פסקי דין על יונתנוב משה | פסקי דין על יונתנוב לבנה | פסקי דין על מ.י.ש. חב' לבניין ולהחזקות | פסקי דין על אתרי חסון חב' לבנין | פסקי דין על מ.י. ידדיה חב' לבניין ולהשקעות | פסקי דין על ידידיה משה | פסקי דין על חסון שלומי | פסקי דין על ידידיה יהודה |

41861/03 א     24/10/2006




א 41861/03 יונתנוב משה, יונתנוב לבנה נ' מ.י.ש. חב' לבניין ולהחזקות בע"מ, אתרי חסון חב' לבנין בע"מ, מ.י. ידדיה חב' לבניין ולהשקעות בע"מ, ידידיה משה, חסון שלומי, ידידיה יהודה




1
בתי המשפט
א 041861/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
24/10/2006
תאריך:
כב' השופט מרדכי בן חיים

בפני
:

1. יונתנוב משה

2. יונתנוב לבנה

בעניין:
התובעים
תורג'מן

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. מ.י.ש. חב' לבניין ולהחזקות בע"מ

2. אתרי חסון חב' לבנין בע"מ

3. מ.י. ידדיה חב' לבניין ולהשקעות בע"מ

4. ידידיה משה

5. חסון שלומי

6. ידידיה יהודה
הנתבעים
דן-גור

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
א. עיקר העובדות וטענות בעלי הדין
בפני
תביעה שעילתה הסכם מכר דירה שניכרת בין התובעים מזה והנתבעת מס' 1 (להלן: "מ.י.ש" או "הנתבעת") מזה.
1) בכתב התביעה שהוגשה ביום 1/7/03, טוענים התובעים בני זוג, כי התקשרו ביום 2/4/96 בזכרון דברים עם מ.י.ש לרכישת דירה בת 4 חדרים + גג בקומה ג', חניה צמודה תת קרקעית (להלן: "הדירה"). לטענת התובעים שינו הנתבעים את התיאור של הדירה בהסכם המכר מיום 11/4/96 (להלן: "ההסכם") כך שהדירה הוגדרה כ - "דירה בת 3 חדרים + חדר על הגג" וזאת לטענת התובעים מתוך כך שהנתבעים שינו בכתב יד את הנוסח המודפס של ההסכם.
2) התובעים טוענים כי בדירה התגלעו ליקויי בניה רבים ובכלל זה דליפות ורטיבות וכי חרף פניותיהם החוזרות והנשנות לא עשו הנתבעים כדי לתקנם, זולת ניסיונות קוסמטיים שלא צלחו.
3) בנפרד ובמובחן, טענו התובעים כי החדר שנבנה על הגג (להלן: "חדר הגג") אינו עומד בסף המינימום של הגובה שנקבע בתקנות התכנון והבנייה, וכי גם החניה התת קרקעית שהוקצתה להם אינה תקנית.
4) כתב התביעה המפורט, גדוש תיאורים בדבר מידת הסבל ועוגמת הנפש שנגרמו לתובעים הן מפאת תופעות הרטיבות בדירה והשפעתם והן לנוכח תסכולם הרב של התובעים לנוכח התעלמותם של הנתבעים ממצוקתם.
התובעים מייחסים לנתבעים רשלנות בבניית הבית והדירה, הפרת חובות חקוקות והפרת ההסכם. התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעים קיפחו את זכותם לבצע תיקונם בעין וכי עליהם לפצות את התובעים בגין ליקויי הבנייה, ירידת הערך לדירה ועוגמת הנפש שנגרמה להם.
5) התובעים צרפו לתביעתם חוות דעת של מומחים מטעמם כדלקמן:
5.1. חוות דעת של מהנדס חוליו לב אשר תיעדה את ליקויי הבנייה בדירה ואמדה את עלות תיקונם בסכום של 127,610 ₪.
5.2. חוו"ד של השמאי שגיא שליו אשר קבע כי ערכה של הדירה פחת בסכום של 40,000 דולר בשל ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, כמו גם סטיות במידות החדרים (חדר הגג והממ"ד).
6) התובעים העמידו את תביעתם ע"ס של 420,112 ₪ ועתרו לחייב את כל הנתבעים ביחד ולחוד, מכח היותם של הנתבעות 3-2 בעלי המניות במ.י.ש, בעוד שלגבי הנתבעים 6-4 נטען כי בהיותם מנהלי מ.י.ש ניהלו בפועל ופיקחו על הבנייה ואף השיאו לתובעים הבטחות באשר ל"סטנדרט הגבוה" של הבנייה.
7) מנגד, הכחישו הנתבעים את מרבית טענות התובעים וכפרו בחבותם הנטענת לשלם להם פיצוי כלשהו.
7.1. הנתבעים העלו טענות התיישנות ושיהוי וכפרו באחריותם הנטענת של מי מבין הנתבעים 6-2.
7.2. לטענת הנתבעים היו התובעים מודעים למצבה התכנוני של הדירה והסכימו לרכשה ע"פ תאורה בהסכם.
7.3. הנתבעים טענו כי תיקנו את ליקויי הבנייה עליהם הלינו התובעים והכחישו קיומם של ליקויים בדירה.
7.4. בכתב הגנתם הפולמוסי טענו הנתבעים כי לא התקיימה עילה להרמת מסך נגד מי מבין הנתבעים 6-2 והכחישו את הממצאים והסכומים שפורטו בחוו"ד מטעם התובעים.
7.5. בסייפת כתב ההגנה העלו הנתבעים טענה בדבר זכותה של מ.י.ש ויתר הנתבעים לקזז יתרת חוב בסך של 48,875 ₪ (משוערך לסך של 120,847 ₪) מכל סכום שייפסק לזכות התובעים.

