין בו נמצאת הדירה איננו מצוי מעל לחניון. לעניין שטח הגינה טוענת הנתבעת, כי התובעים חתומים על תוכנית הפיתוח, אשר קובעת את שטח הגינה, כפי שהוא בפועל ובכל מקרה סטיה של עד 10% משטח הגינה, איננה יכולה להיחשב כהפרה מצד הנתבעת.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי התובעים רכשו את הדירה, כאשר זו הייתה בשלבי שלד, כך שהם ראו את הממכר וכן נטען, כי הנתבעת ביצעה בדירה 3 ימי תיקונים, במסגרת שנת הבדק.

4. בסוף שנת 2004 צירפה הנתבעת לתיק ביהמ"ש חוות דעת מטעמה, אשר נערכה ע"י המומחה, שמאי המקרקעין, מר שחר מכלוף.

מר מכלוף מציין בחוות דעתו, כי סה"כ אומדן עלויות בגין עבודות תיקון הליקויים, מגיע ל- 900 ₪ כולל מע"מ.

לגבי שטח החצר מציין המומחה מכלוף, כי שטח החצר על פי פרוספקט המכר - 64.49 מ"ר, שטח החצר עפ"י מדידה שערך בפועל - 41.80 מ"ר ולכן השטח שבחוסר בגודל של 22.69 מ"ר. מר מכלוף העריך את ירידת הערך בגין שטח חצר חסרה ב- 6,781 ₪.

5. ביהמ"ש מינה את המומחה, מר צבי רון, כמומחה מטעמו, בתחום של הנדסת בנין ושמאות מקרקעין, לצורך בדיקת הליקויים הנטענים על ידי התובעים.

המומחה רון העריך את עלות ביצוע התיקונים בסך של 6,950 ₪, כולל פיקוח הנדסי, אך לא כולל מע"מ (צמוד למדד תשומות הבניה מחודש יוני 2005) וציין שבמידה והעבודות יבוצעו ע"י התובעים, יש להוסיף 30%.

לעניין הסף המוגבה ב- 9 ס"מ המצוי ביציאה מהמרפסת [עמ' 8 לחוות הדעת, סעיף ז'] (להלן: "הסף המוגבה"), השאיר המומחה את העניין לשיקול דעת בית המשפט וקבע, כי עלות התיקונים הכוללים פירוק הויטרינה והנמכת סף המדרגה לרבות התקנתה מחדש עומד על כ- 2,000 ₪.

לעניין ירידת ערך הדירה קבע המומחה רון כדלקמן:

א. ירידת ערך של 2,000 דולר ארה"ב, בגין חוסר במעלית המגיעה עד החניון (בהנחה שהייתה התחייבות למעלית כזו).
ב. ירידת ערך של 4,800 דולר ארה"ב, בגין הקטנת שטח החצר.
ב. ירידת ערך של 150 דולר ארה"ב, בגין רוחב תא האמבטיה.

ראה חוות דעתו של המומחה רון מיום 9.6.2005 והתשובות לשאלות ההבהרה מיום 9.10.2005; מיום 13.11.2005 ומיום 21.5.2006 (להלן: "חוות הדעת").

6. לאחר שניתנה לצדדים הצעה לסיים את המחלוקת בפשרה וההצעה לא נסתייעה ניתנה החלטה בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית והתיק נקבע לשמיעת ראיות.

7. מן הפן המקצועי נחקר אך ורק המומחה מטעם בית המשפט, מר צבי רון, אשר זומן לחקירה ע"י הנתבעת.

מטעם התובעים נשמעו התובע 1 ומר לביא דהרי, שהוא שכנו של התובע, אשר העיד שגם לו ניתנה הבטחה שהמעלית של הבנין תגיע עד לחניון.

מטעם הנתבעת נשמעו העדים מר גדי דמרי, מר גבי זגורי ומר שמעון פוני.

בתום העדויות סיכמו הצדדים את טענותיהם בע"פ - כל אחד לשיטתו הוא.

8. הפלוגתאות מצטמצמות, אך ורק לטענות הצדדים בסיכומיהם וכל יתר הטענות - נזנחו.
9. הצדדים אינם חולקים על מעמדו המיוחד של המומחה מטעם ביהמ"ש, ובסיכומים אף לא טרחו הצדדים להפנות או לבקש להסתמך על חוות הדעת מטעם המומחים שהביאו מטעמם [למעט בסוגיית תיקוני צבע וטיח בסך 400 ₪].

