פסקי דין על ברקאי בן מישל | פסקי דין על פרנקל-ברקאי מיכל | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

1200/04 הפ     22/10/2006




הפ 1200/04 ברקאי בן מישל, פרנקל-ברקאי מיכל נ' מינהל מקרקעי ישראל




1
בתי המשפט

הפ 001200/04
בית משפט השלום חיפה
22/10/2006
תאריך:
כב' השופט א. אליקים

בפני
:

1 . ברקאי בן מישל

2 . פרנקל-ברקאי מיכל

בעניין:
המבקשים
עו"ד ברקאי עדי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
מינהל מקרקעי ישראל
המשיב
ע"י היועץ המשפטי לממשלה פרקליטות מחוז חיפה
ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

מבוא ועיקר המחלוקת
1. השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בתיק זה הינה האם זכאי המינהל לדרוש תשלום דמי הסכמה כתנאי למכירת זכויותיו של מתיישב במושב שיתופי, מתיישב שזכויותיו הינן זכויות של בר רשות בלבד.

2. המבקשים- בעלי זכויות של ברי רשות במשק במושב אביאל, נאלצו למכור זכויותיהם במשק בשל לחצים כלכלים. בעת המכירה וכתנאי להעברת הזכויות נדרשו המבקשים לשלם למשיב- מינהל מקרקעי ישראל
, (להלן-"המינהל") דמי הסכמה על מנת שיתן הסכמתו להעברת הזכויות.

3. המבקשים חולקים על עצם הסמכות והזכות של המינהל לדרוש מברי רשות דמי הסכמה והם חולקים על גובה דמי ההסכמה שנדרשו לשלם מאחר והמינהל בעת קביעת גובה דמי ההסכמה בחר שלא לאמץ את שווי הזכויות על פי התמורה החוזית המוסכמת אלא הוא חישב את גובה דמי ההסכמה לפי שווי הזכויות כפי שנשומו ע"י השמאי הממשלתי. משהשגה שהגישו המבקשים על גובה השומה התקבלה באופן חלקי, שילמו המבקשים תחת מחאה את דמי ההסכמה בשיעור של 436,414 ש"ח והגישו המרצת הפתיחה בה נתבקש

פסק דין
הצהרתי שמשמעו הצהרה כי חיובם בתשלום דמי הסכמה נעשה שלא כדין ולחלופין כי גובה דמי ההסכמה צריך היה להקבע לפי התמורה החוזית שהוסכמה בין המבקשים לבין רוכשי הזכויות.
4. המינהל מצידו חלק על טענות המבקשים והוסיף שתי טענות מקדמיות, לטענתו הדרך הדיונית הראויה לבירור המחלוקת הינה דרך של הגשת תובענה כספית רגילה על כל המשתמע מכך וכי הטענות שמעלים המבקשים כלפי השמאי הממשלתי מחייבות צירופו כנתבע ראוי, במיוחד שאחד הסעדים ההצהרתיים מתייחס מפורשות אליו.

5. לאחר שמיעת עמדת המינהל בקדם המשפט, תיקנו המבקשים את המרצת הפתיחה והוסיפו את אגף שומת המקרקעין במשרד האוצר כמשיב נוסף, אלא שבישיבה שלאחר מכן הודיעו המבקשים כי הם מבקשים למחוק את המשיב הנוסף ולמחוק את הסעד ההצהרתי שמתייחס אליו (סעד ד' לרשימת הסעדים בהמרצת הפתיחה ופרק ד' בעמ' 18 לתובענה).

6. לאחר שהוגדרה סופית המחלוקת בכתבי הטענות והוגדרו בעלי הדין- המבקשים אל מול המינהל-הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה ההכרעה במחלוקת תהא על סמך סיכומים בכתב ואכן הוגשו סיכומי המבקשים וסיכומי המשיב. יצויין כי למבקשים היתה זכות להגיש השלמה לסיכומיהם תוך 10 ימים מיום קבלת סיכומי המשיב שהוגשו ביום 4.9.06, משחלף המועד למימוש זכות זו הנני מניח כי המבקשים מסתפקים בסיכומיהם.