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

ב) המחלוקת
ההכרעה בתובענה זו מחייבת התייחסות לסוגיות המחלוקת כדלקמן:
1. טענות סף באשר להתיישנות ושיהוי.
2. עצם קיומם של ליקויי הבנייה וחובת הנתבעים בגינם.
3. תיקון בעין או תשלום פיצויים.
4. סוגיית ירידת הערך.
5. גובה הנזק.
6. טענת הקיזוז.
ג. דיון וממצאים
1. טענות הסף של הנתבעים: התיישנות ושיהוי
1.1. הנתבעת העלתה אומנם בכתב ההגנה טענת התיישנות, אך לא טרחה לפרטה.
אין חולק כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 11/4/97 ומכאן מנין התקופה שבין מועד מסירת החזקה ועד למועד הגשת התביעה (ביום1/7/03) נופל משבע שנים. ניסיונם של הנתבעים לייחס לתובעים ידיעה על פגמים בדירה קודם למסירת החזקה בה, אינו מתיישב עם הוראת סעיף 4 א(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק המכר"), בו נקבע כי המועד לאיתור אי ההתאמה ע"י הרוכש הוא "בעת העמדת הדירה לרשותו".
1.2. אשר לטענת השיהוי: בתצהיר עדותה (סעיף 23) טענה התובעת מס' 2 (להלן: "לבנה") כי פנתה לנתבעים 6-4 עובר לקבלת הדירה והתריעה על מצבה, אך אלו סובבו אותה בכחש. ב"כ הנתבעים נמנע מלחקור את לבנה בסוגיה זו, יתר על כן, בעדותו הודה נתבע מס' 6, ידידיה יהודה
(להלן: "יהודה"), כי כבר לאחר החורף הראשון בשנת 1998 קראו לו התובעים והלינו על תופעות רטיבות קשה בדירתם (עמ' 25 לפרוטוקול ישיבת יום 18/5/06 שורות 21-25).
הלכה פסוקה היא כי על מנת שטענת שיהוי תצלח יש להוכיח כי התנהגותו של התובע עולה כדי זניחת התביעה, ממצא זה לא הוכח בפני
, שכן בעדותה פרטה לבנה את הסיבות בגינן לא עלה בידה להגיש את התביעה קודם לכן: "לא היתה לי יכולת כלכלית להגיש תביעה, נכנסתי להתמודדות בהוצל"פ..." (שם בעמ' 17).
אשר על כן, אני דוחה את טענות הסף של הנתבעת.
2. ליקויי הבנייה בדירת התובעים ועלות תיקונם
2.1 בחוו"ד של מהנדס לב מטעם התובעים נסקרו ותועדו ליקויים רבים במשטחי הריצוף, בעבודות טיח וסיד וכן תועדה תופעה של רטיבות קשה בשל איטום לקוי.
2.2 ליקויים דומים (אם כי ברמת חומרה קטנה יותר) תועדו בחוו"ד של אינג' שמחה פלדמן, שמונה כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), אשר בחוו"ד מיום 12/10/04 ייחס למ.י.ש אחריות בביצוע עבודות חיפוי וריצוף בחדרי האמבטיה, כמו גם את האחריות לכתמי הרטיבות שנמצאו במספר מוקדים בדירה (עמ' 7,6 לחוו"ד). המומחה אף זקף לפיתחה של מ.י.ש אחריות לליקויים בתריסים וכן בעבודות הטיח והסיוד.
2.3. המומחה אמד את עלות התיקונים בדירת התובעים ע"ס של 59,941 ₪ (ללא מע"מ) במחירי עלות למ.י.ש וקבע תוספת של 25% בעלות נוספת בגין העסקת קבלן מזדמן על ידי התובעים. עוד קבע המומחה כי משך הזמן הדרוש לביצוע התיקונים הוא 21 ימי עבודה שבמהלכם לא ניתן להתגורר בדירה באופן סביר (עמ' 12 לחוו"ד).
בתשובתו מיום 13/1/05 לשאלות ההבהרה הוסיף המומחה ליקוי נוסף בגין טיח פנים ותמחר את עלותו בסך 1,500 ₪.
2.4 בעלי הדין נמנעו מלחקור את המומחה ואף לא השיגו על ממצאיו במסגרת סיכומיהם.
אני פוסק, איפוא, כי הליקויים הקיימים בדירת התובעים, הינם תוצאה של בנייה לקויה ומכאן מ.י.ש חייבת בתיקונם כמפורט בחוו"ד המומחה.
3. תיקון בעין או תשלום פיצויים
3.1 אין חולק כי ע"פ הוראות סעיף 4ב. לחוק המכר קנויה למוכר (מ.י.ש) הזכות לתקן את הליקויים בעין ובלבד שיעשה זאת תוך זמן סביר.