בע"א 323/85 - מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, פ"ד לט (4), 185, נקבע, בין היתר, כי: "כפועל יוצא ממנויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת כמובן יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה . . .והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו . . .; אולם עדות מומחה נוספת תובא על ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט מטעמים שירשמו (תקנה 130(ב) לתקנות). עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטויין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו".

עולה מכאן, כי חוות דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך כלל את מסכת העובדות הרלבנטית והמסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה.

10. ואלו הם העניינים השנויים במחלוקת, וההשגות שהועלו ע"י הצדדים בעניין קביעותיו של המומחה רון:

א. סוגיית החלונות - עמ' 5 סעיף סעיף ד' לחוות הדעת.
ב. פיצוי התובעים בסך של 2,000 ₪ בגין הסף המוגבה (עמ' 8 לחוות הדעת, סעיף ז').
ג. תיקוני צבע וטיח שתוקנו ע"י התובעים, בסך 400 ₪.
ד. פיצוי התובעים בסך של 2,500 ₪ בגין מיגון (עמ' 9 לחוות הדעת, סעיף ט').
ה. הזכות לתקן את הליקויים.
ו. מתי התובעים דיווחו לנתבעת על בעיית המעלית ובעיית הגינה המוקטנת והאם בשל מועד מסירת ההודעה, נשללת מהתובעים הזכות לפיצויים בגין ירידת ערך.
ז. האם הנתבעת הפרה ההסכם עם התובעים ע"י כך, שסיפקה להם גינה בשטח קטן מהמובטח.
ח. האם הובטח לתובעים שהמעלית בבנין תגיע עד החניון ?
ט. שיעור הנזק (ירידת ערך) בעניין הגינה והמעלית.
י. נזק בלתי ממוני - פיצוי בעבור עוגמת נפש.
יא. הוצאות המשפט.

אדון במחלוקות עפ"י סדר הופעתם לעיל.

11. סוגיית החלונות - עמ' 5 סעיף סעיף ד' לחוות הדעת.

המומחה רון מציין בחוות דעתו (עמ' 7 סעיף 7), כי פתחי החלונות הרלוונטיים עונים מבחינת מידותיהם על תקנות התכנון והבניה ומבחינה הגיאומטרית הנדרשת עפ"י התקנים הישראלים הרלבנטיים ומכאן שלא קיימת, אי התאמה כלשהי ביחס לתאורה ואיורור הנגזר מתקנות התכנון והבניה.

התובעים טוענים, כי המומחה טעה טעות משפטית בפרשנות המונח "חלון" מכיוון ש"בחלונות כנף" השטח הכולל אינו מהווה שטח לאוורור ותאורה ולכן הפתחים קטנים מהתקן (8%) ולשיטתם יש להוסיף סך נוסף של 3,000 ₪ (לפי תשובות ההבהרה של המומחה מיום 13.11.2005 סעיף ט' 2).

לאחר ששמעתי את חקירתו של המומחה, אין לי אלא לקבוע, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח שנפלה שגגה כלשהי בידי המומחה.

המסקנות שנקבעו ע"י המומחה בעניין החלונות ראויות, לא שוכנעתי שנפלה שגגה כלשהי ע"י המומחה ולכן - אין מקום לקבל את טענת התובעים.

12. פיצוי בגין הסף המוגבה, בסך 2,000 ₪ (עמ' 8 לחוות הדעת, סעיף ז').

לא מצאתי הצדקה לפיצוי בגין ראש נזק זה, לאחר ששוכנעתי מנימוקי המומחה רון שהסף המוגבה עונה לדרישות התקן ומהווה פתרון טוב לאיטום ומונע חדירות מים. יש לזכור עוד שהסף המוגבה מצוי בתוכנית המכר וגם בשל כך נחשבים התובעים כמי שקיבלו הסבר בקשר לכך.

13. תיקוני צבע וטיח שתוקנו ע"י התובעים, בסך 400 ₪.

התובעים לא הציגו בעניין זה תשתית עובדתית מלאה ולא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח טענה זו. המומחה מטעם ביהמ"ש לא נחקר על כך במהלך עדותו. לא צורפו בעניין זה מסמכים, קבלות או תמונות להוכחות הטענות.

14. האם יש לפצות התובעים בסך של 2,500 ₪ בגין מיגון (עמ' 9 לחוות הדעת, סעיף ט').

בעניין זה ציין המומחה בעדותו, כי יש לבצע את המיגון, בין היתר בשל כך שבמועד החתימה על הסכם המכר, התקן הישראלי שהתייחס לפטור - לא היה בתוקף.