העובדות הרלבנטיות שאינן במחלוקת
7. בין המינהל כמשכיר מצד אחד לבין הסוכנות היהודית לא"י כשוכר מצד שני לבין אביאל כפר שתופי בע"מ כבר רשות מצד שלישי נערך הסכם המכונה בכותרתו חוזה "משבצת תלת צדדי" ובקיצור "חוזה משבצת", (הסוכנות היהודית לא"י תכונה להלן "הסוכנות" ואביאל כפר שיתופי בע"מ יכונה להלן "האגודה").

8. חוזה המשבצת מתייחס לשטח של 3,240 דונם עליו הוקם הישוב אביאל, שטח זה כולל בין השאר משקים שונים ובכללם משק מס' 72 (להלן-"המשק"), (החוזה צורף כנספח יט' לסיכומי המינהל).
9. על פי חוזה המשבצת לחברי האגודה ששמם פורט בנספח לחוזה (או כל חבר נוסף ששמו התווסף לרשימה לאחר מכן באישור המינהל), הוקנו זכויות שונות שמשמען הקניית מעמד של בר רשות לכל אחד מחברי האגודה.

10. ביום 28.8.95 רכשו המבקשים את הזכויות במשק והצטרפו לאגודה, (נספח א' לסיכומי המינהל). בהתאם לאמור לעיל התווסף שמם של המבקשים לרשימת החברים באגודה והם נרשמו בספרי המינהל כברי רשות לגבי המשק, (נספח א' להמרצת הפתיחה, רשימת החברים מצורפת כנספח לנספח יט' הנ"ל).

11. לימים מישכנו המבקשים את זכויותיהם במשק לטובת בנק טפחות כנגד קבלת הלוואה, אך משנקלעו המבקשים למצוקה כלכלית קשה מצד אחד והחוב כלפי הבנק טפח למימדים גדולים מאד מצד שני (ר' למשל מכתב מיום 23.4.06 נספח ג1' לפיו גובה החוב הגיע ל-678,508 ש"ח), בחרו המבקשים למכור זכויותיהם במשק על מנת לפרוע את חובם כלפי הבנק ואכן ביום 18.6.02 התקשרו המבקשים בהסכם לפיו מכרו זכויותיהם במשק, (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

12. כתנאי להעברת הזכויות דרש המינהל מהמבקשים, תשלום דמי הסכמה בגובה של 553,696 ש"ח (נספח ה' להמרצת הפתיחה). המבקשים הגישו השגה שנתקבלה חלקית ודמי ההסכמה הועמדו על סכום של 436,000 ש"ח, (נספח ז' להמרצת הפתיחה), סכום ששולם ע"י המבקשים תחת מחאה ביום 8.7.04, (נספח ח'2 להמרצת הפתיחה) וזאת על מנת להשלים העברת הזכויות לקוני המשק.

13. חודשיים לאחר מכן הגישו המבקשים המרצת פתיחה כנגד המינהל שמשמעה השבת תשלום דמי ההסכמה ששילמו בטענה כי דרישת התשלום היתה שלא כדין, לחילופין נתבקשה הפחתה של גובה התשלום.
דיון
ההליך הראוי
14. המבקשים בחרו לברר המחלוקת בדרך של המרצת פתיחה ובהתחשב בטיב המחלוקת על פי כתבי הטענות וסיכומי הצדדים הנני סבור כי דרך זו הינה דרך ראויה.

15. המחלוקת בין הצדדים הינה מחלוקת משפטית טהורה ולא במקרה הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הוסכם כי תוכרע המחלוקת בהתאם לסיכומים ומסמכים מוסכמים שצורפו אליהם. אמנם בין השורות מסתתרת תביעה כספית- תביעת השבה של דמי ההסכמה ששילמו המבקשים תחת מחאה, אך בהתחשב בעובדה כי המשיב הינו גוף שלטוני הרי שלו תתקבל עמדת המבקשים ויינתן להם סעד הצהרתי, הנני משוכנע כי מינהל מקרקעי ישראל
יכבד כל

פסק דין
חלוט ובכך יסתימו ההליכים המשפטיים בין הצדדים ולא יהא צורך בכל הליך משפטי נוסף על מנת שינתן סעד אופרטיבי.