הן בכתב ההגנה והן בסעיף 6 לתצהיר יהודה טענה הנתבעת כי יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים בעין, שכן לגירסת יהודה הנתבעת "לא קיבלה מעולם הזדמנות אמיתית לתקן את הליקויים".
לבנה לעומת זאת טענה בתצהירה (סעיפים 25-21) כי ככלל התעלמה הנתבעת לחלוטין מדרישותיה לתקן את הליקויים, בעוד שלגבי ליקויי הרטיבות הקשים שנתגלעו בדירה, הסתפקה הנתבעת במשלוח "סייד עם דלי ומברשת".
3.2. בעדותו טען יהודה כי תיפקד כמנהל העבודה והאחראי על הביצוע מטעם הנתבעת (עמ' 23), לגירסתו נכח באתר הבנייה כל יום ואף ווידא כי בוצעה בדיקת הצפה לאחר השלמת עבודות האיטום (שם בעמ' 24).
בהמשך עדותו הודה יהודה במפורש באחריות הנתבעת לכשלי האיטום (שם בעמ' 24 שורות 9-16 וכן בעמ' 26), יהודה טען כי בא עם צוות תיקונים יותר מפעמיים או שלוש ועשה הכל על מנת לתקן (שם בעמ' 25). בהמשך עדותו הסתייג אמנם יהודה מן הטענה שהנתבעת הסתפקה בתיקונים קוסמטיים גרידא, אך חזר והכיר באחריות הנתבעת (שם בעמ' 26).
3.3. הגעתי למסקנה כי בין אם נקטה הנתבעת צעדים של ממש לתיקון הליקויים ובין אם ניסתה לצאת לידי חובה בתיקונים קוסמטיים חסרי ערך - עצם הימצאותם של ליקויי בנייה בלתי זניחים בעיקר בתחום הרטיבות והאיטום, חרף ניסיונות חוזרים לתקנם, מלמדת כי לנתבעת ניתנה הזדמנות לתקן את הליקויים, אך היא כשלה בניסיונותיה, די בעובדה זו כדי לקבוע כי פקעה זכותה לתקן בעין.
(השוו: ע.א. 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 858).
לא זו אף זו - יהודה הודה בעדותו כי הנתבעת אינה חברה פעילה זה מכבר (עמ' 21) וכי נסיבה זו מעניקה משנה תוקף למסקנה לפיה טענתה של הנתבעת בדבר רצונה לתקן בעין נטענה מן השפה לחוץ.
אני פוסק, איפוא, כי על הנתבעת לפצות את התובעים בסכום אומדן תיקון הליקויים כפי שנקבע ע"י המומחה, בתוספת מע"מ וכן בעלות קבלן מזדמן בשיעור של 25%.
4. ירידת ערך הדירה ואחריות הנתבעת
סוגיה זו עמדה במוקד המחלוקת בין בעלי הדין וההכרעה בה מחייבת התייחסות למספר רבדים.
4.1. כזכור, טענו התובעים בכתב תביעתם כי הנתבעים הוליכו אותם שולל בהציגם את הדירה כבת 4 חדרים, אלא שבפועל מכרו להם דירה בת 3 חדרים וכן חדר על הגג, אשר לגירסת התובעים אינו תקני.
בחוו"ד מטעמם (השמאי שגיא שער), הצביע שער גם על קיטון שטח הממ"ד (כ- 6.43 מ"ר), שאינו עולה כדי מינימום השטח שנקבע לחדר ע"פ תקנות התכנון והבנייה.
4.2. שער קובע בחוו"ד:
"בפועל הדירה הנדונה הינה דירת 2.5 חדרים + חדר שירות על הגג+ גג..."
שער תמחר את עלות ירידת הערך לסכום של 40,000 דולר וייחס אותה לקיטון שטח הממ"ד, גובהו הבלתי תיקני של חדר הגג וכן ליקויי הבנייה בדירה שאינם ניתנים לתיקון.
4.3. בית המשפט מינה לאחר שמיעת טענות בעלי הדין את מר מלוכנא מנחם כשמאי מטעמו (החלטה מיום 8/11/04, להלן: "השמאי").
השמאי סקר את הדירה ביום 22/12/04 ובחוו"ד קבע את הממצאים כדלקמן: הגם שהממ"ד הוגדר ככזה בהיתר הבנייה ושטחו עונה אחר מינימום השטח שנקבע לממ"ד בתקנות התכנון והבנייה, הרי שהן מלשון ההסכם והן מלשון זיכרון הדברים עולה כי הממ"ד משמש גם כחדר למטרות עיקריות, אלא שע"פ מידותיו אין הוא אלא חדרון (חצי חדר).
אשר לחדר הגג, קבע השמאי כי גובהו קטן מן הגובה המזערי שנקבע בתוספת השניה לתקנון התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ז-1970 (להלן ולעיל: "תקנות התכנון והבניה"). גם באשר לחדר זה קבע השמאי כי הוא נמנה בין חדרי הדירה, דהיינו, חדר למטרות עיקריות.