לאחר שהנתבעת לא טרחה להציג בפני
המומחה או בפני
בית המשפט מסמכים להוכחת מועד כניסת הפטור לתוקף, אין מקום להתערב במסקנות המומחה ויש לקבוע שהנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח שהמומחה טעה במסקנותיו לגבי המיגון או לגבי מועד כניסתו של הפטור לתוקף.

15. הזכות לתקן את הליקויים.

הנתבעת זנחה את הטענה בדבר הזכות לתקן את הליקויים וטוב שעשתה כך, שהרי ממילא נראה, כי זכות זו איננה עומדת לנתבעת, אשר מיצתה ההזדמנות לתקן הליקויים עד תומם, לאחר שהתובעים פנו אליה פעם אחר פעם (ראה מכתבי התובעים מ- ת/4 עד ת/10) וגם שלושת התיקונים שבוצעו לא היה בהם כדי לסיים תיקון הליקויים, אשר נמצאו, ע"י המומחה מטעם בית המשפט. מכן, יש לקבוע שהתרופה בגין הליקויים הנטענים, תהא בדרך של פיצוי כספי (להבדיל מדרך של תיקון בפועל).
16. מתי הודיעו התובעים לנתבעת על בעיית המעלית ובעיית הגינה המוקטנת והאם בשל מועד מסירת ההודעה נשללת מהתובעים הזכות לפיצויים בגין ירידת ערך ?

הטענה המרכזית של הנתבעת מבוססת על סעיף 4 א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") המאפשר לקונה להסתמך על אי התאמה "אם הודיע עליה למוכר תוך שנה" ממועד העמדת הדירה לרשותו. הנתבעת טוענת שמאחר ובתוך שנה ממועד מסירת הדירה, לא נמסרה לה הודעה בעניין המעלית והגינה - לכן היא פטורה מלפצות את התובעים בגין אי התאמות אלו.

החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 28.1.2002, כאשר במועד זה הדירה לא הייתה כשירה למגורים מאחר ולא ניתן לבניין טופס 4 המעיד על גמר הבניה.

הנתבעת לא טרחה להציג בפני
ביהמ"ש ראיה כלשהי לגבי המועד שבו ניתן טופס 4 לדירה וראה בעניין זה דברי העד מטעם הנתבעת מר פוני שמעון, שאמר ביחס למועד מסירת החזקה, כי: "הדירה היתה כשירה למגורים יותר מאוחר, לראיה הדייר נכנס לדירה וחי בה מרצונו לפני שניתן טופס 4. איחרנו במסירת החזקה ב- 4 חודשים. לשאלתך אם זה נכון שהדייר נכנס לפני טופס 4, כי לא הייתה לו ברירה, אני משיב שכל השירות ניתן לו, נתנו לו חשמל זמני של הבניין . . .".

ביום 19.2.2003 (שנה ו- 21 ימים לאחר קבלת החזקה) קיבלה הנתבעת את חוות הדעת מטעם התובעים [ראה אישור מסירה - נספח ג'1] בצירוף מכתב דרישה לתקן את הליקויים (ת/4). בחוות הדעת הוצגה הדרישה הכספית לתיקון הליקויים וכן לפיצויים בגין ירידת ערך בשל כך שהמעלית לא מגיעה לחניון ובשל כך שהגינה קטנה מהמובטח.

משלא ניתנה תגובת הנתבעת שלח התובע 1 מכתב נוסף מיום 10.3.2003 (ת/5).

ביום 19.3.2003 השיבה הנתבעת למכתבי התובע 1 וציינה: "קיבלנו את חוות דעת ההנדסית שנשלחה אלינו. חברתנו תיכנס לאחר חג הפסח לתיקוני שנת בדק בכל הדירות לרבות דירתך" (ת/6).
משלא תוקנו הליקויים נאלצו התובעים לפנות במכתבים נוספים (מיום 29.4.2003; 21.5.2003 ו- 10.6.2003 - ת/7, ת/8 ו- ת/9).

במכתב התובע 1 מיום 29.7.2003 (ת/10) מצויין, כי הנתבעת לא טרחה לתת תגובה למכתבי התובעים. התובע 1 הפנה את הנתבעת להוראת תקנה 2 (10) לתקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (ערעור מהימנות והתנהגות בניגוד למקובל), תשמ"ט- 1988, לפיה הנוהג המקובל במקצועו של קבלן - שקבלן עונה לכל פניה בכתב המופנית אליו.

משנתבקש נציג הנתבעת להציג את מכתבי התשובה של הנתבעת, לפניותיו של התובע 1, השיב: "אני משיב שאין מכתב תשובה. הדייר היה מתקשר אלי, והייתי נענה.." (עמ' 26 לפרוטוקול משורה 8).