הבסיס המשפטי לדרישת דמי ההסכמה-חוזה המשבצת.
16. ניתוח המסמכים השונים מראה כי לחוזה המשבצת תפקיד מכריע בהבנת תוכנן של זכויות המבקשים במקרקעין. אמנם המבקשים בחרו להתעלם מחוזה המשבצת והם לא מצאו לנכון לצרפו כחלק מנספחי תצהירם או סיכומיהם, אלא שהתעלמות מבעיה אינה מביאה להעלמותה.

17. חשוב לזכור כי למבקשים אין זכות עלומה בשטח, הם ברי רשות. כלומר ניתנה להם רשות לעשות שימוש בשטח והרשות ניתנה מהמינהל ומהאגודה בתנאים שנקבעו בהסכמה בחוזה המשבצת. ללא חוזה המשבצת אין רשות שימוש ואין זכויות כלשהן למבקשים. ללא חוזה המשבצת לא יכלו המבקשים להכנס לשטח ולהחזיק בו ובוודאי שלא לרכוש זכויות ולמוכרן לאחר מכן. הרשות לעשות שימוש בשטח המשבצת או בחלק ממנו ובכלל זה במשק מס' 72 ניתנה לפי סעיף 19 לחוזה המשבצת רק לחברי האגודה ובהתאם לתנאים שפורטו בחוזה המשבצת. הרשות ממנה נוצר בר הרשות, אינה מונח ערטילאי. מדובר ברשות הניתנת בתנאים הקבועים בחוזה המשבצת שניתן לכנותו חוזה מתן הרשות. כאשר בחרו המבקשים לרכוש את הזכויות במשק, הם למעשה בחרו לרכוש זכויות שתוכנן נקבע ע"י נותני הרשות בחוזה המשבצת. כך היה כאשר מוכרי הזכויות למבקשים רכשו את "הרשות" בתחילת הדרך ואותם תנאים חלו בעת שהמבקשים העבירו לעצמם את אותן הזכויות.

18. לא במקרה בעת שרכשו המבקשים את זכויותיהם, כבר בסעיף הראשון לחוזה הרכישה מתארים מוכרי הזכויות את זכויותיהם "על פי אישור מינהל מקרקעי ישראל
" והם מוסיפים בסעיף 2.1.2 "כי אין מגבלות ו/או מניעה בהעברת הזכויות לשמו של הקונה ו/או אין צורך בקבלת הסכמות ואישורים מכל מין וסוג שהוא בקשר עם העברת הזכויות על שם הקונה, למעט קבלת אישורים מאת מינהל מקרקעי ישראל
...", (הסכם הרכישה צורף כנספח א' לסיכומי המינהל).

19. סעיף 20ד' לחוזה המשבצת (נספח יט' לסיכומי המינהל) קובע "אסור לחבר האגודה להעביר /או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בבית המגורים אלא אם קבל הסכמת המשכיר בכתב ומראש" (המשכיר הוא המינהל) ובהמשך הסעיף הותנה במפורש "העברה ו/או מסירת זכות השמוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לענין חובת תשלום דמי הסכמה למשכיר". משרכשו המבקשים את הזכויות כפי שהן תוארו לעיל ומשבחרו המבקשים להצטרף לאגודה החתומה על הסכם המשבצת, הביעו בכך המבקשים הסכמה לתנאי חוזה המשבצת. לו רצו המבקשים לרכוש זכויות הכוללות אפשרות להעבירן בעתיד ללא תשלום דמי הסכמה, הרי שהיה עליהם לחפש את מזלם במקום אחר. במילים אחרות כבר בעת רכישת הזכויות נתנו המבקשים הסכמתם כי העברת הזכויות בעתיד תחוייב בתשלום דמי הסכמה. העוגן והמקור לזכויות המבקשים נקבע בהסכם המשבצת ורק בו. העברת זכויות של חבר אגודה, אינה יכולה לבטל סייגים או תנאים המוחלים מכללא על אותן זכויות מעצם מהותן. לבר הרשות אין למעשה זכות עצמאית ותוכן זכויותיו מוכתב ע"י נותן ההרשאה שתנאיה פורטו בהסכם המשבצת ולכך אוסיף כי צודקת ב"כ המינהל בטענתה כי כל זכויותיהם של המבקשים נובעות אך ורק מתוקף הסכם המשבצת.