4.4. השמאי קבע כי שוויו של 1 מ"ר בנוי אקויולנטי בדירה הינו סך 1,990 דולר וע"פ נתון זה קבע את סכומי ירידת הערך של הדירה כדלקמן:
(1) ירידת ערך הממ"ד 3,718 דולר
(2) ירידת ערך החדר על הגג 6,865 דולר
(3) ירידת ערך הנובעת מליקוי במדרגות הפנים 3,432 דולר
סה"כ אומדן ירידת ערך 14,078 דולר
4.5. טענות התובעים לפיהן הוליכה אותם הנתבעת שולל באשר למספר החדרים, אינה מתקבלת על דעתי, אכן קיים הבדל בהגדרת הדירה בין נוסח זיכרון הדברים (דירה בת 4 חדרים + גג) לבין ההגדרה בהסכם (דירה בת 3 חדרים וחדר על הגג). אפס, לבנה הודתה כי היתה מודעת לתיקון הגדרת הדירה בהסכם קודם חתימתה, הגם שטענה כי לא היתה מודעת למשמעות של התיקון (שם בעמ' 17), יתר על כן, מעדותה של לבנה עולה כי במועד חתימת ההסכם היו התובעים מיוצגים על ידי פרקליט (עדות לבנה בעמ' 19 לפרוטוקול) וכי בנוסח ההסכם מופיעים תיקונים נוספים (בעמ' 5) שיש בהם כדי לבסס ממצא לפיו נבדק ההסכם ע"י פרקליט מטעם התובעים.
4.6. בתצהירו טען יהודה כי חדר הגג לא תוכנן מראש "להיות חדר וכי התוספת חדר על הגג" בוצעה אך ורק כדי "שהתובעים יהיו שקטים כי יקבלו מבנה סגור על הגג" (סעיף 14 לתצהירו), אלא שבעדותו ניכרים בקיעים של ממש בהשוואה לגירסתו בתצהיר, שכן משהופנה לנוסח זיכרון הדברים ונשאל מה מכרה הנתבעת לתובעים השיב: "4 חדרים זה 4 חדרים" (עמ' 26 שורות 25-26) ושעה שהופנה לנוסח ההסכם הסכים: "אני יכול להגיד לך שכתוב דירת 3 חדרים וחדר על הגג" (שם בעמ' 27).
4.7. בהמשך עדותו כמי שנתפס בכף הגירסה הבלתי אחידה ייחס יהודה לתובעים ידיעה של התקנים והתקנות המחייבות באשר למספר החדרים ומידותיהם (שם בעמ' 27).
בניסיון נואל לבסס את עמדתו בדבר מודעות התובעים הוא משיב לשאלה שהוצגה לו על ידי בית המשפט:
"מה צריך להבין קונה שרוכש דירה שמתוארת כדירת 3 חדרים וחדר על הגג וגג - תשובתי היא שהוא צריך להבין שהוא מקבל דירה בת 4 חדרים משני סוגים, 3 חדרים רגילים ועוד חדר על הגג" (שם בעמ' 28).
הנה כי כן - יצא המרצע מן השק ופיו של יהודה ענה בה כי אין מדובר "במבנה סגור על הגג" אלא בחדר על הגג.
4.8. אני דוחה, איפוא, את טענת הנתבעת ופוסק כי זו התחייבה למכור לתובעים דירה בת 4 חדרים + גג כאשר חדר אחד מבין 4 החדרים בנוי על הגג.
הפרשנות התכליתית והסבירה הנובעת מהגדרת הדירה הן ע"פ ההסכם והן על פי זיכרון הדברים מעלה כי בעלי ההסכם התקשרו בהסכם לגבי דירה בת 4 חדרים תקניים ואין שחר לטענות הנתבעים אשר התפלמסו בסוגיה זו.
באותה מידת תוקף אני דוחה טענת הנתבעת (עמ' 4 לסיכומים) לפיה לא היה צורך במינוי של השמאי (מלוכנא). טענה זו לאו טענה היא שכן אין חולק כי המומחה (פלדמן) אינו שמאי מקרקעין בהשכלתו ומנוע מכח הדין (סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א - 2001) לחוות דעתו בכל סוגיה הנובעת לשווי מקרקעין ובכלל זה ירידת ערך הנגזרת כמובן משווי המקרקעין.
5. מודעות התובעים לקיטון שטחי החדרים
5.1. בעדותה הודתה התובעת כי עוד במהלך הבנייה נוכחה לראות ש"החדרים קטנים" וכי שאלה את נתבע 4 (ידידיה משה
) "מה זה הממ"ד הקטן הזה" (עדותה בעמ' 16).
יתר על כן לבנה הודתה כי התובעים חתמו על המפרט הטכני (במ/1) וכן על תשריטי המכר נספח א'2 לתצהיר הנתבעת (עדותה בעמ' 17).