17. בסעיף 13 לתצהירו של התובע 1 נטען, כי לאחר החתימה על הסכם הרכישה וטרם הכניסה לדירה הוברר לו שהמעלית איננה יורדת לחניון. נטען, כי לאור תלונתו הוצע לו "בזלזול, ע"י עו"ד אביטן
, כי בכפוף לכך שהנתבעת תמצא קונה חליפי לדירה, החוזה יבוטל".

בסעיף 17 לתצהירו של התובע 1 נטען, כי לקראת השלמת הפיתוח התברר לו, לראשונה, כי שטח הגינה קטן מהמובטח ובעקבות כך פנה, למהנדס הנתבעת מר שמעון פוני, אשר דחה אותו בבוז ואמר לו: "זה מה שיש. לך תעשה מה שאתה רוצה עם זה".

התובע 1 חזר על גרסתו בחקירתו הנגדית וציין, בין היתר: "...בנושא המעלית היתה שיחה בה ביקשתי לבטל את העיסקה אצל זגורי במשרד. ..לא היה צורך לרשום זאת, כי דיברנו על זה הרבה פעמים כולל לפני הכניסה לדירה כשביקשתי לבטל את החוזה..." (עמ' 20 לפרוטוקול משורה 8 ואילך).

ובהמשך אמר, משורה 14 ואילך: "...אתה אומר שלמעשה שטח הגינה התעורר רק בעקבות חוות הדעת שקיבלתי, אני אומר שלא. זה החל כשהגעתי למתחם עם גדי. הוא הראה לי את הגינה בצורת "ר" והוא אמר לי שזה שטח הגינה . . . בשלב מאוחר יותר ראיתי את מר שמעון פוני במתחם וראיתי שבנו חומה שקוטעת את הגינה ושאלתי למה עושים את החומה, בהתחשב בכך שהגינה אמורה להיות גדולה יותר, היה דין ודברים הוא אמר לי שזה מה שמגיע לי ולנו יש את הבעיות שלנו, אמרתי לו שהבטחתם לנו גינה יותר גדולה, והוא אמר שאני אעשה מה שאני רוצה. השיחה עם שמעון הייתה... לפני הכניסה לדירה".

גרסתו של התובע 1 - כי עוד לפני משלוח חוות הדעת מטעמו, התלונן בפני
נציגי הנתבעת בענייני המעלית והגינה - מהימנה בעיני, ועדיפה על פני הגרסה שהציגה הנתבעת. לא הייתה כל חובה מצד התובעים להודיע על אי ההתאמות הנ"ל דווקא בהודעה בכתב. עו"ד אביטן
, אשר ייצג את הנתבעת במסגרת הליך זה, לא הגיש תצהיר כדי לסתור טענת התובעים בדבר המגעים שהיו עימו לביטול החוזה בשל אי ההתאמות הנ"ל.

מצאתי לקבוע כממצא עובדתי שהתובעים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח שהודיעו לנציגי הנתבעת על אי ההתאמות, בענין המעלית והגינה וזאת עוד לפני קבלת החזקה בדירה.

18. בהתייחס לחובה האמורה בסעיף 4 א' לחוק המכר דירות, קבע בית המשפט העליון בע"א 8939/01 חיים אביצור ועוד 21 אח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, תק - על 2003 (3), 975, בין היתר, כי:

"...בהעדר מקור חיוב בחוק, המטיל על הקונה להודיע לקבלן על אי-התאמה באופן מסויים, יכול זה הראשון להודיע בכל דרך הולמת לפי נסיבות העניין, ובלבד שההודעה אכן תהיה אפקטיבית, כלומר, שתביא לידיעת המוכר את קיומה של אי-ההתאמה. בוודאי שבכלל זאת, גם הודעה טלפונית..."

"...הלכה היא מלפני בית משפט זה כי אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש, על אף האמור בחוזה המכר. יפים לעניין זה דברי בית המשפט בע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', תק-על 94(2) 674 (להלן: פרשת עמיגור), עמ' 677: "אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?"

"...במאמר מוסגר אציין, כי גם לו הייתה תנייה חוזית זו מחייבת רוכש להודיע על אי-התאמה כמשמעותה לפי חוק המכר (דירות) במכתב רשום, אינני בטוח שהיא הייתה עומדת . . .לאור האמור בסעיף 7א לחוק המכר (דירות), הקובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה. תניה חוזית שכזו, אין ספק שאינה "לטובת הרוכש", לא בתכליתה ולא ביישומה, ויש בה כדי לצמצם את זכויות הרוכש ולחייבו במתן הודעה באופן מסויים, אופן אשר אינו מתחייב מן החוק...".