20. מיותר לציין כי התנהגות המבקשים במהלך השנים בהם היו ברי רשות במשק מצביעה על ידיעה כי זכויותיהם כוללות סייג הכרוך בתשלום דמי הסכמה ביום בו ירצו למוכרן לאחר. כך היה כאשר נכנסו המבקשים למערכת היחסים בתחילת הדרך, אותם מוכרי זכויות שהעבירו למבקשים את זכויותיהם נדרשו לשלם דמי הסכמה (ר' חתימת המבקשים על נספח ה' לסיכומי המינהל בו מוזכרת חובת תשלום דמי הסכמה ע"י המוכרים). גם מנוסח הסכם מכירת זכויותיהם של המבקשים, (נספח ב' להמרצת הפתיחה) עולה בבירור כי היה ידוע למבקשים כי חובה עליהם לשלם דמי הסכמה למינהל, ר' למשל סעיף 10.5 לאותו הסכם בו נכתב "דמי הסכמה למינהל יחולו על המוכר וישולמו על ידו" (להבדיל מהנוסח בסעיף 10.4 המתייחס לתשלומים אחרים לגביהם נרשם "אם יחולו").

21. לאור האמור לעיל הנני קובע כי המבקשים רכשו זכויות של ברי רשות וכחלק בלתי נפרד מאותה רשות נקבע בסעיף 20ד' לחוזה המשבצת-שתנאיו מגדירים את אותן הזכויות-כי העברת זכויותיו של חבר האגודה תחוייב בתשלום דמי הסכמה. בהתאם לתוכן הזכות שניתנה למבקשים ובהתאם לחוזה המשבצת המחייב גם את המבקשים חבים המבקשים בתשלום דמי הסכמה.

האם זכאי המינהל לכלול בחוזה המשבצת דרישת תשלום דמי הסכמה מבר רשות.
22. למרות קיומו של התנאי המפורש במערכת היחסים החוזית הכוללת שבין הצדדים, הרי ככל שמדובר במינהל- גוף ציבורי, הלכה פסוקה היא כי אין המינהל רשאי להשתמש בכוחו השלטוני לשם גביית כספים מהאזרח אלא אם הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותו לכך.

23. התשתית המשפטית יכולה להמצא בהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל
ובדרך בה פורשו ויושמו החלטות אלו במהלך השנים.

24. עצם דרישת דמי ההסכמה משמעה דרישת המדינה- בעלת המקרקעין לחייב את מעביר הזכות לשתף את המדינה בעליית ערכה של הזכות המועברת ובהתחשב בעובדה כי מדובר במשאבים השייכים למדינה, הרי שדרישה זו בדין יסודה ויש בה גם הגיון כלכלי ותרומה לחלוקה צודקת ושיוויונית של פירות הנובעים ממקרקעי המדינה.

25. ביום 29.6.92, כשלוש שנים לפני שהמבקשים רכשו זכויותיהם, התקבלה במינהל החלטה מס' 534 שהוגדרה כ"החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל
בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה", החלטה שניתן לראותה כהחלטה הספציפית הדנה בנושא דמי ההסכמה ובזכות לדרוש תשלום כתנאי להסכמת המינהל להעברת זכויות במקרקעין.

26. עיון בהחלטה מראה כי היא חלה רק על העברת זכויות חכירה. זכות חכירה בסעיף 2 לאותה החלטה מגדיר את זכות החכירה כ"זכות שכירות במקרקעין מכל סוג שהוא וכן זכות לקבל זכות שכירות במקרקעין מכל סוג שהוא".

27. למבקשים-ברי רשות אין זכות שכירות כהגדרתה הלשונית בחוק המקרקעין ולאור הגדרתה הרחבה של זכות החכירה בהחלטה מס' 534 מתאיין הצורך לבחון הפרשנות המרחיבה המוצעת למושג זכות שכירות כמתואר בסעיף ד.2.2 לסיכומי המינהל.

28. יש לבחון תחולתה של החלטה 534 על בר רשות לפי הסיפא של ההגדרה "זכות לקבל זכות שכירות במקרקעין מכל סוג שהוא".