5.2. התרשמותי הבלתי אמצעית מעלה כי נתוני המידות על תשריטי המכר, אינם ניתנים לקריאה בעין בלתי מזוינת, בעוד שתוצאות המדידה ע"פ תוכנית המכר (בקנה מידה 1:50) אינם מתיישבים עם נתוני האורך והרוחב של הממ"ד, מה גם שנתון הגובה של חדר הגג כלל לא הוצג במסגרת המפרט הטכני או תכניות המכר.
די בכל אלו כדי להטיל ספק של ממש במודעות המיוחסת לתובעים, באשר למידות הממ"ד וחדר הגג; אולם גם אם אתעלם מן הפירכות הנ"ל - אין לקבל את טענות הנתבעת אשר ניסתה לקושש לה תירוצים מן הגורן ומן היקב כדי ליטול את העוקץ מן הטענה בדבר ירידת הערך המיוחסת לקיטון החדרים, שכן הלכה פסוקה היא כי:
"ידיעה על ליקוי או פגם דורשים לא רק להכיר את מצב הדירה אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה... המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת לב הקונה לאותם תקנים ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם, ללא מידע זה אין להניח כי קונה הדיוט מודע לאי התאמה ולכן גם אי אפשר לראותו כמי שהסכים לה.
(השוו: ע.א. 8124/00, פ"ד נ"ו (5) 198, ההדגשות שלי - מ.ב.ח.).
לא נטען בפני
ולא הוכח כי הנתבעים או מי מהם פעלו הרוח ההלכה הנ"ל.
5.3. לא מצאתי בטענות הנתבעת עילה כלשהיא להסתייג ממסקנות השמאי וממצאיו באשר לממ"ד ולחדר שעל הגג, מה גם ששני בעלי הדין גם יחד נמנעו מלזמנו לחקירה.
עם זאת, סבורני כי הליקוי שראה השמאי בגרם המדרגות למפלס הגג (מדרגות פנימיות המוליכות מן הסלון לגג) - אינו בגדר אי התאמה בבחינת סעיף 4 (א)(1) לחוק המכר, שכן סעיף 3.47 לתוספת השנייה מצוי בלוח ד' של התוספת שכותרתו "מדרגות חוץ", דהיינו, השמאי החיל, מן הסתם בטעות, הוראות החלות לגבי מדרגות חוץ - על מדרגות פנים.
אשר על כן, אני פוסק כי אין להביא בחשבון בשומת ירידת הערך שקבע השמאי את הסך של 3,432 דולר.
5.4. אטעים כי השמאי לא התייחסו במפורש לפחיתת ערכה של הדירה בשל ליקוייה בבחינת "דירה שיצא עליה שם" ונמנע מלתמחר פריט זה בחוו"ד. גם התובעים בסיכום טענותיהם הגבילו את טענותיהם בסוגיית ירידת הערך למרכיבים הספציפיים שפורטו בחוו"ד השמאים ולא עתרו לפסיקת פיצויים בגין עצם קיומם של ליקויי הבנייה הניתנים לתיקון (ראו עמ' 4 לסיכומי התובעים תחת הפיסקה ירידת ערך).
מטעמים אלו - אמנע מקביעת פיצוי בגין ירידת ערך המיוחסת לדירה בעלת עבר של ליקויים.
אני פוסק, איפוא, ירידת ערכה של הדירה, הנובעת מליקויים שאינם ניתנים לתיקון (קיטון מידות החדרים), מסתכם לסכום של 10,646 דולר ליום עריכת שומתו של השמאי.
6. נזק בלתי ממוני
6.1. התובעים טענו לפיצוי עוגמת נפש ופגיעה בהנאתם מן הדירה, בכלל ראש נזק זה הוסיפו הפסד השתכרות בגין התרוצצות והוצאות דואר וטלפונים. את תביעתם בפריט זה העמידו התובעים ע"ס כולל של 100,000 ₪.
6.2. לבנה עמדה על מידת אי הנוחות ועוגמת הנפש שנגרמו לתובעים הן בסעיפים 23-24 לתצהירה והן בעדותה בפני
(עמ' 16 לפרוטוקול שורות 11-10).
אין חולק כי ליקויי הרטיבות בדירה שנמשכו מספר שנים ואף תועדו בבירור בחוו"ד המומחה, מהות מקור לתחושות סבל תסכול ועוגמת נפש וגלומה בהן מידה לא מבוטלת של פגיעה ברווחה (השוו: ע.א. 611/89, פד"י מ"ו(2), 65).
עם זאת לא עלה בידי התובעים לבסס את טענתם בדבר הפסד השתכרות. לאחר ששקלתי את טענות התובעים ולקחתי בחשבון כי גם עבודות התיקון כרוכות במטרדים, באי נוחות ואף בצורך לפנות את הדירה, אני פוסק לתובעים תחת רכיב זה את הסך של 25,000 ₪.