19. כאמור, בענייננו התובעים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח, שהודיעו לנתבעת על אי ההתאמות בעניין המעלית והגינה במועד הקבוע בחוק מכר דירות ואף עוד לפני קבלת החזקה בדירה. מכל מקום, ההודעה שניתנה לנתבעת בכתב (ת/4) הגיע לידיה, ככול הנראה, לפני שחלפה שנה מעת שנסתיימה הבניה (קבלת טופס 4). הנתבעת ידעה על הליקויים הנ"ל וממילא מדובר בליקויים שלא ניתן לתקנם וכנראה שמסיבה זו התובעים לא טרחו לפרטם בכתב, אלא באמצעות חוות הדעת של המומחה מטעמם. מתוך העדויות שנשמעו בפני
, התרשמתי, כי ההודעה בדבר אי ההתאמות, הייתה אפקטיבית, היינו, הודעה שהביאה לידיעת הנתבעת את קיומן של אי-ההתאמות הנ"ל.

אין לבוא אל התובעים בטרוניה בשל כך שהם דיווחו לנתבעת על אי ההתאמות בע"פ, שכן מתשובותיו של נציג הנתבעת, מר פוני, למדנו שנתבעת הסתפקה בפני
ות בע"פ וראה בעניין זה תשובתו בעמ' 26 לפרוטוקול משורה 8: ""אני משיב שאין מכתב תשובה. הדייר היה מתקשר אלי, והייתי נענה..". בנוסף ולחלופין ניתן לקבוע שהודעת הנתבעת בדבר הסכמתה לבצע תיקונים (ת/6) מעידה, כי שהיא קיבלה על עצמה את האחריות לליקויים ויש לראותה כויתור על דרישת ההודעה (ראה ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נה(4) 213, בעמ' 227; ע"א 559/87 חשאי ואח' נ' רונן, פ"ד מו (1) 229).
מכל המקובץ, הרי שאין בסעיף 4 א' לחוק המכר דירות, כדי לפטור את הנתבעת, מלפצות את התובעים בגין אי ההתאמות בעניין המעלית והגינה.

20. האם הנתבעת הפרה ההסכם עם התובעים ע"י כך, שסיפקה להם גינה בשטח קטן מהמובטח.

למעשה, שלושת המומחים הגיעו למסקנות דומות בעניין החוסר בשטח הגינה וכדלקמן:

השטח החסר
שטח החצר לפי
מדידה בפועל
שטח החצר
עפ"י החוזה
המומחה
24.85 מ"ר
39.64 מ"ר
64.49 מ"ר
מטעם התובעים - מנחם רונן
22.69 מ"ר
41.80 מ"ר
64.49 מ"ר
מטעם הנתבעת - שחר מכלוף
22.99 מ"ר
(נכתב בטעות
(21.49 מ"ר)
41.50 מ"ר
64.49 מ"ר
מטעם ביהמ"ש - צבי רון

הסטיה בשטח החצר עולה על 35% ולכן חורגת מן הסטיה המותרת על פי המפרט (עד 10%).

חוות הדעת מטעם הנתבעת מהווה למעשה הודאת בעל דין לענין זה, שהנתבעת סיפקה לתובעים גינה בשטח קטן מהמובטח.

במועד ההוכחות ביהמ"ש שאל את ב"כ הנתבעת מהו מקור הטעות בעניין שטח הגינה, והתשובה שנתקבלה הייתה: "אני אומר שאני לא יודע, בתוכנית כתוב בפירוט אורך ורוחב. אני בודק עם מרשי אם השינויים נעשו בשלב מאוחר יותר, והוא מוסר לי ששונתה תוכנית הפיתוח".

חשוב לציין, כי במועד ההוכחות הפתיעה הנתבעת את המומחה רון, והציגה לו לראשונה את תוכנית הפיתוח. המומחה ציין, כי יש הבדלים מהותיים בין שתי התוכניות ואמר: "מר אביטן מציג בפני
תוכנית פיתוח ואני הסתמכתי על תוכנית המכר שצורפה להסכם". אין מחלוקת ששתי התוכניות נחתמו על ידי הצדדים. תוכנית הפיתוח נתקבלה וסומנה באות ב' לאחר שב"כ התובעים הודיע על התנגדותו להרחבת חזית וב"כ הנתבעת אמר: "אני מאשר שבטעות הדברים לא צורפו" (עמ' 13 לפרוטוקול משורה 24). מסתבר, כי הנתבעת לא טרחה להעביר לאף אחד מהמומחים את תוכנית הפיתוח והמומחים הסתמכו על תוכנית המכר בלבד. לאחר שצורפה תוכנית הפיתוח, אישר המומחה רון, כי שטח הגינה כמתואר בתוכנית הפיתוח, תואם את מצב הגינה בפועל.