29. ניתוח המסמכים השונים מראה כי למבקשים זכות של ברי רשות הכוללת בתוכה זכויות אף מעבר לרשות שימוש במשק והנני סבור כי ניתן להגדיר מעמדם כבעלי "זכות לקבל זכות שכירות במקרקעין". למען הסדר אזכיר כי חכירה, הינה סוג מסוים של שכירות. שכירות לתקופה של למעלה מ-5 שנים מכונה חכירה, (ר' סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969) ומכאן שלפי החלטה 534 יש לראות גם במי שזכאי לקבל זכות חכירה במקרקעין כמי שחב בדמי הסכמה.

30. המסמכים השונים מצביעים כי במועד מכירת הזכויות, היתה למבקשים זכות לקבל זכות חכירה במקרקעין. ר' למשל מכתבה של הסוכנות מיום 16.6.99, בו ניתנה הסכמת הסוכנות לרישום עתידי של משכנתא לטובת בנק טפחות היתה התייחסות מפורשת לאפשרות כי למבקשים תהא זכות חכירה ובו היתה התייחסות למצב בו "אם וכאשר תרשם זכות חכירה...על שם המתיישבים"- המתיישבים הלא הם המבקשים, (נספח יא' לסיכומי המינהל). ר' נוסח דומה בבקשת האגודה למתן כתב התחיבות לרישום משכנתא, (נספח יב'' לסיכומי המינהל).

31. אם ניתן לטעון כי לשון שני המסמכים הנ"ל אינה מסוימת דייה, הרי שביום 8.7.99 התחייב המינהל חד משמעית כלפי בנק טפחות, התחייבות הכוללת בפיסקה הרביעית את האמירה הבאה "על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 304 מיום 8.7.85 ומס' 530 מיום 11.5.92 זכאי "מתיישב בישוב חקלאי/מתישב" שהוא חבר אגודה המחזיק במשק, כפוף לתנאים השונים אשר פורטו בהחלטה, לחתום עם המינהל על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים בהתאם להחלטות הנ"ל ולכך שזכויות החכירה במגרש ירשמו על שמו בלישכת רישום המקרקעין", (נספח יג' לסיכומי המינהל). התחיבות מפורשת זו מתייחסת למעמד מתיישבי האגודה באופן כללי ולזכויות העתידיות של המבקשים באופן ספיציפי והיא שימשה בין השאר כמצג על פיו קבלו המבקשים הלוואה מבנק טפחות- הלוואה בסכום של 640,000 ש"ח. הצהרת המינהל בנספח יג' ובהחלטות 304 ו-530 מראה כי כבר ביום הצטרפות המבקשים כחברי האגודה, הוענקה להם זכות לקבל בעתיד זכות חכירה ישירות מהמינהל או בנוסח החלטה 534 יש להם זכות לקבל זכות שכירות במקרקעין. בעת שמכרו המבקשים את זכותם, הם למעשה העבירו לקונים את הזכות לקבל בבוא העת זכות שכירות (חכירה) במקרקעין ועל העברה מסוג זה חלה החלטה 534, דהיינו המינהל זכאי להתנותה -כפי שנעשה בחוזה המשבצת- בתשלום דמי הסכמה.

32. לכך אוסיף כי שורשיה של הזכות של מתיישב בישוב חקלאי לההפך לחוכר, מופיעים כבר בהחלטה מס' 14 של המינהל, החלטה מיום 8.11.66 (ר' נספח כ' לסיכומי המינהל) והמינהל בעקביות אף ביסס זכות זו, ר' החלטה מס' 834 מיום 10.2.98 (נספח כא' לסיכומי המינהל) המתארת כוונה ממשית של המינהל להתקשר עם המתיישבים בחוזי חכירה. ב"כ המינהל מתארת בסעיף 88 לסיכומיה 4 החלטות נוספות של המינהל שכולן ביחד מבססות זכות משמעותית של מתיישבים במעמדם של המבקשים לקבלת זכות חכירה עתידית.