7. חיוב הנתבעים 6-2
7.1. התובעים עתרו לחייב את הנתבעים 6-2 מכח הלכות הרמת המסך ובנוסף לכך, את הנתבעים 6-4 כמנהלי הנתבעת מכח מעורבותם האישית ו/או הבטחותיהם שהופנו כלפי התובעים וכן בעילת רשלנות במעשים או מחדלים בפעולות הבנייה.
הנתבעים 6-2 כפרו מכל וכל באחריות אישית כלפי התובעים.
7.2. אשר לנתבעות 3-2, מדובר בחברות מאוגדות שהינן בעלי כל המניות בנתבעת אולם לא מצאתי בעובדה זו לכשעצמה בסיס לחיובן מכח עקרונות הרמת מסך, שכן לא הובאה בפני
כל תשתית עובדתית לפיה השימוש באישיותה המשפטית של הנתבעת נועדה להונות או לקפח את התובעים ו/או כי ניהול עסקי החברה לא היה לטובת הנתבעת ו/או היה בו נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה (סעיף 6 לחוק החברות התשנ"ט 1999).
לא הוכח בפני
כי הפסקת פעילותה של הנתבעת בשנים האחרונות (עדותו של יהודה עמ' 21 לפרוטוקול) מלמדת על כוונת תרמית מלכתחילה ו/או פועל יוצא של סיכון בלתי סביר בפעילותה.
אשר על כן, אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעות 3-2.
7.3. הנתבעים 6-4 מכהנים כמנהלי החברה (עדותו של יהודה בעמ' 20 לפרוטוקול).
בתצהיר עדותה טענה לבנה כי הנתבעים האמורים טענו כי "שאנחנו (התובעים) קשורים אליהם בחבל הטבור... והתחייבו באופן אישי כי הם עומדים מאחורי כל מה שנבנה וידאגו לתקן ולהביא את הדירה למצב הסטנדרטי הגבוה בה הוצגה" (סעיף 13 לתצהיר).
הנתבעים 5-4 לא טרחו להביא גירסה עצמאית בתצהיר, בעוד שהנתבע 6 (יהודה) טען בתצהירו:
"הואיל והחברה (הנתבעת - מ.ב.ח.) היא זו שהתקשרה עם התובעים, לא נטל אף אחד מיתר הנתבעים התחייבות אישית כלשהיא מול התובעים" (סעיף 1 לתצהיר).
אפס בחקירתו, לא עלה בידי יהודה להזים את גירסת התובעת בסעיף 13 לתצהירה ובתשובה לשאלה - האם נכח בשיחות בהן התחייבו הנתבעים 6-4 באופן אישי הוא משיב:
"בפגישות שאני נכחתי, אני לא זוכר ספציפית, אני לא יכול לאשר, אני לא זוכר את הציטוטים, אני לא יכול להכחיש" (שם בעמ' 25).
7.4. סבורני כי משנמנעו הנתבעים 5-4 להביא גירסה משלהם שיש בה כדי לסתור את טענת התובעת, בעוד שלבנה עמדה על גירסתה, רשאי בית המשפט לייחס ל"שתיקתם" משקל ראייתי לחובתם. משקל העולה מטבע הדברים על המשקל שמייחסים בדרך כלל לאי העדתו של עד, שכן בעל דין מוחזק דרך כלל כעד מרכזי (השוו: ע.א. 795/99 פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נ"ד(3) 107, בעמ' 118).
אני רואה, איפוא, לחייב את הנתבעים האמורים מכח אחריותם האישית שהופרה לבניית הדירה בסטנדרטים גבוהים (השוו: ד.נ. 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין נ' קסטרו, פד"י ל"ז(4), 673).