נוצר מצב לפיו הנתבעת החתימה את התובעים על שתי מפות הסוטרות זו את זו, אך אין בעובדה זו, כדי ללמוד מכך שהנתבעת רשאית להסתמך על המפה הנוחה מבחינתה.

די בכך שגודל הגינה אינו תואם את תוכנית המכר כדי להוות אי התאמה, היינו שהנתבעת לא קיימה את חיוביה כלפי התובעים, לפי סעיף 4 לחוק מכר דירות.

מעבר לכך יש לציין, כי מהעדויות שנשמעו, התובעים ביקרו בדירה בטרם רכישתה ונציגי הנתבעת הראו להם את הקרקע שתשמש עבור הגינה בהתאם לשטח הגינה המורחב, היינו השטח המפורט בתוכנית המכר. מכאן, שהיה לתובעים יסוד סביר להניח שהגינה שתוצמד לדירתם תהא בגודל של 64.49 מ"ר ולכן שיש לקבוע שהנתבעת הפרה את ההסכם עם התובעים ע"י כך, שסיפקה להם גינה בשטח קטן מהמובטח. מאחר והסטיה בשטח הגינה עולה על 10%, הרי שמדובר בסטיה החורגת מהוראות ההסכם.

21. האם הובטח לתובעים שהמעלית בבנין תגיע עד החניון ?

התובע 1 ושכנו מר לביא דהרי העידו בפני
, כי נציג הנתבעת מר גדי דמרי הבטיח להם שהמעלית בכניסה בו מצויה הדירה, מגיעה עד לחניון. וראה דברי התובע בעמ' 19 ו- 20 לפרוטוקול: "...כשהייתי בסיור במתחם, נכנסנו לדירה שלנו...ואישתי שהייתה אז בהריון, גדי הצביע על הפיר שיש בו מעלית שנכנסת לחניון, והוא אמר שאוכל לעלות ישירות מהחניון לבית עם קניות והילדה. כל נושא של בדיקה של תוכנית היה טרווילי ולא רלוונטי, גם אם יכולתי להבין את התוכניות, כי זה היה ברור לי מהעסקה".

גם שכנם של התובעים מר לביא דהרי חזר על גירסה דומה בדבר ההבטחה, שהמעלית מגיעה עד החניון: "הסוכן גבי הבטיח לי זאת אישית וזה היה תחת הבנין שלי, והוסבר לי שיש ירידה לחניון. אני אומר מה אמרו לי ובגלל זה קניתי את הדירה...אמרו לי שיש מעלית שיורדת לחניון תת קרקעי" (עמ' 21 לפרוטוקול משורה 14).

הבניין בו מצויה הדירה מורכב למעשה מקומפלקס של חמישה בניינים מחוברים (חמש כניסות), כאשר לכל אחד מהם מעלית נפרדת וחדר מדרגות נפרד (ראה נספח א' להסכם הרכישה). דירת התובעים נמצאת בכניסה מס' 4, מתוך חמש כניסות כאמור, והכוללת עפ"י נספח א' לחוזה המכר - 6 קומות [בחוות הדעת צויין, כי מדובר בבנין בן 4 קומות].

הגרסה שהובאה ע"י התובע 1 ושכנו מהימנה בעייני ומצאתי להעדיפה על פני טענת הנתבעת ומכאן שאני קובע כממצא עובדתי שנציגי הנתבעת הודיעו לתובעים שהמעלית המותקנת בכניסה שבה נמצאת הדירה - מגיעה עד לחניון.

אין מחלוקת כי הכניסה, שבה מצויה הדירה [כניסה אחת מתוך 5 כניסות], אינה מצויה ממעל לחניון ואין אפשרות מעשית שהמעלית תגיע לחניון. אין בפני
ביהמ"ש ראיה, כי נעשתה הטעיה מכוונת וייתכן שנציגי הנתבעת ציינו הדברים בטעות, במהלך הליכי המכירה, ובהתחשב בכך שהמעליות המותקנות בכניסות הסמוכות, מגיעות עד לחניון.

בסעיף 2 (ב) לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 (להלן: "צו מכר דירות"), נקבע ש"על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק, אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו". החובה לציין את המפרט "במפורט ובמדוייק" חלה גם בסעיף 3 (ג) לחוק המכר דירות.