33. לאור האמור לעיל, הנוהל הפנימי של המינהל, נוהל 21.26 (נספח כח' לסיכומי המינהל) משקף נאמנה בסעיף ההגדרות את בעלי הזכויות מהם יש לדרוש דמי הסכמה ובכללם "מי שחבר באגודה החתומה על חוזה שכירות עם המינהל ובלבד ששמו מופיע ברשימת חברי האגודה שבמינהל". השילוב של חברות באגודה ביישוב חקלאי ביחד עם חוזה המשבצת מקנה למתיישב זכויות וחובות, אחת מהזכויות הינה זכות להיות צד ישיר לחוזה חכירה בעתיד ואחת מהחובות הינה תשלום דמי הסכמה בעת העברת זכותו לאחר.

34. אמור מעתה, המינהל בהחלטה 534 הסמיך את נציגיו לדרוש תשלום דמי הסכמה גם בעת העברת זכויותיו של מתיישב- בר רשות באגודה. סמכות זו באה לידי ביטוי כתוב בעת ניסוח סעיף 20ד' לחוזה המשבצת החל על האגודה וגם על חבריה ומכאן שדרישת דמי ההסכמה מהמבקשים -חברי האגודה אשר זכאים היו בעתיד לההפך לבעלי זכות חכירה היתה דרישה חוקית המבוססת על החלטות המינהל ועל חוזה המשבצת ממנו נוצק התוכן לזכות המבקשים במקרקעין.

גובה דמי ההסכמה
35. אקדים ואבהיר כי התמורה החוזית אינה יכולה לשמש בסיס מחייב לחישוב דמי ההסכמה. התמורה החוזית נקבעת בין שני צדדים נוגעים לענין ואשר לעיתים -ואיני קובע כי זה המקרה- יכולים להסתיר מידע או להציג מידע לא מדויק. המינהל-שהינו למעשה רשות ציבורית ומשמש בתפקיד של גביית כספי הציבור, אינו צד למשא ומתן שבין הצדדים הישירים לעסקה ואין באפשרותו לדעת מה היה הבסיס האמיתי לקביעת גובה התמורה החוזית ולכן בסעיף 13 להחלטה 534 נקבע בצדק כי "ראה השמאי שהתמורה אינה סבירה... ישום השמאי את ערך זכות החכירה והתמורה תהיה בסכום שנקבע בשומה". השמאי הוא השמאי הממשלתי, שמאי מאגף שומת המקרקעין במשרד האוצר.

36. הנני מוכן לקבוע כקביעה עובדתית כי הרקע למכירת זכויות המבקשים במשק היה בשל מצוקה כלכלית קשה אליה נקלעו המבקשים. ר' למשל מכתב מיום 23.4.06 (נספח ג1' להמרצת הפתיחה והתשובה נספח ג'2) לפיו נדרשו המבקשים במסגרת התראה אחרונה מבנק טפחות לשלם חוב בגובה של 678,508 ש"ח בטרם יפעל הבנק לממש המשכון על המשק. אך מצוקה כלכלית לכשעצמה אינה מהווה עילה למתן פטור מתשלום דמי ההסכמה על פי החלטות המינהל ואמת המידה לקביעת גובה דמי ההסכמה הינה קביעה שמאית ולא סכום התמורה המוסכמת בין המוכר לבין הקונה.

37. למעשה משבחרו המבקשים למחוק את השמאי הממשלתי כמשיב לתובענה ונמחקו הטענות כנגדו בהמרצת הפתיחה, גובה השומה כפי שנקבע על ידו אינו עומד לדיון או לבחינה במסגרת המחלוקת שבפני
י ולכן לא יכולים המבקשים לערער בתובענתם במתכונת זו שנבחרה על ידיהם ערעור כלשהו על גובה השומה. מיותר לציין כי אין לפסוק ולהכריע בנושא שבו לא נשמעת עמדתו של הנוגע בדבר- השמאי הממשלתי. השאלה היחידה שיש לבחון הינה סבירות החלטת המינהל בפני
יה לשמאי הממשלתי בנסיבותיו של תיק זה.

38. בראש ובראשונה ניתן לקבוע כי הפנייה לשמאי הממשלתי הינה בהתאם למנגנון שהוגדר בהחלטה 534 ומכאן שהדרך בה פעל המינהל הינה הדרך הראויה ולמעשה הדרך היחידה על פי החלטה 534. גם ניתוח הנתונים שהוצגו בפני
המינהל מראה כי פנייה לשמאי הממשלתי ואימוץ קביעתו הייתה הדרך הסבירה והראויה במקרה זה.