יתר על כן, סבורני כי מתן התחייבות אישית לאחריות לתקינות הדירה ע"י הנתבעים האמורים "חרגה מפעולתם השיגרתית כמנהלים בחברה באופן שמטיל עליהם חובת זהירות אישית" (השוו: ע.א. 4612/95 מתיתיהו נ' שטיל, פ"ד נ"א (4), 769).
7.5. אשר לחבותו האישית של יהודה (נתבע 6), המכהן אף הוא כמנהל הנתבעת, הרי שעדותו בדבר היותו מנהל העבודה והאחראי על הביצוע (עדותו בעמ' 23 לפרוטוקול) וכמי שהיה מודע לכישלונות לפתור את בעיית הדליפה והרטיבות בדירה (שם בעמ' 25) ולעובדה בדבר סטייה מן הגובה המזערי של החדר שעל הגג (עדותו בעמ' 28) - מביאים לידי מסקנה בדבר רשלנותו בביצוע הבנייה ובפיקוח עליה עד כדי הטלת חבות אישית בנזיקין.
(השוו: רע"א 1146/04 בני חבה נ' אלי ג'אן, ד"ע ל', 166).
8. טענת הקיזוז של הנתבעת
8.1. בסעיף 19 לכתב הגנתה העלתה הנתבעת טענת קיזוז כדלקמן:
(1) יתרת תשלום התמורה שלא שולמה ע"י התובעים בסך 48,875 ₪ נכון ליום 30/10/97.
(2) פיצוי מוסכם בסך 63,755 ₪ מכוחו של סעיף 24א' להסכם וזאת לאור הפרתו היסודית של ההסכם באי תשלום מלוא התמורה.
8.2. בתצהיר עדותו טען יהודה כי התובעים קיבלו את החזקה בדירה כנגד שיק אשר היווה את תשלום תמורת המכר בגין קבלת החזקה (סעיף 3 בתצהירו).
8.3. אין חולק כי הנתבעת הגישה ללשכת ההוצל"פ בקשה לביצוע השיק האמור וכי התובע (יונתנוב משה
) חויב במסגרת בקשת הביצוע לשלם לנתבעת את סכום השיק וכן הפרשי הצמדה ריבית והוצאות (נספח ה/1 לתצהיר).
בנסיבות אלו "נבלע" החוב מושא השיק בפסה"ד המבוצע בלשכת ההוצל"פ (תיק1-97-08623-17).
עם זאת לא ניתן לחלוק על העובדה כי הנתבעים רשאים להפחית מן הסכומים בהם חויבו בתובענה זו - את סכום יתרת חובו של התובע בלשכת ההוצל"פ.
8.4. אשר לפיצוי המוסכם
סעיף 24 א' להסכם מקנה לנתבעת במקרה של הפרת ההסכם ע"י התובעים את הזכות "לחלט מהסכומים שבידה סכום בשיעור של 10% מן המחיר הראלי והכולל של הממכר".
הנתבעים טענו כי אי תשלום מלוא תמורת המכר מהווה הפרה של ההסכם.
מן האמור בסעיף 3 לתצהירו של יהודה עולה כי הנתבעת בחרה לתבוע את יתרת המכר כמו גם את הריבית וההצמדה בגין הפיגור בתשלום במסגרת בקשת הביצוע של השיק האמור.
בסעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 (להלן: "חוק התרופות") נאמר:
"הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו לכשעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 14-10..."
בקשת הביצוע של השיק בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על סכומים - כמוה כתביעת פיצויים ע"פ סעיפים 14-10 של חוק התרופות ומכאן שיש לראות בנתבעת כמי שבחרה לתבוע את סכום נזקיה, דהיינו, יתרת דמי המכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ע"פ סעיף 11 לחוק התרופות, ומכאן שאין היא זכאית לסעד החילוט שהינו שווה ערך לתשלום פיצוי מוסכם.
אני רואה, איפוא, לדחות את טענת הנתבעים בסוגיה זו.