בסעיף 4.10 לטופס המפרט הקבוע בתוספת לצו מכר דירות, שעניינו בחיבורי תשתית, נדרש הקבלן לציין האם יש/אין מעלית; כמות המעליות, גודלן, מספר נוסעים ומספר התחנות שלהן.

עיון במפרט הטכני עליו חתמו התובעים, יכול (אולי) להוביל למסקנה שהמעלית מגיעה עד לחניון, שכן בסעיף 1.5 למפרט צויין שמספר קומות המגורים "3-7" ומספר התחנות של המעלית "4-8" (סעיף 4.10 למפרט). המפרט מתייחס לכל חמשת הכניסות ביחד ללא אבחנה ביניהם, ומכאן שלא ניתנה התייחסות ספיציפית למספר הקומות ומספר התחנות של המעלית, בכניסה שבה נמצאת דירת התובעים (כניסה מס' 4).

למותר לציין, כי ההסבר שניתן לכך, ע"י נציג הנתבעת, מר גדי דמרי, איננו הגיוני בעיני, כאילו התחנה הנוספת של המעלית נועדה להגעה לגג, וראה הדברים בשם אומרם: "אתה מפנה אותי לסעיף 4.10 להסכם, עמ' 8 למפרט, ושואל כמה קומות יש למעלית, ואומר שיש תחנה נוספת למעלית ושואל אם זה תחנה לחניון, אני משיב שזה יכולה להיות מעלית לגג...".

במקום שהמפרט הטכני יתייחס לדירת התובעים בלבד או לכניסה בה נמצאת הדירה, מתייחס המפרט לכל חמשת הכניסות ביחד, תוך ציון העובדה שקיימות 5 מעליות ומספר התחנות שלהן 4 עד 8, מבלי לציין את מספר התחנות הרלוונטיות לכל כניסה בנפרד.

התעלמות הנתבעת מפריט זה, ומהחובה לציין "אם פריט פלוני אינו חל", מהווה הפרת חובתה מכח הוראת סעיף 3 לחוק, לציין במפרט, "במפורט ובמדויק", דבר אי-קיומו של פריט מפריטי המפרט. התוצאה של ההפרה, כי על הנתבעת, הנטל להוכיח, שלא הובטח לתובעים מעלית המגיעה עד לחניון.

כאמור, לאחר שהתובעים הציגו גרסה אמינה ומשכנעת ולאחר שהנתבעת לא עמדה בנטל, להפריך גירסה זו - נקבע, כי הנתבעת הבטיחה לתובעים שהמעלית בבנין תגיע עד החניון.

22. שיעור הנזק בעניין הגינה והמעלית.

המומחה מטעם ביהמ"ש העריך את ירידת הערך של הדירה בשל כך שהמעלית איננה מגיעה עד לחניון ובשל כך שהגינה קטנה מהמובטח. בעת ביצוע הערכה השתמש המומחה בשילוב של שיטות, ביניהן שיטת ההשוואה.

חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש, לא נסתרה, ובודאי שלא עלה בידי הצדדים לשכנע שנפלה טעות במסקנותיו של המומחה; ומכאן שיש לאמץ את קביעותיו לעניין ירידת הערך של הדירה.

כלל ידוע הוא, כי משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת, דבר שלא נמצא בענייננו.

אכן עד מומחה - כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן ונימוקים כאלו - לא נמצאו בענייננו. יש לזכור עוד, כי הצדדים אף זנחו ההסתמכות על חוות הדעת מטעמם (ראה כב' השופט ש' אלוני ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ואח', תק-על 90(2), 532; כב' השופט י' גולדברג ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו-32 אח', פ"ד נב(4) 563, 569-570).

23. נזק בלתי ממוני - פיצוי בעבור עוגמת נפש.

בסעיף 38 ג' לכתב התביעה מבקשים התובעים לפסוק להם 25,000 ₪ בעבור עוגמת נפש.

הבסיס למתן פיצוי בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות מקורו בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין".

בהתייחס לנזק הלא ממוני קבע בית המשפט העליון בע"א 348/79 - חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי ו-2 אח', פ"ד לה (4), 31: "... אופיו הלא ממוני של הנזק מקשה על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע. לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. . ., בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העיקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים...".

ובע"א 89 / 611 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות נ' ויקטור נחמיאס מו (2) 60, נקבע, כי: "אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות..."

בבואי לפסוק בסוגיית עוגמת הנפש, עלי להתייחס לשיקולים שונים, ביניהם, סוג הליקויים, עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקויים [אלו שתוקנו עד עתה ואלו שיידרשו לתיקון בעתיד], התייחסות הנתבעת וניסיונותיה לתקן את הליקויים, גובהו הכללי של הפיצוי וכיוצ"ב נתונים נוספים.