39. העובדה כי לצורכי מס שבח הוערכה התמורה החוזית ע"י נציג מס שבח כסבירה, אינה מחייבת את המינהל לפעול על פי קביעת רשויות מס השבח. אבהיר כי שווי הזכויות שנקבעו לצורך מס שבח, נקבע "לפי מיטב השפיטה" (נספח ד' להמרצת הפתיחה) ואין מידע מה היה בסיס הנתונים לאותה קביעה. לעומת זאת בהחלטה מנומקת ומפורטת שניתנה לאחר בדיקה פיסית של הנכס ושל עסקאות דומות הגיע השמאי הממשלתי לקביעה באשר לשווי הזכויות וחשוב לראות כי מדובר באותו שמאי ספציפי שהעריך את שווי הזכויות באותו משק 7 שנים לפני כן בעת רכישת הזכויות ע"י המבקשים, אימוץ מסקנותיו של השמאי הממשלתי והעדפתן על מסקנות לפי "מיטב השפיטה" של נציג מס השבח היתה דרך סבירה ובהתחשב בתפקידו של המינהל כגוף ציבורי הרי שהדרך בה פעל הינה הדרך הראויה לפעולה.

40. דווקא חוות דעת שמאי המבקשים (נספח ו'1' להמרצת הפתיחה), משמיטה הבסיס לטענת המבקשים לפיה יש לאמץ את התמורה החוזית כבסיס לחישוב דמי ההסכמה. שמאי המבקשים העריך את שווי הזכויות במשק ב- 1,222,830 ש"ח ובו זמנית טוענים המבקשים כי השווי החוזי 2,027,040 ש"ח הוא השווי הסביר כלומר תנודה כלפי מעלה ב-65%! נחשבת בעיני המבקשים כסבירה. אם לגרסת המבקשים גם השמאי מטעמם תאר תאור סביר וגם נציג מס השבח שאימץ את התמורה החוזית העריכה כסבירה, הרי שהשומה שהעריך השמאי הממשלתי בחוות דעתו היא לא פחות סבירה.

41. כל מה שניתן ללמוד מתנודות הסכומים השונים הוא כי עולם השמאות אינו מדע מדויק וסכום שנראה סביר לשמאי אחד נראה מוגזם או נמוך לאחר, לצורך כך ניתנה למבקשים ההזדמנות להגיש השגה ולשכנע את השמאי הממשלתי לגבי גובה השומה הראויה. המבקשים מימשו זכות זו, הגישו השגה וטענו טענות בפני
השמאי הממשלתי, אשר לאחר בחינת טענות הצדדים ובדיקת הנכס בעצמו, הגיע למסקנה כי יש לקבל באופן חלקי את טענת המבקשים ושווי הזכויות הועמד על 2,325,000 ש"ח ולפי בסיס זה חושב גובה דמי ההסכמה, (נספח ו'3 להמרצת הפתיחה).

42. המינהל פעל באופן סביר וראוי בפני
יה לשמאי הממשלתי ובאימוץ מסקנותיו ולכן לא נפל פגם כלשהו בדרישת דמי ההסכמה שנדרשו המבקשים לשלם.
סיכום
43. לאור האמור לעיל הנני מורה על דחיית המרצת הפתיחה כנגד המשיב.

44. המבקשים בחרו לפתוח בהליך שמשמעו השבת 436,414 ש"ח ששילמו למשיב והנני סבור כי בהתאם לכך יש להעריך את גובה שכר הטרחה שעליהם לשלם למשיב בשל דחיית תובענתם, כמובן שיש לקחת בחשבון גם את החסכון בהוצאות ובזמן שיפוטי בשל ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים ולכן הנני מחייב המבקשים ביחד ולחוד לשלם למשיב שכר טרחה בשיעור של 21,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ניתן היום ל' בתשרי, תשס"ז (22 באוקטובר 2006)
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי

_________________
אליקים אברהם, שופט








הפ בית משפט שלום 1200/04 ברקאי בן מישל, פרנקל-ברקאי מיכל נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 22/10/2006)