ד. סוף דבר
1. אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים 1,4,5,6 יחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:
(1) עלות תיקון הליקויים שקבע המומחה, בתוספת 25% - עלות לתובעים בשל העסקת קבלן מזדמן, וכן מ.ע.מ 15.5% 81,486 ₪
(2) ירידת ערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון סך 10,646 דולר לפי שער יציג 3.149 (סעיף 11 לחוו"ד השמאי) 33,524 ₪
(3) פיצויים בגין נזק בלתי ממוני 25,000 ₪
סה"כ לחיוב הנתבעים 1,4,5,6 140,010 ₪
2. לסכום הנ"ל ייווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעים הנ"ל לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

הודעה זכות הערעור.

המזכירות תשלח העתק מפסה"ד לב"כ הצדדים בדואר רשום.

ניתן היום ב' בחשון, תשס"ז (24 באוקטובר 2006) בהעדר הצדדים.
בן חיים מרדכי, שופט
קלדנית: סיגל ר.








א בית משפט שלום 41861/03 יונתנוב משה, יונתנוב לבנה נ' מ.י.ש. חב' לבניין ולהחזקות בע"מ, אתרי חסון חב' לבנין בע"מ, מ.י. ידדיה חב' לבניין ולהשקעות בע"מ, ידידיה משה, חסון שלומי, ידידיה יהודה (פורסם ב-ֽ 24/10/2006)