אומנם, אי ההתאמות שנמצאו בדירה נמוכים באורח ניכר מהסכומים שנתבעו ע"י התובעים, אך אין לשכוח שהתובעים רכשו דירה חדשה והשקיעו בה חלק משמעותי מהונם. מכל האמור לעייל ראיתי לנכון לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין ראש נזק זה, בסך של 5,000 ₪.

24. הוצאות משפט

התובעים טוענים שיש לפסוק לזכותם הוצאות משפט בגין חוות הדעת של המומחה מטעמם (2,000 ₪ בתוספת שיערוך לשנת 2002 [ת/11]), המומחה מטעם ביהמ"ש (2,500 ₪ + מע"מ) ואגרות המשפט.

הנתבעת טוענת, כי התביעה הוגשה בסכום מוגזם ומופרח ולכן אין מקום לחייבה בהוצאות המשפט.
צודקת הנתבעת בטענה, כי סכום הליקויים הנטען בתובענה (65,097 ₪) גבוה בהרבה מהסכום שנפסק סופו של יום, אך לא נראה בעיני שהיה בכך כדי לשנות, באופן מהותי, את הוצאות ניהול המשפט. יש לזכור גם שהפער בין סכום הליקויים הנתבעים לבין הליקויים שנמצאו ע"י המומחה מטעם בית המשפט, נובע גם מהסיבה שהנתבעת ביצעה תיקונים בדירה לאחר מתן חוות הדעת. מכל האמור לעיל, אני מקבל טענת הנתבעת, רק באופן חלקי, וקובע שהתובעים לא יהיו זכאים למחצית מההוצאות שהוציאו עבור חוות הדעת מטעמם.

25. סיכום

סופו של דבר, אחר שעיינתי בטענות בעלי הדין, בכתבי הטענות, בחוות הדעת המקצועיות, במסמכים שצורפו, בסיכומי בעלי הדין בפני
- ובהסתמך על האמור לעיל אני מחליט לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, סכומי כסף, עפ"י הפירוט שלהלן:
א. ליקויי בנייה בסך של 6,950 ₪.
בתוספת 30% (2,085 ₪) בסה"כ - 9,035 ₪.
בתוספת מע"מ (1,400 ₪) בסה"כ - 10,435 ₪.
על סכום זה (10,435 ₪) יחולו הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה מ- 6/05 ועד למועד מתן פסק הדין. ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל - יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ב. ירידת ערך בגין הגינה ורוחב תא האמבטיה, בסך בשקלים השווה ל- 4,950 דולר ארה"ב, לפי שער היציג של הדולר הידוע במועד מתן חוות הדעת (4.4310 ₪ לכל דולר) ובסה"כ - 21,933.45 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 9.6.2005 (מועד מתן חוות הדעת) ועד לתשלום המלא בפועל.

ג. ירידת ערך בגין העובדה שהמעלית לא מגיעה למפלס החניה, בסך בשקלים השווה ל- 2,000 דולר ארה"ב, לפי שער היציג של הדולר הידוע ביום 21.5.2006 (מועד מתן התשובה לשאלת ההבהרה) ולפי 4.486 ₪ לכל דולר ובסה"כ - 8,972 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.5.2005 ועד לתשלום המלא בפועל.
ד. עוגמת נפש בסך של 5,000 ₪. סכום זה משוערך למועד מתן פסק הדין ויחולו עליו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

ה. מחצית ההוצאות שהוציאו התובעים בגין חוות הדעת של המומחה מטעמם, מר מנחם רונן, ובסה"כ - 1,000 ₪ (ת/11) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.1.2002 ועד למועד התשלום בפועל.

ו. הוצאות שהוציאו התובעים בגין שכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, בסך של 2,925 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה ועד למועד התשלום בפועל.

ז. אגרות המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה ועד למועד התשלום בפועל.

ח. שכר טרחת עו"ד בסך של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה משוערך למועד מתן פסק הדין ויחולו עליו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

26. מזכירות ביהמ"ש תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים, בדואר רשום ובצירוף אישור מסירה.

ניתנה היום כ"ג בתשרי, תשס"ז (15 באוקטובר 2006), בהעדר הצדדים.

_______________
עידו רוזין
, שופט








א בית משפט שלום 4148/04 ווקנין יוסף, ווקנין קרן נ' מ.ש זגורי חב' לבנין ופיתוח בע"מ (פורסם ב-ֽ 15/10/2006)